個人房屋按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與風險防范

個人房屋按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與風險防目錄□個人住房按揭貸款的操作規(guī)程□個人住房按揭貸款風險點和防措施

□2012年常熟房地產(chǎn)走勢的分析預(yù)判

口對我行發(fā)展個人住房按揭貸款的建議一、個人住房按揭貸款的操作規(guī)程1、 個人住房按揭貸款的定義個人住房按揭貸款定義是指：商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于向開發(fā)商或者其他售房人購買房屋，供款人用所購買的房屋作為抵押物，還款方式采取分期付款的貸款。如所購房屋是期房（開發(fā)商在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用后的房屋），需有開發(fā)商提供階段性擔保的貸款形式。2、 個人住房按揭貸款對象和條件貸款對象為貸款地有固定住所、具有中國國籍（包括港澳臺）的，具有完全民事行為能力的自然人。申請貸款應(yīng)具備下列條件：符合我行《個人貸款實施辦法》和《個人消費貸款操作辦法》規(guī)定的條件。年齡不低于18周歲、不超過70周歲。能夠提供有效的明或居留證明。品行良好，無重大不良記錄。已簽訂了合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議。首付金額符合銀行要求，并能提供相應(yīng)的憑證。具有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有按期償付貸款本息的能力。在本行開立結(jié)算賬戶。本行規(guī)定的其他條件。3、 借款人應(yīng)提供的材料夫妻雙方、戶口本/外地人需暫住證和戶口本。結(jié)婚證/離婚證或法院判決書/單身證明（民政部門為準）。收入證明（銀行指定格式）。其他證明：包括其他房產(chǎn)、銀行流水，大額存單（理財）。自雇人士還需提供公司營業(yè)執(zhí)照、公司章程、稅單、公司近期財務(wù)報表等其他證明收入情況的資料;個體工商戶需提供營業(yè)執(zhí)照、近3-6月納稅證明、銀行現(xiàn)金流水等。與開發(fā)商或售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同，購房的首付款憑證復(fù)印件，如發(fā)票等。4、 貸款額度根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力、購房金額、首付款金額等因素合理確定。首付金額要符合國家與我行放貸政策。5、 貸款期限根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力、貸款額度等因素合理確定。最低不低于1年，貸款期限與借款人年齡相加最長不超過70年。購買住房的貸款期限最長不超過30年。6、 還款方式采取按月等額本息或等額本金分期還款方式。（1） 等額本息是在還款期，每月償還同等數(shù)額的貸款（本金和利息）。每月還款額計算公式如下：［貸款本金X月利率X（1+月利率）八還款月數(shù)］《［（1+月利率）八還款月數(shù)一1］此種還款模式劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。該方法比較適用于現(xiàn)在收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。（2） 等額本金是在還款期把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。等額本金貸款計算公式：每月還款金額=（貸款本金/還款月數(shù)）+（本金一已歸還本金累計額）X每月利率此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。7、 擔保方式應(yīng)以借款人所購房產(chǎn)提供抵押擔保，期房期間追加開發(fā)商承擔連帶保證責任。注意要點：收入償債比=（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額）家庭月收入。目前我行執(zhí)行的國家規(guī)定的房貸政策1、 對購買首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1?1倍；停止受理貸款購買第三套與以上住房。2、 個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶與未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。就是說以家庭為單位來認定首套還是二套或者二套以上。有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（與以上）成套住房的：借款人已利用貸款購買過一套與以上住房又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄面談等形式的盡責調(diào)查，確信供款人家庭已有（與以上）住房的。3、 我行對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款，貸款人按規(guī)定執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的暫停受理。4、 外地人的認定：我行以戶籍所在地為常熟的公民認定為本地居民。目前由于政策原因、系統(tǒng)的原因、技術(shù)的原因等多方面因素。我們只能通過人行的個征信系統(tǒng)查詢來認定首套或者非首套住房，只要是家庭成員中任何一個人的有房貸記錄的，不管貸款余額是否為0，都認定為非首套住房。二、個人住房按揭貸款風險點與防措施住房按揭貸款其顯著特點就是該業(yè)務(wù)涉與兩個合同、三方當事人：1、 兩個合同：指購房合同和個人住房按揭貸款合同。先有購房合同再有貸款合同。2、 三個當事人：指開發(fā)商、購房人（借款人）與銀行。開發(fā)商和購房人是買賣關(guān)系；購房人與銀行是借貸、抵押關(guān)系；開發(fā)商與銀行是保證關(guān)系。當購房人逾期未還款構(gòu)成違約時，開發(fā)商優(yōu)先無條件回購，資金優(yōu)先償還銀行利息，銀行依法處分抵押房產(chǎn)（一）個人住房按揭貸款中的主要風險點在個人住房按揭中銀行風險無時不在，形式多樣化，開發(fā)商、借款人一旦違約危與銀行信貸資金安全，損害銀行合法權(quán)益。1、 開發(fā)商的風險“假按揭”通常采用的方式是開發(fā)商利用其公司員工作為購房人或者虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與自己公司簽訂不真實、虛假的房屋買賣合同，再以這些購房人向商業(yè)銀行申請按揭貸款，從而套取資金?！凹侔唇摇钡闹饕憩F(xiàn)形式通常有以下幾種：開發(fā)商放棄運作房產(chǎn)項目，以惡意騙取資金為目的形成的詐騙型“假按揭”。?開發(fā)商為解決資金短缺，以臨時套取資金周轉(zhuǎn)為目的形成的貸款型“假按揭”。（案例）?開發(fā)商與承建商債權(quán)債務(wù)抵沖形成的拋售型“假按揭”。開發(fā)商與購房人相互串通，采用按揭返租的方式以融資為目的融資型“假按揭”。?購房人與開發(fā)商相互串通，規(guī)避首付款不足或者零首付型“假按揭”。（案例）2、 購房人（借款人）的風險?購房人經(jīng)濟狀況嚴重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行按揭貸款協(xié)議。?購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。?購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。瓦倫汀案例3、 銀行自身的風險?銀行沒有嚴格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程。?銀行貸款審查中注重審查申請資料的合規(guī)性忽視其真實性。?銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危與銀行權(quán)益。4、 其它方因素的風險在按揭貸款協(xié)議履行期限，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。（二）住房按揭貸款風險防措施1、項目準入方面選：選擇品牌良好、資金實力雄厚、無不良信用記錄的開發(fā)商和市場定位準確、有一定競爭能力的樓盤項目；重點選擇公司治理機制良好，財務(wù)狀況正常的開發(fā)商的開發(fā)項目。查：加強對開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)或高級管理人員在其他企業(yè)任職情況的調(diào)查和了解。1、 項目準入方面看：對項目施工進度緩慢、銷售不佳或外觀、建筑質(zhì)量較差、小區(qū)配套設(shè)施不完備、功能滯后的樓盤應(yīng)審慎介入。審：審核房地產(chǎn)按揭貸款項目的準入時，應(yīng)重點分析按揭貸款項目的合規(guī)風險、完工風險和市場風險。要對開發(fā)商實力和以往經(jīng)營業(yè)績進行調(diào)查分析，加強對于開發(fā)商財務(wù)狀況、項目合規(guī)性、項目資金到位情況、項目開發(fā)進度等分析，綜合評價項目的合規(guī)風險和完工風險。此外，還應(yīng)從樓盤地段、配套設(shè)施、戶型、小區(qū)環(huán)境、銷售策略等因素分析項目市場風險。2、 貸前調(diào)查與貸款審批方面發(fā)放貸款前，客戶經(jīng)理要對購房人的身份和資信情況認真進行核實，判斷購房人的經(jīng)濟收入來源是否充足、穩(wěn)定。加強對個人借款申請資料真實性、有效性和完整性的審查，同時要注意各類信息和材料的一致性與在邏輯聯(lián)系，與時發(fā)現(xiàn)疑點。具體把握重點：?對借款人（購房人）的工作單位、居住地址、聯(lián)系方式進行調(diào)查核實。要求借款人出具的收入證明預(yù)留單位財務(wù)或人事部門的固定電話，對借款人的收入證明進行核查。?對借款人資信狀況進行調(diào)查。要通過人行的征信系統(tǒng)了解借款人的信貸狀況（貸款、信用卡還款情況）、社保情況、工作單位等。重點調(diào)查有無惡意欠債、逃債等不良記錄。查詢的結(jié)果作為判斷借款申請人資信和還款能力的重要參考。?認真核查借款人出具的首付款證明，核對首付款收據(jù)、發(fā)票、POS機刷單等。?客戶經(jīng)理要認真執(zhí)行面簽和訪談的有關(guān)規(guī)定，利用談話技巧，判斷借款人購房的真正意圖與買賣交易的真實性和可靠性，完整填寫面簽記錄，逐筆與借款人本人現(xiàn)場簽訂借款合同。（弘陽尊邸案例）?要綜合分析項目按揭情況，防止按揭欺詐。對一人多貸購置兩套（含）以上住房的，要進一步了解借款人的購房用途與動機，合并計算借款人每月還款支出與家庭月收入之比，比例原則上應(yīng)控制在50%以下。對購買第二套以上住房的借款人，在其他授信條件滿足的前提下，還可通過提高貸款成數(shù)、利率上浮、縮短期限等方式加以限制。?對大額貸款、投資性購房款，除審查個人與家庭收入證明外，還應(yīng)視情況要求借款人提供其個人財產(chǎn)證明資料，如個人存單（折）、房產(chǎn)、汽車、信用卡等資料。?對二手按揭，必須由客戶經(jīng)理、借款人和賣方當面簽訂借款合同，詢問買賣雙方與交易情況，對抵押物進行實地調(diào)查，調(diào)查的重點為交易的真實性和抵押物價值評估的公允性，并視情況決定是否對借款人做進一步調(diào)查。對借款人個體或集體企業(yè)的經(jīng)營業(yè)主的，必須要求借款人提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，并調(diào)查借款人個體或集體企業(yè)的經(jīng)營與財務(wù)現(xiàn)狀、個人債務(wù)等狀況，必要時應(yīng)進行實地調(diào)查。?應(yīng)核實按揭樓宇的價格，樓宇價格相對于鄰近同類房產(chǎn)的溢價應(yīng)保持在合理圍。嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款，嚴格評估抵押物的實際價格，落實抵押登記手續(xù)，嚴控貸款額和抵押物實際價值的上限比例。3、貸后管理方面?加強按揭貸款項目貸后追蹤。?加強對借款人情況跟蹤。要對按揭業(yè)主商品房交易契稅和公共設(shè)施維護維修基金的繳納情況進行必要監(jiān)控，防止因欠繳、少繳、漏繳造成房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理，從而影響他項權(quán)證辦理的情況發(fā)生。?加強對開發(fā)商資金賬戶的監(jiān)管，防止開發(fā)商利用虛假交易挪用按揭貸款和售樓款項，影響按揭樓宇的完工。?加強對開發(fā)商保證金賬戶的監(jiān)管。三、對我市2012年房產(chǎn)價格走勢的預(yù)判在說2012年房地產(chǎn)市場情況之前，讓大家看組數(shù)據(jù)，先看看2011年常熟房產(chǎn)市場是怎么樣一個情況：2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資93.02億元，同比下降-3.14%，是縣市區(qū)中唯一下降的縣市，其中商品住宅完成投資66.29億元，同比增長8.83%。2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑施工面積802.82萬平方米，同比增長1.23%，其中商品住宅施工面積532.26萬平方米，同比增長3.1%。商品房竣工面積167.85萬平方米，同比下降33.14%，其中住宅竣工面積92.55萬平方米，同比下降37.0%。全年全市商品房銷售面積148.02萬平方米，同比下降29.46%，其中住宅商品房銷售面積101.26萬平方米，同比下降35.07%，從商品房銷售額情況來看，全年實現(xiàn)商品房銷售額130.79億元，同比下降16.34%，其中住宅商品房銷售額為87.09億元，同比下降20.86%。稅務(wù)部門數(shù)據(jù)2011年，我市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅完成10.05億元，同比下降2.4%，建筑業(yè)營業(yè)稅完成6.61億元，同比增長17.5%，房地產(chǎn)、建筑業(yè)兩者的營業(yè)稅占全市營業(yè)稅的比重達74.93%，占地方稅收的比重為22.87%。央行數(shù)據(jù)2011年常熟地區(qū)總的貸款余額1319億，其中涉與房地產(chǎn)類貸款226?7億，占比17.1%各銀行2011年涉與房地產(chǎn)貸款情況如下：銀行貸款合計房地產(chǎn)類貸款合計其中房產(chǎn)開發(fā)貸款個人購房貸款占全部貸款比例工行144.622.8220.815.7%農(nóng)行24171.924.94729.8%中行154.634.45.728.618.4%建行158.234.14.1529.921.5%交行60.412.40.481220%農(nóng)商行247.419.55.813.77.8%52.57.24.92.2313.7%光大25.45.14.15120%華夏100.6/0.656%招商26.971.425.626%浦發(fā)58.65.41.423.99.2%民生44.90.3/0.30.6%253.50.443.114%7////5.1////2012年房地產(chǎn)開發(fā)市場基本走勢：投資規(guī)模收緊，市場總體偏冷，上半年房價會有一定的下行，下半年平穩(wěn)并試探性復(fù)。未來一段時間房地產(chǎn)政策不會出現(xiàn)放松。國家實行房產(chǎn)稅開征試點工作，將逐步擴大試點圍。調(diào)控由制度來替代政策?！肮膭罹幼。拗仆顿Y”，來求房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨回籠資金的壓力，面對依然很大的剛需市場。定價會更加理性化，并通過讓利促銷等優(yōu)惠手段來刺激市場。同時房地產(chǎn)市場競爭將會更加激烈，房地產(chǎn)市場品牌化，區(qū)位化與規(guī)?；瘜@得更加得重要。四、對我行個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的建議1、 合理定位、完善制度、把好風險關(guān)合理定位：將個人按揭業(yè)務(wù)作為我行零售業(yè)務(wù)的主攻業(yè)務(wù)之一，定位為全行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分之一。完善制度:全面梳理和完善按揭業(yè)務(wù)的管理制度，做到業(yè)務(wù)有章可詢，