合同實務(wù)常見糾紛問答精選

合同實務(wù)常見糾紛問答精選【實務(wù)問題1】弱勢方如何在解除權(quán)條款上爭取主動權(quán)？弱勢方如果沒辦法在商務(wù)條款上有斡旋空間，在違約責(zé)任條款和合同解除權(quán)的設(shè)計上如何爭取到主動權(quán)？高云答：違約責(zé)任條款，盡量爭取降低賠償金額，要么風(fēng)險封頂，賠償金額最多不超過合同金額的百分多少。要么增加前提，盡量壓縮對方任意使用合同解除權(quán)的空間，規(guī)定對方認定我方違約時應(yīng)當(dāng)先行通知糾正，我方如無正當(dāng)理由拒不改正，對方才可解除合同?！緦崉?wù)問題2】如果承租方總是拖欠租金，出租方如何解除合同？如果承租方多次遲延支付租金，出租方是否可以解除合同？如果每次后來都支付了，出租方是否可以解除合同？高云答：呵呵，既然這么在意解除合同，為什么不在合同當(dāng)中約定解除條款呢？合同解除權(quán)，分約定或法定兩種，前者要看合同具體約定；后者看法律規(guī)定。司法實踐當(dāng)中，法定解除權(quán)的行使，我記得最高院的規(guī)定是至少兩個月的延期付款期，以及書面催促。在我看來，業(yè)主最重要的目的不是解除合同，而是要懲罰承租方總是不守信的行為，承租方總是拖欠租金，你就總是扣罰他的押金，然后要求他及時補足就好了。相信扣罰的押金能夠填補你們受傷的心靈。如果對方后續(xù)不補押金，就視為他構(gòu)成實質(zhì)性違約，你們解除合同就有了充足依據(jù)了?！緦崉?wù)問題3】約定解除權(quán)與形成權(quán)的關(guān)系租賃合同或者其他類型合同中經(jīng)常出現(xiàn)“甲方有權(quán)提前30天書面通知乙方后即可解除合同”之類的合同解除權(quán)約定。我看過一些權(quán)威和專家主張，合同解除權(quán)在法理上屬于形成權(quán)，而形成權(quán)是不能附條件。此處關(guān)于單方解除權(quán)附了條件，還能夠成立嗎？高云答：法理說，所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人依自己的單方意思表示就可以使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利，為了保護權(quán)利相對人的預(yù)期，形成權(quán)不能附條件或期限。而提出當(dāng)中提出的甲方在某種情況下可以單方宣布解除合同的約定，按照法理確實屬于形成權(quán)一種。那么，為什么處于保護權(quán)利相對人，合同解除權(quán)就不能附條件呢？恐怕10位法學(xué)教授，會給你10種不同的答案，但如果不附條件，恐怕合同解除權(quán)條款就形同虛設(shè)了?！睹穹ǖ洹凡椴坏绞裁从屑s定解除權(quán)不使能附條件或期限的禁止性規(guī)定，反而寫明只要雙方協(xié)商一致即可。所以，形成權(quán)不能附條件或期限這個限制，多數(shù)只是因為法律邏輯存在矛盾導(dǎo)致法學(xué)教授也沒法理清所致。合同實務(wù)當(dāng)中，找們完全可以撇開法理爭論，依據(jù)農(nóng)民法典》關(guān)于合同解除權(quán)的法律規(guī)定行事就好,相信法學(xué)教授們最終一定能夠給岀一個自圓其說的答案的?本篇問答來源于熊貓法律知幟星球徽信xmflxq999可查詢下栽更多法律資源°合同實務(wù)當(dāng)中，我們完全可以撇開法理爭論，依據(jù)《民法典》關(guān)于合同解除權(quán)的法律規(guī)定行事就好，相信法學(xué)教授們最終一定能夠給出一個自圓其說的答案的?！緦崉?wù)問題4】租戶跑路，出租方希望單方收回租賃房屋，如何操作？租戶向我業(yè)主發(fā)出房屋租賃合同解除通知，告知其單方?jīng)Q定自下月退租，請我方去驗收房屋，我方?jīng)]有簽收通知也沒有去驗收房屋。租戶自行搬走且拿著房屋鑰匙。請問教練：租戶以其行為明確表明了其不再履行租賃合同，我方是否有必要向乙方發(fā)送《解除合同通知》后，才能重新將房屋出租？是否應(yīng)當(dāng)通過訴訟解決問題？高云答：孫子兵法有云，攻心為上，攻城為下，訴訟是雙方關(guān)系破裂后走的最后一步，按照你介紹的情況，這個項目遠不用走到法庭上。對方心里其實應(yīng)該知道自己構(gòu)成違約，這個害怕你追究責(zé)任的心理，就是推動對方按照你的意愿行動的誘餌。你告知對方，要解除合同可以，需要按照你們公司流程發(fā)起申請，步驟如下：第一步，發(fā)一份《退租申請書》模板給租戶，當(dāng)中寫明，某某公司已經(jīng)在某年某月某日退出租賃房屋，房屋里面剩余物品均為某某公司的廢棄物，可由業(yè)主無條件處理，房屋鑰匙現(xiàn)由某某公司保管，可以隨時交還給我方。第二，收到租戶簽署的《退租申請書》后，你方即可正式向租戶發(fā)出《解除合同通知書》，明確告知租戶，你提前退租已經(jīng)構(gòu)成實質(zhì)違約，因此我方?jīng)Q定自2月1日起主動解除租賃合同，罰沒你的押金，并且說明，鑒于你方已經(jīng)書面說明房子已經(jīng)騰空，房內(nèi)剩余物資均為你方廢棄物，因此我方自即日起收回該租賃房屋自行處理。第三，撬鎖入屋，清理租賃房屋，期間全程錄音錄像，加上有租戶簽署的《退租申請書》證明在前，就不怕乙方說什么租賃房屋里面有金子等貴重物品，發(fā)生丟失等問題。第四，起訴租戶，要求法院確認其違約，賠償違約金，不提罰沒你押金的事。由于你有鐵證在手，不怕租戶跑路或賴賬。【實務(wù)問題5】廠房租賃合同，乙方違章建設(shè)，甲方如何解除？甲方為出租方、乙方為承租方，雙方2016年簽訂一份《廠房租賃合同》，雙方對于裝修有明確限制。合同簽訂后，乙方逾期支付租金，同時在未征得甲方同意的前提下，擅自在一側(cè)墻面挖了門洞。但合同中涉及約定解除的只有逾期支付一種，現(xiàn)甲方欲起訴解除合同可否？高云答：解除合同有約定和法定解除權(quán)兩種，約定解除權(quán)看合同如何約定，按你的說法應(yīng)該是沒有的。那你就可以看看可否運用法定解除權(quán)，法定解除權(quán)的含義是對方存在嚴重違約行為，導(dǎo)致一方合同目的無法實現(xiàn)，你方可以在合同當(dāng)中找出相應(yīng)條款，主張說你方出租房子目的之一就是確保房子建筑結(jié)構(gòu)安全，按期收到租金，而對方擅自破壞房屋結(jié)構(gòu)，逾期支付租金，已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約。然后，你方還應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ蕉啻伟l(fā)出書面催促，要求對方改正，如果對方拒絕的，你方就可以按照法定解除權(quán)，向?qū)Ψ桨l(fā)出合同解除通知，宣布解除合同了?！緦崉?wù)問題6】租賃期間房屋轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主，合同到期后新業(yè)主通知租金加倍，如何應(yīng)對？甲將房屋出租給乙舉辦學(xué)校，租賃期內(nèi)甲將房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙知曉后繼續(xù)向丙繳納租金。租賃合同到期，乙丙沒有及時續(xù)簽新租約，但乙方按照原定標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)向丙交租，丙沒有反對。而且乙方經(jīng)丙同意，對租賃房屋進行了新裝修?，F(xiàn)在，丙突然告知乙，要求要么租金漲兩倍，要么不租。如果乙不接受就停水停電。請問教練你會怎么做？高云答：談判成功的關(guān)鍵因素是各自手里籌碼有多少。對方的籌碼是什么？新業(yè)主是看死你學(xué)校跑不了，多難接受的租金條款都要接受。你的籌碼是什么？第一，既然丙方已經(jīng)同意你方對房屋進行裝修（你要確定有證據(jù)能夠證明才行），現(xiàn)在又突然加租，法律和情理上說不過去。第二，你實際占有這個場地，學(xué)校注冊地址應(yīng)該也在這里，你不主動遷址的話，其他人很難注冊。第三，如果停水停電，在校學(xué)生的正常學(xué)習(xí)秩序會受到影響，釀成社會事件（當(dāng)然，假如你的所謂學(xué)校只是一些小型補習(xí)社之類的，這個籌碼就不存在）。所以對策是：學(xué)校是微利行業(yè)，兩倍租金太過分，學(xué)校承擔(dān)不起，你要我走可以，要賠償我的損失，包括裝修和搬遷場地等費用。如果你停水停電，影響學(xué)校正常教學(xué)秩序，損害學(xué)生合法利益的話，一旦觸發(fā)學(xué)生去教育局、政府上訪，業(yè)主會受到政府追責(zé)，這個后果請業(yè)主自己想清楚了。去尋找其他臨時性的教學(xué)場所，而且將場所資料發(fā)給對方看，告訴對方，如果這里實在待不下去，我就會將學(xué)生安排到其他地方，教學(xué)秩序不會因此受到影響，但是我的學(xué)校注冊地址堅持不遷移，并且投訴到工商局和教育局等，即使你將場地另租其他人也注冊不了，也會影響你的新租約。【實務(wù)問題7】民間借貸案件，借款人和收款人不是同一人，如何訴訟能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化？民間借貸關(guān)系，A個人借錢給B個人，雙方約定A根據(jù)B的指示把借款打給了C。此后，由于B—直沒有付息還款，A打算起訴，請問如何主張才能使A的利益最大？高云答：最好的訴訟方案是將B、C一鍋端，也就是同時起訴B/C。訴訟事實描述就是B.C共同向A借錢，B寫借條，C實際收款。同時起訴兩人連帶構(gòu)成借款關(guān)系的好處是無論法官怎么判，反正A、C至少有一個是借款人，跑不掉責(zé)任。如果發(fā)現(xiàn)B的償債能力強，就用力收集B指示付款給C的證據(jù)（微信往來記錄、電話錄音等），提交這些證據(jù)，就能推動法院最終判決B承擔(dān)還款責(zé)任。如果發(fā)現(xiàn)C的償債能力強，就不收集上述證據(jù)，僅僅口說B、C口頭答應(yīng)共同借款，共同還款。因為A沒有證據(jù)證明B、C有說過上面的話，所以法院多數(shù)會判決駁回A對B的訴訟請求，但同時會判決C向A承擔(dān)還款責(zé)任，這樣更有利于A實現(xiàn)債權(quán)?！緦崉?wù)問題8】雙方合作經(jīng)營門店，一方私吞收益拒絕分配，如何主張取回？甲與乙簽署合作協(xié)議，約定乙方出資3萬享有甲獨資成立的A公司50%股權(quán)。后來，甲把公司門店和個人賬戶都交給乙，乙通過甲個人賬戶收取營業(yè)款42萬元，然后轉(zhuǎn)賬至自己賬戶，拒絕返還。甲以A公司名義起訴至法院，要求乙方返還款項，法院判決A公司敗訴，理由是A公司與乙方之間不存在合伙關(guān)系（原告證據(jù)系甲方與乙方），款項不是A收的，乙不是A的員工。A公司上訴后因聽從律師提議撤訴。請問甲或A應(yīng)如何救濟？高云答：第一個負責(zé)辦理起訴的律師，很明顯對案件不上心，連案件事實、證據(jù)和法律關(guān)系都沒有搞清楚。合作協(xié)議是在甲乙之間簽訂，收轉(zhuǎn)款行為是在甲乙之間發(fā)生，從合同到履行，與A公司有毛線關(guān)系？用A公司作為主體起訴明顯是個笑話。在廣東的話，估計連案件都立不上。法院判決完全正確啊。第二個建議撤訴的律師是對的，此案當(dāng)中核心是乙從甲賬戶上劃走了錢，這是核心事實，鐵一般的事實，乙方無法抵賴，甲以乙不當(dāng)?shù)美麨橛善鹪V就好。【實務(wù)問題9】客戶不告訴具體信息就要求匆忙起草合同，怎么辦有些客戶只談了價格、數(shù)量等部分最基本的內(nèi)容，沒有更多信息，就讓律師按照一般做法起草合同，但如果真的按照客戶想法交付了合同文稿，一旦雙方將來履行合同出現(xiàn)問題，客戶又會反過來認為是律師起草合同不夠好所致，面對這些情況，我們應(yīng)該如何靈活處理？高云答：對于此類不尊重律師勞動價值的客戶，我通常會好好教育他的。第一，我會告訴他，合同格式文本你可以找普通律師要，或者自己上百度自己找找就有了，還不用花錢。第二，我明白你內(nèi)心的真正意圖，是希望有一個明確的談判思路。所以合同文稿寫給你也沒用，你看不明白的。如果覺得這個客戶有爭取的必要，就會進一步告訴他，此類項目通常要確定若干個問題，第三，讓客戶像學(xué)生一樣，逐字逐句記下我說的內(nèi)容。告訴他，先按你的思路談清楚了，解決好商業(yè)部分的問題，律師再接手開始寫合同，一份漂亮完善的合同就出現(xiàn)了。相信這樣說完之后，你在客戶心目當(dāng)中的形象，瞬間高大上起來了。只要客戶對你產(chǎn)生的信任感和認可你的專業(yè)性，委托就是很自然的事情了?！緦崉?wù)問題10】如何約定投資入股的具體操作方案？甲乙雙方合作項目，乙公司入股甲公司下屬子公司，甲乙雙方方分別占股25%和65%，還有10％留給投資方。具體操作方案有兩種：方案一，先對目標(biāo)公司進行股權(quán)變更，將甲乙方按30%和70%的比例固定下來，等找到投資人后，項目公司增資擴股，甲乙方股權(quán)同比進行稀釋。方案二：甲乙雙方先確定項目公司股權(quán)比例，但不馬上進行股權(quán)變更，等找到投資人再一起變更。乙方希望選擇方案二，請問作為律師，如何分析兩個方案利弊？高云答：方案一對甲方好處大一些，因為是甲乙雙方先登記，結(jié)成名正言順的夫妻，甲方固然沒法腳踏兩只船，但對乙方約束更大，因為乙方對目標(biāo)公司還不了解，很難確定項目前景和目標(biāo)公司有無隱形債務(wù)之類的，先登記結(jié)婚。如果這個項目是坑，乙方就算是一腳踩進去了。方案二對乙方好處多一些。因為雙方是先同居，找到金主爸爸之后再結(jié)婚。既可以在一定程度上同樣實現(xiàn)不讓甲方腳踏兩只船，自己又不至于馬上要出錢。如果乙方可以先派人入駐項目公司，甚至監(jiān)管章證照，做到你中有我，我中沒有你。實現(xiàn)的效果是我已經(jīng)入主了這個項目，但又不需要馬上先投錢，這樣的效果不是最好嗎？【實務(wù)問題11】違約金金額如何舉證才能容易不至于被認定過高，容易被法院采信？因違約金過高，相對方主張降低違約金賠償數(shù)額的情況訴訟當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生，老師是否可以結(jié)合案例講一下在買賣合同當(dāng)中，守約方如何舉證己方損失的證據(jù)才能被法庭采納？（而不至于讓法院直接按照貸款利率的幾倍大概支持。）高云答：確定違約金的基礎(chǔ)是實際損失，這個實際損失又分為直接損失和間接損失。其中，直接損失是指實際發(fā)生損失的費用，主要是生產(chǎn)損失、經(jīng)營損失和轉(zhuǎn)售損失三種，主要是根據(jù)發(fā)票金額來確定，你需要提交的證據(jù)包括資產(chǎn)負債表、合同等。在直接損失這個范疇內(nèi)，法官的自由裁量權(quán)空間比較小。間接損失是指如果合同能夠順利履行，守約方能夠獲得的預(yù)期利益。在這個范疇內(nèi)，法官的自由裁量權(quán)空間就很大的。為了要證明間接損失，你首先要舉證無合同當(dāng)中有合同目的約定，當(dāng)中已經(jīng)有充分說明預(yù)期利益的具體內(nèi)容和范圍，這也能夠證明雙方在簽訂合同時對于間接損失已經(jīng)有充分明確的預(yù)期和約定；其次，你要提交相應(yīng)的損失產(chǎn)生證明，例如與第三方合同當(dāng)中約定你要賠償對方多少錢，第三方索賠通知等。還有最重要一點，無論是直接損失或間接損失，如果你能夠提供委托第三方機構(gòu)所做出的損失評估報告或?qū)徲媹蟾?，這就比較理想了。【實務(wù)問題12】庭前準(zhǔn)備階段如何進行超額準(zhǔn)備庭前準(zhǔn)備階段如