體育公園測算報告

體育公園測算精選報告體育公園測算精選報告體育公園測算精選報告目錄第一章總論

錯誤!不決義書簽。項目大要______________________________________________________錯誤!不決義書簽。結(jié)論__________________________________________________________錯誤!不決義書簽。建議__________________________________________________________錯誤!不決義書簽。第二章項目情況解析______________________________________錯誤!不決義書簽。項目設(shè)計解析__________________________________________________錯誤!不決義書簽。項目定位______________________________________________________錯誤!不決義書簽。第三章國內(nèi)外體育館運營模式解析__________________________錯誤!不決義書簽。目前國內(nèi)外體育場館主要運營管理模式____________________________錯誤!不決義書簽。各種主要運營管理模式的優(yōu)缺點解析______________________________錯誤!不決義書簽。案例解析______________________________________________________錯誤!不決義書簽。第四章基礎(chǔ)模式確立______________________________________錯誤!不決義書簽。影響模式確立的主要因素________________________________________錯誤!不決義書簽。模式確立______________________________________________________錯誤!不決義書簽。測算立場______________________________________________________錯誤!不決義書簽。第五章體育場館價風格查解析______________________________錯誤!不決義書簽。檢查解析方法__________________________________________________錯誤!不決義書簽。檢查對象______________________________________________________錯誤!不決義書簽。檢查數(shù)據(jù)解析__________________________________________________錯誤!不決義書簽。本項目體育場館價格定位________________________________________錯誤!不決義書簽。第六章體育場館使用情況解析______________________________錯誤!不決義書簽。項目周邊商業(yè)情況檢查__________________________________________錯誤!不決義書簽。重慶體育館場所使用率檢查______________________________________錯誤!不決義書簽。第七章商業(yè)及車庫租金解析________________________________錯誤!不決義書簽。商業(yè)租金檢查范圍______________________________________________錯誤!不決義書簽。商業(yè)租金檢查結(jié)果______________________________________________錯誤!不決義書簽。本項目商業(yè)租金定位____________________________________________錯誤!不決義書簽。停車場租金檢查依照及方法______________________________________錯誤!不決義書簽。停車場政府定價標準____________________________________________錯誤!不決義書簽。本項目停車場收費定位__________________________________________錯誤!不決義書簽。第八章收入測算__________________________________________錯誤!不決義書簽。網(wǎng)球收入______________________________________________________錯誤!不決義書簽。羽毛球場收入__________________________________________________錯誤!不決義書簽。乒乓球場收入__________________________________________________錯誤!不決義書簽。游泳館收入____________________________________________________錯誤!不決義書簽。室外有蓋籃球場收入____________________________________________錯誤!不決義書簽。其他體育場館收入______________________________________________錯誤!不決義書簽。體育場館單塊場所周收入表______________________________________錯誤!不決義書簽。商業(yè)租金收入__________________________________________________錯誤!不決義書簽。停車位收入____________________________________________________錯誤!不決義書簽?？偸杖隷_______________________________________________________錯誤!不決義書簽。第九章成本測算__________________________________________錯誤!不決義書簽。水電氣花銷測算________________________________________________錯誤!不決義書簽。維修保護花銷__________________________________________________錯誤!不決義書簽。干凈、安?；ㄤN________________________________________________錯誤!不決義書簽。管理花銷______________________________________________________錯誤!不決義書簽。推行花銷______________________________________________________錯誤!不決義書簽。易耗費品花銷__________________________________________________錯誤!不決義書簽。場所翻修花銷__________________________________________________錯誤!不決義書簽。總成本花銷____________________________________________________錯誤!不決義書簽。營業(yè)稅金及附加________________________________________________錯誤!不決義書簽。第十章盈虧解析__________________________________________錯誤!不決義書簽。第一章總論項目大要項目名稱：江北區(qū)石子山體育公園項目業(yè)主：重慶市江北國有財富經(jīng)營管理有限責任企業(yè)項目簡介石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理地址優(yōu)越，交通便利，總占地325畝，總建筑面積平方米，停車位690個，總投資億。其中公建建筑面積20205.04m2，配套設(shè)施建筑面積，車庫面積。容積率，綠地率%。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場所下商業(yè)用房、標準田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外體育場、公共洗手間組成。招商內(nèi)容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分，總建筑面積平方米。②體育運動設(shè)施經(jīng)營場所，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內(nèi)外網(wǎng)球場1、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。③配套停車庫，室外停車位223個，室內(nèi)停車位467個，共計690個停車位。1本報告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場”指“有蓋，有保護修建物的網(wǎng)球場”。結(jié)論經(jīng)測算，本項目第1、2、3、4年分別損失萬、萬元、萬元、萬元，第五年由于發(fā)生場所翻修花銷，損失萬元（其中：場所翻修花銷萬元），第6年損失萬元，第7年開始損失減少，第8年由于發(fā)生田徑場翻修，損失萬元（其中：田徑場翻修花銷250萬元），第9年損失萬元，第10年損失萬元（其中：場所翻修花銷萬元），第11、12、13、14年損失萬元，第15年損失萬元（其中：場所翻修花銷萬元）。建議建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)一致的兼?zhèn)溥\營，體育場館的“企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進行企業(yè)化經(jīng)營，必定擁有獨立法人資格的企業(yè)負責本項目的經(jīng)營，針對本項目能夠選擇項目業(yè)主投資建立一個國有控股的管理企業(yè)，負責本項目的經(jīng)營管理；也能夠選擇將項目委托、承包或租借予專業(yè)企業(yè)進行經(jīng)營管理?；诤笳邔胸敻辉谶^程保護和維修方面的管理難度，且簡單影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資建立一個國有控股的管理企業(yè)對該項目進行整體運營管理。要進行市場化運作，必定合適的引進管理與外包。針對本項目我們建議采用以下運作模式：第一，干凈、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)施保護屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，能夠請專業(yè)企業(yè)負責。其次，本項目綠化面積較大，也表現(xiàn)了本項目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但保護成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負擔，而不能夠帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營情況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力肩負大面積的綠化保護花銷，我們建議保護綠化成本由政府肩負。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大多數(shù)屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)企業(yè)包裝運營，很難運營好，因此我們建議商業(yè)部分請專業(yè)企業(yè)包裝運營，或外包予專業(yè)企業(yè)經(jīng)營。其他，在建立國有控股的管理企業(yè)的同時，我們建議引進職業(yè)化管理經(jīng)理，以企業(yè)董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團隊。第二章項目情況解析項目設(shè)計解析項目總平面圖解析本項目總占地面積m2（約325畝），總建筑面積m2，（含有預留體育館2建設(shè)規(guī)模1100m），其中包括：全民健身活動中心、殘疾人體育館、殘疾人活動中心、室外活動場所等。技術(shù)指標見表。序號項目建筑面積單位備注包括：2個游泳1全民健身中心2池，32個乒乓m球，18個羽毛2球。2殘疾人體育館m3殘疾人活動中心2m4中心廣場所下商2業(yè)m5標準田徑場1個6室外游泳池1個7有蓋籃球場2個8室外籃球場3個9室外網(wǎng)球場4個10室內(nèi)網(wǎng)球場2個11室外乒乓球場16個12門球場5個13滑板體育場1個14攀巖場1個表總平面圖主要技術(shù)指標全民健身活動中心解析全民健身活動中心建筑面積為m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個、及相關(guān)設(shè)施及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包括32個乒乓球標準場所；二層為羽毛球館及輔助用房，包括18個羽毛球標準場所；三層為臺球活動室及相關(guān)用房。①吊一層擁有游泳池2個、相關(guān)設(shè)施用房及擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房，擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等，其面積詳見表。序號項目面積單位1體育俱樂部2m2體育俱樂部2m3體育俱樂部2m4體育俱樂部2m5體育用品商鋪2m6體育用品商鋪2m7健身俱樂部2m8體育俱樂部2m9體育俱樂部2m10體育俱樂部2m11體育俱樂部2m12體育俱樂部2m13體育俱樂部2m14體育俱樂部2m15體育俱樂部2m16體育俱樂部2m17體育用品商鋪2m18游泳俱樂部2m17共計2m表吊二層體育配套用房面積明細表2

備注平面圖右下方天井右側(cè)開始列表②吊二層中除相關(guān)設(shè)施用房外，擁有擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房。主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等，其面積詳見表：序號項目面積單位備注1體育成就顯現(xiàn)區(qū)2m2體育成就顯現(xiàn)區(qū)2平面圖右下方m3體育俱樂部2天井右側(cè)開始m4體育俱樂部2列表m5體育用品商鋪2m2表中擁有商業(yè)性質(zhì)的配套用房面積均為CAD軟件量取的可出租面積。以下表格同樣合用。67891011121314

體育用品商鋪2m健身俱樂部2m體育用品商鋪2m體育俱樂部2m體育擺設(shè)區(qū)2m體育擺設(shè)區(qū)2m體育擺設(shè)區(qū)2m體育俱樂部2m2共計m表吊一層體育配套用房面積明細表③一層平面圖擁有32個標準乒乓球場所、2個臺球活動室及相關(guān)設(shè)施用房。其面積詳見表。序號項目面積單位備注1棋牌室2m臺球活動室2臺球活動室為考慮商業(yè)3臺球活動室2出租性質(zhì)4共計m表一層體育配套用房面積明細表④二層擁有18個羽毛球標準場所，1個乒乓球活動室，1個健身室，1個棋牌室。其面積詳見表。序號項目面積單位備注1乒乓球活動室2m2健身室2m3棋牌室2m4共計2m表二層體育配套用房面積明細表⑤三層平面圖擁有2個臺球活動室，一個VIP臺球室，2個棋牌室。其面積詳見表。序號123456

項目面積單位臺球活動室2m臺球活動室2mVIP臺球室2m棋牌室2m棋牌室2m共計2m表三層體育配套用房面積明細表

備注無小結(jié)：全民健身活動中心中，可實現(xiàn)收益的部分為游泳池、乒乓球場地、羽毛球場所及擁有商業(yè)性質(zhì)的體育輔助用房（以下稱“層商業(yè)”）。全民健身運動中心可實現(xiàn)收益部分見表。序號項目面積或個數(shù)單位1游泳池2個2乒乓球場所32個3羽毛球場所18個4吊二層商業(yè)2m5吊一層商業(yè)2m6一層商業(yè)2m7二層商業(yè)2m8三層商業(yè)2m9商業(yè)共計2m表全民健身活動中心可實現(xiàn)收益部分表殘疾人體育館解析殘疾人體育館總建筑面積m2，地下兩層，地上三層。地下為兩層為車庫及設(shè)施用房，負一層擁有車庫207個，負二層擁有車庫203個，一層為籃球競賽場館及競賽配套用房，二層為看臺及競賽配套用房，三層主要為設(shè)施用房。各層平面分布圖見附圖。殘疾人體育館地上部分不屬于本項目業(yè)主招商范圍，且地下負一層車庫不屬于本報告測算范圍。（地下負一層車庫可能由重慶市殘疾人結(jié)合會管理。）殘疾人活動中心解析殘疾人活動中心總建筑面積m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫用房（車庫57個，商業(yè)面積見表），一層為會議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右，地下為商業(yè)，商業(yè)面積為m2，詳見表。序號項目面積單位備注1商鋪2m2商鋪2m3商鋪2m4商鋪2m5商鋪2平面圖右下入m6商鋪2口右側(cè)列表。m7商鋪2商鋪沿防火分m8商鋪2區(qū)部署。m9商鋪2m10商鋪2m11商鋪2m12共計2m表殘疾人活動中心商業(yè)商鋪面積表殘疾人活動中心地上部分不屬于本報告測算范圍。（殘疾人活動中心由重慶市殘疾人結(jié)合會管理。）中心廣場解析中心廣場所下商業(yè)用房及設(shè)施用房總建筑面積m2，其中商業(yè)面積為2m，詳細面積見表。序號項目面積單位備注1商鋪2m2商鋪2m3商鋪2m4商鋪2512m平面圖自左向5商鋪2512m右列表。6商鋪2m7商鋪2m8商鋪2m9共計2m表中心地下廣場商業(yè)商鋪面積表小結(jié)①本項目可實現(xiàn)收益的部分為：序號項目面積或個數(shù)單位備注一全民健身活動中心m21游泳池2個2乒乓球館32個3羽毛球館18個4商業(yè)m2二殘疾人活動中心m21商業(yè)2m2車庫57個三殘疾人體育館m21車庫410個四中心廣場所下商業(yè)21商業(yè)m五室外1有蓋籃球場2個2網(wǎng)球場（室內(nèi)與室室外4個，室內(nèi)2個外）個3游泳池1個4旱冰場1個5攀巖場1個6田徑場1個7門球場5個向市民免費開8室外乒乓球場12個放9室外籃球場3個10地面停車庫223個商業(yè)共計m2表本項目可實現(xiàn)收益部分一覽表3項目定位本項目是江北區(qū)政府為民辦實事的重點工程之一，面向民眾，充分考3此表中數(shù)據(jù)本源于平面設(shè)計圖紙。慮競技體育訓練和賽事活動，滿足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充分發(fā)揮口岸的商業(yè)價值，最大限度地推行資源共享，最終建成開放式、功能齊全、設(shè)施先進、經(jīng)濟合用、生態(tài)的體育公園。第三章國內(nèi)外體育館運營模式解析目前國內(nèi)外體育場館主要運營管理模式全額估計管理直接經(jīng)營差額估計管理公共國內(nèi)體承包經(jīng)營育場館經(jīng)間接經(jīng)營合作經(jīng)營營的基委托經(jīng)營本形式集直團接化經(jīng)經(jīng)營營外國理事會圖公共體育場館經(jīng)營的基本形式國內(nèi)體育場館主要運營模式①直接經(jīng)營——全額估計管理由政府的體育行政部門進行管理，場館的所有運營花銷和保護花銷由政府財政經(jīng)費全額支出。②直接經(jīng)營——差額估計管理由政府的體育行政部門進行管理，推行場館設(shè)施維修費、設(shè)施購置費和人員經(jīng)費等定項補助的差額估計管理。③間接經(jīng)營——承包經(jīng)營承包經(jīng)營制是體育場館經(jīng)過必然的合同契約把經(jīng)營設(shè)施以租借、承包的形式出讓經(jīng)營權(quán)而獲取收入的經(jīng)營形式。包括自然人承包和法人承包兩種形式。④間接經(jīng)營——租借經(jīng)營租借經(jīng)營是經(jīng)過合同形式把經(jīng)營者同所有者的關(guān)系確立下來。在必然程度上實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分別，表現(xiàn)了經(jīng)營者責、權(quán)、利三者的一致。租借經(jīng)營可采用的三種形式，個人承租、合伙承租、法人承租。⑤間接經(jīng)營——合作經(jīng)營體育場館以土地、房屋也許其他設(shè)施作為投資財富，其他投資者以現(xiàn)金、設(shè)施、經(jīng)營管理能力等作為投資財富共同組建有限責任企業(yè)來合作經(jīng)營某項體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營形式。⑥間接經(jīng)營——委托經(jīng)營在不改變體育場館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，經(jīng)過公開招標，將體育場館設(shè)施的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)化的經(jīng)營機構(gòu)，由該機構(gòu)依照協(xié)議的約定負責體育場館設(shè)施運營的經(jīng)營形式。依照場館規(guī)模分為整體委托經(jīng)營、分層委托經(jīng)營、部分委托經(jīng)營、專項委托經(jīng)營等。結(jié)合部分省市在大型體育場館委托經(jīng)營方面積累的成功經(jīng)驗可知依照大型體育場館自己運營能力與市場需要，主要可分為部分委托和全權(quán)委托。1、部分委托即體育場館的所有機構(gòu)將體育場館部分業(yè)務(wù)的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)企業(yè)或其他經(jīng)營機構(gòu)進行運營。2、全權(quán)委托立刻體育場館的經(jīng)營權(quán)所有委托給專業(yè)企業(yè)或其他經(jīng)營機構(gòu)進行運營。這類運營模式有利于減少政府的財政負擔、提升經(jīng)營效率、解決體育場館后期運營難題。外國體育場館主要運營模式外國的大多數(shù)體育場館采用委托經(jīng)營的運營模式。各種主要運營管理模式的優(yōu)缺點解析優(yōu)點缺點合適種類及代表1、可對體育場館的設(shè)施、1、缺少運營流動資資源進行有機整合，實現(xiàn)金；社會效益的最優(yōu)化與經(jīng)1、全額估計管理模式合適我國經(jīng)濟2、經(jīng)營管理人員一濟效益的最大化；欠發(fā)達地區(qū)，如西藏、青海、新疆等般缺少經(jīng)營管理知2、減少所有者與經(jīng)營者的公共體育場館的運營。直接運營識，經(jīng)營效率較低。的矛盾；2、差額估計管理模式目前被我國大3、面對市場競爭缺3、可最大限度地執(zhí)行政部分體育場館采用，如香港小西灣運乏壓力、動力不足，府指令、政令暢達；動場。過多依賴政府和財4、可培養(yǎng)我國經(jīng)營管理政，增大財政壓力。人員的經(jīng)營管理能力。1、對承包者的經(jīng)營行犯難以有效督查；1、經(jīng)營管理比較輕松；2、承包者與場館經(jīng)營管理人員簡單發(fā)承2、收入牢固；生矛盾；包3、能使目標清楚、有層3、經(jīng)營者的短期行典型代表：南京全民健身中心經(jīng)次，內(nèi)部運轉(zhuǎn)較為有序，為嚴重，致使場館加營有利于加強內(nèi)部經(jīng)營管速折舊；理。4、簡單造成國有資產(chǎn)流失及形成單一花銷的場面。1、解決了體育場館在運1、合作方之間簡單合營過程中資本缺少、經(jīng)營產(chǎn)生矛盾；作管理人員能力缺少等問2、對合作對象要求間題；經(jīng)較高，合作對象的選接2、創(chuàng)建了一種利益共享、營擇較困難。運風險共擔的經(jīng)營體系。營1、有利于發(fā)揮體育場館的各種本體功能；2、解決體育場館由于使用率不高而造成的運作1、合用于新建的大型體育場館。在經(jīng)費不足的困難；1、簡單滋生短期行外國被寬泛采用。委3、有助于盤活體育場館為；2、國內(nèi)代表：上海浦東棒壘球場、托存量財富，使國有財富保2、個體在市場經(jīng)濟寧波市游泳健身中心、上海浦東棒壘經(jīng)值、增值；中規(guī)范性和安全性球場、廣州佛山世紀蓮體育中心、武營4、有利于體育場館投資較差。漢體育中心、南通會展中心、義烏會主體多元化；展中心。5、有助于政府職能的轉(zhuǎn)變；6、將異化場館功能的現(xiàn)象降低到最小。1、承租人享有較大的經(jīng)租營自主權(quán)，充分表現(xiàn)了高賃1、承租人肩負的風度的靈便性和適應(yīng)性；經(jīng)代表：國家奧林匹克體育中心2、所有者擁有控股權(quán)，險較大營且降低了經(jīng)營成本。1、可在短時間內(nèi)完成場館的獨立法人改組，推行企業(yè)化管理；集2、充分有效利用途館優(yōu)團勢，合理利用資本形成拳合適場館多、項目全、且現(xiàn)采用獨立化頭項目，簡單形成項目優(yōu)經(jīng)營的大型體育館經(jīng)勢；利于進行系統(tǒng)花銷；如：萬喬維亞體育中心國營3、利用規(guī)?；膶I(yè)優(yōu)外勢對企業(yè)利益主體進行改造，實現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。1、實現(xiàn)了政府由直接經(jīng)理營向間接收理的轉(zhuǎn)變；在國際體育場館管理領(lǐng)域被寬泛采事2、能夠?qū)崿F(xiàn)場館管原因用會行政型向市場型的莊重過分。表各種經(jīng)營模式比較解析表案例解析在充分研究國內(nèi)外目前的體育場館的運營情況的基礎(chǔ)上，采用了在國內(nèi)外運營效益較好的體育場館作為典型案例進行解析和總結(jié)。詳細以下：國內(nèi)①無錫體育公園1）簡介無錫體育公園前身是無錫市人民體育場，體育公園從2009年9月21日起動工改造建設(shè)，2010年3月19日交付使用，總占地面積145畝，總投資億，總建筑面積54085平方米，主要包括體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。體育公園最大的特點是綠地面積大，綠地率為30%，綠化率為%。2）功能定位創(chuàng)辦全市最大的全民健身樂園。3）經(jīng)營管理模式無錫體育公園經(jīng)過“兩權(quán)分別”改革，研究出一條大型國有體育場館政府建設(shè)、中心看守、企業(yè)經(jīng)營的BCO運營模式，在體育公園的經(jīng)營過程中推行企業(yè)化管理，市場化運作，輸出管理，引進外包。無錫體育公園組建了無錫市天健體育運營管理有限企業(yè)（以下簡稱“天健企業(yè)”），天健企業(yè)是無錫市體育公園出資300萬元建立的國有獨資企業(yè)，擁有員工67位，無錫市體育公園的平常運營管理及財務(wù)出入都由無錫市天健體育運營管理有限企業(yè)來實現(xiàn)。體育公園的經(jīng)營由無錫市人民體育場中心督查，督查中心由39位員工組成。平常經(jīng)營過程中，天健企業(yè)負責場館經(jīng)營，保護，成本支出，物業(yè)管理（物業(yè)管原因天健企業(yè)外包）等各項工作，園林保護由政府公開招標，中心負責對外包工作進行督查管理。以先期的推行到此刻的場館經(jīng)營管理，無錫體育公園漸漸在實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，市場化運作?！疤旖∑髽I(yè)”內(nèi)部設(shè)置了營銷推行部，主要工作職責是推行及引進，將體育公園的會員卡、培訓班推行，將賽事、社會企業(yè)活動等引進。體育公園的游泳館在開館從前已經(jīng)完成約150萬元的會員卡辦理，在體育公園的田徑體育場，每個禮拜都有2-3場活動。從2011年3月19日到此刻，無錫體育公園營業(yè)收入為1100萬元，其中全民健身收入為900萬元，場所租用為200萬元。圖無錫體育公園②蘇州市體育中心蘇州市體育中心始建于21萬平方米，總建筑面積

1999年，所有落成于2002年，總占地面積萬平方米，商業(yè)面積5-6萬方，總投資多億人民幣，由

40000

座體育場、

6000

座體育館和建筑面積為

萬平方米的綜合健身館三大建筑主體組成。蘇州市體育中心隸屬于蘇州市體育局，是副處級建制的社會公益性全民所有制事業(yè)單位，人員經(jīng)費自收自支。2001年蘇州市體育實業(yè)投資發(fā)展企業(yè)建立，與蘇州市體育中心推行“兩塊牌子，一套班子”的管理運營模式。目前，蘇州市體育中心（蘇州市體育實業(yè)投資發(fā)展企業(yè)）的組織機構(gòu)模式為主任室（總經(jīng)理室）下設(shè)“一室四部”即：辦公室、財務(wù)部、場館活動部、租借業(yè)務(wù)部、后勤保障部，擁有員工66位。圖蘇州體育中心組織架構(gòu)隨著地區(qū)的發(fā)展，城市的擴大，蘇州市體育中心所在地區(qū)由原來的城市邊緣發(fā)展成為城市中心的一部分。蘇州市體育中心商業(yè)面積為5-6萬平方米，商業(yè)在蘇州體育中心的運營中起到重點作用，第一商業(yè)進一步帶動了體育中心周圍的人氣。服飾展銷會、綠色食品展銷會、房展會等各種展銷會為體育中心齊聚了人氣及名氣；其次，商業(yè)租借收入占整個體育中心的收入的38%，為體育中心的創(chuàng)收作了很大貢獻。蘇州體育中心試一試了多種場館經(jīng)營模式，游泳館曾以公開招標的方式承包予日本新世界游泳俱樂部有限企業(yè)，但由于承包企業(yè)過于商業(yè)化，致使市民頻頻投訴，體育中心停止承包。其他，體育中心的物業(yè)、安保留理外包，中心看守，目前體育中心準備自己管理。環(huán)衛(wèi)、綠化由政府市政負責。2011年初到此刻，蘇州市體育中心總營業(yè)額為4658萬元，其中，廣告收200萬，租借收入1750萬元，場館收入2717萬元，總收益1300萬元，預計今年年終總收入達5000萬元。場館平常維修由體育中心自己負責，重要維修向政府申請資本，每年1000萬元。其他政府恩賜蘇州市體育中心專項花銷200萬，商業(yè)保險54萬，體育中心外景燈光電費140多萬。圖蘇州市體育中心周邊總結(jié)：國內(nèi)體育館運營較為成功的案例以江蘇省體育館為多，經(jīng)過考察，江蘇省體育館經(jīng)營多為以建立國有控股企業(yè)為經(jīng)營管理企業(yè)，企業(yè)化經(jīng)營，市場化運作的特點突出，管理人員職業(yè)化強。外國美國既是世界經(jīng)濟大國，也是目前生界上體育產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家，在大型體育場館的經(jīng)營管理方面不斷研究和創(chuàng)新，積累了好多運營管理方面的成功經(jīng)驗。①麥迪遜廣場花園麥迪遜廣場花園位于全美最大的火車站之一的賓夕法尼亞站上面，不僅是體育娛樂活動的殿堂，而且是美國的文化符號之一,是一座由大廈與球館組成的綜合性建筑物。據(jù)統(tǒng)計，這里一年需要承辦大概320場賽事，觀眾流量要達到400萬之多，這樣之高的利用率主若是由于其秉承“以體為主，多種經(jīng)營”的經(jīng)營理念。②豐田體育中心豐田體育中心是一座位于美國德克薩斯州休斯頓市中心的室內(nèi)體育館，竣工于2003年10月，造價億美元，擁有者為德克薩斯周哈里斯縣休斯頓體育管理局，由屢獲殊榮的場館運營部門ClutchCity體育與娛樂公司經(jīng)營，由日本豐田汽車企業(yè)冠名資助。豐田中心在舉行籃球競賽時可容納約18300名觀眾，在舉行冰球競賽時可容納17800人，而舉行音樂會時最多可容納19000人。體育館內(nèi)另設(shè)有2900個俱樂部座位，以及103間豪華套房，每年觀眾數(shù)量逾百萬。豐田體育中心已成為休斯頓地區(qū)舉辦重要活動的主要場館之一，每年最少會舉辦200場競賽和活動，最多的時候可達到225場，但從天數(shù)上看，這個場館的利用率已經(jīng)高出了60%。ClutchCity體育與娛樂企業(yè)受豐田體育中心的委托，全權(quán)負責該中心的運營工作。企業(yè)在整體運營豐田體育中心的同時，將部分業(yè)務(wù)委托給一些專業(yè)機構(gòu)，如FlashSeats企業(yè)負責管理豐田中心的票務(wù)，包括門票促銷、門票銷售、市場檢查等。ClutchCity體育與娛樂企業(yè)還委托AGE企業(yè)全權(quán)負責該場館的冠名權(quán)交易，包括從市場檢查到最后談判，豐田體育中心成功冠名，獲取可觀收入。③成功經(jīng)驗總結(jié)在體育場館經(jīng)營管理方面，美國幾個體育場館其實不是依照一個一致的固定模式，其成功經(jīng)驗總結(jié)以下：1）場館經(jīng)營活動以體為主，多種經(jīng)營并存。美國體育場館的經(jīng)營內(nèi)容表現(xiàn)了“以體為主、多種經(jīng)營并存”的特點，經(jīng)營結(jié)構(gòu)比較完滿，即不但側(cè)重體育競賽表演、體育健身、培訓等體育本體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還供應(yīng)康復理療健身咨詢、按摩以及餐飲服務(wù)等。美國體育場館絕大多數(shù)是靠提升場館使用效率實現(xiàn)盈利的，主要渠道為組織體育競賽和其他娛樂活動的場租、門票、廣告收入等以及停車場收入、餐飲服務(wù)等。2）積極先進的多元化市場營銷策略。美國大型體育場館一般都擁有自己的市場營銷部門也許是由特地的市場營銷企業(yè)供應(yīng)全方向的市場營銷服務(wù)，包括附贈式有獎銷售、季票、贊助、冠名權(quán)銷售、賽事的組織等，推行“以球迷花銷為核心、供應(yīng)全方向服務(wù)”的營銷理念，更加重視細分市場。其他，特別側(cè)重網(wǎng)絡(luò)營銷，借助互聯(lián)網(wǎng)宣布商業(yè)信息、既是宣布場館信息、進行廣告宣傳，從而可降低經(jīng)營成本，高效率地滿足花銷者需求。3）引入專業(yè)體育經(jīng)理企業(yè)進行人力資源管理和場館保護。體育場館引入體育經(jīng)理企業(yè)及管理企業(yè)，能夠充分發(fā)揮財富所有者對資源、項目的督查作用；可直接、快速有效地培養(yǎng)綜合性體育場館需要的人才，為自我發(fā)展積累豐富經(jīng)驗；可節(jié)約的員工培訓花銷。從節(jié)約成本角度看，美國體育場館還具備以下特點：聘用正式員工少，臨時工多。如萬喬維亞體育場是一座擁有

19519個座位，

126個豪華包廂，1880

個俱樂部坐席的大型體育館，僅有固定工人

100人，有活動臨時工人增加到500個，而且比場館平常保護工作主要靠外包，盡最大可能降低運營成本。4）成熟的企業(yè)化托管式運營管理模式。美國好多大型體育場館都聘用體育場館專業(yè)管理企業(yè)對當?shù)氐捏w育場館設(shè)施進行運營管理。目前，最成功的美國大型體育館大多采用企業(yè)化運營管理模式。企業(yè)化托管式對同類項目進行集中托管，其在項目選擇、設(shè)置目的目標、人員聘用、財務(wù)管理、運營體系等方面都專業(yè)于現(xiàn)行體育場館設(shè)施的獨立運營。5）積極吸引大型企業(yè)資助，重視場館內(nèi)廣告市場開發(fā)。美國大型體育場館的經(jīng)營者積極搜尋、開發(fā)、拓展體育場館的發(fā)展空間與渠道、擴大資本收入本源，把目光齊聚列席館設(shè)施所擁有的大量廣告宣布的空間上。在美國，好多體育場館都擁有相當數(shù)量的資助商，包括從初級市場的食品企業(yè)到高端市場的科技企業(yè)，都有投資于體育場館廣告空間?？梢姡绹饕笮腕w育場館的運營成功也是建立在完滿的托管模式基礎(chǔ)上?？偸鰪膶鴥?nèi)外運營較為成功的案例解析可知，體育場館要實現(xiàn)“以體養(yǎng)體，以場館發(fā)展場館”的目標，“企業(yè)化經(jīng)營，市場化運作”是必由之路。第四章基礎(chǔ)模式確立影響模式確立的主要因素體育公園自己特點①商業(yè)用房大多數(shù)分布在全民健身活動中心，與全民健身活動中心形成整體，被分開成面積較小的商業(yè)用房，難以整體利用，且大多數(shù)商業(yè)為地下商業(yè)，為招商出租帶來困難。②體育場館的定位為全面健身，公益性較大。③綠化面積較大，保護成本高。④賽事、活動對體育公園的名氣提升起到重點作用，因此能夠推行體育公園、引進賽事是重點。業(yè)主的特點本項目業(yè)主為江北區(qū)國有財富經(jīng)營管理企業(yè)，其職能決定著業(yè)主的特點是：從整體全局的角度出發(fā)，擁有戰(zhàn)略性的有效的管理體育公園的財富，在保證體育公園的公益性下，盡可能的讓體育公園盈利，主要以督查的身份管理體育公園的財富。各種運營模式的利害各種體育場館的運營模式各有利弊，“企業(yè)化經(jīng)營，市場化運作”是體育場館運營的主流趨勢。模式確立建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)一致的兼?zhèn)溥\營，體育場館的“企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進行企業(yè)化經(jīng)營，必定擁有獨立法人資格的企業(yè)負責本項目的經(jīng)營，針對本項目能夠選擇項目業(yè)主投資建立一個國有控股的管理企業(yè)，負責本項目的經(jīng)營管理；也能夠選擇將項目委托、承包或租借予專業(yè)企業(yè)進行經(jīng)營管理?；诤笳邔胸敻辉谶^程保護和維修方面的管理難度，且簡單影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資建立一個國有控股的管理企業(yè)對該項目進行整體運營管理。要進行市場化運作，必定合適的引進管理與外包。針對本項目我們建議采用以下運作模式：第一，干凈、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)施保護屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，請專業(yè)企業(yè)負責。其次，本項目綠化面積較大，也表現(xiàn)了本項目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但保護成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負擔，而不能夠帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營情況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力肩負大面積的綠化保護花銷，我們建議保護綠化成本由政府肩負。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大多數(shù)屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)企業(yè)包裝運營，很難運營好，因此我們建議商業(yè)部分請專業(yè)企業(yè)包裝運營，或外包予專業(yè)企業(yè)經(jīng)營。其他，在建立國有控股的管理企業(yè)的同時，我們建議引進職業(yè)化管理經(jīng)理，以企業(yè)董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團隊。測算立場基于本項目的運營模式的確立，我們測算基礎(chǔ)模型立場是業(yè)主單位。以業(yè)主單位自營的情況為基準，為業(yè)主供應(yīng)決策談判的參照依照。以下測算僅考慮社會平均水平，業(yè)主單位的經(jīng)營能力水平高于或低于社會平均水平，在本報告中不考慮。第五章體育場館價風格查解析檢查解析方法依照業(yè)主的要求，針對本項目內(nèi)體育運動設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，為了更真實、正確地反響市場中體育運動設(shè)施收費價格的情況，將本項目內(nèi)的運動設(shè)施進行細分，采用實地接見與網(wǎng)絡(luò)搜尋相結(jié)合的方法，有針對性、目的性及有效性地，分別對每類運動設(shè)施的價格等信息進行檢查；最后，依照所檢查認識到的信息資料，采用定量為主、定性為輔的解析方法，綜合得出本體育運動設(shè)施的收費價格標準。本項目內(nèi)可收費的運動設(shè)施場所包括：室內(nèi)恒溫游泳池2個；室外游泳池1個；室內(nèi)乒乓球標準球臺32塊；室內(nèi)羽毛球標準場所18塊；室內(nèi)標準籃球競賽場1塊；室外標準田徑場1塊；室外露天網(wǎng)球場4塊；有蓋網(wǎng)球場2塊；有蓋籃球場2塊；攀巖場所1個；滑板場所1個。檢查對象由于本項目位于重慶主城區(qū)渝北區(qū)，因此將檢查的范圍設(shè)定為重慶主城區(qū)。檢查的對象包括體育中心（重慶奧體中心、高科體育場等）、公園（江北動步公園、江南體育公園、沙坪公園等）、俱樂部（億力健身俱樂部、樂博會俱樂部）、學校（重慶大學、郵電大學、重慶一中等）、商場（江北北城天街購物廣場、南坪浪高凱悅）等。這些對象中既有與本體育公園相似的體育中心、體育館，也包括重慶比較有名的體育場所，因此檢查的對象擁有代表性，能夠表現(xiàn)目前市場中收費體育設(shè)施的市場價格情況。檢查數(shù)據(jù)解析網(wǎng)球場價風格查經(jīng)過數(shù)據(jù)精選整理，獲取有效的價格信息（見下表）。周一周二周三周四周五周六周日1616161616161616161616161616時間點點點點點點點點點點點點點點之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后前后重慶高新區(qū)高7090709070907090709090909090科體育場江南體7090709070907090709090909090育館奧體中5060506050605060506060606060心藍湖郡6060606060606060606060606060網(wǎng)球場備注：收費價格與網(wǎng)球的場所新舊及燈光設(shè)施關(guān)系較大。表重慶主要室內(nèi)網(wǎng)球場收費標準一覽表單位：元/時/場從表中看出，目前重慶主城區(qū)主要的一些室內(nèi)網(wǎng)球場所收費在60-90小時/場，最高的是高科體育場，價格除了受時間段的影響，還受場所新舊的及燈光等設(shè)施的影響。表中數(shù)據(jù)不包括燈光費，一般燈光費是20-25元/小時。周一周二周三周四周五周六周日1616161616161616161616161616時間點點點點點點點點點點點點點點之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后前后重慶高新區(qū)高5070507050705070507070707070科體育場大渡口網(wǎng)球中3040304030403040304040404040心奧體中3040304030403040304050505050心重慶沙坪公園3045304530453045304540554055網(wǎng)球中心江南體6070607060706070607080808080育館表重慶主要室外網(wǎng)球場收費標準一覽表單位：元/時/場在表中所檢查的部分室外網(wǎng)球場收費均價在45左右元/時/場，由于室外網(wǎng)球場受天氣影響比較大，雨天、高溫天，基本不會有人使用，夜晚使用的頻率比較高。同樣，表中的數(shù)據(jù)不包括燈光費，燈光費一般為20-25元/小時。羽毛球場價風格查時間周一周二周三周四周五周六周日會展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂博會羽毛球館2835283528352835283535353535表重慶主要室內(nèi)羽毛球場收費標準一覽表單位：元/時/場羽毛球運動在重慶特別受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對專業(yè)的體育項目對照，羽毛球上手更加簡單，對身體素質(zhì)的要求也沒有籃球和足球那樣嚴格。無論高矮胖瘦，只要有一塊合適的場所，再加上一身相對簡單的裝備，就可以進行運動或競賽了。而且，打羽毛球不會發(fā)生直接的身體接觸，受傷的可能性較小，因此更加獲取了市民特別是中年人的追捧。在所檢查的羽毛球館中絕大多數(shù)收費都在25-35元/時/場，而且打球的人很多，球場經(jīng)常都爆滿，好多球館還需要提前預定，可見羽毛球在重慶受歡迎程度，針對本項目羽毛球價格宜定在25-35元/時/場。乒乓球場價風格查時間周一周二周三周四周五周六周日奧體中心2020202020202020202020202020江南體育館巨成俱樂部2525252525252525252525252525重慶江北區(qū)洋河體育館1010101010101010101010101010億力健身乒乓球俱樂部1515151515151515151515151515李家沱恒大小區(qū)球館2525252525252525252525252525藍湖郡體育館2020202020202020202020202020表重慶主要室內(nèi)乒乓球場收費標準一覽表單位：元/時/臺對室內(nèi)乒乓球場收費檢查對象包括體育中心、俱樂部、小區(qū)球館，收費相差比較大，最高的有25元/時/臺，最低的甚至為10元/時/臺。但是，在受訪的江南體育館巨成俱樂部中，由于收費比較高，打球的人其實不多，多數(shù)打球的人辦理月卡或年卡，月票為120元（有時間限制）。與本項目相似的奧體中心乒乓球場收費為20元/時/臺，價格中等偏上，有必然的參照性。游泳池價風格查室內(nèi)恒溫游泳館少兒成人海洋公園游泳池3040渝州旅店游泳池2848國際恒溫游泳館2038奧體中心游泳館3030海怡名人會所室內(nèi)游泳池2020江南游泳館1530藍湖郡60表重慶主要室內(nèi)恒溫游泳池收費標準一覽表單位：元/人室外游泳池日場晚場沙坪壩體育館游泳池810重慶18中游泳池1010文化宮游泳池1010長安麗都水上世界1010藍湖郡35表重慶主要室外游泳池收費標準一覽表單位：元/人重慶夏季溫度比較高，游泳是市民消暑納涼的好方式，夏季游泳人數(shù)眾多。我們將游泳場館收費按室內(nèi)和室外分開檢查，重慶室內(nèi)恒溫游泳池比很多，成人收費在40元左右，少兒價為15-30元，本項目室內(nèi)泳池收費定為成人35元/人，少兒15元/人。室外游泳池無論從環(huán)境、設(shè)施、水質(zhì)等來講，都與室內(nèi)恒溫游泳池相差比較大，收費較低，大多數(shù)為10元/人。誠然室外泳池收費價格一般化，但是室外游泳池一年四時中主若是集中在夏季使用，利用率比較低，這也是室外泳池在經(jīng)營上較為不利的一面?；@球場價風格查室內(nèi)籃球場價格時間重慶市體育館50004江南體育館50004藍湖郡體育館480重慶大學籃球館400重慶師范大學（大學城校區(qū)）500元/場重慶郵電大學400元/場表重慶主要室內(nèi)籃球場收費標準一覽表由于室內(nèi)籃球場專業(yè)性比較強，投資額較大，目前絕大多數(shù)的室內(nèi)籃球場集中在高校和體育中心。高校與體育中心的籃球場館對照較也有些差異，高校的室內(nèi)籃球場一般是在綜合體育館里，大多只有球場，沒有看臺和浴室等其他隸屬設(shè)施；體育中心的室內(nèi)籃球場一般是在獨立的籃球館里，有完滿的競賽設(shè)施，能夠滿足大中型競賽和其他文藝活動的要求，相關(guān)于其他室內(nèi)籃球場收費更高。由于本項目的室內(nèi)籃球場在殘疾人體育館內(nèi)，不屬于本次測算范圍內(nèi)。室外有蓋籃球場價格大田灣體育場外場5元/人江北動步公園2元/人重慶體育中心外場5元/人大渡口鋼化籃球場3元/人表重慶主要室外籃球場收費標準一覽表本項目內(nèi)收費籃球場為有蓋籃球場，與檢查的大田灣體育場外場籃球場同樣，能夠在雨天使用。江北動步公園內(nèi)收費籃球場為一般的露天籃球場，收費為2元/人。從總的檢查來看，在重慶室外收費籃球場比較少，價格也都差不多，那么依照與大田灣外場籃球場的相似性以及由于與江北動步公園距離較近，將室外有蓋籃球場收費標準定為4元/人。足球場價風格查場館名稱地址收費標準高科體育場北部新區(qū)黃山大道東段201350元/場號經(jīng)開區(qū)消防總隊足球北部新區(qū)黃山大道東段119500元/場場號重慶大學足球場重慶大學B、C區(qū)400元/場重慶一中500元/場重慶師范大學350元/場第三軍醫(yī)大學500元/場重慶交通大學重慶南岸區(qū)學府大道66號400元/場表重慶主要足球場收費標準一覽表本項目的室外田徑場為8道400米標準跑道田徑場，能夠滿足標準11人制足球競賽要求，平常對民眾開放使用。為了對足球場收費情況進行調(diào)查，將洋河體育場、重慶奧體中心足球場消除，由于這類足球場為草場，是職業(yè)足球競賽場所，而本項目足球場為一般人工草場，不擁有可比性。在所檢查的球場中，絕大多數(shù)都是屬于高校的田徑場，平常也都是學生使用或重慶業(yè)余足球競賽使用，每場競賽收費價格集中在400元。攀巖場價風格查場館名稱地址收費標準南坪浪高凱悅一樓南坪浪高凱悅攀一次10元，落地算一次；20元一天內(nèi)不計時。江北北城天街購物廣建新北路60號每攀一次10元，15元一小時。場三樓江南體育中心攀巖場江南體育中心游泳10元/小時館旁表重慶攀巖場所收費標準一覽表重慶的攀巖場所罕見，目前營業(yè)的只有江南體育中心攀巖場、江北北城天街購物廣場三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場，收費為15元/小時。關(guān)于室外滑板場所收費標準，由于目前重慶還沒有滑板場所，滑板愛好者主要在一些廣場或空地上練習，因此只能參照目前國內(nèi)其他滑板場所收費情況，有的收費、也有的不收費、但收費一般在10元/次左右?？紤]到本項目的滑板場所鋪設(shè)資料為入口資料，場所裝修先進，將收費定為15元/次。各種場館的收費價格受地區(qū)環(huán)境，地區(qū)人口及場所自己的條件影響，本項目位于江北區(qū)冉家壩，周圍交通較便利，住處區(qū)較為高檔，人口密度大，體育事業(yè)發(fā)展有較大的潛力，綜合考慮各方面因素，解析獲取本項目的各體育運動設(shè)施收費價格標準。本項目體育場館價格定位經(jīng)過檢查解析，本項目體育館價格定位以下：體育場所收費標準備注周一至周五16點從前其他時間段室內(nèi)網(wǎng)球場55元/場/小時70/場/小時燈光費25元/時室外網(wǎng)球場35/場/小時45/場/小時燈光費25元/時室內(nèi)羽毛球場28元/場/小時35元/場/小時室內(nèi)乒乓球場20元/臺/小時室內(nèi)恒溫游泳池35元（成人）15元（少兒）室外游泳池15元/次室內(nèi)籃球場5000元/4小時商務(wù)、文藝活動除外室外有蓋籃球場4元/人室外田徑場400元/場攀巖場所15元/次室外滑板場5元/次表石子山體育公園收費標準一覽表第六章體育場館使用情況解析項目周邊商業(yè)情況檢查龍湖源著圖江北石子山體育公園周邊環(huán)境概覽本項目地塊被龍湖源著開發(fā)地塊南北包圍，龍湖源著分為南北組團，北組團已在售，南組團地塊未開發(fā)。本項目西邊仍有處于農(nóng)田狀態(tài)的未開發(fā)地塊。總之，項目周圍缺少人氣，將嚴重影響本項目商業(yè)的出租率。龍湖源著規(guī)劃商業(yè)面積8萬方，旨在創(chuàng)建一站式多元時興的完滿商業(yè)配套區(qū)，其他，周邊地區(qū)的近20多萬方商業(yè)地產(chǎn)及購物中心等商業(yè)配套正在規(guī)劃之中。周圍住處及商業(yè)的規(guī)劃將為體育館的人氣齊聚起到重點作用，但對本項目的地下商業(yè)的發(fā)展組成威脅，與周圍規(guī)劃中的商業(yè)商鋪對照，本項目的地下商業(yè)缺少競爭力，租金會明顯低于地上商鋪。緊鄰本項目的樓盤層次不齊，既有較高檔的龍湖源著，也有一般的香草天空，甚至有一些90年代的老住處樓。本項目向東為龍湖大社區(qū)，龍湖大社區(qū)為以香樟林、藍湖郡、江與城、棕櫚泉、常青藤、佰富高爾夫等高級住處區(qū)以及以晶酈館為中心的復合商業(yè)區(qū)共同組成重慶高質(zhì)量社區(qū)，將成為本項目體育場館的主要輻射區(qū)，但對本項目商業(yè)會有必然負面影響，原因在于本項目商業(yè)體量輻射范圍僅為周邊周邊，而龍湖大社區(qū)的商業(yè)體量大，配套齊全，輻射范圍大，會對本項目商業(yè)組成必然的威脅。重慶體育館場所使用率檢查依照對重慶各體育館的檢查，各個體育場館主要集中于周末使用，周一至周五主要以空置為主，各個體育場館的年平均使用率基本集中在2-4小時之間，依照體育場館的質(zhì)量定位不同樣而變化。藍湖郡體育中心由龍湖地產(chǎn)有限企業(yè)建設(shè)，主要作為藍湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產(chǎn)要求其質(zhì)量要與社區(qū)的質(zhì)量相適應(yīng)。因此定位較高。與重慶市內(nèi)的全民健身中心對照，價格較高一些。其使用率為：所有場館年平均使用率為2-3h小時。（藍湖郡體育中心體育場館包括：室內(nèi)網(wǎng)球場、室內(nèi)外羽毛球場、乒乓球場、室內(nèi)外游泳館。）本項目定位于全民健身中心，面對廣大民眾，與藍湖郡體育中心對照，價格低一些，使用時間高一些。本項目進行體育場館使用率測算時，對整個體育公園場館劃分為三部分，第一部分為：室內(nèi)、外網(wǎng)球館，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)乒乓球館；第二部分為：室內(nèi)游泳館，室外游泳館；第三部分為：室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場所，室外滑板場。第一部分體育場館按每塊場所每日使用的小時數(shù)來計算使用率，周一至周五按每日每塊場所使用1小時計算，周末按每日每塊場所9小時計算，周末附加1小時燈光費。經(jīng)過測算，在一年中，第一部分體育場館每塊場地平均每日使用3—4小時。第二部分體育場館為室內(nèi)、外游泳館，室內(nèi)游泳館在夏季為全天開放，在其他季節(jié)為下午開放，室外游泳館只在夏季開放，夏季按4個月計算。依照對重慶市奧體中心及江南體育中心游泳館的檢查，夏季，室內(nèi)游泳館（兩個游泳池）每日人流量為500—600左右，春秋兩季較少，一般在100人左右，冬季人流量很小，一般在20—30人左右。本項目室內(nèi)游泳池夏季人流量展望為500人/天，春秋季為100人/天，冬季為30人/天。年平均人流量為人/天。室內(nèi)游泳館人流量計算（每日）項目夏季冬季春秋季共計(每平均人流量年)（每日）游泳館人流量50030100時間(天)9095180365參照江南體育館及本項目設(shè)計方案取數(shù)。夏季開放時間為全天，其備注它季節(jié)開放時間為下午。表室內(nèi)游泳館人流量計算表重慶市設(shè)置室外游泳池的體育館很少，在檢查中，藍湖郡體育中心有室外用泳池，但其地區(qū)地址特別，質(zhì)量定位較高，人流量較小?；诒卷椖棵嫦蛉瘢肆髁繒^大，因此室外游泳池按每日100人的人流量展望，年平均人數(shù)約9人/天。游泳館（包括室內(nèi)與室外）年平均人流量約190人/天。與本項目方案設(shè)計的淋浴用水（主若是游泳館淋浴用水）人200人湊近。第三部分為室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場所，室外滑板場，這幾種場所人流量相對較少，其中攀巖場所與室外田徑場周末使用率較高，按每周人流量或場數(shù)來展望，攀巖場所按每周30人展望，室外田徑場按每周2場包場展望。室外有蓋籃球場按每日每塊場所20人展望，室外滑板場按每日30人展望。體育場所計算時間或人數(shù)單位場所總數(shù)周1-周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場19小時/塊/天2室外網(wǎng)球場19小時/塊/天4室內(nèi)羽毛球場19小時/塊/天18室內(nèi)乒乓球場19小時/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場20人/天2室外田徑場2場/周1攀巖場所30人/周1室外滑板場30人/天1表體育場館使用情況表第七章商業(yè)及車庫租金解析商業(yè)租金檢查范圍為了盡可能使本項目的測算改正確，我們采用實地檢查與電話詢價的方法對本項目周邊的租金水平進行檢查，租金檢查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫國都等，以以下圖所示：商業(yè)租金檢查范圍（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示檢查范圍）商業(yè)租金檢查結(jié)果影響租金的因數(shù)很多，地區(qū)、樓層等都是影響租金的重點因素，由于本項目的商業(yè)大多數(shù)在全民健身活動中心的地下，因此，本次檢查的商業(yè)商鋪品位處于中等水平。經(jīng)過整理，計算檢查范圍內(nèi)的平均租金為37元/平方米·月，檢查結(jié)果如表。序商鋪地址建筑面租金平方號積米·月1大型母嬰店水晶酈城二組團大門旁405562新城馨苑門面江北區(qū)石馬河街道700253新城馨苑住處江北區(qū)石馬河街道97484餐飲店江北南橋寺180305理發(fā)店江北南橋寺90176汽車美容江北南橋寺70547醫(yī)療器械龍山路70648餐飲店龍山街道南橋靜月小區(qū)旁300119香草天空小區(qū)內(nèi)商冉家壩天竺路香草天空1-43號2454鋪10餐飲店重慶市冉家壩鋼材市場香草天空12029297號11餐飲店余松路345號466012小商場余松路沿街門面1206013連鎖商場渝北冉家壩余松路299號30003614洗車場余松路沿街門面2383815快餐面店重慶市重慶江北區(qū)盤溪路（872）502716服飾龍湖紫國都1882717服飾龍湖紫國都門面1463618餐飲店龍湖紫國都門面3003119茶社龍湖紫國都3002820餐飲店龍湖紫國都2604521餐飲店冉家壩龍山轉(zhuǎn)盤骨干道452122餐飲美食南橋寺小天鵝花園605終點站旁餐5536飲門面23機麻南橋寺505224餐飲南橋寺1303125茶社南橋寺603726餐飲盤溪路1772027平均租金水平37表租金實地檢查表本項目商業(yè)租金定位依照實地檢查結(jié)果，考慮到本項目商業(yè)大多數(shù)屬于地下商鋪，且項目周圍人氣不足，本項目商業(yè)平均租金調(diào)整為20元/平方米·月（不含電費，商業(yè)部分屬于一戶一表）。停車場租金檢查依照及方法依照《重慶市物價局關(guān)于靈便車停放服務(wù)收費管理方法及降低收費標準的通知渝價〔2002〕721號》及《靈便車停放服務(wù)收費管理方法》，機場、車站、碼頭、旅游景點、國家投資修建的公共停車場、行政執(zhí)法扣押車停車場等露天和室內(nèi)地下配套停車場以及城區(qū)臨時占道停車場收費推行政府定價。主城區(qū)范圍內(nèi)商場、娛樂場所、旅店酒店、寫字樓等建筑物和全市范圍內(nèi)住處區(qū)的露天或地下配套停車場收費推行政府指導價。本項目屬于國家投資修建的公共停車場，推行國家政府定價。停車場政府定價標準室內(nèi)靈便車停放服務(wù)收費標準①特級停車場車型停放時間收費標準備注小型車、三輪摩2小時內(nèi)3元/小時高出2小時按每小時1元計收，但不得超12小時內(nèi)15元以內(nèi)托車過12小時和24小時的限制標準。24小時內(nèi)25元以內(nèi)2小時內(nèi)4元/小時高出2小時按每小時2元計收，但不得超大中型車12小時內(nèi)20元以內(nèi)過12小時和24小時的限制標準。24小時內(nèi)30元以內(nèi)12小時內(nèi)1元/小時按小時累計計收，但不得高出12個時和二輪摩托車5元以內(nèi)24小時內(nèi)24小時的限制標準10元以內(nèi)表特級停車場收費標準②一般停車場車型停放時間收費標準備注小型車、三輪摩2小時內(nèi)2元/小時高出2小時按每小時1元計收，但不得超12小時內(nèi)10元以內(nèi)托車過12小時和24小時的限制標準。24小時內(nèi)20元以內(nèi)2小時內(nèi)3元/小時高出2小時按每小時2元計收，但不得超大中型車12小時內(nèi)15元以內(nèi)過12小時和24小時的限制標準。24小時內(nèi)25元以內(nèi)12小時內(nèi)1元以內(nèi)/小時12個時和按小時累計計收，但不得高出二輪摩托車5元以內(nèi)24小時內(nèi)24小時的限制標準10元以內(nèi)表特級停車場收費標準室外靈便車停放服務(wù)收費標準車型停放時間收費標準備注小型車、三輪摩12小時內(nèi)1元/小時6元以內(nèi)托車24小時內(nèi)1.推行依次計費的機場、碼頭、旅游景點12元以內(nèi)按每次2元計收。2小時內(nèi)2元/小時2.包括公共露天停車場、行政執(zhí)法扣押車大中型車12小時內(nèi)10元以內(nèi)露天停車場、城區(qū)臨時占道停車場。24小時內(nèi)20元以內(nèi)3.高出2小時按每小時1元計收，但不得1元/小時12小時內(nèi)高出12小時和24小時的限制標準。二輪摩托車5元以內(nèi)24小時內(nèi)4.大中型車、絞接車、拖掛車、超長車等8元以內(nèi)未經(jīng)交管部門贊同在城區(qū)臨時占道停放，2小時內(nèi)3元/小時絞接車、拖掛車、不得以此作為停放依照。12小時內(nèi)15元以內(nèi)超長車24小時內(nèi)30元以內(nèi)表特級停車場收費標準室內(nèi)特級停車場標準①車庫為鋼混結(jié)構(gòu)，停車位必定在200個車位以上，每個車位面積不得低于長×寬＝5×米。車場必定設(shè)有兩個以上出入口，出入口通道不得少6米，其他，還應(yīng)設(shè)有緊急車輛出口。②消防及通風設(shè)施：車場應(yīng)設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)、溫度探測器和CO探測器，以及自動化防排煙通風系統(tǒng)等設(shè)施。③照明設(shè)施：車場除正常照明系統(tǒng)外，還應(yīng)設(shè)應(yīng)急照明系統(tǒng)，保障車場24小時停車安全。④監(jiān)控設(shè)施：車場應(yīng)設(shè)有完滿的監(jiān)控系統(tǒng)，對車場內(nèi)各主要干道，車場出入口等地方進行24小時監(jiān)控，保障停車安全。⑤車場應(yīng)設(shè)置自動化收費系統(tǒng)，高標準的規(guī)范的地面標線及標牌，并為車主購置保險。⑥地下停車場應(yīng)具備兩臺以上電梯設(shè)施，方便客人和貨物通行。室內(nèi)一般停車場標準①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的停車樓，有為停車場服務(wù)的配套設(shè)施、有通氣設(shè)施、照明設(shè)施、標志設(shè)施。②設(shè)有防火監(jiān)測預警裝置和完滿和消防設(shè)施。③有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，嚴格的管理規(guī)章制度，24小時款待服務(wù)。本項目停車場收費定位依照本項目情況解析資料，本項目擁有特級停車場1個，一般停車場1個以及室外停車場，本項目停車場定價以下表：項目特級停車位（殘疾人體育館地下車庫）一般停車場（殘疾人活動中心地下車庫）室外停車場

停放時間收費標準備注2小時內(nèi)4元/小時高出2小時按每小12小時內(nèi)20元以內(nèi)時2元計收，但不24小時內(nèi)30元以內(nèi)得高出12小時和2小時內(nèi)3元/小時24小時的限制標12小時內(nèi)15元以內(nèi)準。24小時內(nèi)25元以內(nèi)高出2小時按每小2小時內(nèi)2元/小時時1元計收，但不12小時內(nèi)10元以內(nèi)得高出12小時和24小時內(nèi)20元以內(nèi)24小時的限制標準。表本項目停車場收費表第八章收入測算由于體育場館的門票價格依照時間段變化，一般分為16點從前，16點此后及周末三個時段，因此本項目收入的測算以周為最小測算期。假設(shè)一年中每周的收入是同樣的。依照本報告第五章，體育場館的門票價格已確定，依照本報告六章，體育場館的使用時間及使用率已確立。本報告收入測算時，體育場館門票收入及停車場收費按目前社會平均測算，不考慮調(diào)價。網(wǎng)球收入依照本報告第節(jié)，網(wǎng)球場使用情況按周一至周五每日每塊場所使用1小時計算，周末每日每塊場所使用9小時計算；在計算周一至周五每日每塊場所收入時，這1小時的收費按16點從前16點此后門票價格的平均數(shù)計算；計算周末收入時，增加1小時燈光費。室內(nèi)網(wǎng)球場收入依照本報告第節(jié)，室內(nèi)網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點從前55元/場/小時，其他時間70元/場/小時。周一至周五每日每塊場所收入=（16點從前門票價格+16點此后門票價格）/2*使用時間=（55+70）/2*1=（元）；周一至周五每塊場所收入=周一至周五每日每塊場所收入*天數(shù)=*5=元；周末每日每塊場所收入=周末門票價格*使用時間*燈光費*燈光使用時=70*9+25*1=655（元）；周末每塊場所收入=周末每日每塊場所收入*天數(shù)=655*2=1310（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場所的收入=周一至周五每塊場所收入+周末每塊場所收入=+1310=（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場所的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*2*52/10000=（萬元）。若是每塊場所按不同樣時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每日平均每塊場所的使用時間為小時。室外網(wǎng)球場收入依照本報告第節(jié)，室外網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點從前35元/場/小時，其他時間45元/場/小時。周一至周五每日每塊場所收入=（16點從前門票價格+16點此后門票價格）/2*使用時間=（35+45）/2*1=40（元）；周一至周五每塊場所收入=周一至周五每日每塊場所收入*天數(shù)=40*5=200元；周末每日每塊場所收入=周末門票價格*使用時間*燈光費*燈光使用時=45*9+25*1=430（元）；周末每塊場所收入=周末每日每塊場所收入*天數(shù)=430*2=860（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場所的收入=周一至周五每塊場所收入+周末每塊場所收入=200+860=1060（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場所的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1060*4*52/10000=（萬元）。若是每塊場所按不同樣時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每日平均每塊場所的使用時間為小時。羽毛球場收入依照本報告第節(jié)，羽毛球場使用情況按周一至周五每日每塊場所使用1小時計算，周末每日每塊場所使用9小時計算；在計算周一至周五每日每塊場所收入時，這1小時的收費按16點從前與16點此后門票價格的平均數(shù)計算；依照本報告第節(jié)，羽毛球場門票價格按周一至周五16點從前28元/場小時，其他時間35元/場/小時。周一至周五每日每塊場所收入=（16點從前門票價格+16點此后門票價格）/2*使用時間=（28+35）/2*1=（元）；周一至周五每塊場所收入=周一至周五每日每塊場所收入*天數(shù)=*5=元；周末每日每塊場所收入=周末門票價格*使用時間=35*9=315（元）；周末每塊場所收入=周末每日每塊場所收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場所的收入=周一至周五每塊場所收入+周末每塊場所收入=+630=（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場所的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*18*52/10000=（萬元）。若是每塊場所按不同樣時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每日平均每塊場所的使用時間為小時。乒乓球場收入依照本報告第節(jié)，乒乓球場使用情況按周一至周五每日每塊場所使用1小時計算，周末每日每塊場所使用9小時計算；依照本報告第節(jié)，羽毛球場門票價格按每小時20元/場/小時。周一至周五每日每塊場所收入=門票價格*使用時間=20*1=20（元）；周一至周五每塊場所收入=周一至周五每日每塊場所收入*天數(shù)=20*5=100元；周末每日每塊場所收入=周末門票價格*使用時間=20*9=180（元）；周末每塊場所收入=周末每日每塊場所收入*天數(shù)=180*2=360（元）；室內(nèi)乒乓球場每周每塊場所的收入=周一至周五每塊場所收入+周末每塊場所收入=100+360=460（元）。室內(nèi)乒乓球場年收入=每周每塊場所的收入*塊數(shù)*周數(shù)=460*32*52/10000=（萬元）。若是每塊場所按不同樣時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中，每日平均每塊場所的使用時間為小時。游泳館收入室內(nèi)游泳館收入依照本報告第節(jié)，游泳館門票價格為：大人35元/次，少兒15元/次；依照本報告第節(jié)，一年中，室內(nèi)游泳館平均每日人流為180人左右；在本次收入測算中，少兒的看法為米以下，一般少兒都要有1-2個大人的陪同（除少兒培訓班），因此，大人與少兒的比率按3:1計算。室內(nèi)游泳館每日收入：=大人人數(shù)*大人門票價格+少兒人數(shù)*少兒門票價格=每日平均人流量*75%*大人門票價格+每日平均人流量*25%*少兒門票價格=180*75%*35+180*15%*15=5400（元）；室內(nèi)游泳館每周收入=游泳館每日收入*天數(shù)=5400*7/10000=（萬元）。室外游泳館收入依照本報告第節(jié)，室外游泳池門票價格為15元/人/次；依照本報告第節(jié)，夏季，室外游泳池人流量為100人/天。室外游泳池每日收入=室外游泳池門票價格*每日人流量=15*100=1500（元）；室外游泳池每周收入價格=室外游泳池每日收入*7=1500*7/10000=（萬元）。室外有蓋籃球場收入依照本報告第節(jié)，室外有蓋籃球門票價格為4元/人；室外有蓋籃球場每日的人流量按2塊場所整體考慮；依照本報告第節(jié)，2塊室外有蓋籃球場每日人流量按20人計算。室外有蓋籃球場每日收入=門票價格*每日人流量=4*20=80（元）；室外有蓋籃球場每周收入=室外有蓋籃球場每日收入*天數(shù)=80*7=560（元）；室外有蓋籃球場年收入=室外有蓋籃球場每周收入*周數(shù)=560*52/10000=（萬元）。其他體育場館收入其他體育場館包括：室外田徑場、攀巖場及室外滑板場。室外田徑場平常對民眾開放，只對舉行賽事也許包場進行收費。目前而言，這幾個場所人流量較少，一般情況下，周末使用率較大。依照本報告第節(jié)及第節(jié)所確立的門票價格及使用率進行收入測算。室外田徑場收入室外田徑場每周收入=室外田徑場門票價格*每周使用次數(shù)=400*2=800（元）；室外田徑場每年收入=室外田徑場每周收入*周數(shù)=800*52/10000=（萬元）攀巖場收入攀巖場每周收入=攀巖場門票價格*每周人流量=15*30=450（元）；攀巖場每年收入=攀巖場每周收入*周數(shù)=450*52/10000=（萬元）。室外滑板場收入相對前兩種場所，室外滑板場使用率較高，人流量按天計算。室外滑板場每日收入=室外滑板場門票價格*每日人流量=15*30=450（元）；室外滑板場每周收入=室外滑板場每日收入*天數(shù)=450*7=3150（元）；室外滑板場每年收入=室外滑板場每日收入*周數(shù)=3150*52/10000=（萬元）。體育場館單塊場所周收入表表體育場館單塊場所周收入表每周單塊場所收入測算收費標準計算時間或人數(shù)場所體育場所周一至其他單位周單位周收入備注總數(shù)周五16時間1-周末點從前段周5室內(nèi)網(wǎng)球場5570元/場/小時1小時2燈光費25元/時9/天室外網(wǎng)球場3545元/場/小時1小時41060燈光費25元/時9/天室內(nèi)羽毛球2835元/場/小時1小時18場9/天室內(nèi)乒乓球20元/臺/小時1小時32460場9/天室內(nèi)恒溫游3515人/元/次180人/2取年平均人數(shù)泳池天室外游泳池15人/元/次100人/110500夏季開放，按4天個月計算室外有蓋籃4元/人20人/2560球場天室外田徑場400元/場2場/800出租率較低，按1周每周計算場數(shù)或人/攀巖場所15人/元/次30450人數(shù)1周室外滑板場15人/元/次30人/31501天不計算單個室內(nèi)游泳池及單個室外有蓋籃球場周收入，而整體考慮這兩項的每日人流量。商業(yè)租金收入依照檢查，本報告第節(jié)得出本項目商鋪租金為20元/平方米·月（不含電費）；本項目可用于出租的商業(yè)面積為平方米；考慮到目前所確立的商業(yè)面存儲在誤差，及由于租借人的更換所致的商鋪空置期，商業(yè)面積的最高出租率為85%；考慮到項目運營初期，由于項目周圍多為住處區(qū)，其品位各異，新建和在建住處項目的入住率在本公園運營的前幾年均較低，舊小區(qū)的入住率雖高，但潛藏花銷人群不足，這些因素均會影響到商家的入住，且項目于2012年5月開園，2012年的運營時間實質(zhì)上約為8個月，故綜合考慮2012年商業(yè)出租率按5%計算。從2013年開始，隨著人氣的齊聚和花銷人群的擴展等，考慮其商業(yè)出租率按每年10%增加，至2020年出租率達到最大值為85%。商業(yè)年租金收入=可出租商業(yè)面積*出租率*月租金單價*12（月數(shù)）停車位收入依照本報告節(jié)和節(jié)可知，本項目有特級停車位410個，本次測算特級停車位計算個數(shù)為203個（地下負二層），一般停車位57個，室外停車位223個。據(jù)本報告第節(jié)，停車位收費標準以下：1、特級停車位（殘疾人體育館地下車庫）①停車時間≤2h，收費為4元/h；2h＜停車時間≤12h，收費為2元/h，但在20元以內(nèi)；③12h＜停車時間≤24h，收費為2元/h，但在30元以內(nèi)。2、一般停車場（殘疾人活動中心地下車庫）①停車時間≤2h，收費為3元/h；2h＜停車時間≤12h，收費為2元/h，但在15元以內(nèi)；③12h＜停車時間≤24h，收費為2元/h，但在25元以內(nèi)。3、室外停車場①停車時間≤2h，收費為2元/h；2h＜停車時間≤12h，收費為1元/h，但在10元以內(nèi)；③12h＜停車時間≤24h，收費為1元/h，但在20元以內(nèi)。本項目停車場主要供到該體育公園鍛煉的花銷人群使用，這些花銷者主要為自己購票花銷和單位組織鍛煉活動等為主，而周一至周五為正常工作時間及學生上學階段，到公園鍛煉的人較少，主要集中在周末。其他，在項目運營前幾年，由于其人氣不足及其有名度不高等多種不確立因素的存在，使公園人流量可能存在較大顛簸。綜合解析后將停車位使用時間考慮為平均7h/天。平均使用率為20%。停車位年收入=車位數(shù)*使用率*每日使用小時數(shù)*天數(shù)*使用單價；特級停車位年收入=203*20%*7*365*4/10000=（萬元）；一般停車位年收入=57*20%*7*365*3/10000=（萬元）；室外停車位年收入=223*20%*7*365*2/10000=（萬元）；車位年總收入=++=（萬元）。總收入總收入=體育場館收入+商業(yè)租金收入+停車位收入=（網(wǎng)球場收入+羽毛球場收入+乒乓球場收入+游泳館收入+籃球場收+室外田徑場收入+攀巖場收入+室外滑板場收入）+商業(yè)租金收入+停車位收入。由于本體育公園于2012年5月開園，故2012年其實質(zhì)運營期不足一年，其總收入考慮為其年收入的40%，第二年的總收入為年收入的70%，第三年開始為所有收入，不進行折算。而其中商業(yè)租金收入計算時已經(jīng)考慮了空置等不確立后因素，因此商業(yè)租金收入所有計入總收入，不進行折算。經(jīng)過測算，體育公園各場館每塊場所的年平均收入見表：序號場館名稱每塊場所年平均收入備注1室內(nèi)網(wǎng)球場萬元計算公式：每塊場所2室外網(wǎng)球場萬元年平均收入=場所年總收入/場所數(shù)量。3室內(nèi)羽毛球場萬元4室內(nèi)乒乓球場萬元計算公式：每塊場所5室內(nèi)恒溫游泳池萬元年平均收入=場所年總收入/場所數(shù)量。6室外游泳池萬元（每個游泳池）7室外有蓋籃球萬元8室外田徑場萬元9攀巖場萬元10室外滑板萬元表每塊場所的年平均收入表總收入測算表見表：收入測算備注經(jīng)營年限每塊場地年收序號項目201220182014年2015年2016年2017年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2013年2019年入年年室內(nèi)網(wǎng)球場室外網(wǎng)球2場3室內(nèi)羽毛3球場室內(nèi)乒乓4球場室內(nèi)恒溫5游泳池室外游泳6池室外有蓋7籃球場室外田徑8場攀巖場所室外滑板10場商業(yè)車庫特級停車(203)一般停車位

只考慮地下負二層車庫室外停車位第1、2年收入分別按正13總