寧興東港海天國(guó)際廣場(chǎng)整體營(yíng)銷策略提報(bào)

市場(chǎng)篇篇銷售篇市場(chǎng)篇篇銷售篇開(kāi)發(fā)背景2010年四季度，初步判斷2011年前三季度政策性從緊已成定局，全年住宅市場(chǎng)將價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，投資性資本是本次調(diào)控打擊重點(diǎn)，將被迫轉(zhuǎn)向其他投資方向：住宅市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)控投資性住宅投資性需求被強(qiáng)制投資方向重新選擇、基金近期雖然有所回升，但是其不確定性導(dǎo)致投資者近期仍以觀望為主，08年金融

影響近年來(lái)投資者心態(tài)，更傾向于“有形資產(chǎn)”的投資黃金黃金價(jià)格走勢(shì)以短期波動(dòng)，長(zhǎng)期上漲為顯著態(tài)勢(shì)，但是其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于其他類投資產(chǎn)品，收益性為大多數(shù)投資者不喜生活必需品短期有可能獲益，但發(fā)展到一定程度后必然引起

干預(yù)，風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)空置資本流向何處？非限制條件下的

資格及與住宅相近似的投資成本投資性資本近期向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移具備條件及可能性限制年限首付限制利息商業(yè)地產(chǎn)40年1050%基準(zhǔn)利率首套住房70年3030%（3成為理論值，銀行具體執(zhí)行基本在4成左右）基準(zhǔn)利率（部分銀行上浮10-20%）二套住房70年3060%基準(zhǔn)利率1.1倍（最高可達(dá)1.3倍）二套以上70年停購(gòu)漲幅高達(dá)190%，一路走高的商戶開(kāi)店數(shù)量表明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，動(dòng)力強(qiáng)勁。萬(wàn)科地產(chǎn)中

地產(chǎn)業(yè)首家年銷售額過(guò)千億元的公司萬(wàn)科已通過(guò)直接拿地、收購(gòu)項(xiàng)目等途徑，在

、東莞、

等城市投入大約260億元開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)萬(wàn)科將建成220萬(wàn)平方米的住宅商業(yè)配套。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以住宅產(chǎn)品著稱、連續(xù)多年在北方住宅銷售市場(chǎng)

前列提出到2015年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_(dá)到百億元的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)龍湖地產(chǎn)穩(wěn)健現(xiàn)金和

管理水平的別墅預(yù)計(jì)未來(lái)五年將增持200萬(wàn)平方米以上的商業(yè)物業(yè)。市場(chǎng)篇篇銷售篇問(wèn)題項(xiàng)目情況項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月份開(kāi)盤(pán)，共推出3幢房源，其中2幢24層，1幢26層；預(yù)計(jì)價(jià)格在10000左右；目前接受登記的客戶當(dāng)中均以定海為主，臨城少量，面積在1300-1500。整層銷售項(xiàng)目情況項(xiàng)目于去年9月份開(kāi)盤(pán)，共推出48套辦公樓，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為8500元/平方，截止目前只剩下兩套未售，價(jià)格分別為7500-12000元/平米；截止目前銷售率為97%；在已銷售的房源中，主要

群體為臨城和定海構(gòu)成，主要原因在老城區(qū)定海大型金融機(jī)構(gòu)及商業(yè)體搬遷或規(guī)劃至臨城新區(qū)，而該項(xiàng)目也因?yàn)闅w屬不同和功能要求而分為兩部分，一部分為舟山金躍

寫(xiě)字樓，另一部分為工商銀行舟山市分行；臨城板塊????????東港板塊項(xiàng)目情況項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月份推出公寓產(chǎn)品，預(yù)計(jì)價(jià)格在20000元/㎡左右；目前項(xiàng)目正接受客戶登記，

推廣

較多，故來(lái)訪客戶很多是來(lái)自外地，寧波、

、杭州等，但本地舟山客戶還是占重要比例；目前商業(yè)部分開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不對(duì)外

也未定；項(xiàng)目情況目前該項(xiàng)目已全部售罄，銷售率100%，主要客源來(lái)自于東港本地以及沈家門(mén)為主；項(xiàng)目于09年10月份開(kāi)盤(pán)，分一次推出，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)酒店式公寓均價(jià)為11702元／㎡（含精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡），寫(xiě)字樓均價(jià)為9620元／㎡；從項(xiàng)目了解到目前公寓價(jià)格在15000左右，寫(xiě)字樓11000左右；市場(chǎng)層面建議本案劣勢(shì)：非海景資源型投資公寓，缺乏星級(jí)酒店提升項(xiàng)目形象檔次；對(duì)于形象檔次高于本案的競(jìng)品個(gè)案（海景資源、星級(jí)酒店配套），本案以降低投資

，采取價(jià)格拉開(kāi)的策略；本案優(yōu)勢(shì)：新城

區(qū)地段價(jià)值，完善商業(yè)配套元素；對(duì)于同區(qū)位同檔次競(jìng)品個(gè)案，本案強(qiáng)調(diào)自身商業(yè)街區(qū)生活配套，地處東港

區(qū)升值潛力價(jià)值。項(xiàng)目情況項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，位于臨城商業(yè)中心昌洲大道與金島路交叉口，連接老商業(yè)區(qū)，周邊配套成熟（喜來(lái)登大酒店、凱迪大酒店、臨城中學(xué)、浙江國(guó)際海洋技術(shù)學(xué)院、

實(shí)驗(yàn)學(xué)校等）本次推出A、B兩幢商業(yè)樓，A區(qū)為三層，層高均為4.5米，最高44290元./平，最低12900元./平（一層29700-44290，二層為16400，三層12900），B區(qū)為單層建筑，層高4.5米，價(jià)格為28634-30488；A商業(yè)區(qū)位于昌洲大道與金島路交叉路口部分商業(yè)已經(jīng)售出，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為賓館或酒店，也是此次商業(yè)樓中價(jià)格最高部分（

客戶預(yù)定）；項(xiàng)目情況凱虹廣場(chǎng)總體定位在中高檔，城市精品超市、五星級(jí)影城、量販KTV、電玩城等，具備城市綜合體的雛形。目前凱虹廣場(chǎng)招商工作已進(jìn)入全面啟動(dòng)階段；目前凱虹廣場(chǎng)的招商已經(jīng)完成了80%，2—5樓品牌基本到位，整個(gè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)在6月封頂，11月底正式開(kāi)業(yè)；浙

院線，

愛(ài)樂(lè)游兒童益智

，

屈臣氏，舟山交通經(jīng)濟(jì)廣播等四大品牌已經(jīng)簽約；歐尚商業(yè)中心凱虹廣場(chǎng)歐尚超市凱虹廣場(chǎng)本案商業(yè)廣場(chǎng)北側(cè)商業(yè)地塊其他社區(qū)底商項(xiàng)目須擁有功能上的必須到達(dá)性商業(yè)特質(zhì)上的區(qū)隔性篇篇篇——

——項(xiàng)目研判問(wèn)題界定增值建議總體定位推廣計(jì)劃公寓、商務(wù)辦公的投資型產(chǎn)品是本案主力產(chǎn)品；商業(yè)產(chǎn)品將是本案重要利潤(rùn)產(chǎn)品產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型套數(shù)面積套均面積商業(yè)一層A3708236.0B2993.79496.9C3763.8254.6D/E193430.21180.5二層A31155.04385.0B21335.47667.7C3706.05235.4D/E81563.48195.4合計(jì)4310655.84公寓A42317916.5842.35商務(wù)辦公B9113925.87153.03A31194.49398.16合計(jì)51733036.94共計(jì)56043692.78①

上升的國(guó)家頂級(jí)旅游板塊②

緊鄰區(qū)

，東城

板塊崛起③

歐尚成熟商圈內(nèi)的中心節(jié)點(diǎn)①

四大優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)：商業(yè)、辦公、酒店、公寓②

戶型方正，利用率高③

精裝公寓④

自身優(yōu)勢(shì)復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)體別墅項(xiàng)目（在建）玉蘭園區(qū)（在建）歐尚超市緯八路經(jīng)二路銷售篇問(wèn)題界定銷售篇增值建議策略導(dǎo)向——在保證安全性的前提下，提升利潤(rùn)空間公寓目標(biāo)公寓產(chǎn)品的附加值打造LIFE

HUB公寓精裝大堂入戶酒店式物業(yè)管理高科技公寓LIFE

HUB配套歐尚商圈板塊酒店、商業(yè)、辦公自身配套精裝公寓一個(gè)眾多生活優(yōu)勢(shì)資源的集合體

一種集約型的生活方式酒店式大堂酒店式挑空精裝大堂增值建議——公寓增值建議酒店式服務(wù)引進(jìn)高端物業(yè)——酒店式物業(yè)服務(wù)從硬件到

，產(chǎn)品力再一次提升。???????????高科技住宅節(jié)能、環(huán)保、智能化等概念植入，給產(chǎn)品以生命力。舟山全精裝酒店式國(guó)際公寓商務(wù)宴請(qǐng)（商業(yè)提供）金融便利（商業(yè)提供）商務(wù)行政便利（緊鄰

）一個(gè)高效商務(wù)平臺(tái)增值建議——公寓增值建議產(chǎn)品增值建議：商務(wù)中心具體建議：在B樓大堂中設(shè)置一個(gè)商務(wù)中心，負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的會(huì)晤、會(huì)議、接待、定餐、定房、預(yù)訂機(jī)票、火車票、公務(wù)車等綜合日常性服務(wù)，營(yíng)造現(xiàn)代高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化商務(wù)服務(wù)體系。增值建議——公寓增值建議商業(yè)

目標(biāo)增值建議——商業(yè)增值建議實(shí)現(xiàn)的四大基礎(chǔ)歐尚商圈本案案例參考案例參考波特曼模式星海國(guó)寶模式五星級(jí)酒店+商務(wù)公寓會(huì)展中心+高檔住宅休閑餐飲金融服務(wù)為主美食休閑為主酒店及商務(wù)公寓的商務(wù)

為主周邊住戶及外來(lái)游客為主少量本地慕名前往食客休閑

商業(yè)大道精品餐飲休閑美容精品購(gòu)物金融服務(wù)商業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)思路精品餐飲、咖啡廳美容、

會(huì)館增值建議——商業(yè)增值建議金融服務(wù)機(jī)構(gòu)增值建議——商業(yè)增值建議主力店銷售篇總體定位近歐尚，區(qū)府旁，國(guó)際商務(wù)生活廣場(chǎng)LOGO演繹主推LOGOLOGO應(yīng)用銷售篇推廣計(jì)劃月階段蓄客期公寓銷售期7月1日開(kāi)盤(pán)辦公銷售期10月1日開(kāi)盤(pán)商鋪銷售期12年4月開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)銷售率41％35％24％推驟廣步挺入市場(chǎng)形象品牌造勢(shì)公寓銷售寫(xiě)字樓銷售商鋪銷售理想達(dá)到來(lái)人數(shù)25001692279172銷售篇價(jià)格建議參照項(xiàng)目海中洲國(guó)際廣場(chǎng)中浪國(guó)際金躍海天國(guó)際評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分(X1)評(píng)分(X2)評(píng)分(X3)評(píng)分(X7)區(qū)位片區(qū)形象15%9111110項(xiàng)目規(guī)劃13%10998交通情況15%810108資源景觀10%9888周邊配套10%6778產(chǎn)品情況14%1010129辦公氛圍8%5667片區(qū)提升空間15%10121210總評(píng)分100%67737568各項(xiàng)目售價(jià)（元）P1(a)10000P2(a)11000P3(a)12000參照權(quán)重（%）Y155%Y225%Y320%后價(jià)格（元）P1(b)5500P2(b)2750P3(b)2400本項(xiàng)目 平均價(jià)格P10650本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格P10330.96參照項(xiàng)目蓮洋大觀海中洲國(guó)際廣場(chǎng)和津廣場(chǎng)海天國(guó)際評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分(X1)評(píng)分(X2)評(píng)分(X3)評(píng)分(X7)區(qū)位片區(qū)形象10%9778項(xiàng)目規(guī)劃13%1212911交通情況15%1213812資源情況15%148810周邊配套10%8859自身配套14%10958項(xiàng)目檔次8%7646提升空間15%1412913總評(píng)分100%86755577各項(xiàng)目售價(jià)（元）P1(a)17500P2(a)13000P3(a)7500參照權(quán)重（%）Y140%Y240%Y320%后價(jià)格（元）P1(b)7000P2(b)5200P3(b)1500本項(xiàng)目 平均價(jià)格P13700本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格P13990.72片區(qū)

項(xiàng)目

形式售價(jià)投資回報(bào)率碧海蓮園

社區(qū)底商

3.5元/㎡/天21000元/㎡6%東港

香榭街

步行街

3元/㎡/天21000元/㎡5%臨城

晶筑城

社區(qū)底商

4元/㎡/天21498元/㎡6%朱家尖

匯景東方

社區(qū)底商

1.3元/㎡/天10000元/㎡4%銷售篇銷售進(jìn)度類別

套數(shù)

百分比面積/㎡百分比2011年7月初，推售公寓，423套，17917平米2011年10月初，推售辦公，94套，15120平米2012年4月初，推售商業(yè)，43套，10656平米銷售篇回款計(jì)劃綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)類別

套數(shù)

面積/㎡

均價(jià)/元

銷售額/億（實(shí)際銷售中和高首付客戶的出現(xiàn)，將使回款額升高）類別

可售套數(shù)

面積/㎡

總銷/億

開(kāi)盤(pán)時(shí)間

月份

銷售套數(shù)

面積

銷售額

百分比回款額百分比789101112123456可售情況銷售情況備案情況回款情況推出量推出