物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理案例題分析課件

物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理案例題分析四川省建設(shè)廳物業(yè)企業(yè)經(jīng)理部門經(jīng)理應(yīng)試培訓(xùn)

物業(yè)管理案例題出題范圍序號(hào)出題范圍最低分最高分

1前期接入和接管驗(yàn)收72用戶入伙裝修管理73物業(yè)的環(huán)境管理74物業(yè)的安全管理7125物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)與管理7126物業(yè)管理與社區(qū)管理77案例題分?jǐn)?shù)合計(jì)40

各類案例題分析討論

1.突發(fā)事件處理程序

一、某高層住宅樓管理處正召集員工會(huì)議時(shí)接到報(bào)告，本樓內(nèi)某電梯突然故障，停在２5層與２４層之間，電梯轎廂內(nèi)４個(gè)人，問(wèn)你怎么辦？（注電梯由專業(yè)電梯企業(yè)負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修）參考答案：1、當(dāng)有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視或?qū)χv機(jī)，應(yīng)觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢問(wèn)被困者有關(guān)情況及通知管理處人員到電梯門外保持聯(lián)系。2、立即通知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧不足需特別留意，并立即通知醫(yī)護(hù)部門、消防部門等。4、被困者救出后，需詢問(wèn)被困者：

⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問(wèn)被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項(xiàng)目原因。⑶、如被困者不合作或自行離去，則記錄備案。

⑷、必須記錄從開始至結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情況及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)和離去的時(shí)間，消防車、警車及救護(hù)車牌號(hào)碼等。三、某天下午，湖景大廈（超高層住宅樓宇）消防監(jiān)控室的新來(lái)監(jiān)控員小王正在值班。突然他看到火災(zāi)報(bào)警控制器上出現(xiàn)了急促的火警報(bào)警，小王正打算查看一下，但就在這時(shí)透過(guò)監(jiān)控室的窗戶，小王仿佛看見(jiàn)許多人匆匆跑出大廈，其中混雜著人聲。于是，小王來(lái)不及多想，拿起消防值班電話直接撥打了

“１１９”。１１９來(lái)到后，事情已經(jīng)查清，原來(lái)是１８樓３號(hào)業(yè)主家裝修引起的誤報(bào)。事后公共秩序維護(hù)部經(jīng)理狠狠地批評(píng)了小王。請(qǐng)問(wèn)當(dāng)你遇到火警時(shí)應(yīng)按怎樣的應(yīng)急處理程序處理？１、當(dāng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號(hào)或接到火警報(bào)告后，消防監(jiān)控室值班人員應(yīng)立即通知相關(guān)隊(duì)員趕到現(xiàn)場(chǎng)觀察處理；２、相關(guān)隊(duì)員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，迅速查證報(bào)警原因，當(dāng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，立即報(bào)告消防監(jiān)控室，同時(shí)就地用滅火器材滅火，并隨時(shí)將火災(zāi)進(jìn)展情況報(bào)告消防監(jiān)控室；３、消防監(jiān)控室值班員，在火情確認(rèn)后，立即向公共秩序維護(hù)部經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人通報(bào)火災(zāi)情況，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等視火災(zāi)情況決定迅速向“１１９”報(bào)告；４、向消防機(jī)關(guān)報(bào)警時(shí)，同時(shí)指揮現(xiàn)場(chǎng)、外圍配合各滅火小組實(shí)施各滅火小組職責(zé)。指揮相關(guān)滅火小組切斷火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)電源，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組啟動(dòng)相應(yīng)消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、放排煙系統(tǒng)的設(shè)備，打開消防電梯的迫降開關(guān)，關(guān)閉所有電梯，降下防煙卷簾門，保證應(yīng)急電源設(shè)備運(yùn)行，打開消防廣播警鈴，疏散客戶，引導(dǎo)配合消防機(jī)關(guān)的滅火工作等；

５、向消防機(jī)關(guān)報(bào)警時(shí)，同時(shí)立即進(jìn)行火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)人員的疏散、疏導(dǎo)工作，組織人員通過(guò)緊急過(guò)道，疏散樓梯等迅速撤離到安全區(qū)，要逐室檢查，核實(shí)人員是否全部撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，視火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)情況決定物資撤離方案；６、維持公共秩序，做好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)警戒，保障滅火通道暢通，同時(shí)引導(dǎo)協(xié)助消防機(jī)關(guān)的工作。如火災(zāi)造成傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助搶救傷員；７、在消防機(jī)關(guān)部門沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)消防隊(duì)員開始滅火工作。主要是用滅火器、水槍進(jìn)行滅火，同時(shí)啟動(dòng)和關(guān)閉相應(yīng)設(shè)備。在消防機(jī)關(guān)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，各滅火小組服從消防機(jī)關(guān)統(tǒng)一指揮，按照消防機(jī)關(guān)統(tǒng)一部署執(zhí)行８、待火災(zāi)撲滅之后，做好相應(yīng)的善后工作，向公司提供或在報(bào)告，配合消防機(jī)關(guān)調(diào)查，分析著火原因，清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，總結(jié)分析利用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際案例培訓(xùn)教育員工和客戶的安全防火知識(shí)和意識(shí)。1、當(dāng)收到懷疑易燃?xì)怏w泄露的信息時(shí)，應(yīng)立即通知主管部門，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。2、抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，敲門進(jìn)入后，不可打電話、開燈、開風(fēng)扇及任何電開關(guān)，必須立即打開所有門窗，關(guān)閉氣閘，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)吸煙。

3、有關(guān)人員到場(chǎng)檢查勸阻圍觀，如有圍觀者，應(yīng)勸離現(xiàn)場(chǎng)。4、如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理。等待救護(hù)人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

5、將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快交主管。2.民事糾紛的處理六、某花園A1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷，李某以物業(yè)管理公司未盡管理責(zé)任，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將物業(yè)告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元，某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安的服務(wù)范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序配合公安機(jī)關(guān)的防范性活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全責(zé)任的義務(wù)。而且該公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員值班。在案發(fā)時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏的安防人員未發(fā)生違規(guī)操作和脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟要求，但愿意從道義給予原告一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000

元。⑴、請(qǐng)分析本案焦點(diǎn)是什么？怎樣理解？

⑵、本案中的李某在其居住的小區(qū)內(nèi)遭到不法侵害，該物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上是否存在過(guò)錯(cuò)？其民事責(zé)任是否由物業(yè)公司承擔(dān)。物業(yè)的民事糾紛的問(wèn)題有兩類：一類是侵權(quán)糾紛，另一類則是違約糾紛。參考答案：⑴、本案的焦點(diǎn)是物業(yè)公司是否違約。即李某的受傷是否是物業(yè)公司違約造成的。

⑵、按物業(yè)公司陳述已按物業(yè)合同履行了相應(yīng)條款，故物業(yè)公司不存在過(guò)錯(cuò)。其民事責(zé)任不由其承擔(dān)。七、大廈管理員小朱在客戶小（下）班后的一次例行巡查中，發(fā)展A公司的門未關(guān)，叫了幾次里面也沒(méi)回應(yīng)。于是他馬上走進(jìn)A公司查看有無(wú)財(cái)務(wù)失竊。請(qǐng)問(wèn)：小朱的做法有無(wú)不妥？你有什么建議？

物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過(guò)程中，當(dāng)事人因?yàn)楣室饣蛘哌^(guò)失造成了他方的損害，或者沒(méi)有過(guò)失但造成了他方損害，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的違法行為。侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件一般有四個(gè)：違法行為、損害事實(shí)、因果關(guān)系和主觀過(guò)錯(cuò)。侵權(quán)糾紛分侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛（廣告牌產(chǎn)權(quán)、侵占公共部分等）和侵犯人身權(quán)的糾紛。參考答案：⑴小朱的做法不妥。因?yàn)樾≈煳唇?jīng)許可擅自進(jìn)入Ａ公司的專有區(qū)域，違反了國(guó)家憲法，是一種違法行為。建議小朱：Ａ、小朱應(yīng)守護(hù)在門前，不要擅自進(jìn)入戶內(nèi)；Ｂ、應(yīng)通知管理處請(qǐng)他們和Ａ公司進(jìn)行聯(lián)系，派人到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)查看有無(wú)財(cái)產(chǎn)失竊，如有財(cái)產(chǎn)失竊，應(yīng)協(xié)助報(bào)案；如無(wú)財(cái)產(chǎn)失竊，提醒Ａ公司關(guān)好門；Ｃ、同時(shí)通知保安部，請(qǐng)他們派人前來(lái)；Ｄ、在無(wú)法通知Ａ公司相關(guān)人員立即前來(lái)的情況下，應(yīng)協(xié)助保安部先幫Ａ公司把門鎖好，做好相關(guān)紀(jì)錄，在Ａ公司相關(guān)人員前來(lái)后，再告知其相關(guān)情況，請(qǐng)其清點(diǎn)財(cái)產(chǎn)是否失竊，如有失竊應(yīng)協(xié)助報(bào)案。3.維修責(zé)任的界定八、某業(yè)主衛(wèi)生間的地板泛水，臥室及走廊鋪墊的復(fù)合地板全部被污水浸泡，物業(yè)公司趕到現(xiàn)場(chǎng)后疏通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)堵塞部位在該房屋與樓下相鄰的主污水管處，堵塞物為水泥快等裝修垃圾。業(yè)主因?yàn)閾p失較大起訴要求賠償，你認(rèn)為此案法院將如何認(rèn)定責(zé)任？從總結(jié)經(jīng)驗(yàn)角度看，你認(rèn)為今后管理中應(yīng)采取什么措施力爭(zhēng)獲得此類案件的免責(zé)？

維修責(zé)任的界定，其責(zé)任歸屬使用民法中的“過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則”。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)所造成的后果就由過(guò)錯(cuò)者一方承擔(dān)責(zé)任，負(fù)擔(dān)費(fèi)用。沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任。參考答案：

由該住戶樓上的業(yè)主共同承擔(dān)維修賠償責(zé)任（能證明免責(zé)的除外），物業(yè)公司在今后的管理中要加強(qiáng)對(duì)裝修管理的宣傳、要簽訂裝修管理協(xié)議，要加大力度糾正違章裝修，并能提供書面證據(jù)。九、某新建小區(qū)自2004年春季業(yè)主入住以來(lái)，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋滲水，有的還出現(xiàn)明顯的裂紋，業(yè)主們對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。面對(duì)這種情況，作為接管該小區(qū)的天順物業(yè)公司應(yīng)該做些什么工作？順物業(yè)公司應(yīng)該做些什么工作？參考答案：

房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。十、四川省汶川“５﹒１２”地震發(fā)生后，受地震影響，Ｃ市的某住宅小區(qū)樓宇內(nèi)公共走廊的墻面出現(xiàn)了懈惰裂紋，電梯大堂墻面裝飾的石材有的也出現(xiàn)了脫落，業(yè)主家的墻壁也有許多出現(xiàn)了開裂，甚至是脫落。業(yè)主們對(duì)此充滿擔(dān)憂，議論紛紛，擔(dān)心房子的質(zhì)量問(wèn)題，更關(guān)心對(duì)如此眾多的墻壁開裂問(wèn)題物業(yè)公司乃至開發(fā)商將采取什么措施修復(fù)房屋。請(qǐng)問(wèn)：對(duì)業(yè)主們對(duì)房屋安全問(wèn)題的擔(dān)心物業(yè)公司應(yīng)該怎樣做才能消除業(yè)主們的疑慮？對(duì)開裂墻壁的維修應(yīng)有誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？物業(yè)應(yīng)怎樣向開發(fā)商具體匯報(bào)墻面開裂情況？參考答案：⑴、聘請(qǐng)專業(yè)資質(zhì)的鑒定公司對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行鑒定，并將鑒定結(jié)果告知全體業(yè)主。⑵、在質(zhì)量保修期內(nèi)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。過(guò)了質(zhì)量保修期，公共部分用本體維修資金維修；業(yè)主家專有部分由業(yè)主自己承擔(dān)維修費(fèi)用；如能證明確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，由開發(fā)商負(fù)責(zé)，施工單位維修。⑶、對(duì)各家各戶墻壁開裂情況以及公共部位受損情況和其它問(wèn)題一一統(tǒng)計(jì)拍照，向開發(fā)商匯報(bào)。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》：所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：

（一）共有房屋主體結(jié)構(gòu)在的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（二）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

4.實(shí)際操作問(wèn)題十一、某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司A公司，其業(yè)務(wù)并未因入住了一個(gè)好的辦公樓而進(jìn)一步發(fā)展，相反較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)。一年以后，欠租的情形出現(xiàn)了，物業(yè)管理部門發(fā)出在指定期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施終止部分服務(wù)的通知，A公司對(duì)此未作出任何反應(yīng)，也沒(méi)有能力作出反應(yīng)。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除，隨后A公司通訊中斷。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人寫字樓的物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛，談?wù)勀愕目捶ā?/p>

參考答案：

物業(yè)管理費(fèi)的追繳一般有二種方式：⑴、一般性追繳。當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司在第二個(gè)月向業(yè)住發(fā)出追款通知單，并經(jīng)常以電話追繳。如第二個(gè)月仍拖欠，物業(yè)服務(wù)公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)出追款通知單時(shí)限期3天內(nèi)繳清，若業(yè)住3天過(guò)后仍不繳清費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)公司將依據(jù)《管理規(guī)約》停止對(duì)其服務(wù)。如業(yè)住仍拒付，物業(yè)服務(wù)公司可以依據(jù)法律程序解決。

⑵、區(qū)別性追繳。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)住，要區(qū)別不同，采取不同措施。對(duì)于欠費(fèi)大戶要親自登門，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭(zhēng)取其理解和支持，對(duì)于一些“釘子戶”，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行，對(duì)于一些確實(shí)有困難的困難戶，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。十二、某花園隨著業(yè)主的不斷入住，人員越來(lái)越多，尤其是小孩的玩耍，使得踩草的事情經(jīng)常發(fā)生，雖然設(shè)置了警示牌，但是效果仍然不理想，結(jié)果是被踩死的草補(bǔ)了一次又一次，管理處為此傷透腦筋。（1）你對(duì)上述問(wèn)題，有何行之有效的辦法？（2）類似于踩踏草的事件在實(shí)際的物業(yè)管理中還會(huì)遇見(jiàn)哪些？參考答案：⑴、對(duì)于上述問(wèn)題，主要辦法有：Ａ、宣傳方式：在小區(qū)宣傳欄為進(jìn)行專題宣傳，對(duì)業(yè)主和住戶進(jìn)行正面教育，或者散發(fā)有關(guān)宣傳單，對(duì)業(yè)主和客戶進(jìn)行宣傳教育；Ｂ、協(xié)調(diào)方式：如果成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)出面做相關(guān)的工作；Ｃ、激勵(lì)方式：開展“同在一方綠土，共創(chuàng)美好明天”的創(chuàng)綠化家園的活動(dòng)，或者參加政府有關(guān)部門舉行的

“園林式小區(qū)”的評(píng)比活動(dòng)，來(lái)調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主和住戶愛(ài)護(hù)草坪的積極性；Ｄ、障礙方式：在業(yè)主和住戶戶外活動(dòng)踩草坪較多的時(shí)段，組織保安進(jìn)行時(shí)段管理，進(jìn)行勸阻，或者提前在草地上噴灑水，造成活動(dòng)的不方便。⑵、踩草坪的事件，實(shí)際上是一種損壞公共環(huán)境的行為，類似這種事件在實(shí)際的物業(yè)管理中還會(huì)遇見(jiàn)：不按規(guī)定飼養(yǎng)寵物；高空拋物；亂扔垃圾；小區(qū)樓下商鋪經(jīng)營(yíng)污染環(huán)境，超時(shí)經(jīng)營(yíng)制造噪音等。十三、某大廈物業(yè)服務(wù)公司按計(jì)劃對(duì)13~~23樓消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試。負(fù)責(zé)測(cè)試（的）工程的工程部員工是剛?cè)肼毜男聠T工，（熱愛(ài)）熟悉操作程序，致使大廈樓層警鐘一起發(fā)出了刺耳的鳴聲。很多用戶以為大廈發(fā)生火警，驚慌失措，四處逃生，場(chǎng)面十分混亂。雖然管理公司發(fā)現(xiàn)誤報(bào)后，馬上通過(guò)消防廣播向用戶說(shuō)明情況，可仍有幾家用戶向大廈管理公司投訴，其中一家用戶聲稱當(dāng)時(shí)正與幾位重要客戶在洽談生意，警鐘誤響給客戶造成極惡劣的影響，嚴(yán)重影響了該公司的對(duì)外形象，要求管理公司給予解釋。

分析討論：⑴怎樣預(yù)防發(fā)生此類事情？⑵工程部門與大廈管理處在哪些方面需要溝通和銜接？參考答案：⑴管理處應(yīng)采用下列方式預(yù)防發(fā)生此類事件：Ａ、制定相關(guān)工作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書；Ｂ、對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核；Ｃ、制定相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案并進(jìn)行培訓(xùn)。⑵工程部與大廈管理處應(yīng)進(jìn)行下列溝通：Ａ、工程部在實(shí)施此項(xiàng)工作前，應(yīng)以書面的形式將測(cè)試的時(shí)間（測(cè)試日期、起始時(shí)間、預(yù)計(jì)結(jié)束時(shí)間）、測(cè)試的范圍（樓層）報(bào)告管理處，管理處在接到報(bào)告后應(yīng)根據(jù)客戶的情況進(jìn)行審核，并知會(huì)相關(guān)重要客戶，在得到客戶確認(rèn)后，書面回復(fù)工程部，同意組織實(shí)施；Ｂ、工程部在組織測(cè)試前，管理處應(yīng)書面告知業(yè)主，并在測(cè)試過(guò)程中派相關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工程部處理客戶協(xié)調(diào)工作。十四、某物業(yè)服務(wù)公司品質(zhì)部在對(duì)公司新接的實(shí)施一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的金色家園小區(qū)地下車庫(kù)停車場(chǎng)進(jìn)行月檢時(shí)，發(fā)現(xiàn)該車庫(kù)車管員對(duì)臨時(shí)停放的外來(lái)車輛僅發(fā)卡就放進(jìn)車庫(kù)任其停放，管理混亂。于是責(zé)令該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心對(duì)車庫(kù)停車場(chǎng)管理進(jìn)行整改，加強(qiáng)管理。

1、請(qǐng)指出該車庫(kù)停車場(chǎng)管理方面有哪些不足？

2、你認(rèn)為地下車庫(kù)停車場(chǎng)管理的要點(diǎn)有哪些？參考答案：⑴、a、車輛進(jìn)入要登記；

b、一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要指揮車輛停放；

c、車輛停好要提醒車主帶好貴重物品，檢查車車門是否關(guān)好。⑵、a、停車場(chǎng)車位劃分要明確；

b、場(chǎng)內(nèi)行使標(biāo)志要清楚；

c、進(jìn)出車輛管理要嚴(yán)格；

d、車輛防盜和防損壞措施要得力。十五、在物業(yè)的裝修管理中，常見(jiàn)的違章裝修現(xiàn)象有：擅自開工；隨意用電梯運(yùn)送裝修材料（散裝料或超長(zhǎng)材料）；在承重墻梁柱上穿孔、挖槽、削?。豢照{(diào)機(jī)不安指定位置安裝；破壞防水層，堵塞地漏和排水管；隨意丟棄裝修垃圾等等，請(qǐng)根據(jù)裝修期間違章現(xiàn)象并結(jié)合你的實(shí)際體會(huì)談?wù)勓b修管理方面要注意的內(nèi)容。參考答案：報(bào)批管理；裝修范圍管理；裝修時(shí)間管理；裝修垃圾（建筑渣）清運(yùn)；電梯使用；管理權(quán)限；裝修責(zé)任及違約處理規(guī)定。十六、某小區(qū)今年六月即將交房，但由于去年下半年樓市的波動(dòng)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了高低相差比較大的金額的情況。接管該小區(qū)的某物業(yè)服務(wù)公司在該小區(qū)業(yè)主的ＱＱ群上了解到高價(jià)位買房的業(yè)主不平的心態(tài)，決定加大對(duì)樓房的承接驗(yàn)收力度，把工作做得更仔細(xì)，盡可能地讓那些高價(jià)位買房的業(yè)主挑不出毛病。請(qǐng)問(wèn)：⑴、物業(yè)公司的承接驗(yàn)收的出發(fā)點(diǎn)是什么？⑵、承接驗(yàn)收的具體內(nèi)容有哪些？⑶、承接驗(yàn)收的方法有哪些？⑷、怎樣檢測(cè)衛(wèi)生間的防水保護(hù)施工質(zhì)量？參考答案：⑴、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全滿足使用功能為出發(fā)點(diǎn)。⑵、1、物業(yè)資料a、產(chǎn)權(quán)資料；b、技術(shù)資料；c、業(yè)主資料；２、公共部位；３、公共設(shè)施設(shè)備；４、物管用房；⑶、１、工具法；２、試驗(yàn)（實(shí)驗(yàn)）法；測(cè)量法；３、使用法；４、比較法⑷、做閉水試驗(yàn)。十七、某住宅小區(qū)公共秩序維護(hù)員李斌正在樓道里巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)９樓３號(hào)房的房門正開著。他走近一看，原來(lái)屋內(nèi)正熱火朝天的進(jìn)行裝修。幾間屋子除了裝修材料什么也沒(méi)有，其中一角還在燒電焊。李斌仔細(xì)看了看，門上的確沒(méi)有貼“施工許可證”。于是他禮貌地詢問(wèn)了正在裝修的工人，裝修工人告訴他，因?yàn)闀r(shí)間緊，要趕工期，所以沒(méi)有來(lái)得及辦理裝修手續(xù)，待會(huì)他們負(fù)責(zé)人馬上去物業(yè)服務(wù)中心辦理。請(qǐng)問(wèn)：⑴、該裝修施工隊(duì)有哪些違規(guī)裝修行為？⑵、物業(yè)的裝修程序有哪些？⑶、對(duì)裝修隊(duì)的違規(guī)裝修，物業(yè)服務(wù)公司處理的辦法有哪些？參考答案：⑴、a、未經(jīng)辦理手續(xù)，擅自施工；

b、動(dòng)火作業(yè)未辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)；

c、動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)未配滅火器；

d、開門裝修。⑵、a、申請(qǐng)審批；b、簽訂協(xié)議繳費(fèi)；c、檢查；d、驗(yàn)收退證。⑶、a、批評(píng)教育，規(guī)勸改正；b、責(zé)令停工，出具

《整改通知書》，限期整改；c、責(zé)令恢復(fù)；

d、扣留或沒(méi)收工具；e、停水、停電；f、要求賠償損失；g、依照《裝修協(xié)議》，扣違約金；

h、向房地產(chǎn)主管部門報(bào)告；i、進(jìn)行民事訴訟。十八、維修工賈師傅接到維修單后到１４０４業(yè)主林立家中維修坐便器球閥，接過(guò)林立遞過(guò)的球閥，賈師傅說(shuō)：“更換球閥要收人工費(fèi)１５元錢”，林立說(shuō)：“我已經(jīng)繳了物管費(fèi)換個(gè)球閥還要收起錢嗎？”請(qǐng)問(wèn)：⑴、業(yè)主林立的說(shuō)法對(duì)嗎？⑵、管理費(fèi)是用于什么維修？幫林立家更換坐便器球閥屬于服務(wù)？⑶、上述兩種維修各屬于什么服務(wù)類型？它們有