高端物業(yè)管理公司工程作業(yè)手冊

北京某某物業(yè)管理有限公司工程作業(yè)手冊持有部門：持有人：實施日期：年月日受控狀態(tài)：在舁廳P文件編號管理作業(yè)規(guī)程版本號/修訂號實施日期01GC-01設(shè)備綜合管理規(guī)程1/A2003年3月28日02GC-02運行值班交接班管理規(guī)程1/A2003年3月28日03GC-03供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程1/A2003年3月28日04GC-04供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程1/A2003年3月28日05GC-05供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日06GC-06給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程1/A2003年3月28日07GC-07給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程1/A2003年3月28日08GC-08給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日09GC-09供熱鍋爐安全操作規(guī)程1/A2003年3月28日10GC-10供熱鍋爐運行管理規(guī)程1/A2003年3月28日11GC-11供熱鍋爐維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日12GC-12中央空調(diào)操作規(guī)程1/A2003年3月28日13GC-13中央空調(diào)運行管理規(guī)程1/A2003年3月28日14GC-14中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日15GC-15電梯運行管理規(guī)程1/A2003年3月28日16GC-16電梯日常維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日17GC-17電梯故障維修作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日18GC-18電梯困人救援作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日19GC-19二次供水管理規(guī)程1/A2003年3月28日20GC-20弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日21GC-21公共設(shè)施安裝/維修作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日22GC-22客戶家庭安裝/維修作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日23GC-23防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日24GC-24道閘系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1/A2003年3月28日25GC-25裝修管理規(guī)程1/A2003年3月28日26GC-26房屋完損等級評定規(guī)程1/A2003年3月28日27GC-27維修工具管理規(guī)程1/A2003年3月28日設(shè)備綜合管理規(guī)程1.0目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理的統(tǒng)、完整和完善。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。3.0職責(zé)工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)設(shè)備綜合管理工作。工程中心負(fù)責(zé)所管轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。工程中心負(fù)責(zé)所管轄小區(qū)的各類設(shè)備檔案的歸集管理工作。4.0程序要點設(shè)備檔案的建立要求。備編號：a）所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標(biāo)識”；b）“設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：—設(shè)備名稱；—設(shè)備編號。c）設(shè)備編號按下列規(guī)則編制：—物業(yè)點編碼；—設(shè)備名稱縮寫；—設(shè)備流水號。注意事項：.設(shè)備流水號按物業(yè)點的設(shè)備總流水編制；.同類型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號碼應(yīng)保持相對的集中和連續(xù)性。^d）標(biāo)識的制作規(guī)范：——標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；——設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長X寬X厚為70mme20mrm<lmm）4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。4.1.4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。設(shè)備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。詳見各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理作業(yè)規(guī)程。設(shè)備的購置管理。，由工程部進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。，建立卡片等進行日常管理。設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識。，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。a)設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進行標(biāo)識，標(biāo)識牌用300m佛150mm<3mm長x寬x厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板；設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的顯眼位置；設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。設(shè)備的停用和封存。，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。，以保持其適用性。，經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。設(shè)備的報廢。；，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。，應(yīng)懸掛“待報廢”標(biāo)識。，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標(biāo)識。紅旗機房評比。工作記錄《設(shè)備臺賬》《設(shè)備卡》《采購設(shè)備驗收表》《設(shè)備停用／封存/更新改造／報廢審批表》《設(shè)備定點管理檢查表》相關(guān)文件所有機電設(shè)備作業(yè)規(guī)程運行值班交接班管理規(guī)程1.0目的規(guī)范運行值班和交接班管理，確保運行值班和交接班質(zhì)量。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處工程中心值班和交接班工作。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)對值班和交接班工作的監(jiān)控。工程中心專業(yè)技術(shù)領(lǐng)班負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。工程中心值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進行值班和交接班工作。程序要點交接班操作。a)檢查設(shè)備并確保運行正常；b)搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助；確認(rèn)無異常情況再回到值班室進行交接班程序。，重點講明操作注意事項；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；在倒閘操作和事故處理過程中；若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故。值班操作要點。，按交接班程序進行交接班。，不得串崗。，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進行處理。，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程中心主管同意并簽字方可調(diào)班。停送電操作要領(lǐng)。工程中心主管提前兩天書面通知運行班組停、送電范圍(包括變壓器報停、啟用)；運行班接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：——立即通知供配電專業(yè)人員即刻到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實地考察其可行性；——若不可行應(yīng)立即匯報情況，并說明原因；——若可行，則應(yīng)明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管領(lǐng)導(dǎo)審批，同時將停、送電情況書面通知服務(wù)中心。服務(wù)中心接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶；倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置；在確定時間內(nèi)，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作：——停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；——送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置；做好各項相關(guān)記錄。a)發(fā)現(xiàn)配電室有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應(yīng)當(dāng)立即進行全部或部分負(fù)荷停電操作，根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)；b)停電后立即通知工程中心主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；c)做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告管理處主任。4.4值班室、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度。，并保持值班室衛(wèi)生。水電值班員負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；空調(diào)值班員負(fù)責(zé)空調(diào)機房衛(wèi)生清潔工作；電梯管理員或外委維保單位人員負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。工作記錄《值班交接班記錄表》相關(guān)文件供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程1.0目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。保障人員安全。2.0適用范圍適用于北京地區(qū)物業(yè)管理公司轄區(qū)供電設(shè)備設(shè)施的操作。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》的執(zhí)行情況。運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》的組織實施和技術(shù)指導(dǎo)。運行值班員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的具體操作和日常管理。程序要點安全操作注意事項。,必須戴等電壓的絕緣手套、穿絕緣鞋、長袖工作服、使用等電壓的絕緣工具。,必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。,緊急情況需帶電作業(yè)時,需具備如下條件:有監(jiān)護人；工作場地空間足夠，光線足夠；所用工具材料齊全(絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等)；工作人員必須穿戴絕緣手套、長袖工作服、絕緣鞋。，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強行送電，必要時允許試送電一次。，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護，并執(zhí)行復(fù)誦制。供配電設(shè)備設(shè)施操作。TOC\o"1-5"\h\z先拉低壓電容開關(guān);拉開各低壓出線開關(guān);拉開低壓總開關(guān);拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；b)合上低壓總開關(guān)；合上各低壓出線開關(guān);最后，合上電容開關(guān)。,操作要領(lǐng)如下:拉開高、低壓兩側(cè)電源;驗電，確認(rèn)無電；兩側(cè)分別掛三相短路接地線；掛：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低開關(guān)處。,操作要領(lǐng)如下:拉開開關(guān)有明顯的開路點；驗電，確認(rèn)無電；掛三相短路接地線；d)設(shè)置絕緣隔板(與鄰近帶電體距離在6cm以下者)；掛：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處；站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。5.0工作記錄6.0相關(guān)文件供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程1.0目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行管理工作,確保供配電設(shè)施良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司供配電設(shè)備設(shè)施的運行管理。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查供配電設(shè)備設(shè)施運行的實施情況。運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運行管理和技術(shù)指導(dǎo)工作。運行值班員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的日常運行管理工作。程序要點巡視監(jiān)控。，并把每次所到巡視點的時間數(shù)據(jù)記錄在《配電室運行記錄表》上。變壓器運行是否超溫；有無異常響聲或氣味；各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；單相、三相電壓是否在額定值的±5%范圍以內(nèi)，并檢查負(fù)荷情況，是否超載運行；各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；防小動物設(shè)施是否完好；接地線有無銹蝕或松動；h)各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；j)安全用具是否安全，是否存放于規(guī)定位置。，當(dāng)班值班員應(yīng)及時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給上級領(lǐng)導(dǎo)，在領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)同下加以解決。整改時應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》和《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。異常情況處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當(dāng)班值班員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救：a）拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；b）用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電源；c）用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；d）防止觸電者在斷電后跌倒；e）如果觸電者已失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化；f）如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜的仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院；j）如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對其進行人工呼吸，人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。a）判斷跳閘原因（短路或過載）；b）查清出負(fù)載種類及分布情況；c）對可疑處逐個檢查，確認(rèn)故障部位后上報，請求支援解決；d）如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。a）視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；b）堵住漏水源；c）如果漏水較大，應(yīng)立即通知運行領(lǐng)班，同時盡力阻滯進水；d）漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e）排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等）；f）確認(rèn)濕水已清除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），試運行，如無異常則以投入正常運行。變配電室管理。,若需要進入，須經(jīng)運行領(lǐng)班允許，并在運行值班員陪同下方可進入機房。,機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。,每周清潔一次機房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物、油漆完好、整潔光亮。,鑰匙由當(dāng)班值班員保管，運行人員不得私自配鑰匙。交接班要求：具體情況按《運行值班交接班管理規(guī)程》執(zhí)行。當(dāng)班值班員應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范的記錄在《配電室運行記錄表》內(nèi)。運行領(lǐng)班在每月3日之前將上一月的記錄整理成冊后交工程中心存檔，保存期為5年。工作記錄《配電室運行記錄表》《供配電設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》?事故報告》《外來人員登記表》相關(guān)文件《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》《運行值班交接班管理規(guī)程》《火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施各項性能良好。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查計劃的執(zhí)行情況。運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督、實施計劃。運行值班員負(fù)責(zé)對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)。服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。程序要點《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。，運行領(lǐng)班組織運行值班員一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。a)供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b)供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)；c)合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)的時間；預(yù)計費用。對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》執(zhí)行。高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由運行值班員負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由運行值班員負(fù)責(zé)。變壓器維修保養(yǎng)。，此項工作由運行值班員負(fù)責(zé)監(jiān)督進行，并將結(jié)果記錄在《()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%—50%時，則應(yīng)對變壓器線圈進行處理(外委完成)；清掃變壓器外殼；擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用空氣壓縮機或高速吹風(fēng)機進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。a)檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；b)檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；c)檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調(diào)整或整修處理；d)用1000V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MQ,則應(yīng)進行烘干處理，烘干達不到要求的則應(yīng)更換。新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒痕跡，如有則應(yīng)進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)更換。清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯表面的油污及臟物；擰緊所有緊固件。清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；檢查電容有無膨脹、異常響聲，如有則應(yīng)更換；檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；d)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%￡電容缺相，如是則更換電容。檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭外有無過熱燒傷現(xiàn)象，如有則整修處理。處理后達不到要求的應(yīng)更換。a)用1000V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MQ,否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；斷路器在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；g)檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則除銹處理并擰緊；檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。a)號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；b）接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。a）標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌；b）接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；c）母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由運行領(lǐng)班盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。運行值班員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，運行領(lǐng)班應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的三天內(nèi)將記錄整理成冊后交工程中心存檔，保存期為長期。停電管理：供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需停電時，應(yīng)由運行領(lǐng)班填寫《停電申請表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。工作記錄《（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃表》?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》?（）設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請表》《停申請表》?事故報告》?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》相關(guān)文件《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程1.0目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程》的執(zhí)行情況。專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施操作的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)工作。運行值班員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的日常運行操作。4.0程序要點啟動水泵（潛水泵）前的檢查。,否則應(yīng)擰開閘閥。,應(yīng)靈活無阻滯。啟動水泵（潛水泵）。,將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動”位置。,水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流。,可以再試啟動二次，每次應(yīng)間隔3分鐘。如果三次都未啟動成功，則應(yīng)停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。，讓其運轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查漏水是否嚴(yán)重（漏水成線）。，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。停止水泵（潛水泵）。，水泵（潛水泵）停止運轉(zhuǎn)。，如有則及時處理。5.0工作記錄6.0相關(guān)文件6.1《設(shè)備綜合管理規(guī)程》6.2《二次供水管理規(guī)程》給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程1.0目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的實施情況。水暖領(lǐng)班負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的組織實施和技術(shù)指導(dǎo)。運行值班員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的日常運行管理。程序要點巡視監(jiān)控。，水暖技工每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上污水井、雨水井。水泵房有無異常聲響或大的振動；電機、控制柜有無異常氣味；電機溫度是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正常，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；e）機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求（正常值為4.5kgf/cm2）；水池、水箱水位是否正常；閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；地面下主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識是否清晰；止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；臨時接駁用水情況；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。，應(yīng)及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)及時詳細(xì)地匯報給水暖領(lǐng)班，請求協(xié)助解決。整改時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》。4.2給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理。a）立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；b）如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；c）立即通知服務(wù)中心及工程中心主管，工程中心主管聯(lián)絡(luò)供水公司進行搶修，服務(wù)中心負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；d）在工程中心主管或水暖技術(shù)領(lǐng)班的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；e）供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由運行值班員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；f）確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。a）視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；b）堵住漏水源；c）如果漏水較大，應(yīng)立即通知工程中心主管，同時盡力阻滯進水；d）漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e）排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；f）確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。水泵房管理。,若需要進入，須經(jīng)工程中心主管同意并在運行值班人員的陪同下方可進入水泵房。,每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。,光線足夠，門窗開啟靈活。,鑰匙由當(dāng)值運行值班員保管，運行值班員不得私自配鑰匙。交接班要求。,并查看《泵房運行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《泵房運行記錄表》上簽名。a）上一班運行情況未交代清楚；b）記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c）水泵房不干凈；d）接班人未到崗；e）事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。4.5運行值班員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、運行頻率）及運行狀況完整、規(guī)范的記錄在《泵房運行記錄表》內(nèi)，于每月的3日前由水暖領(lǐng)班將上一個月的記錄整理成冊后交工程中心存檔，保存期為二年。工作記錄《泵房運行記錄表》《給排水設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》?事故報告》《外來人員登記表》相關(guān)文件《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》《設(shè)備綜合管理規(guī)程》《運行值班交接班管理規(guī)程》給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。水暖領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織該計劃的實施。運行值班員具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。程序要點《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。，由工程中心水暖領(lǐng)班、運行值班員制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》經(jīng)工程中心主管審核并上報公司審批。給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)；合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)時間；預(yù)計費用。運行值班員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由運行值班員負(fù)責(zé)。水泵機組維修保養(yǎng)。a)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MQ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；清潔電動外殼；檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；清潔水泵外表；如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新油漆。，如損壞則應(yīng)更換。，如松弛則應(yīng)擰緊。4.5控制柜維修保養(yǎng)。運行值班員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查處復(fù)位調(diào)簧情況；擰緊所有緊固件。a)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MQ,否則應(yīng)進行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。檢查熱繼電器上的絕緣電蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。a)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MQ,否則應(yīng)干燥處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬果粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。，信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器，信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。4.6閘閥、止回閥、浮球閥，液位控制器維修保養(yǎng)。檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；對閘閥桿加黃油潤滑；對銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重拳油漆。檢查止回閥密封墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。a）檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b）消除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c）檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d）緊固所有螺母。潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。,如已老化則應(yīng)更換。,如轉(zhuǎn)動時有時顯的異常響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。,如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆2-3遍。,如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的螺母。明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）。,否則應(yīng)加強。,否則應(yīng)整改。,如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。,如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程中心水暖領(lǐng)班盡快補充至計劃中；對突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出書面報告并上報公司。運行值班員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范的記錄在?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水暖領(lǐng)班整理成冊后交工程中心存檔，保存期為長期。停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由運行領(lǐng)班填寫《停水申請表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。工作記錄《（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃表》?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》?（）設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請表》《停—申請表》?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》相關(guān)文件《設(shè)備綜合管理規(guī)程》《突發(fā)事件處理規(guī)程》供熱鍋爐安全操作規(guī)程1.0目的規(guī)范供熱鍋爐操作規(guī)程，確保正確、安全操作鍋爐。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)鍋爐的操作管理。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《供熱鍋爐操作安全規(guī)程》的執(zhí)行情況鍋爐運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)指導(dǎo)鍋爐安全操作的技術(shù)指導(dǎo)工作。運行值班員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程操作供熱鍋爐。4.0程序要點鍋爐啟動前的檢查。,并打開給水閥。,并確認(rèn)燃?xì)鈮毫Α?總回水閥開,循環(huán)泵進水閥開,循環(huán)泵出水閥關(guān),排污閥關(guān)。鍋爐啟動。,電源指示燈亮。,補水至正常壓力。,緩慢開啟出水閥。,鍋爐進入程序點火。,主燃?xì)獾碾姶砰y自動打開,點燃主機,鍋爐進入正常燃燒狀態(tài)。,“負(fù)荷大火/小火”旋鈕旋至“大火”加強燃燒。4.2.8正常后,燃燒器控制旋鈕旋至“自動”,注意,當(dāng)點火不成功,點火程序控制器鎖死,需按控制器上復(fù)位,重新進行燃燒器的啟動過程,通常情況下,連續(xù)啟動不得超過兩次,否則找明原因,才能再次啟動。正常停爐。,關(guān)閉循環(huán)泵出口閥。緊急停爐。5.0工作記錄6.0相關(guān)文件5.1《設(shè)備綜合管理規(guī)程》5.2《突發(fā)事件處理規(guī)程》供熱鍋爐運行管理規(guī)程1.0目的規(guī)范供熱鍋爐的運行管理，保證供熱鍋爐良好運行，延長供熱鍋爐使用壽命。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)鍋爐運行管理。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查供熱鍋爐運行管理工作實施情況。鍋爐運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)供熱鍋爐運行管理工作的組織實施和技術(shù)指導(dǎo)。運行值班員具體負(fù)責(zé)供熱鍋爐的日常運行管理。程序要點巡回檢查設(shè)備運行情況、儀表指針數(shù)字、管道閥門是否跑冒滴漏,閥門開度位置是否有變化,電機、軸承溫度及其他異?，F(xiàn)象,及時發(fā)現(xiàn)及時處理上報。設(shè)備運行中,對鍋爐主體,燃料系統(tǒng)兩小時檢查一次,對所有閥門、壓力、溫度安全裝置及電器裝置每小時檢查一次,如果發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)增加巡回檢查次數(shù),必須要隨時檢查。巡回檢查要嚴(yán)肅認(rèn)真,并按要求和規(guī)定認(rèn)真填寫巡回檢查記錄,鍋爐房負(fù)責(zé)人要經(jīng)常對各班工作進行檢查。操作人員必須持證上崗,不允許無操作證獨立上崗。鍋爐水質(zhì)化驗人員嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度,做好軟水設(shè)備和水質(zhì)化驗工作,加強水質(zhì)監(jiān)督。每四小時化驗一次水質(zhì)硬度、ph值、氯根、爐水堿度并做好記錄。鍋爐房應(yīng)有鍋爐及設(shè)備運行記錄、交接記錄、水質(zhì)化驗記錄、維修保養(yǎng)記錄，事故記錄、外來人員登記記錄。發(fā)生事故后，除防止事故擴大或搶救人員和采用必要措施外，一定要保護好現(xiàn)場，以備調(diào)查分析，調(diào)查時，應(yīng)認(rèn)真查清事故發(fā)生原因，提出改進措施和對事故責(zé)任者的處理意見,根據(jù)調(diào)查結(jié)果填寫《事故報告》，報送當(dāng)?shù)劐仩t主管部門。鍋爐及安全附件定期進行檢驗。明確劃分鍋爐房設(shè)備，內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生區(qū)的責(zé)任區(qū)域，做到環(huán)境清潔明亮工具備用品備件應(yīng)做到擺放整齊。明確規(guī)定鍋爐安全的具體要求措施，必要的安全用具、勞動用品。明確規(guī)定鍋爐房為安全重地，無關(guān)人員不準(zhǔn)進入，其他人員進入時，應(yīng)經(jīng)允許或辦理登記手續(xù)。鍋爐房內(nèi)設(shè)施，非鍋爐房當(dāng)班人員不得動用。加強電器、線路、照明設(shè)施和氣路管的安全保護。加強鍋爐消防設(shè)施的管理，落實定期檢查人員的崗位。工作記錄《供熱鍋爐及設(shè)備運行記錄表》。《供熱鍋爐及設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》《水質(zhì)化驗記錄表》?事故報告》《外來人員登記表》相關(guān)文件《設(shè)備綜合管理規(guī)程》《運行值班交接班管理規(guī)程》《供熱鍋爐安全操作規(guī)程》供熱鍋爐維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范鍋爐的維修保養(yǎng)工作，確保鍋爐隨時處于良好狀態(tài)，保證其良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)鍋爐維修和保養(yǎng)。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查維修保養(yǎng)工作執(zhí)行情況。專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的組織實施。專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)鍋爐維修保養(yǎng)工作。工作程序運行值班員應(yīng)明確設(shè)備維護保養(yǎng)的內(nèi)容、驗收標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真填寫檢修記錄。每天應(yīng)檢查電機、水泵運轉(zhuǎn)是否正常,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。隨時對壓力表、溫度計、水位計進行目測檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。每天進行自動補水的檢查，是否能自動上水、停泵，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。熱水鍋爐每周至少排污一次，排污方法要正確。定期對燃?xì)鈾C控制系統(tǒng)和電眼檢查，并對電眼進行擦拭，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。定期對閥門盤根要進行填充或更換,使閥門開關(guān)靈活,消除跑冒滴漏。定期對鍋爐給水系統(tǒng)除氧系統(tǒng)、除污器、逆止閥、燃?xì)夤艿肋^濾器進行處理。安全閥每月手動排放一次，手動安全閥門手柄輕抬輕放。安全閥、壓力表、鍋爐每年進行校驗和年檢。鍋爐修理或年檢要檢查人孔、手孔、螺母不能有松動，要檢查電機轉(zhuǎn)向。鍋爐每年進行一次全面檢修和保養(yǎng)。工作記錄《()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃表》?()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》?()設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請表》《停申請表》?()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》相關(guān)文件《設(shè)備綜合管理規(guī)程》中央空調(diào)操作規(guī)程1.0目的規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保安全、正確地操作中央空調(diào)。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)中央空調(diào)的操作。3.0職責(zé)運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查《中央空調(diào)操作規(guī)程》的執(zhí)行情況。當(dāng)值運行值班員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的操作。程序要點4.1開機前的檢查。4.2開機。,冷凍水供水壓力正常，水流開關(guān)正常，過5——10分鐘后啟動壓縮機。,檢查壓縮機運行平穩(wěn)無異常聲響，電氣、自控系統(tǒng)動作正常，各管路接頭、閥門不漏水，各閥門開啟合適，管路無異常振動，電機溫升正常無異味，軸封(盤根)無漏水，軸承不缺油，冷卻塔風(fēng)機運行平穩(wěn)，風(fēng)機皮帶松緊合適，無明顯磨損，布水器、孔眼無堵塞現(xiàn)象，確認(rèn)一切正常后，啟動完成。4.3停機。，保持壓縮機繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動。5.0工作記錄6.0相關(guān)文件中央空調(diào)運行管理規(guī)程1.0目的規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央空調(diào)良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查中央空調(diào)運行管理的實施情況。運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織實施中央空調(diào)的運行和技術(shù)指導(dǎo)工作。運行值班員具體負(fù)責(zé)中空調(diào)的日常運行管理。程序要點巡視檢查。，巡視部位包括：中央空調(diào)主機、循環(huán)泵、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。a）三相電壓（380V±10%）；b）三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；c）檢查高壓＜1500Kpa;d）檢查低壓＞490Kpa;e）冷卻水進水溫度（正常0350C）;f）冷卻水出水溫度（正常0400C）;g）冷凍水進水溫度（正常＜120Ch冷凍水出水溫度（60C—90C）；檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音；檢查冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；檢查管道、閥門是否有滲漏，冷凍保溫層是否完好；檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異味、異音。，當(dāng)值運行值班員應(yīng)及時采取措施予以解決，處理不了的問題及時詳細(xì)地匯報給運行領(lǐng)班，請求支援解決。整改時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。異常情況處置。立即關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān)閉相關(guān)的閥門；加強現(xiàn)場通風(fēng)或水管噴水淋澆（注意不要淋在設(shè)備上）；救護人員應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，兩人一組，確保安全；對于不同情況的中毒者采取不同的方法；——對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好的地方去休息；——如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療；——如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應(yīng)用2%的硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛并送醫(yī)院治療。排除泄漏源后，啟動中央空調(diào)試運行，確認(rèn)無泄漏后，機組方可正式運行。a）視進水情況關(guān)停機組，拉下總電源開關(guān)；b）堵住漏水源；c）如果漏水較大，應(yīng)立即通知運行領(lǐng)班，同時盡力阻滯進水；d）漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e）排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備、設(shè)施進行除濕處理，如用干燥干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；f）確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。,按時開關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負(fù)荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源。中央空調(diào)機房管理。,并由機房管理人員或運行值班員陪同。,其他人員不得擅自操作。,如需改動，必須報請工程中心主管。,通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，消防設(shè)施完備。,不準(zhǔn)吸煙。,鑰匙由當(dāng)值運行值班員保管，不準(zhǔn)私自配鑰匙。交接班要求。,并查看《空調(diào)運行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后，在《空調(diào)運行記錄表》上簽名。a）上一班運行情況未交待清楚；b）記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c）中央空調(diào)機房不整潔；d）接班人員未到崗；e）事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。對于中央空調(diào)的運行情況，當(dāng)值運行值班員應(yīng)及時完整、規(guī)范、清晰的記錄在《空調(diào)運行記錄表》內(nèi)，并于每月3號之前由運行領(lǐng)班把上一個月的記錄整理成冊交工程中心存檔，保存期為2年。工作記錄《空調(diào)運行記錄表》《空調(diào)設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》?事故報告》《外來人員登記表》相關(guān)文件《中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》《火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。運行值班員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。服務(wù)中心負(fù)責(zé)向客戶通知停用中央空調(diào)的情況。程序要點《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。，工程中心主管審核，并上報公司。中央空調(diào)使用的頻度；中央空調(diào)運行狀況（故障隱患）；合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。a）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b）具體實施維修保養(yǎng)的時間；預(yù)計費用；備品、備件計劃。對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。運行值班員負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)，中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。冷卻塔維修保養(yǎng)：運行值班員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。，否則應(yīng)干燥處理電阻線圈，干燥處理后仍達不到0.5MQ以上時，則應(yīng)拆修電機線圈。，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常磨擦聲音，則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應(yīng)整修。，布水器孔眼是否堵塞。，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。風(fēng)機盤管維修保養(yǎng)：運行值班員每半年對風(fēng)機盤管進行一次清潔、保養(yǎng)。，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油;如有異常磨擦響聲，則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MIQ,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形，鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。冷凝器、蒸發(fā)器的維修保養(yǎng):運行值班員每年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。每月清洗一次空氣過濾網(wǎng)；清潔蒸發(fā)器散熱片；清潔接水盤。，蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：配制10%的鹽酸溶液（每1kg酸溶液加0.5g緩蝕劑）；拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液、酸洗時間為24小時，也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；c)酸洗完后用10%勺NaOHS液或5%NaCO溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新安裝好(密封膠墊每年更換一次)。冷卻水泵、冷凍水泵維修保養(yǎng)：運行值班員每半年對冷卻泵、冷凍泵進行一次清潔、保養(yǎng)。a)用1000V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MQ以上，否則應(yīng)進行干燥處理或修復(fù)；檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤滑油，如加潤滑油后仍不行，則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承；檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵；檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。運行值班員每半年對冷凍管路、風(fēng)機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍管路、風(fēng)機盤路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)重做保溫層。閥類維修保養(yǎng)：運行值班員每年對閥類進行一次保養(yǎng)。檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；如閥門裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門；檢查連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或失效，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥：——通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥；——對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。4.10檢測、控制部分維修保養(yǎng)：運行值班人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換；送檢溫度計、壓力表合格后方可使用；檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應(yīng)拆換；檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。清掃控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物；檢查、緊固所有的接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；交流觸器維修保養(yǎng)：——清除采弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；—清潔鐵芯上的灰塵及臟物；—擰緊所有緊固螺栓。d）熱繼電器維修保養(yǎng)：—檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換；—檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換；e）自動空氣開頭維修保養(yǎng)：—用1000V搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MQ,否則應(yīng)烘干處理；—消除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒（不要修錘）。f）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：—檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；—檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。g）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；h）PC中央處理器、印刷線路板如了現(xiàn)問題，則申請外委維修。壓縮機維修保養(yǎng)：有外委維修每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則徹底更換潤滑油。a）電阻（正常0.5M。以上）；b）壓縮機運行電流（正常額定值，三相基本平衡）；c）機外殼溫度（＜700C）;d）吸氣壓力（正常值490?540Kpa）;e）排氣壓力（正常值1100?1500Kpa）;f）檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；g）檢查壓縮機是否有異常的氣味。中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時,則應(yīng)由運行領(lǐng)班填寫《申請延時維修保養(yǎng)記錄表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)并征得客戶的同意后方可延時。對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由運行領(lǐng)班盡快補充至計劃中：對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決后寫出《事故報告》并上報公司。中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應(yīng)由運行領(lǐng)班填寫《停用申請表》，由工程中心主管審核，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前一周通知有關(guān)客戶，如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向有關(guān)客戶作出解釋。工作記錄?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃表》?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》?（）設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請表》《?！暾埍怼?（）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》《申請延時維修保養(yǎng)記錄表》?事故報告》相關(guān)文件電梯運行管理規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。3.0職責(zé)工程部電梯主管負(fù)責(zé)檢查電梯運行管理工作的實施情況。電梯管理員或外委維保單位人員負(fù)責(zé)電梯運行管理工作的組織實施。電梯工具體負(fù)責(zé)電梯的運行管理。4.0程序要點巡視監(jiān)控。4.1.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a）曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；b）減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；c）指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸器動作是否正常，有無異常聲響；d）變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；e）制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；f）曳引輪、曳引純、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響；g）通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；h）轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；i）廳門及轎門踏板是否清潔干凈；j）轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；k）電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；l）開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；m）底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常；n）補償鏈?zhǔn)欠裼挟愴?；o）底坑有無積水或臟物。,電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)及時采取措施予以解決，處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給電梯主管，在主管的協(xié)同下加以解決，整改時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。異常情況處置。a）樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)立即擊碎玻璃按動“消防開關(guān)”使電梯進入防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后,應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；b)井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂并切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；c)對于上述兩種情況，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)及時通知小區(qū)消防中控室，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》處置。4.2.2電梯濕水的處置：當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源;當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源；當(dāng)?shù)卓印⒕阑驒C房進水較多時，應(yīng)立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源；對濕水電梯應(yīng)進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干(溫度不能太高)、自然通風(fēng)(用工廠用鼓風(fēng)機)、更換管線等。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。電梯機房管理。，若需要進入，須經(jīng)電梯主管同意，井在值班人員的陪同下方可進入機房。，機房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物、油漆完好、整潔光亮。，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。交接班要求。，并查看《電梯運行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《電梯運行記錄表》上簽名。上一班運行情況未交代清楚；記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；機房不干凈；接班人未到崗；事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。對于電梯運行情況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行記錄表》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后工程部存檔，保存期為2年。5.0工作記錄《電梯運行記錄表》《電梯設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》6.0相關(guān)文件《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》電梯日常維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完好。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核和批準(zhǔn)《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。工程部電梯主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。電梯管理員或外委維修單位維修工負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)客戶通知電梯停用的情況。程序要點《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。，由工程部電梯主管組織電梯管理員或外委維保單位一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。電梯使用的頻度；電梯的運行狀況(故障隱患)；合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件計劃；具體實施維修保養(yǎng)的時間；預(yù)計費用。電梯管理員或維保單位維保人員進行電梯維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》進行。電梯維修保養(yǎng)安全操作。a)在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌；b)關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；c)有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。4.3.2檢修過程中的安全注意事項：給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯；人在轎頂上工作時，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒；人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷；需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯；禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行；使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36v以下的安全燈；最好使用手電筒；嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；h）底坑深度超過1.5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下；進入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開；避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽；修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應(yīng)做到：——關(guān)閉所有廳門，暫時關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守；——切斷電梯總電源開關(guān)；——排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到：——將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上；——清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；——送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改；——通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。電梯管理員或外委維保單位維修人員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整，測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委維保單位完成。每月對電梯各部位進行兩次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查），對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)。，如有則應(yīng)對曳引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60度。4.5.5限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，跟速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損壞嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。，否則應(yīng)作機械調(diào)整；檢查限位開關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回。，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2-4mm安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象，如有則應(yīng)進行整修，整修達不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)于以更換。，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。，安全觸板傳動機構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm運行中門刀不能碰門粘轆，門刀與門粘轆間隙為3mm廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。，缺油應(yīng)及時加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換。，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應(yīng)加潤滑油。，清掃底坑、清潔接油盒。，清除各部位塵土、污物。，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。，如松動則應(yīng)擰緊。，緊固各端子板壓線螺母。每半年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作于每年6月和12月上旬以前完成。每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm超過規(guī)定的應(yīng)子以截繩。，試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。清潔機械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換。，更換磨損的門輪、地腳滑塊。調(diào)整好門機速度。，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應(yīng)無撞擊聲。，作緩沖器復(fù)位試驗時，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確，傳動部分應(yīng)靈活。,其越程距離為上下端站廳門地坎以遠(yuǎn)50?70mm,其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150?200mm,其余電氣線路應(yīng)在0.25MQ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4MQ以上，如果達不到要求則應(yīng)進行干燥處理。，如果不行則應(yīng)更換。每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應(yīng)由電梯主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可延時。對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由電梯主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)電梯主管口頭批準(zhǔn)后，按《電梯故障維修作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。電梯管理員或外委維修單位維修工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交工程部存檔，保存期為長期。電梯停用管理：電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時，應(yīng)由電梯主管填寫《停申請表》經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。工作記錄《()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃表》?()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》?()設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請表》《停申請表》?()設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計劃》《申請延時維修保養(yǎng)記錄表》相關(guān)文件《電梯故障維修作業(yè)規(guī)程》電梯故障維修作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。3.0職責(zé)電梯管理員或外委維保單位維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。工程部電梯主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。程序要點電梯發(fā)生故障后，電梯維修工或電梯管理員接到通知后應(yīng)10分鐘內(nèi)快速到達現(xiàn)場。先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。根據(jù)不同的故障，進行相應(yīng)的處理。一般常見機械故障及處理措施。a)電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則需更換軸承；b)選層器故障：一般有以下幾種：—滑鏈：應(yīng)調(diào)整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置；—選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；—上、下滑桿不靈活：主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致，應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。—制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象，應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污。c)限速器故障：夾純鉗口及純槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承。a)轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等；廳門故障同上;開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車，應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙)；導(dǎo)軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象，應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用找道尺調(diào)整，用軌道銼修平接口；導(dǎo)靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震動等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴位置不對等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置；安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車，應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)、加油潤滑、保證各活動部位靈活。a)補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，應(yīng)調(diào)整補償鏈長度；b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；c)緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹、補充液壓油。4.5電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。機房：保險絲故障：——緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；——井道有水，回路有短路點。應(yīng)斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；——廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路；——控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等；轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致；應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)排除線路斷點等；安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致、應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)。緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)；張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換外關(guān)。4.6電梯故障排除后，電梯管理員或外委維保單位維修工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯故障維修記錄表》中，歸檔長期保存。5.0工作記錄5.1《電梯故障維修記錄表》6.0相關(guān)文件6.1《電梯日常維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》電梯困人救援作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。3.0職責(zé)工程部電梯主管負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實施。電梯管理員或外委維保單位維保人員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。程序要點發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員或外委維保單位維保人員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系．務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯管理員或外委維保單位維保人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。轎廂停于距廳門0.5米以內(nèi)左右（高于或低于）位置時的救援。轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。，安上旋柄座及旋柄。，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為止，確認(rèn)剎車制動無誤，放開盤車手輪。，其救援方法按4.3條款進行。遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請求電梯專業(yè)公司幫助救援。困人救援工作完畢后．電梯管理員或外委維保單位維保人員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在《電梯困人救援記錄表》內(nèi)。工作記錄《電梯困人救援記錄表》6.0相關(guān)文件二次供水管理規(guī)程1.0目的規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)定時檢查二次供水管理工作的實施情況。運行領(lǐng)班負(fù)責(zé)二次供水的運行管理。運行值班員具體負(fù)責(zé)二次供水設(shè)備的日常管理。4.0程序要點4.1二次供水管理要求。，并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。運行領(lǐng)班應(yīng)每周檢查小區(qū)內(nèi)每個水池（箱）及供水設(shè)備的運行狀況，并將檢查情況進行記錄。，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。，由服務(wù)中心通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲水準(zhǔn)備。水池（箱）清洗消毒安全注意事項。，光源需采用36V以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。，漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗并確認(rèn)動作可靠。，如果在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。，嚴(yán)防跌落。池（箱）清洗消毒前的準(zhǔn)備工作。1:100滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配的制的消毒液。水池（箱）清洗消毒程序。a）排放水時應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費。b）為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）的時間應(yīng)控制在1.5小時以內(nèi)。a?青洗：——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物；——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；——如果仍未洗干凈應(yīng)再進行刷洗直至干凈為止。b）消毒：——用掃把或尼龍刷蘸取1:100滅菌凈水溶液（或防疫站配的制的消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時；——用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液；——重復(fù)用清洗沖洗一遍并排出消毒水溶液。c）注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清潔收拾好所有工具。打開閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。樣送檢。，標(biāo)簽上應(yīng)寫明送檢單位及送檢日期。，則應(yīng)重新清洗和消毒水池（箱）直至合格為止。水池（箱）清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在《水池(箱)清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次小區(qū)內(nèi)全部水池(箱)清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由運行領(lǐng)班把記錄整理成冊交工程中心存檔，保存期為2年。工作記錄《水池(箱)清洗消毒記錄表》《水質(zhì)化驗登記表》相關(guān)文件弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。3.0職責(zé)工程中心主管負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。工程中心弱電領(lǐng)班負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實施。弱電維修技工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的維修工作。程序要點維修技工進客戶家進行弱電系統(tǒng)維修時，應(yīng)遵守《客戶家庭安裝／維修作業(yè)程》的4.1條款。維修技工注意事項。a)確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36V時)，應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施；確保維修設(shè)施的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整?；揪S修方法。有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；有無異常的聲音；觀察圖像效果。短路電阻測量法；電流測量判斷法；電壓測量判斷法。天線系統(tǒng)維修。a)檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b)檢查輸入信號，一般應(yīng)為90dB,如相差太大(15dB以上)則應(yīng)通知廣播站解決；如果輸入信號滿足要求(9(1dB)．調(diào)整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達到要求(104dB)則應(yīng)通知廣播站拆修放大器。a)檢查輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b)檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5dB以上,則應(yīng)更換分配器。a)檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b)檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少2dB以上則應(yīng)更換分接盒。a)檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松馳，如是則應(yīng)整改插座，整改達不到要求的應(yīng)更換；b)檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號減少2dB以上，則應(yīng)更換插座。4.4.5饋線：a)檢查饋線對地絕緣電阻應(yīng)大于2MQ,線間絕緣電阻應(yīng)大于10MQ;b)檢查饋線100m內(nèi)的信號衰減應(yīng)不超過10dB,否則應(yīng)更換饋線。電話線維修。，如是則應(yīng)重接接頭(燙錫處理)。，如有則應(yīng)更換一根電話線(有兩根備用線)。，如有則應(yīng)更換電話線。樓層防盜對講機維修。檢查鈴音開關(guān)是否關(guān)閉；檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開關(guān)；檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好，如接觸不行則應(yīng)整修處理；通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；檢查室內(nèi)分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤滑油；檢查開鎖磁線圈微動開關(guān)接線是否良好、線圈是否燒壞。如是則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。4.7可視對講機維修。調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機與門口機的圖像信號連接線是否接牢，不牢則應(yīng)重新接好(燙錫焊接)；如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應(yīng)檢查室內(nèi)機電路板．包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖像顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。檢查聽筒與室內(nèi)機的接線是否牢固，否則應(yīng)重新接好（燙