【知名地產(chǎn)】工程造價全過程管理(共75)

碧桂園園工程程造價價全過過程管管理（（區(qū)域域培訓訓課件件）主講講：中心/部門：：成成本管管理中中心/工程造造價管管理部部時間間：2012年8月為更好好的讓讓區(qū)域域人員員及項項目開開展工工作，，響應應集團團三級級管控控，明明確相相關責責任和和要求求。目的一、工工程招招標管管理二、工工程預預算管管理三、過過程管管理四、進進度款款審核核管理理五、工工程結(jié)結(jié)算管管理六、創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)100%及區(qū)域域考核核與臺臺帳要要求目錄錄一、招招標管管理招標管管理專業(yè)分分包工工程和和零星星工程程的招招標劃劃分（共32項）（一））工程程類型型劃分分1、總承承包工工程2、專業(yè)業(yè)分包包工程程和零零星工工程由成本本管理理中心心其它它部門門跟進進四項項工程程除總包外的室內(nèi)精（簡）裝修工程大市政配套工程干掛外墻石材工程大型土方工程、基坑大開挖土方工程集團市政配套部集團精簡裝修監(jiān)督部集團前期工程部集團石材工程監(jiān)督部招標管管理招標管管理（二））工程程招標標流程程新項目目總承承包招招標流流程集團主主導招招標舊項目目新地地塊總總承包包招標標流程程區(qū)域主主導招招標區(qū)域主主導的的專業(yè)業(yè)分包包和零零星工工程招招標流流程區(qū)域主主導招招標建筑面面積小小于8萬m2;大于8萬m2按新項項目招招標流流程。。招標管理理（三）總總包及專專業(yè)零星星工程施施工范圍圍的劃分分專業(yè)及零零星工程程施工范范圍總包施工工范圍土建總包包與分包包施工界界面劃分分招標管理理（四）區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)業(yè)及零星星工程招招標注意意事項碧桂園集集團職能能中心文文件(2012年7月23日成本中中心文件件)招標管理理（五）毛毛坯與精精簡裝修修的施工工內(nèi)容毛坯與精精簡裝修修對比表表招標管理理（六）裝裝修界面面劃分裝修界面面劃分規(guī)規(guī)定招標管理理（七）裝裝修飾件件申購事事宜裝修飾件件申購事事宜招標管理理（八）土方工程程管理土方工程程管理流流程招標管理理（九）其其他專業(yè)業(yè)單項招招標重點點注意事事項2、幕墻工工程1、基坑支支護工程程3、鋼結(jié)構構工程基坑支護護、幕墻墻工程、、鋼結(jié)構構工程：若是委托托其他設設計院設設計，招標時要要注意：要求要要有博意意建筑設設計院總總工室的的審批意意見，才才能出清清單。參照舊項項目新地地塊招標標程序（（如幕墻墻工程、、鋼結(jié)構構工程造造價超過過300萬元由集集團工程程招標管管理部主主導）招標管理理（十）集集團各項項目土建建（裝修修）工程程招標報報價模式式解讀招標時沒沒有施工工圖或施施工圖不不齊全：：為落實實做好““三快三三準”的的要求，，在項目目預備會后后就開始進進行招標標工作，，按模擬擬清單的的形式，，采用清清單承包包方式：：招標管理理樁基礎工工程樁基礎工工程的報報價方式式為全費費用綜合合單價包包干，投投標人按按招標人人提供的的全費用用綜合單單價表填填報統(tǒng)一一報價系系數(shù)。土建工程程分部分項項工程采采用工程程量清單單綜合單單價包干干;模板及腳腳手架的的措施費費用采用用綜合單單價包干干；除模模板及腳腳手架外外的措施施費（含含其它項項目費））采用建建筑面積積單方造造價包干干。招標管理理室內(nèi)精裝裝修（精精簡裝修修）工程程室內(nèi)塊料料工程的的報價方方式為全全費用綜綜合單價價包干，，投標人人按招標標人提供供的全費費用綜合合單價表表填報統(tǒng)統(tǒng)一報價價系數(shù)。。室內(nèi)浴室室柜、浴浴室鏡、、淋浴屏屏風、室室內(nèi)涂料料工程采用全費費用綜合合單價包包干，投投標人按按招標人人提供的的全費用用綜合單單價表的的全費用用綜合單單價作為為工程結(jié)結(jié)算全費費用綜合合包干單單價。招標管理理（十一））專業(yè)及及零星工工程招標標中清單單編制要要求（略略）區(qū)域造價價部要對對專業(yè)及及零星工工程招標標中標后后要對中中標價與與限價進進行對比比(特別是異異常的,定期每月月(季)報集團總總部備案案)招標管理理（十二））總承包包管理及及配合費費新版規(guī)定定舊版規(guī)定定二、工程程預算管管理工程預算算管理（一）、、工程預預/結(jié)算送審審流程：：工程預結(jié)結(jié)算送審審流程文文件招標時采用模擬擬清單招招標，工工程量未未經(jīng)雙方方核對就就簽訂總總包合同同暫定總總價，可可能會存存在量差差的造價價問題，，通過預預算，可可以更加加有效的的進行工工程項目目成本管管理和投投資控制制，是實實現(xiàn)項目目管理及及控制的的必要環(huán)環(huán)節(jié)。工程預算算管理1、要求施施工單位位在收到到各專業(yè)業(yè)施工圖圖后一個個月內(nèi)分分別將各各專業(yè)的的預算書書提交，，若未提提交的，，按合同約定定的條款款執(zhí)行。（二）、、工程預預算提交交及審核核時間要要求3、區(qū)域造造價合約約部收到到總承包包工程施施工圖預預算的完完整資料料后需30天內(nèi)完成初初審。經(jīng)經(jīng)集團總總部審核核預算后后，誤差差率不超超過5%。超出部部分按（（2分/1%）扣分。。注意：區(qū)區(qū)域造價價合約部部一審后后結(jié)果不不能對外外發(fā)出。。2、預算書表表格格式式工程預算算管理（三）、、工程預預算的提提交資料料要求區(qū)域及項項目部應應要求總總包單位位提供預預算的同同時要提提交正版廣聯(lián)聯(lián)達軟件件計算的電電子文件件及相關關表格計計算稿。。工程預算算管理（四）預算編制制審核時時，對資資料要重重點加以以重視①圖紙會會審記錄錄：若涉涉及費用用增加，，要求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成設設計變更更,方可計費費；②施工組組織方案案：原則則上是不不計取費費用的,若涉及費費用增加加，要求求轉(zhuǎn)化成成簽證,方可計費費；工程預算算管理（五）承包方式式：1、工程承承包方式式（2011版）單體土建建工程的的承包方方式分部分項項工程采采用工程程量清單單綜合單單價包干干;模板及腳腳手架的的措施費費用采用用綜合單單價包干干；除模模板及腳腳手架外外的措施施費（含含其它項項目費））采用建建筑面積積單方造造價包干干。2、工程承承包方式式（2010版）單體土建建工程的的承包方方式分部分項項工程采采用工程程量清單單綜合單單價包干干；措施費（（含其它它項目費費）采用用建筑面面積單方方造價包包干。3、室內(nèi)精精裝修（（或精簡簡裝修））工程、、室內(nèi)安安裝工程程、市政政工程采用全費費用綜合合單價包包干的承承包方式式。工程預算算管理土建工程（毛坯）分部分項工程工程量清單綜合單價包干措施費工程模板及腳手架采用綜合單價包干除模板及腳手架外采用建筑面積包干工程預算算管理（六）預算編制制審核時時，合同同約定的的承包范范圍工程承包包范圍工程承包包范圍的的相相關合同同條款工程預算算管理（七）預算編制制審核時時，工程程量計算算重點注注意事項項土建工程程計算注注意事項項1、大型土土方計算算范圍；；2、樁與管管樁合同同計算約約定；3、鋼筋合合同計算算約定；；4、地下室室磚?，F(xiàn)現(xiàn)場的確確認。三、過程程管理過程管理理（一）設設計變更更及現(xiàn)場場簽證的的注意事事項：要依據(jù)合合同、設設計文件件、標準準、規(guī)范范等資料料,首先應對對合同中中的條款款進行認認真分析析、理解解，然后后按合同同約定，，明確簽簽字把關關的基本本原則。。在簽署署的批語語或意見見欄中，，能用文文字說明明的盡量量用文字字說明，，做到內(nèi)內(nèi)容簡練練，針對對性強，，表述恰恰當。同同時，字字跡清楚楚，格式式正確，，時間吻吻合。簽簽字就意意味著責責任，有有時是要要承擔法法律責任任的。因因此要慎慎重對待待，注意意以下幾幾點事項項：過程管理理1、有疑難難問題陷陷人困境境又不便便直言陳陳述的，，應在簽簽字意見見欄中用用文字簡簡述，留留有余地地，以防防今后說說不清；；2、簽字的的文件屬屬較大事事件的，，應備存存或記錄錄在案；；3、對無印印章、無無簽字、、無日期期或日期期不符、、文字說說明較為為含糊、、明顯超超報工程程量或工工程款項項、夸大大業(yè)績的的文件，，均要問問明原委委，提出出改正意意見，經(jīng)經(jīng)審核符符合要求求后再簽簽字。4、基礎土方方工程量量重點注注意事項項(不能辦理理簽證））5、設計變變更對收收集資料料把關問問題過程管理理6、合同清清單的挖基礎土方及回回填土方方的綜合單價價，不適用于于大開挖的的土方工工程。大大開挖土土方工程程參照2012年6月21日的文件件執(zhí)行.關于明晰晰前期土土方隊、、總承包包單位交交接場地地標高流流程的通通知過程管理理相關合同同條款（二）過程管理理（三）《碧桂園集集團設計計變更、、現(xiàn)場簽簽證考核核管理辦辦法》等相關事事宜的通通知及附附件2012年8月29日文件(四)、簽證、變變更月度度統(tǒng)計表表及臺帳帳過程管理理（五）合合同交底底：工程施工工合同交交底書（六）工工作業(yè)務務聯(lián)系單單：如項目要要求審核核的需要要提供有有項目總總簽名的的相關文文件。合同簽訂訂后7天內(nèi)要求求區(qū)域?qū)偘鼏螁挝贿M行行合同交交底。過程管理理（七）施施工內(nèi)容容變更：：對于施工工內(nèi)容的的變更，，項目部部要及時時提醒總總部對合合同的施施工內(nèi)容容變更,特別是改改變后為為低標準準,工程量的的減少或或費用減減少,要第一時時間發(fā)聯(lián)聯(lián)系單知知會總部部對合同同進行調(diào)調(diào)整簽補補充協(xié)議議。例如:1.交樓標準準由原來來精簡改改為毛壞壞；2.防火門改改變做法法不做門門套；3.單獨另發(fā)發(fā)包項目目等等內(nèi)內(nèi)容。過程管理理（1）鋁合金金定價請請區(qū)域注注意:因招標時未未有鋁合合金深化化設計圖圖紙，招招標時采采用暫定定綜合單單價,工程施工工時,請區(qū)域要要及時跟跟進項目目部報送送鋁合金金門窗深深化設計計圖,以便后期期進行定定價，以以免影響響工程進進度。（2）鋁合金門門窗確認認函（3）鋁合金定定價流程程（八）鋁鋁合金定定價：過程管理理《施工單單位即時時移交樁樁基礎工工程資料料的工作作指引》》的通知知2012年7月16日（九）樁樁基礎資資料移交交工作指指引過程管理理（十）案案例分析析：某項目，，為滿足足售樓要要求，需需要對現(xiàn)現(xiàn)場銷售售中心二二層及以以上沉降降后澆帶帶部位的的主體結(jié)結(jié)構進行行處理，，采用用的處理理方案是是搭設一一個兩層層的鋼結(jié)結(jié)構平臺臺。施工工方給我我部的報報價中，，考慮了了搭設該該鋼結(jié)構構所需的的全部費費用。我我部經(jīng)審審核，此此鋼結(jié)構構為臨建建工程，，待銷售售中心不不再使用用時要拆拆除，而而施工方方的報價價中未考考慮鋼結(jié)結(jié)構拆除除后鋼材材的回收收費用，，后經(jīng)與與施工方方協(xié)商，，由于此此鋼結(jié)構構臨時使使用的周周期較長長（約兩兩年），，施工方方不愿承承擔鋼材材價格的的風險。。并要求求拆除后后由我方方回收，，最后我我部簽合合同時注注明此鋼鋼結(jié)構拆拆除后的的鋼材由由甲方回回收?！締⑹尽浚喝繇椖磕楷F(xiàn)場為為了滿足足售樓要要求或其其他要求求，需要要搭設一一些臨時時性的建建筑結(jié)構構，一定定要明確確這些臨臨時性的的建筑結(jié)結(jié)構所用用的材料料設備是是否可以以回收利利用或多多次周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，若可可以，造造價中一一定要考考慮回收收利用的的費用或或多次攤攤銷的費費用。案例1過程管理理2007年某樓盤盤工程結(jié)結(jié)算審核核時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，工程程有部分分簽證資資料內(nèi)容容寫明：：本基礎礎因土質(zhì)質(zhì)達不到到設計要要求，需需對基礎礎進行超超深開挖挖才能達達到設計計要求，，超深開開挖深度度約為1.0M~2.0M。簽證單單上有監(jiān)監(jiān)理工程程師簽字字確認也也有項目目部相關關負責人人簽字確確認，從從表面看看來該簽簽證手續(xù)續(xù)完整有有效應給給予計取取費用,但經(jīng)查看看圖紙及及相關資資料后發(fā)發(fā)現(xiàn),該簽證棟棟號為管管樁基礎礎工程,打樁記錄錄表樁頂頂標高也也高于設設計的樁樁頂標高高,對于以上上情況，，管樁基基礎根本本不存有有基礎超超深現(xiàn)象象,我方堅決決不予計計取費用用。最后后施工單單位也同同意不計計取簽證證費用。?！締⑹尽考词故峭晖暾行У暮炞C證資料，，但與實實際不符符的堅決決不予計計取。案例2過程管理理2009年碧桂園園某樓盤盤別墅基基礎換填填工程，，原基礎礎設計為為天然基基礎。因因地質(zhì)原原因土層層達不到到設計要要求，經(jīng)經(jīng)設計院院同意后后采用超超挖，超超挖部分分用砂石石配比換換填。但但是在項項目部送送審的簽簽證資料料中審核核發(fā)現(xiàn)，，基礎底底設計標標高為-2.2M,基礎超深深底標高高為-5.4M,簽證單顯顯示回填填砂石部部分標高高為-4.2M~-2.2M,也就是說說基礎下下面-4.2~-5.4部分未有有回填砂砂石,從建筑行行業(yè)來說說建筑物物基礎下下方不可可能有部部分是空空的。后后經(jīng)與項項目部溝溝通，項項目部也也無法解解釋其原原因,為維護簽簽證結(jié)果果的真實實性及嚴嚴肅性我我部（造造價部））堅決給給予取消消當無效效簽證處處理。案例3過程管理理過程管理理【啟示】現(xiàn)場簽證證是對施施工過程程中遇到到的某些些特殊情情況實施施的書面面依據(jù)，，由此發(fā)發(fā)生的價價款也成成為工程程造價的的組成部部分，應應嚴格控控制工程程成本，，維護工工程現(xiàn)場場簽證的的真實性性及嚴肅肅性。(提示大家家注意：：如以后后有遇到這樣的的簽證，，不用審審核就當當作無效效簽證處處理)過程管理理2010年碧桂園園某樓盤盤基坑支支護工程程，原基基坑支護護方案合合同價為為1235萬。該方方案由總總承包單單位負責責設計，，集團總總工室審審核通過過，方案案得到當當?shù)亟ㄔO設主管部部門的認認可，從從理論上上是沒問問題的，，但在施施工過程程中，由由于地質(zhì)質(zhì)原因的的變化，，施工單單位沒有有注意到到現(xiàn)場情情況變化化，監(jiān)理理單位及及項目部部也未及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，當基基坑支護護工程完完成后，，進入基基坑土方方大開挖挖后，基基坑產(chǎn)生生嚴重的的變形及及位移。。經(jīng)多方方踏勘現(xiàn)現(xiàn)場論證證后得出出結(jié)論為為地質(zhì)原原因造成成，必須須對原方方案進行行加固處處理，該該加固方方案經(jīng)我我部計算算造價約約增加729萬，占按按原合同同價的59%.基坑支護護工程屬屬地下工工程,應注意踏踏勘現(xiàn)場場更多的的了解地地下周邊邊環(huán)境。。如果當當時在施施工過程程中有及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)地質(zhì)情情況變化化，及時時做調(diào)整整，就能能及時消消除隱患患從而節(jié)節(jié)約成本本。案例4【啟示】基坑支護護要從實實際出發(fā)發(fā)，結(jié)合合質(zhì)量安安全等方方面，同同時應加加強預見見性，對對實際施施工中可可能發(fā)生生的不確確定因素素要做全全面跟進進、檢查查及作適適當考慮慮。四、進度度款審核核管理進度款審審核管理理1、資料審審核合同資料料工程資料料法務資料料結(jié)算資料料2、造價審審核甲指材料料的支付付形象進度度（需附附現(xiàn)場照照片）安全文明明施工費費的支付付進度款支支付比例例（一）進進度審核核進度款審審核管理理※項目總經(jīng)經(jīng)理為資資料第一一負責人人（二）工工程款支支付需提提交資料料的規(guī)定定1、按月進進度支付付的進度度款申請請?zhí)峤毁Y資料清單單1.各階段送送審工程程結(jié)算及及驗收資資料簽收收表2.月進度款款申請?zhí)崽峤毁Y料料清單3.現(xiàn)場進度度照片4.關于施工工人員薪薪資情況況的說明明5.關于按時時足額發(fā)發(fā)放民工工工資的的承諾函函進度款審審核管理理※項目總經(jīng)經(jīng)理為資資料第一一負責人人2、按節(jié)點點支付的的月進度度款申請請?zhí)峤毁Y資料清單單1.月進度款款申請?zhí)崽峤毁Y料料清單2.現(xiàn)場進度度照片6.關于施工工人員薪薪資情況況的說明明7.關于按時時足額發(fā)發(fā)放民工工工資的的承諾函函3.樁基礎工工程完成成節(jié)點送送審工程程結(jié)算及及驗收資資料清單單4.±0.000（或地下下室頂板板）完成成節(jié)點送送審工程程結(jié)算及及驗收資資料清單單5.竣工驗收收節(jié)點送送審工程程結(jié)算及及驗收資資料清單單進度款審審核管理理3、進度款款支付申申請審核核表格格格式①用于別墅墅②用于高高層及地下室室進度款審審核管理理甲指材料料付款原原則是發(fā)發(fā)包人100%代付給供供應商，，100%從承包人人進度款款中扣回回甲指材料料付款流流程2012年7月2日發(fā)文4、甲指材材料的支支付甲指材料料注意事事項：合合同約定定的甲指指材料是是暫定材材料單價價，結(jié)算算時按施施工過程程中甲指指材料三方合同同約定的的材料單單價進行行對比調(diào)調(diào)差室內(nèi)裝修修工程塊塊料材料料三方合合同簽訂訂及付款款工作對對接事宜宜2012年8月8日發(fā)文進度款審審核管理理（三）工工程款支支付比例例若所報工工程的質(zhì)質(zhì)量達不不到驗收收規(guī)范要要求，發(fā)發(fā)包人有有權暫緩緩支付該該部分工工程款。。每月支支付進度度款時，，承包人人應按發(fā)發(fā)包人要要求同時時提供竣竣工驗收收所需的的施工資資料及結(jié)結(jié)算資料料（包含含專用條條款32.1、32.2中約定的的結(jié)算資資料及附附件14中約定的的工程資資料）；；若承包人人不按發(fā)發(fā)包人要要求提供供的，發(fā)發(fā)包人有有權不予予當月付付款，待待承包人人將資料料提供完完整后才才支付。。進度款終終審：所有總包包工程付付款均需需集團總總裁終審審（發(fā)文文）進度款審審核管理理（四）進進度款審審核注意意事項１．進度度款申請請按合同同約定執(zhí)執(zhí)行，對對于工程程節(jié)點一一定要嚴嚴格把關關，避免免超前支支付，否否則結(jié)算算工作開開展很被被動；２．簽證證、設計計變更造造價，必必須經(jīng)審審核后，，才能支支付工程程進度款款；３．進度度款審核核中，項項目部重重點審核核總包單單位上報報的形象象進度是是否與現(xiàn)現(xiàn)場的實實際情況況吻合，，要求形形象進度度款的描描述清晰晰，準確確。（形象進度度表）4．進度款款審核時時需注意意是否有有預付款款、勞保?；?、、借款、、罰款、、甲供材材、甲指指材、甲甲方代付付的水電電費等需需在當期期扣除的的費用。。進度款審審核管理理（五）區(qū)區(qū)域主導導招標工工程的進進度款審審核流程程項目部區(qū)域造價區(qū)域財務區(qū)域總進度款審審核管理理（六）集集團主導導招標工工程的進進度款審審核流程程項目部區(qū)域造價區(qū)域財務集團造價區(qū)域總總裁注：1、無區(qū)域域造價的的項目可可跳過區(qū)區(qū)域造價價的流程程2、特殊情情況（如如超合同同約定支支付比例例、超合合同額等等），需需上報集集團總裁裁審批后后，再申申請進度度款進度款支支付流程程五、工程結(jié)結(jié)算管理工程結(jié)算管管理（一）工程程結(jié)算管理理流程【適用于總承承包工程】工程結(jié)算管管理流程【適用于專業(yè)業(yè)分包、零零星工程】工程結(jié)算管管理流程（1）（2）工程結(jié)算管管理工程竣工結(jié)結(jié)算資料送送審辦法建設工程結(jié)結(jié)算審核定定案表及相關結(jié)算表表格（二）工程程竣工結(jié)算算資料送審審要求驗收合格之之日起30天內(nèi)交結(jié)算算資料工程竣工驗驗收合格之之日起30天內(nèi)交結(jié)算算資料（有地下室室時，樁基基結(jié)算資料料單獨提交交）且且結(jié)結(jié)算資料要要明確竣工工結(jié)算的具具體范圍。?！?.00（或地下室頂板）以下±0.00（或地下室頂板）以上工程結(jié)算管管理竣工結(jié)算的的相關合同同條款解讀讀結(jié)算管理（三）結(jié)算資料審審核要點區(qū)域及項目目部須對承承包人提交交結(jié)算資料料的準確性性、真實性性、完整性性審核把關關，應注意意的要點如如下：1、簽證的有有效性：及及時對簽證證內(nèi)容進行行確認；2、設計變更更執(zhí)行情況況：明確按按設計變更更實施的范范圍（是部部分施工還還是全部施施工），要要細化到棟棟號，以免免結(jié)算時多多計或漏計計；3、總承包合合同施工范范圍變化情情況：項目目管理部要要提供實際際承包人施施工范圍，，后改由發(fā)發(fā)包人另行行分包的書書面依據(jù)（（如合同、、協(xié)議書、、聯(lián)系單等等）。604、資料審核核的重點簽證類資料料工期一覽表表全部結(jié)算資資料有效簽名、、蓋章需區(qū)域總簽簽名工程結(jié)算管管理5、結(jié)算資料料常見問題題：竣工圖圖工程結(jié)算管管理竣工圖項目部未蓋章項目總未簽字施工范圍不明確設計變更在竣工圖中表示不全6、結(jié)算資料料常見問題題：設計變變更及簽證證工程結(jié)算管管理設計變更及簽證打樁、成孔、挖土方等無場地原始標高樁基記錄表無項目總、區(qū)域總簽名未注明簽證原因未列明材料