2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展背景、細(xì)分市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷式龍頭

2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展背景、細(xì)分市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷式龍頭

一、租賃式公寓行業(yè)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，2021年長(zhǎng)租公寓規(guī)模接近18000億元

長(zhǎng)租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量增加，國(guó)家開(kāi)始大力支持包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

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從2017年開(kāi)始，在國(guó)家“租售并舉”的房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背景下，租賃式公寓行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道。同時(shí)在高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素推動(dòng)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年我國(guó)租賃公寓市場(chǎng)規(guī)模由12375億元增長(zhǎng)至17948億元。

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二、長(zhǎng)租公寓以分散式管理長(zhǎng)租公寓為主，集中式管理長(zhǎng)租公寓滲透率偏低

根據(jù)觀(guān)研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告（2022-2029年）》顯示，長(zhǎng)租公寓按照資本運(yùn)作分為重資產(chǎn)公寓和輕資產(chǎn)公寓，按照運(yùn)營(yíng)模式及物業(yè)來(lái)源分為非機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓和機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓。非機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓大部分由個(gè)人業(yè)主提供，市場(chǎng)規(guī)模較大，2021年為16621億元，增速為16.6%；機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓通常由專(zhuān)業(yè)租賃公寓運(yùn)營(yíng)公司提供，2021年市場(chǎng)規(guī)模為1327億元，增速為14.3%。

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機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓包括分散式長(zhǎng)租公寓及集中式長(zhǎng)租公寓。集中式長(zhǎng)租公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。分散式長(zhǎng)租公寓主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

我國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)非常分散，有大量運(yùn)營(yíng)中的分散式管理長(zhǎng)租公寓。截至2021年，我國(guó)分散式管理長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)878億元，是集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模的近2倍。我國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓滲透率僅為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，同年，英國(guó)及美國(guó)集中式管理長(zhǎng)租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%。

總體來(lái)看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還處于發(fā)展初期。

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三、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供給集中，行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷式龍頭

現(xiàn)階段我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)上活躍的公寓品牌超過(guò)80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)。

從區(qū)域發(fā)展看，長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角三個(gè)城市群的租賃式公寓供給量占全國(guó)總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個(gè)熱點(diǎn)城市的供給量占全國(guó)供給總量的81.7%。

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從品牌發(fā)展看，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓還未出現(xiàn)壟斷式龍頭,所有市場(chǎng)參與者都在競(jìng)速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模、搶占市場(chǎng)份額的階段。據(jù)數(shù)據(jù)，2018年，集中式長(zhǎng)租公寓和分散式長(zhǎng)租公寓CR5為44%、68%。應(yīng)對(duì)資源與資金端的瓶頸,各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。

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整體而言,市場(chǎng)現(xiàn)有主要有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（如萬(wàn)科泊寓、招商壹棧等）、地產(chǎn)服務(wù)商（如鏈家（自如）、我愛(ài)我家（相寓）等）、酒店類(lèi)（如等）和品牌機(jī)構(gòu),這四類(lèi)參與主體發(fā)展特點(diǎn)各具特色。預(yù)計(jì)未來(lái)資金、資源端的優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。

長(zhǎng)租公寓參與主體發(fā)展特點(diǎn)

參與主體

代表

發(fā)展特點(diǎn)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商類(lèi)

萬(wàn)科泊寓、招商壹棧等

開(kāi)發(fā)商類(lèi)背景的公寓管理公司,充分利用地產(chǎn)母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造,同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資,在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但他們的劣勢(shì)也十分明顯，開(kāi)了母公司的資源支持,在對(duì)外擴(kuò)張時(shí)盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn),如管理團(tuán)隊(duì)在發(fā)展初期解決好內(nèi)部團(tuán)隊(duì)激勵(lì)問(wèn)題,借助品牌的價(jià)值進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張,在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中仍然是十分有利的競(jìng)爭(zhēng)者。

地產(chǎn)服務(wù)商類(lèi)

鏈家(自如)、我愛(ài)我家(相寓)等

地產(chǎn)服務(wù)商背景的公寓機(jī)構(gòu)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái),天然的客源和分散式房源獲取渠道,因此主要以分散式公寓切入市場(chǎng),將長(zhǎng)租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng),以期獲得更高的收益空間。中介類(lèi)背景的機(jī)構(gòu)的劣勢(shì)也在于分散而來(lái)的房源無(wú)法簽長(zhǎng)合約,大都只能在3-4年以?xún)?nèi)的范圍里與小業(yè)主簽約,并且由于分散式的收房方式無(wú)法在裝修集采上達(dá)到規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì),往往是剛收回裝修改造成本業(yè)主也收回了房屋,再加上小業(yè)主毀約的可能性也高于機(jī)構(gòu)業(yè)主,這使得中介分散式公寓的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。未來(lái)有實(shí)力的中介將會(huì)逐步增加集中式公寓的比重,更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢(shì),同時(shí)以集中式公寓為據(jù)點(diǎn)發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù),以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來(lái)自于運(yùn)營(yíng),對(duì)產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭(zhēng)奪市場(chǎng)的關(guān)鍵。

酒店類(lèi)

華住(城家)、鉑濤(窩趣)等

酒店類(lèi)背景的公寓商主要優(yōu)勢(shì)在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)豐富,運(yùn)營(yíng)效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì),并且在物業(yè)資源端與開(kāi)發(fā)商相似,酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營(yíng)功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取唁,酒店類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商的獲取能力要強(qiáng)于中介類(lèi)和創(chuàng)業(yè)類(lèi)、弱于開(kāi)發(fā)商類(lèi)。而在對(duì)外擴(kuò)張上,離開(kāi)母公司的支持,酒店類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商與開(kāi)發(fā)商類(lèi)-樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商在資金優(yōu)勢(shì)上要弱于開(kāi)發(fā)商類(lèi)。

品牌機(jī)構(gòu)類(lèi)

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品牌機(jī)構(gòu)是目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者,與其它市場(chǎng)參與者相比而言,他們?cè)谫Y源端和資金端都沒(méi)有先發(fā)優(yōu)勢(shì),但經(jīng)營(yíng)思