關(guān)于光谷地塊市場前景分析

15/15光谷地塊市場前景分析“五一”期間，受集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)托付，針對武漢光谷大道地塊進(jìn)行了相關(guān)的市場數(shù)據(jù)搜集及在售樓盤實地走訪，現(xiàn)對該地塊市場前景進(jìn)行如下分析。鑒于個人能力及資源有限，有關(guān)數(shù)據(jù)及觀點難免存在一定的局限性，僅供領(lǐng)導(dǎo)決策參考。地塊簡況：該地塊位于光谷大道中環(huán)線外，北臨正在開發(fā)中的當(dāng)代國際花園，依照規(guī)劃，地塊西北為光谷二中用地，并與萬科都市花園相望，西南為房地產(chǎn)開發(fā)用地，南為濕地公園，東隔光谷大道與中原電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)相望。地塊可開發(fā)面積230畝，可建25萬平方米，容積率1.6。地塊位于規(guī)劃中武漢科技新城的中心區(qū)，交通較為便利，區(qū)域內(nèi)光電子產(chǎn)業(yè)和高校較集中，周邊房地產(chǎn)開發(fā)日益熱烈，但地塊較缺乏景觀元素，周邊尚缺乏居住氛圍。光谷概況：武漢“中國光谷”于2001年被國家計委、科技部批準(zhǔn)成立，同年5月武漢市政府正式批準(zhǔn)武漢中國光谷新城規(guī)劃，科技新城的規(guī)范范圍西至中環(huán)線，東至外環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸，總面積128km2。2006年，東湖高新區(qū)工商注冊企業(yè)累計11647家，比2005年增加1754家，平均每個工作日新注冊6、7家企業(yè)。全年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)131家，高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到1900多家。年銷售收入過億元的企業(yè)有70多家，過10億元企業(yè)8家。民營企業(yè)注冊數(shù)量達(dá)到7000多家。2006年，高新區(qū)從業(yè)人員14..5萬人，從業(yè)人員要緊集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。目前光谷地區(qū)總?cè)丝诩s60萬人。據(jù)楚天金報報道，光谷地區(qū)目前共有高等院校42所，各類科研院所50余家，各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人。依照“十一五”規(guī)劃，光谷地區(qū)至2010年將達(dá)到100萬人口，其中年增約10萬人。2006年12月，富士康科技集團(tuán)入駐光谷，可能將帶動15-20萬人就業(yè)。光谷地區(qū)房地產(chǎn)市場情況：2001-2005年，光谷地區(qū)年均完成房地產(chǎn)開發(fā)150萬平方米，2006年完成開發(fā)200萬平方米。依照東湖高新區(qū)“十一五”規(guī)劃，至2010年，區(qū)內(nèi)新供住宅用地8平方公里，可能建成住宅1200萬平方米建筑面積。若按光谷地區(qū)每年新增10萬人，每人住宅需求35平米計，每年新增住宅需求350萬平方米，四年共新增住宅需求1400萬平方米，大致與供應(yīng)量相當(dāng)。由于東湖高新區(qū)住宅開發(fā)用地來源較為復(fù)雜，本次調(diào)研未能掌握高新區(qū)全面的土地供應(yīng)信息，因此采取對光谷地區(qū)52個在售樓盤進(jìn)行銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計的方法，試圖得出相對準(zhǔn)確的住宅供應(yīng)量數(shù)據(jù)。光谷在售樓盤銷售數(shù)據(jù)（2007年5月5日房產(chǎn)局備案數(shù)據(jù)）物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不物業(yè)價格開發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售洪山東湖開發(fā)區(qū)珞喻路葉麻店一般住宅4795元/平方米高3538815831240280江夏陽光大道特1號不墅不詳36367226107119洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山大道與南湖南路交匯處一般住宅4100元/平方米均735（一期）62939洪山民院路與南湖南路交界處一般住宅4400元/平方米均91863456270186洪山馬鞍山森林公園對面一般住宅4500元/平方米均99758913754138洪山雄楚大道卓刀泉南路方家咀一般住宅3800元/平方米均105510944771153洪山武昌珞瑜路華中科技大學(xué)新體育館對面一般住宅4100元/平方米均38416244144100江夏紙坊街古驛道168號城北小區(qū)旁一般住宅2000元/平方米均40000528259208江夏藏龍島科技園內(nèi)一般住宅3000元/平方米均35660358176174江夏廟山開發(fā)區(qū)江夏大道鄔樹村，湯遜湖畔不墅不詳無備案洪山卓刀泉南路45號（華師東門虎泉）公寓7000元/平方米夏紙坊街城關(guān)村一般住宅不詳284803112503江夏武昌大道一般住宅2300元/平方米均86500480238189江夏湯遜湖藏龍島科技園內(nèi)一般住宅120萬元/套山魯磨路附6號寫字樓5800元/平方米均洪山東湖開發(fā)區(qū)光谷廣場東公寓不詳未開盤洪山關(guān)山二路與雄楚大街交匯處商住樓3400元/平方米均3467032125252洪山東湖高科技開發(fā)區(qū)珞喻路特1號一般住宅5900元/平方米均4736922720412洪山卓刀泉北路一般住宅5500元/平方米均246361608163江夏藏龍科技園藏龍大道西一般住宅5500元/平方米均23660014031086317物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不物業(yè)價格開發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售洪山雄楚大道229號（武漢理工大學(xué)旁）商住樓3800元/平方米均不詳江夏藏龍島科技園藏龍大道玉葉路一般住宅2700元/平方米均2515429311959洪山魯巷廣場的北角商住樓4300元/平方米均115856115311114洪山華工南二門對面光谷規(guī)劃步行街上一般住宅4260元/平方米高382703823643洪山東湖開發(fā)區(qū)珞瑜路456號（珞瑜路與華光大道交匯處）寫字樓4000元/平方米均791001050洪山關(guān)鳳大道九鳳都市公園正對面一般住宅3200元/平方米均38600019151330204洪山民院路與新莊路的交界處一般住宅3750元/平方米均1387551267869318洪山光谷藏龍島科技園花園洋房3200元/平方米均269000948723225洪山雄楚大街與民院路交匯處東一般住宅4888元/平方米均不詳洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街156號（717所對面）一般住宅3700元/平方米均98954766543182洪山雄楚大街456號（洪山供電局后面）一般住宅4000元/平方米均15100016631135407洪山中國光谷·湯遜湖畔高尚住宅3600元/平方米均133566927598232洪山華中科技大學(xué)正前門（關(guān)山路、東信路交匯處）商住樓3200元/平方米起不詳洪山關(guān)山二路與都市中環(huán)線交匯處一般住宅4500元/平方米均21746816961013575江夏藏龍島洋湖大道特6號（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院對面）一般住宅2000元/平方米均4793845641046洪山關(guān)山二路19號一般住宅3300元/平方米均47981634373261江夏湖口村湖北教院新校地址對面一般住宅2800元/平方米均10296022889531215江夏江夏大道特一號一般住宅85萬元/套起133000112976931洪山珞瑜路與關(guān)山二路交匯處一般住宅4000元/平方米起28500065457183洪山光谷關(guān)山二路特一號寫字樓3180元/平方米均2723468956898物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類不物業(yè)價格開發(fā)商總建面總套數(shù)住宅已售住宅可售洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山一路南端大學(xué)園路1號一般住宅4800元/平方米均75117（一期）32392852326洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面一般住宅3500元/平方米均16039517471449171洪山關(guān)山一路74號(原湖北電機(jī)廠)一般住宅3600元/平方米均13183134782851333江夏藏龍島科技園一般住宅2700元/平方米高683662842768洪山關(guān)山一路特一號一般住宅3800元/平方米均18020014891069353江夏東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)湯遜湖畔一般住宅2118元/平方米起284000692458133洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)民族大道與中環(huán)線交匯處一般住宅3850元/平方米均48043（A區(qū)）32823890江夏紙紡路古驛道一般住宅1450元/平方米均3180028519925洪山卓豹路魯巷廣場后門一般住宅4500元/平方米高4437143642210洪山烽火村一般住宅3200元/平方米均不詳江夏廟山開發(fā)區(qū)(兩湖大道與江夏大道交匯點)一般住宅2600元/平方米均143972626514112洪山廟山兩湖大道中南政法前行300米一般住宅2900元/平方米均58648404237147（以上建筑面積不包括部分未開盤面積，總套數(shù)包括商業(yè)和寫字樓物業(yè)套數(shù)）依照以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，52個在售樓盤總供應(yīng)量至少達(dá)到480萬平方米，加上部分未開盤量，以上樓盤總面積應(yīng)在600萬平方米以上；其中已開盤而未售的套數(shù)總和約7700套，加上未開盤部分，以上樓盤以后供應(yīng)量在一萬套以上。以上樓盤的拿地時刻，從2002年至2005年不等，銷售要緊集中在2005年與2006年，從開發(fā)規(guī)模上，顯示光谷地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展仍先于產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，開發(fā)量超過需求量。但從銷售上看，近年來銷售趨旺，顯示出消費者對本地區(qū)較強的信心。以下是本地區(qū)從2006年3月——2007年3月房產(chǎn)銷售量與銷售價格的比較圖：如圖所示，本區(qū)域房地產(chǎn)成交較為活躍，價格也相對到了一個較高的水平。與杭州、蘇州等地的工業(yè)園區(qū)相比較，本區(qū)域房價仍有一定的上升空間，但空間有限。目前本區(qū)域高品質(zhì)房產(chǎn)的價格已達(dá)到每平米5000元以上，且銷售較為良好，要緊是個性化的產(chǎn)品定位及其稀缺性贏得了消費者的親睞。光谷雖地處武漢市一隅，但與武漢都市存在著緊密的人員與交通聯(lián)系，因此其房地產(chǎn)市場只是相對意義上的獨立，光谷與武漢其它地區(qū)存在著居住與工作相互交叉的情況，更有著購房相互交叉的情況?？傮w上來講，從其它區(qū)域來光谷購房以中等收入階層居多，要緊是看中光谷地區(qū)房產(chǎn)良好的性價比，或大學(xué)畢業(yè)生因“母校情結(jié)”而選擇在此區(qū)域購房；而從光谷去其它區(qū)域購房的消費者以高收入階層居多，要緊選擇便利的市中心或環(huán)境優(yōu)越的高品質(zhì)住區(qū)。東湖高新區(qū)近期土地出讓實例：EP（2007）003號地塊，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)關(guān)山一路1號。土地面積90842.82平方米(約136.26畝)，容積率不超過2.5，土地用途為住宅及配套商業(yè)，總建筑面積約為227107.05平方米（含10000平方米配套商業(yè)），掛牌底價為18904萬元。中建三局競得，總價19204萬，樓面地價846元。EP（2007）005號地塊，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)流芳新鎮(zhèn)，光谷一路同高新四路交匯處。土地面積219200.11平方米(約328.8畝)，容積率不超過1.8，土地用途為住宅及配套住宅，總建筑面積約為394560平方米（含39456平方米配套商業(yè)），掛牌底價32880萬元。競得人萬科，競得價4.99億元，樓面地價1265元。EP（2007）004號地塊，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)上馬莊。土地面積86521.9平方米(約129.78畝)，容積率不超過2.79，土地用途為住宅，掛牌底價22850萬元。武漢市洪榮物業(yè)進(jìn)展有限公司競得，總價23380元，樓面價969元。光谷地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品狀況：光谷地區(qū)的房地產(chǎn)品呈現(xiàn)出以下幾類特征：一、由于地處都市新區(qū)及高知階層集中的區(qū)域，光谷房產(chǎn)追求個性化，講究生活品質(zhì)，有更多的戶型創(chuàng)新。要緊是針對區(qū)域內(nèi)大量的專業(yè)技術(shù)人員，他們較易同意新事物，追求生活質(zhì)量，生活方式豐富多彩，收入偏中上。二、光谷房產(chǎn)有較多結(jié)構(gòu)緊湊合理，戶內(nèi)利用率高的房型，如100平米左右的三室一廳。要緊是迎合區(qū)域內(nèi)的工薪階層或來自武漢市其它區(qū)域的購房者，以良好的性價比為人們提供經(jīng)濟(jì)有用的理想居所。三、周邊良好的環(huán)境及相對較低的容積率要求為景觀房產(chǎn)或低密度住宅的營造制造了條件，使光谷區(qū)域出現(xiàn)了大批為富人服務(wù)的高端住宅。要緊是對針對區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高層治理人員或私營企業(yè)者?？傮w來講，光谷片區(qū)房產(chǎn)品位較高，個性突出，豐富多采，在武漢市各片區(qū)中起著引領(lǐng)的作用。若要在本區(qū)域市場競爭中勝