御河灣匯海公寓包銷方案

御河灣匯海公寓包銷方案御河灣匯海公寓包銷方案御河灣匯海公寓包銷方案御河灣匯海公寓包銷方案御河灣匯海公寓座落于東莞市橫瀝鎮(zhèn)，毗鄰松山湖、生態(tài)園，交通便利，功能齊全，配套完美，是深圳城建公司的又一匠心力作。匯海公寓的實質(zhì)是公寓式住所，既有住所的性質(zhì)，也有公寓的特色，比方年限70年、銀行按揭可按七成等，這些都是住所屬性；比方面積較小、設(shè)計精良，這又是公寓長處。總之，匯海公寓既可用作個人居住，也可做出租或房產(chǎn)投資，常常很受城市白領(lǐng)和只身一人貴族喜愛。一、當(dāng)前東莞公寓市場的狀況東莞公寓市場在2016年“去貨存”政策下，被“一大波”深圳投資客消化殆盡。十一后的東莞房策嚴(yán)控，又令購房者望而止步，觀看等候。當(dāng)前東莞公寓市場在售樓盤有9個，貨量也相對充分。大部分樓盤的銷售手法有采納二三級聯(lián)動、體驗式銷售和變相低首付策略。而二三級聯(lián)動策略又采納高傭快結(jié)的形式，調(diào)動中介上客。如松山湖星城翠瓏灣，傭金為70000元/套，常平都市華府，傭金為樓價7個點加現(xiàn)金5000元/套。體驗式銷售即是采納精裝修，讓購房者真實體驗到設(shè)計的酣暢成效，如虎門碧桂園、東城帕克諾雅，精裝的同時增加如手機(jī)控制室內(nèi)電器開關(guān)、遠(yuǎn)程開門等智能家居，使購房客人直接產(chǎn)生購買激動。變相低首付策1略是指在公寓首付五成或三成的基礎(chǔ)上，再利用裝修貸或信譽(yù)貸等名義再貸三成，變?yōu)榱闶赘痘蚨墒赘?，如樟木頭鉑金時代、常平東田IBOX都是采納0首付。二、當(dāng)前公寓銷售遇到的問題2016年國慶后，東莞出臺了嚴(yán)格的“限購”政策，使樓市成交急轉(zhuǎn)直下，連續(xù)5個月保持低迷。1月成交量再創(chuàng)新新低，創(chuàng)五年以來同期最低。公寓市場也不可以幸免，2017年1月，東莞公寓市場成交499套，比上個月下跌47%，比昨年同期下跌59%。但售價保持安穩(wěn)，微升2%。以以下圖：23所以，我們結(jié)合匯海公寓的銷售狀況，簡單解析存在的問題。1、客源不足。春節(jié)以來，我們銷售中心上門客人大幅減少，周一至周五，基本是售樓員比客人多，周末稍有好轉(zhuǎn)，但公寓產(chǎn)品還是無人問津。開售以來，除了內(nèi)部認(rèn)購一套外，還沒開過單。主要原由有：一是當(dāng)?shù)乜蛻魧⑿枨蟛淮?，也就是說剛需不大。二是因為沒有啟動二三級聯(lián)動，外處的客源沒有上客。三是代理公司的客戶資源已基本耗費達(dá)成。2、沒有裝修。從公寓的屬性來看，公寓一般位于城市中心地段，居住人群以商務(wù)客群為主，重視的是優(yōu)秀的軟硬件設(shè)施服務(wù)和便利的出行條件，公寓交房為精裝修，講究居住環(huán)境的酣暢性、配套設(shè)施的齊備、服務(wù)的周密詳確，表現(xiàn)品位與酣暢性。而匯海公寓交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，購房者購買后還要設(shè)計裝修，要花銷好多人力、物力和時間。別的，裝修費不可以計入房價，變相增加首付。三是入住后還會有裝修噪音，十分困擾。3、政策影響。匯海公寓每套房均勻面積為60多平方米，面積很小，而此刻的“限購”政策以套計，不論大小，一套就是一個購房指標(biāo)，占用了就沒有了。所以，這個面積使購房者有點尷尬。三、有關(guān)建議我們對項目的充分檢查和解析后，我們建議采納包銷方式銷售。包銷的意思是把項目的所有房源包下來銷售，發(fā)展商可以大4大節(jié)約銷售成本，減少人力、物力和精力。包銷協(xié)議自己其實不是買賣合同，它不過規(guī)定了兩方的權(quán)益和義務(wù)，以及一般交易條件。經(jīng)過包銷協(xié)議，兩方可以建立起一種穩(wěn)固的長遠(yuǎn)的買賣關(guān)系，而詳盡的每一筆交易，則以包銷協(xié)議為基礎(chǔ)，另行訂立買賣合同。包銷的主要好處在于：一是減少開發(fā)商的再投入，節(jié)約成本。二是可以商定銷售時間和進(jìn)度，令發(fā)展商資本快速回籠。三是可以閃避一些不用要的銷售風(fēng)險，如廣告宣傳中的最正確用語，銷售行為中的不正當(dāng)競爭及渠道管理中的風(fēng)險等等。四是可以整合當(dāng)前公寓市場中的客戶資源、貯備資源。五是可以借用包銷商的資本，投入精裝修等。房地產(chǎn)包銷行為當(dāng)前已經(jīng)十分成熟，包銷商愈來愈專業(yè)化，市場銷售愈來愈合作化，抱團(tuán)銷售逐漸代替單打獨斗模式。所以，我們建議包銷模式，是一個雙贏的開始。四、詳盡實行房地產(chǎn)包銷形式有二種，第一種是提點包銷。即是兩方確立包銷協(xié)議后，由包銷商負(fù)責(zé)所有銷售工作，包含銷售團(tuán)隊的建設(shè)和管理、銷售策劃推行和落實執(zhí)行等，包銷商只供給人和策劃，其他銷售花費由發(fā)展商支付，而包銷商只提取銷售金額的1.5%作為酬勞。第二種是底價包銷。即是發(fā)展商商定一個底價，其他所有銷售花費由包銷商擔(dān)當(dāng)，溢價部分扣除稅金后作為包銷商的5酬勞。假如我們有幸能項目，我們建議取用底價包銷的方式合作。我們會啟動二三級聯(lián)動，會