(金華市婺wu城區(qū))5房地產(chǎn)評估報告模板

PAGE12PAGE13金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館資產(chǎn)評估項目名稱：資產(chǎn)評估委托方：估價方：XX估價人員：施莉娜，孫文玲，朱敏杰估價作業(yè)日期：2023年5月21簡要歷史：

金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館位于浙江金華，排骨飯是店的經(jīng)營特色。在研究蓋澆飯的根本上，覺得蓋澆飯在烹飪過程中時間比擬長，比照中式快餐價格比擬貴。對于工作學(xué)習(xí)時間緊的食客來說，時間本錢、經(jīng)濟(jì)本錢、營養(yǎng)成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨飯，采用金華兩頭烏為主料，與時蔬烹飪煲至而成，即營養(yǎng)又實惠，更重要的是方便。金華兩頭烏原為金華特產(chǎn)，是腌制火腿的最正確原料，豬皮薄骨細(xì)，肉質(zhì)鮮美，肉間脂肪含量高。經(jīng)過多年的經(jīng)營努力，現(xiàn)已成為產(chǎn)業(yè)化餐飲機(jī)構(gòu)，有專門的養(yǎng)殖場。海芝排骨飯餐館在金華也由一家開展到了3家，在寧波、蘇州地區(qū)也已打入飲食市場。

TOC\o"1-2"\h\z致委托方函 2估價師聲明 3估價的假設(shè)和限制條件 4房地產(chǎn)估價結(jié)果報 5一、委托方 5二、估價方 5三、估價對象 5四、估價目的 6五、估價時點 6六、價值定義 6七、估價依據(jù) 6八、估價原那么 7九、估價方法 7十、估價結(jié)果 7十一、估價作業(yè)日期 7十二、估價報告應(yīng)用的有效期 7十三、估價人員 8房地產(chǎn)估價技術(shù)報 10一、個別因素分析 10二、區(qū)域因素分析 10三、市場背景分析 10四、最高最正確使用分析 13五、估價方法選用 13六、估價測算過程 13七、估價結(jié)果確定 16附件致委托方函外婆家餐飲：受貴酒店的委托，我公司于2007年11月22日至12月22日，對位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，估價人員根據(jù)估價目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價原那么，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的根底上，對該局部房地產(chǎn)在估價時點(基準(zhǔn)日)的客觀合理價值進(jìn)行了評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值(總價值)為人民幣569060元，大寫:伍拾陸萬玖仟零陸拾元整***私有房地產(chǎn)價格評估附件估價的假設(shè)和限制條件一、本項估價的假設(shè)條件1.本報告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1.本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實性進(jìn)行核實，如因資料不實而導(dǎo)致估價失實、失誤和錯誤，責(zé)任不在估價方和估價人員。2.本報告僅供委托方購置該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。3.本報告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響。4.實地查勘時，對房屋僅進(jìn)行一般性觀察，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本報告中的建筑面積按?房屋所有權(quán)證存根?所載數(shù)據(jù)計。6.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一局部內(nèi)容不得使用其他與本次工程無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。金華市海芝排骨飯餐館估價結(jié)果報告一、委托方單位名稱：外婆家餐飲單位住址：杭州文三路167號聯(lián)系電話、估價方機(jī)構(gòu)名稱：杭州萬達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：杭州市文二路號8號法定代表人：李煥聯(lián)系電話、估價對象1.建筑物狀況⑴委估建筑物維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為89%，建筑面積為100m2。位于2樓。⑵位于金華市婺城區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，委估對象二樓一處房產(chǎn)，地面是水泥地。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作餐館，餐飲配套效勞設(shè)施好。3.周圍環(huán)境估價對象位于浙師大北門繁華的商業(yè)街，委估對象地處高教園區(qū)，繁華程度一般，但是交通方便，人流量大，但是人流量大局部是學(xué)生。四、估價目的為購置或租該房產(chǎn)提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2011年5月21日六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、XX市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限為30年，即委估宗地剩余使用年限為25年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原那么，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限25年計的市場價格。七、估價依據(jù)〔一〕行為依據(jù)?委托評估函?。〔二〕法律法規(guī)依據(jù)1.?中華人民共和國土地管理法?。2.?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?。3.?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?〔GB／T50291－1999〕。4.?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?(GB/T18508-2001)。5.地方人民政府及有關(guān)部門公布的法規(guī)文件。〔三〕產(chǎn)權(quán)依據(jù)?房地產(chǎn)權(quán)證?杭房權(quán)證字第7894號．〔四〕其他依據(jù)(1)?評估約定書?(2)估價人員實地勘查所獲取的關(guān)于估價對象的現(xiàn)場資料;(3)本公司掌握的有關(guān)資料。八、估價原那么㈠合法原那么。㈡公平原那么。㈢最高最正確使用原那么。㈣替代原那么。㈤需求與供給原那么㈥估價時點原那么。㈦?yún)f(xié)調(diào)原那么㈧綜合分析原那么及多種方法比擬原那么。九、估價方法估價人員在實地勘察的根底上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場途徑和收益途徑法來測算委估房地產(chǎn)的價格。十、估價結(jié)果通過市場調(diào)查以及運用科學(xué)的估價方法，最后得出該房地產(chǎn)的價格為三十萬。十一、估價作業(yè)日期2011十二、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2023年5月22日至2023年5月22日。金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館估價報告一、個別因素分析㈠物質(zhì)實體狀況建筑物狀況⑴委估建筑物維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為89%，建筑面積為100m2。⑵好再來位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，委估對象屬弧形臨街排房一層?xùn)|側(cè)房產(chǎn)，地面鋪地瓷磚，內(nèi)墻底部貼有白色瓷磚，上部白色石灰粉刷，南面門口一側(cè)裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結(jié)構(gòu)。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作酒樓，餐飲配套效勞設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域因素分析估價對象位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，街對面為育英學(xué)院，西面是十六街區(qū)商鋪，正東面靠馬路通往2號大街和物美購物中心方向，東南面為凱恩戴斯大酒店。委估對象地處高教園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，繁華程度較高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般。具體區(qū)域因素分析如下：商服繁華度：估價對象南面為育英學(xué)院，學(xué)生流量比擬大，距離下沙物美購物中心不到200m，據(jù)凱恩戴斯大酒店約40m,估價工程又屬下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，外來務(wù)工人員相對集中，因此繁華程度較好。交通便捷度：估價對象距B1公交車站約200米，附近有校一線、381等多條公交線路通過，交通較方便。附近地鐵站正在建設(shè)中，一般來講，常規(guī)公交車的行車速度是每小時14公里至18公里，BRT(快速公交)能到達(dá)每小時20公里，而地鐵一旦建成后，能到達(dá)每小時30-40公里周邊布局狀況：估價對象周邊有育英學(xué)院、浙江理工大學(xué)，文化氣氛比擬好，附近有東方醫(yī)院、物美購物中心、凱恩戴斯大酒店、博庫書店、大安網(wǎng)盟，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄等齊全。城市根底設(shè)施完善度：水、電、氣、視、訊、路配套齊備；環(huán)境質(zhì)量狀況：空氣質(zhì)量一般，周邊環(huán)境一般。三、市場背景分析1.一般因素影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會開展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。⑴地理位置下沙位于舉世聞名的錢塘江下游北岸，國家級開發(fā)區(qū)——杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、全國最大的高教園區(qū)——浙江省高教園區(qū)、浙江杭州出口加工區(qū)都座落在下沙街道境內(nèi)。下沙街道原屬余杭區(qū)，1996年5月劃入江干區(qū)，1999年8月起委托杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理，是杭州市“一主三副〞中“下沙副城〞未來的行政中心、商貿(mào)中心、居住中心。全街道現(xiàn)區(qū)域面積為95.3平方公里，常住人口2.35萬，暫住人口6萬人，下轄9個行政村〔頭格、中沙、上沙、下沙、元成、東方、新元、松合、灣南〕，3個社區(qū)〔智格、七格、高沙〕和1個居委會。

杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔簡稱杭州開發(fā)區(qū)〕是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方公里，目前建成區(qū)34平方公里，轄區(qū)人口20萬。綜合開展水平名列全國49個國家級開發(fā)區(qū)前15位。2023年被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)評為中國75個城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最正確開發(fā)區(qū)。⑵經(jīng)濟(jì)和社會開展?fàn)顩r杭州開發(fā)區(qū)秉承“讓投資者獲利，讓創(chuàng)業(yè)者成功〞的理念，大力開展招商引資，開展壯大先進(jìn)制造業(yè)基地。迄今，已吸引30個國家和地區(qū)的390家外商投資企業(yè)落戶，累計引進(jìn)合同外資37億美元，實際利用外資17億美元；引進(jìn)內(nèi)資工業(yè)企業(yè)248家，投資總額155億元人民幣。其中列入全球500強(qiáng)的企業(yè)已有24家公司在開發(fā)區(qū)投資38個工程。2000年4月設(shè)立國家首批試點的浙江杭州出口加工區(qū)，2023年5月被國家信息產(chǎn)業(yè)部授予國家〔杭州〕計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園。

杭州開發(fā)區(qū)是我國最大的移動通信生產(chǎn)基地之一，聚集了摩托羅拉、東方通信、三菱、富士康、華宇電子等主機(jī)及相關(guān)配套企業(yè)；日本東芝公司建立了年產(chǎn)240萬臺筆記本電腦的全球生產(chǎn)基地；是浙江省以生物基因工程、天然藥物及制劑、醫(yī)療器械為重點的醫(yī)藥工業(yè)生產(chǎn)基地，引進(jìn)了九源基因、美國眼力健、康萊特、日本泰爾茂、旭化成醫(yī)療器械、浙大藥業(yè)等一批生產(chǎn)企業(yè)和研發(fā)中心；是日本松下公司在中國建立的最大家電生產(chǎn)基地，總投資2.4億美元、占地24萬平方米的松下杭州工業(yè)園正在全面建設(shè)；是浙江省最大的飲料生產(chǎn)基地，集聚了可口可樂、康師傅、娃哈哈三大著名品牌。

2023年，杭州開發(fā)區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值130億元，工業(yè)總產(chǎn)值504億元，外貿(mào)出口25.4億美元，分別位居全國49個國家級開發(fā)區(qū)第11位、第9位、第7位。杭州開發(fā)區(qū)大力實施“科教強(qiáng)區(qū)〞戰(zhàn)略，建成浙江省最大規(guī)模的下沙高教園區(qū)。下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積10.91平方公里，15所高校，15萬在校大學(xué)生。經(jīng)過五年建設(shè)，下沙高教園區(qū)已全面建成投用。目前，中國計量學(xué)院、浙江理工大學(xué)、杭州電子科技大學(xué)、浙江工商大學(xué)、浙江財經(jīng)學(xué)院、浙江傳媒學(xué)院等14所高校在校生已達(dá)12萬人。依托下沙高教園區(qū)，開發(fā)區(qū)管委會正在著力構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研一體化平臺，建設(shè)大學(xué)科技園區(qū)、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，構(gòu)筑起15所高校和700多家現(xiàn)代制造企業(yè)互動開展的平臺，大力培育開展具有自身特色的知識經(jīng)濟(jì)和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，努力增強(qiáng)開發(fā)區(qū)的核心競爭力。根據(jù)杭州市“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部178平方公里是杭州大都市的副中心〔即下沙副城〕。建設(shè)目標(biāo)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)為根底，集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城。圍繞這一目標(biāo)，杭州開發(fā)區(qū)正在全面實施由“建區(qū)〞到“造城〞的戰(zhàn)略調(diào)整，全面推進(jìn)城市化進(jìn)程，大力培育開展城市功能。當(dāng)前，正在全面推進(jìn)下沙新城行政商務(wù)中心區(qū)〔8平方公里〕、軌道交通、連接主城的快速公路和城市快速公交等重大根底設(shè)施建設(shè)。并充分利用13公里的錢塘江江景資源，打造杭州東部最大的生態(tài)濕地公園，規(guī)劃建設(shè)15萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū)，建設(shè)福雷德文化廣場、華元十六街區(qū)、西子陽光商城、金池商貿(mào)等一批大型商貿(mào)設(shè)施，全面提升城市形象和城市功能，努力把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化、國際化、人文化的城市副中心。⑶房地產(chǎn)市場分析據(jù)統(tǒng)計，今年下沙一共出讓了1311畝土地，其中2月6日，世茂集團(tuán)以8.2億元的價格競得杭政儲出[2023]51號地塊，出讓面積達(dá)415畝，樓面價1319元/平方米。2月13日，南京朗詩置業(yè)股份有限公司以3億元競得杭政儲出[2023]2號地塊，出讓面積109畝，樓面價1683元/平方米。5月31日，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.4億元競得杭政儲出[2023]18號地塊，出讓面積352畝，樓面地價約2450元/平方米。7月25日出讓的434畝杭政儲出[2023]35號地塊，即杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(東南沿江[三]號地塊)，經(jīng)過競拍單位屢次劇烈角逐之后，最終被北京保利地產(chǎn)以22.8億元競得，樓面價格到達(dá)每平方米3326元。

目前下沙房產(chǎn)已經(jīng)全面啟動，老居住區(qū)目前有11個樓盤，建筑面積110萬平方米；沿江區(qū)域可開發(fā)面積有300萬平方米，建成后將吸引15萬人口；中心區(qū)域可開發(fā)量到達(dá)200萬平方米，將吸引10萬人口居住。這也就是說，下沙目前在開發(fā)的房產(chǎn)面積有610萬平方米?？梢娤律车姆康禺a(chǎn)市場是十分火爆的，可歸結(jié)為以下幾個原因：首先，下沙是國際先進(jìn)制造業(yè)基地。下沙第二產(chǎn)業(yè)的高度興旺，為下沙形成了雄厚的經(jīng)濟(jì)根底，同時為下沙板塊的工業(yè)開展和高品質(zhì)生活提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)支持，去年我們?nèi)旯I(yè)總產(chǎn)值超過了110億元，是其他城市地區(qū)所望塵莫及的。其次，下沙是大學(xué)城。目前已經(jīng)有14所大學(xué)在下沙正常運轉(zhuǎn)，師生人口共有18萬左右，這樣的智力水平也是不可小視的。同時除了大學(xué)城以外，相關(guān)的教育設(shè)施也相當(dāng)?shù)耐晟?，我們從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)有一套完整的教育體系，包括一些比擬知名的中小學(xué)也在下沙落戶。另外，下沙副城作為花園式生態(tài)效勞中心，為下沙板塊提供了后勁十足的開展前景。下沙已經(jīng)真正做到了和主城區(qū)的無縫連接：德勝東路的通車，九沙大道的實施，這些都是公路上的銜接；已開工的地鐵一號線在下沙一共有七個站；快速公交也都將進(jìn)入下沙。而且火車東站交通樞紐的規(guī)劃建設(shè)以及汽車東站都在與下沙形成無縫連接。四、最高最正確使用分析委估房地產(chǎn)位于杭州市下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)同時位于高教園區(qū)西區(qū)，臨街分布，現(xiàn)作商鋪用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最正確使用原那么和合法原那么的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最正確使用。五、估價方法選用估價人員在實地勘察的根底上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和杭州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比擬法和收益復(fù)原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。市場比擬法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比擬對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六、估價測算過程㈠市場比擬法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價格進(jìn)行比擬，根據(jù)估價人員對杭州市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實例：確定比擬因素實例比擬工程待估房產(chǎn)湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格坐落位置十六街區(qū)東側(cè)育英學(xué)院北面育英學(xué)院北面育英學(xué)院北面十六街區(qū)東側(cè)凱恩戴斯大酒店西北面交易時間2023/32023/112023/52023/112023/22023/11用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易情況正常正常正常正常正常正常交易方式提供依據(jù)出讓出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素中心職能總數(shù)222222根底設(shè)施狀況較好一般一般一般一般較好公交流量較好較好較好較好較好較好人流量較好較好較好較好較好較好商業(yè)繁華程度一般一般一般一般一般一般區(qū)域交通管制一般一般一般一般一般一般個別因素附近公交情況較好較好較好較好較好較好臨街寬度〔m〕666666面積〔m2〕2006227303055房屋形狀不規(guī)測長方形長方形長方形長方形不規(guī)那么停車狀況一般一般一般一般一般一般確定比擬因素系數(shù)見下表工程比擬因素待估房產(chǎn)湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格交易時間1001001029910297交易情況100100100100100100區(qū)域因素中心職能總數(shù)100100100100100100根底設(shè)施狀況10096969696100公交流量100100100100100100人流量100100100100100100商業(yè)繁華程度100100100100100100區(qū)域交通管制100100100100100100個別因素附近公交情況100100100100100100臨街寬度1009898989696房屋形狀10098989898100停車狀況100100100100100100比準(zhǔn)價格確定工程比擬因素湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格房地產(chǎn)價格〔元/m2〕32003200316031003150交易時間100/100100/102100/99100/102100/97交易情況100/100100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素中心職能總數(shù)100/100100/100100/100100/100100/100根底設(shè)施狀況100/96100/96100/96100/96100/100公交流量100/100100/100100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100100/100100/100區(qū)域交通管制100/100100/100100/100100/100100/100個別因素附近公交情況100/100100/100100/100100/100100/100臨街寬度100/98100/98100/98100/96100/96房屋形狀100/98100/98100/98100/98100/100停車狀況100/100100/100100/100100/100100/100比準(zhǔn)價格34163402346233653436根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值，那么：〔3416＋3402＋3462＋3365＋3436〕÷5=3416元/m2㈡收益法由于該商鋪可用于出租，能比擬合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。1.估算總收益通過調(diào)查杭州市下沙地區(qū)同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的商鋪在裝修后的月出租價格一般為19元/m2，租金損失為1個月，那么年總收益為：19×200×〔12-1〕=41800元2.估算年房地產(chǎn)租賃總費用總費用包括正常狀態(tài)下房地