《房地產(chǎn)法原理與案例教程》第十章-房地產(chǎn)原理與案例教程

房地產(chǎn)法原理與案例教程第十章城市房屋拆遷法律制度第一節(jié)城市房屋拆遷第二節(jié)拆遷許可制度及拆遷程序第三節(jié)房屋拆遷補償制度第四節(jié)拆遷安置第五節(jié)拆遷協(xié)議的履行引例M訴A市建設(shè)局房屋拆遷裁決糾紛案第一節(jié)城市房屋拆遷一、房屋拆遷的法律特征二、拆遷當事人三、拆遷管理機構(gòu)及其職責房屋拆遷是指因城市建設(shè)發(fā)展的需要，經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由拆遷人拆除被拆遷人現(xiàn)有城市房屋及其他地上建筑物，并對被拆遷人實施安置補償?shù)姆尚袨椤７课莶疬w實際上包括兩種情況，一種是城市國有土地上房屋及其他建筑物的拆遷，另一種是在征用土地的過程中發(fā)生地對農(nóng)村居民住宅的拆遷。一、房屋拆遷的法律特征（一）房屋拆遷具有強制性（二）房屋拆遷必須經(jīng)過人民政府依法批準（三）房屋拆遷的條件是對被拆遷人給予合理的補償二、拆遷當事人根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的規(guī)定，房屋拆遷的當事人包括：拆遷人和被拆遷人。

1.拆遷人。拆遷人指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位，包括法人與非法人單位。

2.被拆遷人。被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人。另外，與拆遷有直接利害關(guān)系的主體還有房屋的使用人，其雖不是被拆遷人，但根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第13條之規(guī)定，其仍是房屋拆遷安置的對象。三、拆遷管理機構(gòu)及其職責房屋拆遷管理機構(gòu)是依照拆遷管理法的規(guī)定，承擔城市房屋拆遷管理任務(wù)，行使管理職能的政府機關(guān)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第5條規(guī)定：國務(wù)院建設(shè)行政管理部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。三、拆遷管理機構(gòu)及其職責房屋拆遷管理機構(gòu)的具體分工如下：1.國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門及主要職責。2.地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及主要職責。3.城市房屋拆遷協(xié)助管理機構(gòu)及其職責。第二節(jié)拆遷許可制度及拆遷程序一、拆遷許可制度二、拆遷程序一、拆遷許可制度為了維護拆遷雙方當事人的合法權(quán)益，國家對房屋拆遷實行許可制度。所謂房屋拆遷許可制度，是指任何單位因自身建設(shè)或接受委托實施房屋拆遷行為，都必須持國家法律規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府主管部門提出拆遷申請，經(jīng)其審核批準后，發(fā)給房屋拆遷許可證，方可進行房屋拆遷。一、拆遷許可制度拆遷許可證是拆遷人從事房屋拆遷活動的法律憑證，是拆遷行為依法獲得行政許可的依據(jù)。其只對特定的建設(shè)項目，在一定的范圍和一定的時間內(nèi)有效。因此，房屋拆遷許可證的法律效力具有一次性和局部性的特點。二、拆遷程序拆遷行為必須經(jīng)過規(guī)定的申請、審批程序、獲得批準后才能實施，拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益才能受到法律保護。根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷工作規(guī)程》第3條規(guī)定，城市房屋拆遷管理工作程序是：拆遷計劃管理、拆遷許可審批、拆遷補償安置；必要時還應(yīng)當依法進行行政裁決或者強制拆遷。從拆遷實踐來看，拆遷程序包括編制拆遷計劃和拆遷方案，提出申請并取得拆遷許可證，發(fā)出拆遷公告，簽訂拆遷補償安置協(xié)議及實施拆遷。二、拆遷程序（一）編制拆遷計劃和拆遷方案拆遷人在提出拆遷申請之前，需要做大量的前期準備工作，主要是編制拆遷計劃和拆遷方案。這個階段，首先，對拆遷地區(qū)基本情況做調(diào)查核實工作。其次，逐戶走訪。最后，根據(jù)調(diào)查核實的情況以及國家對有關(guān)拆遷補償安置的規(guī)定，編制拆遷計劃和拆遷方案。二、拆遷程序（二）提出申請并取得拆遷許可證拆遷人根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第7條規(guī)定提出申請，由相關(guān)主管部門核發(fā)拆遷許可證。拆遷申請獲得批準的，拆遷主管部門向拆遷申請人頒發(fā)拆遷許可證。拆遷人只有在獲得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷行為。二、拆遷程序（三） 發(fā)出拆遷公告房屋拆遷許可證一經(jīng)批準發(fā)放，拆遷主管機關(guān)應(yīng)將建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限，以及其他需要讓被拆遷人了解的事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。公告一經(jīng)發(fā)出即產(chǎn)生法律效力。二、拆遷程序（四） 簽訂拆遷補償安置協(xié)議在公告規(guī)定的時限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國家關(guān)于安置補償?shù)囊?guī)定，簽訂書面協(xié)議書。房屋拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人就拆遷的補償與安置所簽訂的書面協(xié)議，是確立、變更或終止雙方當事人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)。二、拆遷程序（五） 實施拆遷在被拆遷人搬遷之后，拆遷單位在批準的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施拆遷。拆遷實施，拆遷人可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷，也可以自行拆遷。拆遷委托就是指建設(shè)單位將房屋的拆遷補償與安置工作委托給專業(yè)房屋拆遷單位進行。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。自行拆遷是指建設(shè)單位自己對被拆遷人進行安置與補償、自行拆遷。第三節(jié)房屋拆遷補償制度一、補償對象與補償范圍二、補償方式及其補償標準三、城市房屋拆遷價格評估一、補償對象與補償范圍拆遷補償制度是指拆遷人根據(jù)拆遷許可進行拆遷時必須對被拆遷人進行公平補償?shù)闹贫取＃ㄒ唬┭a償對象房屋拆遷補償?shù)膶ο笾饕潜徊疬w房屋和及其附屬物的所有權(quán)人。在某些情況下也可以是房屋的代管人。一、補償對象與補償范圍（二）補償范圍拆遷補償?shù)姆秶侵副徊鸪姆课葜幸婪☉?yīng)得到補償?shù)姆课莸姆秶８鶕?jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆秶鷥H限于合法建筑的房屋及其附屬物，即房屋所有權(quán)已被依法確認的房屋及其附屬物。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：（1）新建、擴建、改建房屋；（2）改變房屋和土地用途；（3）租賃房屋。二、補償方式及其補償標準根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第23條規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。兩種特殊情況下不能選擇：一是對于拆遷公益事業(yè)房屋的附屬物只能進行貨幣補償；二是被拆遷人和承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人只能對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因此，拆遷補償具有兩種法定形式：即貨幣補償形式和產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。二、補償方式及其補償標準（一）貨幣補償貨幣補償就是指拆遷人與被拆遷人協(xié)商將被拆遷人所有的房屋及其附屬設(shè)施作價，由拆遷人支付貨幣現(xiàn)金給被拆遷人，以換取被拆遷人房屋所有權(quán)的一種補償方式。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！倍⒀a償方式及其補償標準（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人對被拆遷人的拆遷補償采取保留被拆遷人對房屋所有權(quán)的形式。對于被拆遷房屋涉及租賃、抵押的，要妥善處理好被拆遷人與承租人或抵押權(quán)人之間的關(guān)系。二、補償方式及其補償標準（三）幾種特殊情況下的補償形式1.拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物的補償。2.公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補償。3.產(chǎn)權(quán)不明房屋的補償。4.非住宅房屋的補償。三、城市房屋拆遷價格評估城市房屋拆遷價格評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。（一）估價機構(gòu)的確定拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。三、城市房屋拆遷價格評估（二）估價的范圍和標準1.估價的范圍房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。2.評估的價值標準拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。實踐中，在確定房地產(chǎn)市場評估價時，重點在于房屋的性質(zhì)（包括用途）和面積的核定。三、城市房屋拆遷價格評估3.拆遷估價的方法（1）市場比較法。（2）收益還原法（3）成本法。第四節(jié)拆遷安置一、拆遷安置的含義和目的二、安置的對象三、安置的原則四、拆遷安置的具體要求五、拆遷安置的補助費六、拆遷安置的特殊房屋及設(shè)施一、拆遷安置的含義和目的拆遷人在拆遷過程中除了對被拆遷房屋的所有人給予補償外，還應(yīng)對被拆遷房屋的使用人進行妥善的安置。但安置與補償不同，補償也是對拆除房屋的所有權(quán)人的補償，解決的是所有權(quán)問題；安置是對被拆除房屋的使用權(quán)人的安置，解決的是使用權(quán)問題。房屋使用權(quán)人的安置權(quán)主要是由租賃權(quán)產(chǎn)生的。確定租賃權(quán)主要是根據(jù)合法的租賃合同。租賃主要分兩種：一是租賃私人所有的房屋。二是承租公房。二、安置的對象城市房屋拆遷安置的對象是指被拆除房屋的使用人。確定安置對象時要考慮兩個方面的條件：一是在拆遷范圍內(nèi)有正式戶口或營業(yè)執(zhí)照；二是在拆遷范圍內(nèi)合法地、實際地使用房屋。三、安置的原則（一）按原面積妥善安置原則（二）鼓勵遷往市區(qū)邊緣地段和人口稀疏地區(qū)的原則（三）等價交換原則（四）先安置、后拆遷的原則四、拆遷安置的具體要求（一）安置的期限拆遷安置的期限是指房屋被拆遷后，安置用房不能一次解決的，被拆遷人等待拆遷人提供安置用房所需要的時間，其從房屋被拆除之日起到被拆遷人辦理入遷或回遷手續(xù)之日止。拆遷安置協(xié)議一經(jīng)簽訂即具有法律效力，拆遷人和被拆遷房屋使用人應(yīng)當自覺、嚴格地履行協(xié)議。四、拆遷安置的具體要求（二）拆遷安置的地點安置地點的選擇應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，以及按照有利于實施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造的原則確定。一般來說，拆遷安置的地點不外乎兩種，一種是原地安置，一種是異地安置。四、拆遷安置的具體要求（三）拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全要求《城市房屋拆遷管理條例》第28條明確規(guī)定：拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。關(guān)于房屋質(zhì)量問題，我國《建筑法》第52條規(guī)定：建筑工程勘察、設(shè)計、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑安全標準要求，具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定。五、拆遷安置的補助費拆遷安置過程中涉及的補助費主要有三種：一是搬家補助費；二是臨時安置補助費；三是拆遷引起停產(chǎn)、停業(yè)的補助費。以上搬家補助費、臨時安置補助費以及其他補助費標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。但由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡，搬家和臨時過渡期間支付的費用必然不等，所以，不宜全國作統(tǒng)一規(guī)定。六、拆遷安置的特殊房屋及設(shè)施對于拆遷安置中涉及國家保護的使（領(lǐng)）館房屋、軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋設(shè)施，拆遷單位應(yīng)與有關(guān)主管部門聯(lián)系，在得到政府主管部門批準后，才能開展拆遷工作。在拆遷過程中，應(yīng)當按照文物保護法以及外僑房屋管理、宗教房屋管理、使（領(lǐng)）館房屋以及軍事設(shè)施管理的有關(guān)法律、政策、法規(guī)執(zhí)行。第五節(jié)拆遷協(xié)議的履行一、拆遷協(xié)議的履行二、拆遷協(xié)議糾紛的解決三、強制拆遷一、拆遷協(xié)議的履行【案例10—1】某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司訴丁某拆遷補償協(xié)議糾紛案拆遷協(xié)議是指拆遷人、被拆遷人及房屋承租人依法就被拆遷房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立的協(xié)議。一、拆遷協(xié)議的履行拆遷協(xié)議是拆遷人和被拆遷人就拆遷事宜達成的書面協(xié)議，拆遷協(xié)議簽訂后，該協(xié)議依法受法律保護，雙方當事人均應(yīng)嚴格按協(xié)議內(nèi)容履行各自的義務(wù)。拆遷人不得壓低補償款或安置條件，被拆遷人也不得以房屋被拆為由提出不合理的補償安置要求，阻礙拆遷工作的進行。二、拆遷協(xié)議糾紛的解決拆遷協(xié)議糾紛是指在拆遷補償安置協(xié)議訂立或履行過程中，拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人之間發(fā)生的拆遷補償安置糾紛。首先，拆遷補償安置協(xié)議的簽訂并不能以是否拆遷為協(xié)商條件。二、拆遷協(xié)議糾紛的解決其次，拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。但訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。拆遷雙方就安置補償事宜不能達成協(xié)議而發(fā)生糾紛的，即使對于按期搬遷沒有異議，也必須由行政機關(guān)作出拆遷裁決，然后由當事人對裁決提起訴訟。三、強制拆遷（一）強制拆遷定義和種類強制拆遷是指被拆遷人或者房屋承租人不履行生效搬遷安置裁定或已達成的搬遷安置協(xié)議中規(guī)定的搬遷義務(wù)時，由拆遷人通過仲裁、訴訟或向行政機關(guān)申請裁決的方式，使拆遷行為獲得法律上的強制效力，迫使被拆遷人履行搬遷義務(wù)的活動。我國目前立法中關(guān)于強制拆遷可以有三種情形。三、強制拆遷（二）強制拆遷程序1.拆遷當事人提起裁決申請2.裁決3.強制執(zhí)行聽證4.強制拆遷申請5.實施拆遷思考題1.房屋拆遷當事人應(yīng)如何確定？2.簡述房屋拆遷許可證的意義。3.房屋拆遷安置的對象包括哪些人？