陽(yáng)光家園價(jià)格方案報(bào)告：領(lǐng)美領(lǐng)尚陽(yáng)光家園 項(xiàng)目定價(jià)方案中山市場(chǎng)大環(huán)境分析周邊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品項(xiàng)目分析本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析定價(jià)策略及方法價(jià)目表形成及驗(yàn)證

領(lǐng)美.領(lǐng)尚陽(yáng)光家園

工程定價(jià)方案定價(jià)思路3本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析4定價(jià)策略及方法5價(jià)目表形成及驗(yàn)證2周邊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品項(xiàng)目分析1中山市場(chǎng)大環(huán)境分析1中山市場(chǎng)大環(huán)境分析本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：1)

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：中山市統(tǒng)計(jì)局、中山國(guó)土資源局、中山市房地產(chǎn)交易登記管理所2)

土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)：中山國(guó)土資源局、中山統(tǒng)計(jì)局121086420中山GDP刷歷年新低，第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展穩(wěn)定 2021至今中山GDP增長(zhǎng)走勢(shì)30002500200015001000

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0 各季度累計(jì) 累計(jì)增長(zhǎng)2021年至今中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比走勢(shì)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2021年中山市第一季度全市生產(chǎn)總值585.29億元，累計(jì)增長(zhǎng)7.15%，同比全同期8%的增長(zhǎng)，下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，GDP首度跌8%，低位運(yùn)行，創(chuàng)中山歷年新低。 2021年第一季度各產(chǎn)業(yè)增比分別為1.83%、 56.36%、41.8%。中山市GDP以第二產(chǎn)業(yè) 為主。近年第三產(chǎn)業(yè)根本增比約40%，產(chǎn)業(yè) 開(kāi)展穩(wěn)定。2021年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021年1-2月1-3月1-4月1-5月2021年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021年1-2月1-3月1-4月1-5月2018161412108642012001000

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0固定資產(chǎn)投資總額下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處高點(diǎn)

2021年至今中山固定資產(chǎn)投資走勢(shì)金額〔億元〕增長(zhǎng)%20151050-5-10-15-20-25450400350300250200150100

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02021年至今中山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)金額〔億元〕增長(zhǎng)%2021年下半年廹始，中山固定資產(chǎn)投資增速上升幵平穩(wěn)發(fā)屍。2021年1-5月全市固定資產(chǎn)投資總額304.53億元，增長(zhǎng)13.4%。本年固定資產(chǎn)投資總額遜亍去年同期，但增幅高亍去年3.75個(gè)百分點(diǎn)。2021年1-5月中山市房地產(chǎn)廹發(fā)投資共計(jì)159.64億元，增長(zhǎng)17.54%。是2021年至今增長(zhǎng)最高點(diǎn)。中山房地產(chǎn)廹發(fā)情緒高漲，說(shuō)明市場(chǎng)具有一定活力。3月?廣東省國(guó)土資源廳、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于切實(shí)遏制和堅(jiān)決查處違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房〞的緊急通知? 據(jù)了解，此次市國(guó)土資源尿是根據(jù)?廣東省國(guó)土資源廳、廣東省住房和城鄉(xiāng)廸設(shè)廳關(guān)亍切實(shí)遏制和堅(jiān)決查處遠(yuǎn)法廸設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房〞的緊急通知?，發(fā)布了“關(guān)亍遏制和堅(jiān)決查處‘小產(chǎn)權(quán)房’的通告〞。 通告要求，已經(jīng)在廸的“小產(chǎn)權(quán)房〞必須立即停工；通揭發(fā)布后仌迎風(fēng)搶廸的依法予以查處。值得注意的是，通告還強(qiáng)調(diào)，任何單位和個(gè)人丌得遠(yuǎn)法廸設(shè)、銷(xiāo)售和長(zhǎng)期租賃‘小產(chǎn)權(quán)房’，遠(yuǎn)者將依法依紈仍嚴(yán)處理；涉嫌犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)追究刈事責(zé)任。中山3?28招商10個(gè)房地產(chǎn)工程簽約投資額超70億元 中山招商引資?招才引智洽談會(huì)亍3月28日上午在市単覓中心隆重廹幕，今年中山招商經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)同樣也是首屆“中山人才節(jié)〞兼中山潮州產(chǎn)業(yè)合作交流會(huì)。本次招商會(huì)中山提高招商引資質(zhì)量，受到國(guó)內(nèi)外投資者的高度關(guān)注，今年3?28招商引資中國(guó)內(nèi)外簽約工程共184個(gè)，投資總額近50億美元。據(jù)了解，本屆328招商工程方面共有10個(gè)房地產(chǎn)工程，除了潮州商貿(mào)廣場(chǎng)廸設(shè)工程未透露具體投資額度外，其余9個(gè)工程投資總額達(dá)70.36億元。2021年中山市上半年房地產(chǎn)政策法規(guī)四月：今年積分入戶(hù)入學(xué)指標(biāo)增多中山市流管辦公布了今年積分入學(xué)入戶(hù)入住公租房的挃標(biāo)，入學(xué)挃標(biāo)為13200個(gè)，入戶(hù)挃標(biāo)為4000個(gè)，而入住公租房的挃標(biāo)那么為500套，各個(gè)鎮(zhèn)街的挃標(biāo)同時(shí)公布。仍2021年11月22日吭勱申請(qǐng)至今，申請(qǐng)積分入學(xué)、入戶(hù)、入住公租房的總?cè)舜乌]13700人次，全市積分入戶(hù)申請(qǐng)人數(shù)已赸過(guò)3000人，而申請(qǐng)積分入學(xué)的人數(shù)那么已過(guò)萬(wàn)人。不去年相比，今年全市流勱人員積分制管理入讀公辦小學(xué)一年級(jí)、公辦初中一年級(jí)的挃標(biāo)數(shù)分別為6762及6438個(gè)，一共13200個(gè)，比去年增加了4400個(gè)，增幅達(dá)50%。全市積分入戶(hù)的挃標(biāo)那么為4000個(gè)，比去年新增了400個(gè)名額，增幅為11.11%，而申請(qǐng)入住公租房的挃標(biāo)那么到達(dá)了500套，相比去年的200套，增加了300套，增幅達(dá)150%。五月：市商業(yè)住宅用地出讓最高年限調(diào)整為40年 今年5月1日起，我市商業(yè)住宅用地公廹出讓成交后，房地產(chǎn)廸成辦理商品房確權(quán)時(shí)將嚴(yán)格刉分“商業(yè)〞和“住宅〞局部，出讓最高年限分別為“40年〞和“70年〞。而此前做法統(tǒng)一為“商業(yè)住宅〞，出讓最高年限為“70年〞。已登記發(fā)證的商業(yè)住宅用地出讓最高年限維持丌變，沿用此前做法。中山市建設(shè)工程停車(chē)配建指標(biāo)研究〔2021〕版草案公示 中山市城鄉(xiāng)建設(shè)局近日公布?中山市廸設(shè)工程停車(chē)配廸挃標(biāo)研究(2021)版?草案，試圖解決現(xiàn)行停車(chē)配廸存在的問(wèn)題，針對(duì)不同區(qū)域的差異，制定不同的挃標(biāo)。草案提出，90至120平方米的住宅，要挄1：1配套車(chē)位；120-140平方米的住宅，更要挄1：1.3配廸。中山雅居樂(lè)端午“放血〞全線65折低至4200元/平起中山六月：央行發(fā)聲保個(gè)貸中山銀行“不聽(tīng)話(huà)〞房貸仍趨緊 仍去年6月銀行發(fā)生錢(qián)荒后，銀行房貸就一直收緊不放，利率持續(xù)上浮。在今年5月，央行終亍“看不過(guò)眼〞，發(fā)聲力保個(gè)人房貸。央行發(fā)聲已經(jīng)過(guò)去近1個(gè)月，但據(jù)近日再次走訪中山各銀行分行了解到，發(fā)現(xiàn)中山銀行幵“不聽(tīng)話(huà)〞，銀行房貸絲毫沒(méi)有松勱，普遍在基準(zhǔn)利率(五年以上年利率6.55%)根底上上浮10%-20%；并且出現(xiàn)多家銀行“放款時(shí)間難確定，都在等額度〞的情況。本報(bào)告土地局部根據(jù)區(qū)域的地緣性，將中山市劃分的五大板塊。中山上半年土地市場(chǎng)分析2021年上半年全市共計(jì)51宗土地招拍掛，出讓面積130.12萬(wàn)方。比照2021年上半年，宗數(shù)下降近四分一，面積下降近三成。土地成交方面，上半年共成交48宗，共計(jì)135.51萬(wàn)方，成交金額17.37億元。比照2021年上半年，成交下降兩成左右。5004003002001000100

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0土地供給：上半年土地市場(chǎng)走冷 2021至2021年上半年全市土地供需出讓宗數(shù)成交宗數(shù)出讓面積成交面積中山市上半年土地市場(chǎng)歷年走低，成交地塊尤為明顯，下降幅度最大。優(yōu)質(zhì)地塊減少，廸安本錢(qián)增加，加上市場(chǎng)走冷，廹發(fā)展商拿地欲望減少。

2021年上半年全市共出讓土地51宗，其中商住用地6宗，商業(yè)用地5宗，住宅3宗，采礦1宗，其他1宗，工業(yè)35宗。工業(yè)用地出讓仌是最大比重，政府有意減少推商住用地，優(yōu)質(zhì)地塊更為稀少。上半年全市共成交48宗，其中商住7宗，商業(yè)2宗，住宅2宗，其他1宗，從儲(chǔ)2宗，采礦1宗，工業(yè)33宗。倉(cāng)儲(chǔ)

4%采礦

2%工業(yè)69%

其他

2%商業(yè)4%商業(yè)住宅

15%住宅

4%2021年上半年全市土地成交類(lèi)別采礦

2%其他2%

商業(yè)商業(yè)住宅10%

12%住宅

6%土地供給：土地市場(chǎng)依舊仍是工業(yè)地 2021年上半年全市土地出讓類(lèi)別 工業(yè) 68%

根據(jù)中山房管局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2021年上半年中山全市共成交商品房38281套，面積367.21萬(wàn)方。比照2021年上半年，套數(shù)下降8.7%，面積下降15.3%。2021年市場(chǎng)比上年冷淡。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)所得，2021年上半年全市商品房均6187元/平米，比照2021年上半年上升7.3%。市場(chǎng)雖然冷淡，但價(jià)格仍然在穩(wěn)步上漲，仍2021年上半年的5377元/平米上漲近八百元的幅度。商品房市場(chǎng)：市場(chǎng)冷淡，價(jià)格上揚(yáng) 2021年至2021年上半年商品房成交走勢(shì)600005000040000300002000010000

0

6400

6200

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5800

5600

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5200

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4800 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 成交套數(shù) 成交面積2021年至2021年上半年商品房均價(jià)走勢(shì)商品房市場(chǎng)：上半年成交套數(shù)排名TOP10商品房市場(chǎng)：上半年成交金額排名TOP102021年上半年住宅新增34467套3446745040035030025020015010050040000350003000025000200001500010000

5000

02021年上半年2021年下半年2021年上半年2021年下半年2021年上半年 2021年至今中山市半年度新增走勢(shì) 38049 325592526724563新增套數(shù)新增面積(萬(wàn)方)32661465517010752653272820.0140.0120.0100.080.060.040.020.001200010000

8000

6000

4000

20002021年上半年中山市各月住宅新增走勢(shì)新增套數(shù)新增面積(萬(wàn)方) 2021年上半年新增住宅34467套，新增面積383萬(wàn)方，同比去年新增24158套，新增面積276萬(wàn)方分別狂增38.8%。2021年各月新增中，4月新增最為顯眼，共10752套，為五一提供充足貨源，2021年上半年平均每月新增5745套?；鹁骈_(kāi)…坦洲鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)石岐區(qū)南朗鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)五桂山鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)南區(qū)西區(qū)東區(qū)火炬開(kāi)…坦洲鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)石岐區(qū)沙溪鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)西區(qū)南區(qū)五桂山區(qū)東鳳鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)東區(qū)東升鎮(zhèn)西區(qū)坦洲鎮(zhèn)石岐區(qū)港口鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)五桂山板芙鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)東區(qū)南區(qū)火炬開(kāi)…320322862021年上半年住宅新增34467套2021年到2021年坦洲鎮(zhèn)的半年住宅新增量仍3203套漲到6318套，增勢(shì)迅猛。東升鎮(zhèn)這兩年來(lái)緊隨其后，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)和三鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅新增相比亍2021年增速明顯放緩。今年坦洲鎮(zhèn)6318套蟬聯(lián)中山市半年鎮(zhèn)區(qū)住宅新增冝冠軍，新增總數(shù)的18.3%，東升鎮(zhèn)、西區(qū)位列二三名。60000050000040000030000020000010000006000477950004000300020001000

02021年上半年中山市各鎮(zhèn)區(qū)住宅新增明細(xì)4101

2233

2126500000400000300000200000100000050004000300020001000

0 新增套數(shù)新增面積2021年上半年中山市各鎮(zhèn)區(qū)住宅新增明細(xì)新增套數(shù)新增面積341820000004000008000006000002000

0400080006318600038752021年上半年中山市各鎮(zhèn)區(qū)住宅新增明細(xì)新增套數(shù)新增面積2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月住宅市場(chǎng)：成交量下降三成，住宅均價(jià)小幅上升2021年上半年中屏全市共成交住宅24931套，共計(jì)285.02萬(wàn)方。比照2021年上半年分別下降29%和28%，但住宅均價(jià)上升5%，雖然上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但價(jià)格仍然硬性地上漲。 國(guó)土局公布數(shù)據(jù)顯示：住宅市場(chǎng)價(jià)格緩步下調(diào)，但成交量逐漸上升，市場(chǎng)仍然有盤(pán)活的時(shí)機(jī)。80007000600050004000300020001000

0國(guó)土局官方全市住宅成交走勢(shì)套數(shù)均價(jià)6000580056005400520050004800460040000350003000025000200001500010000

5000

02021年至2021年上半年全市住宅成交走勢(shì)套數(shù)均價(jià)注：2021-203年數(shù)據(jù)為國(guó)土官方數(shù)據(jù)，2021年上半年數(shù)據(jù)為合富輝煌中屏公司監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)住宅成交：上半年中山市局部鎮(zhèn)區(qū)住宅銷(xiāo)售排名前10坦洲鎮(zhèn)火炬開(kāi)發(fā)區(qū)石岐區(qū)西區(qū)東區(qū)三角鎮(zhèn)南區(qū)小欖鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)五桂山南頭鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)南區(qū)橫欄鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)石岐區(qū)西區(qū)板芙鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)東區(qū)民眾鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)火炬開(kāi)發(fā)區(qū)南頭鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)五桂山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)住宅庫(kù)存：坦洲、火炬、石岐區(qū)前三甲2021年上半年庫(kù)存62502套，前三甲是坦洲鎮(zhèn)、火炬區(qū)和石岐區(qū)。分別是7559套，6321套，6249套。卙比分別是12%，10%，10%。比照2021年上半年庫(kù)存——48580套，上漲29%，升幅近三成。市場(chǎng)庫(kù)存龐大，上漲幅度快。各鎮(zhèn)區(qū)比照中，上漲幅度最大的是黃圃鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)和港口鎮(zhèn)，358%，216%，159%。而庫(kù)存前三甲也有不同程度的上升。400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%2021年6月2021年6月同比80007000600050004000300020001000

080007000600050004000300020001000

0 2021年上半年各區(qū)庫(kù)存2021、2021年上半年各區(qū)庫(kù)存比照

2021年上半年庫(kù)存中，100-120㎡和120-150㎡單位旗鼓相當(dāng)，均超過(guò)1.4萬(wàn)套，是庫(kù)存的主要壓力所在，比照2021年上半年庫(kù)存來(lái)看，雖然這兩種面積段都有上升，但120-150㎡增幅更大。 在戶(hù)型上看，三房依然是一枝獨(dú)秀。70%60%50%40%30%20%10%0%-10%16000140001200010000

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0-6060-8080-9090-100100-120210-144144-180180-住宅庫(kù)存三房庫(kù)存仍是壓力，120-150㎡增幅幅大 2021、2021年住宅庫(kù)存各面積段比照2021年上半年庫(kù)存2021年上半年庫(kù)存升幅100%80%60%40%20%0%-20%-40%350003000025000200001500010000

5000

0別墅二房二廳二房一廳復(fù)式住宅其它三房二廳三房一廳四房二廳四房一廳五房二廳五房一廳一房一廳2021、2021年住宅庫(kù)存各戶(hù)型比照2021年上半年庫(kù)存2021年上半年庫(kù)存升幅

月度住宅庫(kù)存和成交數(shù)據(jù)可見(jiàn)：主城區(qū)仍然1.66萬(wàn)套排第一，而中山南部也有追趕的勢(shì)頭，1.58萬(wàn)排第二。

南部組團(tuán)依然是中山市去化最快的區(qū)域，而主城區(qū)去化最慢。去化情況：去化皆看中山南北兩端

主城區(qū)四區(qū)上半年庫(kù)存，石岐區(qū)6249套，東區(qū)4095套，西區(qū)4659套，南區(qū)1594套。南區(qū)以10%的月均去化率位主城區(qū)第一。石岐區(qū)相對(duì)較慢，僅4%。1382987139418696%10%4%7%2%0%10%8%6%4%12%1000

0600050004000300020007000東區(qū)西區(qū)2021年上半年主城區(qū)去化情況

南區(qū)庫(kù)存成交石岐區(qū)

消化率6%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%1800016000140001200010000

8000

6000

4000

2000

0泛城區(qū)主城區(qū)2021年上半年中山市各組團(tuán)去化情況 8% 7% 7%7%西北組團(tuán)

庫(kù)存中山北部

成交中山南部

消化率西北組團(tuán)消化率最高的是庫(kù)存最少的古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，其他各鎮(zhèn)區(qū)的消化率偏低。 泛城區(qū)中的庫(kù)存“大哥〞火炬區(qū)。去化勢(shì)頭弱了下來(lái)，僅有6%，而五桂山近期“火〞了起來(lái)，得益亍雅居樂(lè)的降價(jià)優(yōu)惠。111415322369843387%6%15%8%4%0%2%6%4%12%10%8%16%14%18%050015001000300025002000400035004500東鳳鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)2021年上半年西北組團(tuán)去化情況東升鎮(zhèn)

庫(kù)存古鎮(zhèn)鎮(zhèn)

成交橫欄鎮(zhèn)

消化率52835246511097398%5%6%7%10%0%2%6%4%12%10%8%01000400030002000700060005000大涌鎮(zhèn)五桂山去化情況：量大抑去化

2021年上半年泛城區(qū)去化情況港口鎮(zhèn)

庫(kù)存火炬開(kāi)發(fā)區(qū)

成交沙溪鎮(zhèn)

消化率

南部組團(tuán)依然以坦洲為首，10%的月均去化率排名第一，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)也不甘示弱，尤以雅居樂(lè)聯(lián)和優(yōu)惠促銷(xiāo)最有成效，9%排名第二。民眾17%的去化率超過(guò)三角鎮(zhèn)，成為中山北部2021年上半年熱銷(xiāo)區(qū)域。三角鎮(zhèn)僅有9%，其他各區(qū)去化相對(duì)較慢。5194%

3765%

57717%7%

2659%

9020%15%10%5%20%015001000

5002000阜沙鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)去化情況：坦洲仍在區(qū)域?yàn)橥?，民眾后起?shì)頭強(qiáng)勁 2021年上半年中山北部去化情況黃圃鎮(zhèn)

庫(kù)存民眾鎮(zhèn)

成交南頭鎮(zhèn)

消化率4%

4665%

7329%

13244%

27110%

44630%12%10%8%6%4%2%080007000600050004000300020001000板芙鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)2021年上半年中山南部去化情況南朗鎮(zhèn)

庫(kù)存三鄉(xiāng)鎮(zhèn)

成交神灣鎮(zhèn)

消化率2周邊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品項(xiàng)目分析本案奧園利和豪庭時(shí)代傾城天悅城萬(wàn)好美域劍橋郡工程周邊區(qū)域供給量大，面市17個(gè)工程，面臨競(jìng)爭(zhēng)，舉列6個(gè)工程為參考。個(gè)案分析：奧園優(yōu)勢(shì)：根本為準(zhǔn)現(xiàn)房，且價(jià)格廉價(jià)有一定的品牌度劣勢(shì)：建筑密度大、所處環(huán)境雜亂。個(gè)案分析：時(shí)代傾城優(yōu)勢(shì)：環(huán)境及戶(hù)型是亮點(diǎn)，交通也便利同時(shí)配備吉之島商業(yè)，有一定的品牌度劣勢(shì)：建筑密度大、超高層建筑。區(qū)域同比價(jià)位高個(gè)案分析：萬(wàn)好美域優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)美一梯三戶(hù)及二梯兩戶(hù)戶(hù)型是亮點(diǎn)，超大飄窗、交通便利劣勢(shì)：小型本地開(kāi)展商2個(gè)投資商、產(chǎn)品宣傳不夠力度，目前滯銷(xiāo)個(gè)案分析：劍橋郡優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)美、戶(hù)型贈(zèng)送面積大，超大飄窗、帶業(yè)主孩子學(xué)位、價(jià)位低劣勢(shì)：超高層建筑密度大、特價(jià)單位樓棟臨近國(guó)道、周邊目前商業(yè)配套缺乏個(gè)案分析：利和豪庭均價(jià)預(yù)計(jì)：6000/元/平方米87-120㎡，3千抵5萬(wàn)認(rèn)籌優(yōu)惠，9月27日開(kāi)盤(pán)優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型非常好，交通便利、周邊學(xué)校配套齊全，主打園林景觀劣勢(shì)：臨近臭水河溝、建筑密度大個(gè)案分析：天悅城目前天悅城剩余戶(hù)型均為：143-146/㎡均價(jià)6500/㎡優(yōu)勢(shì)：物業(yè)管理完善，準(zhǔn)現(xiàn)房、交通便利、配套齊全，劣勢(shì)：公攤大、建筑密度大，商業(yè)廣場(chǎng)較小、吵雜競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市場(chǎng)分析小結(jié)；工程周邊區(qū)域供給量大，面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng)；未來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售存在壓力，銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度的提升；單產(chǎn)品比較而言競(jìng)爭(zhēng)更為劇烈，100左右的戶(hù)型優(yōu)勢(shì)是眾多開(kāi)展商的突出亮點(diǎn)、單環(huán)境而言本工程不具備強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)成熟地段、增值潛能和均享城市配套是本案的特點(diǎn)。本公司在中山知名度不高，首開(kāi)本案建議以低開(kāi)高走的路線先聚旺場(chǎng)人氣和口碑。3本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一期11層3棟樓建筑面積：約2.2萬(wàn)平方米套數(shù)：120套A戶(hù)型B戶(hù)型C戶(hù)型本工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：地段成熟、配套齊全、自帶幼兒園、商業(yè)戶(hù)型配比合理電梯小高層，居住密度低投資自住客戶(hù)青睞首選本工程2公里徑內(nèi)無(wú)小兩房產(chǎn)品???劣勢(shì)：小區(qū)外圍居住環(huán)境不理想企業(yè)知名度不高工期進(jìn)步慢交房時(shí)間長(zhǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣弱、客戶(hù)預(yù)知范圍小產(chǎn)品無(wú)展示面來(lái)訪、電客戶(hù)需求分析工程7795103面積(單位平方米)本工程三房二廳一衛(wèi)意向客戶(hù)占據(jù)15％戶(hù)型優(yōu)勢(shì)朝南、通透雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)本工程二房二廳一衛(wèi)意向客戶(hù)占據(jù)33％本工程三房二廳二衛(wèi)意向客戶(hù)占據(jù)52％本數(shù)據(jù)來(lái)源為來(lái)訪客戶(hù)139批、來(lái)電客戶(hù)179個(gè)4定價(jià)策略及方法定價(jià)策略：控制風(fēng)險(xiǎn)、

低開(kāi)高走首次開(kāi)盤(pán)推售產(chǎn)品原那么：強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品(熱銷(xiāo)產(chǎn)品、103㎡，超值產(chǎn)品77㎡組合〕，啟動(dòng)市場(chǎng)確保首次銷(xiāo)售成功定價(jià)策略：市場(chǎng)工程水平差、垂直差市場(chǎng)競(jìng)品工程水平差一般是實(shí)收均價(jià)的3%~8%市場(chǎng)工程垂直差一般較小，一般采用三層或五層一個(gè)價(jià)形式本工程朝向及景觀落差相對(duì)單一可直接拉開(kāi)層差在工程首次面市階段，微調(diào)水平差,縮小垂直差定價(jià)策略小結(jié)低開(kāi)高走，形成熱銷(xiāo)氣氛，為后期4、5、6棟充分完善展示，逐步提升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)工程整體價(jià)值在工程首次面市階段，微調(diào)的水平差和低垂直差配合，盡量減少超過(guò)客戶(hù)敏感線的產(chǎn)品數(shù)量?jī)r(jià)格表形成——影響價(jià)格的因素和權(quán)重本工程打分調(diào)差因素及權(quán)重參考市場(chǎng)在售工程的根本情況并