養(yǎng)老地產(chǎn)項目考察報告(2014新)2

養(yǎng)老地產(chǎn)項目考察報告（編擬：嚴彪）一、背景與概況人口老齡化，是中國乃至云南省、昆明市當前和未來一項基本的國情與現(xiàn)實。規(guī)模龐大且快速增長的老年人口，以及缺口巨大的養(yǎng)老服務需求都預示著養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)進入了重要的歷史機遇期。截至年底，昆明市歲以上老年人口已達91.9萬人，占戶籍人口總數(shù)的16.81%。據(jù)預測，到年，昆明的戶籍老年人口將達到萬人，將達到戶籍人口的左右，到年，將達到萬人，占戶籍人口的百分比將超過。目前，昆明市共有各類養(yǎng)老機構家，床位2萬張，每千名老年人擁有機構養(yǎng)老床位近張，初步形成了以居家養(yǎng)老為基、服務為、機構養(yǎng)老為的層、化養(yǎng)老服務。現(xiàn)實的情況是，昆明目前養(yǎng)老床位缺口達到1萬張，預到缺口更大，將缺3萬張。據(jù)目前昆明市嚴的養(yǎng)老服務，各項，養(yǎng)老服務機構缺口量大的狀況，為加快昆明市養(yǎng)老服務和養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展，昆明市政府審議通過了《昆明市關于申報國家養(yǎng)老服務業(yè)綜合改革試點方案》，決定啟動養(yǎng)老服務業(yè)綜合改革試點的申報工作，通過開展養(yǎng)老服務業(yè)綜合改革試，成、規(guī)模、的養(yǎng)老服力，一各的和進，昆明市形成一、的服務機構和產(chǎn)業(yè)集群，為全國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展提供示范經(jīng)驗。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！在背下昆市老業(yè)事發(fā)協(xié)44日織一致于老務業(yè)設企到京上、島杭四城市已成營正設備營養(yǎng)項進參考學。XX發(fā)公有參了次察習動在會導精安和織，后察了北“太申祥園”上“親源老寓”“方老年不同類型不同經(jīng)模式八養(yǎng)項加“清老議拓驗和價值較高。二考學借鑒不同老目運模式管理模式經(jīng)理念解相關老政策發(fā)向場需求盈利水平盈利模式。三項特點與八養(yǎng)項專補特色務多種多專經(jīng)各特點與區(qū)別要點如：（）太申祥園占地約畝性質(zhì)屬租用地中式古典園林觀計園區(qū)內(nèi)布局合理業(yè)業(yè)籍尊籍式院入標為華僑提供老；現(xiàn)發(fā)員人余名常住員人多名頤歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！養(yǎng)中湖建老公古典、宏氣被為個域和頤天”八字組合命名天祥居和和居。為位精細是其主要經(jīng)營收入來源。收類型主要是能自理人日常費/左，括、、生等。職理費行收費。（）陽老太城是合年區(qū)目包銀老公、物心娛康體心酒店農(nóng)莊醫(yī)院購中文化教育心老學和住宅，占地644畝右總筑面積萬平米其老宅筑面積23萬平一性養(yǎng)社融家式租式安式度假式種模式為一運模式收屬非性質(zhì)部租售屬性質(zhì)部標準萬入住費在2800-3800左業(yè)醫(yī)服務。出售部的宅是一針對高端消費群房地產(chǎn)目老人過買房屋在享受集的即家老區(qū)租部屬高檔老寓計128套整筑風格古歐式結適性特征設計配備高端智能化管理系統(tǒng)采會員制管理模式入會按限劃5-20，費萬萬。前齡寓出租潤率達到XX%-XX%。青島福彩方年寓公是島人政實國院民歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！型公民性。公總萬，筑方，建筑米現(xiàn)床，滿不層老需，是前內(nèi)流老福服機。要養(yǎng)老人失老在這里老們將享受到包括免費發(fā)、刮臉、修服為體服務制公備服兼體務、、飲等年項其擁護工作注重企業(yè)文化設員工隊伍較穩(wěn)定。（）恒老該寓民公性由校造成土和屋屬用公占面平，筑平，設，入左。另介不自老醫(yī)雙床張4建營，按星級館準造集人復醫(yī)、樂住、養(yǎng)一的合大養(yǎng)老構提住、好玩、體健、務務公內(nèi)有康多功健餐廳等為人意傷害險目前運利潤在XX%左。圣德年院歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！頤結型占，筑8400米設位底開。工改而。完按國養(yǎng)機建規(guī)要建一托以住低收失老和血病人主通高平務隊人化院管創(chuàng)老滿施業(yè)64個專護、危重區(qū)其顯著特點失老員術后康復護與治療務源親源總，筑平左，商用6元床（老?。┙?5838套標、裝配置的區(qū)障老公寓可1600左的人住室內(nèi)裝，櫥柜椅、用器應俱酒店餐廳療館、上運動區(qū)、游泳池、、舞廳、SPA、線視、寬帶網(wǎng)絡、話部通冷暖二十四小時老拎包即入連四件都被內(nèi)運營模實行會員制房屋永久使權15內(nèi)出租主戶房屋權配要有區(qū)醫(yī)健康理心限制：神不得住目前已從內(nèi)部運營理向?qū)ν廨敵隼砼c模式轉。（七烏鎮(zhèn)雅園于烏鎮(zhèn)際健康生態(tài)產(chǎn)園內(nèi)學式老生依區(qū)域內(nèi)湖泊濕地公園等自然源劃生健康醫(yī)療休閑度假三大題集生樂學、際老雅達際色星級度假酒店大板塊于體總地約1500，筑平土獲取方式摘歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！牌得到，被例為省重點工作，土地價有一定優(yōu)惠（比通常摘牌價低1/3）旨在為廣大業(yè)主搭建圈層交友、健康向上、多姿多彩的生活平臺，營造溫馨舒適、開心樂觀、悠然自在的生活享受。推行24小時生活秘書服務制。主要客戶人群為歲歲，高知、高職人群為主。住宅價元/m，拎包即住。一期銷售已2突破85%。特點：出售與出租相結合。住宅出售，學院、醫(yī)院、商鋪出租，酒店、康復中心委托運營商運營。總之，該項目是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包，住宅開，商業(yè)旅為營主，服務為營點。（）、科園養(yǎng)老寓萬首中養(yǎng)老，地110。一養(yǎng)中心一康復中心，中的養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達4500平方米，包括景觀餐廳、、多、健、牌、、老大學，是一為營造的養(yǎng)老配群。合項、心、營行，為標準標桿養(yǎng)老示范區(qū)。銷售價16000元/m，租元/15，主2要出租對象為65歲以上老人。租售人群主要為事業(yè)單位、高校老師、醫(yī)院高職等人群。護理自營，醫(yī)療引進第三方營。三、借鑒與思考通過對以上養(yǎng)老項目的實地調(diào)研考察，我們感到，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一市場潛力巨大，，功德眾生的產(chǎn)業(yè)。但在具體運作中其難度挑戰(zhàn)還有很多。的房地產(chǎn)開市場的反復振蕩前景的不樂觀，社會資本越來越趨向于以養(yǎng)老社區(qū)開運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)。其投資者主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)，以及民營養(yǎng)老服務機構。2011年6月日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅聲稱，歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來將占房地產(chǎn)市場的3-5%，回報率起碼在15%上下，10年之內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)或出現(xiàn)井噴。未來市場競爭激烈程度可見一斑。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風險。要想享受養(yǎng)老服務市場帶來的機遇，并在眾多競爭者中獨占鰲頭，經(jīng)過考察調(diào)研，我們認為不得不認真思考和分析以下一些問題。（一）市場定位/確定目標顧客無論那一個產(chǎn)業(yè)，其市場定位和客戶目標選擇是否準確是項目運營獲得預期收益的關鍵，也就是客戶群的細分應到位準確。多項目在之，其市場定位的，是項目產(chǎn)或產(chǎn)的要。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不?？疾鞂︷B(yǎng)老機的分析思考，可以納出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的目標顧客，其需求次生自能可分為類典的目標客戶群。低自老群，是多政和會利養(yǎng)老所的目標顧客，們在低本下供養(yǎng)老服務，老位基看、樂等活施服務。端護老群為中規(guī)營養(yǎng)老服務機的要服務，是以服務個需為的中養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的“長尾市場。如考察中的“青島彩方老年公寓”“恒星老年公寓”。高自和高介群，一和，幾乎沒有庭負擔（照顧孫輩資助子女），而有比廣泛的興趣愛好和社交圈子，在和消費念上更夠接受新式觀念。他們應是行業(yè)重關注。如考察中的“太申祥和園養(yǎng)老中心”“親和源老年公寓”。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔?。ǘI(yè)團隊建設目標市場定位準確后，還需要一支專業(yè)隊伍來具體運作，并把每一個細節(jié)做構專業(yè)的護理團隊不但得到本地政府和老人的認青海玉樹抗震救災中其不凡院領導提出的經(jīng)營理是高端？設施設備高端不是真正的高端，服務高端才是真正的高端”服務高端的背后是企業(yè)文化支撐起來的一支專業(yè)性產(chǎn)業(yè)項目的順利推進和健康發(fā)展。（三）設計產(chǎn)品/服務組合此次考察中我們注意到不同項目運營其產(chǎn)品設計與服務組合各具特點，各有優(yōu)勢基本能被市場接受和客戶認品或服務是企業(yè)向客戶交付價值的載體，也是客戶購買的核心內(nèi)容品或服務都是以組合的形式出現(xiàn)。環(huán)境+生活服務”的硬產(chǎn)品和軟服務組合。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！制等是關鍵因素。（四）整合關鍵資源資源整合能力的強弱是項目運營成功與否的另一關重要因素，尤其是關鍵資經(jīng)府合關，策握期如次考的和源養(yǎng)老公寓”，其開發(fā)公司采取“銷售+持有運營”方式運，前后資，流與（五）戰(zhàn)略合作此考中的幾個做得較、有品質(zhì)和高端的養(yǎng)老項目，幾乎都是通過戰(zhàn)略合實現(xiàn)優(yōu)勢資源互補并快速獲取綜合競爭力而實現(xiàn)其預目的的。擅長地產(chǎn)項目開發(fā)運營與業(yè)理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)開展長運中也并無和資金方面的優(yōu)勢。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！那，業(yè)以過求略作通選具相資優(yōu)的療構打造醫(yī)合業(yè)隊或進粹務資構與中規(guī)中期務此考中萬在州發(fā)好醫(yī)機院本為務資構期戰(zhàn)并萬合萬幸福匯老公寓提供經(jīng)營管理服。（六）協(xié)同服產(chǎn)投周、單位回報率低使很難單依靠會員費、租業(yè)入一在服產(chǎn)，的務保等保品銷年年產(chǎn)保此考采用了協(xié)同運營管理模式。（七）設計盈利模式根據(jù)實地了解、分析研究結不同商運營模式認識和財理論知識服產(chǎn)盈利模式結自身業(yè)狀況及值訴，來設計適自身業(yè)展要盈利模式這里借鑒和提供一個常服務產(chǎn)盈利模式表僅供使用。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！產(chǎn)主型務混型租綜產(chǎn)銷會制主成結建成+理本務+理本養(yǎng)院目顧高自型人主端護老為低自型人主主參企房產(chǎn)業(yè)保民養(yǎng)服特說：老務的資體民非業(yè)者營老司老房地業(yè)是地開公的資業(yè)養(yǎng)服業(yè)盈來主是員和服費老房產(chǎn)的要源房銷和屋租這兩不的利來也一。地業(yè)要靠發(fā)潤養(yǎng)服業(yè)結創(chuàng)一細分開領——老（八）風防范任何優(yōu)勢但有其短板或風從業(yè)展層面看養(yǎng)產(chǎn)業(yè)展“前途光、道路糊、市場巨大、困難重重”究其質(zhì)原因參市場角逐各類職能構企群生俱的優(yōu)勢劣勢差異在遇背后養(yǎng)產(chǎn)風風險僅僅商模計無法規(guī)避。1、政策風險政策風主現(xiàn)在政策有效性穩(wěn)定性方面國家盡臺些歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！務關策但地方府制具實細上差齊并有應臺具系可作強配實辦及在策如何效影響市場還存諸多因素。2、金融風險養(yǎng)老服業(yè)一次投入高回報周期長。普通養(yǎng)老產(chǎn)社區(qū)建設周期一般為3-5年建成后運營僅面臨住宅開發(fā)的還等和服投入。若出和付水的況通長期運營得益面臨金融風險。業(yè)常算運營20-30能回成。養(yǎng)老產(chǎn)項目有到土讓相稅優(yōu)惠以政補貼等扶持采目前通常會員“只售”式以賃收幾乎可現(xiàn)盈利或盈利。3、市場風險中國老齡化處城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構、社會整發(fā)展平高背景或已進齡化會國家國“未富先”現(xiàn)象嚴重年國職工月人均退休金為元昆明職工月人均退休金元人群量大潛也很，求足加之老人中所掌握財富較少，直接影響其購買力市場風險仍然很。另外家庭撫養(yǎng)數(shù)較高加重年輕人負擔是一個社會重問題撫養(yǎng)數(shù)，指總人口中非勞動年齡人數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比我國自1978年行計劃生育策使分家庭模式為‘421’家庭即一對獨生子女結婚生子后的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！一個家庭結構：四個父母長輩、夫妻兩人和一個小孩。據(jù)調(diào)查顯示，中國現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49％的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨生子女下一代還是獨生子女，那么第三代就要面對一對年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會競爭，培育下一代，還要從經(jīng)濟和生活上照顧雙方的四位老人，其供養(yǎng)負擔日趨加重，市場潛力受到制約。4、土地風險目前大量的養(yǎng)老地產(chǎn)都是用旅游、工業(yè)、綜合用地的思路拿地，用居住用地做老年地產(chǎn)的相對較少。目前也沒有的土地策養(yǎng)老地產(chǎn)用地，其是養(yǎng)老地產(chǎn)用地。5