2、二手房非住宅存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)采集-工作計(jì)劃

工作計(jì)劃按照“渝北區(qū)二手房非住宅存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)采集項(xiàng)目”的具體要求，本次是對營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房進(jìn)行批量估價(jià)，對部分對象按個案進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，制訂本估價(jià)工作計(jì)劃。一、基本要求（一）對區(qū)域內(nèi)交易頻繁，但未建立基準(zhǔn)價(jià)的地段和街道建立新的基準(zhǔn)價(jià)。（二）每季度重點(diǎn)對擬納入樣本點(diǎn)的已估交易數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選重估，保證新增樣本點(diǎn)的價(jià)格真實(shí)可靠，并對樣本分區(qū)進(jìn)行實(shí)時更新維護(hù)。（三）對價(jià)格變動較大、較快的區(qū)域的原樣本點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)時動態(tài)調(diào)整，重新篩選樣本評估。（四）項(xiàng)目的服務(wù)期：一年。二、應(yīng)當(dāng)履行的基礎(chǔ)評估程序（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。包括明確評估目的、評估對象及范圍、評估價(jià)值類型、評估基準(zhǔn)日、使用條件限制、評估所需資料的收集及配合工作等。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書。通常評估業(yè)務(wù)約定書應(yīng)先行簽訂，明確評估目的、評估對象以及評估收費(fèi)等內(nèi)容。當(dāng)評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化時，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。（三）編制評估計(jì)劃。包括項(xiàng)目整體計(jì)劃及具體實(shí)施方案。其中，整體計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括組織和人員安排、時間安排等內(nèi)容。具體實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目調(diào)查方面的安排等。（四）現(xiàn)場調(diào)查。安排對口熟悉的評估師及其他專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。無論項(xiàng)目大小，均必須履行現(xiàn)場調(diào)查程序。評估人員必須到現(xiàn)場收集資料、勘察實(shí)物必要時聘請相關(guān)方面的專家協(xié)助工作。（五）收集評估資料。主要是收集有關(guān)評估基本事項(xiàng)的明確、評估對象的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息、資產(chǎn)使用及運(yùn)行狀況以及市場詢價(jià)等方面的評估資料。（六）評定估算。根據(jù)收集的評估資料及現(xiàn)場勘查的情況，按照資產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)則進(jìn)行方法適用性的評價(jià)和判斷。選擇評估方法并選取合適的參數(shù)，估算委估對象的價(jià)值。（七）編制和提交評估結(jié)果。由項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制評估結(jié)果匯總表。初稿經(jīng)單位技術(shù)負(fù)責(zé)人審核后與委托方進(jìn)行必要的溝通并按照本公式規(guī)定的三級復(fù)核制度進(jìn)行復(fù)核并出具正式結(jié)果報(bào)告。三、時間計(jì)劃簽訂合同并收集齊相關(guān)資料以后20天內(nèi)完成交易頻繁區(qū)域基準(zhǔn)價(jià)更新，40天內(nèi)對未建立基準(zhǔn)價(jià)的地段和街道建立新的基準(zhǔn)價(jià)。每季度重開始后，10天內(nèi)對擬納入樣本點(diǎn)的已估交易數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選重估，保證新增樣本點(diǎn)的價(jià)格真實(shí)可靠，并對樣本分區(qū)進(jìn)行實(shí)時更新維護(hù)。嚴(yán)格按照委托方要求，對價(jià)格變動較大、較快的區(qū)域的原樣本點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)時動態(tài)調(diào)整，重新篩選樣本評估。對于臨時性單個估價(jià)，稅務(wù)部門將相關(guān)評估資料信息傳遞給我公司后，我公司在接到稅務(wù)部門交辦的評估任務(wù)后，在2日內(nèi)將評估報(bào)告上交至稅務(wù)部門。四、估價(jià)技術(shù)方案根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)兼顧公平、效率和成本。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、可比性差、難以采用批量估價(jià)方法估價(jià)的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)采用個案估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目的估價(jià)要求，主要是對營業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫等非住宅存量房進(jìn)行批量估價(jià)。因此我們根據(jù)不同的估價(jià)對象，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，制定了具體的估價(jià)技術(shù)方案。（一）存量非住宅采用批量估價(jià)或信息補(bǔ)錄為高效率、低成本地完成大規(guī)模目標(biāo)房地產(chǎn)的估價(jià)工作,保證估價(jià)過程科學(xué)合理，本次對存量房采用批量估價(jià)，采取的主要估價(jià)方法是市場比較法中的間接比較法。具體技術(shù)路線：一是選定基準(zhǔn)房；二是按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃分成若干區(qū)域，通過市場調(diào)研、交易比對等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)得到各區(qū)域基準(zhǔn)房的估價(jià)值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價(jià)格明顯高于其他地段的項(xiàng)目作為特殊項(xiàng)目，單獨(dú)確定估價(jià)值；四是確定基準(zhǔn)房的修正系數(shù)。修正因素包括開間、房型、層高、臨路類型等要素；五是將各區(qū)域的估價(jià)值下浮一定比例，作為估價(jià)存量房交易價(jià)格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價(jià)格估價(jià)值。估價(jià)流程個體因素修正1、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進(jìn)估價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價(jià)技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：1）各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價(jià)格和租賃價(jià)格；2）土地基準(zhǔn)地價(jià)、征地補(bǔ)償費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及配套文件；3）房屋重置價(jià)格及配套文件；4）新建房屋造價(jià)水平及成本費(fèi)用構(gòu)成；5）城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；6）其他地方性規(guī)定等資料。2、擬定估價(jià)作業(yè)方案,組織實(shí)地勘察主要包括擬選定的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時間緊迫的估價(jià)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按時交付報(bào)告。實(shí)地勘察是估價(jià)程序中正確認(rèn)識估價(jià)對象的必要步驟。不論何種估價(jià)目的和估價(jià)項(xiàng)目類型，存檔的估價(jià)報(bào)告必須附有《房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、相關(guān)人員在勘察表上簽字。3、估價(jià)方法選用房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，房地產(chǎn)主要評估方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。現(xiàn)就本項(xiàng)目常見幾類用途的非住宅房地產(chǎn)評估方法選擇和操作做簡要說明如下:商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。（1）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。（2）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時，市場法也是常用方法之一。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。按經(jīng)營方式可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類，（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)。采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益。采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩個方面：一是直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；二是求取商業(yè)房地產(chǎn)租金。（2）運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入。按規(guī)模又可分為：（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，主要采用收益法和市場法。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實(shí)例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價(jià)對象的單個商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估，對于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時，可先評估出一個鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價(jià)結(jié)果。商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要指商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級。按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1?3萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。按使用功能不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中，①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低。新落成的同類寫字樓；③丙級寫字樓是使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法是收益法、市場法等。（1）收益法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。（2）市場法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時，市場法也是常用方法之一。3.1.3車庫估價(jià)方法停車庫估價(jià)方法主要有市場法、收益法。對于地下停車庫一般分為兩種情況：一是開發(fā)商擁有車庫單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偅噹觳荒軉为?dú)出售因此停車庫估價(jià)方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來確定采用何種估價(jià)方法。市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實(shí)例資料，同時估價(jià)對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。收益法的選擇，主要基于估價(jià)對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收益。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位土地使用權(quán)估價(jià)方法的選用根據(jù)《土地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)宗地用途選擇不同的估價(jià)方法，對同一估價(jià)對象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。根據(jù)地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉儲用地、交通用地和綜合用地等；并可按開發(fā)程度不同，分為待開發(fā)土地、已開發(fā)土地、在建用地和已建用地等3.2.1居住類宗地價(jià)格評估居住用地估價(jià)，宜選用市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中：1）獨(dú)立住宅用地價(jià)格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。2）高檔公寓用地價(jià)格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。3）普通住宅用地價(jià)格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模（社會）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平，居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）地價(jià)時，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。4）簡易住宅用地價(jià)格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類用地價(jià)格時，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評估商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中:1）金融保險(xiǎn)業(yè)用地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)的地位與作用；估價(jià)對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。2）辦公服務(wù)類宗地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施（購物及娛樂場所等）。3）綜合商廈類宗地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。4）普通零售店類宗地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。5）評估旅游娛樂類宗地，應(yīng)重點(diǎn)分析：景點(diǎn)等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。工業(yè)、倉儲用地宗地價(jià)格評估工業(yè)、倉儲用地估價(jià)宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中;1）礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評估，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，可開采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频龋粚︻愃朴蜌馓镉玫?，?yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，土地使用權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系。2）傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價(jià)格評估，應(yīng)注意：產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、用地規(guī)模、