最新老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告

一、 調(diào)研現(xiàn)狀由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，讓城市宜居程度變成了城市建設(shè)的主要指標(biāo)。老舊小區(qū)改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現(xiàn)代化、環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題比較突出的居住小區(qū)。通過(guò)調(diào)研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，由于原來(lái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務(wù)設(shè)施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，但是在改造老舊小區(qū)期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。二、 存在問(wèn)題（一）環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平逐步提升。車(chē)輛保有量正在逐步提升的趨勢(shì)。小區(qū)道路比較窄，停車(chē)位不夠，造成在私家車(chē)增長(zhǎng)的狀況下，車(chē)主只能夠?qū)④?chē)停到公共場(chǎng)所當(dāng)中，這導(dǎo)致占據(jù)了大量的娛樂(lè)場(chǎng)所的活動(dòng)空間，嚴(yán)重影響了人們的娛樂(lè)活動(dòng)。道路由于太窄，再加上具有車(chē)輛，私家車(chē)之間難免會(huì)發(fā)生碰撞，使得住戶間經(jīng)常發(fā)生沖突，影響了小區(qū)的和諧發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過(guò)于老化，管線長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有更換，造成小區(qū)會(huì)由于水電管線問(wèn)題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量，另外供電線路老化還很有可能發(fā)生火災(zāi)、雷擊等情況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象；建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網(wǎng)堵塞、化糞池破損甚至坍塌導(dǎo)致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行，每逢臺(tái)風(fēng)天氣小區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴(yán)重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴(yán)重。安防技防設(shè)備不完善。（二） 居民意見(jiàn)難以統(tǒng)一老舊小區(qū)人員組成復(fù)雜，小區(qū)住戶一般以老年人、臨時(shí)租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見(jiàn)征求階段，得到的意見(jiàn)征求結(jié)果與實(shí)施施工過(guò)程經(jīng)常存在意見(jiàn)難以統(tǒng)一的情況。該情況通常導(dǎo)致施工過(guò)程受到部分小區(qū)居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區(qū)綠化增加與適當(dāng)縮減綠化增加停車(chē)位思路分歧問(wèn)題，建筑違章改造拆除等問(wèn)題。（三） 綠地所存在的問(wèn)題老舊小區(qū)建造的時(shí)間普遍在上世紀(jì)末，無(wú)論是在設(shè)計(jì)水平還是配套設(shè)施方面，都無(wú)法和當(dāng)代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區(qū)都進(jìn)行了綠化，不過(guò)普遍都是自然生長(zhǎng)，而且因?yàn)槿鄙俦匾酿B(yǎng)護(hù)，所以無(wú)法從整體上展現(xiàn)出美感。同時(shí)，還有的小區(qū)盡管進(jìn)行了綠化設(shè)計(jì)，不過(guò)卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區(qū)并不重視對(duì)于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對(duì)綠植進(jìn)行保養(yǎng)，個(gè)別的老舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開(kāi)墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的環(huán)境。（四） 建設(shè)施工過(guò)程影響老舊小區(qū)改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開(kāi)挖、油漆粉刷氣味等會(huì)對(duì)小區(qū)居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線部門(mén)共同施工，個(gè)別小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B小區(qū)施工過(guò)程安全防護(hù)措施不到位，施工組織不夠合理導(dǎo)致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問(wèn)題。三、對(duì)策建議（一） 增加小區(qū)功能在改造老舊小區(qū)的過(guò)程中，不但要穩(wěn)固樓體結(jié)構(gòu)、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。一，改善小區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的情況，并滿足居民平時(shí)的生活要求;二，對(duì)小區(qū)里違背規(guī)定的建筑進(jìn)行清除，增加綠化和小區(qū)健身活動(dòng)區(qū)域的面積，加寬小區(qū)的道路，并要通過(guò)小區(qū)地基的實(shí)際情況，來(lái)在合理的位置建造地下停車(chē)場(chǎng)以及供水排水系統(tǒng);最后，要改善臨街土地，以提高小區(qū)附近的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，增加老年活動(dòng)場(chǎng)所。利用完善的規(guī)劃以及所增加的功能，來(lái)全面的加強(qiáng)老舊小區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而給居民打造出一個(gè)舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。（二） 加強(qiáng)意見(jiàn)征求過(guò)程方案征求初期，應(yīng)盡量提高意見(jiàn)征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識(shí)工作。讓小區(qū)居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設(shè)計(jì)期間盡可能滿足各方需求的情況下達(dá)成共識(shí)，求同存異。以便后期改造過(guò)程中產(chǎn)生分歧導(dǎo)致減少不必要的糾紛阻擾。（三） 運(yùn)用綠色生態(tài)環(huán)保理念來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）堅(jiān)持以人為本要讓規(guī)劃工作具有科學(xué)合理性，并展現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)老舊小區(qū)的設(shè)施條件，來(lái)有針對(duì)性的制定綠化規(guī)劃，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際情況能夠合理的融合到一起，并實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面的融合，如此一來(lái)就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個(gè)功能齊全的綠地系統(tǒng)。例如建立一個(gè)小游園，然后融合小區(qū)綠化的狀況，在進(jìn)行改造的小區(qū)內(nèi)創(chuàng)建休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，然后根據(jù)住戶的各種要求，并利用草坪、廣場(chǎng)等來(lái)把綠地分為各種功能區(qū)，每個(gè)分區(qū)單獨(dú)存在，但是均具有自己的特點(diǎn)，能夠達(dá)到居民的種種要求;另外也可以進(jìn)行主干道綠化的線狀綠地的建設(shè)，也就是在小區(qū)里把綠化按照現(xiàn)狀來(lái)排列，把小區(qū)中處于分離狀態(tài)的綠地進(jìn)行連接，以構(gòu)成一個(gè)綠色體系框架。（2）對(duì)綠地結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，以加強(qiáng)綠地的生態(tài)收益。想要提升小區(qū)的環(huán)境，那么就要合理的使用好小區(qū)的綠地，全面的展現(xiàn)出“綠肺”的功能。而想要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，那么就要以生態(tài)平衡為理念來(lái)創(chuàng)建綠化環(huán)保功能，不要只是把綠地當(dāng)做是一種裝飾品，同時(shí)還要合理的改善植被，全面的展現(xiàn)出生態(tài)效果。總體來(lái)說(shuō)的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進(jìn)行融合才可以打造出結(jié)構(gòu)豐富的綠地，這樣一來(lái)就能夠全面加強(qiáng)生態(tài)收益。（四） 加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程管理嚴(yán)格把控質(zhì)量，安全進(jìn)度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織計(jì)劃，嚴(yán)格把關(guān)施工過(guò)程。既要保質(zhì)保量、按時(shí)交付工程。又盡可能減少改造過(guò)程對(duì)居民日常生活造成的影響。（五） 加強(qiáng)改造后的維護(hù)工作對(duì)老舊小區(qū)的改造成效只能夠體現(xiàn)較短的時(shí)間，若想長(zhǎng)時(shí)間保持住戶宜居的程度，那么還要全面和物業(yè)公司、居委會(huì)等部門(mén)進(jìn)行合作，來(lái)一同進(jìn)行管理。根據(jù)2017年工作計(jì)劃安排，4月上旬，縣人大常委會(huì)組成調(diào)研組，在縣人大常委會(huì)副主任呂高驥帶領(lǐng)下，對(duì)全縣老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行了深入調(diào)研，察看了部分現(xiàn)場(chǎng)，召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，聽(tīng)取了有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志匯報(bào)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。一、 老舊小區(qū)改造基本情況（一） 老舊小區(qū)現(xiàn)狀。全縣城區(qū)已上房小區(qū)共有107個(gè)：其中有物業(yè)管理的35個(gè);無(wú)物業(yè)管理的72個(gè)（單位自管7個(gè)、居委會(huì)管理56個(gè)、業(yè)主自治9個(gè)）；已落實(shí)物業(yè)管理尚未入住小區(qū)20個(gè);成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有22個(gè)（其中有物業(yè)小區(qū)成立7個(gè)、無(wú)物業(yè)小區(qū)成立15個(gè)）。（二） 2016年改造情況。2016年縣委、縣政府以創(chuàng)建省級(jí)文明城市為契機(jī)，決定全面提升城區(qū)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施使用功能，大力改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，真正把政府為民辦實(shí)事工程落到實(shí)處，從2016年至2020年，利用五年時(shí)間，分批次對(duì)鼓樓、明珠園等30個(gè)規(guī)模較大的老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造整治。2016年縣政府制定下發(fā)了《沛縣老舊小區(qū)綜合改造整治暨長(zhǎng)效管理工作實(shí)施方案》，將鼓樓小區(qū)一二三期、鼓樓小區(qū)四期、明珠園等三個(gè)老舊小區(qū)列入了為民辦實(shí)事工程項(xiàng)目。由縣城管局牽頭、沛城街道配合，投資2000余萬(wàn)元，對(duì)三個(gè)老舊小區(qū)的道路、上水、雨污管網(wǎng)、停車(chē)設(shè)施、路燈、監(jiān)控、門(mén)禁、立面、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了全面改造。通過(guò)改造，老舊小區(qū)變成了一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美、行車(chē)有序、停車(chē)規(guī)范、排水通暢、干凈整潔、生活舒適的宜居社區(qū)。（三） 2017年改造計(jì)劃。2017年，縣政府計(jì)劃對(duì)鑫達(dá)園、江南山水、陽(yáng)光一、二、三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區(qū)共計(jì)12個(gè)小區(qū)進(jìn)行改造。二、 老舊小區(qū)改造存在的幾個(gè)問(wèn)題（一）停車(chē)難問(wèn)題突出。隨著社會(huì)的發(fā)展，物質(zhì)生活的不斷豐富，家庭轎車(chē)擁有量越來(lái)越多，而老舊小區(qū)建設(shè)較早，沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng)，地面停車(chē)位又嚴(yán)重不足，業(yè)主車(chē)輛停放較為混亂，隨意占據(jù)公共道路，阻礙交通，居民怨言較多。（二） 公共設(shè)施缺失破損嚴(yán)重。老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間較早，部分小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足，多數(shù)老小區(qū)未鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，雨污不分，沒(méi)有物業(yè)用房、公共廁所、居民活動(dòng)中心等公共設(shè)施。有些小區(qū)原有的門(mén)衛(wèi)房、公共用房被占用或出租、出售。如鼓樓四期、明珠園小區(qū)傳達(dá)室被出售、明珠園小區(qū)公共用房被開(kāi)發(fā)商出租開(kāi)辦幼兒園等。小區(qū)內(nèi)道路破損，坑洼不平，出行困難;停車(chē)棚破爛不堪，有礙觀瞻;墻面污損嚴(yán)重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設(shè);電線、網(wǎng)線私拉亂接現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，以上情況嚴(yán)重影響了老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量。（三） 改造資金籌措困難。2017年12個(gè)老舊小區(qū)綜合整治的概算投資總額約7862萬(wàn)元，投資較大。但目前陽(yáng)光一二三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個(gè)小區(qū)的資金還沒(méi)有落實(shí)，概算編制招投標(biāo)工作進(jìn)展緩慢，影響了小區(qū)整治進(jìn)度。（四） 毀綠現(xiàn)象普遍存在。部分業(yè)主擅自毀綠種菜，破壞小區(qū)綠地。部分業(yè)主私自破墻開(kāi)窗、拉墻圍院，大搞“圈地運(yùn)動(dòng)”，搶占綠地，硬化土地。有些業(yè)主為方便車(chē)輛停放，私自毀綠自建停車(chē)位。（五） 物業(yè)管理混亂。多數(shù)老舊小區(qū)都沒(méi)有物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)違建隨處可見(jiàn)，技防設(shè)施基本沒(méi)有，電動(dòng)車(chē)輛失盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)內(nèi)種菜養(yǎng)禽現(xiàn)象普遍存在，小商小販隨意進(jìn)出，缺乏管理。新建小區(qū)大部分沒(méi)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收就先行上房，前期物業(yè)管理大多由開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)選擇。房子一旦售完，物業(yè)公司解散，許多遺留問(wèn)題遲遲不能得到解決。業(yè)主利益受損，把矛盾轉(zhuǎn)移到后來(lái)的物業(yè)公司頭上，不解決問(wèn)題就拒繳物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司沒(méi)有能力解決，如此惡性循環(huán)，三到五年，一個(gè)新小區(qū)就變成老舊小區(qū)。三、對(duì)下步老舊小區(qū)改造工作的幾點(diǎn)建議（一） 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，形成合力。老舊小區(qū)改造涉及多個(gè)部門(mén)，目前我縣老舊小區(qū)改造工作主要由縣城管局牽頭，建議縣政府成立老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，各相關(guān)部門(mén)明確職責(zé)、任務(wù)、目標(biāo)，充分調(diào)動(dòng)城管委、城管執(zhí)法局、住建局、房產(chǎn)局、園林局、物價(jià)局、街道等單位的積極性，進(jìn)一步加快我縣老舊小區(qū)改造工作。（二） 統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)安排。在詳盡掌握老舊小區(qū)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分類(lèi)評(píng)估，統(tǒng)籌科學(xué)規(guī)劃，對(duì)確定的改造項(xiàng)目要拿出有針對(duì)性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實(shí)施。要把小區(qū)改造工作與我縣城區(qū)路網(wǎng)、管網(wǎng)改造相結(jié)合，要從居民期盼的小區(qū)停車(chē)難、小區(qū)燃?xì)馐褂玫葻狳c(diǎn)問(wèn)題入手，重點(diǎn)解決老舊小區(qū)環(huán)境、公共秩序、物業(yè)管理等問(wèn)題。老舊小區(qū)整治涉及群眾切身利益，制訂整治方案前要多種形式廣泛征求居民意見(jiàn)，方案出臺(tái)后要向小區(qū)居民公示，整治方案根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況實(shí)行“一區(qū)一策”，區(qū)別對(duì)待。（三） 多方籌資，加大投入。縣政府要加大財(cái)政投入的力度，做好資金投入保證，“兵馬未動(dòng)，糧草先行”，只有把資金投入到位，才能把老舊小區(qū)整治這項(xiàng)德政工程、惠民工程實(shí)實(shí)在在做好。同時(shí)，要積極探索小區(qū)改造資金多元化、多渠道的投資機(jī)制。對(duì)小區(qū)規(guī)模大、入住時(shí)間長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施缺失嚴(yán)重的小區(qū)，建議列入縣“為民辦實(shí)事工程”，由縣政府組織實(shí)施全面改造提升。對(duì)規(guī)模較小的小區(qū)，建議由街道根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況，投入資金對(duì)道路、公共照明、下水道、窨井、停車(chē)位、監(jiān)控等基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施改造。（四） 加大宣傳，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。要?jiǎng)?chuàng)新宣傳方式，加強(qiáng)輿論宣傳，提高老小區(qū)改造的認(rèn)同度和知曉度。要發(fā)揮示范工程導(dǎo)向作用，通過(guò)改造前后的對(duì)比，使業(yè)主真正理解改造的意義，自覺(jué)支持，減少整治過(guò)程中的矛盾和工作阻力。（五）健全機(jī)制，長(zhǎng)效管理。在改造提升的基礎(chǔ)上，實(shí)施“四位一體”（社區(qū)黨支部、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)站、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)）和建立“四支隊(duì)伍”（保潔、保安、運(yùn)維、治安）相結(jié)合的管理模式。老舊小區(qū)綜合整治后，街道辦事處是管理主體，要成立街道物業(yè)管理辦公室和物業(yè)管理服務(wù)公司。物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)日常管理工作的監(jiān)督、指導(dǎo)和考核，物業(yè)管理服務(wù)公司實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理，各小區(qū)成立物業(yè)服務(wù)站，納入“四位一體”監(jiān)督機(jī)制，社區(qū)黨支部和居委會(huì)是第一監(jiān)管責(zé)任主體。明確老舊小區(qū)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及量化考核辦法，縣城管委每月抽查考核街道辦事處，通報(bào)考核結(jié)果，并作為年終考核的重要依據(jù)。街道辦事處每周督查考核社區(qū)居委會(huì)及各小區(qū)，每月考核通報(bào)，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。刖言小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬(wàn)平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位置優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來(lái)京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門(mén)店。多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車(chē)輛管理、綠地美化等諸多問(wèn)題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。一、 相關(guān)概念（一） 、老舊小區(qū)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代。我國(guó)老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理;二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理;另一種就是"多單位管理”，即一個(gè)小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。（二） 、社區(qū)服務(wù)在社會(huì)學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個(gè)社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會(huì)性福利服務(wù)活動(dòng)。按照社會(huì)學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。二、 分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對(duì)策（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過(guò)調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購(gòu)房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜。居民的生活背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛(ài)護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問(wèn)題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來(lái)越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問(wèn)題。名詞解釋?zhuān)何飿I(yè)管理惡性循環(huán)物業(yè)管理服務(wù)水平不高一業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)一物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目一更多業(yè)主不繳費(fèi)一矛盾激化一物業(yè)公司退出一陷入真空狀態(tài)—新物業(yè)公司（或政府接管）進(jìn)入一再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱(chēng)之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。針對(duì)此情況，居委會(huì)做了冷靜的分析，通過(guò)利用宣傳欄、倡議書(shū)、座談會(huì)等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不斷推動(dòng)居民“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”意識(shí)的深入，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問(wèn)題及對(duì)策社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：（1）治安管理；（4）車(chē)輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問(wèn)題，這些常規(guī)服務(wù)管理無(wú)序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。治安管理問(wèn)題由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動(dòng)性和流量極大。小區(qū)沒(méi)有完全封閉，沒(méi)有技防設(shè)施，單元門(mén)未安裝門(mén)禁，2個(gè)出入口沒(méi)有人員值守，夜間路燈照明也有過(guò)5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車(chē)丟失、汽車(chē)被劃、被砸、入室盜、上門(mén)推銷(xiāo)等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。車(chē)輛道路管理問(wèn)題嚴(yán)重影響天橋?yàn)承^(qū)和諧的另一個(gè)問(wèn)題是車(chē)輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡(jiǎn)陋存車(chē)棚不能滿足千余戶居民的存車(chē)需求，很多居民將車(chē)放置樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動(dòng)，也避免不了丟失，居民意見(jiàn)紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛極具增多，但小區(qū)沒(méi)有規(guī)劃的停放場(chǎng)地，私家車(chē)亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。又由于無(wú)人管理收費(fèi)、不限車(chē)輛入內(nèi)，外來(lái)車(chē)輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車(chē)矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會(huì)也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問(wèn)題未果。為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒(méi)有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決'的工作原則，積極開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)動(dòng)了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動(dòng)想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了小區(qū)路燈照明問(wèn)題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個(gè)明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問(wèn)題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門(mén)，控制了一小部分穿行車(chē)輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時(shí)，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車(chē)輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長(zhǎng)效管理，提升服務(wù)水平。環(huán)境維護(hù)問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，由于歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺(tái)階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞;沒(méi)有專(zhuān)業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無(wú)人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。近兩年，通過(guò)社區(qū)自身的努力，鼓勵(lì)居民開(kāi)展自我管理，自我維護(hù)，積極做好宣傳，大力發(fā)動(dòng)黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開(kāi)展義務(wù)勞動(dòng)，參與治理和維護(hù)，大力開(kāi)展樓門(mén)文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護(hù)，但是很多小區(qū)樓門(mén)內(nèi)衛(wèi)生依然處于無(wú)人管理。樓門(mén)內(nèi)小廣告隨處可見(jiàn)，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。違法建設(shè)問(wèn)題由于小區(qū)長(zhǎng)期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。常見(jiàn)的有占用綠地外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、占用綠地搭建車(chē)棚，外接窗臺(tái)和私改樓頂天臺(tái)等。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門(mén)之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。居委會(huì)又沒(méi)有權(quán)利，不能和居民對(duì)立，根本無(wú)法制止，違建亟待整治。5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_(kāi)發(fā)商缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)所等大問(wèn)題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來(lái)，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問(wèn)題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對(duì)面座談機(jī)制，及時(shí)反映小區(qū)存在的自身無(wú)法解決的問(wèn)題，通過(guò)政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問(wèn)題的解決。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題的建議（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，只有通過(guò)政府出資，對(duì)小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂(lè)場(chǎng)所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過(guò)綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境?？梢韵劝咽虑樽銎饋?lái)，居民對(duì)管理和服務(wù)認(rèn)