海拉爾北國經(jīng)典物業(yè)管理建議書

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔內(nèi)蒙海拉爾北國經(jīng)典物業(yè)管理建議書前言優(yōu)秀的物業(yè)管理是一個優(yōu)質(zhì)樓盤的重要價值構(gòu)成要素，是一個地產(chǎn)品牌成為優(yōu)秀品牌的重要保證。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強(qiáng)發(fā)展商社會信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場中的長遠(yuǎn)競爭力。物業(yè)管理是一個完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計開始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)組成。國企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價值中的重要地位和對公司品牌樹立的重要性出發(fā),結(jié)合北國經(jīng)典的市場定位,認(rèn)為對海拉爾市場來講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，海拉爾市民對實(shí)物消費(fèi)觀到服務(wù)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變需要一個過程。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務(wù)，在降低了住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對品牌的塑造有著重要意義。因此開發(fā)商必須在物業(yè)管理給予充分重視，和必要的前期投入。這樣會使項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)增值。綜上，我司對海拉爾北國經(jīng)典物業(yè)管理提出以下建議和提示：第一部分：物業(yè)管理運(yùn)作的基本環(huán)節(jié)第一章：物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進(jìn)行的工作。主要包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入和項(xiàng)目銷售階段的早期介入一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案研究工作，從日后物業(yè)管理的角度考慮開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。要設(shè)置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。小區(qū)的開放路口應(yīng)集中并設(shè)崗?fù)ぃ瑸槲飿I(yè)管理公司實(shí)施周邊封閉式管理作準(zhǔn)備。二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理。物業(yè)管理公司要通過跟進(jìn)整個施工過程，熟悉整個項(xiàng)目的布局情況。要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)的檢查、維修、保養(yǎng)工作。三、項(xiàng)目銷售階段的早期介入物業(yè)管理是客戶、準(zhǔn)客戶和潛在客戶所關(guān)心的重要內(nèi)容，因此在銷售前就應(yīng)該確定物業(yè)管理相關(guān)的全部內(nèi)容，包括物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理承諾和物管公司等。物業(yè)管理是對營銷人員培訓(xùn)的必須和重要內(nèi)容。以下所列是項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料：1）、樓宇質(zhì)量保證書2）、樓宇使用說明書3）、業(yè)主公約4）、用戶手冊5）、樓宇交收流程6）、入伙通知書7）、入伙手續(xù)書8）、收樓書9）、承諾書10）、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11）、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12）、遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13）、裝修手冊和裝修申請表第二章：物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作是指住戶入住之前，物業(yè)管理公司應(yīng)做好的工作。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理資金的落實(shí)、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗(yàn)收四個方面。一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓(xùn)（一）物業(yè)管理人員選聘物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開始著手。可以由負(fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)管理接管的實(shí)際需要組閣管理班子。（二）物業(yè)管理人員的培訓(xùn)物業(yè)管理人員的應(yīng)知應(yīng)會主要包括如下內(nèi)容：1、應(yīng)知的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如：公司的發(fā)展史、組織結(jié)構(gòu)、勞保福利公司的規(guī)章制度、勞動紀(jì)律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等2）物業(yè)管理人員應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況，如：建筑物的構(gòu)造、布局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等各種場地的使用功能、面積、布局等各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等3）物業(yè)管理人員應(yīng)了解公司制定的《住戶手冊》及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容2、應(yīng)會的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)懂得物業(yè)管理的基本常識，包括：應(yīng)付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的基本常識防盜、防事故、防罪案的意識及其基本常識消防管理?xiàng)l例及防火滅火基本知識待人接物的基本禮儀和禮貌用語維護(hù)環(huán)境整潔的基本要求及基本標(biāo)準(zhǔn)2）物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉本崗位的職責(zé)和本崗位的操作技巧和技能3）物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下學(xué)科的基本知識：包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構(gòu)造、建筑設(shè)備、市政工程、園林綠化、財務(wù)管理、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、電子計算機(jī)等。二、物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的來源主要有如下數(shù)項(xiàng)：地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理基金”按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共性管理服務(wù)費(fèi)”按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲備金”物業(yè)管理公司開展“特約管理服務(wù)”的收入物業(yè)管理經(jīng)營性物業(yè)（或稱商業(yè)物業(yè)）的經(jīng)濟(jì)收益物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營活動的收入政府給予的“城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼”。對物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收取，物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。三、物業(yè)管理的規(guī)章制度1、物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立一套科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依?？梢詫⒐镜囊?guī)章制度綜合成一本《員工手冊》，方便員工全面地了解公司整套的規(guī)章制度。2、物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服務(wù)范圍，管理服務(wù)的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度主要有：“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會章程”和“住戶手冊”等。1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容：物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé)物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任2）轄區(qū)管理規(guī)定轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。主要包括：向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則；公布使用、維修和養(yǎng)護(hù)物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護(hù)環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等。3）業(yè)主管理委員會章程它主要闡明的是業(yè)主管委會成立的目的、成立的方法和“管委會”的宗旨、任務(wù)、權(quán)利、義務(wù)以及“業(yè)主大會”召開的任務(wù)等。4）住戶手冊住戶手冊介紹的內(nèi)容一般包括：轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務(wù)概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號碼等。四、物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于物業(yè)的竣工驗(yàn)收。它是物業(yè)管理單位接管開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。驗(yàn)收的對象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。物業(yè)接管驗(yàn)收是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任制的必要手段。物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理公司正式開始對接管物業(yè)實(shí)施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程的維護(hù)、改建費(fèi)用。第三章：物業(yè)管理的主要活動一、住戶入住由于住戶入住期間，人員的頻繁進(jìn)出容易出現(xiàn)秩序混亂和發(fā)生事故。所以，住戶入住期間是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)，并應(yīng)注意以下幾個問題：（一）物業(yè)管理處各方面的人員必須到位（二）要注意加強(qiáng)治安管理和安全管理工作1、應(yīng)加以防范的事故：住戶財物被盜住戶之間的沖突火災(zāi)人身傷亡2、防范事故應(yīng)做好的工作加強(qiáng)對進(jìn)出人員的管理有計劃地安排住戶有序地分批入住，但又應(yīng)在較為集中的時間內(nèi)裝修及在較為集中的時間內(nèi)入住加強(qiáng)保安巡邏加強(qiáng)裝修管理工作，堅(jiān)決杜絕違章裝修。（三）做好住戶入住手續(xù)的辦理工作“入住手續(xù)”是指住戶在正式入住房屋之前需要前往管理處辦理的相關(guān)手續(xù)。住戶在收到物業(yè)管理公司發(fā)出的“入住通知書”后，應(yīng)按通知書上安排的時間和要求前往管理處辦理入住手續(xù)?！叭胱⊥ㄖ獣睉?yīng)清楚地向住戶交待辦理入住手續(xù)的時間、攜帶的證件、需繳納的款項(xiàng)及需辦理的手續(xù)和程序等。當(dāng)住戶交清各種需交費(fèi)用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。至此，入住手續(xù)告完。住戶入住時，除了交清購房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費(fèi)用：裝防盜門、防盜網(wǎng)的費(fèi)用公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲備金預(yù)售6個月的“公共性管理服務(wù)費(fèi)”裝修管理押金清運(yùn)裝修垃圾押金（四）要與住戶建立良好的關(guān)系（五）利用有利時機(jī)向住戶宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章制度（六）要做好“業(yè)主管理委員會”成立的組織活動二、完善配套設(shè)施完善配套設(shè)施，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對投入使用了一段時間后暴露出來的施工質(zhì)量問題和規(guī)劃的不盡人意之處進(jìn)行處理，填補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計和施工過程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。如：增建停車場、車輛保管站，增設(shè)文化娛樂、體育、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善綠化工程，開辦幼兒園，安裝中央消防報警系統(tǒng)，平整道路，暢通排水管道，檢修供電線路等。完善轄區(qū)配套工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)；做好完善轄區(qū)配套項(xiàng)目計劃并落實(shí)好經(jīng)費(fèi)。項(xiàng)目計劃須經(jīng)“管委會”認(rèn)可，并向政府有關(guān)部門申報、報批要控制完善轄區(qū)配套的進(jìn)度，合理安排好施工時間。對于涉及面廣、對住戶正常生活影響大的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，分期、分割施工，盡量減少對住戶的干擾要保證完善轄區(qū)配套項(xiàng)目的施工質(zhì)量，防止再次留下施工質(zhì)量隱患。可組織多家投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價三、管理服務(wù)住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開展管理服務(wù)和多種經(jīng)營。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類：1、公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù)公共性管理服務(wù)費(fèi)由以下幾項(xiàng)構(gòu)成：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)保安費(fèi)辦公費(fèi)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)法定稅費(fèi)2、特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù)特約管理服務(wù)費(fèi)只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。經(jīng)營者定價，以雙方均可接受為原則。管理服務(wù)費(fèi)的收取方法一般為三種：銀行代收，即住戶按規(guī)定時間到銀行自行繳納住戶到管理處繳納管理處收款員上門向住戶收取四、物業(yè)檔案管理物業(yè)管理的檔案資料由兩部分組成。一部分是物業(yè)本身的資料，包括從建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計到施工建成及物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況的記錄；另一部分是業(yè)主和住戶的資料，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳納情況等。建立物業(yè)管理的檔案資料關(guān)鍵要抓好收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。五、節(jié)能管理節(jié)能管理，就是在物業(yè)管理過程千方百計地節(jié)約能源，降低管理成本，提高效益。節(jié)能管理主要包括調(diào)查研究，分析評估、實(shí)施改良三個環(huán)節(jié)。六、風(fēng)險管理風(fēng)險即可能發(fā)生的危險。是危害現(xiàn)有或未來資產(chǎn)、財產(chǎn)、收入、人身、無形資產(chǎn)的任何事物。風(fēng)險管理，是通過預(yù)測、計劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險和避免風(fēng)險，以保障現(xiàn)有及未來的資產(chǎn)不受危害的管理活動。（一）物業(yè)風(fēng)險管理的主要環(huán)節(jié)：進(jìn)行風(fēng)險鑒別進(jìn)行風(fēng)險評估進(jìn)行風(fēng)險控制（二）物業(yè)風(fēng)險管理的主要措施：籌措風(fēng)險資金購買各種保險，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險規(guī)避雇傭風(fēng)險管理顧問，提高風(fēng)險管理水平加強(qiáng)對人和財務(wù)的管理，全面進(jìn)行風(fēng)險控制。（三）物業(yè)風(fēng)險管理的主要內(nèi)容1、抓好消防管理工作要層層落實(shí)消防安全責(zé)任，健全三級防火組織，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人。定期進(jìn)行防火檢查，根據(jù)查出的火險隱患，制定和落實(shí)消防整改措施。以保安部為中心，組建義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理。配備現(xiàn)代化消防設(shè)施建立和健全防火安全制度要定期組織防火演習(xí)。2、抓好治安管理工作配備防盜、防暴設(shè)施建立一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時巡邏警戒加強(qiáng)對來訪客人和外來施工者的管理。健全出入證、出入登記制度加強(qiáng)對公司員工進(jìn)行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報警、現(xiàn)場保護(hù)、急救、事故報告等建立財務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。 3、做好衛(wèi)生防疫工作要嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法和公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，定期對蚊蟲孿生地噴藥、清理，加強(qiáng)對“二次供水”的消毒管理做好員工勞動保護(hù)工作，不斷改善勞動環(huán)境，預(yù)防職業(yè)疾病，定期進(jìn)行職工體格檢查制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，定期組織員工安全學(xué)習(xí)減輕員工的勞動強(qiáng)度，降低工作壓力，通過提高員工的身體素質(zhì)提高員工的工作效率。4、加強(qiáng)電腦系統(tǒng)的管理工作第二部分：物業(yè)管理公司第一章：物業(yè)管理公司的性質(zhì)、宗旨、目的一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，它是以住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)大廈、綜合市場等管理服務(wù)為核心的經(jīng)營服務(wù)型的企業(yè)。物業(yè)管理公司應(yīng)具有法人資格，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任的合法企業(yè)。二、物業(yè)管理公司的宗旨1、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，完成房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)工作，造就房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。2、堅(jiān)持“用戶至上，服務(wù)第一”的原則，為用戶提供多項(xiàng)服務(wù)，作用戶的“后勤部”、“總管家”。3、做城市管理的一份子，履行社會管理的義務(wù)，進(jìn)一步為城市的建設(shè)、管理和文明作貢獻(xiàn)。三、物業(yè)管理公司的目的1、維護(hù)小區(qū)舒適、整潔、寧靜、優(yōu)雅的環(huán)境；2、妥善管理業(yè)主的物業(yè)，延長其使用壽命，促進(jìn)物業(yè)的升值；3、通過多種經(jīng)營活動與便民服務(wù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益；4、通過專業(yè)化管理促進(jìn)城市的兩個文明建設(shè)。四、物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容涉及經(jīng)營與管理兩個方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個部分：（一）屬于管理與服務(wù)方面的工作內(nèi)容1、房屋管理2、環(huán)境秩序管理3、清潔衛(wèi)生管理4、綠化管理5、治安管理6、設(shè)備管理7、財務(wù)管理8、檔案管理9、制定及貫徹執(zhí)行各項(xiàng)管理制度及居民公約10、處理居民投訴，調(diào)解居民鄰里關(guān)系11、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法令12、組織開展社區(qū)文化活動13、其他管理和服務(wù)工作（二）屬于經(jīng)營性的工作內(nèi)容1、物業(yè)租賃與經(jīng)營2、業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護(hù)3、業(yè)主家庭設(shè)備的修理4、小區(qū)車輛的保管與經(jīng)營5、為業(yè)主代購、搬運(yùn)大件家具6、代業(yè)主雇請保姆、家庭教師等7、為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費(fèi)等8、其他項(xiàng)目的委托服務(wù)第二章：物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度一、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。本項(xiàng)目可考慮設(shè)置如下管理機(jī)構(gòu)：1、經(jīng)理室：設(shè)經(jīng)理1人，副經(jīng)理若干人。經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)全面工作，副經(jīng)理組織實(shí)施自己分管的工作。2、辦公室：負(fù)責(zé)公司的人事、檔案資料、文秘信訪、接待及行政后勤等工作；3、財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會計、出納、經(jīng)費(fèi)收支、投資管理、經(jīng)費(fèi)運(yùn)作。4、工程管理部：負(fù)責(zé)公司的工程計劃安排、工程合同的簽定、工程預(yù)結(jié)算、工程設(shè)備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。5、保安部：負(fù)責(zé)保安人員的招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、使用及與公安部門的聯(lián)系溝通等。6、房產(chǎn)管理部：負(fù)責(zé)公司或公司委托管理房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍的管理，拆遷周轉(zhuǎn)房的管理，產(chǎn)權(quán)房的管理，維修、收費(fèi)等。7、經(jīng)營部：負(fù)責(zé)公司的商業(yè)經(jīng)營活動，組織多種經(jīng)營和對外合作，進(jìn)行市場管理及有關(guān)租賃業(yè)務(wù)等。8、小區(qū)管理部：根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個小區(qū)管理部，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作9、附屬保障機(jī)構(gòu)：1）清潔公司2）綠化公司3）保安隊(duì)4）工程維修隊(duì)5）生活服務(wù)隊(duì)二、物業(yè)管理公司的管理制度物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個類型：（一）物業(yè)綜合管理規(guī)定1、住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定（1）房屋管理業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。當(dāng)業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，請通知管理處。住宅小區(qū)內(nèi)一切房屋實(shí)行統(tǒng)一管理，業(yè)主必須遵守本規(guī)定中的各項(xiàng)條款和購、租房屋協(xié)議中的各項(xiàng)規(guī)定，保證不改變房屋的結(jié)構(gòu)、外墻立面和使用功能；不占用樓內(nèi)公共部位和室外空地；不在門口、陽臺亂搭亂放；不搭外伸衣架，檐棚、天線；不準(zhǔn)改變室內(nèi)原設(shè)計部位、空間、管道等，如需改動，應(yīng)報所在房屋開發(fā)建設(shè)管理單位批準(zhǔn)。否則，除責(zé)令業(yè)主立即停止施工和恢復(fù)原貌外，并根據(jù)規(guī)定給予一定處罰。業(yè)主進(jìn)室內(nèi)裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書面申請，報送圖紙，繳納裝修管理費(fèi)、余泥清運(yùn)費(fèi)，并辦妥一切報批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時間內(nèi)施工完畢。否則，小區(qū)管理處有權(quán)責(zé)令其停工，由此造成的后果和損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。住戶陽臺、窗安裝防盜網(wǎng)或安裝暴露在樓宇立面之外的空調(diào)、招牌時，必須到小區(qū)管理處辦理報裝手續(xù)，按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式、顏色、位置安裝，同時亦須符合消防規(guī)定。天臺嚴(yán)禁加建任何未經(jīng)許可之建筑物及防盜網(wǎng)。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。業(yè)主裝修時所余下的廢料、余泥、雜物，要運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，由小區(qū)管理處統(tǒng)一運(yùn)走，運(yùn)輸費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內(nèi)，以免堵塞管道。各業(yè)主不得更改或增加任何其他裝置于走廊，保持所有走廊、通道及樓梯暢通。（2）市政公用設(shè)施管理小區(qū)內(nèi)的各類公共設(shè)施，如路燈、消防設(shè)備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等，不隨意損壞，損壞者照價賠償，并承擔(dān)因此而引起的法律責(zé)任。業(yè)主需要在住宅小區(qū)內(nèi)接引和改變各類管線，挖掘道路時，應(yīng)事先與小區(qū)管理處取得聯(lián)系，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方能施工。（3）環(huán)境衛(wèi)生管理業(yè)主要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺地搞好家庭衛(wèi)生和公共衛(wèi)生，垃圾、雜物應(yīng)倒入設(shè)置的垃圾筒內(nèi)，嚴(yán)禁從窗口、陽臺向下拋擲。業(yè)主不準(zhǔn)在室內(nèi)外飼養(yǎng)家禽，以保持室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。業(yè)主不準(zhǔn)在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。各樓宇、樓梯、走廊的公共衛(wèi)生，由小區(qū)管理處提供有償服務(wù)。（4）綠化管理住宅小區(qū)內(nèi)的花草、樹木、涼亭、假山等小品是小區(qū)的美化點(diǎn)綴設(shè)施，人人都有維護(hù)和管理的義務(wù)，任何人不得任意攀摘和損壞，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不損壞花基、花欄，違者將處以賠償?shù)忍幜P。業(yè)主不準(zhǔn)在門口綠化地種植蔬菜及農(nóng)作物，和擅自種植其他花木。業(yè)主不準(zhǔn)在樹木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準(zhǔn)在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準(zhǔn)向花草樹木上潑污水和有害物質(zhì)?；镜谋Ｗo(hù)設(shè)施不準(zhǔn)隨意損壞。對損壞綠化的單位和個人，根據(jù)情節(jié)輕重給予批評教育和賠償?shù)忍幜P。（5）交通管理住宅小區(qū)內(nèi)，除救護(hù)車、消防車、清潔車、工程搶險車和殯葬車等特殊車輛外，其他機(jī)動車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)“交通管理規(guī)定”。大型機(jī)動車輛進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)，只準(zhǔn)在主干道行駛，嚴(yán)禁駛?cè)霔濋g支道。禁止機(jī)動車輛在住宅小區(qū)內(nèi)亂停、亂放，一切車輛應(yīng)停放在住宅區(qū)內(nèi)的停車場內(nèi)，或按小區(qū)管理處指定停放地點(diǎn)保管。對亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場，予以扣留或就地鎖車，而無需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負(fù)責(zé)，拖車費(fèi)、扣留費(fèi)及一切費(fèi)用概由車主或駕駛員負(fù)責(zé)。機(jī)動車輛進(jìn)入住宅區(qū)內(nèi)，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設(shè)施，除照價賠償外，還要根據(jù)情節(jié)輕重繳納罰款。機(jī)動車輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管理處有權(quán)根據(jù)上級規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門依法處理。（6）治安管理業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)亍渡鐣伟补芾項(xiàng)l例》，積極地維護(hù)好住宅小區(qū)內(nèi)的社會秩序和治安。業(yè)主如有外來人員在住宅內(nèi)住宿，必須按規(guī)定到派出所申報。業(yè)主不得利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物，對違法犯罪人員和違法犯罪行為要積極主動舉報。業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣?guī)定，嚴(yán)禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。各住戶不得在門口或公共地方堆放雜物、設(shè)置神位或燃燒香燭。請各住戶協(xié)助管理處維持美好的居住環(huán)境、當(dāng)收看電視、收聽收音機(jī)，裝修或在家中舉行聚會時，請為鄰居著想，勿作不必要的喧嘩，盡量減低音量。（7）市場（攤擋）管理企業(yè)單位和個體工商戶需在住宅小區(qū)內(nèi)擺設(shè)攤擋的，需經(jīng)有關(guān)部門和小區(qū)管理單位共同批準(zhǔn)，并按照指定的地點(diǎn)經(jīng)營，不準(zhǔn)亂擺、亂賣。小區(qū)管理單位或業(yè)委會，有權(quán)制止未經(jīng)批準(zhǔn)的單位和個人在住宅小區(qū)營業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關(guān)部門處理。（8）附則凡違反本管理規(guī)定中的某一項(xiàng)條款或拒交管理費(fèi)等多次不改者，小區(qū)管理處有權(quán)對住宅進(jìn)行停水停電的處罰，或申請有關(guān)部門處理。本管理規(guī)定由本物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)解釋。2、居住公約為了保持小區(qū)完好的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的美觀，使每一個居民都共享安靜、舒適的生活環(huán)境，全體業(yè)主特制定并共同遵守本公約。（1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護(hù)小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。（2）嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃法規(guī)，遵守住宅小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，樹立講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序的道德風(fēng)范。（3）愛護(hù)住宅小區(qū)園林綠化和公共設(shè)施，遵守社會公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。（4）治安防范，人人有責(zé)，搞好住宅小區(qū)治安秩序，遵守有關(guān)法律、規(guī)定，維護(hù)住宅小區(qū)寧靜。嚴(yán)禁住戶私藏槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。（5）鄰里之間要講文明、講禮貌、互讓互諒和睦相處，發(fā)生矛盾協(xié)商解決或通過管理處調(diào)解，或循法律途徑解決。不做損害他人和公共利益的事情。（二）物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理制度，主要是規(guī)范內(nèi)部管理行為、管理程序及落實(shí)崗位職責(zé)，從公司經(jīng)理到各個專業(yè)人員都應(yīng)具有明確的崗位職責(zé)，具體是：1、物業(yè)公司工作職責(zé)物業(yè)公司受聘于開發(fā)商和業(yè)主委員會，承擔(dān)住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、大廈等管理服務(wù)和房產(chǎn)物業(yè)的管理工作。其職責(zé)范圍是：（1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作參與新建樓宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。根據(jù)市政府關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)的要求及小區(qū)管理的需要，參與小區(qū)規(guī)劃及其環(huán)境設(shè)計，從小區(qū)管理的角度，提出小區(qū)市政公建配套等方面的意見和建議。負(fù)責(zé)對樓房交付使用后的管理及維護(hù)。制定小區(qū)、大廈的管理制度，組織各項(xiàng)管理制度的落實(shí)。為住戶提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。完善小區(qū)的配套設(shè)施，定期進(jìn)行檢查、維修。負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化及環(huán)境衛(wèi)生管理。協(xié)助派出所搞好小區(qū)內(nèi)的治安管理，保障人民的生命、財產(chǎn)安全。做好經(jīng)常性的督促檢查評比工作，及時總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)小區(qū)管理工作的發(fā)展。（2）房產(chǎn)管理工作管理移交物業(yè)公司管理的一切房屋，根據(jù)房屋的類別，建立、健全各項(xiàng)管理制度和臺帳。辦理租賃手續(xù)，按照上級房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)核定租價，按月收繳房租。貫徹上級制訂的房管制度，對違反房屋管理規(guī)定和使用功能的現(xiàn)象及時制止和處理。做好房屋管理和修繕工作，對所管轄的房屋及附屬設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性的檢查維修，確保房屋設(shè)施的正常使用。（3）協(xié)助開發(fā)商辦理小區(qū)路名、門牌及住戶的通郵等工作。（4）負(fù)責(zé)公建配套項(xiàng)目的接收和向市、區(qū)、街使用單位的移交工作。（5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)代管的商業(yè)鋪位出租工作，積極開展多種經(jīng)營。2、經(jīng)理職責(zé)經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司的全面工作。主要職責(zé)是：1）領(lǐng)導(dǎo)全體人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針和政策，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開放。遵守國家法律、法規(guī)；執(zhí)行上級指示號令。2）掌握好經(jīng)營決策、生產(chǎn)指揮、人事勞資、財務(wù)管理和計劃管理等各項(xiàng)工作。領(lǐng)導(dǎo)全體人員認(rèn)真履行職責(zé)，落實(shí)崗位責(zé)任制。理順和協(xié)調(diào)好內(nèi)外關(guān)系，減少內(nèi)耗，提高工作效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境三個效益；增強(qiáng)企業(yè)自我完善、自我發(fā)展的能力。努力實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)。3）積極創(chuàng)造條件改善職工的福利生活，幫助解決實(shí)際困難，調(diào)動職工的積極因素。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀(jì)律的職工隊(duì)伍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。4）注重智力投資和人才開發(fā)，組織崗位培訓(xùn)和職員輪流進(jìn)修，鼓勵職員自學(xué)成才，提高人的素質(zhì)，提高職員的管理能力，使企業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。5）及時向上級機(jī)關(guān)請示，報告工作。副經(jīng)理在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下工作，向經(jīng)理負(fù)責(zé)。協(xié)助經(jīng)理履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)，對經(jīng)理交給的分管項(xiàng)目負(fù)完全責(zé)任。經(jīng)理暫時離開崗位時，代理經(jīng)理職務(wù)。3、辦公室工作職責(zé)辦公室是公司綜合管理部門，主要任務(wù)是：參謀、協(xié)調(diào)、把關(guān)、服務(wù)。其職責(zé)是：1）經(jīng)理指示，擬定本公司工作計劃、會議紀(jì)要、工作總結(jié)及其他全局性文件。2）主管公司勞動人事、工資分配、社會保險及企業(yè)管理工作。3）負(fù)責(zé)公司行政、車輛、食堂、固定資產(chǎn)的管理和辦公用品的購買與發(fā)放。4）承辦上級等部門布置的各項(xiàng)工作。5）做好公司文書、檔案資料、印信、經(jīng)濟(jì)合同的管理和歸檔工作，建立和健全公司機(jī)關(guān)日常工作管理制度。6）處理日常秘書工作，包括信件交換、公文收發(fā)、保密等。對公司會議決定的事項(xiàng)負(fù)責(zé)督辦。7）負(fù)責(zé)公司計算機(jī)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)作、維護(hù)、人員培訓(xùn)，承擔(dān)信息收集等工作。8）負(fù)責(zé)公司電氣設(shè)備（如復(fù)印機(jī)）的操作、管理，把好文件質(zhì)量關(guān)。9）開展調(diào)查研究，當(dāng)好參謀，做好通訊報道工作，做好上傳下達(dá)，溝通協(xié)調(diào)各部門之間的工作。10）負(fù)責(zé)上級機(jī)關(guān)及外來人員來訪的接待工作。11）完成經(jīng)理交辦的其他工作。4、辦公室各崗位工作職責(zé)1）主任職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全室人員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級的指示。負(fù)責(zé)做好公司的文秘工作，重要的文稿要親自動手草擬，對外發(fā)文要把質(zhì)量關(guān)。負(fù)責(zé)溝通公司與上級機(jī)關(guān)、公司內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系，發(fā)揮協(xié)調(diào)職能。管理好公司的行政事務(wù)，保障日常工作和生活的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)公司的印信管理，嚴(yán)格掌握印信的使用范圍和權(quán)限。負(fù)責(zé)勞動人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)和臨時性工作。2）勞資管理員職責(zé)負(fù)責(zé)公司員工的招聘考核，辦理簽訂勞動合同手續(xù)。熟悉公司及下屬各部門的用工情況，辦理調(diào)動、辭職、退休人員的有關(guān)手續(xù)。每年與財會部門一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報表的統(tǒng)計工作。每季的工資和用工統(tǒng)計工作。做好公司職員的考勤，準(zhǔn)確編制工資發(fā)放表。根據(jù)公司的決定，及時辦理有關(guān)的獎勵、補(bǔ)貼和福利待遇的報請工作。按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險及退休金返還等工作，每年及時準(zhǔn)確地統(tǒng)計好數(shù)據(jù)，提供給保險部門調(diào)整繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管理公司職員的人事檔案，辦理干部任免手續(xù)。3）總務(wù)管理員職責(zé)負(fù)責(zé)實(shí)施公司的各項(xiàng)管理制度。做好行政總務(wù)和后勤保障及接待工作。會同財務(wù)部門做好職員的各項(xiàng)福利工作。做好車輛、食堂的管理，購買和發(fā)放辦公用品及固定資產(chǎn)的管理工作。做好安全保衛(wèi)工作，定期組織司機(jī)安全學(xué)習(xí)和對行車登記進(jìn)行檢查評比。4）秘書職責(zé)負(fù)責(zé)草擬公司文件，處理公司對外及各方往來的文件。處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報道工作。保管公司的文件、合同，建立和保管各類檔案。做好上級主管機(jī)關(guān)布置的工作。5）計算機(jī)管理員職責(zé)組織實(shí)施公司計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃，配置、升級；負(fù)責(zé)公司計算機(jī)及配套設(shè)施的造型、維護(hù)、送修；組織公司員工的計算機(jī)使用培訓(xùn)；完善與維護(hù)公司內(nèi)部的應(yīng)用管理程序；做好信息收集工作；隨時掌握計算機(jī)發(fā)展趨勢，促進(jìn)公司信息化進(jìn)程；兼顧公司內(nèi)其他弱電設(shè)備的維護(hù)。6）打字員職責(zé)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，能熟練掌握操作技能，嚴(yán)守操作規(guī)程和崗位職責(zé)。定期對機(jī)器進(jìn)行維修保養(yǎng)，保障機(jī)器的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和延長機(jī)器的壽命。嚴(yán)格遵守保密規(guī)定，不得擅自把資料泄漏給他人。5、經(jīng)營部工作職責(zé)經(jīng)營部是公司開展多種經(jīng)營的職能管理部門，其主要職責(zé)是：1）執(zhí)行國家和上級的經(jīng)營管理政策、規(guī)定，按章辦事、合法經(jīng)營。2）負(fù)責(zé)提出多種經(jīng)營計劃，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、組建經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和為項(xiàng)目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。3）對多種經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)施綜合管理，掌握企業(yè)的日常經(jīng)營管理狀況，定期提出評價意見和改善經(jīng)營的建議，并檢查、落實(shí)公司與其簽定的合同。4）抓好出租鋪位、場地和臨時建筑物的租賃管理，及時完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費(fèi)用的收取工作。5）根據(jù)工程開發(fā)建設(shè)的需要，做好臨時出租鋪位、場地和其他建筑物的清除，清理工作，按時將土地交開發(fā)商使用。6）做好多種經(jīng)營的統(tǒng)計及有關(guān)資料的整理、歸檔工作。6、經(jīng)營部各崗位工作職責(zé)1）部長職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行上級的指令。堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開放，把經(jīng)營搞活。領(lǐng)導(dǎo)所屬人員履行職責(zé)，鉆研業(yè)務(wù)，提高工作能力，完成經(jīng)營任務(wù)。督促所有人員嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行經(jīng)營管理制度。關(guān)心愛護(hù)所屬人員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際問題，調(diào)動積極因素，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。主動及時地向公司經(jīng)理請示匯報工作。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要及時提出新的多種經(jīng)營計劃及可行性研究。積極主動地與工商和稅務(wù)等部門溝通聯(lián)系，依法經(jīng)營，依法納稅，溝通各種經(jīng)營渠道。完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。離開崗位時指定代理人。2）多種經(jīng)營管理員職責(zé)負(fù)責(zé)編擬多種經(jīng)營計劃，組建管理機(jī)構(gòu)并為其辦理工商登記和領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。收集、掌握項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營管理資料，建立多種經(jīng)營項(xiàng)目檔案。定期對項(xiàng)目企業(yè)評價，并提出改善經(jīng)營的建議。檢查、落實(shí)公司與企業(yè)簽定的合同。3）行政管理員職責(zé)負(fù)責(zé)出租鋪位、場地和臨時建筑物的租賃管理，及時完成與租賃方的簽約、續(xù)約及租金和各種費(fèi)用的收繳工作，不定期對出租鋪位用水用電情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)偷用水電時要及時處理。負(fù)責(zé)需要拆除的臨時鋪位等建筑物的停租事宜，并組織拆除工作。對公司所轄的市場和停車場實(shí)施管理。負(fù)責(zé)對本部門的文件和印信的管理。完成部長交給的其他任務(wù)。4）市場收費(fèi)員職責(zé)按時完成市場各種費(fèi)用的收繳工作，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無差錯，每日將收取的款項(xiàng)及時入庫。協(xié)助完成市場的租賃簽約、續(xù)約和臨時市場攤位的拆除工作。在部長的領(lǐng)導(dǎo)下積極參與市場日常的管理。7、財會部工作職責(zé)財會部是公司實(shí)施財會管理的職能部門，負(fù)責(zé)管理公司資金，審核各項(xiàng)開支，進(jìn)行成本核算，協(xié)助公司經(jīng)理組織安排、合理使用各種經(jīng)費(fèi)，保證公司各種資金正常流通，以提高經(jīng)濟(jì)效益。其主要職責(zé)是：1）遵守財經(jīng)紀(jì)律、建立和健全各項(xiàng)財務(wù)管理制度。2）抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，對長期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。3）參與策劃各種重要營銷策略，并對重要的經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評議和審定。4）按合同的要求，做好工程費(fèi)的撥付、結(jié)算工作。5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費(fèi)用。負(fù)責(zé)發(fā)放職工工資、獎金。6）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用、回收工作。7）編制記帳憑證，及時記帳，及時編報各種報表，妥善管理會計帳冊檔案。8）擬定各項(xiàng)財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告，當(dāng)好參謀。8、財會部各崗位工作職責(zé)1）部長職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部職員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國家法律法規(guī)。嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律，建立和健全財務(wù)管理制度。組織職員認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，不斷地提高業(yè)務(wù)水平。參與策劃重要的經(jīng)營策略，并對重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評議。擬定重要的經(jīng)營計劃，及時向經(jīng)理提供財務(wù)分析報告。關(guān)心愛護(hù)職員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際困難。2）會計師職責(zé)負(fù)責(zé)成本核算工作，及時向部長、經(jīng)理報告企業(yè)經(jīng)營實(shí)情。參與策劃重要的經(jīng)營決策，提供核算資料，分析投資項(xiàng)目的可行性。負(fù)責(zé)總帳工作，及時編制各種會計報表，按時上報。嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，按規(guī)定核報各種費(fèi)用。做好收付憑證的審核、工程結(jié)算工作。3）會計職責(zé)編制各種記帳憑證，及時記帳。抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作。月末后五天內(nèi)做好分類帳余額結(jié)帳工作，并與總帳對帳。負(fù)責(zé)繳納各種稅金及有關(guān)資料的報送工作，按發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定，做好發(fā)票的保管及發(fā)出工作。按有關(guān)規(guī)定，做好財務(wù)檔案的保管和銷毀工作。4）出納員職責(zé)出納員必須在部長的領(lǐng)導(dǎo)下，在會計的指導(dǎo)下進(jìn)行工作。遵守財經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度及支票使用辦法。做好現(xiàn)金收付工作，必須做到無差錯，保證日清月結(jié)。做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結(jié)帳工作，做到月末后五天內(nèi)結(jié)出余額并與總帳對帳，及時作出銀行存款調(diào)節(jié)表。5）對會計人員的要求。會計機(jī)構(gòu)、會計人員必須遵守國家法律、法規(guī)、財經(jīng)紀(jì)律和上級財政部門的規(guī)章制度，嚴(yán)格按照“中華人民共和國會計法”和“國營企業(yè)成本管理?xiàng)l例”等章程，辦理會計業(yè)務(wù)，進(jìn)行會計核算、實(shí)行會計監(jiān)督。會計人員不得兼管收入、費(fèi)用、債權(quán)、債務(wù)帳簿登記工作，以及稽核工作。會計人員必須堅(jiān)持原則，秉公辦事，即要做好財務(wù)會計工作，又要做好財務(wù)監(jiān)督工作。會計人員要加強(qiáng)政治學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高會計人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。會計人員應(yīng)保持相對的穩(wěn)定，如調(diào)動工作或因故離職時要辦好交接手續(xù)，并將情況交待清楚，不得中斷會計工作。9、房產(chǎn)管理部各崗位工作職責(zé)1）部長職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部人員執(zhí)行黨的路線、方針、政策、遵守國家法律、法令，貫徹執(zhí)行上級的指示號令。全面掌握本公司的產(chǎn)權(quán)房屋及租賃房屋。組織職員進(jìn)行房屋管理、收費(fèi)、維修及資料整理等工作。檢查、審核房屋維修工程項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算工作。檢查、督促財務(wù)人員做好租金的收取及上繳工作。做好職員的思想政治工作，提高職員的素質(zhì)及工作能力。關(guān)心和愛護(hù)職員，改善物質(zhì)文化生活，幫助解決實(shí)際困難。負(fù)責(zé)組織考評工作。協(xié)調(diào)好與其它部門的關(guān)系，保證工作的順利開展。2）產(chǎn)籍員職責(zé)負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)的登記、造卡、造冊和統(tǒng)計工作。負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)租賃、發(fā)證及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出、變更的有關(guān)手續(xù)。負(fù)責(zé)辦理住宅和非住宅租金的計算、審核和協(xié)助鋪面租金的驗(yàn)證工作。負(fù)責(zé)帳冊、卡片、合約的分類、整理、歸檔、保管。負(fù)責(zé)向房管部門交換或購買有關(guān)房產(chǎn)管理的文件、法規(guī)和資料等。3）維修員職責(zé)負(fù)責(zé)房屋的維修服務(wù)工作。接到維修委托書要及時到現(xiàn)場察看、處理。負(fù)責(zé)工程預(yù)決算的編制工作。維修計劃批準(zhǔn)后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個過程和工程的驗(yàn)收，把好質(zhì)量關(guān)。參與糾察住戶違章工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑，并組織人員拆除。參與房屋的安全、防火、防臺風(fēng)、防雨的檢查工作。4）房管員職責(zé)全面掌握所管轄區(qū)內(nèi)的房屋情況。負(fù)責(zé)本管理區(qū)內(nèi)租賃房屋的收租及摧租工作。與維修人員配合，及時地制止亂搭亂建。密切與街道聯(lián)系，加強(qiáng)對管理區(qū)內(nèi)房屋、道路、綠化及其他設(shè)施的管理。加強(qiáng)房屋質(zhì)量、安全防火、防臺風(fēng)和暴雨的檢查，做好防御工作。協(xié)助搞好房屋的維修工作。5）收費(fèi)員職責(zé)全面掌握房屋收租情況，每月按規(guī)定日期發(fā)出收租通知。租金及時匯交公司財務(wù)部。負(fù)責(zé)開票、收款、記帳上報。負(fù)責(zé)本部的內(nèi)務(wù)工作。10、管理部工作職責(zé)1）制定小區(qū)的管理制度，組織落實(shí)各項(xiàng)管理任務(wù)。2）為住戶提供安全、舒適、方便、配套齊全的居住環(huán)境及系列綜合服務(wù)；建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。3）負(fù)責(zé)竣工工程的驗(yàn)收，交接工作；為住房辦理房屋交接和入住手續(xù)。4）負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化管理。5）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。6）協(xié)助派出所搞好小區(qū)的治安管理，保護(hù)人民的生命、財產(chǎn)安全，維護(hù)小區(qū)的安寧。7）負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施、房屋的管理，制止違章建筑。對住戶的房屋、水電負(fù)責(zé)保修和有償維修。8）處理好與城建、公安、地方政府、水電管理部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)解決好小區(qū)管理上的矛盾和問題。9）領(lǐng)導(dǎo)和組織評比各管理處的工作，不斷提高各管理處的管理能力和綜合服務(wù)水平。10）協(xié)助做好來訪、參觀、考察人員的接待工作。11）完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。11、管理部部長職責(zé)1）帶領(lǐng)本部全體員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行政策、法令，尤其是城市各項(xiàng)管理法規(guī)。2）組織有關(guān)人員，根據(jù)所管住宅、大廈、商業(yè)樓宇等特點(diǎn)，制定適合實(shí)際的有關(guān)管理服務(wù)規(guī)定和實(shí)施辦法。3）組織好新接收物業(yè)的竣工驗(yàn)收，登記造冊和檔案資料的整理儲存工作，并辦理好業(yè)主的入住手續(xù)，同業(yè)主的交接工作。4）帶領(lǐng)全體職工認(rèn)真履行自己的職責(zé)，按照《住戶手冊》、入住合約、文明公約等，完成上級（業(yè)主）和公司所賦予的各項(xiàng)管理服務(wù)任務(wù)。5）定期組織各管理處主任會議，傳達(dá)布置、講評工作，以及總結(jié)交流管理服務(wù)等方面的經(jīng)驗(yàn)。6）作好本部范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)協(xié)商工作，及時調(diào)整人力、物力完成突擊性的緊急任務(wù)。7）及時溝通與所在街道辦事處、派出所、居委會等聯(lián)系，在工作上互相支持、互相配合，完成上級政府交給的任務(wù)和管理范圍內(nèi)的治安等工作。8）組織好住宅小區(qū)的文體活動，開好居民聯(lián)歡會、座談會和業(yè)主聯(lián)合會，廣泛聽取居民意見，及時研究改進(jìn)措施，為居民提供更多的服務(wù)。9）組織好本部人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。12、工程主管職責(zé)1）工程主管在本部和公司工程部的雙重領(lǐng)導(dǎo)下工作，及時溝通上下之間的關(guān)系，處理解決好管理部各管理處的工程維修保養(yǎng)工作。2）負(fù)責(zé)制定本部所屬工程維修、保養(yǎng)計劃，安排工程施工，并實(shí)施檢查監(jiān)督和竣工后的驗(yàn)收工作。3）抓好所屬設(shè)備技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)工作，組織檢查考核他們的工作質(zhì)量和操作熟練程度，及時總結(jié)交流技術(shù)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提高專業(yè)能力。4）建立工程統(tǒng)計、登記制度，整理好日常工程檔案資料。5）經(jīng)常聽取設(shè)備技術(shù)人員對工程設(shè)備的使用、維修意見，及時向部長反映情況。13、物業(yè)主管職責(zé)1）協(xié)助部長作好本部的管理服務(wù)工作，制定各保障專業(yè)規(guī)章制度及日常操作的工作規(guī)程。2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正處理。并對他們的工作情況進(jìn)行登記、考核和講評。3）負(fù)責(zé)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系溝通，聽取他們對管理服務(wù)工作的意見，及時解決他們所需要的服務(wù)和其他問題。4）作好社區(qū)的文體活動，活躍小區(qū)居民的文化生活。5）負(fù)責(zé)檢查各管理處對管理制度、服務(wù)項(xiàng)目的推行落實(shí)情況，督促他們作好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作效率。責(zé)與所在街道辦事處、居委會聯(lián)系，及時接收上級的指示與意圖，作好政府布置的各項(xiàng)工作，搞好協(xié)調(diào)等工作，共同完成小區(qū)的管理服務(wù)任務(wù)。14、資料員工作職責(zé)1）負(fù)責(zé)本部的內(nèi)勤工作，協(xié)助有關(guān)人員完成上下溝通及聯(lián)絡(luò)工作，及時將有關(guān)的業(yè)務(wù)工作和上級布置的各項(xiàng)任務(wù)，告及本部的經(jīng)辦人員。2）負(fù)責(zé)本部的文秘資料的登記、整理、保管和電腦的入網(wǎng)工作。3）負(fù)責(zé)本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，建立健全管理制度。4）協(xié)助部長和有關(guān)人員搞好接待工作。5）負(fù)責(zé)本部人員辦公用品的購買和發(fā)放工作。15、各管理處工作職責(zé)為方便住戶，管理部視情況可下設(shè)若干個管理處，劃片設(shè)計對住戶實(shí)施管理服務(wù)。其主要職責(zé)是：1）按公司制定的《住宅小區(qū)業(yè)主、住戶手冊》規(guī)定和要求，對住戶實(shí)行綜合管理服務(wù)工作，并重點(diǎn)做好下列六項(xiàng)：利用各種形式，對住戶進(jìn)行城市規(guī)劃法和小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和居住公約。督促住戶按時繳納管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他費(fèi)用。監(jiān)督住戶執(zhí)行政府制定的《新建住宅小區(qū)管理暫行辦法》和公司制定的《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》制止住戶的違章行為。按《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》，逐漸組織落實(shí)各項(xiàng)管理工作。負(fù)責(zé)住戶和物業(yè)資料、檔案的收集、完善和管理工作。2）參與管轄區(qū)域內(nèi)新建房屋的驗(yàn)收和交接工作。3）搞好小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、服務(wù)等各項(xiàng)管理工作。4）配合派出所搞好住宅小區(qū)的治安管理工作。5）每年進(jìn)行一次住戶居住情況調(diào)查工作。6）做好房屋、水電維修的報送處理工作。7）搞好住宅小區(qū)創(chuàng)建精神文明活動的各項(xiàng)落實(shí)工作。8）聽取并反映住戶反映的一切與公司有關(guān)的問題。9）完成業(yè)主委員會決定的各項(xiàng)工作，做好各項(xiàng)溝通協(xié)調(diào)工作。16、管理處主任職責(zé)1）領(lǐng)導(dǎo)本管理處全體人員貫徹黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級的指示、指令。2）領(lǐng)導(dǎo)全處認(rèn)真履行職責(zé)，貫徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)定和小區(qū)管理制度，搞好所擔(dān)負(fù)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。3）做好所屬人員思想政治工作，注重培訓(xùn)專業(yè)知識，提高工作能力，關(guān)心其生活，幫助解決實(shí)際困難，，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。4）嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)制度，厲行節(jié)約。堅(jiān)持收費(fèi)原則，完成收費(fèi)任務(wù)。5）認(rèn)真做好住戶和物業(yè)的檔案資料收集工作，完善并管理好各種檔案資料。6）利用各種形式，對住戶進(jìn)行小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和《居住公約》，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。7）積極配合派出所抓好治安管理，與保安隊(duì)共同做好駐本管理處保安員的思想政治工作，調(diào)動其積極因素，完成保安任務(wù)。8）及時地向管理部領(lǐng)導(dǎo)請示報告工作。17、工程助理職責(zé)1）建立小區(qū)公共設(shè)施、公用系統(tǒng)的維護(hù)和檢修制度，并監(jiān)督落實(shí)。2）安排技術(shù)員進(jìn)行每日之工程例檢，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。3）處理由管理處提交的工程問題，并及時反饋處理結(jié)果。4）根據(jù)小區(qū)實(shí)施情況，適時提出維修（整改）方案，提交公司參考。5）根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量情況，及時與發(fā)展商聯(lián)系維修事宜。6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。7）針對發(fā)展商配給業(yè)主的系統(tǒng)和設(shè)備，建立日常服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8）巡查、了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件須到場處理。9）協(xié)助制定預(yù)算，呈公司審議，按時呈交報告，反映管理情況。10）出席各類會議，并于會后兩天內(nèi)提交會議記錄。18、物業(yè)助理職責(zé)1）協(xié)助管理處主任做好管理工作，督導(dǎo)各員工執(zhí)行本崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平。2）每日巡視檢查環(huán)衛(wèi)和綠化工作情況，督促環(huán)衛(wèi)和綠化工人按要求完成任務(wù)。3）解決業(yè)主的投訴及問題（分析、說服、處理）。4）協(xié)助招聘員工，注意員工紀(jì)律操守及工作表現(xiàn)，以作年終考評。5）協(xié)助培訓(xùn)員工，發(fā)掘有潛力或特殊技能的員工。6）監(jiān)督各合作商履行合約細(xì)則及服務(wù)水平。7）負(fù)責(zé)糾察住戶違章行為。8）定期巡查，了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件，須到場處理。9）協(xié)助制訂預(yù)算，呈公司審議，按時承交報告，反映管理狀況。10）出席各類會議，并與會后兩天內(nèi)提交會議記錄。11）組織開展社區(qū)文化活動，與住戶經(jīng)常溝通，共建文明。12）運(yùn)用合理的想象力。預(yù)計各樣可能發(fā)生的事故。13）負(fù)責(zé)綠化、泳池、運(yùn)動場、健身房等的行政工作。14）負(fù)責(zé)住戶服務(wù)及其他有關(guān)工作，定期整理物業(yè)管理報告材料、存檔并向管理處主任匯報及發(fā)送給公司經(jīng)理。19、行政助理職責(zé)1）對日常往來的公文、信函、傳真等進(jìn)行整理、登記后傳遞到各崗位人員，對屬于本職責(zé)的文件，應(yīng)自行處理或提出初步處理意見。2）協(xié)助各崗位建立檔案資料（如驗(yàn)收、維修、裝修、保養(yǎng)、住戶檔案等），建立有效的檢查制度。3）接受住戶的來訪、投訴，并做好登記，及時回訪。4）根據(jù)管理主任意圖，起草、打印并送發(fā)與公司業(yè)務(wù)往來有關(guān)的信函、文件傳真、告示等并做好歸檔。5）作好會議的準(zhǔn)備工作，起草、發(fā)出會議通知，必要時制定會議程序表，安排活動，業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，參加會議并作好會議紀(jì)要，分送有關(guān)人員。購日常所需的辦公用品，并做好領(lǐng)取登記。責(zé)計算機(jī)使用、維修和保養(yǎng)。好辦公室的清潔、保衛(wèi)工作。20、房屋管理員職責(zé)1）負(fù)責(zé)受理住戶的房屋、水、電維修和裝修工作，本處不能完成的，應(yīng)及時將委托書呈管理部主管該項(xiàng)維修工作的人員。2）參與小區(qū)內(nèi)新竣工住宅和公建配套設(shè)施的驗(yàn)收工作，并負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施的管理。3）負(fù)責(zé)住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有關(guān)資料及維修記錄。4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項(xiàng)的有償服務(wù)和特約服務(wù)。21、收費(fèi)員職責(zé)1）負(fù)責(zé)收取各類費(fèi)用，按規(guī)定認(rèn)真填寫發(fā)票或收據(jù)，并將每日收取的現(xiàn)金按財會部規(guī)定的時間上交。2）遵守財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。3）按規(guī)定的記帳憑證及時記帳，主動搜集積累財務(wù)檔案資料，并及時提供給財務(wù)部歸檔。4）與財務(wù)部收費(fèi)員協(xié)調(diào)好工作，現(xiàn)金帳目要日清月結(jié)。5）向住戶收取管理費(fèi)的同時要積極宣傳“取之于民，用之于民”收費(fèi)宗旨，協(xié)助房管員收集住戶檔案資料。22、水電工職責(zé)1）接收住戶的水電維修委托要及時維修；自己不能完成的維修要立即報告管理部水電管理員。2）負(fù)責(zé)本管理處供水、電設(shè)施維修。3）接受管理部水電管理員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進(jìn)行水電管理。23、工程部職責(zé)根據(jù)公司下達(dá)的工程任務(wù)，編制施工計劃，作出工程預(yù)算，組織和監(jiān)理維修等，其職責(zé)是：1）根據(jù)公司下達(dá)的工程任務(wù)，編制施工計劃，作出工程預(yù)算，組織和監(jiān)理施工，驗(yàn)收和結(jié)算竣工工程。2）定期檢查各小區(qū)水電設(shè)施的保養(yǎng)和安全運(yùn)行情況，對各項(xiàng)技術(shù)狀況作出評定，提出維修、保養(yǎng)或更換意見。3）為各小區(qū)的各種配套設(shè)備提供技術(shù)資料和維修、保養(yǎng)技術(shù)服務(wù)。4）負(fù)責(zé)各小區(qū)樓宇防盜系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、更換和維修、保養(yǎng)工作。5）經(jīng)常與供水、供電和各種設(shè)備的維修、保養(yǎng)部門聯(lián)系，協(xié)調(diào)有關(guān)事宜。6）參與新建房屋的驗(yàn)收和移交工作。7）協(xié)助開發(fā)商向有關(guān)部門申請新建小區(qū)、房屋的路名和門牌。8）收集、整理各小區(qū)的房屋配套設(shè)施、市政建設(shè)、水電等各種資料建立檔案。24、工程部部長職責(zé)1）領(lǐng)導(dǎo)本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法令。2）遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。組織本部人員完成各項(xiàng)任務(wù)。3）嚴(yán)格執(zhí)行工程計劃，選擇施工隊(duì)伍，抓好工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量。按照工程預(yù)算定額，控制工程費(fèi)用。4）監(jiān)督各種配套設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。5）組織本部人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識。盡快熟悉各種設(shè)施中新產(chǎn)品、新設(shè)備的技術(shù)性能，掌握維修技術(shù)，不斷提高各種專業(yè)人員的技術(shù)水平。好本部人員的思想工作，關(guān)心下屬職員的生活，為職工排憂解難，增強(qiáng)本部人員的凝聚力。時向公司領(lǐng)導(dǎo)請示匯報工作。25、高、低壓電主管職責(zé)1）負(fù)責(zé)高、低壓電房、電氣設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。2）定期巡視各小區(qū)高、低壓電房的運(yùn)行情況，記錄運(yùn)行中存在的問題，采取有效措施，保障安全運(yùn)行。3）檢查各小區(qū)電工的工作記錄，對各電工實(shí)施技術(shù)指導(dǎo)。4）負(fù)責(zé)與供電部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。26、電梯主管職責(zé)1）定期巡視各小區(qū)電梯的運(yùn)行情況，查閱電梯運(yùn)行記錄，對各電梯的運(yùn)行及維護(hù)、保養(yǎng)情況作出書面評定，提出整改意見。2）協(xié)助各小區(qū)電梯管理員解決電梯運(yùn)行中的各種問題。3）負(fù)責(zé)與新建樓宇和維修部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。27、柴油發(fā)電機(jī)主管職責(zé)1）定期巡視各小區(qū)柴油機(jī)的保養(yǎng)情況，查閱運(yùn)行和維護(hù)記錄，作出書面評定，提出整改措施。2）指導(dǎo)小區(qū)柴油管理員的維修、保養(yǎng)工作。3）負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的維修。28、水電設(shè)備主管職責(zé)1）定期巡視各小區(qū)水電設(shè)備房的運(yùn)行、保養(yǎng)情況，查閱運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，作出書面評定，提出整改措施。2）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)水電管理員對水電電氣設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修。3）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)泵房管理員處理技術(shù)難題。4）負(fù)責(zé)與供水部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。29、預(yù)、結(jié)算員職責(zé)1）負(fù)責(zé)辦理工程的立項(xiàng)手續(xù)。2）按照“工程定額”，審核工程預(yù)、結(jié)算款項(xiàng)，編制預(yù)、結(jié)算表，把好預(yù)、結(jié)算關(guān)。3）按施工合同，向施工單位支付工程款。4）收集整理各項(xiàng)工程資料，歸檔保存。30、土建工程主管職責(zé)1）負(fù)責(zé)施工計劃編制前的施工現(xiàn)場勘察，全面掌握施工項(xiàng)目的地下設(shè)施、場地情況及相關(guān)的供水、供電、排污情況。2）參與施工計劃的編制工作。3）嚴(yán)格執(zhí)行施工計劃，部署施工現(xiàn)場，實(shí)施現(xiàn)場施工監(jiān)督，掌握施工進(jìn)度和隱蔽工程施工情況，把好工程質(zhì)量關(guān)。4）參與施工工程的竣工驗(yàn)收，對工程質(zhì)量作出鑒定。5）搜集、整理施工工程資料，并將資料交預(yù)結(jié)算管理員歸檔保存。31、保安部職責(zé)1）堅(jiān)決執(zhí)行黨的路線方針政策及國家政策法律、法規(guī)中有關(guān)企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公司制定的保安工作制度。2）制定本公司治安防范措施，指導(dǎo)落實(shí)安全防范工作。3）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。4）協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處在本公司發(fā)生的各類案件及治安災(zāi)害事故。5）處理發(fā)生在本公司所轄小區(qū)有關(guān)危害治安不夠治安管理處罰的行為。6）組織保安員進(jìn)行法紀(jì)教育，職業(yè)道德和消防知識的培訓(xùn)。7）完成公司賦予保安部的各項(xiàng)任務(wù)。32、保安部部長職責(zé)1）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行黨的路線、方針政策及國家的法律、法規(guī)中有關(guān)企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公司制定的保安工作制度。2）負(fù)責(zé)保安人員的招聘、培訓(xùn)及使用的管理工作。3）制定治安防范措施，指導(dǎo)落實(shí)本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。4）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄區(qū)域內(nèi)的治安情況，提出改進(jìn)保安工作的建議。5）協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處在本公司轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件及治安災(zāi)害事故。6）指導(dǎo)各保安隊(duì)長做好保安隊(duì)員的思想工作。7）協(xié)調(diào)各保安隊(duì)、班的工作關(guān)系。8）完成公司賦予保安部的各項(xiàng)任務(wù)。9）組織保安隊(duì)員進(jìn)行政治思想、法制、政策、職業(yè)道德、禮節(jié)禮貌等教育。10）組織保安隊(duì)員進(jìn)行消防知識的學(xué)習(xí)和演習(xí)。33、保安隊(duì)長職責(zé)1）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公司的指示，帶領(lǐng)全隊(duì)人員完成公司規(guī)定的保安任務(wù)。2）加強(qiáng)保安業(yè)務(wù)理論，法律研究，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。3）加強(qiáng)全隊(duì)人員的精神文明建設(shè)，提高全隊(duì)人員的政治素質(zhì)，樹立良好的職業(yè)道德。4）了解和掌握全隊(duì)人員的情況，根據(jù)公司的指示和意圖，適時提出保安工作的建議，經(jīng)公司認(rèn)可后，領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)貫徹執(zhí)行。5）領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)進(jìn)行保安工作技能訓(xùn)練，制定和下達(dá)全隊(duì)和各班的訓(xùn)練計劃和訓(xùn)練任務(wù)，經(jīng)常督促檢查訓(xùn)練進(jìn)度，不斷提高全隊(duì)人員的業(yè)務(wù)技能。6）經(jīng)常開展法紀(jì)教育，教育全體隊(duì)員做到懂法、知法、守法、做到文明執(zhí)勤。7）領(lǐng)導(dǎo)全體隊(duì)員積極參加政治學(xué)習(xí)，不斷提高政治覺悟，認(rèn)真做好隊(duì)員的思想政治工作，調(diào)動積極因素。8）關(guān)心和愛護(hù)隊(duì)員，及時向保安部和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，幫助和解決隊(duì)員的實(shí)際問題。9）主動及時地向領(lǐng)導(dǎo)請示，報告工作，對全班隊(duì)員及全班工作負(fù)責(zé)。10）組織全體隊(duì)員完成公司賦予的其他任務(wù)，積極參加公司組織的各種社會活動。34、保安班長職責(zé)班長在隊(duì)長和管理處負(fù)責(zé)人的雙重領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對全班隊(duì)員及全班工作負(fù)責(zé)。1）堅(jiān)決執(zhí)行公司、保安部的指示和規(guī)章制度，帶領(lǐng)全班完成規(guī)定保安任務(wù)。確保本執(zhí)勤點(diǎn)所管理的區(qū)域安全無案件。2）帶領(lǐng)全班認(rèn)真學(xué)習(xí)政治、法規(guī)和保安專業(yè)知識，積極開展保安業(yè)務(wù)技能訓(xùn)練，提高全班人員的政治水平和專業(yè)素質(zhì)。3）帶領(lǐng)全班遵紀(jì)守法，嚴(yán)格執(zhí)行公司和管理處的規(guī)章制度，養(yǎng)成嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的作風(fēng)。4）掌握全班人員的思想情況，及時做好思想工作，搞好全班團(tuán)結(jié)，保證各項(xiàng)任務(wù)的完成。5）教育全班人員愛護(hù)裝備器材，熟練掌握裝備器材的性能，嚴(yán)格遵守使用規(guī)定。6）堅(jiān)決完成上級賦予的保安及其他任務(wù)。35、保安員職責(zé)保護(hù)國家財產(chǎn)，保護(hù)住戶和人民群眾的生命和財產(chǎn)安全，是物業(yè)公司保安隊(duì)全體人員的神圣職責(zé)。1）服從命令，聽指揮，勇敢頑強(qiáng)，不怕犧牲，嚴(yán)守紀(jì)律，堅(jiān)決完成保安任務(wù)。2）遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行公司的規(guī)章制度。3）認(rèn)真學(xué)習(xí)保安知識，積極參加保安技能訓(xùn)練，熟悉裝備器材性能，不斷提高業(yè)務(wù)技能。4）文明執(zhí)勤，助人為樂，尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從管理，團(tuán)結(jié)同志，愛護(hù)集體，愛護(hù)裝備器材和公物。36、保安員紀(jì)律紀(jì)律是履行合同和完成保安任務(wù)的保證，為此，制定《保安人員紀(jì)律》，保安人員必須嚴(yán)格執(zhí)行。1）堅(jiān)決執(zhí)行黨的路線、方針、政策，嚴(yán)格遵守國家的法律、法令。2）堅(jiān)決執(zhí)行上級的命令、指示，遵守規(guī)章制度，一切行動聽指揮。3）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財產(chǎn)，以及其他不良行為。4）嚴(yán)禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。5）文明執(zhí)勤，嚴(yán)格執(zhí)行“執(zhí)勤九不準(zhǔn)規(guī)定”：不準(zhǔn)罵人、訓(xùn)人和講粗話。不準(zhǔn)體罰或變相打人。不準(zhǔn)任意使用裝備器材，確實(shí)判明是壞人作案、威脅自己生命時，必須動用裝備器材的，要對此負(fù)法律責(zé)任。執(zhí)勤時不準(zhǔn)吸煙、看報紙、書刊、聽收音機(jī)。不準(zhǔn)嬉笑、打鬧和搭肩挽背。不準(zhǔn)調(diào)戲婦女和逗弄小孩。不準(zhǔn)取笑和戲弄行人。不準(zhǔn)儀容和服裝不整。不準(zhǔn)愛人、未婚妻、女朋友來班留宿。嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財產(chǎn)，以及其他不良行為。嚴(yán)禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。三、主要物業(yè)管理制度列示：1、員工手冊2、崗位職責(zé)及工作流程3、財務(wù)制度4、采購及招標(biāo)程序5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)6、業(yè)主委員會章程7、各配套功能管理規(guī)定8、文件管理制度9、辦公設(shè)備使用制度10、值班管理制度11、消防責(zé)任制12、消防管理規(guī)定13、對外服務(wù)工作管理規(guī)定14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書15、停車場管理規(guī)定16、非機(jī)動車輛管理規(guī)定17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書19、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定四、主要物業(yè)管理操作規(guī)程列示：樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程租賃管理工作規(guī)程五、主要物業(yè)管理成本費(fèi)用列示：管理員工支出薪金及福利招聘和培訓(xùn)膳食及住宿維護(hù)及保養(yǎng)照明及通風(fēng)系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備動力設(shè)備保安及消防設(shè)備給排水設(shè)備公共設(shè)備設(shè)施園藝綠化工具及器材冷暖系統(tǒng)雜項(xiàng)維修公共費(fèi)用公共電費(fèi)公共水費(fèi)排污費(fèi)垃圾費(fèi)滅蟲行政費(fèi)用辦公室支出（包括文儀器材及其他低值易耗品）公關(guān)支出電話費(fèi)差旅費(fèi)保險費(fèi)（包括財產(chǎn)及公共責(zé)任險）其他節(jié)日燈飾審計費(fèi)用雜項(xiàng)支出管理者酬金營業(yè)稅9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金原則上物業(yè)的運(yùn)營為自負(fù)盈虧，上述所有費(fèi)用均由管理費(fèi)支付，發(fā)展商理論上無需負(fù)責(zé)營運(yùn)上的任何費(fèi)用；還有其他開支如智能網(wǎng)絡(luò)、金融信息系統(tǒng)等均會影響管理費(fèi)支出。六、物業(yè)管理公司前期工作及時間安排有關(guān)籌備管理工作分為四個階段：籌備期招募及培訓(xùn)駐場員工交接房產(chǎn)期及裝修期正式運(yùn)作1、籌備期1）于項(xiàng)目交付使用前四個月總經(jīng)理到位，協(xié)助處理籌備各項(xiàng)管理事務(wù)。正副總經(jīng)理同時需要跟進(jìn)工程進(jìn)度，項(xiàng)目機(jī)電設(shè)施了解、撰寫裝修守則、業(yè)主手冊、安排員工招聘面試、選拔、編排培訓(xùn)課程、協(xié)助租務(wù)推廣、并加強(qiáng)與施工單位聯(lián)系，按照時間表報告工程情況并與當(dāng)?shù)毓賳T、審批單位多作聯(lián)系協(xié)調(diào)，每周呈遞書面報告予發(fā)展商參考。2）于開展管理處的籌備工作時，首先由發(fā)展商撥調(diào)一筆開辦費(fèi)金額予管理公司，作為開發(fā)費(fèi)用。3）正副總經(jīng)理，財務(wù)總監(jiān)等，將以管理會議形式，建議各項(xiàng)財務(wù)制度，管理制度，訂定管理費(fèi)押金，開發(fā)基金，開設(shè)銀行帳戶，刻制公章，以及估計預(yù)算管理處裝修費(fèi)用，添置文具、復(fù)印機(jī)、傳真、電腦配套、家具等估計費(fèi)用，并有效落實(shí)執(zhí)行。2、招募及培訓(xùn)駐場員工3、交接房產(chǎn)期及裝修期1）于項(xiàng)目正式交付使用前，組織接收小組，將工程已竣工之房產(chǎn)接收，并于跟妥各項(xiàng)遺漏工程后，準(zhǔn)備移交予有關(guān)的業(yè)主或租戶。2）業(yè)主或租戶于接收房產(chǎn)前，除與發(fā)展商辦妥所有應(yīng)辦手續(xù)后，管理處亦要確定管理費(fèi)押金，開發(fā)基金及其他應(yīng)付數(shù)額，已經(jīng)全部付清。3）業(yè)主或租戶在進(jìn)行裝修前需呈遞全套裝修圖則一式五份，由管理公司審批，圖則批出后管理公司保存一份，管理處保存一份，以便于日常巡查時可以對照工程是否依例進(jìn)行，業(yè)主或租戶收回三份，其中一份必須于工地明顯處懸掛，供各有關(guān)人士隨時查閱。4）此外，管理處并提供臨時供電安排，以備業(yè)主或租戶裝修，所有消防，空調(diào)的改裝工程，必須由認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進(jìn)行。于該段時間內(nèi)，項(xiàng)目內(nèi)的保安及防火最為緊張，因?yàn)槌邪痰氖┕り?duì)尚未完全撤離，各單位委聘的裝修承包商又開始進(jìn)入小區(qū)內(nèi)施工，加上租務(wù)代理、客戶、業(yè)主等方面人士均會經(jīng)常進(jìn)出小區(qū)。尤以承包商資料最為重要，每日并需登記開工人數(shù)，派發(fā)胸章，管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天必須巡視各施工現(xiàn)場，禁止違規(guī)改建，尤以晚上停工后，確保無火種遺留，水電開關(guān)關(guān)閉，各單元內(nèi)不準(zhǔn)留宿等一系列保安措施。4、正式運(yùn)作1）由有關(guān)部門發(fā)給正式交付使用證開始，項(xiàng)目即當(dāng)為正式運(yùn)作，亦即實(shí)則管理事務(wù)開始，所有業(yè)主必須按小區(qū)公共契約規(guī)定由該日起支付管理費(fèi)，不管其單元是否有人使用。2）屆時所有到位的小區(qū)管理員工亦接受了培訓(xùn)及實(shí)際在職訓(xùn)練，理論上已可應(yīng)付項(xiàng)目管理工作的需求，而項(xiàng)目主管員工亦開始加強(qiáng)監(jiān)控糾正各員工的工作表現(xiàn)，確保運(yùn)作正常。第三部分：附件—物業(yè)管理相關(guān)法令、規(guī)范及公約附件1城市新建住宅小區(qū)管理辦法〈中華人民共和國建設(shè)部令第33號〉第一條為了加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，特制定本辦法。第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(居住小區(qū)、住宅組團(tuán)．以下簡稱住宅小區(qū))。本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。第三條房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的對口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。第四條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。第六條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。第七條管委會的權(quán)利：(一)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人、維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；(二)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；(三)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；(四)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行是管委會的義務(wù)：根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第八條物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)；物業(yè)管理公司的權(quán)利：(一)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；(二)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；(三)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；(四)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；(五)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；(六)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；(七)可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理公司的義務(wù)：(一)履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營；(二)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(三)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)同；(四)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。第九條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：(一)管理項(xiàng)目；(二)管理內(nèi)容；(三)管理費(fèi)用；(四)雙方權(quán)利和義務(wù)；(五)合同期限；(六)違約責(zé)任；(七)其他。第十一條物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時，應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時，應(yīng)在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、折中恢復(fù)原狀、賠償損失：(一)擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；(二)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀壞設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；(三)私搭亂建、亂停、亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；(四)不照章交納各種費(fèi)用的。第十五條物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：(一)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；(二)管理制度不健全，管理混亂的；(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；(四)私搭亂建，改變房屋和公用設(shè)施用途的；(五)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。第十六條本辦法生效前，未按本辦法實(shí)施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。第十七條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第十八條本辦法由國家建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。第十九條本辦法自一九九四年四月一日起施行。附件2城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法〈國家計委、建設(shè)部頒布〉第一條為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理?xiàng)l例》，制定本辦法。第二條本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位對城市住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。第三條各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。物價部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。第四條物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。第五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價。實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價。第六條實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。第七條物價部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化適時進(jìn)行調(diào)整。第八條住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：１．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；２．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；３．綠化管理費(fèi)；４．清潔衛(wèi)生費(fèi)；５．保安費(fèi)；６．辦公費(fèi)；７．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；８．法定稅費(fèi)。本條第２項(xiàng)至第６項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物資損耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開支。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。第九條經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表、使用人的代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。第十條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為６個月）向住戶公布收費(fèi)的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。第十一條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。第十二條實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償。第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費(fèi)糾紛，可由物價部門進(jìn)行調(diào)節(jié)處理。第十四條物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。第十五條凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：（一）越權(quán)定價、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；（三）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的；（四）提供服務(wù)質(zhì)價不符的；（五）只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；（六）其他違反本辦法的行為。第十六條各省、自治區(qū)、直轄市物價部門、物業(yè)管理行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，報國家計委、建設(shè)部備案。第十七條本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。第十八條本辦法由國家計委負(fù)責(zé)解釋。第十九條本辦法自１９９６年３月１日起執(zhí)行。附件3業(yè)主公約（示范文本）為加強(qiáng)小區(qū)（以下稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，