世聯(lián)-云南曲靖金麟灣高爾夫別墅營(yíng)銷(xiāo)策略匯報(bào)

曲靖金麟灣灣營(yíng)銷(xiāo)策略略主題匯報(bào)報(bào)稿謹(jǐn)呈:曲靖敏大地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司屬性：城市市別墅，灣灣區(qū)高爾夫夫，坡地近近水別墅形態(tài)：西班班牙風(fēng)格,親水獨(dú)棟,創(chuàng)新圍院聯(lián)聯(lián)排.規(guī)模：總建建筑面積近近11萬(wàn)平米純別別墅社區(qū)形象：高調(diào)調(diào)入市,已建立滇東東高端豪宅宅第一印象象.前提——“天生麗質(zhì)貴貴胄天下下”目標(biāo)——”名利雙收””“利”—高利潤(rùn)——整盤(pán)銷(xiāo)售額額拔升：4.7億；——理想的銷(xiāo)售售速度；——資金快速回回籠/利潤(rùn)最大化化/持續(xù)旺銷(xiāo)“名”—品牌——項(xiàng)目絕對(duì)市市場(chǎng)影響力力；——無(wú)可比擬，，難以復(fù)制制超越——敏大品牌升升華/品牌價(jià)值及及持續(xù)影響響力使“金麟灣灣”這樣一一個(gè)被賦予予很大期望望的項(xiàng)目，，成為云南南乃至全中中國(guó)最耀眼眼的地產(chǎn)明明星，是我我們的終極極目標(biāo)。本次匯報(bào)內(nèi)內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境曲靖城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征曲靖地產(chǎn)市市場(chǎng)整體趨趨勢(shì)項(xiàng)目影響相相關(guān)政策產(chǎn)品研究戶(hù)型評(píng)價(jià)及及賣(mài)點(diǎn)提煉煉物業(yè)附加值值建議營(yíng)銷(xiāo)策略要要點(diǎn)啟動(dòng)區(qū)設(shè)定定價(jià)格策略賣(mài)場(chǎng)策略作為云南省省的第二經(jīng)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，，曲靖近年年來(lái)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)快速，，為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)高速速發(fā)展打下下了堅(jiān)實(shí)基基礎(chǔ)2001年-2006年曲靖市歷歷年GDP與固定資產(chǎn)產(chǎn)投資情況況GDP增幅和房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r的關(guān)關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展曲靖市歷年年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)曲靖靖市GDP增長(zhǎng)率保持持在10.4％以上，2004年城市超過(guò)過(guò)玉溪,越居全省第第二.曲靖市人均均GDP保持高速增增長(zhǎng)，近年年來(lái)增長(zhǎng)速速度均超過(guò)過(guò)10%，而且增速速不斷加快快；2006年曲靖占云云南GDP比例城市經(jīng)濟(jì)特特征曲靖產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中二次次產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)巨大，，能源、煙煙草、水電電等支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核心地地位突出，，產(chǎn)生了大大量的有支支付力人群群,尤其資源型型行業(yè)近年年的大勢(shì)催催生了大批批富有階級(jí)級(jí).曲靖市歷年年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)狀況曲靖二次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例較較重，發(fā)展展較快，三三次產(chǎn)業(yè)不不發(fā)達(dá)。曲靖產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)相對(duì)其其他大城市市總體較落落后，主要要依靠能源源、煙草、、水電等幾幾個(gè)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè).城市經(jīng)濟(jì)特特征根據(jù)與房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展緊密聯(lián)聯(lián)系的相關(guān)關(guān)指標(biāo)的分分析，曲靖靖房地產(chǎn)市市場(chǎng)具有較較大發(fā)展空空間恩格爾系數(shù)數(shù)與住房支支出比重我國(guó)城鎮(zhèn)居居民“住房房支出比重重”在10％左右，發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家一一般達(dá)到25％。曲靖市的住住房支出比比重與其恩恩格爾系數(shù)數(shù)不協(xié)調(diào)，，住房支出出比重偏低低是我國(guó)長(zhǎng)長(zhǎng)期存在的的問(wèn)題，盡盡管住房絕絕對(duì)數(shù)和相相對(duì)數(shù)都有有所增加，，但與發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)同期期比，曲靖靖市的住房房消費(fèi)還有有提升空間間。城鎮(zhèn)居民人人均住房面面積曲靖市2005年城鎮(zhèn)居民民人均住宅宅建筑面積積19平方米。發(fā)達(dá)國(guó)家的的經(jīng)驗(yàn)表明明，在人均均住宅建筑筑面積達(dá)到到35至40平方米米之前會(huì)保保持較旺盛盛的住房需需求，房地地產(chǎn)市場(chǎng)仍仍有較大的的發(fā)展空間間。曲靖市區(qū)2005年數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)43％住房支出比重5％生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5城市地產(chǎn)趨趨勢(shì)受云南整體體房地產(chǎn)大大勢(shì)影響，，2004年以來(lái)曲靖靖房地產(chǎn)投投資與銷(xiāo)售售大幅度上上升，進(jìn)入入爆發(fā)式增增長(zhǎng)期，整整體呈現(xiàn)供供需兩旺的的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)增長(zhǎng)城市地產(chǎn)趨趨勢(shì)曲靖定位工工業(yè)強(qiáng)市和和珠江源大大城市戰(zhàn)略略，其工業(yè)業(yè)化和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化將迎來(lái)來(lái)一個(gè)快速速發(fā)展的時(shí)時(shí)期。隨著著曲靖經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長(zhǎng)，，住房成為為近年的消消費(fèi)熱點(diǎn)和和重點(diǎn)，為為房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展提供了了持久動(dòng)力力。曲靖建建設(shè)主管部部門(mén)力推住住房制度改改革，住宅宅市場(chǎng)化、、商品化趨趨勢(shì)逐漸確確立，房地地產(chǎn)市場(chǎng)潛潛力極大，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為曲曲靖市的優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之之一。年份19992000200120022003200420052006房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（單位：萬(wàn)元）2412017348304783886347819100729130000314000年份199920002001200220032004曲靖市城鎮(zhèn)竣工住宅面積（單位：萬(wàn)平方米）180.95147.8268.7294.46213.54192.74曲靖市近年年城鎮(zhèn)竣工工住宅面積積統(tǒng)計(jì)表中心城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售售情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表年度開(kāi)發(fā)企業(yè)有投資項(xiàng)目企業(yè)數(shù)完成投資（萬(wàn)元）施工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）空置率20011615個(gè)2484641.9621.321.485.9％20022513個(gè)2689650.1024.3321.929.9％20033614個(gè)5347590.8941.25313.93％20044720個(gè)70272114.4744.4240.314.16％20057019個(gè)79015142.2738.6038.602.46％2005年，曲靖全全市社會(huì)固固定資產(chǎn)投投資完成227億元，其中中房地產(chǎn)投投資完成13億，占固定定資產(chǎn)投資資比重為5.7％，遠(yuǎn)低于于全省15.3％及全國(guó)21.9％的水平，，反映出房房地產(chǎn)投資資尚不存在在過(guò)熱的問(wèn)問(wèn)題。曲靖住房年年需求分析析量130萬(wàn)平米，而而商品房年年供應(yīng)量只只有幾十萬(wàn)萬(wàn)平米，需需求遠(yuǎn)大于于供應(yīng)，但但價(jià)格卻一一直處于一一個(gè)比較低低的水平。。2001年至2005年房?jī)r(jià)漲幅幅比較緩慢慢，影響房房?jī)r(jià)的主要要原因是巨巨量自建房房的供應(yīng)。。房地產(chǎn)價(jià)格格的上漲幅幅度與人均均可支配收收入上升幅幅度基本保保持一致，，相比昆明明其他城市市曲靖市場(chǎng)場(chǎng)處于良性性健康的發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)發(fā)展中國(guó)家家房?jī)r(jià)收入入比與房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展4.16.1房?jī)r(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房?jī)r(jià)收入比偏低，房?jī)r(jià)片低，需求增加房?jī)r(jià)收入比偏高，房?jī)r(jià)偏高，需求減少房?jī)r(jià)收入比4.16.1市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求昆明房?jī)r(jià)收入比6.28房?jī)r(jià)收入比城市北京深圳上海杭州昆明房?jī)r(jià)收入比1318武漢南昌合肥太原鄭州8.778.42002~2005年曲靖人均均支配收入入與房?jī)r(jià)2005年，我國(guó)最最具有影響響力的３７７大城市市市區(qū)每平方方米商品房房平均房?jī)r(jià)價(jià)排名，昆昆明房?jī)r(jià)排排１６位，，與同在西西南板塊的的成都相比比，昆明的的商品房的的均價(jià)略高高于成都約約２５９元元，在全國(guó)國(guó)處于中等等水平一般研究認(rèn)認(rèn)為，發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家的房房?jī)r(jià)收入比比在1.8-5.5之間，而發(fā)發(fā)展中國(guó)家家由于人口口增加和城城市化進(jìn)程程加快，房房?jī)r(jià)收入比比發(fā)達(dá)國(guó)家家大，研究究認(rèn)為發(fā)展展中國(guó)家房房?jī)r(jià)收入比比合理范圍圍為4.1-6.1之間城市地產(chǎn)趨趨勢(shì)曲靖人對(duì)于于居住品質(zhì)質(zhì)具有較高高的追求，，再次置業(yè)業(yè)比例高達(dá)達(dá)49%，居住改善善型的中高高端物業(yè)具具有較大的的本地市場(chǎng)場(chǎng)需求曲靖置業(yè)人人群結(jié)構(gòu)二次置業(yè)比比例達(dá)36%，三次置業(yè)業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)業(yè)比例高別墅和類(lèi)別別墅產(chǎn)品為為再次置業(yè)業(yè)客戶(hù)的主主要產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型曲靖再次置置業(yè)目的包包括，個(gè)人人生活品質(zhì)質(zhì)的提高，，個(gè)人商務(wù)務(wù)的需要，，投資,養(yǎng)老需求等等多種類(lèi)型型數(shù)據(jù)來(lái)源：：2006年田野市場(chǎng)場(chǎng)報(bào)告城市地產(chǎn)趨趨勢(shì)調(diào)控政策對(duì)對(duì)市場(chǎng)的影影響分析——90、70為城市總量量控制而非非單個(gè)項(xiàng)目目控制，低低密度用地地供應(yīng)仍將將繼續(xù)云南省關(guān)于于“宏調(diào)””的執(zhí)行細(xì)細(xì)則：新政對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的影響響要確定定各地地塊普普通商商品住住房的的區(qū)域域性布布局和和總體體建設(shè)設(shè)比例例，確確保市市場(chǎng)有有足夠夠的中中小套套型、、中低低價(jià)位位普通通商品品住房房供應(yīng)應(yīng)?！?0平方米米以下下的普普通住住房要要占建建設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)總總量的的70%”已明確確按城城市而而不是是按單單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目界界定。。要確定定各地地塊普普通商商品住住房的的區(qū)域域性布布局和和總體體建設(shè)設(shè)比例例，確確保市市場(chǎng)有有足夠夠的中中小套套型、、中低低價(jià)位位普通通商品品住房房供應(yīng)應(yīng)?！皣?guó)十十五條條”規(guī)規(guī)定““繼續(xù)續(xù)停止止別墅墅類(lèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目土地地供應(yīng)應(yīng)；嚴(yán)嚴(yán)格限限制低低密度度、大大套型型住房房土地地供應(yīng)應(yīng)?！薄边@一一點(diǎn)，，云南南并沒(méi)沒(méi)有明明確的的給出出反應(yīng)應(yīng)。云南以以及曲曲靖總總體房房?jī)r(jià)很很低，，因此此“宏宏調(diào)””對(duì)云云南和和曲靖靖的影影響不不大，，但市市場(chǎng)需需求很很大，，房?jī)r(jià)價(jià)有緩緩慢上上漲的的趨勢(shì)勢(shì)云南省省提出出了對(duì)對(duì)縣城城房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)水水平提提出要要求，，各縣縣城的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)水水平必必將提提高確保足足夠的的中小小套型型、中中低價(jià)價(jià)位住住房供供應(yīng)；；90、70是城市市總量量控制制而非非單個(gè)個(gè)項(xiàng)目目控制制;中小戶(hù)戶(hù)型的的開(kāi)發(fā)發(fā)量將將增大大，但但不會(huì)會(huì)在短短期內(nèi)內(nèi)代替替大戶(hù)戶(hù)型;別墅會(huì)會(huì)有繼繼續(xù)供供應(yīng)，，而且且價(jià)格格會(huì)上上漲;整體房房?jī)r(jià)繼繼續(xù)呈呈現(xiàn)上上漲趨趨勢(shì)，，但漲漲勢(shì)會(huì)會(huì)趨于于平緩緩;縣城房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的水水平將將會(huì)提提高項(xiàng)目相相關(guān)政政策分分析容積率率1.0為普通通商品品房和和高檔檔商品品房的的界限限，但但曲靖靖尚未未正式式出臺(tái)臺(tái)對(duì)高高檔商商品住住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)行限限制的的政策策普通商商品房房和高高檔商商品房房劃分分：普通商商品房房的界界定：：曲靖市市普通通商品品住房房為住住宅小小區(qū)建建筑容容積率率在1.0以上；；單套套建筑筑面積積在144平方米米以下下；實(shí)實(shí)際成成交價(jià)價(jià)格低低于同同級(jí)別別土地地上住住房平平均交交易價(jià)價(jià)格1.4倍以下下；高檔商商品房房的界界定：：不滿(mǎn)足足上述述條件件的為為高檔檔商品品房；；相關(guān)政政策支支持：：購(gòu)買(mǎi)普通商商品房房可以享享受20%的首付付款優(yōu)優(yōu)惠，高檔商商品房房的首付付比例在在30%以上；項(xiàng)目相相關(guān)政政策分分析曲靖目目前尚尚無(wú)明明確執(zhí)執(zhí)行細(xì)細(xì)則出出臺(tái)，，同時(shí)時(shí)對(duì)高高爾夫夫和別別墅開(kāi)開(kāi)發(fā)沒(méi)沒(méi)有明明確的的控制制。國(guó)家新新政下下來(lái)對(duì)對(duì)曲靖靖沒(méi)有有特別別大的的影響響，曲曲靖還還沒(méi)有有自己己的政政策文文件。。曲靖靖沒(méi)沒(méi)有有對(duì)對(duì)戶(hù)戶(hù)型型進(jìn)進(jìn)行行限限制制，，沒(méi)沒(méi)有有出出臺(tái)臺(tái)相相關(guān)關(guān)政政策策。。具具體體的的規(guī)規(guī)劃劃建建議議需需要要通通過(guò)過(guò)規(guī)規(guī)劃劃局局審審批批。。（（業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士））曲靖靖的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)按按照照云云南南省省房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政要要求求，，曲曲靖靖沒(méi)沒(méi)有有相相關(guān)關(guān)的的新新政政出出臺(tái)臺(tái)；；曲靖靖尚尚未未明明確確出出臺(tái)臺(tái)房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政，，對(duì)對(duì)戶(hù)戶(hù)型型和和套套型型比比例例沒(méi)沒(méi)有有要要求求曲靖靖房房地地產(chǎn)產(chǎn)按按照照昆昆明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新政政要要求求，，別別墅墅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)不不受受太太大大的的影影響響曲靖靖和和昆昆明明市市沒(méi)沒(méi)有有明明確確的的針針對(duì)對(duì)高高爾爾夫夫項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的政政策策，，高高爾爾夫夫能能夠夠帶帶動(dòng)動(dòng)周周邊邊的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，提提議議項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)以以生生態(tài)態(tài)旅旅游游的的名名義義，，最最好好不不要要提提高高爾爾夫夫開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，政政府府會(huì)會(huì)提提供供一一定定的的政政策策支支持持。。（（昆昆明明投投資資促促進(jìn)進(jìn)局局））高爾爾夫夫項(xiàng)項(xiàng)目目受受到到政政府府政政策策的的支支持持項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)政政策策分分析析本次次匯匯報(bào)報(bào)內(nèi)內(nèi)容容市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境曲靖靖城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特征征曲靖靖地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體趨趨勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目影影響響相相關(guān)關(guān)政政策策產(chǎn)品品研研究究總評(píng)評(píng)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)及及物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議戶(hù)型型評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)及及賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)提提煉煉營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略要要點(diǎn)點(diǎn)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)定定價(jià)格格策策略略賣(mài)場(chǎng)策略略總平評(píng)價(jià)價(jià)1,整體密度度偏高,花園面積積不足豪豪宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2,自然水庫(kù)庫(kù),景觀利用用性偏低低,參與性不不足3,中心景觀觀軸,特色不清清晰,景觀貢獻(xiàn)獻(xiàn)不足.4,大獨(dú)棟樓樓王均置置,私家碼頭頭私享不不夠;5,道路組織織方式單單一,入戶(hù)單面面限制.物業(yè)發(fā)展展建議A.定制樓王王----水上企業(yè)業(yè)會(huì)所圈子需要要：老板們對(duì)對(duì)圈子看看得很重重，他們們需要一一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)自我身身份感集集合的場(chǎng)場(chǎng)所，在自家家別墅內(nèi)內(nèi)的超級(jí)級(jí)豪華會(huì)會(huì)所內(nèi)招招待和集集合，是是滿(mǎn)客戶(hù)戶(hù)對(duì)身份份感的認(rèn)認(rèn)同。品牌需要要：豪華私人人會(huì)館是是樹(shù)造項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌和公司司品牌非非常重要要的一環(huán)環(huán)，通過(guò)過(guò)將“豪””做足足、做徹徹底，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目在曲靖靖尊貴、、經(jīng)典和和低調(diào)奢奢華的品品牌形象象。B.生態(tài)主題題----天鵝湖/垃圾回污污系統(tǒng)打造綠色色建筑/生態(tài)建筑筑重要的的標(biāo)準(zhǔn)__垃圾回污污系統(tǒng)的的建立__目前這套套系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)用廣泛泛,運(yùn)營(yíng)成本本低,對(duì)建設(shè)綠綠色小區(qū)區(qū)/生態(tài)小區(qū)區(qū)意義重重大。物業(yè)發(fā)展展建議產(chǎn)品研究究——景觀附加加值：燈燈光工程程C.景觀主題題----高爾夫燈燈光工程程物業(yè)發(fā)展展建議細(xì)處用材材彰顯尊貴貴的標(biāo)簽簽讓自家別別墅細(xì)部部的特點(diǎn)點(diǎn)成為業(yè)業(yè)主“脫口而而出的尊尊貴”銅檐口純金門(mén)牌牌個(gè)性化宅宅名聘請(qǐng)戴德德梁行等等擅長(zhǎng)高高爾夫物物業(yè)之國(guó)國(guó)際一流流物業(yè)管管理公司司做顧問(wèn)問(wèn)。提供供專(zhuān)業(yè)的的物業(yè)管管理，提升客戶(hù)戶(hù)的尊貴貴感。產(chǎn)品研究究——物業(yè)顧問(wèn)問(wèn)：國(guó)際際一流D.物業(yè)管理理----品牌物業(yè)業(yè)管理顧顧問(wèn)/定制物業(yè)業(yè)服務(wù)全省GOLF定場(chǎng)服務(wù)務(wù)小區(qū)背景景廣播信信息系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)安防防監(jiān)控系系統(tǒng)中心心萬(wàn)能IC卡寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)私人廚師師訂餐服務(wù)務(wù)子女接送送清潔中心心洗衣中心心配送中心心寄存中心心物業(yè)發(fā)展展建議——物業(yè)發(fā)展展建議：：“可視對(duì)對(duì)講”升升級(jí)為集集成化智智能安防防系統(tǒng)E.安全智能能主題----集成智能能安防智能滅蚊蚊系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展展建議集成化智智能安防防具有以以下五方方面的功功能改進(jìn)進(jìn)：1、高精度度液晶顯顯示屏，，畫(huà)面更更加清晰晰；2、單元門(mén)門(mén)以指紋紋門(mén)禁取取代傳統(tǒng)統(tǒng)的非接接觸式門(mén)門(mén)卡；3、開(kāi)門(mén)記記錄儲(chǔ)存存，可儲(chǔ)儲(chǔ)存最近近十次開(kāi)開(kāi)門(mén)記錄錄；4、入戶(hù)門(mén)門(mén)“電子鑰匙匙”取代代傳統(tǒng)的的機(jī)械鑰鑰匙；5、房屋水水、電、、汽、盜盜四防情情況集中中顯示；；6、真人聲聲音智能能化提示示。麗水香居居（二合一一獨(dú)棟））優(yōu)點(diǎn)：附加值值多、、贈(zèng)送送面積積大居室含含影視視廳、、家庭庭廳、、內(nèi)院院，功功能較較全套型可可合可可分，，便于于依戶(hù)戶(hù)主需需求變變更室室內(nèi)功功能組組合高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺(jué)感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受臥室較較多，，主臥臥功能能完備備缺陷：-1F缺少衛(wèi)衛(wèi)生間間1F客廳外外長(zhǎng)露露臺(tái)可可能對(duì)對(duì)左側(cè)側(cè)臥室室?guī)?lái)來(lái)一定定干擾擾若分戶(hù)戶(hù)購(gòu)置置則較較小套套型缺缺車(chē)庫(kù)庫(kù)附加值值空間間：地下室室、露露臺(tái)、、內(nèi)庭庭院附贈(zèng)面面積：：約154.4㎡-1F2F3F1F戶(hù)型評(píng)評(píng)價(jià)長(zhǎng)灘假假日（二合合一獨(dú)獨(dú)棟））優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型附附加值值多贈(zèng)贈(zèng)送面面積大大居室含含影視視廳、、家庭庭廳、、雜物物間，，功能能較全全套型可可合可可分，，便于于依戶(hù)戶(hù)主需需求變變更室室內(nèi)功功能組組合高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺(jué)感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受臥室較較多，，多主主臥空空間且且功能能完備備缺陷：-1F缺少衛(wèi)衛(wèi)生間間1F餐廳外外長(zhǎng)露露臺(tái)可可能對(duì)對(duì)右側(cè)側(cè)客臥臥帶來(lái)來(lái)一定定干擾擾若分戶(hù)戶(hù)購(gòu)置置則較較小套套型缺缺車(chē)庫(kù)庫(kù)附加值值空間間：地下室室、露露臺(tái)附贈(zèng)面面積：：約149.5㎡㎡-1F1F2F3F戶(hù)型評(píng)評(píng)價(jià)藍(lán)岸（雙拼拼）優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型附附加值值多贈(zèng)贈(zèng)送面面積大大居室含含健身身房、、內(nèi)庭庭院，，功能能較全全高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺(jué)感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受主臥帶帶前后后雙露露臺(tái)，，獨(dú)享享書(shū)房房缺陷：-1F缺少工工人房房戶(hù)型內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生生間多多為黑黑衛(wèi)通通風(fēng)采采光需需做處處理入戶(hù)平平臺(tái)可可能對(duì)對(duì)臥室室造成成干擾擾主臥衛(wèi)衛(wèi)生間間偏小小與臥臥室空空間匹匹配度度欠缺缺書(shū)房?jī)?nèi)內(nèi)樓梯梯影響響房間間使用用附加值值空間間：地下室室、露露臺(tái)、、內(nèi)庭庭院附贈(zèng)贈(zèng)面面積積：：約約125.7㎡㎡-1F1F2F3F戶(hù)型型評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)藍(lán)岸岸11（雙雙拼拼））優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：戶(hù)型型附附加加值值多多贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積大大居室室含含健健身身房房、、家家庭庭廳廳、、內(nèi)內(nèi)庭庭院院，，功功能能較較全全中心心內(nèi)內(nèi)庭庭改改善善衛(wèi)衛(wèi)生生間間采采光光通通風(fēng)風(fēng)高廳廳空空間間（（雙雙層層））舒舒適適度度、、視視覺(jué)覺(jué)感感均均優(yōu)優(yōu)于于單單層層廳廳間間感感受受主臥臥帶帶前前后后雙雙露露臺(tái)臺(tái)，，獨(dú)獨(dú)享享書(shū)書(shū)房房缺陷陷：-1F缺少少工工人人房房客廳廳外外長(zhǎng)長(zhǎng)露露臺(tái)臺(tái)可可能能對(duì)對(duì)臥臥室室造造成成干干擾擾主臥臥衛(wèi)衛(wèi)生生間間偏偏小小與與臥臥室室空空間間匹匹配配度度欠欠缺缺附加加值值空空間間：：地下下室室、、露露臺(tái)臺(tái)、、內(nèi)內(nèi)庭庭院院附贈(zèng)贈(zèng)面面積積：：約約132.7㎡㎡-1F1F2F3F戶(hù)型型評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)藍(lán)山山美美墅墅（三三聯(lián)聯(lián)排排））優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：戶(hù)型型帶帶地地下下室室及及前前后后露露臺(tái)臺(tái)（（陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）），，有有一一定定附附加加值值高廳廳空空間間（（雙雙層層））舒舒適適度度、、視視覺(jué)覺(jué)感感均均優(yōu)優(yōu)于于單單層層廳廳間間感感受受缺陷陷：戶(hù)內(nèi)內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生生間間多多為為黑黑衛(wèi)衛(wèi)，，采采光光通通風(fēng)風(fēng)需需注注意意處處理理3F公衛(wèi)衛(wèi)開(kāi)開(kāi)間間1.5m過(guò)小小中空空后后側(cè)側(cè)臥臥室室位位置置偏偏深深，，室室內(nèi)內(nèi)自自然然光光照照受受一一定定影影響響相鄰鄰兩兩戶(hù)戶(hù)間間3F平面面，，中中空空空空間間尺尺度度為為6*4.4可能能存存在在視視線線干干擾擾主臥臥衛(wèi)衛(wèi)生生間間偏偏小小、、缺缺更更衣衣功功能能，，與與臥臥室室空空間間匹匹配配度度欠欠缺缺附加值空間：：地下室、露臺(tái)臺(tái)附贈(zèng)面積：約約77.3㎡-1F1F2F3F戶(hù)型評(píng)價(jià)萊茵春天（雙拼）優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型附加值多多贈(zèng)送面積大大居室含多功能能廳、內(nèi)庭院院，功能較全全中心內(nèi)庭增加加戶(hù)內(nèi)居室趣趣味空間高廳空間（雙雙層）舒適度度、視覺(jué)感均均優(yōu)于單層廳廳間感受主臥帶前后雙雙露臺(tái)，獨(dú)享享書(shū)房缺陷：戶(hù)內(nèi)衛(wèi)生間開(kāi)開(kāi)間均較窄，，舒適度不足足主臥更衣室開(kāi)開(kāi)間偏窄使用用不便地下室室洗衣衣房排排水需需注意意處理理附加值值空間間：地下室室、露露臺(tái)、、內(nèi)庭庭院附贈(zèng)面面積：：約136.1㎡㎡-1F1F2F3F戶(hù)型評(píng)評(píng)價(jià)維也納納森林林—A（六圍圍合院院落別別墅））優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型帶帶地下下室及及前后后露臺(tái)臺(tái)（陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)））/娛樂(lè)室室，有有一定定附加加值客廳方方正實(shí)實(shí)用，，臥室室較多多室內(nèi)樓樓梯易易形成成特色色內(nèi)景景觀院落式式圍合合加強(qiáng)強(qiáng)人際際交往往缺陷：室內(nèi)梯梯居中中造成成戶(hù)內(nèi)內(nèi)交通通面積積偏大大1F客廳來(lái)來(lái)人使使用衛(wèi)衛(wèi)生間間不便便，繞繞行距距離大大相鄰兩兩戶(hù)1F露臺(tái)間間距2.4M需注意意視線線干擾擾及住住戶(hù)安安全主臥缺缺更衣衣功能能附加值值空間間：地下室室、露露臺(tái)附贈(zèng)面面積：：約158.7㎡-1F1F2F組合位位置戶(hù)型評(píng)評(píng)價(jià)維也納納森林林—B（六圍圍合院院落別別墅））優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型帶帶前后后露臺(tái)臺(tái)（陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)））、較較大前前院，，有一一定附附加值值高廳空空間（（雙層層）舒舒適度度、視視覺(jué)感感均優(yōu)優(yōu)于單單層廳廳間感感受院落式式圍合合加強(qiáng)強(qiáng)人際際交往往缺陷：戶(hù)內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間間多為為黑衛(wèi)衛(wèi)，采采光通通風(fēng)需需注意意處理理，3F公衛(wèi)開(kāi)開(kāi)間1.5m過(guò)小停車(chē)位位與住住家距距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)中空后后側(cè)兒兒童室室位置置偏深深，室室內(nèi)自自然光光照受受一定定影響響相鄰兩兩戶(hù)間間3F平面，，中空空空間間尺度度為5.4*4.4可能存存在視視線干干擾次臥、、客臥臥均偏偏小，，2f家庭廳廳空間間小不不具備備該功功能附加值值空間間：入戶(hù)前前院、、露臺(tái)臺(tái)附贈(zèng)面面積：：約40.9㎡㎡1F3F2F組合位位置逸樹(shù)森森香—A（下疊疊加））優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型帶帶地下下室及及前后后露臺(tái)臺(tái)（陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)）），有有一定定附加加值入戶(hù)門(mén)門(mén)廳上上空，，有空空間變變化有共用用書(shū)房房且臨臨露臺(tái)臺(tái)環(huán)境境較好好戶(hù)內(nèi)有儲(chǔ)存存空間，帶帶車(chē)庫(kù)缺陷：交通面積稍稍大附加值空間間：地下室、露露臺(tái)附贈(zèng)面積：：平均約20㎡-1F1F2F戶(hù)型評(píng)價(jià)逸樹(shù)森香—A（上疊加））優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型帶露臺(tái)臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）），有一定定附加值高廳空間（（雙層）舒舒適度、視視覺(jué)感均優(yōu)優(yōu)于單層廳廳間感受戶(hù)內(nèi)有儲(chǔ)存存空間、娛娛樂(lè)棋牌室室主臥室功能能齊備，有有獨(dú)立書(shū)房房，獨(dú)享室室外大露臺(tái)臺(tái)空間缺陷：交通面積偏偏大，餐廳廳空間顯窄窄棋牌室進(jìn)深深偏大，內(nèi)內(nèi)室可能自自然光照不不足附加值空間間：露臺(tái)附贈(zèng)面積：：約50㎡3F4F5F戶(hù)型評(píng)價(jià)逸樹(shù)森香—B（轉(zhuǎn)角疊加加）優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型帶露臺(tái)臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)））、入戶(hù)花花園，有一一定附加值值每戶(hù)均有大大面積儲(chǔ)藏藏室高廳空間（（雙層）舒舒適度、視視覺(jué)感均優(yōu)優(yōu)于單層廳廳間感受雙主臥空間間缺陷：2f客廳外大露露臺(tái)可能對(duì)對(duì)臥室產(chǎn)生生干擾2f兩戶(hù)間廚房房與露臺(tái)距距離偏近，，可能相互互影響右側(cè)戶(hù)型主主臥衛(wèi)生間間開(kāi)間稍窄窄，舒適度度不夠各儲(chǔ)藏室大大小不一產(chǎn)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)分分戶(hù)不均附加值空間間：露臺(tái)附贈(zèng)面積：：平均約20㎡1F2F（4F/6F)3F(5F/7F)戶(hù)型評(píng)價(jià)產(chǎn)品總體評(píng)評(píng)價(jià)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)提提煉高落差類(lèi)坡坡地設(shè)計(jì)，，景觀最大大化雙拼類(lèi)獨(dú)立立別墅設(shè)計(jì)計(jì)圍院聯(lián)排前前中后三重重錯(cuò)落庭院院設(shè)計(jì)親水獨(dú)棟部部分帶私家家碼頭設(shè)計(jì)計(jì)全部送半地地下室/露臺(tái)設(shè)計(jì)戶(hù)型功能齊齊全,大部分朝向向佳產(chǎn)品概念演演繹,產(chǎn)品分類(lèi)清清晰戶(hù)型概念演演繹建議精神物質(zhì)法權(quán)+直接過(guò)渡戶(hù)型缺陷針針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)對(duì)策：1、對(duì)業(yè)主的的權(quán)益界定定模糊外墻使用權(quán)權(quán)問(wèn)題花園使用權(quán)權(quán)問(wèn)題半地下使用用權(quán)問(wèn)題露臺(tái)使用權(quán)權(quán)問(wèn)題私家碼頭使使用權(quán)2、豪宅業(yè)主主的權(quán)益也也并未賦予予尊貴體現(xiàn)現(xiàn)權(quán)益不明晰晰，豪宅的的權(quán)益體系系沒(méi)有體現(xiàn)現(xiàn)尊貴金麟灣一號(hào)號(hào)業(yè)主權(quán)益益手冊(cè)PropertyRight法權(quán)時(shí)代豪豪宅本次匯報(bào)內(nèi)內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境曲靖城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征曲靖地產(chǎn)市市場(chǎng)整體趨趨勢(shì)項(xiàng)目影響相相關(guān)政策產(chǎn)品研究總評(píng)評(píng)價(jià)及及物業(yè)發(fā)展展建議戶(hù)型評(píng)價(jià)及及賣(mài)點(diǎn)提煉煉營(yíng)銷(xiāo)攻略營(yíng)銷(xiāo)策略原原則及資源源利用策略略強(qiáng)勢(shì)主題建建立客戶(hù)鎖定價(jià)格策略分期啟動(dòng)組合銷(xiāo)售政政策活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)媒體計(jì)劃1,營(yíng)銷(xiāo)策略原原則A,堅(jiān)定高爾夫夫和水資源源兩條主線線B,強(qiáng)化特權(quán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)和圈層層推廣渠道道C,創(chuàng)新體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)金麟灣原創(chuàng)創(chuàng)會(huì)所制營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心關(guān)鍵詞：服服務(wù)式銷(xiāo)售售，侍應(yīng)以小眾傳播播推廣渠道道為主，傳傳統(tǒng)大眾推推廣渠道為為輔，重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)。。分眾媒體要要不遺余力力的投入推推廣；適當(dāng)選擇電電視媒體，，不宜撒網(wǎng)網(wǎng)，建議重重點(diǎn)投放；；戶(hù)外廣告牌牌：保證三三大要道鎖鎖定昆曲路段——本地豪客必必殺機(jī)場(chǎng)路段——世界及全國(guó)國(guó)商務(wù)客流流必殺本地高端酒酒店——截流客源高爾夫主題題活動(dòng)-一桿進(jìn)洞獎(jiǎng)獎(jiǎng)水生活主題題活動(dòng)-一水邊篝火火紅酒晚會(huì)會(huì)結(jié)合本項(xiàng)目目水資源特特點(diǎn)，項(xiàng)目目可借鑒的的水的休閑閑、情調(diào)、、服務(wù)和生生態(tài)的價(jià)值值點(diǎn)衍生價(jià)值體體系建筑觀光生態(tài)產(chǎn)品休閑情調(diào)文化服務(wù)衍生價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目可衍生生的價(jià)值點(diǎn)建筑觀光休閑情調(diào)文化服務(wù)產(chǎn)品2,水資源價(jià)值值總結(jié)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值衍生方方向感性知性原則一：水水景觀資源源與參與式式經(jīng)營(yíng)主題題的充分結(jié)結(jié)合，充分分提升物業(yè)業(yè)價(jià)值。通過(guò)贈(zèng)送高高爾夫球卡卡促進(jìn)物業(yè)業(yè)銷(xiāo)售為市市場(chǎng)高爾夫夫地產(chǎn)重要要的營(yíng)銷(xiāo)手手段，針對(duì)本項(xiàng)目目多階段復(fù)復(fù)雜的客戶(hù)戶(hù)群，項(xiàng)目目可采用靈靈活創(chuàng)新型型贈(zèng)卡方式式球卡終身卡非終身卡不限時(shí)不限時(shí)年/半年卡季卡分時(shí)卡次卡記球卡練習(xí)分時(shí)卡卡市場(chǎng)高爾夫夫與權(quán)益：以贈(zèng)送終身身卡為主，，部分項(xiàng)目目采用限量量贈(zèng)送，與與限時(shí)采購(gòu)購(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)手手段來(lái)營(yíng)造造營(yíng)銷(xiāo)分為為，加快銷(xiāo)銷(xiāo)售。高爾夫贈(zèng)送送權(quán)益約占占物業(yè)價(jià)值值的10%云南高爾爾夫與權(quán)權(quán)益：云南本土土市場(chǎng)相相對(duì)北京京、深圳圳等有穩(wěn)穩(wěn)定高爾爾夫客戶(hù)戶(hù)來(lái)源的的成熟高高爾夫市市場(chǎng)不同同，為保保證高爾爾夫運(yùn)營(yíng)營(yíng)的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)，，通常采采用贈(zèng)送送多張球球卡的方方式提高高市場(chǎng)吸吸引力。。高爾夫贈(zèng)贈(zèng)送權(quán)益益約占物物業(yè)價(jià)值值的30%針對(duì)不同同階段不不同的客客戶(hù)群體體與其核核心價(jià)值值關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)，采用用不同的的贈(zèng)卡方方式，促促進(jìn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售高爾夫贈(zèng)贈(zèng)送權(quán)益益不能超超過(guò)昆明明市場(chǎng)平平均水平平30%權(quán)益總體體原則結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)狀況與與項(xiàng)目特特點(diǎn)3,高爾夫資資源利用用高爾夫球球卡贈(zèng)送送類(lèi)別：：1不限時(shí)終終身卡，，2分時(shí)終身身卡，3年卡，4季卡，5分時(shí)卡，，6練習(xí)分時(shí)時(shí)卡。原則二：：高爾夫夫權(quán)益資資源與物物業(yè)的充充分結(jié)合合，打造造項(xiàng)目核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，提提高項(xiàng)目目性?xún)r(jià)比比。果嶺上層層圈子強(qiáng)勢(shì)主題題形象建建立水生態(tài)活活別墅墅灣區(qū)富貴貴生活法權(quán)時(shí)代代豪宅關(guān)鍵詞:山水GOLF運(yùn)動(dòng)讓世界向向往的故故鄉(xiāng)--中國(guó)曲靖靖.GLOF山水美地地第一階段第二階段第三階段階段開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金安全保證持續(xù)開(kāi)發(fā)建立項(xiàng)目品牌實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)建立企業(yè)品牌階段資源特點(diǎn)具有高知名度的水主題資源良好的環(huán)境資源高爾夫價(jià)值尚未體現(xiàn)高爾夫景觀價(jià)值體現(xiàn)配套設(shè)施完善高爾夫運(yùn)營(yíng)價(jià)值體現(xiàn)高端社區(qū)建立資源整合價(jià)值水生態(tài)和運(yùn)動(dòng)配套為核心價(jià)值高爾夫景觀價(jià)值、山水價(jià)值、品牌價(jià)值的復(fù)合價(jià)值高爾夫運(yùn)營(yíng)價(jià)值為核心價(jià)值資源利用策略將水資源作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)水資源最大化啟動(dòng)高爾夫，奠定高端定位和實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻的控制，保證項(xiàng)目旺銷(xiāo)，以建立項(xiàng)目品牌通過(guò)高爾夫景觀價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值和成功市場(chǎng)項(xiàng)目的品牌影響力，提高項(xiàng)目客戶(hù)級(jí)別和項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)向高爾夫地產(chǎn)高端品牌的成功過(guò)渡建成并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)高爾夫，實(shí)現(xiàn)高爾夫資源價(jià)值的最大化通過(guò)高端的客戶(hù)定位和產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端品牌主題階段段利用策策略客戶(hù)特征主要主要為曲靖市內(nèi)生意人滇東地區(qū)礦老板、私營(yíng)企業(yè)主。貴州盤(pán)縣等地礦務(wù)局官員、礦老板、生意人等；購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；對(duì)價(jià)格不敏感；大部分為多次置業(yè)；有固定社交圈，喜歡拉朋友入伙，低調(diào)。曲靖市內(nèi)中高收入人群：公務(wù)員、銀行職員、醫(yī)生、電廠煙廠職員、教師、及曲靖市內(nèi)普通工薪階層對(duì)價(jià)格敏感；追求舒適生活；多為二次置業(yè)。次要昆明及省外客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；對(duì)價(jià)格敏感；多次置業(yè)；喜愛(ài)高爾夫球；以度假為主。核心客戶(hù)戶(hù)重要客戶(hù)戶(hù)游離客戶(hù)戶(hù)區(qū)域內(nèi)私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主，礦老板地州私營(yíng)企業(yè)主，，礦老板板對(duì)區(qū)域有有認(rèn)同感感的城中中心客戶(hù)戶(hù)貴州部分分地區(qū)私私營(yíng)業(yè)主主，礦老老板昆明及省省外客戶(hù)戶(hù)，投資客營(yíng)銷(xiāo)攻略略——目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)：客戶(hù)群鎖鎖定客戶(hù)鎖定定客戶(hù)特征征:多元化名稱(chēng)鳳凰水榭山水緣水岸盛世盛華苑福蓉凰錦湘南郡物業(yè)檔次中檔中高檔中檔中檔中高檔——各類(lèi)別物業(yè)均價(jià)聯(lián)排別墅3300獨(dú)棟別墅5300雙拼別墅4200獨(dú)棟別墅180萬(wàn)/套（僅一套）聯(lián)排別墅4000——聯(lián)排別墅3390聯(lián)排別墅3500上疊加————雙拼別墅4500疊加別墅2800下疊加————名稱(chēng)陽(yáng)光花園·御苑瀟湘新區(qū)鼎盛世家物業(yè)檔次中高檔中高檔中高檔各類(lèi)別物業(yè)均價(jià)獨(dú)棟別墅——雙拼均價(jià)4000獨(dú)棟均價(jià)最高價(jià)：7000最低價(jià)：5000（總共只推十套，水份過(guò)高）聯(lián)排別墅——聯(lián)排均價(jià)3500（開(kāi)盤(pán)2800）雙拼4000元/㎡曲靖比較較有代表表性的別別墅物業(yè)業(yè)物業(yè)類(lèi)型型據(jù)參考考價(jià)值市場(chǎng)整體體均價(jià)約約為3970元獨(dú)棟別墅墅均價(jià)約約為5221.5元/平米雙拼別墅墅均價(jià)約為為4175元/平米聯(lián)排別墅墅均價(jià)約為為3538元/平米疊加別墅墅均價(jià)約為2800元/平米綜合均價(jià)價(jià)約為3933.6元/平米價(jià)格策略略遵循的原原則：目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)相似、、推售時(shí)時(shí)機(jī)接近近、區(qū)位位特征類(lèi)類(lèi)同、賣(mài)賣(mài)點(diǎn)類(lèi)似似比較樓盤(pán)盤(pán)：盛世錦華華·山水緣福蓉凰官房瀟湘湘新區(qū)比較樣本本價(jià)格策略略項(xiàng)目建筑規(guī)模區(qū)域位置外部環(huán)境社區(qū)景觀附加值配套設(shè)施價(jià)格金麟灣404戶(hù)別墅南市區(qū)公務(wù)員小區(qū)周邊為高檔住宅區(qū)，入住率較低，居住氛圍不濃GOLF球場(chǎng)，金麟湖，山景私家花園，露臺(tái)，半地下室，GOLF會(huì)員GOLF會(huì)所（待建）、購(gòu)物街（待建）、體育館（待建）盛世錦華·山水緣1051戶(hù)284套別墅曲靖西片區(qū)中心地段臨主干道，區(qū)位較好大規(guī)模園林水景超大樓間距，建筑密度低學(xué)校、星級(jí)酒店（現(xiàn)有）、購(gòu)物中心、500畝人工湖（待建）、湖心會(huì)所（現(xiàn)有）獨(dú)棟5300雙拼4500測(cè)算均價(jià)4900官房瀟湘新區(qū)700戶(hù)聯(lián)排南市區(qū)南城門(mén)瀟湘河地處鬧市區(qū)邊，居住氛圍濃以節(jié)點(diǎn)式景觀為主，環(huán)境一般。高建筑品質(zhì)；星級(jí)物管；附贈(zèng)40－100㎡私家花園學(xué)校、星級(jí)酒店、圖書(shū)館、劇院、美食城、購(gòu)物廣場(chǎng)（均現(xiàn)有）聯(lián)排3500－4000測(cè)算均價(jià)3750福蓉凰150戶(hù)聯(lián)排廖廓北路白石江公園對(duì)面臨公園及數(shù)個(gè)中高檔樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)曲靖造景王，小區(qū)內(nèi)植樹(shù)超過(guò)1萬(wàn)棵送大面積私家花園及一車(chē)庫(kù)一車(chē)位學(xué)校、公園、文化廣場(chǎng)（現(xiàn)有）、寫(xiě)字樓（待建）聯(lián)排4000測(cè)算均價(jià)4000比較樣本本價(jià)格策略略目標(biāo)均價(jià)價(jià)＝市場(chǎng)場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)/區(qū)間浮動(dòng)動(dòng)價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重盛世錦華·山水緣福蓉凰官房瀟湘新區(qū)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%1.20.1441.40.1680.90.108區(qū)域位置15%1.10.16565外部環(huán)境15%1.10.1650.90.1350.80.12社區(qū)景觀15%1.10.1651.10.1651.40.21立面設(shè)計(jì)15%1.10.16595產(chǎn)品設(shè)計(jì)10%2配套設(shè)施10%0.80.080.90.090.60.06主題提煉8%1.400.1121.410.1131.460.117合計(jì)100%/1.106/1.091/1.095通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)比較進(jìn)進(jìn)行住宅宅價(jià)值測(cè)測(cè)算，選選取其中中具有參參考價(jià)值值的個(gè)案案作為本本案的比比較對(duì)象象來(lái)進(jìn)行行計(jì)算：：營(yíng)銷(xiāo)攻略略——價(jià)格策略略：樣本本比較價(jià)格策略略計(jì)算出比比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)約為4496元/平方米項(xiàng)目名稱(chēng)目標(biāo)均價(jià)權(quán)益系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)權(quán)重權(quán)重值盛世錦華·山水緣4900元/M21.1065419.4元/M225%1351.85元/M2福蓉凰4000元/M21.0914364元/M225%1091元/M2官房瀟湘新區(qū)3750元/M21.0954106.3元/M250%2053.145元/M2合計(jì)------------100%4496元/M2比準(zhǔn)價(jià)確確定價(jià)格策略略目標(biāo)均價(jià)價(jià)＝市場(chǎng)比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)＋品品牌溢價(jià)價(jià)+產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)市場(chǎng)比較較法發(fā)展商品品牌項(xiàng)目品牌牌強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品特色與價(jià)價(jià)值溢價(jià)空間間價(jià)格策略略果嶺上的的上層別別墅——項(xiàng)目品牌牌敏大地產(chǎn)產(chǎn)——發(fā)展商品品牌品牌溢價(jià)價(jià)直接來(lái)來(lái)自于宣宣傳推廣廣對(duì)于品品牌的投投入，隨隨時(shí)間而而增長(zhǎng)。。品牌溢價(jià)價(jià)挑戰(zhàn)的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)——優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)特的資資源頂級(jí)物業(yè)業(yè)服務(wù)景觀資源源的均好好性發(fā)展商的的責(zé)任品牌溢價(jià)價(jià)價(jià)格策略略時(shí)間T品牌溢價(jià)品牌投入導(dǎo)入期：：品牌溢溢價(jià)率取取1%，即4496×1％＝45元；推廣期：：品牌溢溢價(jià)率取取3%，即4496×3％＝135元；成熟期：：品牌溢溢價(jià)率取取5%，即4496×5％＝225元；整體均價(jià)價(jià)：市場(chǎng)場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)＋品牌牌溢價(jià)=4631元品牌溢價(jià)價(jià)率取比比準(zhǔn)價(jià)格格的1％-5％。理想狀態(tài)態(tài)品牌溢價(jià)價(jià)增幅價(jià)格策略略產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)點(diǎn)及可可溢價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：滇東唯一一灣區(qū)高高爾夫球球場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二二的自然然資源超大運(yùn)動(dòng)動(dòng)主題館館溢價(jià)金額額：每平平方米200元。整體均價(jià)價(jià)：市場(chǎng)場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)＋品牌牌溢價(jià)＋＋產(chǎn)品品溢價(jià)=4831元產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)價(jià)格策略略平面調(diào)差差考慮因因素因素噪音景觀戶(hù)型格局視野產(chǎn)品類(lèi)型朝向權(quán)重9％21％18％15％22％15％環(huán)境景觀觀、產(chǎn)品品類(lèi)型，，為本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格最大影影響因素素，給予予最大權(quán)權(quán)重值。。平面調(diào)差差價(jià)格策略略戶(hù)型統(tǒng)計(jì)計(jì)表戶(hù)型套數(shù)套數(shù)比建筑面積建筑面積（含地下室）總面積面積比長(zhǎng)灘假日（D)51.2%396.95㎡478.37㎡1984.752.0%麗水香居(D)11（22）2.8%444.5㎡504.11㎡4889.55.0%萊茵春天(S)307.6%267.54㎡350.59㎡8026.28.3%維也納森林A(WH)246.1%355.83㎡——8539.928.8%維也納森林B(WH)7418.8%246.40㎡——18233.618.8%藍(lán)岸10(S)184.5%265.15㎡336.97㎡4772.74.9%藍(lán)岸11(S)41.0%359.3㎡457.88㎡1437.21.5%藍(lán)山美墅(L)9524.2%245.46㎡300.36㎡23318.723.9%逸樹(shù)森香A(DJ)6015.3%174.42㎡——10465.210.7%逸樹(shù)森香A1(DJ)307.6%224.73㎡——6741.96.9%逸樹(shù)森香A2(DJ)307.6%208.94㎡——6268.26.4%逸樹(shù)森香B1(DJ)61.5%213.11㎡——1278.661.3%逸樹(shù)森香B2(DJ)61.5%212.67㎡——1276.021.3%合計(jì)393（404）100%——97232.55100%注：麗水水香居如如按雙拼拼計(jì)算總總戶(hù)數(shù)則則為404戶(hù)，本表表只粗略略統(tǒng)計(jì)戶(hù)戶(hù)型面積積D-獨(dú)棟S-雙拼L-聯(lián)排DJ-疊加WH－圍合均價(jià)7700元均價(jià)6300元均價(jià)6200元均價(jià)5200元均價(jià)4100元均價(jià)3700元均價(jià)3100元均價(jià)3500元均價(jià)3500元均價(jià)4800元均價(jià)4500元均價(jià)5000元均價(jià)，總總價(jià)估算算估算銷(xiāo)售售總額約約為4.697億元估算項(xiàng)目目整盤(pán)均均價(jià)約為為4831元/平方米價(jià)格策略略注:此測(cè)算僅僅為粗略略?xún)r(jià)格概概念導(dǎo)向向，實(shí)際際售賣(mài)時(shí)時(shí)價(jià)格將將與開(kāi)發(fā)發(fā)商共同同確定.建議項(xiàng)目目分兩期期推出：：一期推出出獨(dú)棟樓樓王和高高端產(chǎn)品品塑造樓樓盤(pán)高端端形象；；拔高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)；建立立價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿，制制造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，，打響敏敏大品牌牌。二期推出出延續(xù)高高端形象象；保持持高品質(zhì)質(zhì)；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化，，并鞏固固敏大高高端品牌牌形象。。一期二期銷(xiāo)售政策策認(rèn)籌獨(dú)棟別墅認(rèn)認(rèn)籌金8萬(wàn)，送高爾爾夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)8折優(yōu)惠年卡卡，球票20張雙拼別墅認(rèn)認(rèn)籌金5萬(wàn)，送高爾爾夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)9折優(yōu)惠年卡卡，球票15張聯(lián)排別墅認(rèn)認(rèn)籌金3萬(wàn)，送高爾爾夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)球票10張疊加別墅認(rèn)認(rèn)籌金2萬(wàn)，送高爾爾夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)球票5張會(huì)員制建議議：向認(rèn)籌籌客戶(hù)發(fā)放放金麟灣VIP會(huì)員卡，實(shí)實(shí)行一卡一一號(hào)積分制制，與客戶(hù)戶(hù)參與金麟麟灣的活動(dòng)動(dòng)次數(shù)掛鉤鉤，開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)積分可抵抵扣相應(yīng)房房款。銷(xiāo)售政策營(yíng)銷(xiāo)攻略——銷(xiāo)售政策：：優(yōu)惠條件購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟別別墅將獲贈(zèng)贈(zèng)終生高爾爾夫VIP球籍卡2張購(gòu)買(mǎi)雙拼別別墅將獲贈(zèng)贈(zèng)終生高爾爾夫VIP球籍卡1張購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別別墅將獲贈(zèng)贈(zèng)高爾夫VIP年卡1張購(gòu)買(mǎi)疊加別別墅將獲贈(zèng)贈(zèng)高爾夫球球票20張（（不可可抵扣現(xiàn)金金）開(kāi)盤(pán)時(shí)可使使用金麟灣灣VIP會(huì)員卡之積積分抵扣房房款付款方式優(yōu)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一一次性付款款購(gòu)房將獲獲得9.7折優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)當(dāng)天貸貸款購(gòu)房并并順利辦理理手續(xù)將獲獲得9.9折優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)后一次次性付款購(gòu)購(gòu)房將獲得得9.9折優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)后其他他方式付款款購(gòu)房將沒(méi)沒(méi)有優(yōu)惠銷(xiāo)售政策營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏時(shí)間2008年4－12月2009年1－7月2009年8－10月推廣節(jié)奏開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期期認(rèn)籌期形象期2008年1－3月持續(xù)熱銷(xiāo)期期尾盤(pán)銷(xiāo)售期期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度階段目標(biāo)概念及形象象塑造階段段項(xiàng)目品牌的的內(nèi)涵提升升及高端形形象鞏固階階段維護(hù)、深化化構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品牌。認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)4月25日2月底2008春交會(huì)2008秋交會(huì)奧運(yùn)主題活活動(dòng)周（附附帶高爾夫夫推廣）滇東地區(qū)巡巡展慈善拍賣(mài)晚晚宴水岸庭院生生活方式展展金麟灣高爾爾夫聯(lián)誼活活動(dòng)奢侈品展紅酒、雪茄茄品鑒會(huì)珍藏品系列列展運(yùn)動(dòng)、生態(tài)態(tài)、健康產(chǎn)產(chǎn)品推介會(huì)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)攻略——推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃渠道構(gòu)建翠湖賓館佳華廣場(chǎng)酒酒店昆明海逸酒酒店昆明部分5星級(jí)以上酒酒店，昆明明所有高爾爾夫球場(chǎng)及及練習(xí)場(chǎng)全全面占位。。推廣渠道與寶馬/奧迪/奔馳/銀行理財(cái)中中心合作推廣渠道由于項(xiàng)目定定位較高，相應(yīng)定位位高端市場(chǎng)場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)雜雜志，如：：《GOLF》》、《馬業(yè)業(yè)》、航空空雜雜志志等等也也應(yīng)應(yīng)該該成成為為項(xiàng)項(xiàng)目目占占位位階階段段的的主主要要投投放放媒媒體體渠渠道道。。這些些專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)雜雜志志在在傳傳播播功功能能方方面面有有著著電電視視、、報(bào)報(bào)紙紙等等媒媒體體不不可可代代替替的的作作用用，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在到到達(dá)達(dá)率率高高、針對(duì)對(duì)性性強(qiáng)強(qiáng)、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)指指導(dǎo)導(dǎo)性性強(qiáng)強(qiáng)、、形形象象檔檔次次高高、、仔仔細(xì)細(xì)閱閱讀讀率率高高，，有有利利于于拉拉近近項(xiàng)項(xiàng)目目與與目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群的的溝溝通通距距離離。。組合合一一：：專(zhuān)業(yè)業(yè)雜雜志志媒體體組組合合組合合二二:DM直投投我們們的的客客戶(hù)戶(hù)都都是是運(yùn)運(yùn)籌籌帷帷幄幄的的大大生生意意人人，，他他們們都都有有共共同同的的愛(ài)愛(ài)好好，，如如打打高高爾爾夫夫、、騎騎馬馬、、旅旅游游等等等等。。所所以以針針對(duì)對(duì)他他們們這這些些高高端端客客戶(hù)戶(hù)群群，，進(jìn)進(jìn)行行點(diǎn)點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)郵郵寄寄宣宣傳傳品品，，能能直直接接達(dá)達(dá)到到宣宣傳傳的的目目的的。。如：：各各大大銀銀行行金金卡卡或或鉑鉑金金卡卡客客戶(hù)戶(hù)各高高爾爾夫夫球球會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)員員移動(dòng)動(dòng)、、聯(lián)聯(lián)通通大大客客戶(hù)戶(hù)群群馬術(shù)術(shù)俱俱樂(lè)樂(lè)部部會(huì)會(huì)員員至祥祥大大客客戶(hù)戶(hù)資資源源各行行業(yè)業(yè)俱俱樂(lè)樂(lè)部部等等媒體組組合與至祥祥公司司網(wǎng)站站鏈接接，讓讓客戶(hù)戶(hù)可更更直接接了解解項(xiàng)目目，并并且方方便我我司進(jìn)進(jìn)行全全國(guó)性性的內(nèi)內(nèi)部泛泛銷(xiāo)售售。與云南南房地地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站鏈鏈接：：如云云南房房網(wǎng)、、云南南信息息港中國(guó)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)別別墅網(wǎng)網(wǎng)站鏈鏈接：：如搜搜房網(wǎng)網(wǎng)、大大中華華別墅墅網(wǎng)等等與著名名大型型網(wǎng)站站鏈接接，如如新浪浪、網(wǎng)網(wǎng)易、、TOM.COM等組合三三：網(wǎng)網(wǎng)站開(kāi)設(shè)本本項(xiàng)目目的專(zhuān)專(zhuān)用網(wǎng)網(wǎng)站，，供客客戶(hù)瀏瀏覽，，并安安排要要按照照工程程進(jìn)度度及項(xiàng)項(xiàng)目形形象及及時(shí)更更新；；另外，，可以以與如如下專(zhuān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站進(jìn)進(jìn)行鏈鏈接，，將知知名度度提升升到全全國(guó)的的客戶(hù)戶(hù)。媒體組組合形象∕∕認(rèn)籌籌期塑造項(xiàng)項(xiàng)目高高端形形象核核心活活動(dòng)主題：：奧運(yùn)主主題活活動(dòng)周周（附附帶展展示高高爾夫夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)）時(shí)間：：2008年2月3－7日地點(diǎn)：：會(huì)所、、高爾爾夫練練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)、練練習(xí)道道嘉賓：：意向客客戶(hù)/媒體/體育明明星形式：：展示歷歷屆奧奧運(yùn)會(huì)會(huì)收藏藏品，，體現(xiàn)現(xiàn)人文文主義義精神神，回回顧奧奧運(yùn)歷歷史，，祝福福北京京2008奧運(yùn)。。展示高高爾夫夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)，高高爾夫夫的貴貴族精精神及及標(biāo)簽簽其他：：報(bào)媒提前前一周宣宣傳炒作作，活動(dòng)動(dòng)后續(xù)軟軟文報(bào)道道主要活動(dòng)動(dòng)：活動(dòng)開(kāi)幕幕當(dāng)天以以金麟湖湖錦鯉放放生為開(kāi)開(kāi)始，迎迎合2008人文奧運(yùn)運(yùn)，綠色色奧運(yùn)的的主題，，并舉辦辦金麟灣灣杯高爾爾夫揮桿桿比賽。。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)1地點(diǎn)：會(huì)所時(shí)間：2008年3月主題：水岸、庭庭院、生生活亮點(diǎn)：詮釋水岸岸庭院生生活的真真諦參加人：：官員/業(yè)主/意向客戶(hù)戶(hù)形式：畫(huà)報(bào)、噴噴繪、展展板等方方式展現(xiàn)現(xiàn)，名人人對(duì)話(huà)渠道配合合：前期媒體體配合宣宣傳操作作，后續(xù)續(xù)軟文報(bào)報(bào)道水岸岸庭院生生活文化化……水岸庭院院生活方方式展形象∕認(rèn)認(rèn)籌期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)2主題：運(yùn)動(dòng)、生生態(tài)、健健康、尊尊貴—金麟灣產(chǎn)產(chǎn)品推介介會(huì)地點(diǎn)：滇東地區(qū)區(qū)各大城城市酒店店時(shí)間：2008年3月內(nèi)容：運(yùn)動(dòng)與健健康，宣宣傳高爾爾夫貴族族運(yùn)動(dòng)及及金麟灣的的生態(tài)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)；邀請(qǐng)請(qǐng)建筑師師詮釋產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)理念亮點(diǎn)：活動(dòng)結(jié)束束后的酒酒會(huì)和晚晚宴參加人：：意向客戶(hù)戶(hù)/媒體/政府/渠道配合合：媒體渠道道……專(zhuān)場(chǎng)推介介會(huì)形象∕認(rèn)認(rèn)籌期現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌籌營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)3主題：滇東首席席高爾夫夫主題別別墅莊園園—金麟灣產(chǎn)產(chǎn)品推介介會(huì)時(shí)間：地地點(diǎn)：2008年3月12日曲曲靖2008年3月19日昭昭通、富富源2008年3月26日貴貴州等地地2008年3月29日昆昆明等地地嘉賓：政府官員員/媒體/意向客戶(hù)戶(hù)形式：宣傳高爾爾夫特有有的貴族族運(yùn)動(dòng)生生活方式式，金麟麟灣的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)；邀請(qǐng)建筑筑師詮釋釋產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)理念念巡展貴州宣傳聯(lián)動(dòng)動(dòng)曲靖；滇滇東地區(qū)區(qū)昆明形象∕認(rèn)認(rèn)籌期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)4開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期主題：青山、秀秀水、美美墅地點(diǎn)：金麟湖邊邊時(shí)間：2008年4月5日亮點(diǎn)：活動(dòng)結(jié)束束后的水水上酒會(huì)會(huì)、盛大大煙花表表演參加人：：誠(chéng)意客戶(hù)戶(hù)/官員/名人渠道配合合：媒體渠道道……開(kāi)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)5開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期地點(diǎn)：金麟灣高高爾夫練練習(xí)場(chǎng)、、球場(chǎng)時(shí)間：2008年6月下旬主題：人文奧運(yùn)運(yùn)，綠色色奧運(yùn)亮點(diǎn)：結(jié)合年度度大事2008北京奧運(yùn)運(yùn)參加人：：意向客戶(hù)戶(hù)/業(yè)主/市民目標(biāo)：通過(guò)活動(dòng)動(dòng)拉動(dòng)高高爾夫普普及，促促進(jìn)新客客戶(hù)成交交……金麟灣高高爾夫聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)6營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)在執(zhí)行行過(guò)程中中，可根根據(jù)當(dāng)時(shí)時(shí)市場(chǎng)情情況、對(duì)對(duì)效果評(píng)評(píng)估進(jìn)行行增減；；此外，高高端項(xiàng)目目常用的的方式還還有爵士士音樂(lè)會(huì)會(huì)、贊助助高爾夫夫球賽、、老爺車(chē)車(chē)展、珠珠寶展、、與類(lèi)似似奧迪車(chē)車(chē)友、商商會(huì)等高高端團(tuán)體體聯(lián)誼活活動(dòng)等等等，可視視營(yíng)銷(xiāo)中中的具體體情況而而定。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)說(shuō)明持銷(xiāo)熱銷(xiāo)銷(xiāo)期形象