2021年全國地產年度報告【中原地產年報】

2021

年度報告|強管控下的樓市再平衡|目錄強管控下的樓市再平衡目

錄1.

宏觀判斷：強管控下的樓市再平衡預期變化，主導

2021樓市起伏政策收緊，維穩(wěn)樓市宗旨不變強控之下，樓市再度修復回穩(wěn)2.

2021年中國房地產市場

10大關鍵詞3.

市場監(jiān)測新房市場：分化顯著，非熱點城市快速降溫桿房房企：業(yè)績下滑，拿地謹慎大幅縮減土地市場：集中供地，各線城市冷暖不均二手房市場：價量齊跌，政策重創(chuàng)影響更甚1

強管控下的樓市再平衡強管控下的樓市再平衡在

2021

上半年全國樓市強勁增長的背景下，我們在

7

月初發(fā)布的半年度報告中，準確地預測了下半年樓市的下跌，驗證了我們對樓市運行內在邏輯的認知符合當前市場實際。據此，我們對

2021

全年樓市進行回顧總結，并在此基礎上展望未來。2021

樓市上下半年變化懸殊，背后是市場預期與政策調控的復合作用。同時，一二線發(fā)達城市與三四線發(fā)展中城市變化的原因也不盡相同，因此不能用簡單的某一個原因來解釋。從全國樓市整體而言，預期變化對樓市的影響更為重要?？v觀全年，盡管樓市劇烈震蕩，但政策目標仍然是維持市場穩(wěn)定不變。在行業(yè)降杠桿與城市分化的大背景下，展望

2022，為實現維穩(wěn)目標，政策將進一步趨向強管控，房地產行業(yè)與市場將在新環(huán)境下尋找新的平衡。一、

預期變化，主導

2021樓市起伏2021

上半年全國新建住宅銷售面積同比增長

29%，增幅遠超過去三年年均

2%的水平。即使剔除去年上半年疫情導致的低基數因素，與正常年份

2019

上半年相比，增幅也高達

20%。在疫情疊加人口增長放緩的大背景下，全國樓市需求的反常增長來自于對房價上漲的預期，導致投資(包括短線與長線)需求增加。更多方案資料關注公眾號：精英策劃圈看漲預期主要來自兩個方面：(1)疫情后全球政府放松信貸以穩(wěn)定經濟，導致民眾對信貸放水導致房價上漲的擔憂；(2)深圳、上海等熱點城市房價及土地價格大漲，進一步強化了上述預期。內地樓市在過去

20

多年持續(xù)房價上漲，人們普遍簡單地認為是貨幣超發(fā)的結果。而

2015-2018年間全國大多數城市房價一年內翻倍的大牛市，強化了民眾對放水導致房價普漲的擔憂。因此，當疫情后信貸寬松再啟時，樓市看漲預期快速抬升。其實在房地產市場，所謂放水(按揭貸款增長)，如果沒有降息、降首付或放寬二套房貸標準等降低貸款門檻的情況下，只是購房需求增加的結果而不是原因。疫情后國內房貸標準沒有松動，但民眾購房需求卻在

2021上半年大漲。熱點城市房價上漲是多重因素綜合作用的結果疫情后深圳、上海等熱點城市房價快速上漲，其實也是多種因素的復合作用。深圳本輪房價上漲起步于

2019

年

8

月社會主義先行示范區(qū)宣布，中原深圳二手住宅報價指數1即開始一路上行，隨后港人置業(yè)增加、豪宅稅(普通住宅標準)調整等利好進一步推高了市場預期，而以深房理為代表的炒房集團借助經營貸加杠桿，制造市場焦慮，進一步推高了房價。至

2020

年

1

月，中原深圳二手住宅報價指數達到階段性高位

70%。上海的二手住宅市場價格上漲起步于

2020

年三季度，也是眾多因素的綜合結果。當年本地大規(guī)模的舊改拆遷、四大高校畢業(yè)生落戶門檻降低、信貸條件小幅放松以及疫情后選擇國內讀書就業(yè)的學生增加等多種因素的共同作用下，二手市場報價短期內出現大幅跳升，上海二手住宅報價指數在

2021

年

1

月達到歷史高位

80%。與之相對應的是上海中環(huán)以內的房價(報價)在短短的一個季度內從

8

萬元大漲到

12

萬。隨后在

2021

年

1

月底即引發(fā)政策的大幅收緊。政策中對市場影響最大的是二手按揭貸款放款時間的大幅延長，上海也因此成為本輪調控中最早收緊按揭貸款的城市。表

1-1：深圳上海房價領漲原因對比城市共性原因特殊原因上漲走勢2019.8

社會主義先行示范區(qū)；2019.10

月起港人置業(yè)增加；2019.11

豪宅稅(非普住宅)下調；深房理炒房組織及經營貸；本地大規(guī)模拆遷舊改；深圳多個熱點事件依次推高房價走勢1.

人口增長多，新房供應有限；2.

20017

年以來積壓改善需求釋放；3.

疫情后選擇國內讀書/就業(yè)學生增加；上海四大高校畢業(yè)生落戶門檻降低；信貸條件小幅放松；眾多因素綜合作用，市場突然跳升1全稱為：中原領先指數，深圳二手住宅報價指數，為中原地產基于掛牌房源報價變化情況編制的周度指數，是二手房價變化的先行指標。1

強管控下的樓市再平衡圖

1-1：中原二手住宅報價指數(2019

年第

1周-2021年

49周)90%北京上海廣州深圳天津80%70%60%50%40%30%20%10%0%數據來源：中原地產研究院三四線城市成交量大漲主要受預期影響相比之下，沒有上述利好因素的三四線城市成交量上升，則主要是受到預期影響。購房者預期熱點城市房價、地價的上漲會逐步蔓延到本地市場，因此在經濟及人口沒有增長的情況下，選擇購房作為儲藏財富、防止貶值的投資手段，推高了樓市需求。事實上，信貸放水并不會導致全國房價普漲，城市基本面對房價上漲的影響更大。2015-2018

年間三四線城市房價普遍大漲主要是貨幣化棚改政策的結果。而房地產市場的基本面，主要指的是住房的供應量和人口的增長之間的關系。我們用歷年累計新建住宅銷售面積表示住房供應量，常住人口增長表示人口增量。如圖

1-3

可見，深圳是全國人房矛盾最突出的城市，人均新房面積最低，因此全國多輪房價上漲過程中，深圳通常扮演領頭羊角色?？傮w而言，一線城市人多地少矛盾最明顯，二線城市次之，三四線城市則人少房多，房價上漲動力最弱。圖

1-2：各類投資品價格漲幅對比(2004.05-2021.04)1400上海房價指數深圳房價指數深圳房價指數120010008006004002000農產品集貿市場豬肉價格指數上海金交所黃金現貨收盤價上海私車牌照拍賣平均中標價OPEC一攬子石油價格上證綜指納斯達克綜合指數納斯達克綜合指數上海房價指數豬肉滬牌黃金上證綜指石油數據來源：Wind，中原地產研究院1

強管控下的樓市再平衡圖

1-3：各城市新房累計銷售面積與常住人口增長對比2004年以來各城市累計新房銷售面積/累計新增人口（平方米/人，2004-2019）40

60

80

100

120020140160深圳廣州成都廈門杭州北京上海合肥天津福州溫州寧波蘇州濟南大連東莞海口唐山南昌佛山洛陽南京重慶長沙西安武漢貴陽中山惠州襄樊昆明無錫南寧瀘州數據來源：各地統計局，中原地產研究院二、

政策收緊，維穩(wěn)樓市宗旨不變預期下滑導致全國樓市下半年成交回落2021

下半年樓市急轉直下，月度新房銷售面積從上半年的同比

30%以上的增長大跌至超過

20%的下跌。導火索是房企融資“三條紅線”政策導致房企資金鏈壓力爆發(fā)，不得已減價促銷求生存。同時，銀行貸款集中度管理政策導致按揭貸款額度不足，購房者無法獲得按揭貸款使得銷售市場低迷，又加劇了房企資金鏈壓力。隨之，房地產稅、恒大爆雷等負面消息接踵傳來。圖

1-4：全國新建住宅銷售面積月度值與同比漲跌幅25,00020,00015,00010,0005,000125%100%75%50%25%0%20202021同比漲幅02月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月E-5,000-25%-50%-10,000數據來源：國家統計局1

強管控下的樓市再平衡圖

1-5：40

城新建住宅銷售面積45004000350030002500200015001000500一線城市二線城市三四線城市0數據來源：中原地產研究院在此情況下，市場疑慮情緒彌漫：是否政府對房地產的態(tài)度發(fā)生了轉變，從以往的支持轉向打壓？支撐上半年樓市增長的看漲預期消失，樓市成交快速下滑。按揭收緊并非全國樓市下跌的主要原因我們追蹤對比了

30個主要一二線城市的調控政策、按揭貸款發(fā)放與樓市成交量變化之間的關系。結果顯示，按揭緊張的情況僅在部分一線和強二線城市存在，弱二線城市按揭放款總體并不緊張。同時，僅少數城市樓市成交量下調與調控政策或按揭收緊同步，其余多數城市在市場環(huán)境沒有顯著變化的情況下，同樣出現成交下滑。相比新房市場，二手房市場受按揭收緊影響更直接明顯。由此可循，市場下跌的變化路徑是：一線及部分熱點二線城市二手房受調控、按揭影響，成交量率先下跌，同時影響到新房市場，房價上漲趨勢也被遏制，代表城市為上海。隨后，二線及以下城市受心理預期影響，需求萎縮，成交量隨之下滑。從全國來看，三四線城市占全國新房銷售面積的七成以上。因此，全國新房銷售面積下滑，主要原因不是按揭收緊，而是預期回落。圖

1-6：各城市調控政策出臺及按揭收緊時間與成交量關系20200420200567.43148.1142.9038.50118.2876.54106.6249.3152.97135.83141.6193.5419.5918.90119.5888.7018.0046.8027.51139.6158.8320200688.4220200792.6320200893.69137.9242.6050.80110.5763.30106.7587.7127.00205.45138.4795.0515.5919.27111.1685.2042.0055.6044.54235.1843.18202009首付升20201020201120201263.5276.2060.4545.36135.6085.41201.7692.9647.00295.79199.62111.4222.3432.80148.7981.1028.0047.6056.00162.1376.6820210159.1173.0320.9220.0099.7853.4813.7892.2441.00201.76114.9020210224.3090.7225.4210.7357.3654.2845.5337.5330.0099.7776.4537.5420.4622.6163.1143.4031.6225.0030.2657.6843.3520210357.2074.5251.2741.4397.7192.8288.8976.1839.00212.19149.9983.1937.9941.5020210462.5387.4055.7431.74126.0078.11141.8279.3332.0020210546.2165.0052.0435.74128.5389.49121.9758.9955.00242.90162.4867.6732.7250.18119.7268.5617.9753.3050.00101.5536.2820210659.41162.7862.3238.66121.3976.33114.7899.5530.00213.68178.0674.7633.0741.8196.0547.4043.6455.2046.00110.2725.7220210750.43123.6871.7536.50121.3976.3387.1092.3132.00202108202109放款周期情況政策成交量政策長春沈陽大連哈爾濱天津濟南鄭州北京南昌武漢長沙昆明福州廈門佛山南寧?？谥猩街楹；葜菡貞c0.268.04116.2873.5572.34首付升，增值稅升，禁首付分期1-1.5成交量

125.93157.5138.90147.9653.8867.0445.0061.47121.3858.8586.2487.0834.71209.27134.9698.1321.9019.60132.0677.4040.0057.7038.67175.9666.3178.1249.4646.60107.1970.95101.4156.1328.00247.25148.4989.9019.1327.50143.6583.7023.0056.9043.89182.2075.8173.2753.9343.80122.8973.81120.1272.2346.00249.09150.7592.6221.7824.70131.4270.3028.00政策限售0.5-1成交量政策49.1838.242成交量政策41.7050.802-放款時間不確定成交量

109.38133.6082.69106.5563.00政策0.5-2成交量政策75.0576.0947.6940.0074.193成交量政策101.9354.96104.6160.58離異0.5成交量政策652成交量政策43.0036.00打新60天內一個樓盤1-2成交量政策150.69142.28104.1413.66246.62137.4479.78246.94法拍限購139.42184.051-個別銀行要排隊成交量

104.34117.8851.44政策1.5-2.5成交量政策75.9613.6212.3057.8964.54全面放開落戶21.531.5-3成交量政策19.8133.03人才吸引32.6532.03人才吸引26.231-3成交量政策25.0028.0430.64114.4665.0028.2397.7750.89136.2053.17公積金額度減少放款時間不確定成交量

116.18144.3892.60117.98122.1025.00141.4363.8325.4961.2053.93122.5354.80111.19112.8848.0630.0142.44政策0.51成交量政策84.506.6551.6019.2258.3064.84122.1339.03成交量政策15.001成交量政策43.1022.1649.1054.40人才吸引43.1381.90人才吸引49.003-42.5-4.52-2成交量政策31.2348.00限購成交量

101.86165.8952.22180.4657.10164.6057.0076.69政策成交量42.1040.28注：每個城市圖表分為兩行，上行是政策內容，下行是市場指標(限于篇幅，此處僅列出與新建住宅成交量的對比)。成交量格越紅代表成交量越高，有紅框的單元格表示本月有調控政策出臺。1

強管控下的樓市再平衡圖

1-7：各城市按揭貸款放款時間變化對比34城新房放款周期變化二手房放款周期變化數據來源：中原地產研究院；數據截止

2021年

10月

9日。維持穩(wěn)定的房地產市場，是政策的最優(yōu)選擇事實上，對

2021年樓市影響最大的兩大政策“三條紅線”及“貸款集中度管理”均為去年制定。從政策內容來看，均為限定房企和購房者維持此前的杠桿水平，不能繼續(xù)加杠桿。政策目的維持房地產市場穩(wěn)定的意味明顯。但上半年樓市在看漲情緒的驅動下，以遠超正常水平的幅度增長。為實現原定的維持全年市場平穩(wěn)目標，更嚴格地執(zhí)行杠桿率控制政策，使得市場失去了繼續(xù)增長的動力，出現快速下跌。然而，即使四季度房地產市場成交快速下跌，從全年來看，仍然維持了穩(wěn)定增長的目標。之所以維持穩(wěn)定的房地產市場是最佳的政策選擇，這是由房地產行業(yè)的規(guī)模巨大——這一客觀事實決定的。房地產不僅規(guī)模遠超其他行業(yè)，且上下游關聯產業(yè)眾多。一旦發(fā)生巨大下滑，對經濟增長造成的缺口暫時沒有其他行業(yè)可以彌補。房地產對整體經濟的貢獻，不僅在于房地產行業(yè)及上下游相關行業(yè)，也是國內金融市場的主要信用載體和城市建設的資金來源。12月中央經濟工作會議對房地產于國民經濟的重要性給予了充分肯定，在

2022年經濟工作穩(wěn)字當頭的目標之下，穩(wěn)定的房地產市場更是重中之重。此次會議同時釋放兩個重要的信息，在“房住不炒”的大原則下，一方面引導市場負面預期回歸穩(wěn)定，支持商品房市場的合理住房需求；另一方面持續(xù)推進市場的制度性建設，如租住結構的優(yōu)化(長租房市場)、住房供應體系的完善(保障性住房建設)等。這為未來的政策環(huán)境確定了方向。因此，我們仍然維持在過去兩年的年度報告中對政策方向的判斷，即：在當前復雜的國內外環(huán)境下，維持一個穩(wěn)定的房地產市場，恐怕是最佳的選擇。“穩(wěn)市場”不僅是

2020年政策的目標，也可能是未來相當長一段時間內政策的目標。對于“穩(wěn)”的含義，一二線城市主要是控房價，既要防止價格上漲激化泡沫，也要防止價格下跌導致市場信心崩盤。對于三四線城市，“穩(wěn)”的主要是成交量。房地產稅，現階段主要是預期調節(jié)工具近期，關于房地產稅的討論再次熱烈。房地產稅試點，并不意味著中央對房地產政策方向的改變。在現階段，我們認為房地產稅主要還是預期調節(jié)工具。預期是影響樓市的重要因素。經過

20多年長期上漲，看漲房價已成為國內樓市的主流預期。因此，穩(wěn)預期成為穩(wěn)樓市的重要前提。不應讓市場形成房價必然上漲的一致性預期，否則既無法實現樓市的平穩(wěn)發(fā)展，也蘊含巨大的1

強管控下的樓市再平衡泡沫風險。另一方面，房地產稅的預期調節(jié)也能起到對沖救市政策，防止房價反彈的作用。為了維持樓市平穩(wěn)發(fā)展的大方向，在樓市低迷期，政策放松托市是自然的選擇。但這種穩(wěn)市場政策，不應被視作房價即將反彈的信號。去年疫情后到

2021上半年的樓市波動即為反面案例。當前樓市急剎車，市場大幅冷凍。為穩(wěn)定市場，放松房企融資，放松按揭額度限制等穩(wěn)市場政策出臺之時，不應引起市場預期的波動，此時房地產稅預期可起到對沖的作用。從補充政府收入的角度來看，房地產稅并不是最佳選擇，也很難成為實現共同富裕的主要手段?，F有的高房價模式，本身就是一種稅。如果把收稅比作拔鵝毛，已經達到了“既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚”的效果。綜上，現階段房地產稅仍將服務于維持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展大方向，不會成為顛覆市場的工具。三、

強控之下，樓市再度修復回穩(wěn)2021

年末，隨著中央表態(tài)仍然支持合理住房需求，樓市調控政策出現松動，按揭貸款放款速度加快。但房企資金鏈困局仍未解決，決定購房需求的市場預期仍未恢復，全國新房銷售面積同比繼續(xù)以兩位數下滑。雖然樓市面臨困難局面，但我們認為

2022年房地產市場仍可維持穩(wěn)定目標，整體市場風險仍在可控范圍內。政策目標依然是維持市場穩(wěn)定，備用政策工具更多如上文所述，2022年以及在未來一段時間內，房地產政策目標仍然是維持市場穩(wěn)定。市場所擔心的是四季度的快速下滑，會不會延續(xù)到新年以后，導致

2022年無法完成市場穩(wěn)定的目標。其實，當前樓市面臨的困境與歷史上任何一次市場低谷都不相同，主要原因是政策主動收緊導致。如果政策轉向支持購房需求，那么市場預期修復，成交回升是可以期待的。之所以救市政策遲遲未出，主要是決策層擔心市場反彈，房價再次大漲，浪費前期調控的努力。所以未來政策方向將是既要繼續(xù)堅持房住不炒目標，防止房價反彈；同時又要維持樓市穩(wěn)定。為實現這個目標，需要多種政策工具的聯合使用，除了原有的限制性措施外，還包括房地產稅試點以抑制投資需求；按揭額度按季度甚至月度審核，防止市場大起大落等。如果需求下滑太快，棚改作為最有效的需求刺激工具，也是可以考慮的備選方案。房價強管控，長期車牌化繼續(xù)堅持房住不炒的政策目標，控制房價是關鍵。相對于甄別自住與投資需求，控制房價對抑制投資炒作的作用更明顯。從房價調控政策演化過程來看，未來房價強管控，長期車牌化將是未來的趨勢。圖

1-8：上海二手住宅價格與汽車牌照價格漲幅對比(2004.05-2021.04)700上海房價指數上海房價指數6005004003002001000上海私車牌照拍賣平均中標價滬牌數據來源：Wind，中原地產研究院1

強管控下的樓市再平衡同樣作為城市稀缺土地資源的使用費，車牌價格與房價具有相似性。以上海為例，兩者供求關系數量級也很接近。2015年以前，上海車牌價格漲幅和房價基本同步。2015年后，上海市通過對車牌拍賣采取了價格限制、搖號、取消二手交易等措施，成功的把車牌價格走勢控制成一條年漲幅為

5%的直線。真正實現了“車牌是拿來用的，不是拿來炒的”，完全消除了投資需求。近年來房價的調控手段發(fā)展，也遵循了同樣的限價、搖號、限制二手交易的路徑。未來房價車牌化的趨勢將更加明顯。投資需求減少，全國新房成交量逐步回落堅持房住不炒以及房地產稅試點的推進，必然導致投資需求下降。我們曾根據全國住房交付面積與裝修建材銷量的關系，推算出全國新建住宅銷售面積中，約有

15%左右的需求是非自住的投資需求。其他研究機構通過不同的研究方法，也得到相似的結論。另一方面，全國房地產在經過持續(xù)多年高增長后，人均居住面積已有顯著提高，未來增長空間有限。加上人口自然增長放緩，也會導致未來全國新房需求下降。當然，投資需求并不會突然完全消失，在維穩(wěn)的政策大方向下，也很難接受全國新房銷量出現兩位數以上的年度下跌。理想的結果是全國新房成交量逐步回落。城市分化加大，三四線或有穩(wěn)需求政策除去既有的城市基本面因素外，人口增長放緩，投資需求減少，房地產稅加快這些新趨勢同樣將強化房地產市場城市間的分化，落后城市趕超的難度加大。人口自然增長放緩，城市新增人口主要來自遷徙，繼續(xù)利好一二線熱點城市；投資購房需求減少，不利于基本面處劣勢的三四線，也減少了三四線城市的樓市彎道超車的機會；參考境外市場房地產稅征收的結果，房地產稅越高的城市配套資源越好，而收不到房地產稅的城市只能走向衰落。開發(fā)行業(yè)降杠桿，房企利潤下降，開發(fā)周期延長為實現房地產行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展目標，“房企融資三條紅線”和“貸款集中度管理”政策很可能成為長期方向。受此影響，開發(fā)行業(yè)降杠桿、房企利潤率下降趨勢不可避免。施工建設周期延長，房企通過杠桿實現規(guī)模彎道超車也不再可能。二手住宅市場規(guī)范化二手房市場也有變化的跡象。從深圳試點來看，二手房單邊代理取代現有的雙邊代理模式，官方線上交易平臺實現信息共享有可能成為未來行業(yè)管理的趨勢。改革的目標是使中介行業(yè)更加規(guī)范，客戶滿意度提高。新模式最終能否被買賣雙方客戶接受，需要行業(yè)和監(jiān)管部門的配合，以及時間的檢驗?；谇拔膶φ叻较蚺c市場基本面分析，我們認為，樓市將在強管控之下再度趨于平衡，修復回穩(wěn)。我們預測，2022年各主要城市及全國新建住宅銷售面積小幅回落。由于一二線熱點城市

2021

年基數較高，而弱二線城市市場整體下行，因此預計一二線城市總體將回歸正常年份水平，成交量預計總體下跌

10%。三四線城市基本面弱于一二線，如無政策支持，可能出現較大跌幅，并拖累全國總量下跌。為實現穩(wěn)市場目標，我們預計將有針對三四線城市穩(wěn)需求政策出臺，最終使全國新房市場銷量穩(wěn)定在下跌

5%以內。1

強管控下的樓市再平衡圖

1-9：

40城新建住宅市場銷售面積預測(萬平方米[下軸]，2022

同比漲幅[上軸])-100%成都-80%-60%-40%-20%0%武漢重慶西安長沙天津杭州佛山廣州沈陽南京惠州上海鄭州昆明濟南北京寧波南寧長春合肥中山大連東莞深圳肇慶珠海南昌哈爾濱?？诟Ｖ輳B門05001000150020002500數據來源：中原地產研究院表

1-2：全國新建住宅銷售面積預測萬平方米全國2017144,7892,3012018147,9292,34226,580119,00720182019150,1442,8052020154,8783,2202021E2022E149,3003,300157,1563,642一線城市36

個重點城市其他地區(qū)24,954117,535201726,830120,509201926,510125,148202026,633126,8812021E1.5%24,000122,0002021年度漲幅全國5.3%2.2%1.5%3.2%-5.0%-9.4%-9.9%-3.8%一線城市-43.6%-27.0%18.4%1.8%19.8%0.9%14.8%-1.2%3.8%13.1%0.5%36

個重點城市6.5%其他地區(qū)1.3%1.3%1.4%數據來源：中原地產研究院2202

年中國房地產市場

10

大關鍵詞2021年中國房地產市場

10大關鍵詞2021

年是中國房地產市場一個不同尋常的年份。對中國數以萬計的開發(fā)商和數百萬房地產從業(yè)人來說，可謂是冰火兩重天的一年。這一年基本上呈現“前高后低”的態(tài)勢。上半年，大部分城市一房難求。房地產業(yè)內還在集體暢想著今年公司和個人的業(yè)績再創(chuàng)歷史新高，排行榜上再前進幾十名，年底拿多少年終獎。而到下半年，絕大部分房企只剩下一個想法——如何活下去?；仡欉^去，是為了展望未來。展望

2022年房地產市場趨勢之前，必須對

2021

年的市場有最基本的認識。如果梳理一下

2021年房地產市場的關鍵詞，其中最關鍵的肯定是這

10個詞語：暴雷違約集中供地房地產稅降準房貸排隊18萬億

二手房指導價

官辦中介

學區(qū)房600+調控關鍵詞一：暴雷違約泰禾、蘇寧、華夏幸福、藍光、恒大、寶能、花樣年、新力、榮盛、陽光城、隆基泰和、當代、實地、協信、鑫苑、建業(yè)、綠地、中南、祥生、奧園、佳兆業(yè)……暴雷或有傳聞暴雷的公司越來越多。從

2021下半年開始，房地產行業(yè)吃瓜群眾最為關心的問題之一，就是接下來哪家房企會暴雷，或者哪些房企已經有爆雷的跡象了。這是在

2020年疫情期間都沒有出現過的慘淡行情。整個房地產行業(yè)風聲鶴唳，由某大財富投資產品兌付引發(fā)的“暴雷”事件在行業(yè)內持續(xù)發(fā)酵。債務違約事件頻發(fā)，房企爆發(fā)債務危機就像多米諾骨牌，債券違約主體從中小房企逐漸蔓延至行業(yè)頭部房企。10月后，房地產美元債全面出現危機。10月

11日，當代置業(yè)發(fā)布公告，公司尋求將

2021年到期票息

12.85%

優(yōu)先票據到期日延長三個月。10月

11日晚，新力控股集團發(fā)布公告稱，即將于

10月

18日到期的

2.5億美元債及最后一期利息可能會違約。進入

10

月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近

20%的跌幅。其中，2021

年到期的債券受到沖擊最大，其次是

2022

年到期債券，2023、2024、2025

年到期債券跌幅較為平緩。危機背后的核心原因還是房地產調控，特別是“三條紅線”抑制了房企融資渠道，而銷售下滑又導致企業(yè)回款困難。開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊，使得房企償債能力銳減。用“人人自?！眮硇稳萑缃竦姆科螅稽c也不為過。在過去

20

年內地房地產行業(yè)高速發(fā)展的歷程中，所有人和企業(yè)幾乎沒遭遇過重大挫折。而目前看來，原有的激進擴張之路似乎真的“到此為止”了。從短期市場趨勢看，在政策與市場的多重壓力下，企業(yè)銷售增速下滑，投資增速下滑，短期償債壓力倍增。近期市場對于地產風險的擔憂明顯加大，甚至有“中國式雷曼時刻”的聲音出現，房企頻頻被機構下調評級似乎也已屢見不鮮。為應對市場低谷，頭部房企萬科表示，除了開源節(jié)流，保持流動性，安心賺小錢之外，房地產商更要轉變思路，著眼于打磨產品品質。接下來是房企大洗牌的時刻，誰的品質更好，才能吸引用戶，在收縮的房地產市場中分一杯羹。認清形勢，加速轉變，才能有機會熬過行業(yè)冬天，贏得下半場競爭的門票。面對不斷出現的房企暴雷現象，10

月開始從中央到地方采取了一些松動措施。但跟以往的大水漫灌不同，這次是精準滴灌。對困難房企而言，只有負債率相對穩(wěn)定的優(yōu)等生才能最大程度受益?？梢?，國家對“房住不炒”的定位和推動經濟穩(wěn)定發(fā)展和產業(yè)升級的態(tài)度十分堅定。雖然在四季度調控政策的底部似乎已經出現，但本輪民企、私企的暴雷潮，很可能還沒有結束。2022

年

1-2

月償債高峰期將至，不排除還有企業(yè)繼續(xù)出現危機的可能性。關鍵詞二：集中供地集中供地政策始于

2021年初，政策要求重點城市住宅用地實現“兩集中”：(1)集中發(fā)布出讓公告，且

2021

年發(fā)布住宅用地公告不能超過

3次；(2)集中組織出讓活動。這些重點城市包括

4個一線城市，18

個二線城市，共計

22個城市。集中供地成為了

2021年房地產市場最大的變化。全年看，三輪集中供地成交數據差異巨大。上半年的第一輪集中供地，參與2202

年中國房地產市場

10

大關鍵詞房企井噴，成交額與成交價都與當時市場情況吻合，紛紛創(chuàng)出歷史新高。但隨著下半年樓市退燒，第二輪集中供地開始出現流標爆發(fā)。12

月第三輪集中出讓，多個城市土拍門檻開始放松，但在市場下行的背景下，房企拿地積極性遠不如上半年。集中供地改變了房企原有的拿地節(jié)奏，加之下半年房企現金流緊張，為了降低自身風險，參與土拍的熱情持續(xù)降低。第三批次集中供地部分城市土地成交數據排名1城市土地宗數(宗)溢價率(%)2.520.6規(guī)劃建筑面積(㎡)55302883669894187001428729713856450225996540445772076774959590土地出讓金(萬元)5569339上海市蘇州市深圳市成都市南京市廣州市重慶市無錫市廈門市濟南市福州市合肥市青島市5524113345132320724018320.25368372534.654.613.39043287148.07325310056302634170.480.052.710.227574358273845092597500101112136729174145463161466927219661322440712290862.5915467703.334.630.721404434.461332617.66整體看，2021年土地市場在上半年高位運行后，下半年顯著回落。截至

11月，2021年年內全國熱點的

100

個城市賣地金額為

4.05萬億，比

2020年同期下調

7.4%。從城市層面看，2021年多個城市增加了土地供應量。蘇州、合肥、上海、北京、長沙、杭州等城市，前

11

月宅地成交量就已經與去年全年成交量持平，部分城市甚至已超去年水平。此外，長春、天津、廈門、廣州、成都等城市宅地供應總量也相對充裕，占去年宅地總成交量的

80%以上。年末第三輪供地，各地政策大多松動，供地數量增加。如濟南第三批次供地

81

宗土地掛牌，住宅用地多達

70

宗。南京推出61幅土地，總起拍價

483

億元。上海第三批出讓住宅用地共計

58宗。2021

年下半年全國房企拿地排行榜排名1企業(yè)名稱中國海外發(fā)展有限公司碧桂園控股有限公司土地數量權益規(guī)劃建筑面積(㎡)350588093937825949828360607038659732214399357186910450681618928961195權益拿地總價(億元)647.25366.42322.04307.83252.27218.330884040332125923中國鐵建股份有限公司龍湖集團控股有限公司保利發(fā)展控股集團股份有限公司華潤置地有限公司4567萬科企業(yè)股份有限公司保利置業(yè)集團有限公司綠城中國控股有限公司北京首都開發(fā)股份有限公司越秀地產股份有限公司杭州濱江房產集團股份有限公司大華(集團)有限公司192.98184.97172.89164.51157.42138.82128.53127.91107.79106.9891911810111213141516171819208235901411613429281099731612450北京金隅集團股份有限公司仁恒置地集團有限公司蘇州新區(qū)高新技術產業(yè)股份有限公司粵?？毓杉瘓F有限公司美的置業(yè)控股有限公司珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司金輝控股(集團)有限公司5684471410550145060001101.8789.1891036125580673680.9110105510579.84綜合而言，集中供地并未改變房地產市場的供求格局，也沒有平緩市場波動，房地產市場仍然冷熱不均。因此，2022

年集中供地政策有可能繼續(xù)調整。在房住不炒的原則下，房企的前期研判能力、產品研發(fā)能力、融資能力將成為未來土拍市場上競爭的有力武器。2202

年中國房地產市場

10

大關鍵詞關鍵詞三：房地產稅2021

年底關于房地產稅改革試點的相關消息連續(xù)不斷。綜合解讀相關內容，可以發(fā)現房地產稅主要針對的是居住用等各類房地產，而對非居住用的房地產影響不大。換言之，對個人影響很大，尤其是兩套房或者多套房的個人，而對企業(yè)影響不大。最值得關注的是做好試點，而不是此前市場所預期的先立法。全國版的房地產稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當漫長的過程。而試點，則可以通過行政途徑下達，隨時都有可能落地。試點在前，立法在后，可能是房地產稅落地的趨勢。2021

年，房地產調控與往年相比出現了明顯質變。各種調控措施從短期措施向長效機制轉變。房住不炒，租售并舉，房地產稅等調節(jié)房地產市場消費觀念的長效機制不斷出臺。早在

2011年，上海、重慶就率先試點房地產稅，但這一試點并未擴展到其他城市。主要原因在于，上海重慶版房地產稅覆蓋范圍太窄，稅率極低，影響極小，既無助于補充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。新的房地產稅試點，覆蓋范圍必然有所擴大，稅率會有提高。中國房地產市場經過

20年的跨越式發(fā)展后，終于邏輯很可能不一樣了。關鍵詞四：降準2021

年

12月

6日

17:00，央行宣布降準。公告稱，為支持實體經濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021

年

12月

15

日下調金融機構存款準備金率

0.5

個百分點(不含已執(zhí)行

5%存款準備金率的金融機構)。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為

8.4%。降準能釋放較多低成本的長期資金，有利于降低金融機構資金成本，從而降低民營和中小微的融資利率。降準對銀行流動性有較大支持，有助于后續(xù)銀行貸款政策的寬松。對房地產市場是利好。整體看，降準后經濟活力會在一定程度上升溫，對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說，資金會有所好轉，再加上巨大的剛需人口，樓市有望止跌企穩(wěn)。但對于人口平穩(wěn)或者外遷區(qū)域來說，房地產市場仍難以走出調整。關鍵詞五：房貸排隊2021

年末，央行罕見的連續(xù)

2

次公布月度個人住房貸款余額，以顯示整體信貸持續(xù)

2

個月寬松，房地產按揭貸款緊張局面開始明顯緩解。下半年國內房地產市場急速下滑最明顯原因是按揭進度延長。購房者交易后按揭放款排隊，限制了市場成交持續(xù)。開發(fā)商也很難通過銷售獲得回款，疊加開發(fā)貸收緊等困境，最終出現了暴雷現象。過去幾年，房地產行業(yè)的規(guī)?？焖贁U張主要靠的是快周轉戰(zhàn)略+高杠桿的模式。但這種發(fā)展是不可持續(xù)的。良性循環(huán)應該是降低企業(yè)杠桿，提高預售資金監(jiān)管，來保證開發(fā)商穩(wěn)定建設，整體市場平穩(wěn)。市場大漲或大跌顯然不是良性循環(huán)。隨著年末整體融資環(huán)境松動，房企貸款數據也有好轉。近期已有多家房企通過回購美元債等方式應對市場疑慮，傳遞現金流充裕的信號。例如，11

月

7

日新城控股公告稱，公司計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5

億美元的美元債券，并予以注銷。在此之前，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業(yè)地產、弘陽地產等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，表明其資金充足，以提振市場信心。關鍵詞六：18萬億雖然全國樓市下半年慘淡，但前

11月房地產銷售額首次突破

16萬億的歷史記錄，全年有望突破

18萬億。據國家統計局數據：2020

年商品房銷售額

173613

億元增長

8.7%，2021

年

1-11

月全國商品房銷售額

161667

億元，增長

8.5%；比

2019年

1—11

月份增長

16.3%，兩年平均增長

7.8%。預計

2021

年全年房地產市場銷售額將刷新樓市歷史記錄的

18

萬億。但市場從

3

季度開始明顯加速下行，已連續(xù)多月出現了同比下調。11月單月商品房住宅銷售

1.44萬億，單月同比下調

16.3%。拆分單月數據可以看到，11月全國新房銷售面積

15090

萬平米，是最近

6年來的同期最低值，和

2021

年

10

月一樣，只高于2015

年，可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。2202

年中國房地產市場

10

大關鍵詞2018

年10

月2019

年2020

年2021

年10

月9

月11

月8

月9

月10

月11

月9

月10

月11

月9

月11

月商品房銷售面積16839138041548713066173301407215654185871622117540161391270915090(萬平米)其中：住宅辦公樓14565399119533041328235311654259152403491248324213672310164143581447825915215322138253561098725112737319商業(yè)營業(yè)用房1172928108066510317759179737601041913679879商品房銷售額14736117821359412211161181292614589187041601817304157481239014482(億元)其中：住宅辦公樓1253357099914141159249810886392141805281145135212758449167285181442641815324489138954411094534712695424商業(yè)營業(yè)用房1241100011836901065834100610708051049926727911整體看，2021年樓市調控影響已全面出現，市場連續(xù)

5個月開始同比下調，代表了市場拐點全面出現。2021

年全年房地產市場銷售額超過

18萬億創(chuàng)造歷史記錄依然可能性非常大，但房地產調控抑制市場的影響開始逐漸出現。關鍵詞七：二手房指導價2021

年眾多的調控政策中，大部分措施其實都是老生常談，市場也已經基本免疫，但值得注意的是多個城市針對二手房開始力度不同的“限價”！上海、杭州、東莞，深圳等城市發(fā)布了二手房限價政策，另外無錫、成都、廣州、合肥、北京等城市也針對二手房違規(guī)報價、哄抬物價等發(fā)布了不同的通知與政策。那么這些政策影響如何？對于一二線城市來說，二手房市場已經占據了市場的主體地位。相比新建住宅普遍實行的限價，二手房房價管控是市場的空白點。本輪調控從深圳等城市開始，重啟二手房定價管控。大部分啟動指導價的城市二手房價格上漲迅速，價格管控的確有利于市場的穩(wěn)定。可以預計，全國一二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼二手房價格掛牌管控。從效果來看，深圳等城市出現了二手房報價下調，房價上漲放緩的趨勢。關鍵詞八：官辦中介對于二手房中介代理行業(yè)來說，年內最值得關注的是杭州與深圳的創(chuàng)新。官辦二手交易平臺升級上線，也引發(fā)了針對中介行業(yè)收費標準及雙邊代理制度的探討。深圳市新版二手房交易網簽系統中，除了增加業(yè)主“自助賣房”模式之外，還在國內首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形成單邊委托關系，中介方“各為其主”，只向自己的委托人負責。無論是業(yè)主“自助賣房”還是“單邊代理”模式，都堪稱中介行業(yè)有史以來的巨大變革，有望打破中介行業(yè)長期存在的壟斷房源、兩頭通吃、亂收費、炒作房價等頑疾，給行業(yè)帶來積極而深遠的影響。關鍵詞九：學區(qū)房2021

年，多個一二線熱點城市房價明顯上漲，其中以學區(qū)房作為導火線的趨勢顯著，而最近一年多的多重復合因素的綜合作用加速了學區(qū)房的上漲：1.

疫情導致的教育需求回流，出國難度加大，使得大部分家庭考慮國內教育，這部分基本都屬于學區(qū)房的意向購房者。2.

二胎導致的教育資源緊張，對于獨生子女，大部分二胎家庭認為

2個孩子平攤了教育資源，相當于

20萬一平米的房價變成了

10萬一平米。這幾年井噴入學，放大了市場需求。3.

教育資源不均衡在放大，優(yōu)質學校與普通學校之間差距加大，優(yōu)質名校稀缺性更強。4.

社會發(fā)展的原因，過去的高校擴招發(fā)展到今天，使得普通學歷價值不高。而很多之前通過考試進入大城市的人群成為學區(qū)房的主流需求，他們對知識定價更看重。5.

整體信貸市場的寬松，也導致了學區(qū)房貸款的難度降低。擊鼓傳花，文化傳統，都讓買了學區(qū)房將來再變現非常容易，2202

年中國房地產市場

10

大關鍵詞所以相當于

1000萬一套的學區(qū)房并不是消費品，而是兼顧保值和使用價值，成了中產階層標配。由此，多城市陸續(xù)發(fā)布了針對學區(qū)房炒作的調控政策，其核心預示著未來針對這一類房源的調控將加碼。未來學區(qū)房，特別是動輒幾十萬一平米的學區(qū)房炒作肯定會明顯降溫。但對于優(yōu)質資源依然集中的熱點區(qū)域，學區(qū)房依然會高位運行。關鍵詞十：600+房地產調控2021

全年，全國各地出臺房地產調控政策次數超過

600次，刷新歷史記錄。2021

年前

11月，累計出臺房地產調控政策已經高達

586

次，而

2020

年同期只有

458

次，同比漲幅高達

28%。預計

2021

年全年房地產調控政策出臺次數將刷新歷史年度記錄，平均單月超過

50次調控，都是歷史第一次出現。年末政策環(huán)境趨穩(wěn)，中央強調“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標，守住不發(fā)生系統性金融風險底線。央行等部門密集表態(tài)，市場期待出現有利于信貸回歸正常的表現。防止樓市下滑過快很可能成為未來政策趨勢！年末超過

20

個城市開始提供購房補貼，代表了政策的見底。3

新建住宅市場分化顯著，非熱點城市快速降溫2021

年全國新房成交總量穩(wěn)定，但上下半年表現分化。下半年市場急劇轉冷，7

月起新房成交量同比由正轉負，且跌幅逐月擴大，10

月跌幅達

24%。與此同時，中原監(jiān)測的各市場先行指標(新開盤認購率，中原新房來訪指數，中原經理指數(新房))均跌至

2016年以來歷史低位，市場信心顯著回落?；久鏇Q定城市分化，一線及二線熱點城市表現較好，而基本面較弱的三四線城市成交量普遍下降。成交價格則普遍上升。2021

年全國新房庫存上升，庫存消化周期亦延長，40個重點城市庫存消化周期增幅高于三四線城市，但部分熱點城市庫存消化周期進一步縮短，如杭州、合肥、西安、上海。2021年

1-11月，全國新房成交量同比上升

4%。上下半年走勢分化，7月起新房成交量漲跌幅由升轉跌，9-11月單月成交量跌幅均超

20%。圖

3-1：全國新建住宅成交面積年度走勢(左)&月度走勢(右)25000150%120%90%60%30%0%18000016000014000012000010000080000萬平201620172020201820212019200001500010000500002021同比600004000020000-5000-30%數據來源：中原地產研究院分城市線看，上半年行情由一線城市帶動，但下半年市場轉涼后，各線城市成交量同比漲跌幅均大幅收窄，截止

11

月，一線城市表現優(yōu)于二三線城市。圖

3-2:

分城市線新房成交量累計同比漲跌幅走勢(2020.01-2021.11)一線累計同比漲跌幅二線累計同比漲跌幅三四線累計同比漲跌幅250%200%150%100%50%0%-50%-100%數據來源：中原地產研究院3

新建住宅市場2021年

1-11月，中原監(jiān)測的

32個重點城市成交量漲跌各半。基本面決定城市分化，基本面較好的城市成交量有較大漲幅，而基本面較弱的城市成交量普遍回落。成交價格則普遍上升。圖

3-3:

2021年重點城市新建住宅成交量價同比(左量右價)廈門杭州福州北京珠海南京深圳上海?？谖錆h廣州濟南天津大連長沙寧波重慶中山西安成都沈陽合肥鄭州佛山南昌哈爾濱肇慶長春南寧昆明東莞惠州成都深圳寧波南京東莞武漢杭州南寧重慶長沙廣州濟南西安珠海北京天津大連惠州沈陽佛山?？诤戏誓喜L春昆明鄭州上海福州肇慶廈門哈爾濱-60%

-40%

-20%0%20%40%60%-20%-10%0%10%20%數據來源：中原地產研究院圖

3-4:

2021年重點城市新建住宅成交量價同比(散點圖)成交價格20%中山#REF!沈陽寧波武漢成都15%長沙南寧重慶濟南廣州10%上海西安珠海

北京天津大連惠州佛山

#REF!南昌

杭州5%海口長春昆明鄭州0%東莞福州-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%成交量60%肇慶南京哈爾濱-5%-10%數據來源：中原地產研究院3

新建住宅市場重點城市成交量大部分在下半年持續(xù)回落。一線城市走勢相對平穩(wěn)。圖

3-5:

2021年

1-11月重點城市新建住宅成交面積月度走勢(萬平方米)2021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021114003002001000北上

廣

深

長

沈

大

哈

天

濟

鄭

合

南

蘇

無

杭

寧

南

武

長

成

重

西

昆

福

廈

佛

東

南

海

青

溫

中

珠

常

惠

肇

江

鎮(zhèn)

揚京海

州

圳

春

陽

連

爾

津

南

州

肥

京

州

錫

州

波

昌

漢

沙

都

慶

安

明

州

門

山

莞

寧

口

島

州

山

海

州

州

慶

門

江

州濱數據來源：中原地產研究院2021年下半年，中原監(jiān)測的各市場先行指標均跌至歷史低位，顯示市場熱度快速轉冷。圖

3-6:

中原監(jiān)測的

29城新開盤認購率(2017年第

1周-2021

年第

49

周)1.2800006000040000200000套推盤套數當周認購率4周平滑認購率10.80.60.40.20數據來源：中原地產研究院圖

3-7:

中原新房來訪指數(16城平均)(2020年

31

周-2021年

49周)1.210.80.60.40.20數據來源：中原地產研究院圖

3-8:

中原經理指數(新房)(2019年

46周-2021

年

49周)23城漲跌幅23城一線二線20%10%0%40%20%0%-10%-20%數據來源：中原地產研究院；各領先指數覆蓋城市范圍見本章末尾附錄3

新建住宅市場全國新房庫存增加，庫存消化周期亦延長，40個重點城市庫存消化周期漲幅高于三四線城市。圖

3-9:全國新房庫存面積(左圖)走勢與庫存消化周期(右圖)走勢(估算值)250000200000150000100000500000萬平30252015105月2014.092015.122016.092017.052017.092018.062018.122019.122020.032020.052020.122021.082021.112014.092015.122016.092017.052018.122019.122020.032020.052020.122021.082021.110全國40重點城市三四線城市全國40重點城市三四線城市數據來源：中原地產研究院2021年相較

2020年，重點城市平均供需比顯著減小，為

101%，創(chuàng)

2017年以來新低。大部分城市新房供需比下降。圖

3-10:

2021

年重點城市平均供需比年度走勢120%100%80%60%40%20%0%201620172018201920202021數據來源：中原地產研究院圖

3-11:

2021年重點城市供需比變化2021年2020年2021年-2020年400%200%0%200%100%0%供需比下降的城市杭哈廈珠北福沈肇西海大合南武上長鄭重成廣深寧昆濟天南佛

南

中

長

東

惠州爾門海京州陽慶安口連肥京漢海沙州慶都州圳波明南津寧山昌山春莞州濱-200%-400%-100%-200%數據來源：中原地產研究院3

新建住宅市場2021年(12

月)相較

2020

年(12月)，32

個重點城市庫存消化周期漲多跌少，除部分熱點城市如杭州、合肥均庫存消化周期縮短外，大部分城市周期有所延長。圖

3-12:

2021

年重點城市庫存消化周期變化2021年12月2020年12月2021年12月相對2020年12月漲跌幅月250%150%50%3515-5杭合上廈福西北沈深天長重昆濟鄭大長寧成哈肇南南佛武中廣珠南東惠-50%-150%-250%州肥海門州安京陽圳津沙慶明南州連春波都爾慶昌京山漢山州海寧莞州濱-25-45數據來源：中原地產研究院附：2021年

1-11月重點城市新房銷售面積(左)和銷售額(右)排行排序1城市上海杭州北京廣州南京武漢深圳成都重慶西安青島佛山天津蘇州溫州寧波福州長沙濟南徐州銷售額(億元)52715254416035183213302129582911253021892018195419361859177417461611156014801338排序1城市面積(萬平)180717581661156714421434138213371123105210301013964武漢重慶成都杭州西安徐州青島長沙天津廣州佛山南京上海沈陽惠州溫州濟南福州鄭州北京223344556677889910111213141516171819201011121314151617181920960954909899869831814附

2：新開盤認購率覆蓋城市：深圳、重慶、成都、武漢、南京、長沙、廈門、福州、大連、?？?、南昌、南寧、西安、寧波、惠州、中山、廣州、珠海、長春、上海、佛山、東莞、杭州、合肥、哈爾濱、沈陽、鄭州、北京、肇慶。中原新房來訪指數覆蓋城市：惠州、東莞、佛山、深圳、中山、珠海、廣州、杭州、長沙、重慶、南京、武漢、天津、南寧、福州、長春。中原經理指數(新房)覆蓋城市：長沙、大連、長春、福州、武漢、珠海、江西、深圳、北京、西安、廣州、佛山、中山、惠州、天津、南京、沈陽、東莞、杭州、重慶、成都、合肥、河南、廈門。4標桿房企業(yè)績下滑，拿地謹慎大幅縮減??更多方案資料關注公眾號：精英策劃圈2021

年下半年市場轉冷，標桿房企銷售業(yè)績下降。1-11

月銷售額同比下降

2%，為

2016

年以來首次銷售額出現下降。銷售面積方面，萬科、保利

1-11月同比下降，而恒大則量、價均大跌。房企拿地大幅收縮。2021

年

1-11

月標桿房企拿地面積同比下降

11%，拿地金額同比下降

40%。標桿房企下半年拿地積極性顯著減弱，2021

年

7

月后，標桿房企拿地面積、金額單月同比跌幅均超

50%。標桿房企中長期土地儲備減少，累計購地銷售比普遍下降。受融資環(huán)境收緊影響，房企發(fā)債量縮減，2021

年

1-11

月房企發(fā)債總金額同比下降

14%，其中國內發(fā)債金額下降

5.4%，海外發(fā)債金額下降

29%。2021

年

1-11月，20

家標桿房企銷售金額同比下降

2%，這是

2016

年以來標桿房企銷售額首次出現下降。從月度走勢看，5月后標桿房企銷售額跌幅逐月擴大。11

月同比跌幅接近

50%。圖

4-1：標桿房企銷售金額年度走勢(左)&2021年標桿房企銷售金額月度同比走勢(右)700006000050000400003000020000100000120%100%80%60%40%20%0%億元-20%-40%-60%數據來源：中原地產研究院從具體房企看，2021年

1-11月標桿房企銷售面積同比普遍上升

10-20%，銷售均價漲跌幅集中在正負

10%左右。圖

4-2:

標桿房企量價表現綠城中國50%40%30%20%銷售面積同比金地集團中國金茂旭輝集團華潤置地遠洋集團融創(chuàng)中國新城發(fā)展控股龍湖集團保利地產銷售均價同比10%世茂集團中海地產富力地產碧桂園合景泰富集團0%-10%-20%雅居樂集團5%-15%-10%中國恒大-5%0%10%15%20%越秀地產萬科-30%建業(yè)地產-40%-50%數據來源：中原地產研究院4標桿房企從房企銷售面積分布的城市線看，一線占比基本持平，二線城市有所升高，三四線城市小幅下降。圖

4-3:

標桿房企銷售面積分布變化(2014-2021(前

11月))一線二線三四線70%60%50%40%30%20%10%0%數據來源：中原地產研究院房企拿地趨于謹慎：2021年

1-11月房企拿地面積同比下降

11%，拿地金額同比下降

40%。且拿地溢價率較

2020年亦普遍下降。圖

4-4:

標桿房企購地金額走勢(2016-2021(前

11

月))與

2021年標桿房企購地金額月度同比走勢100%億元2000018000160001400012000100008000600040002000080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%數據來源：中原地產研究院圖

4-5:

標桿房企購地面積走勢(2016-2021(前

11

月))

與

2021

年標桿房企購地面積月度同比走勢400003500030000250002000015000100005000100%80%萬平60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%0數據來源：中原地產研究院4標桿房企圖

4-6:

標桿房企購地金額同比與購地溢價率變化(2021(前

11月))15購地溢價率變化（%）萬科10融創(chuàng)中國中國金茂中海地產越秀地產保利地產旭輝集團5華潤置地雅居樂集團龍湖集團購地金額同比新城發(fā)展控股建業(yè)地產0-150%-100%-50%金地集團0%50%100%150%世茂集團中國恒大碧桂園綠城中國-5合景泰富集團-10遠洋集團富力地產-15-20數據來源：中原地產研究院；圓的大小代表購地金額大小。房企拿地趨于謹慎：2021年

1-11月，房企累計購地銷售比較

2020年底普遍降低，顯示中長期土儲減少。圖

4-7:

標桿房企土地儲備情況(累計購地銷售比)1.502013.01-2020.122013.01-2021.111.000.500.00遠中越中富建合碧雅萬金世龍保綠華融旭新中洋國秀海力業(yè)景桂居科地茂湖利城潤創(chuàng)輝城國集恒地地地地泰園樂集集集地中置中集發(fā)金團大產產產產富集團團團產國地國團展茂集團控團股數據來源：中原地產研究院2021年

1-11月，標桿房企在一線城市購地占比進一步升高，但二線城市拿地量出現下降，與此同時三四線城市小幅上升。圖

4-8:

標桿房企購地分布(2014-2021)一線二線三四線80%60%40%20%0%數據來源：中原地產研究院4標桿房企表

4-1：2021

年標桿房企拿地分布變化2021

年標桿房企拿地分一線二線三四線布變化保利地產萬科0%-5%2%0%16%-6%-12%-37%0%0%-11%4%碧桂園融創(chuàng)中國中國恒大華潤置地中海地產龍湖集團綠城中國3%9%-7%-6%1%43%6%-5%3%4%3%-6%-19%26%7%1%18%-24%-19%2%新城發(fā)展控股金地集團-1%12%0%世茂集團-2%19%-11%7%旭輝集團-10%-6%0%-8%17%-8%7%遠洋集團中國金茂富力地產0%-7%-1%6%雅居樂集團合景泰富集團越秀地產-1%-9%15%0%2%2%-18%1%2%建業(yè)地產-1%4標桿房企附：2021年

1-11月重點房企房企拿地權益規(guī)劃建筑面積排行排名1企業(yè)名稱碧桂園控股有限公司權益規(guī)劃建筑面積(萬平米)392016091460116611009849158908858507457136636204504424354283892352萬科企業(yè)股份有限公司保利發(fā)展控股集團股份有限公司中國鐵建股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司新城發(fā)展控股有限公司龍湖集團控股有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司華潤置地有限公司34567891011121314151617181920綠地控股集團股份有限公司大連萬達集團股份有限公司綠城中國控股有限公司金地(集團)股份有限公司融創(chuàng)中國控股有限公司中國金茂控股集團有限公司中梁控股集團有限公司建發(fā)房地產集團有限公司旭輝控股(集團)有限公司建業(yè)地產股份有限公司榮盛房地產發(fā)展股份有限公司附：2021年

1-11月重點房企房企拿地權益總價排行排名1企業(yè)名稱萬科企業(yè)股份有限公司碧桂園控股有限公司權益拿地總價(億元)121013001119108389782672471860255051550943440838438135132429929723保利發(fā)展控股集團股份有限公司中國海外發(fā)展有限公司華潤置地有限公司456綠城中國控股有限公司龍湖集團控股有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司中國鐵建股份有限公司融創(chuàng)中國控股有限公司建發(fā)房地產集團有限公司金地(集團)股份有限公司越秀地產股份有限公司中國金茂控股集團有限公司新城發(fā)展控股有限公司杭州濱江房產集團股份有限公司卓越置業(yè)集團有限公司龍光集團有限公司7891011121314151617181920綠地控股集團股份有限公司美的置業(yè)控股有限公司4標桿房企附：2021年

1-11月重點房企國內發(fā)債利率排行(僅統計發(fā)債金額超過

50億人民幣的房企)排名1國內發(fā)債利率排行招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司萬科企業(yè)股份有限公司利率3.1%3.2%3.4%3.4%3.5%3.5%3.6%3.7%3.7%3.7%3.8