成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告

成都商業(yè)購物中心調(diào)研匯報成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第1頁成都商業(yè)市場概況成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第2頁成都含有重商傳統(tǒng)——考古學者認為至遲到春秋時代，成都早期城市化進程基本結(jié)束，發(fā)展成為一座比較經(jīng)典工商業(yè)城市，世界上第一張紙幣——交子、“揚一益二”、“江山之秀，羅錦之麗，管弦之多，伎巧百工之富，揚不足以侔其半”、“天下珍貨，聚出其中”均鑒證了成都商業(yè)歷史之悠久、輝煌;商業(yè)投資環(huán)境良好當代成都繼承重商主義，主動打造商業(yè)環(huán)境，更在“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會”上被評為“中國商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境最正確城市”?！耙讳侌B(yǎng)三代”觀念深入人心民間商業(yè)投資意識強，對商鋪認可度高。成都自古就是工商業(yè)城市，含有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。成都商業(yè)歷史氣氛成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第3頁1春熙路商圈9金沙-光華商圈2鹽市口商圈10沙灣-會展商圈3騾馬市商圈11新南天地商圈4建設(shè)路商圈12世紀城商圈5雙橋子商圈13文殊坊6成仁商圈14錦里-武侯祠7城南商圈15寬窄巷子8雙楠商圈16大慈寺關(guān)鍵商圈（春熙、鹽市口、騾馬市）：以售百貨、街區(qū)商業(yè)為主；服務(wù)對象為全市消費者；區(qū)域商圈：大賣場、零售百貨為主；服務(wù)對象主要為本區(qū)域消費者；文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)：成都都文化及歷史特色，服務(wù)對象以旅游客及外地消費者為主；伴隨國際城南及城東副中心規(guī)劃和發(fā)展，國際城南天府商圈及城東副中心商圈將是未來商業(yè)發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域，商業(yè)形式也將以綜合賣場及零售百貨為主。12345678910111213141516成都商業(yè)當前已形成：關(guān)鍵商圈+區(qū)域商圈+文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)格局；伴隨成都發(fā)展，商業(yè)關(guān)鍵區(qū)逐步向東、向南發(fā)展成都商業(yè)格局脈絡(luò)成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第4頁年，成城市實現(xiàn)社會消費品零售總額為3,317.7億元(532.54億美元)，同比增加16%(圖四)。其中，錦江區(qū)以536.74億元(86.15億美元)零售額名列第一。完成GDP10056億元，第一產(chǎn)業(yè)增加370.8億元加，增加3.6%,第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4561.1億元，增加9.8%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5124.7億元，增加8.6%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值70019元，增加8.0%。銀石廣場于本季度開始營業(yè)，體量為24,913平方米。成城市集中大型零售商業(yè)總存量增至3,316,897平方米。社會消費品零售總額，單位：人民幣億元成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第5頁成都自古就是工商業(yè)城市，含有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。伴隨成都經(jīng)濟快速發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營多元化模式時代到來，各零售業(yè)巨頭紛紛進入成都；而較高消費傾向為未來商業(yè)發(fā)展提供了連續(xù)性需求。成都商業(yè)當前已形成：關(guān)鍵商圈+區(qū)域商圈+文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)格局；伴隨成都發(fā)展，商業(yè)關(guān)鍵區(qū)逐步向東、向南發(fā)展。未來2-3年，外資和國內(nèi)巨頭進駐，城市綜合體成為開發(fā)主流，商業(yè)全方面升級，體量供給巨大，且主要集中在城南，包含大量集中購物類商業(yè)。成都商業(yè)整體市場背景：成都商業(yè)市場整體向好，且伴隨商業(yè)巨頭入駐，整體面臨升級換代；未來商業(yè)競爭主要集中在城南，巨頭扎根雖帶來激烈競爭，但中高端商業(yè)氣氛及當代規(guī)劃為城南商業(yè)營造了良好市場氣氛。小結(jié)成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第6頁成城市綜合體發(fā)展日臻成熟，當前正處于二三階段之間，城市面臨全方面升級多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極佳地段；商業(yè)占絕對主導地位；城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，多為失敗案例：新城市廣場多以“新區(qū)”開發(fā)為主；多以商業(yè)為關(guān)鍵驅(qū)動，兼顧主力公寓走量、同時寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復合化商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓辦公居住功效較弱城市中心，副中心及關(guān)鍵地段全方面發(fā)展，規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場主流基本為區(qū)域內(nèi)標桿，開始國際級高端配套（酒店等），提升價值各物業(yè)功效均衡發(fā)展新城市廣場階段特征代表項目萬達廣場新鴻基環(huán)球貿(mào)易中心（九龍倉）第一階段第二階段第三階段成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第7頁項目類型超大規(guī)模資源型主流型精品型代表項目萬達廣場/世豪廣場（伊藤5號店）/新鴻基+環(huán)球貿(mào)易廣場/美年廣場/環(huán)球中心世豪廣場/保利國際廣場/華置廣場凱德置地、來福士廣場項目特征大規(guī)模，含有稀缺資源優(yōu)勢，發(fā)展商品牌為市場所認可，價格標桿，引領(lǐng)市場時尚依靠地段價值常規(guī)綜合體開發(fā)，總建面約20萬—40萬左右，同質(zhì)化嚴重項目標特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小，約20萬左右，通常以主題商業(yè)帶動寫字樓及住宅公寓層級劃分三級一級二級產(chǎn)品特色憑借豐富稀缺資源及高端產(chǎn)品定位吸引區(qū)域置業(yè)高端客戶群體，發(fā)展商品牌優(yōu)勢一樣使其深受市場客戶青睞產(chǎn)品線較全，價格相對不高，以小博大，價格戰(zhàn)制造者規(guī)模小，快速靈活，目標客戶明確，挖掘細分市場價值，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制產(chǎn)品以個性化產(chǎn)品吸引客戶就個體特征來看，成城市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類型成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第8頁各板塊綜合體現(xiàn)實狀況分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第9頁七大主要商圈春熙路商圈-春熙路是國內(nèi)著名商業(yè)步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端街邊小店到高端百貨——樂森，能滿足各個消費階層商業(yè)需求;鹽市口商圈-是成都最著名市級商圈之一，商業(yè)以中等和中高檔和大型超市為主，因為距離春熙路較近，兩個區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個片區(qū)商務(wù)發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨組成,滿足周圍居民日常生活需求同時，也吸引各區(qū)域（尤其是西部地域）居民前往消費；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，當前該區(qū)域還不能成為嚴格意義上商圈，不過因為新城市廣場加入，尤其是百佳超市、百盛開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，伴隨商業(yè)氣氛逐步形成，該區(qū)域有望與騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線當前正在開發(fā)大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，對應(yīng)產(chǎn)生消費需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域商業(yè)需求，當前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市組成，滿足周圍區(qū)域常住居民消費需求；沙灣會展商圈-因為會展輻射效應(yīng)以及周圍住宅需求而形成區(qū)域級商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨組成，目標客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第10頁板塊個數(shù)供給體量（在售/未來供給）物業(yè)組合特征品牌特征產(chǎn)品創(chuàng)新特征物業(yè)服務(wù)市中心5-8170-200萬方以商業(yè)為關(guān)鍵發(fā)展物業(yè)港資及外資企業(yè)為主以奢侈性配套，如：基本以世界五大行為東大街10-15300-500萬方以寫字樓為關(guān)鍵發(fā)展物業(yè)港資及本土實力企業(yè)為主與國際接軌產(chǎn)品組合：多功效/多形態(tài)五大行以及自有物管人南沿線及天府新城15-20600-700萬以寫字樓及商業(yè)為關(guān)鍵發(fā)展物業(yè)，各物業(yè)較為均衡國內(nèi)及本土一線品牌企業(yè)為主建筑立面及形態(tài)創(chuàng)新五大行以及自有物管非經(jīng)典板塊（城西/城北）5-8個300萬方——國內(nèi)品牌企業(yè)為主國內(nèi)成功經(jīng)驗移植（以大型商業(yè)主導成為片區(qū)發(fā)展新中心）自有物管綜合來看，未來成都綜合體供給巨大，主要集中在東大街及天府大道兩軸線上，其中以人南沿線及天府新城板塊為最！項目所在人南天府新城板塊，供給巨大，實力開發(fā)商扎堆，項目挑戰(zhàn)較大！綜合來看，未來城市綜合體依東大街、天府大道兩軸匯聚，城南為最綜合體板塊格局成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第11頁當前成都綜合體開發(fā)正迎來一個井噴暴發(fā)階段，四大板塊競爭格局漸已形成成都已經(jīng)正式邁入城市綜合體時代，一個全新成都商業(yè)、商務(wù)大格局正悄然展開。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當前成都在建大型商業(yè)綜合體項目數(shù)十個，大多數(shù)體量都是10萬平方米以上;據(jù)不完全統(tǒng)計，成城市立項綜合體100多個，未來供給面積達萬方，市場競爭激烈，城南表現(xiàn)最為突出。而伴隨城市規(guī)劃推進及經(jīng)濟發(fā)展，當前成城市綜合體應(yīng)逐步形成四大板塊競爭格局：東大街板塊、人南路及天府新城板塊、市中心板塊、非經(jīng)典板塊（城西及城北）成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第12頁城市中心區(qū)域富力·天匯MALL九龍倉·國金中心華置廣場產(chǎn)品種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模60萬㎡，商業(yè)25萬㎡49萬㎡30萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位中高端時尚百貨商場高端時尚百貨商場高端高檔精品商業(yè)主要組成單元富力天匯MALL、萬豪酒店、愛丁堡公館、史丹尼國際公寓、超甲級寫字樓和商務(wù)中心花園式咖啡廳、茶樓，6星級精品酒店，全球最高級品牌

195米高檔電梯公寓和超5星酒店占據(jù)關(guān)鍵商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠人氣和商業(yè)氣氛，走高端路線市中心板塊在售及潛在項目：約5－8個在售及未來供給：170－200萬方成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第13頁城東中心區(qū)域新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場東大街鐵獅門項目產(chǎn)品種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模130萬㎡，13萬㎡17萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場主要組成單元超五星級酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓及超一流甲級寫字樓和大型高檔購物廣場、國際化住宅甲級寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場東大街板塊——西部金融街，基本以寫字樓為關(guān)鍵物業(yè)，板塊人氣和商務(wù)氣氛正快速成熟中，未來將成為城市高端商務(wù)綜合體集群在售及潛在項目：約15－20個在售及未來供給：600－700萬方

東大街板塊成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第14頁城北區(qū)域金牛萬達廣場瑞安城北天地綠地·世紀城龍湖北城天街產(chǎn)品種類商業(yè)、住宅商業(yè)、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、住宅規(guī)模120萬㎡，商業(yè)7.4萬㎡48萬㎡，6萬㎡商業(yè)276畝占地276畝，商業(yè)40萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場主要組成單元室內(nèi)步行街、精品餐飲街、SOHO公寓、住宅高檔住宅、豪華寫字樓、商業(yè)星級酒店、甲級寫字樓、主力大賣場、時尚休閑街、高端公寓樓大賣場、時尚百貨、高端品質(zhì)住宅城西城北散量分布，多為價值洼地，舊城改造區(qū)域為主，多以商業(yè)和國內(nèi)實力開發(fā)商開發(fā)為主在售及潛在項目：約5－8個在售及未來供給：約300萬方非經(jīng)典板塊成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第15頁凱德置地·來福士廣場保利中心花樣年·美年廣場產(chǎn)品種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模23.4萬㎡，商業(yè)7.4萬㎡40萬㎡100萬㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂居住、辦公、購物、休閑娛樂商業(yè)定位高端時尚百貨商場高端時尚百貨商場中高端時尚百貨商場主要組成單元甲級寫字樓、商場五星級酒店、服務(wù)式公寓BoutiqueOffice高品質(zhì)住宅、商業(yè)和高端寫字樓、300m成都高空豪華觀景臺、保利院線住宅、寫字樓、LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館、總部基地、培訓中心城南區(qū)域供給量巨大，品質(zhì)高端，受區(qū)域成熟度所限價格相對較平，但未來潛力巨大在售及潛在項目：約10－15個在售及未來供給：300－500萬方人南路及天府新城板塊城市新興區(qū)域，正快速成熟，受城市新中心和城市大動脈雙核推進，綜合體市場正全方面均衡發(fā)展，未來供給巨大，實力開發(fā)商扎堆，項目品質(zhì)高端但格起步相對較平，潛力巨大成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第16頁老城南傳統(tǒng)商圈紫荊-桐梓林商圈：以大型賣場（家樂福）和餐飲娛樂為關(guān)鍵棕樹商圈：以大型賣場（百聯(lián)天府）和餐飲為主高攀商圈：規(guī)劃高攀濱河商業(yè)帶，以餐飲休閑為主區(qū)域商圈成熟，且消費檔次較高，但消費承載力趨近飽和，迫切面臨升級換代。新南天地商圈占地500畝，商業(yè)建面超出40萬㎡，投資超出20億，由國內(nèi)外著名專業(yè)賣場組成，輻射半徑廣及西南；城南門戶，新老商圈承接地帶，憑借西南獨有商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合，打造西南首席國際化商圈。實現(xiàn)對老城南升級換代，成為國際城南最有力商業(yè)拳頭。國際城南商圈高新管委區(qū)域：依靠大型零售百貨（中航城市廣場、茂業(yè)百貨）新益州廣場區(qū)域：滿足區(qū)域內(nèi)高端住宅及金融商務(wù)人群大源居住配套區(qū)域：依靠大型賣場（伊藤、復地）及精品百貨世紀城商圈：依靠商務(wù)會展、酒店及高端餐飲購物新城南商圈當前基本處于規(guī)劃階段，預計5-后形成一定規(guī)模。按照城市發(fā)展及規(guī)劃，城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度由北向南遞減。紫荊-桐梓林商圈棕樹商圈高攀商圈新南天地商圈高新管委商圈新益州廣場商圈大源住宅配套世紀城商圈城南商圈格局劃分成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第17頁商業(yè)項目體量業(yè)態(tài)車位開業(yè)時間歐尚超市3.8萬㎡一樓：衣飾、餐飲二樓：超市地面車位：約100個樓面車位：約500個.11宜家家居3萬㎡家居用具（家居、家俱）室內(nèi)：500個室外：500個.11（中國第四家）迪卡儂4萬㎡運動產(chǎn)品、運動場地室外：300個.9富森·美家居10萬㎡家居用具/建材專賣不詳.5蘇寧廣場13萬㎡蘇寧廣場開業(yè)后連續(xù)冷清，主力店缺失、品牌聚客力不足。蘇寧已明確將轉(zhuǎn)型后項目定位為“城市奧特萊斯購物中心”，業(yè)態(tài)組合將以精品奧特萊斯為主，集35%百貨零售、15%蘇寧Expo超級店、15%國際美食、20%娛樂、15%休閑健康為一體。地下車位：491個.9.4.30凱丹廣場8.5萬㎡一二樓：精品時裝三樓：家居四樓：餐飲休閑約1000個.11.25富森·美家居國際MALL20萬㎡家居商業(yè)綜合體3000個.7.30商圈以大型專業(yè)主題賣場為主，包含：家居、日用百貨、運動休閑、餐飲娛樂等生活所需，并相互形成互補、共贏；但商業(yè)定位中高端，大眾化，缺乏高端、個性、富有特色商業(yè)。從各賣場開業(yè)時間來看，區(qū)域商圈1-2年打造完成，3-5年即可成熟。城南商圈占位概況成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第18頁城南商圈格局：按照城市發(fā)展及規(guī)劃，城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度由北向南遞減；新南天地商圈：新南天地商圈，定位西南首席國際化商圈，擔負老城南商圈升級及新城南主力商圈職能；國際城南商圈：高新管委區(qū)域：依靠大型零售百貨（中航城市廣場、茂業(yè)百貨）新益州廣場區(qū)域：滿足區(qū)域內(nèi)高端住宅及金融商務(wù)人群大源居住配套區(qū)域：依靠大型賣場（伊藤、復地）及精品百貨世紀城商圈：依靠商務(wù)會展、酒店及高端餐飲購物。環(huán)球中心開業(yè)大大刺激了該商圈人氣！商圈以大型專業(yè)主題賣場為主，包含：家居、日用百貨、運動休閑、餐飲娛樂等生活所需，并相互形成互補、共贏；但商業(yè)定位中高端，大眾化，缺乏高端、個性、富有特色商業(yè)。從各賣場開業(yè)時間來看，區(qū)域商圈1-2年打造完成，3-5年即可成熟區(qū)域客戶分析：商圈客戶主要起源于傳統(tǒng)城南中高端住戶及高攀片區(qū)公務(wù)員，伴隨商圈成熟，對于全市其它區(qū)域客戶吸附力將逐步增強。新南天地商圈定位西南首席國際化商圈，大型主題賣場相互補充，中高端品質(zhì)伴隨3-5年商圈成熟，將會吸附全市乃至西南地域客戶。但區(qū)域當前缺乏高端、個性、特色商業(yè)。小結(jié)成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第19頁伴隨經(jīng)濟及城市規(guī)劃日益發(fā)展，成城市綜合體正日臻成熟，城市升級在即。當前成城市城市綜合體供給面臨井噴，未來供給巨大，主要集中在東大街即天府大道兩軸線上。受天府大道和城市新中心（天府新城）雙核驅(qū)動，城南綜合體供給為全城之冠，且多位實力開發(fā)開發(fā)，品質(zhì)高端，但未來潛力巨大。經(jīng)過對區(qū)域內(nèi)規(guī)劃中城市綜合體，能夠發(fā)覺——成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第20頁各商圈經(jīng)典商業(yè)分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第21頁春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為關(guān)鍵，商圈范圍是成城市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供給：春熙路以中山廣場為關(guān)鍵分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；當前春熙路經(jīng)營在經(jīng)營商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營中代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，因為該類商業(yè)目標客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第22頁-23-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨企業(yè)太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第23頁-24-商圈范圍內(nèi)集中多個中高檔百貨，是當前成都新型百貨最集中區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營都比很好；伊勢丹因為開業(yè)時間很快，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，當前經(jīng)營情況普通，不過其時尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營業(yè)購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項目，當前NOVO、i.t.都已經(jīng)進駐，時尚氣息較濃，不過因為商業(yè)整體規(guī)模不大，當前經(jīng)營面積較小，還需要深入培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名特色商品街，街道兩旁集中了大量特色小店，是年輕人淘貨理想去處，近兩年周圍商業(yè)檔次不停提升，而本身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐步衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動期間更可高達50～60萬；春熙路因為其文化屬性吸引了國內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購物；同時，因為區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中等、中高端消費者集中消費區(qū)之一；從年紀結(jié)構(gòu)上來看：消費者主要以中青年中等收入消費者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈顯著特征；現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第24頁-25-春熙路現(xiàn)有重點商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨企業(yè)中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨企業(yè)中高檔100%3太平洋春熙新館14,000百貨企業(yè)中高檔100%4第一城市購物中20,411購物中心中高檔80%5樂森百貨13,000百貨企業(yè)高檔100%6伊勢丹32,000百貨企業(yè)中高檔100%7勝道體育廣場15,000時尚時尚館中高檔100%8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨企業(yè)中等100%*注：對商業(yè)物業(yè)檔次水平劃分，當前沒有準確行業(yè)標準，我方依據(jù)以下幾個重點原因進行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)實狀況；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不一樣商業(yè)品牌在各地設(shè)店定位不一樣，從而造成檔次水平略有浮動，我方結(jié)合各種原因，依據(jù)商業(yè)經(jīng)驗對各區(qū)域物業(yè)進行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標準同上。成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第25頁-26-春熙路現(xiàn)有重點商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積銷售銷售增加率（平米）1太平洋百貨春熙店199323,0006.207.40-16.22%2伊藤洋華堂春熙路店199715,0008.439.20-8.37%3王府井百貨199921,00030.8438.00-18.84%4第一城購物中心20,4113.513.66-4.10%5樂森百貨13,0001.331.44-7.64%6伊勢丹32,0003.523.63-3.03%7勝道體育廣場15,0000.620.595.08%8群光百貨105,0007.026.655.56%9時代百盛28,0001.301.290.78%累計272,41162.7771.86-12.65%成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第26頁-27-春熙路當前百貨業(yè)百分比最高，在一定程度上提升了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類百分比當前較少，精品店中店對于春熙路還是新商業(yè)形態(tài)，第一城出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少小店；春熙路現(xiàn)有商業(yè)組成百分比成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第27頁-28-優(yōu)勢:歷史悠久，是成城市城市名片，國內(nèi)外游客到成都必去站點之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費者各個方面消費需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位一樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街規(guī)劃以及荔枝巷改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氣氛將深入提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，即使產(chǎn)品定位和檔次略有差異，不過同業(yè)競爭依然較為激烈，百盛和群光百貨進入將會使區(qū)域百貨類商業(yè)競爭愈加猛烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型含有一定阻力；商圈優(yōu)劣勢分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第28頁-29-現(xiàn)有商業(yè)供給：當前鹽市口商圈范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。當前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)當前只有茂業(yè)百貨、摩爾百貨廣場，尚缺乏一站式消費場所；百貨業(yè)是鹽市口區(qū)域主要業(yè)態(tài)；面積到達50000平方米摩爾百貨增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)組成元素。鹽市口商業(yè)組成摩爾時尚廣場仁恒廣場鹽市口商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第29頁-30-現(xiàn)有代表性商業(yè)項目列表序號項目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入駐商業(yè)檔次入駐率時間1茂業(yè)百貨60,000百貨企業(yè)1953中等100%2北京華聯(lián)30,000百貨企業(yè)1995中高檔95%3仁和春天人東店9,200百貨企業(yè)1999高檔100%4摩爾百貨50,000百貨企業(yè)中高檔100%5新世界商場30,000百貨企業(yè)中高檔100%6財富廣場50,.000購物中心中高檔100%7仁恒廣場55,000購物中心高檔100%8遠東百貨50,000購物中心中高檔100%成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第30頁現(xiàn)有代表性商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積銷售銷售增加率（平米）1茂業(yè)百貨195323,0007.37.063.40%2北京華聯(lián)199515,0004.54.8-6.25%3仁和春天人東店199921,00020.2519.861.96%4摩爾百貨20,41166.8-11.76%5新世界商場13,0006.025.627.12%6財富廣場32,0003.523.63-3.03%7仁恒廣場15,00060559.09%8百揚大廈遠東百貨28,0003.233.33-3.00%累計167,411110.82106.14.45%成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第31頁-32-各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第32頁-33-現(xiàn)有商業(yè)特征描述區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項目位中環(huán)廣場下新世界商場，定位中高端，目標客群瞄準成城市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周圍寫字樓內(nèi)白領(lǐng)人士；另外，摩爾時尚購物中心是區(qū)域內(nèi)唯一一個購物中心類商業(yè)，因為其主力租戶為家樂福超市和萬達影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度。總體，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢顯著，加上成百等老百貨擁有一批固定消費客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；當前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不但會增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時也會有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進入市場，鹽市口商業(yè)整體升級即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費客群組成情況：鹽市口是成城市著名老商業(yè)區(qū)，因為多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時間久遠，擁有一批固定消費客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項目整體商業(yè)檔次不高，目標客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界加入，以及人民商場整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)百分比有所上升，商業(yè)時尚度增強，商品結(jié)構(gòu)百分比愈加合理，吸引了部分中高收入階層以及周圍寫字樓辦公人群前往消費；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周圍區(qū)域配套商業(yè)中心，豐富了消費客群結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供給量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務(wù)氣氛有望深入增強，同時對優(yōu)質(zhì)商業(yè)需求也將拉動區(qū)域商業(yè)供給和原有物業(yè)升級，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群百分比將會增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通改造將會增強內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第33頁-34-優(yōu)勢：成都著名老商圈，成城市三大市級商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改進，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量增加將會推進區(qū)域商業(yè)整體升級；劣勢：當前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項目分布相對分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強；商圈優(yōu)劣勢分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第34頁-35-現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；依據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合“H”形區(qū)域?qū)⒔M成騾馬市商圈關(guān)鍵區(qū)，在關(guān)鍵區(qū)形成一個四通八達商業(yè)圈；依據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉熊貓城10萬平米），在營業(yè)商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對鹽市口和春熙路較??；當前區(qū)域百貨有遠東百貨、購物中心有鉑金城廣場，不過當前鉑金城招商情況和經(jīng)營情況都不佳。騾馬市商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第35頁-36-商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目百貨企業(yè)遠東百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第36頁-37-當前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氣氛不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域當前中高端商業(yè)只有遠東百貨，其目標客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營情況良好；家樂福超市經(jīng)營情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購物關(guān)鍵；作為區(qū)域內(nèi)購物中心類業(yè)態(tài)鉑金城，當前整體招商情況和經(jīng)營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高。總體上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)百分比相對較小，對于城區(qū)中高收入客群吸引力當前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供給量增加會在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)繁榮，趨于復興仍需要一段時間。現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第37頁-38-序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨企業(yè)中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3富力天匯MALL100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城40,000購物中心中等50%6五星商業(yè)廣場20,000專業(yè)店N/A100%騾馬市商圈代表商業(yè)項目列表成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第38頁-39-優(yōu)勢:道路交通改造，改變了區(qū)域行車不便局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼椖勘姸?，騾馬市區(qū)域一樣位于成城市規(guī)劃CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)發(fā)展將帶動整個片區(qū)商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫通，西大街——騾馬市商圈正在逐步形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)百分比較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:即使曾經(jīng)是成城市著名商業(yè)繁榮區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)當前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，當前品質(zhì)較高只有太平洋百貨，商業(yè)氣氛培養(yǎng)還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，不過特色不顯著，空置率較高，經(jīng)營情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏含有號召性大致量綜合購物中心；騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第39頁-40-當前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著因為各區(qū)域居民生活購物就近需求催生區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購物人士消費需求，地域性特征顯著，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；區(qū)域性商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第40頁-41-現(xiàn)有商業(yè)供給：西大街商圈是新興區(qū)域性商圈之一，商圈崛起因為新城市廣場入市而加速；當前西大街主要商業(yè)供給為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿(mào)廣場店，商業(yè)供給量快要14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周圍常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費類型當前為日活必需品消費，中高端百貨類消費百分比暫時較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈協(xié)力形成西部商業(yè)帶。西大街商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第41頁-42-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿(mào)廣場店大型超市永輝超市永陵店成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第42頁-43-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：區(qū)域因為新城市廣場出現(xiàn)，商圈雛形形成，當前區(qū)域含有一定商業(yè)氣氛，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營情況很好，新城市廣場內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較慘淡；購物中心運行需要市場支撐，同時對發(fā)展商運行實力也有很高要求，西大街商圈繁榮還需要一段時期培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場100,000購物中心中等70%2永輝超市永陵店25,000超市大眾100%3蘇寧電器國貿(mào)廣場店12,000百貨企業(yè)大眾100%成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第43頁-44-優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周圍未來龐大住宅和寫字樓供給會為區(qū)域提供潛在消費客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，尤其是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氣氛還不夠濃郁，還沒有形成真正商圈，百盛開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，不過區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場當前空置率較高，影響項目整體商業(yè)氣氛；商業(yè)結(jié)構(gòu)當前展現(xiàn)大眾化，國美、蘇寧、百佳等經(jīng)營很好；相較之下，百盛經(jīng)營情況不佳，以新城市廣場為龍頭新項目還需要加大時尚原因引入，增強娛樂休閑業(yè)態(tài)百分比，當前項目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費客群；西大街商圈優(yōu)劣勢分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第44頁-45-現(xiàn)有商業(yè)供給：東二環(huán)區(qū)域因為周圍住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加造成新區(qū)域性商圈逐步形成；當前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍灣等東二環(huán)商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第45頁-46-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第46頁-47-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是當前區(qū)域規(guī)模最大商業(yè)，也是區(qū)域當前唯一購物中心，當前進駐項目標有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目當前人氣不足，賣場內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當中，對于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時也因為SM業(yè)態(tài)組成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外消費者前來消費，僅靠當前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周圍區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營情況很好；序號項目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨企業(yè)中等100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)愛這城-伊滕洋華堂30000百貨企業(yè)中高檔100%6首創(chuàng)愛這城-商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第47頁東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積銷售銷售增加率（平米）1SM城市廣場100,5002.782.664.51%2成都華聯(lián)商廈199420,0003.363.41-1.47%3伊滕洋華堂（首創(chuàng)AZTOWN）300004.202.9542.37%成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第48頁-49-區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實狀況總體規(guī)模小，商業(yè)分布零碎，處于商業(yè)發(fā)展初級階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費潛力巨大；在一段時間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費將會集中在生活日用具類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費客群將會更多截流東部城區(qū)（尤其是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購物只去春熙路商業(yè)格局。區(qū)域特征成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第49頁-50-現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會展中心為關(guān)鍵，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是經(jīng)典區(qū)域商業(yè)中心

;會展商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第50頁-51-沙灣會展商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表區(qū)域特征:以老會展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店百分比最大，大型賣場滿足周圍區(qū)域常住居民日常消費需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來自于會展周圍、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率(平米)1摩爾百盛30,000百貨企業(yè)中等85%2易初蓮花21,000專業(yè)店—超市大眾100%5沃爾瑪19,000專業(yè)店—超市大眾100%6凱德廣場金牛70,000專賣店—超市大眾100%3國美電器3,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂15,000專業(yè)店—超市大眾100%7凱德廣場沙灣38,000專賣店—超市大眾100%成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第51頁-52-現(xiàn)有商業(yè)供給：如前所述，金沙商圈一樣是因為西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費就近選擇結(jié)果；當前金沙商圈主要關(guān)鍵區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；當前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。金沙光華商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第52頁金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表-53-區(qū)域新項目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性顯著；新型商業(yè)類型—購物中心成為市場主角；含有顯著區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積商業(yè)類型商業(yè)檔次（平米）1北京西單商場40000百貨企業(yè)中等2家樂福光華店8000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店13000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍11000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國際60000專業(yè)店-家俱家居中高檔2力寶樂賓百貨30-Jun30000百貨企業(yè)中高檔4仁和春天廣場100000購物中心中高檔5優(yōu)品道人人樂21000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道0商業(yè)街中高檔成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第53頁-54-現(xiàn)有商業(yè)供給：雙楠商圈是距離貴項目地塊距離最近商業(yè)區(qū)，同時該商圈也是西城區(qū)較早形成商業(yè)區(qū)；當前雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；雙楠商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第54頁-55-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表序號項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂24000百貨企業(yè)中等100%2人人樂雙楠店25000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費為主，帶有顯著區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是開業(yè)，經(jīng)過幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營都還算理想，不過區(qū)域內(nèi)新商業(yè)供給較其它區(qū)域顯著不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購物以及就近商業(yè)消費需求，不過整體并沒有形成以覆蓋西部城區(qū)商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈發(fā)展對于雙楠區(qū)域有一定影響，未來新項目陸續(xù)進駐金沙光華商圈，會在一定程度上壓制雙楠商業(yè)向外輻射；成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第55頁-56-現(xiàn)有商業(yè)供給：商圈分布區(qū)域以人南立交為關(guān)鍵，沿二環(huán)路兩側(cè)分布；當前分布商業(yè)有家樂福、好又多、國美電器、天府匯城購物中心等。城南商圈成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第56頁-57-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項目列表項目名稱開業(yè)時間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入駐率百安居科華店7,800專業(yè)店-家居中等100%家樂福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店6,000百貨企業(yè)高檔100%國美電器棕北店5,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購物中心100,000購物中心中等95%好百年70,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器4,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其它區(qū)域型商圈相同，商圈發(fā)展因為天府匯城購物中心（內(nèi)部有世紀華聯(lián)、情誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購物中心面積10萬平方米。成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第57頁天府新城—城南科技區(qū)商圈10個以上五星級酒店、擁有些人造沙灘海洋館、屹立于水中央1800座歌劇院、2萬平方米當代藝術(shù)館……未來天府新城將充滿時尚元素?！皶菇?jīng)濟”也將是‘時尚城南’一張對外名片，今后天府新城，如同洲際、希爾頓這么五星級酒店將到達10個以上?！碧旄鲁沁€將打造高檔購物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國際購物商圈等大型時尚賣場將成本市全新“時尚標簽”。成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第58頁已建大型商業(yè)物業(yè)成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第59頁已建商業(yè)租售情況當前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內(nèi)底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第60頁區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場供給年及20是南延線商業(yè)供給高峰期，南延線當前整體商業(yè)存量40萬平米以上，至20約有23個大型商業(yè)面市，整體供給量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運動休閑等商業(yè)街，旅游文化等復合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第61頁區(qū)域大型商業(yè)效果圖凱丹時尚購物廣場深圳茂業(yè)集團高端商業(yè)中航時尚購物中心蘇寧廣場城市奧特萊斯成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第62頁-63-各商圈租金對比成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第63頁-64-項目名稱所屬商圈開業(yè)時間營業(yè)面積商業(yè)類型人民商場鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨企業(yè)天府匯城購物中心城南商圈100,000購物中心創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈60000專業(yè)店-家俱家居創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈60000專業(yè)店-家俱家居新城市廣場西大街商圈100,000購物中心富力天匯MALL騾馬市商圈100,000購物中心SM城市廣場東二環(huán)商圈100500購物中心摩爾時尚廣場鹽市口商圈50,000購物中心成都萬達商業(yè)廣場東南二環(huán)150,000購物中心群光百貨春熙路商圈100,000百貨企業(yè)仁恒廣場鹽市口商圈55,000購物中心仁和春天廣場金沙光華商圈100000購物中心華潤置地二十四城東二環(huán)商圈100000購物中心四川文化城春熙路商圈------57,000各區(qū)域超5萬平方米代表商業(yè)項目列表成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第64頁-65-成城市面積超出5萬平方米商業(yè)項目分布圖市級商圈區(qū)域型商圈面積超出5萬平米大型商業(yè)多數(shù)都分布在區(qū)域型商圈內(nèi)，春熙路為代表關(guān)鍵商圈當前大致量物業(yè)相對較少，而且每個已經(jīng)形成區(qū)域商圈內(nèi)基本都有一個面積10萬平米以上購物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來看大致量物業(yè)出現(xiàn)是區(qū)域商圈形成標志；從右圖上能夠看到面積超出10萬大型購物中心類項目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結(jié)合已經(jīng)有商業(yè)物業(yè)，將會加強各區(qū)域商圈輻射能力，最終組成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展當前較緩，各項目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線大型商業(yè)分布特征錦華萬達廣場（40/26萬）金牛萬達廣場（112/13萬）中糧大悅城（40萬）王府井購物中心（10萬）萬象城（10萬）龍湖北城天街（14萬）成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第65頁-66-專業(yè)物流類商業(yè)市場：城北以荷花池區(qū)域日用具批發(fā)市場、五塊石區(qū)域藥材等批發(fā)市場、高筍塘區(qū)域建材等批發(fā)市場組成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場、汽車整車專業(yè)市場、川藏線家俱專業(yè)市場、一環(huán)路電腦市場組成;餐飲娛樂類市場：成都餐飲業(yè)發(fā)達，形成了諸如：琴臺路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等組成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地域為代表;餐飲以琴臺路為例，因為店鋪數(shù)量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名餐飲街；紫荊因為聚集紫荊電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷交通是商業(yè)特色街運行關(guān)鍵。其它商業(yè)分布成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第66頁-67-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析經(jīng)過以上對成城市各級商圈分析總結(jié)，對成都商業(yè)市場發(fā)展歸納為以下特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各商圈發(fā)展來看，中高端時尚百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展重點之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心數(shù)量和規(guī)模再逐步增加，區(qū)分于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從當前成城市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)關(guān)鍵位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第67頁-68-經(jīng)過以上對成都整體商業(yè)市場分析，能夠得出以下結(jié)論：當前城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，而且伴隨新項目標陸續(xù)完工，這兩個市級商圈仍會繼續(xù)升級發(fā)展，其中鹽市口發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)因為交通等原因會相互融合，成為影響整個西部城區(qū)商業(yè)區(qū)；城市未來商業(yè)供給中，購物中心模式會越來越多地出現(xiàn)，從當前市場上已經(jīng)有購物中心類商業(yè)來看，各項目運行情況當前并不理想，原因在于區(qū)域市場不夠成熟以及發(fā)展商對于購物中心模式經(jīng)驗不足造成，缺乏特色是當前市場上購物中心普遍存在特征；新項目單體規(guī)模逐步增大，從新項目組成情況看，單體50000平米以上項目逐步增多，尤其是面積超出10萬商業(yè)集中供給，發(fā)展商對于商業(yè)物業(yè)功效結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)業(yè)種豐富程度越來越重視，也希望經(jīng)過規(guī)模優(yōu)勢塑造本身商業(yè)關(guān)鍵地位；城區(qū)各個方向區(qū)域商圈逐步形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對二環(huán)周圍以及三環(huán)沿線消費者爭奪將會成為和大型項目標重點，本項目商業(yè)處于當前西部商圈、城南商圈夾角，兩大商圈對于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內(nèi)仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位首先考慮臨近商圈發(fā)展情況，同時更要視區(qū)域內(nèi)新項目標入市情況。城南天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d城市中心，未來發(fā)展關(guān)注熱點，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｐ〗Y(jié)成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第68頁

寫字樓市場情況分析成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第69頁－1999－－－至今萌芽期起步期發(fā)展期提速期經(jīng)營模式：銷售特征：乙級寫字樓平穩(wěn)發(fā)展，甲級寫字樓開始面市，但發(fā)展區(qū)域局限在市中心CBD區(qū)域。代表項目：CBD區(qū)域，99年成都第一個甲級寫字樓川信大廈投入使用；第二座甲級寫字樓冠城廣場投入使用經(jīng)營模式：銷售特征：甲級寫字樓區(qū)域開始由城市中心CBD開始向城南沿線發(fā)展，寫字樓品質(zhì)有較大提升代表項目：CBD及CBD延伸區(qū)域人南沿線板塊城市之心及維斯頓聯(lián)邦投入使用,其品質(zhì)逐步超越之前項目經(jīng)營模式：銷售/只租不售特征：只租不售模式（中環(huán)廣場）出現(xiàn)，，表示出市場正開始成熟代表項目：總府路時代廣場（）、人南沿線匯日央擴（）、順城路中環(huán)廣場（），以及國際級甲級寫字樓香格里拉模式：銷售/只租不售特征：供給激增、全方面開花形成四大板塊，伴隨城市土地資源稀缺和天府新城規(guī)劃出臺，板塊熱點重點向東大街和人南中軸沿線發(fā)展代表項目：CBD仁恒置地廣場），天府新城板塊寫字樓在建項目猛增發(fā)展階段成都寫字樓市場發(fā)展當前正處于全方面提速階段，而人南中軸是發(fā)展熱點區(qū)域成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第70頁成都寫字樓市場現(xiàn)實狀況成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第71頁CBD區(qū)域——起勢升華主要功效：企業(yè)總部、行政中心、外企總部區(qū)域概況：中央商務(wù)區(qū)，是成都主要政治、金融、消費、商務(wù)、文化中心，有大量高端商務(wù)、消費場所代表項目：城市之心、百楊大廈、仁恒廣場人南沿線——黃金主軸主要功效：科技商務(wù)區(qū)、總部區(qū)域概述：成都商務(wù)高檔寫字樓黃金主軸，亦是城市發(fā)展黃金干道，區(qū)域內(nèi)有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓熱點區(qū)域代表項目：匯日央擴國際廣場、國航大廈、凱德來福士廣場天府新城——炙熱區(qū)域代表項目：拉德方斯、蜀都中心、航興國際主要功效：會展總部、企業(yè)總部、金融后臺服務(wù)區(qū)、軟件園、中高檔住宅區(qū)域概況：位于南三環(huán)外，伴隨市政府南遷，以及大量大型企業(yè)總部遷入，以及地鐵開通，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥冀?jīng)濟附中心，是最有發(fā)展?jié)摿^(qū)域東大街沿線區(qū)域——全方面噴薄主要功效：金融前臺、企業(yè)總部區(qū)域概況：規(guī)劃將在3-5年內(nèi)建成西部金融中心，成都金融街，該區(qū)域有大量在建項目，將會成為近幾年成都甲級寫字樓熱點區(qū)域代表項目：喜年廣場、鐵獅門、摩根中心成都商業(yè)購物中心調(diào)研報告第72頁成都寫字樓市場發(fā)展當前正處于全方面提速階段，供需快速上漲，整體短期內(nèi)將呈供過于求，長久連續(xù)看好態(tài)勢從近期量價走勢來看，成城市整體及甲級寫字樓物業(yè)將面臨井噴，供大于求現(xiàn)象嚴重，但價格受新增高端甲級寫字拉動較為穩(wěn)健且將連續(xù)走好當前而言，成都寫字樓市市場已形成是市中心、東大街、人南延線及天府新城四大板塊，全方面開花態(tài)勢漸已展現(xiàn)，城南將是未來供需至高點，短期內(nèi)有較大供給壓力當前市中心、東大街板塊區(qū)域?qū)懽謽嵌酁樽猿?，租金基本維持在90-140元/平米左右，單位面積100平米以上。人南延線、，當前區(qū)