我國人民銀行濟南支行辦公樓物業(yè)管理服務投標書模板

.PAGE.前言專家品質摯誠服務規(guī)范管理業(yè)界典范明潔人升起了物業(yè)管理的風帆我們乘風破浪,用一流的人性化服務為莊嚴的中國人民銀行XX分行增添一抹明快的色彩讓莊嚴的銀行辦公大樓成為XX市最亮麗的一道風景請您相信因為有了明潔,一切將會變得明潔明潔物業(yè),明潔生活目錄第一部分報價文件91.1報價一覽表101.2詳細的費用投入計算111.3詳細的成本測算121．3．1年管理費用明細表121．3．2年房屋管理費用明細表131．3．3年設備運行、養(yǎng)護、維修管理費用明細141．3．4年保潔費用明細表151．3．5年保安費用明細表161．3．6年綠化費用明細表171．3．7費用匯總表181.4其它優(yōu)惠條件19為中國人民銀行XX分行新辦公樓免費提供開荒<約3萬元>19以市場價格半價為業(yè)主提供家政服務19前期辦公樓接收期間免費從總公司抽調一名高級管理人員19第二部分技術文件202．1針對本項目物業(yè)管理的綜合說明〔管理理念212.2擬派中國人民銀行XX分行辦公樓項目經理、部門經理25保證項目經理不變的承諾書282．3物業(yè)管理機構設置,運作流程及各項管理規(guī)章制度29項目部組織結構圖29項目部員工崗位職責30A.項目部經理30B.工程部31C.保潔綠化部40六、管理部48物業(yè)管理運作流程大綱50一、物業(yè)管理項目運作流程50二、項目經理管理程序及規(guī)范51三、項目部工作檢查流程圖52四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求53五、倉庫管理程序圖54六、回訪分類示意圖55七、投訴處理程序流程圖56八、物品使用及報廢程序57九、保潔檢查監(jiān)督流程圖58十、公共設施維修工作流程圖：59十一、檢查、驗收共用設施維修工作流程圖60十二、維修班工作程序61十三、盤查可疑人員流程圖62十四、管理工作規(guī)程63管理規(guī)章制度111一、員工著裝制度111二、請假制度111三、交接班管理規(guī)定111四、物料采購、保管、領用制度112五、庫房管理與進貨驗收制度112六、財產管理制度113七、對講機使用規(guī)定113八、操作票制度114九、維修巡檢制度114十、機房安全保衛(wèi)制度115十一、交接班制度115十二、停、送電票制度116十三、電氣維修管理規(guī)定118十四、工具管理制度119十五、水箱間管理規(guī)定120十六、電氣豎井、管道井管理規(guī)定120十七、工程部周轉倉庫管理規(guī)定1202.4物業(yè)管理人員配備方案121一、★★項目人員聘用標準〔含人員職稱、資格等121二、培訓管理體系126三、駐中國人民銀行XX分行辦公樓項目部人員定編1302.5物業(yè)管理服務用房及其他物資裝備配置方案131保潔設備一覽表132常用工具一覽表133清潔原料一覽表134工程管理工具一覽表135保安裝備一覽表136辦公設施一覽表136花卉擺放計劃方案137重要設施、設備代維、保養(yǎng)費138綠化工具、用肥一覽表1392.6物業(yè)管理費用收支測算報告〔物業(yè)管理第一年度140☆☆方案一140☆☆方案二1412.7物業(yè)管理服務分類標準與承諾142工程部142一、運行設備及附屬設施的運行、養(yǎng)護和維修范圍142二、設備設施運行維護標準142三、具體服務145安全部154一、服務范圍154二、安全管理標準154三、具體服務155保潔〔綠化部160一、服務范圍160二、保潔管理標準160三、保潔具體服務161四、綠化服務范圍164五、綠化服務標準164六、綠化服務范圍165七、高空作業(yè)、外墻清洗173普通信件、報刊、雜志的分發(fā)服務182突發(fā)應急維修服務182建立、完善物業(yè)資料和檔案182物業(yè)管理質量目標及保證措施1832.8各類突發(fā)事件的處理預案1932.9物料消耗計劃及具體降耗措施200一、物料消耗計劃200二、降耗措施2002.10檔案體系的建立2022.11愿意承受的有關獎罰2032.12物業(yè)管理服務模式2032.13物業(yè)管理開始及結束的交接2042.14本項目主要業(yè)務骨干配置人選和素質介紹2062.15最快接管時間和物業(yè)管理完全規(guī)范的時間及相應的保證措施2072.16需要業(yè)主協(xié)助解決的問題209第三部分商務文件2103.1資格及商務情況表2113.2偏差表2133.3企業(yè)簡介2143.4合同草案：218第四部分221資格資質證明文件2211營業(yè)執(zhí)照副本復印件2222法定代表人授權委托書2223資質證書復印件2224建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經理、部門經理崗位證書復印件2225獲獎項目證書復印件2226ISO9000、ISO14001體系認證復印件2227獲獎項目、最大物業(yè)管理項目、最復雜物業(yè)管理項目和承擔過的綜合性大廈的物業(yè)管理合同復印件222法定代表人授權委托書223投標函XX省齊魯國際招標有限公司：我們根據編號為SIT-200517競爭性談判采購文件的要求,對中國人民銀行XX分行辦公樓物業(yè)管理服務競爭性談判采購項目進行報價。由供應商XX明潔物業(yè)管理有限公司正式委托全權代表姚麗華經理提交報價文件正本一份,副本伍份。在此文件中,投標人全權代表聲明并同意：〔1如果我們的報價文件被接受,我們將履行投標文件中規(guī)定的每一項要求,并按我們投標文件中的承諾按期、保質完成該項目的物業(yè)管理工作。我方有責任和義務完成合同與投標文件中的條款。〔2我方承諾投標文件所報的物業(yè)管理人員與最終實施合同的物業(yè)管理人員相一致?！?我方已詳細檢查所有投標文件、附件以及所提供的參考文件,由模糊和誤解產生的一切后果,由我方自負。〔4投標文件在公開報價后90天內有效。如果我方在規(guī)定公開報價后的有效期內撤回遞交投標文件,將被沒收投標保證金?！?我方同意采購代理機構的要求,提供與遞交報價文件有關的其他數(shù)據和資料?！?我方愿按《中華人民XX國合同法》履行自己的全部責任?！?我們理解,最低報價不是中標的唯一條件,你們有選擇中標人的權利?！?我方若未成為成交供應商,招標代理機構有權不做任何解釋?！?我方將遵照《物業(yè)管理條例》的要求?！?0與本報價有關的所有往來信函,應按下列地址進行：地址：XX市二環(huán)東路3218號發(fā)展大廈11 E郵政編碼：250100電話：8119349傳真：8119339供應商全稱：XX明潔物業(yè)管理有限公司開戶銀行名稱：招商銀行XX市洪樓支行公章：銀行帳號：170-6580135210001法人代表簽字：開戶銀行地址：XX市洪樓2005年8月2日第一部分報價文件1.1報價一覽表供應商全稱XX明潔物業(yè)管理有限公司總報價〔元/年方案一〔包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫：660000元大寫：陸拾陸萬元整1.178元/平方米/月方案二〔包括設備維護、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫：990000元大寫：玖拾玖萬元整1.767元/平方米/月資質、資格國家二級物業(yè)管理經理、部門經理岳峰財政廳項目經理朱慧外經貿廳管理部經理黨群省農信社工程部經理張建霞中國人壽保險保潔綠化部孫紀元省圖書館安全部經理物業(yè)實現(xiàn)規(guī)范時間正式進駐后15日內出現(xiàn)問題服務響應時間24小時待崗,5分鐘內趕赴現(xiàn)場備注注：1、總報價包括承攬、承包本項目所需的所有費用。2、以上內容由采購代理機構在開標儀式上統(tǒng)一唱價。供應商：XX明潔物業(yè)管理有限公司供應商全權代表：1.2詳細的費用投入計算項目管理初期一次性投入費用表序號投入項目費用合計1投入保潔工具29690.00元2投入保潔原料26370.00元3綠化工具6589.00元4保潔設備62670.00元5安全裝備費21120.00元6工程工具費6756.00元7辦公設施13820.00元8員工工裝費21300.00元合計188315.00元注:不含前期各種資料印刷費用具體投入計算見技術文件1.3詳細的成本測算管理成本構成及測算一覽表<成本測算>1．3．1年管理費用明細表一人工費合計4人86688元/年1員工工資項目經理2300元/月1人管理部經理1500元/月1人文書650元/月1人質檢員750元/月1人62400元/年2福利費包括部分福利費：14%；8736元/年3保險部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%14352元/年4服裝費按每人兩套工服150元×2×41200元/年二辦公費5259元/年1通訊、交通、住房等5000元/年2辦公設施費根據辦公設施一覽表計提折舊費4606元×4/71259元/年三小計一至二項之和91947元/年四管理費用按第三項5%計提4597元/年五不可預見費按第三項5%計提4597元/年六營業(yè)稅三、四、五項之和的5.6%計提5664元/年七稅前利潤三至六項之和的5%計提5057元/年年管理部費用總報價：111862元/年1．3．2年房屋管理費用明細表一人工費合計2人23616元/年1員工工資維修技工700元/月2人〔配合各部門進行房屋管理16800元/年2福利費包括部分福利費：14%；2352元/年3保險部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%3864元/年4服裝費按每人兩套工服150元×2×2600元/年二辦公費2129元/年1通訊、交通、住房等2000元/年2辦公設施費根據辦公設施一覽表計提折舊費4606元×2/71129元/年三小計一至二項之和25745元/年四管理費用按第三項5%計提1287元/年五不可預見費按第三項5%計提1287元/年六營業(yè)稅三、四、五項之和的5.6%計提1586元/年七稅前利潤三至六項之和的5%計提1495元/年年管理部費用總報價：31400元/年1．3．3年設備運行、養(yǎng)護、維修管理費用明細一人工費合計17人245921元/年1員工工資工程部經理1800元/月1人工程部領班1300元/月2人工程部職員700元/月14人170400元/年2福利費包括福利費工資總額的14%；23856元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%39192元/年4服裝費按每人兩套工服150元×2×17人5100元/年5法定節(jié)假日加班費170400元/12月/26天/2×27天7373元/年二維保工具及特殊設備代維費199378元/年1工程工具費根據工程管理工具一覽表計提折舊費3378元/年2見重要設施、設備代維保養(yǎng)費19．6萬元196000元/年三辦公費11102元/年1通訊、交通、住房費等10000元/年2辦公設施費根據辦公設施一覽表計提折舊費4606元×17/711102元/年四小計一至三項之和456401元/年五管理費用按第四項5%計提22820元/年六不可預見費按第四項5%計提22820元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提28114元/年八稅前利潤四至七項之和的5%計提26508元/年每年費用總報價：556663元/年1．3．4年保潔費用明細表一人工費合計24人248360元/年1員工工資保潔部經理1200元/月1人保潔部領班800元/月1人日常保潔員550元/月18人計劃衛(wèi)生580元/月4人170640元/年2福利費包括福利費工資總額的14%；23890元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%39247元/年4服裝費按每人兩套工服150元×2×247200元/年5法定節(jié)假日加班費170640元/12月/26天/2×27天7383元/年二保潔物料費76950元/年1保潔設備根據保潔設備一覽表提折舊費20890元/年2保潔工具費根據常用工具一覽表29690元/年3保潔原料費根據清潔原料一覽表26370元/年三辦公費103557元/年1通訊、交通、住房費等12000元/年2辦公設施費根據辦公設施一覽表計提折舊費4606元×24/711557元/年3外墻清洗、垃圾費5萬元〔玻璃6次外墻1次+4萬元90000元/年四小計一至三項之和428867元/年五管理費用按第四項5%計提21443元/年六不可預見費按第四項5%計提21443元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提26418元/年八稅前利潤四至七項之和的5%計提24908元/年保潔部每年費用總報價：523079元/年1．3．5年保安費用明細表一人工費合計24人321812元/年1員工工資安全部經理1500元/月1人安全領班900元/月2人安全員700元/月21人216000元/年2福利費包括福利費：工資總額14%；30240元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%49680元/年4服裝費按每人兩套工服150元×2×247200元/年5法定節(jié)假日加班費216000元/12月/26天×27天18692元/年二安全裝備費見保安裝備一覽表折舊費7040元/年三辦公費13557元/年1通訊、交通、住房費等12000元/年2辦公設施費根據辦公設施一覽表計提折舊費4606元×24/711557元/年四小計一至三項之和342409元/年五管理費用按第四項5%計提17120元/年六不可預見費按第四項5%計提17120元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提21092元/年八稅前利潤四至七項之和的5%計提19887元/年保安年費用總報價：417628元/年1．3．6年綠化費用明細表一人工費合計1人10787元/年1員工工資綠化工600元/月1人7200元/年2福利費包括福利費工資總額的14%；1008元/年3保險養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險共計工資總額的23%1656元/年4服裝費按每人兩套工服150元×2×1300元/年5法定節(jié)假日加班費7200元/12月/26天×27天623元/年二綠化工具物料費3294元/年1綠化工具用肥見綠化工具、用費一覽表提折舊費3294元/年三辦公費1065元/年1通訊、交通、住房費等1000元/年2辦公設施費根據辦公設施一覽表計提折舊費4606元×1/7165元/年四小計一至三項之和15146元/年五管理費用按第四項5%計提757元/年六不可預見費按第四項5%計提757元/年七營業(yè)稅四、五、六項之和的5.6%計提933元/年八稅前利潤四至七項之和的10%計提880元/年綠化每年費用總報價：18473元/年1．3．7費用匯總表一方案一,包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1102442元二方案二,包括設備維護、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1659105元方案一,有兩名維修技工配合其他部門進行房屋管理；方案二,有19名工程人員進行設備運行、維護并配合各部門進行房屋管理。1.4其它優(yōu)惠條件為中國人民銀行XX分行新辦公樓免費提供開荒<約3萬元>以市場價格半價為業(yè)主提供家政服務前期辦公樓接收期間免費從總公司抽調一名高級管理人員第二部分2．1針對本項目物業(yè)管理的綜合說明〔管理理念根據競爭性談判文件要求,我公司首先進行了各項資格的自檢,經自檢我公司符合競爭性談判文件的要求。其次,我公司投標小組對競爭性報價文件和補充通知及答疑文件進行反復研究和向招標單位、業(yè)主單位進一步深入了解物業(yè)要求后,根據我公司多年的物業(yè)管理經驗對中國人民銀行XX分行辦公樓物業(yè)托管部分和周邊環(huán)境進行了排雷式考察,現(xiàn)已對大廈托管的各項內容、物業(yè)管理標準和周邊環(huán)境對大廈物業(yè)管理可能帶來的影響做到心中有數(shù),同時也將會在此物業(yè)管理方案中進行詳細的分析和提出合理化的管理方案。中國人民銀行XX分行是我省金融服務系統(tǒng)的窗口,是集綜合型、公眾型、開放型、專業(yè)型、智能型于一體的高層建筑,其主要特點是：一、本項目容辦公,學習培訓,會議,餐飲,接待于一體,內部使用功能布局復雜,易相互干擾,管理難度大。二、公眾型開放式金融項目,客流量大,室內外環(huán)境衛(wèi)生保持難度大,消防、保衛(wèi)安全要求高。三、項目內的工程設備設施的檔次高,技術先進,安裝布局分散,智能化程度高,運行保障難度大。四、項目內大部分設施系電控制,機械制動,專業(yè)化程度高,分布面大,運行保障維護難度大,技術要求高。項目地處XX市中心繁華地段,四周經營性場所多,交通干道,大型商場林立,人流、車流頻次高、流量大,項目的秩序維護,安全管理難度大。五、公眾、開放型項目,接納八方來客,各階層人士,既是金融基地,又是省會城市文明的窗口,其社會形象的維護要求高。因此,對管理者隊伍科學素養(yǎng)提出了很高的要求,它是非一般傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理者所能駕馭的。針對以上五大特點,明潔公司的管理理念分為以下五大方面：一、組建高素質的物業(yè)管理隊伍,實行專業(yè)化的物業(yè)管理明潔公司經過十多年的物業(yè)管理磨練,造就了一支管理經驗豐富,操作技術精湛的物業(yè)管理團隊。在管的中共中央黨校、國家安保部、XX市國稅局、XX省人民政府、XX省財政廳、省圖書館、省外經貿廳、省農信社、濰坊市人民銀行、萊蕪市財政局、萊蕪市開發(fā)區(qū)管委會辦公樓等200多個綜合物業(yè)管理項目。自接管以來,我公司不依靠房地產開發(fā)、沒有主辦單位扶持而獨立運作,具有技術人才集中、承接業(yè)務量大、管理各類高檔寫字樓、高智能行政辦公大樓星級管理的鮮明特點。針對中國人民銀行XX分行辦公樓項目,明潔公司從員工隊伍中,好中選優(yōu),組建一支素質高、能力強、專業(yè)齊全、能打善戰(zhàn)、技術精湛的物業(yè)管理隊伍,進駐該項目。并詳細劃分界定中國人民銀行XX分行辦公樓內外的功能布局界限,統(tǒng)一調度,分片包干,把各個場所,每個部位都納入明潔物業(yè)規(guī)范化管理的正確軌道,使進入項目內的各類人員和車輛,各行其道,各得其所,各居其位,在互不干擾,互不影響,鬧中取靜,整潔舒適,安全有序的環(huán)境中住宿、辦公、學習,充分體現(xiàn)明潔人"業(yè)主〔賓客至上,信譽第一"的服務宗旨。二、使用優(yōu)良設備,工具,精心保潔,精心整理創(chuàng)造一流的辦公、住宿環(huán)境明潔公司在中共中央黨校,XX省政府大院,XX省財政廳,曾創(chuàng)造過一流物業(yè)管理的佳績。在這次辦公樓項目中,決定購置最好的設備器材,專用工具,委派經過嚴格培訓的保潔員工,分日常保潔,定期計劃保潔,室外綠化保潔等多個保潔班組大力營造辦公、住宿、學習區(qū)域和公眾活動區(qū)干凈、整潔、明快、溫馨的良好氛圍,充分體現(xiàn)明潔人"標準化,規(guī)范化"服務模式和"精心組織,精心指揮,精心操作,精心維護"的"四精"質量標準,讓物業(yè)管理"產品"完美無瑕,充分體現(xiàn)明潔人的質量品質"亮點"。三、強化安全管理,營造萬無一失的安全辦公、生活環(huán)境針對中國人民銀行XX分行辦公樓,內部使用功能的特點,明潔公司安保部委派警惕性高,反應靈敏,作風快捷的安全人員組成安保部進駐該項目?？茖W規(guī)劃,合理安排設置,出入口門崗,室外巡邏崗,安全監(jiān)控和消防監(jiān)控崗,晝夜24小時值勤巡查,監(jiān)控,詳細制訂了各項應急情況處置方案和防火防盜,防毀損破壞等有效措施,把安全防范和應急處理工作件件落實到實處,確保項目安全萬無一失,充分體現(xiàn)明潔人"作風過硬像軍人,完成任務像鐵人,服務業(yè)主像仆人"的社會形象。四、精心組織,精心操作,精心維修,精心養(yǎng)護針對中國人民銀行XX分行辦公樓項目的工程設備門類復雜,技術先進,智能化程度高的特點,明潔公司選派富有高級智能化綜合型工程設備運行、維護經驗的工程師、技工組成項目工程部進駐,設立總控值班室進行統(tǒng)一指揮調度和現(xiàn)場管理,分別設立樓宇維修班、鍋爐班等多項專業(yè),每個班由專業(yè)工程師擔任班長,技術員擔任領班,組織領導各專業(yè)值班和維修人員晝夜24小時值班操作,巡視監(jiān)控,做到運行保障堅守崗位,保養(yǎng)維護定點定時。讓各種工程設備,樓宇在得到良好維護的同時,大大延長使用壽命。充分體現(xiàn)明潔人"組織指揮嚴密,技術要求嚴格,操作規(guī)程嚴謹,工作態(tài)度嚴肅"的工程技術人員"四嚴"工作作風。五、樹立超值性服務意識,提升業(yè)主形象品牌中國人民銀行XX分行辦公樓是XX市文明的窗口,明潔公司在項目部的組織結構設置上結合實際、合理搭配以確保最快的速度為全體業(yè)主開展全面服務。屆時明潔公司在中國人民銀行XX分行辦公樓的全體員工將讓業(yè)主和來賓看到的是微笑,聽到的是敬語,感受到的是熱情,體會到的是溫馨。充分體現(xiàn)明潔人"講儀容,講儀表,講文明,懂禮貌,重誠信,守承諾,既熱情又周到"和"明潔物業(yè)賓館化管理"的企業(yè)形象"亮點",讓業(yè)主和來賓享受到超值性服務的同時,大力提升業(yè)主的社會形象品牌。2.2擬派中國人民銀行XX分行辦公樓項目經理、部門經理項目部經理簡歷表姓名岳峰性別男年齡29職務經理職稱物業(yè)管理經理學歷大專參加工作時間1994.8從事物業(yè)管理年限6年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準省政府綜合管理7.8萬平方米1999.1-2001.3辦公大院省財政廳綜合管理21萬平方米2001.3-2005.7辦公樓部門經理簡歷表姓名張建霞性別女年齡37職務保潔部主管職稱物業(yè)管理經理學歷高中參加工作時間1985.6從事物業(yè)管理年限5年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準玉泉森信大酒店客房部經理208萬㎡1997.5-2000.8辦公樓省財政廳保潔部經理21萬㎡辦公樓人保公司綜合管理1.8萬㎡2003.1-2005.7辦公樓部門經理簡歷表姓名孫吉元性別男年齡26職務安保部經理職稱物業(yè)客服部門經理學歷大專參加工作時間2002.8從事物業(yè)管理年限3年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準財政廳安全管理21萬㎡2002.8-2003.1辦公樓省圖書館安全管理8.6萬平方米2003.1-2005.7辦公樓部門經理簡歷表姓名黨群性別男年齡46職務工程部主管職稱工程師學歷大專參加工作時間1985.12從事物業(yè)管理年限11年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準齊魯賓館物業(yè)管理1990.6-1994.5辦公樓德國維卡公司工程管理1994.5-2002.8人保公司工程管理2002.8-2004.6辦公樓省農信社工程管理2004.6-2004.7辦公樓部門經理簡歷表姓名朱慧性別女年齡35職務管理部經理職稱物業(yè)管理員學歷中專參加工作時間1995.6從事物業(yè)管理年限4年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準舜耕山莊會議服務2000.6-2001.10酒店中央黨?？蛻舴諏W校省外經貿廳項目經理2003.5-2005.12辦公樓保證項目經理不變的承諾書本公司擬定由岳峰同志出任明潔物業(yè)管理有限公司駐中國人民銀行XX分行辦公樓物業(yè)管理項目部經理。本人基本情況：岳峰男29歲大專學歷自一九九九年從事物業(yè)管理工作至今。曾任明潔物業(yè)管理有限公司駐XX省政府物業(yè)管理項目部、XX省財政廳管理項目部經理；負責政府辦公廳、省無線電管理委員會、省信息中心、參事樓、檔案樓安全、保潔、會議服務、前廳接待、財政廳等的綜合管理。具有豐富的工作經驗,有較強的組織協(xié)調能力和非常強的敬業(yè)精神。公司承諾：如有幸承擔中國人民銀行XX分行辦公樓的物業(yè)管理,在合同期內將由岳峰同志始終負責本項目的管理工作。2．3物業(yè)管理機構設置,運作流程及各項管理規(guī)章制度項目部組織結構圖項目部〔71人管理部項目部〔71人管理部3人工程部〔17+2人保潔綠化部24人安保部24人項目部經理1人人員配置表部門人員配置部門人員配置項目部經理1人工程部〔19人主管1人,配電6人,空調機房6人,綜合維修運行技工6人方案一,以上工程部人員留用2名技工配合各部門進行房屋管理；方案二,19名員工用于設備、房屋管理管理部〔3人主管1人、文書1人,質檢員1人,保潔綠化部〔24人主管1人,領班1人,保潔員17人,計劃保潔員4人,綠化1人安保部〔24人主管1人,領班2人,安全員21人項目部員工崗位職責項目部經理直接上級：分公司總經理〔副總經理直接下屬：本部各部門主管主要職責全面領導主持物業(yè)管理項目部的經營管理工作,在本項目內全權管理、使用和調配人員、設備和物資,向分公司和業(yè)主負責。主持制定年度經營管理工作計劃并負責落實。帶教培訓本部門各級管理干部和員工,建立思想穩(wěn)定、作風過硬、技術精湛的骨干隊伍,夯實物業(yè)管理的組織和技術基礎。深入物業(yè)管理"四個階段"的全過程,全面監(jiān)控物業(yè)管理質量,現(xiàn)場解決和糾正各專業(yè)工作中的問題和不良行為,爭創(chuàng)優(yōu)質、精品物業(yè)管理項目工程。適時組織質量分析會和技術研討會,研究和解決物業(yè)管理質量和工程項目中存在的"常見病"、"多發(fā)病"及技術疑難問題,不斷提高工程項目的管理、保障、維修和保養(yǎng)水平。加強設備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理,盡力保證其使用功能不受損壞,盡量延長其使用壽命。加強物業(yè)管理成本控制,大力降低物料消耗,增收節(jié)支,全面完成公司下達的經營管理指標。經常拜訪業(yè)主,征求其對物業(yè)管理的意見和建議,正確處理業(yè)主投訴,并積極組織整改,及時向業(yè)主反饋整改結果。定期開展安全教育和安全檢查,針對存在的不安全因素制定安全保護措施并督導落實,堅持夜間查崗查哨制度,確保物業(yè)管理項目的人身財產安全檢查萬無一失。關心和愛護職工,發(fā)動群眾開展深入細致的思想工作,當好職工的貼心人,不斷增強企業(yè)的凝聚力和向心力。工作勤謹、忠實、敬業(yè),廉潔自律、以身作則,處處作職工的表率。把明潔公司"四個亮點"工作臺推向新水平。完成上級領導交辦的其他任務。工程部工程部組織網絡圖工程部工程部工程部主管工程部主管1人運行值班班綜合運行養(yǎng)護維修運行值班班綜合運行養(yǎng)護維修配電6配電6人空調6人替休1人5人〔二工程部責任概述一工程部經理直接上級：項目部經理直接下屬：本部領班、技工．1、主要職責〔1領導主持工程部的全面工作,工程保障、養(yǎng)護維修質量向項目部經理和業(yè)主單位負責。〔2認真組織檢查、驗收、接收、登記托管工程項目的工程質量和設備、設施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號,并組織專業(yè)工程師詳細查閱大型設備的技術資料、開通使用、維修、保養(yǎng)說明書,弄清其性能特點、操作使用方法和工作注意事項?！?認真查閱建筑、裝修、設備、設施安裝圖紙,現(xiàn)場勘查業(yè)主建筑物、設備、設施的布局功能及安裝特點。深入了解業(yè)主單位的工作性質、特點和專業(yè)需求,有針對性的制定運行和保養(yǎng)、維修措施。〔4主持制定運行保障和維修保養(yǎng)計劃,一式三份,業(yè)主單位、項目部、工程部各存一份,報項目經理和業(yè)主單位批準后組織實施。〔5主持召開由業(yè)主單位和工程技術人員參加的工程保障工作會議,研究制定工程保障工作方案,并認真征求業(yè)主單位意見,經項目部和業(yè)主單位審批后認真執(zhí)行。〔6有計劃、有針對性的組織專業(yè)技術培訓,努力提高工程部的保障技術水平?！?針對工程項目狀況,經常組織工程項目的"常見病"、"多發(fā)病"和設備、設施的技術性能、故障特點主持制定預防、養(yǎng)護和維修保障措施?！?深入工程現(xiàn)場,跟蹤工程運行、維修過程,規(guī)范工程技術人員的工作行為,檢查驗收工程質量。〔9協(xié)助人事部招聘工程技術人員。〔10負責本部技術人員的在崗培訓和工作技術考評工作。〔11隨時做好特殊情況的應急準備,工程項目出現(xiàn)險情,立即趕赴現(xiàn)場,組織排故和救援。〔12定期走訪業(yè)主單位有關人員,經常征求業(yè)主單位對工程保障工作的意見和建議。對業(yè)主單位的投訴,積極組織整改,并將整改結果向業(yè)主單位反饋?！?3定期進行安全教育,主持制定安全預防和安全操作規(guī)程,并監(jiān)督落實,確保工程保障和技術操作安全?！?4完成上級領導交辦的其他任務。二電氣領班直接上級：工程部經理直接下屬：電氣技工1、主要職責〔1主持管理托管項目的電氣工程運行保障和養(yǎng)護維修工作?！?檢查、驗收、接管、登記電氣工程設備安裝質量,建立電氣設備設計、安裝、養(yǎng)護、維修技術檔案資料?！?查閱設備安裝圖紙,深入現(xiàn)場勘查線路、設備安裝結構和布局特點,制定運行保障和養(yǎng)護維修計劃經工程部經理批準后實施。〔4學習鉆研維修保養(yǎng)技術,不斷探索工程維修新器材、新技術、新工藝,努力提高工程保障和維修保養(yǎng)技術?！?帶教培訓電氣技工,逐步提高其技術水平?！?堅持現(xiàn)場巡查值班制度,確保電氣設備的正常運轉?！?接到故障通知或業(yè)主單位投訴,立即趕赴現(xiàn)場,查明情況,及時報告并實施排故。故障排除后,及時向上級和業(yè)主反饋排故結果,并經經理驗收確認登記、簽字?！?協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務?！?完成工程部經理交辦的其它工作任務?！?0落實安全措施,確保電氣工程運轉和技術操作安全。三電氣技工直接上級：電氣領班直接下屬：無1、主要職責〔1根據電氣運行、養(yǎng)護維修計劃,完成運行保障和養(yǎng)護維修任務。〔2堅守值班崗位,監(jiān)視、掌握電氣設備的運行狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時報告,并實施排故。配電室值班?！?堅持設備現(xiàn)場和業(yè)主工作場所檢查巡視制度,收到故障信息和業(yè)主單位投訴,立即趕赴現(xiàn)場,查明原因,立即報告,并實施排故,排故結束,須進行登記,并經工程師驗收確認簽字。〔4注意學習鉆研電氣維修技術,努力提高技術操作水平和養(yǎng)護維修能力?！?認真學習安全知識,遵守操作規(guī)程,落實預防措施,確保電氣運行和操作安全?！?協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護任務?！?完成工程師交辦的其他工作任務。四水暖技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1完成水暖系統(tǒng)保障、養(yǎng)護、維修工作計劃規(guī)定的工作任務?！?堅守值班工作崗位,監(jiān)視、巡查水暖系統(tǒng)工作現(xiàn)場和業(yè)主單位工作場所,發(fā)現(xiàn)問題及時報告,并實施排故。〔3接到故障信息和業(yè)主單位投訴立即趕赴現(xiàn)場,查明原因,向工程師報告并實施排故。故障排除后,填寫《故障排除維修單》,并請工程師簽字確認?！?學習安全操作和防護知識,確保水暖系統(tǒng)運行和操作安全?！?協(xié)助其他專業(yè)技工完成運行保障、養(yǎng)護、維修任務?！?完成上級交辦的其他工作任務。五弱電技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1按弱電系統(tǒng)工作計劃完成弱電系統(tǒng)〔弱電系統(tǒng)綜合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電視、信息網絡等的運行保障養(yǎng)護、維修任務。〔2堅守值班工作崗位,監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)故障及時排除。〔3收到故障信息和業(yè)主投訴,及時趕赴現(xiàn)場,查清原因,立即報告,并實施排除。排除完畢,填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》,并經主管上級簽字確認?！?學習專業(yè)技術和養(yǎng)護維修知識,提高專業(yè)維修理論水平?！?學習安全工作知識,確保系統(tǒng)運行和操作安全?！?協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護、維修任務。〔7完成上級交辦的其他工作任務。六強電維保技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1負責配電值班,樓宇強電設備設施的維護保養(yǎng)?！?堅守值班工作崗位,監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)故障及時排除?！?收到故障信息和業(yè)主投訴,及時趕赴現(xiàn)場,查清原因,立即報告,并實施排除。排除完畢,填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》,并經主管上級簽字確認。〔4學習專業(yè)技術和養(yǎng)護維修知識,提高專業(yè)維修理論水平。〔5學習安全工作知識,確保系統(tǒng)運行和操作安全。〔6協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護、維修任務?！?完成上級交辦的其他工作任務七消防設備維保技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1消防設施的運行、維護保養(yǎng)?！?堅守值班工作崗位,監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)故障及時排除?！?收到故障信息和業(yè)主投訴,及時趕赴現(xiàn)場,查清原因,立即報告,并實施排除。排除完畢,填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》,并經主管上級簽字確認。〔4學習專業(yè)技術和養(yǎng)護維修知識,提高專業(yè)維修理論水平。〔5學習安全工作知識,確保系統(tǒng)運行和操作安全?！?協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護、維修任務。〔7完成上級交辦的其他工作任務八電梯技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1負責電梯設備的日常維護、運行保養(yǎng)。〔2堅守值班工作崗位,監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)故障及時排除。〔3收到故障信息和業(yè)主投訴,及時趕赴現(xiàn)場,查清原因,立即報告,并實施排除。排除完畢,填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》,并經主管上級簽字確認?！?學習專業(yè)技術和養(yǎng)護維修知識,提高專業(yè)維修理論水平?！?學習安全工作知識,確保系統(tǒng)運行和操作安全?！?協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護、維修任務。〔7完成上級交辦的其他工作任務九鍋爐技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1負責鍋爐設備、設施的日常值班維護保養(yǎng)。〔2堅守值班工作崗位,監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)故障及時排除?！?收到故障信息和業(yè)主投訴,及時趕赴現(xiàn)場,查清原因,立即報告,并實施排除。排除完畢,填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》,并經主管上級簽字確認?！?學習專業(yè)技術和養(yǎng)護維修知識,提高專業(yè)維修理論水平?！?學習安全工作知識,確保系統(tǒng)運行和操作安全?！?協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護、維修任務。〔7完成上級交辦的其他工作任務十空調技工直接上級：工程部經理直接下屬：無1、主要職責〔1負責空調設備的日常計劃維護保養(yǎng)?！?堅守值班工作崗位,監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)故障及時排除?！?收到故障信息和業(yè)主投訴,及時趕赴現(xiàn)場,查清原因,立即報告,并實施排除。排除完畢,填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》,并經主管上級簽字確認。〔4學習專業(yè)技術和養(yǎng)護維修知識,提高專業(yè)維修理論水平。〔5學習安全工作知識,確保系統(tǒng)運行和操作安全。〔6協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護、維修任務?！?完成上級交辦的其他工作任務保潔綠化部保潔綠化部組織網絡圖保潔綠化部保潔綠化部主管1人保潔部領班1人外圍保潔員1人綠化工1人計劃保潔員4人室內保潔員16人〔二保潔部責任范圍概述一保潔部主管直接上級：項目部經理直接下屬：本部領班1、主要職責a、領導主持保潔部的全面工作,保潔質量向項目部經理和業(yè)主單位負責。b、檢查接收項目保潔場所,界定保潔內容和范圍。c、根據項目保潔特點和業(yè)主要求制定保潔工作計劃,并組織實施。d、組織項目保潔開荒,徹底清潔項目現(xiàn)場衛(wèi)生,按業(yè)主單位要求擺放辦公家具和生活設施。e、帶教培訓保潔管理人員。f、建立保潔工作制度,深入保潔工作現(xiàn)場規(guī)范保潔工作行為,嚴格控制保潔工作質量。g、組織保潔設備使用培訓,教育員工正確使用和養(yǎng)護保潔設備。h、定期走訪業(yè)主單位,征求其對保潔工作的意見和建議,并付諸落實。i、歷行節(jié)約降低消耗,嚴格控制保潔管理成本。j、組織安排安全工作教育和消防安全培訓,制訂成品保護措施,杜絕不安全因素和傷亡事故。k、負責項目內的衛(wèi)生保潔、外圍綠化的帶班管理工作。m、負責保潔員的出勤考核,行政管理工作。n、負責保潔員的思想政治工作。o、定期組織保潔員的常規(guī)培訓。p、負責保潔區(qū)域內得工作質量檢查、指導。q、主持班務會,講評安全工作情況,提高安全工作質量。r、認真處理業(yè)主投訴,并將處理結果向業(yè)主反饋。s、完成上級交辦的其他工作任務。二保潔員直接上級：保潔主管直接下屬：無1、主要職責〔1按保潔工作計劃完成責任范圍內的保潔工作任務,工作質量向領班負責?！?正確使用保潔設備,不斷總結保潔工作經驗,不斷提高勞動效率?！?愛護成品,節(jié)約使用保潔用品,努力降低工作成本?！?檢查責任區(qū)域內照明和冷暖設備,發(fā)現(xiàn)故障及時報修?！?認真學習安全知識,保證工作安全?！?注意儀容儀表,認真落實員工行為規(guī)范。〔7協(xié)助其它員工完成保潔任務。〔8完成上級交辦的其它任務。四綠化工直接上級：保潔主管直接下屬：無1、主要職責〔1按環(huán)衛(wèi)保潔綠化計劃,實施環(huán)境保潔綠化工作。〔2學習鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術,熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設備。〔3遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程,確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質量。〔4愛護院內花草樹木,悉心保護,不受損害。<5>負責院內公共區(qū)域得衛(wèi)生清掃?！?完成上級交給的其他工作任務。2、日常工作程序〔見《明潔物業(yè)管理四個階段工作規(guī)范》五、安保部安保部組織網絡安保部安保部主管1人主管1人領班2人領班2人室外車輛管理1人替休3人室內外巡邏崗地下停室外車輛管理1人替休3人室內外巡邏崗地下停車場管理3人營業(yè)廳值班大門崗晚班值班員2人中班值班員2人早班值班員2人中班門崗2人早班門崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門崗2人晚班值班員2人中班值班員2人早班值班員2人中班門崗2人早班門崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門崗2人〔二安保部責任范圍概述〔1負責托管物業(yè)項目范圍內的交通秩序、內部保衛(wèi)、消防等安全管理工作。〔2協(xié)助公安部門偵破項目區(qū)內發(fā)生的各類案件,打擊現(xiàn)行破壞活動。〔3在項目區(qū)內業(yè)主入口處站崗放哨,維護辦公區(qū)內的正常秩序,防止違法犯罪活動的發(fā)生,營造安全文明辦公、生活環(huán)境。〔4負責項目區(qū)內的鑰匙管理,對各部門的鑰匙使用權限實行監(jiān)督檢查,對丟失的鑰匙進行調查處理,對確需增配的鑰匙,進行增配?！?對項目區(qū)域內實行嚴格的消防監(jiān)控管理。〔6負責項目區(qū)域內大型活動的安全警衛(wèi)工作和各項治安案件的處理工作。一安保部主管直接上級：項目部經理直接下屬：安保部領班〔1主要職責1領導主持安保部的全面工作。2主持制定安全保衛(wèi)工作和四防〔防火、防盜、防破壞、防自然災害管理制度經上級和業(yè)主單位批準后貫徹落實。3根據托管項目特點公安部門的法規(guī)要求制訂安全保衛(wèi)工作計劃,經上級和業(yè)主單位批準后組織實施。4經常進行法律、法規(guī)教育,讓全體安全人員都學法、懂法,并且會用法律、法規(guī),歷行職責,維持秩序,規(guī)范行為,保證安全。5帶教培訓安全管理人員和安全員。6加強安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控等專項業(yè)務的技術訓練,提高全全人員的工作能力和業(yè)務水平。7經常檢查安全防護、監(jiān)控設備的使用情況,工作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)故障、失效應及時報修和更換。8深入安全工作現(xiàn)場,規(guī)范安全工作行為。檢查考核安全工作質量。9對項目區(qū)域內發(fā)生的一般違法違紀案件,應組織偵破。對重大治安和刑事案件,應協(xié)助公安機關進行偵破處理。10建立完善安全保衛(wèi)工作檔案資料,積累安全保衛(wèi)工作管理經驗。11定期征求業(yè)主單位意見和建議,并采納落實。12建立安全和消防隱患檢查制度,定期組織安全大檢查,對查出的問題組織整改。13定期對業(yè)主單位和項目部人員進行安全教育,提高全體人員的安全意識和防護能力。14完成上級交辦的其他任務。二安保部領班直接上級：安保部主管直接下屬：安全員〔1主要職責1負責托管項目內的安全保衛(wèi)、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控和車輛進入、停泊的帶班管理工作。2負責安全員的出勤考核,行政管理工作。3負責安全員的思想政治工作。4定期組織安全員的常規(guī)訓練和安全專業(yè)的理論知識學習。5堅持跟班帶班和查崗查哨制度,跟蹤安全保衛(wèi)工作全過程,規(guī)范安全工作行為,考核安全工作質量。6處理一般性、治安案件和客戶投訴,遇緊急事件應立即報告,并組織安全人員保護現(xiàn)場。7帶教安全員愛護安全、消防設備和器材,對自行使用和保管的設備、器材要負責定期盤點和養(yǎng)護。8主持班務會,講評安全工作情況,提高安全工作質量。9完成上級交辦的其他任務。三安全員直接上級：領班〔1主要職責A：警衛(wèi)巡邏崗1負責巡查項目區(qū)域內的安全情況和設備、設施安放位置周圍可疑跡象,發(fā)現(xiàn)問題,立即查明報告。2負責按時關閉開啟項目區(qū)域的對外通道,并對通過的行人驗證放行。3負責進入項目區(qū)域內無關人的清理工作。4對來往項目區(qū)域內的可疑人員進行監(jiān)視,并及時向上級報告。5巡視大門崗執(zhí)勤情況,協(xié)助其處理疑難問題。6按時填寫《巡查值班記錄》。7負責院內車輛的停泊管理。8完成上級交辦的其他任務。B：大門、營業(yè)廳警衛(wèi)崗1負責項目區(qū)域內大門崗的值勤警衛(wèi)工作。2負責外來人員出入檢查登記工作。3負責進入項目區(qū)域內工作人員攜帶物品的查驗登記工作。4負責非辦公〔經營期間的出入戶登記工作。5負責門口的秩序維護工作,阻止上訪人群進入大樓。6負責可疑人員的盤查、案件報警和現(xiàn)場保護工作。7完成上級交辦的其他任務。C：停車場崗1負責停車場的車輛停泊看護、安全保衛(wèi)工作。2負責停車場進出車輛的出入登記、指揮調度、安全疏導工作。3負責車場內的清潔衛(wèi)生、消防安全現(xiàn)場監(jiān)視、檢查工作。4負責車場內事故、案件的調查、偵破和現(xiàn)場保護工作。5完成上級交辦的其他任務。六、管理部〔一管理部組織網絡圖管理部管理部經理1人經理1人文書1人文書1人質檢員1人〔二管理部責任范圍概述管理部是項目部的綜合管理、協(xié)調部門,是項目部上下、內外信息傳輸?shù)闹袠袡C構和項目經理實施指揮調度的行政部門。負責項目部內的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務質量考評和業(yè)主單位的各項服務及委托代辦的有關事宜?！?管理部經理崗位職責直接上級：項目經理直接下級：人事干事兼文書、質檢員a、全面主持領導管理部的各項管理工作,負責項目部的行政管理、綜合協(xié)調、對外聯(lián)絡、接待等各項管理工作。b、負責項目部文秘、檔案資料的整理歸檔管理工作。c、負責項目部的人事管理、培訓。d、負責項目部的接待、業(yè)主領導服務的管理工作。e、負責業(yè)主單位的文件資料以及報刊、雜志的收發(fā)、傳遞等管理工作。f、負責項目部和業(yè)主單位的飲水供應管理工作。g、負責業(yè)主單位委托代辦的其他工作?！?文書崗位職責直接上級：管理部經理a、負責項目部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產、設備資料的整理歸檔管理工作。b、負責項目部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。c、負責項目部的資產、設備、家具、用具等物資的統(tǒng)計管理工作。d、負責項目部的秘書服務、電話值班及信息傳遞工作。e、負責項目部工資、考勤工作。f、完成領導交辦的其他工作。〔3質檢員崗位職責直接上級：管理部經理a、負責項目部的質量管理、協(xié)調工作。b、負責業(yè)主單位的委托代辦工作。c、負責協(xié)調業(yè)主單位的飲品和其他物資采購供應工作。d、完成領導交辦的其他工作。物業(yè)管理運作流程大綱一、物業(yè)管理項目運作流程物業(yè)管理驗收、接管物業(yè)管理驗收、接管清潔開荒建立物業(yè)檔案業(yè)主驗收規(guī)范管理二、項目經理管理程序及規(guī)范項目經理制定方案組織實施分工督導日檢查記錄率隊整改反饋周檢考評各部門經理匯報三、項目部工作檢查流程圖項目經理周檢匯總月檢總評公司質檢部部門主管安全日檢監(jiān)督程序維修日檢監(jiān)督程序保潔日檢監(jiān)督程序綠化日檢四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求項目經理文員接受指令編寫、打印、分發(fā)、落實工作監(jiān)督、落實反饋協(xié)調接待來訪倉庫管理、檔案管理日檢五、倉庫管理程序圖入庫入庫單出庫出庫單倉庫管理借用和歸還借用人物品金額查詢品種查詢品種設置物品有效期六、回訪分類示意圖回訪常規(guī)回訪投訴回訪維修回訪特殊回訪往后必訪各部門受理受理維修隨時反饋工作研究處理修后即訪項目部經理修后電話回訪上報公司征詢回訪節(jié)日回訪征詢回訪節(jié)日回訪引入月回訪計劃引入月回訪計劃反饋跟蹤可根據需要,重疊或交錯進行七、投訴處理程序流程圖來電來訪物業(yè)信箱接聽記錄接待記錄閱讀歸納反饋管理員或分管經理投訴事項是否屬于物管處范圍按投訴事項發(fā)通知單給相關部門處理,并做好登記向用戶解釋物業(yè)公司處理特殊情況需上級處理經理處理投訴跟蹤回訪,直至徹底解決歸檔結束否八、物品使用及報廢程序申請總公司機關采購入庫儲存定期盤點出庫借用使用歸還報廢九、保潔檢查監(jiān)督流程圖每日按保潔質量標準巡查保潔區(qū)域每日按保潔質量標準巡查保潔區(qū)域發(fā)現(xiàn)未達標區(qū)域,即通知保潔領班處將檢查結果打分記入《日檢查表》并公示每周組織全體領班進行全區(qū)衛(wèi)生大檢查,打分記入《周檢查表》,并召開現(xiàn)場講評會每月末對保潔情況進行評估,記入《月檢查表》。并向業(yè)主匯報,征求意見,評出《保潔標兵流動紅旗》獲獎單位十、公共設施維修工作流程圖：管理部接緊急報修單管理部接緊急報修單管理部接各部門報修的工程樓層管理員檢查發(fā)現(xiàn)需要維修的公用設施設備通知工程部維修在業(yè)主工程維修登記表中作記錄樓層管理員記錄于巡樓日檢記錄簿根據工程維修登記下發(fā)工程維修單工程部持工程維修單維修無法提供維修服務的,工程師應取消或作廢工程維修單公共設施維修工程完成后,工程部文員打印大樓維修保養(yǎng)情況報告并交管理部驗收維修工程完成后業(yè)主簽名確認管理部文員將驗收員姓名輸入電腦消單管理部文員每周打印驗收不合格工程材料交物管中心繼續(xù)跟蹤不合格維修,直至合格為止管理部文員在電腦上注銷工程維修單下發(fā)工程維修單下發(fā)工程維修單十一、檢查、驗收共用設施維修工作流程圖管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、對講機和巡樓鑰匙巡樓管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、對講機和巡樓鑰匙巡樓從天臺開始逐層往下巡查從天臺開始逐層往下巡查檢查/驗收大樓公共設施檢查/驗收大樓公共設施發(fā)現(xiàn)公共設施損壞且影響較大需急修對維修的工程進行驗收發(fā)現(xiàn)公共設施損壞或遺失發(fā)現(xiàn)公共設施損壞且影響較大需急修對維修的工程進行驗收發(fā)現(xiàn)公共設施損壞或遺失驗收結果記錄于工程維修報告,并簽名確認用對講機直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿驗收結果記錄于工程維修報告,并簽名確認用對講機直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿交管理部文員交管理部文員根據巡樓日檢記錄簿內容下達工程維修指令；根據小區(qū)維修保養(yǎng)情況報告消除已完成的工程維修單根據巡樓日檢記錄簿內容下達工程維修指令；根據小區(qū)維修保養(yǎng)情況報告消除已完成的工程維修單十二、維修班工作程序工作要領：早查：不留任何遺存接單：迅速前往維修例檢：確保防患未然維修班抽空進行立即行動接派工單例行檢查分工維修〔執(zhí)行操作程序填寫檢查表〔發(fā)現(xiàn)問題依程序辦理交回派工單填寫當日維修清單兩表當日報經理審評報經理十三、盤查可疑人員流程圖禮貌詢問禮貌詢問觀察判斷觀察判斷盲流人員形跡可疑推銷人員盲流人員形跡可疑推銷人員查驗并登記證件登記證件查驗并登記證件登記證件無證件有證件無證件有證件帶回保安部做進一步調查,有否作案工具或可疑物品寫保證書帶回保安部做進一步調查,有否作案工具或可疑物品寫保證書登記證件登記證件教育勸離教育勸離是否帶有可疑物品或工具請示上級同意,交公安機關處理是否帶有可疑物品或工具請示上級同意,交公安機關處理如核查無疑,清離小區(qū)如核查無疑,清離小區(qū)如有可疑,交公安機關處理如有可疑,交公安機關處理十四、管理工作規(guī)程1.管理公司內部檢查工作規(guī)程1.0目的規(guī)范管理公司物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。2.0適用范圍適用于物業(yè)客服部．工程部．安保部．保潔部的服務質量的內部檢查。3.0職責3.1物業(yè)管理經理．工程主管．安全主管．保潔主管負責轄區(qū)各項工作的日檢。3.2管理公司分管領導負責分管工作的周檢.3.3管理公司經理負責組織公司每月工作的月檢。4.0工作規(guī)程4.1日檢物業(yè)管理項目部.1物業(yè)管理項目部每日按要求對責任區(qū)至少進行一次巡視檢查,具體檢查內容包括:a公用設施是否保持正常使用功能;b轄區(qū)內各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象c有無私自占用．使用公共場地現(xiàn)象;d>轄區(qū)內環(huán)境是否保持清潔．衛(wèi)生..2物業(yè)管理項目部應將每日查情況如實記錄在《物業(yè)客服部日檢記錄表》內..3對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,管理員應及時向管理經理領導反映。工程部工程人員每日對設備的運行狀況進行巡視和記錄,工程主管對其進行檢查后簽名,對記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時分析原因,并采取相應的糾正措施進行處理..2工程維修人員在完成維修工作后,將《維修單》交工程主管檢查并簽名確認.安保部安全主管每日對物業(yè)轄區(qū)及各崗位安全員工作進行檢查,將檢查結果如實記錄,及時采取糾正措施,并在跟蹤驗證后進行記錄。保潔部保潔主管每日對物業(yè)服務范圍內各區(qū)域至少巡視和檢查一遍,對發(fā)現(xiàn)的不合格應立即時行處理和糾下,并如實填寫《清潔工作日檢表》。4.2周檢管理公司分管領導每周對分管部門工作進行一次全面檢查,并在周檢記錄表上作出相應的記錄和評價。管理公司經理每月最后一周周未組織相關人員對工程設備房進行紅旗設備檢評,以設備的保養(yǎng)完好及設備和房屋的清潔為主要評比內容,并在《物業(yè)工程設備房流動紅旗評比表》內進行記錄。管理公司經理與管理公司分管領導根據對安保部進行月檢,并在《安保部月檢表》上作出相應記錄和評價。管理公司經理每月底對物業(yè)客服部的紀律．工作實績等方面實行評價打分,并記錄于《物業(yè)管理人員考核語評比表》內。4.4對返工或返修后的服務過程由檢查人員按標準要求重新驗證并做記錄.。4.5記錄的歸檔和保存日檢記錄由管理公司各部門負責歸檔和保存,保存期限為1年。周檢記錄由管理公司部門負責歸檔和保存,保存期限為3年。月檢記錄由管理公司文件管理員負責歸檔和保存,保存期限為3年。5.0相關記錄5.1《物業(yè)客服部日檢記錄表》5.2《物業(yè)客服部周檢表》5.3《工程部工作日檢表》5.4《工程部工作周檢表》5.5《安全隊一日工作情況匯總》5.6《保潔工作日檢表》5.7《保潔工作檢查表》5.8《物業(yè)工程設備房流動紅旗評比表》5.9《安保部月檢表》5.10《管理人員考核評比表》5.11《安全工作周檢表》2.用戶報修處理工作規(guī)程1.0目的盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修服務工作,確保為用戶提供滿意的服務。2.0適用范圍適用于對轄區(qū)內用戶提出的維修服務要求的處理。3.0職責3.1物業(yè)管理項目部負責記錄報修內容,并傳達至工程部.3.2工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。3.3工程主管負責維修工作的監(jiān)督及對"維修服務項目表"以外