物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于所管轄物業(yè)小區(qū)的安全。小區(qū)安全風(fēng)險(xiǎn)的類型1、治安安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)的治安安全主要表現(xiàn)為小區(qū)內(nèi)的盜竊、搶劫、毀損、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行為和其他應(yīng)受治安處罰的行為。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七規(guī)定:"物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作"，但我們物業(yè)服務(wù)人員在管理服務(wù)中存在過錯(cuò)，還是要賠償業(yè)主所受的損失?，F(xiàn)在懷化各物業(yè)小區(qū)基本上都實(shí)行了封閉式管理，但筆者發(fā)現(xiàn)無論是白天還是晚上，不是本小區(qū)業(yè)主的外來人員都能通暢無阻的自行出入，小區(qū)的門崗形同虛設(shè)，巡邏又不及時(shí)，這給犯罪分子提供了可乘之機(jī)。一些犯罪分子白天進(jìn)來采點(diǎn)，晚上實(shí)行盜竊。如果在入室盜竊過程中業(yè)主突然回家看到有人行竊，必然會(huì)奮起阻止。在這種情況下犯罪分子也會(huì)不擇手段做出傷害業(yè)主的行為，使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)受到損害。因秩序維護(hù)員沒有履行其職責(zé)，業(yè)主必然會(huì)要求物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行賠償，讓公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失。另外，一些業(yè)主以小區(qū)得不到安全保障為由拒絕交納管理服務(wù)費(fèi)，使后續(xù)的服務(wù)工作難以開展。2、消防安全風(fēng)險(xiǎn)消防安全是物業(yè)服務(wù)工作中最重要的，但也是最被人忽視，最沒人去做的一項(xiàng)工作。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不同，對(duì)消防安全的重視程度也不同，因此也可能造成小區(qū)的消防安全隱患多，嚴(yán)重影響到業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)小區(qū)消防安全管理主要存在以下一些問題。一是消防管理責(zé)任不落實(shí)，沒有統(tǒng)一的消防管理辦法和制度。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作重點(diǎn)可能僅僅停留在秩序維護(hù)、保潔及維修上，消防安全責(zé)任和管理責(zé)任沒有得到落實(shí)。誰都可以負(fù)責(zé)，但誰都不愿負(fù)責(zé)，造成管理真空。二是消防設(shè)施損壞、擅自停用、滅火器材缺乏保養(yǎng)等問題。這主要是物業(yè)服務(wù)人員沒有做到日常巡視檢查和維修，使消防設(shè)施處在停用狀態(tài)。比如消防管道里沒有水，水帶沒有槍頭(消防水槍頭容易被盜)，滅火器過期，在這種情況下一旦出現(xiàn)火災(zāi)將失去救火的最佳時(shí)機(jī)。三是各小區(qū)亂停車現(xiàn)象的嚴(yán)重，私家車占用消防車道是普遍的問題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使擁有私家車的人越來越多，而此前物業(yè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒有考慮這一點(diǎn)因素，現(xiàn)有的車位不能滿足停車的需求，業(yè)主的車輛就亂停亂擺了，占用消防通道，堵塞了消防車輛的進(jìn)入。業(yè)主的無序停車，埋下了消防隱患。四是物業(yè)公司內(nèi)部人員沒有接受專業(yè)的消防安全知識(shí)培訓(xùn)，出現(xiàn)消防事故時(shí)不知道臺(tái)何去處理，有些服務(wù)人員甚至不會(huì)檢查小區(qū)消防設(shè)施。因?yàn)椴涣私馑詫?duì)消防的嚴(yán)重性不重視，認(rèn)識(shí)不夠，容易忽視對(duì)消防設(shè)施的檢查和維修，造成消防安全隱患。3、交通安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)的交通安全就是小區(qū)的車輛、業(yè)主出行的安全管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)的車輛管理的目的在于，建立小區(qū)內(nèi)的良好交通秩序、車輛停放秩序、防止業(yè)主、使用人的車輛不受損壞或失竊等，相應(yīng)地，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的交通安全風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn):一是小區(qū)交通出行安全管理風(fēng)險(xiǎn)，如何正確處理人、車、路的關(guān)系，在保證小區(qū)交通安全的前提下，使得行人和車輛能夠出行暢通，避免車輛之間的碰撞、刮擦和對(duì)行人、小區(qū)設(shè)施的安全造成損害等。二是小區(qū)車輛停放秩序管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是如何運(yùn)用車輛管理制度，讓車輛進(jìn)行有序的停放。如果管理不好，車輛就會(huì)亂停亂放，造成其他業(yè)主的不滿，影響小區(qū)的安全秩序。車位不夠讓部份車輛停在公共場(chǎng)地，而公共場(chǎng)地是全體業(yè)主共同所有的，所收的費(fèi)用也應(yīng)是全體業(yè)主所有的，物業(yè)公司收了費(fèi)用，沒有車的業(yè)主肯定會(huì)有怨言，引發(fā)投訴和茅盾。三是小區(qū)內(nèi)車輛的停放安全管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是如何制定車輛進(jìn)出管理制度，對(duì)車輛停放狀況進(jìn)行監(jiān)控，防范和制止小區(qū)內(nèi)外人員對(duì)停放車輛及車內(nèi)財(cái)物進(jìn)行的不法侵害等。對(duì)車輛停放的監(jiān)管力度不夠使車輛丟失，將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。有一則案例講述的是一輛小汽車在小區(qū)的停車場(chǎng)丟失，價(jià)值幾十萬。當(dāng)時(shí)業(yè)主就要求物業(yè)服務(wù)公司全額賠償，并提供了相關(guān)的收費(fèi)單據(jù)。物業(yè)公司以收費(fèi)單據(jù)上已注明此費(fèi)用為車位使用費(fèi)，不是車輛保管費(fèi)，不負(fù)車輛保管責(zé)任為由拒絕賠償所有費(fèi)用。經(jīng)法院審理后，稱物業(yè)公司雖然在收據(jù)上注明了不是車輛保管費(fèi)，但在服務(wù)中仍然存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全管理風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主的生活居住、設(shè)備使用等提供安全保障，防止業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，而進(jìn)行的對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的安全檢查與管理等活動(dòng)。在實(shí)際的物業(yè)服務(wù)工作中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安全隱患可以分為以下幾個(gè)方面:一是小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備安全隱患，如電梯故障致人損害、供電設(shè)備發(fā)生故障等;二是小區(qū)景觀構(gòu)造、休閑設(shè)施安全隱患，如健身器材脫落、斷裂致人損害等;三是小區(qū)內(nèi)物品堆放、設(shè)備安裝、施工安全隱患，如小區(qū)因道路、雨水井、化糞池等維修開挖作業(yè)未加有效防護(hù)或提醒，而致行人墜落受傷等。5、環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)就是小區(qū)的環(huán)境污染安全風(fēng)險(xiǎn)，隨著社會(huì)的進(jìn)步，封閉式住宅小區(qū)的日益增多，從一個(gè)小區(qū)幾棟房子到十幾棟房子發(fā)展到幾十棟房子，人口也隨著增多，人口的集聚帶來了系列的環(huán)境衛(wèi)生問題。小區(qū)的環(huán)境污染主要有以下幾類:一是垃圾污染，是住宅小區(qū)最主要的環(huán)境污染源。人們每天都能生產(chǎn)出大量的生活垃圾，如果不及時(shí)處理，將是蚊蠅、老鼠等四害大量繁殖的溫床，而它們又是傳播疾病的重要工具?，F(xiàn)在新的傳染性疾病正四處蔓延，因此維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生和傳播是物業(yè)服務(wù)公司規(guī)避環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要工作。進(jìn)行除蟲、滅鼠等消殺服務(wù)工作，提升小區(qū)的環(huán)境效益。另外廢舊電池也是垃圾污染的一種，電池里就包含汞、鉛、鎘等多種化學(xué)物質(zhì)，具有強(qiáng)烈的毒性，對(duì)人體造成很大傷害，還可污染地下水和土壤，破壞人類的生存環(huán)境，間接威脅到人類的健康。二是空氣污染?？諝馐侨祟惿娌豢苫蛉钡奈镔|(zhì)，因此空氣的質(zhì)量是人們身體健康的重要因素。小區(qū)內(nèi)的空氣污染主要有垃圾池、不及時(shí)清理的水溝所散發(fā)的氣味，臨街面門的餐館和酒樓廚房的油煙味。被污染的空氣中帶有病菌或病毒，能引起人體呼吸道疾病和其它疾病感染。雖然在客觀上，對(duì)于凈化空氣物業(yè)服務(wù)人員所能做的工作有限，但是我們?nèi)匀灰M最大的努力去改善管轄小區(qū)內(nèi)的空氣質(zhì)量。及時(shí)做好衛(wèi)生清潔工作，提倡環(huán)保，減少業(yè)主對(duì)環(huán)境承載的壓力。三是噪音污染。人們是生活在一個(gè)聲音的環(huán)境中，但聲音也會(huì)給人帶來危害。那些為人們生活和工作所不需要的聲音叫噪音，噪聲對(duì)人的影響極為廣泛，它影響人們的正常生活、睡眠和休息，干擾工作和學(xué)習(xí)，甚至引起各種疾病。長期生活在85分貝以上的環(huán)境，會(huì)使聽覺產(chǎn)生不同程度的影響甚至造成耳聾。噪聲會(huì)引起煩惱，使人精力不易集中，影響工作效率和學(xué)習(xí)效果，造成記憶力衰退、疲勞、頭痛和失眠等。小區(qū)內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、設(shè)備以及日常的社區(qū)活動(dòng)等。業(yè)主長期生活在這種環(huán)境中，肯定心煩繼而投訴，如得不到解決便會(huì)心生怨氣產(chǎn)生矛盾，由此發(fā)生的損失可能要物來公司來買單。6、意外事故安全風(fēng)險(xiǎn)意外事做是意想不到或預(yù)計(jì)不到的事情，往往在發(fā)生前被人們忽視的一些問題，因自然、外力等因素造成的安全隱患。如大風(fēng)刮落雨陽棚、盆景致人損害;老鼠、貓等動(dòng)物竄入小區(qū)配電房引起配電設(shè)備的損壞等。造成意外事故的發(fā)生往往是我們服務(wù)人員認(rèn)為不可能發(fā)生的，從而造成工作上的疏忽。這樣的意外事做發(fā)生所造成的經(jīng)濟(jì)損失也是相當(dāng)大的。如一個(gè)小區(qū)配電房內(nèi)竄進(jìn)了一只貓，引起供電變壓器短路燒壞了。由于這是物業(yè)公司的工作失職，更換變壓器的費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，這樣的安全風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)公司帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的安全管理風(fēng)險(xiǎn)，并不是恒定不動(dòng)的，隨著業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的需求不斷提升和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的安全管理風(fēng)險(xiǎn)在不斷變化、擴(kuò)展?；谄髽I(yè)的利益選擇，提升企業(yè)的管理與服務(wù)水平，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)中的安全管理風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，對(duì)涉及的各類安全管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行針對(duì)性的預(yù)防，這是物業(yè)管理企業(yè)較為理想的選擇。畢竟，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范才是風(fēng)險(xiǎn)控制的根本，也是企業(yè)利益的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為有以下幾種方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn):1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)一個(gè)全封閉式的物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)一些安全事故，與管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員工作失職是分不開的，對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，沒有防止和預(yù)防安全風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備和措施。在小區(qū)內(nèi)實(shí)行如下四張安全網(wǎng)可以有效的降低風(fēng)險(xiǎn)。第一張網(wǎng)是建立一支訓(xùn)練有素的秩序維護(hù)隊(duì)伍。秩序維護(hù)員是小區(qū)安全管理的第一線人員，他們的素質(zhì)高低，是否盡職愛崗，能否為全體業(yè)主和物業(yè)公司的利益著想，是小區(qū)安全的重要因素。因此對(duì)秩序維護(hù)員安全意識(shí)進(jìn)行全方位的訓(xùn)練，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，讓其意識(shí)到安全的重要性，履行自己秩序維護(hù)員的職責(zé)。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的陌生人員、車輛、進(jìn)行登記與詢問，涉及物品搬運(yùn)等情況予以檢查，對(duì)樓宇對(duì)講安裝和業(yè)主使用所形成的盜竊安全隱患進(jìn)行主動(dòng)排查和及時(shí)上報(bào)，及時(shí)巡視，規(guī)范記錄并保存秩序維護(hù)人員的巡查日志等。在這樣一支訓(xùn)練有素的秩序維護(hù)員的監(jiān)控下，小區(qū)的安全事故將始終處在萌芽狀態(tài)。第二張網(wǎng)是全體物業(yè)管理人員。應(yīng)該說小區(qū)的物業(yè)管理人員是一個(gè)整體，上至經(jīng)理，下至服務(wù)中心人員都應(yīng)對(duì)小區(qū)的管理負(fù)責(zé)。但安全防范能力的高低，都可以反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的高低。全體物業(yè)管理人員應(yīng)有強(qiáng)烈安全防范意識(shí)，把安全防范放在第一位，提高自身的管理素質(zhì)，加強(qiáng)職業(yè)素養(yǎng)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將細(xì)致周到的管理工作與風(fēng)險(xiǎn)防范措施相銜接，規(guī)范執(zhí)行企業(yè)的規(guī)章制度。特別是每個(gè)人對(duì)自己崗位職責(zé)范圍內(nèi)的工作每天進(jìn)行巡視、審察，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對(duì)于設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行檢查、維修和保養(yǎng)，確保它們始終處于完好狀態(tài)。只有全體管理人員都動(dòng)起來，認(rèn)真做好工作中的每一件事，就會(huì)在日常的管理中消除安全隱患，無形中也可以增加業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)知度。第三張網(wǎng)是全體業(yè)主。業(yè)主自身的安全意識(shí)是降低事故發(fā)生的有利條件，一些業(yè)主時(shí)刻考慮到自身的安全，因此有針對(duì)的防范措施，但有些業(yè)主的安全意識(shí)較差，這時(shí)我們物來管理人員要時(shí)刻提醒業(yè)主做好安全防范。在公共健身場(chǎng)所、景觀水池等地方設(shè)有提示牌，注意安全;在路燈桿、假山、雕塑等地方標(biāo)明嚴(yán)禁攀爬行為;在業(yè)主外出時(shí)提醒其關(guān)好水電、門窗，防止出現(xiàn)安全事故。只有不斷地提醒，加深業(yè)主對(duì)這類事物安全隱患的映象，才能使業(yè)主做到高度警惕，避免事故發(fā)生。第四張網(wǎng)是科技手段網(wǎng)。小區(qū)的安全防范主要是人防和機(jī)防，在提高人防的前提下，我們也要加大機(jī)防的強(qiáng)度。人是有隋性的，因此人防有很多的缺陷，比如說巡視不到位、檢查不仔細(xì)，發(fā)現(xiàn)問題不及時(shí)上報(bào)等。運(yùn)用高科技智能化監(jiān)控設(shè)備將彌補(bǔ)這些缺陷，如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、樓宇智能門禁系統(tǒng)、車輛出入門禁系統(tǒng)等設(shè)施，提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全監(jiān)管能力。2、建立完善的制度制度建設(shè)的重要性已被越來越多的企業(yè)所認(rèn)識(shí)，企業(yè)的發(fā)展壯大與成功都離不開一套系統(tǒng)、科學(xué)、嚴(yán)密、規(guī)范的內(nèi)部管理制度。物業(yè)公司防范安全管理風(fēng)險(xiǎn)的基本立足點(diǎn)，也應(yīng)是建立嚴(yán)格的各項(xiàng)工作管理、考核與評(píng)價(jià)制度，做到管理工作有章可循，無遺漏、無缺陷、無失誤。制度得到全面落實(shí)，是減少安全風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。制度建設(shè)一定要注重推行和檢查評(píng)估環(huán)節(jié)，進(jìn)行重點(diǎn)的落實(shí)、推進(jìn)，并不定期地對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、糾正、提醒員工違反制度的行為，按照"誰主管，誰負(fù)責(zé)"的原則落實(shí)安全防范管理責(zé)任和逐級(jí)崗位責(zé)任。完善的制度可以帶動(dòng)員工的工作熱情，明確其責(zé)任，約束其行為。3、購買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)隨著近年來物業(yè)服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)與業(yè)主的糾紛也越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也日益增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的法律糾紛也與日俱增。"管理疏忽與失誤"是作為判斷物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)法律責(zé)任的根據(jù)，但再優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司也很難避免工作中的疏忽和失誤。對(duì)業(yè)主造成人身安全和財(cái)產(chǎn)損害，將使物業(yè)公司產(chǎn)生很大的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)。如何來規(guī)避因工作人員過失而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)呢?我想對(duì)于大多數(shù)物業(yè)公司來說，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任是最好的方法。而轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇便是投保，購買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，如在服務(wù)過程中工作人員因疏忽和失誤造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的經(jīng)濟(jì)賠償，依法由保險(xiǎn)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。4、合同約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)糾紛中，認(rèn)定物業(yè)公司是否存在"管理疏忽與失誤"