房地產(chǎn)企業(yè)成本核算控制及分析

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)企業(yè)成本核算控制及分析[摘要]近年來，在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了不可忽略的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在不斷增加，市場競爭壓力也隨之增大。文章介紹了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本的構(gòu)成，并針對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的問題及有效操縱策略開展分析，以期能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱管理提供有效參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;費用記錄操縱

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2021.27.097

1引言

對于投資成本較大、生產(chǎn)周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其會計成本構(gòu)成較為繁雜，涉及的內(nèi)容、工程等相對較多，因此成本核算操縱管理對于企業(yè)而言有著重要意義，直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟收益。近年來，房地產(chǎn)市場競爭更加強烈，進一步提高企業(yè)成本核算操縱水平能夠提高企業(yè)核心競爭力，已然成為當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

2我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本構(gòu)成

我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本構(gòu)成是根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)出來的，其中主要包括了三個方面的內(nèi)容：其一，管理籌資成本。管理成本就是在建筑工程前期開發(fā)過程中支出的費用，包含折舊成本、人工成本、設(shè)備成本以及維修成本等?；I資成本就是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑工程過程中，向銀行等金融機構(gòu)貸款過程中產(chǎn)生的費用，簡而言之就是貸款所產(chǎn)生的利息;其二，前期工程、土地、建筑安裝成本。這一部分的成本就是指在實際進行房屋建筑過程中所支出的成本，在整個工程成本中占有極大的比重，其中前期工程費用包括工程測繪、現(xiàn)場勘驗以及設(shè)計規(guī)劃等成本支出;土地費用則是指土地征用、租賃、轉(zhuǎn)讓、占用耕地以及居民遷安等所支出的成本;建筑安裝成本則是指在建筑開發(fā)中，企業(yè)支出的設(shè)備設(shè)施、人工以及材料等相關(guān)費用;其三，其他成本。這一部分費用在整個建筑工程開發(fā)費用中所占的比例約為20%，主要指一些公共配套設(shè)施的建設(shè)成本，如變電站、停車場，基礎(chǔ)建設(shè)中的電、水、煤氣以及道路建設(shè)等相關(guān)成本。加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算操縱水平，能夠有效降低房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中的支出成本，有助于提高企業(yè)經(jīng)濟利潤。[1]

3房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及有效操縱策略

3.1明確成本核算對象

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特別性，因此，在進行企業(yè)成本核算的過程中，也不能夠照搬其他行業(yè)成本核算方法，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特別性，進行成本核算。在實際成本核算的過程中，首先需要做的就是明確企業(yè)成本核算對象。但是，當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算對象確認的過程中存在一定問題。由于好多房地產(chǎn)企業(yè)在實際開發(fā)的過程中，是分期、分批進行的，而且在會計準則當(dāng)中也沒有針對此類狀況進行明確劃分，這就導(dǎo)致了財務(wù)會計工作人員在確認成本核算對象的過程中較為隨便，沒有進行分期、分批核算。這不僅會使得企業(yè)成本核算內(nèi)容巨大，增加核算工作量及其繁雜性，而且科目設(shè)置也會較為粗糙，在進行成本分派的過程中，缺乏一定的科學(xué)性，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的確切性以及可靠性較低，難以發(fā)揮成本核算的作用。

明確成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中的前提條件，也是核算的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，對于整個建筑工程工程的成本核算而言都有著重要的意義。成本核算對象的確定需要經(jīng)過以下兩個步驟：其一，需要先確定成本歸集對象。在進行成本核算的過程中，需要結(jié)合當(dāng)前工程的實際狀況，嚴格根據(jù)工程的周期、進程以及工程工程內(nèi)容進行成本核算對象的確定，確保核算對象的確切、可靠;其二，在確定對象的過程中，還需要根據(jù)實際工程工程狀況、工程內(nèi)容以及工程類別等，科學(xué)合理地將開發(fā)工程劃分成多個子工程，在劃分好的子工程中再進行獨立的成本歸集和核算。在此過程中，值得注意的是，要盡量操縱好核算對象劃分的尺度，避免過于粗放或者詳細，防止由于劃分不當(dāng)使得成本核算工作的確切程度不足，或者過于繁雜煩瑣，增加不必要的工作量。例如，在進行成本核算對象劃分的過程中，企業(yè)相關(guān)工作人員可以根據(jù)工程量以及工程周期，將工程劃分為兩個大的品類，對于一些周期較長、工程量較大的工程，需要企業(yè)采取相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任制，以工程區(qū)域、部分等，對成本核算對象進行劃分，在劃分好大的方向之后，再根據(jù)功能進行次級劃分，并進行單獨核算。對于體量較小、工期較短的工程而言，則可以直接在子工程中進行成本核算。通過這種方式能夠有效保證成本的均勻分派，能夠有效提升相關(guān)數(shù)據(jù)信息的科學(xué)性，進而為企業(yè)成本核算的可靠性奠定良好基礎(chǔ)。

3.2完善成本核算管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，為進一步提升企業(yè)經(jīng)濟利潤，企業(yè)會在條件允許的狀況下，同時開發(fā)多個建筑工程工程，例如，同時推進商品房、別墅、院墅以及商住兩用房等工程，而由于不同開發(fā)工程的市場狀況、開發(fā)時間、建筑功能、所處位置、工程周期以及土地出讓價等各不一致，因此在實際進行成本核算的過程中，不同工程的成本核算對象以及核算方式等都存在一定差異。但是在實際進行成本核算的過程中，好多房地產(chǎn)企業(yè)為降低成本核算的難度和工作量，沒有采用特性化成本核算方式，而是將企業(yè)眾多開發(fā)工程混合在一起進行核算，并對成本分派比例進行隨便調(diào)整，嚴重影響了企業(yè)成本核算的可靠性，導(dǎo)致成本支出與工程決算之間存在較大差異。還有一些企業(yè)為提高核算速率，使得成本核算與實際的費用支出狀況不符，嚴重影響了工程定價。除此之外，企業(yè)成本核算人員以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層也會對成本核算結(jié)果有一定影響，一些企業(yè)中的高層對于成本核算并不重視，也是導(dǎo)致成本調(diào)劑隨便的因素之一，這不僅會給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失，還會影響社會以及國家的權(quán)益。

為解決成本調(diào)劑較為隨便，支出與決算存在出入的問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強對于成本核算的重視程度，進一步完善成本核算管理制度，為相關(guān)工作提供可靠依據(jù)和有效保障。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要先加強對于成本核算管理的重視，提升自身管理能力，確保成本核算管理能夠在工程工程中充分發(fā)揮自身作用，為工程工程成本核算奠定堅實基礎(chǔ)。進而結(jié)合當(dāng)前企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r建立符合自身的成本核算管理制度，為企業(yè)工程成本核算提供科學(xué)的依據(jù)和指導(dǎo)。成本核算管理制度的建立包括以下三個主要步驟：首先，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立財務(wù)管理機構(gòu)。想要保障成本核算工作的作用得到充分發(fā)揮，就需要確保相關(guān)財務(wù)工作的獨立性，并且能夠融入到工程工程開發(fā)中的每一個環(huán)節(jié)，在此基礎(chǔ)上，才能夠進行科學(xué)確切的成本核算，并保障能夠?qū)⒐こ坦こ讨械拿恳豁椯M用支出都融入成本核算當(dāng)中，這樣才能夠進一步確保成本核算的范圍以及精度的可靠性。其次，科學(xué)合理地設(shè)置管理子項。在進行管理子項的設(shè)置時，需要結(jié)合當(dāng)前工程的成本核算要求以及實際工程開發(fā)狀況，例如，根據(jù)工程的體量，制訂相應(yīng)的成本核算計劃、預(yù)算體系、成本核算分析等子項，以此豐富財務(wù)管理內(nèi)容，完善和規(guī)范財務(wù)管理制度，確保能夠為房地產(chǎn)企業(yè)工程成本核算提供可靠依據(jù)。最終，企業(yè)需要建立獨立的成本核算部門。從工作內(nèi)容上來講，成本核算部門隸屬于財務(wù)管理機構(gòu)，是在工程開發(fā)之前，需要進行詳盡的市場調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果和工程實際狀況進行工程預(yù)計、報表的編制以及預(yù)算管理和成本操縱等相關(guān)工作，為后續(xù)成本核算工作奠定良好的基礎(chǔ)。

3.3加強費用記錄操縱

會計成本核算記錄對于成本核算工作而言是十分重要的，不僅是確保核算質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)之一，而且對于成本核算作用的有效發(fā)揮也有一定影響。但實際上，我國當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算的過程中，由于工程眾多，且時間較為分散，導(dǎo)致成本核算時間跨度較大，不僅增加了核算難度，而且存在多工程成本費用統(tǒng)一核算管理的狀況，嚴重影響了成本費用記錄的可靠性和確切性。

為進一步提高企業(yè)成本核算水平，減少核算失誤，需要企業(yè)加強對于成本費用記錄的操縱。一方面，加強對于成本核算流程的管理，在對成本核算對象以及費用進行科學(xué)分類之后，需要依照一定標準將費用較少的工程進行合并核算，對于金額較大的費用則需要設(shè)置單獨的核算科目;另一方面，人為因素是導(dǎo)致成本核算水平低下、費用記錄粗放的主要原因。會計人員作為企業(yè)中進行成本核算的一線工作人員，其專業(yè)素質(zhì)和工作態(tài)度對于企業(yè)成本核算工作的質(zhì)量和效果有著直接的影響，因此需要加強對于工作人員的管理，并根據(jù)實際狀況制定科學(xué)合理的費用記錄制度，做好費用記錄工作，避免由于長時間拖延造成費用記錄不清楚的問題。例如，可以在實際進行費用記錄的過程中，采用臺賬的形式進行費用記錄，以此減少時間跨度過長對費用記錄造成的影響，進而提升成本核算質(zhì)量，確保核算結(jié)果真實可靠。

3.4健全審計監(jiān)視機制

由于房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本投入較大，且資金回籠周期較長，這就使得建筑工程資金的運營狀況相對較為繁雜，給企業(yè)成本核算帶來一定困難，而且長時間的工程周期也會給成本核算工作帶來一定影響，如市場環(huán)境的變化、國家政策、建筑材料價格的波動等。除此之外，人為操作失誤也會影響到成本核算工作的質(zhì)量。在實際核算過程中，虛列成本核算類目的狀況時有發(fā)生，不僅影響了企業(yè)實際經(jīng)濟收益的核算，而且還會給企業(yè)造成一定損失。

為減少或者避免虛列成本核算類目的狀況，就需要加強對于成本核算工作的審計和監(jiān)視管理，以此加強成本核算的確切性，確保成本核算目標的實現(xiàn)。在建立成本核算審計監(jiān)視機制的過程中，需要從以下方面入手：一方面，建立獨立的審計部門，審計部門的主要工作就是對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理相關(guān)工作進行監(jiān)視，而成本核算工作是財務(wù)管理當(dāng)中的重點內(nèi)容，通過審計部門的監(jiān)視管理，能夠及時發(fā)現(xiàn)成本核算過程中的不合理、不規(guī)范行為，并要求相關(guān)人員重新進行成本核算，確保核算結(jié)果確切，減少甚至能夠避免核算科目不清楚或者虛列成本核算類目的現(xiàn)象，有效提升了成本核算工作的標準性以及規(guī)范性，進一步提升成本核算工作質(zhì)量;另一方面，還需要健全審計制度。審計工作的有效開展需要科學(xué)合理的審計制度的支持，為確保審計工作的有效性，需要進一步完善審計制度。在此過程中，企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)前