年蘇州越溪板塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

吳中區(qū)越溪板塊市場(chǎng)分析報(bào)告研展部張嬋娟20**年4月目錄區(qū)域概況區(qū)域市場(chǎng)概況市場(chǎng)回顧區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域未來(lái)發(fā)展總結(jié)附：區(qū)域重點(diǎn)樓盤(pán)資料引言按照“五區(qū)組團(tuán)”看蘇州，如今的蘇州城可以分為東、西、南、北、中五大板塊。中，是2500歷史的古城;東，是光彩照人的工業(yè)園區(qū);西，是風(fēng)姿綽約的蘇州高新區(qū);北，是后機(jī)勃發(fā)的相城區(qū);而南，則是欣欣向榮的吳中大地，這里是吳文化的發(fā)源地，這里離太湖最近，這里自然資源最充足，這里生態(tài)環(huán)境最迷人，這里是當(dāng)仁不讓的“山水蘇州”——未來(lái)的居住天堂。越溪板塊，就是蘇州南大門(mén)的一顆璀璨的明珠。區(qū)域概況——區(qū)位區(qū)域概況——區(qū)位越溪板塊位于蘇州西南部，距離蘇州古城區(qū)約十公里，東鄰吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東南近吳江市區(qū)松陵鎮(zhèn)，西接吳中區(qū)西南片區(qū)橫涇、木瀆、浦莊等鎮(zhèn)。越溪的地理區(qū)位獨(dú)特，受吳中城區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、滄浪新城輻射，又連接吳中西南片區(qū)、臨近吳江市區(qū)。政府規(guī)劃部門(mén)將該區(qū)域定位為“吳中區(qū)副中心”。越溪城市副中心北靠上方山、石湖風(fēng)景區(qū)，南瀕東太湖，依山傍水，十分適于居住。區(qū)域概況——交通概況陸地運(yùn)輸：友新高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。公交路線(xiàn)：蘇州市514路、522路、50路、51路、54路、55路、62路公交車(chē)可直達(dá)越溪境內(nèi)。輕軌：規(guī)劃中的輕軌2號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)將會(huì)從這里穿過(guò)，屆時(shí)更將引爆越溪璀璨前景。區(qū)域概況——人口越溪鎮(zhèn)的總面積約42平方公里，地勢(shì)平坦，轄2個(gè)行政村，6個(gè)社區(qū)居委會(huì)。目前人口6萬(wàn)余人，其中常住人口2.5萬(wàn)人。有著良好的人居群體以及社會(huì)居住氛圍。蘇州國(guó)際教育園目前入駐師生近8萬(wàn)人，入駐院校14所。根據(jù)整體規(guī)劃，越溪副中心總用地面積約10.03平方公里，由越溪老鎮(zhèn)區(qū)、核心區(qū)和擴(kuò)展區(qū)三部分組成，其中居住用地占總用地規(guī)模的48.2%，建成后整個(gè)片區(qū)人口將達(dá)到12萬(wàn)

。區(qū)域概況——規(guī)劃形態(tài)越溪副中心的規(guī)劃形態(tài)可概括為“一核三軸五區(qū)”：△

一核：核心區(qū)。為綠化景觀軸，也是城市的一條發(fā)展方向軸，位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)的中心軸位。△

三軸：科技軸、文化軸、商業(yè)軸。分別為友新路兩側(cè)的公共設(shè)施用地，位于規(guī)劃區(qū)中心部位，主要集中行政辦公、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施、商業(yè)金融等。△

五區(qū)：即為五個(gè)居住片區(qū)，分別為東片(小石湖景區(qū))、西南片(低密度開(kāi)敞區(qū))和北、西、南三個(gè)居住區(qū)。市場(chǎng)概況——發(fā)展歷程起步期初次發(fā)展期發(fā)展活躍期發(fā)展轉(zhuǎn)型期2004年2005年-2006年2006-2007年07年至今越溪城鎮(zhèn)副中心的成熟地塊基本上各有所屬，并相繼進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段。06年一年間就有40萬(wàn)方以上的放量，吳中06年新建商品房共計(jì)售出156.7萬(wàn)方，其中越溪就占了近兩成的市場(chǎng)份額。07年供應(yīng)量仍保持在30萬(wàn)以上，開(kāi)始慢慢吸引外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。價(jià)格也在不斷上漲。越溪板塊呈良性發(fā)展。隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商的不斷進(jìn)入，新型營(yíng)銷(xiāo)理念的介入，市場(chǎng)上創(chuàng)新性、高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)必將受到市場(chǎng)的歡迎。發(fā)展時(shí)期時(shí)間階段特點(diǎn)市場(chǎng)回顧——土地供應(yīng)

07年的土地出讓?zhuān)瑓侵袇^(qū)是主角，而越湖路板塊出讓土地達(dá)1229057㎡，結(jié)合目前百萬(wàn)方左右的存量，預(yù)計(jì)該板塊后續(xù)供應(yīng)量（占地，非總建）在200萬(wàn)方左右；

地價(jià)平均漲幅在53.8％左右。市場(chǎng)回顧——07年市場(chǎng)特征一、07年年初至9月，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆。二、普通公寓房構(gòu)筑7000元底部，高檔房漲幅驚人。三、剛性需求導(dǎo)致小戶(hù)型和別墅是主角。四、9月底國(guó)家出臺(tái)新調(diào)控政策。五、

10月份后各界應(yīng)對(duì)新政的正常觀望心理，全市房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)下跌，只是漲幅較前有所回落并趨于平緩。市場(chǎng)回顧——發(fā)展動(dòng)因一 前調(diào)控政策的釋放效應(yīng)二 剛性需求的慣性增長(zhǎng)三 投資需求的反彈帶動(dòng)四 城市化進(jìn)程的推進(jìn)市場(chǎng)概況——現(xiàn)存問(wèn)題區(qū)域內(nèi)道路，綠化等市政工程仍在進(jìn)行中，有點(diǎn)亂；目前生活配套明顯不足；盡管區(qū)域與外部的交通很方便，但內(nèi)部出行仍不便利；社區(qū)大多在建，已入駐人口有限，人氣不足；配套交通人氣等方面的問(wèn)題使得區(qū)域整體感覺(jué)沒(méi)有形成居住生活的氛圍，區(qū)域成熟尚需時(shí)日。市場(chǎng)分析——在售樓盤(pán)案名風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)主力面積價(jià)格備注錦和加州南加州風(fēng)格loft/花園洋房/小高層/底商46㎡/65～118㎡/88㎡/400㎡左右5800/6000/11000元/平方售罄交房石湖華城現(xiàn)代，英倫別墅別墅/花園洋房/小高層/高層/商業(yè)270～350㎡12000/7500/6500/-元/平目前在推別墅，規(guī)劃商業(yè)未動(dòng)南蘇州生活廣場(chǎng)現(xiàn)代情景體驗(yàn)式商業(yè)，大型SHOPPINGMALL部分分割成小間，50㎡左右一層21000/二層16000/三層8500元/平目前只推了兩個(gè)區(qū)，后續(xù)供應(yīng)量大水岸清華新街院式聯(lián)排別墅190～240㎡11000元/平440套聯(lián)排越湖名邸新古典主義電梯多層，小高，獨(dú)棟別墅90～311㎡在推小高6400元/平目標(biāo)定位針對(duì)改善住房人群玫瑰99現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格多層，小高層80㎡～103㎡5900－6800元/平多層小戶(hù)！5月10日開(kāi)盤(pán)現(xiàn)代園墅新亞洲主義獨(dú)棟，聯(lián)排230～320㎡11000元/平一期獨(dú)棟售磬，二期推出聯(lián)排市場(chǎng)分析——待售樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)

產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)上市時(shí)間備注招商小石城別墅、公寓、大型商業(yè)招商地產(chǎn)20**下半年建筑面積達(dá)92萬(wàn)平方米，2007年10月16日奠基。新城金郡高層、花園洋房與聯(lián)排、雙拼別墅新城房產(chǎn)20**年6，7月份建筑面積45萬(wàn)㎡，容積率1.5。采用了新古典主義建筑風(fēng)格，注：除了小石城和新城金郡，還有吳中地產(chǎn)的越湖家天下項(xiàng)目，都將是08年關(guān)注的熱點(diǎn)。市場(chǎng)分析——建筑風(fēng)格（公寓）玫瑰99越湖名邸現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格蘇州新古典主義建筑風(fēng)格市場(chǎng)分析——建筑風(fēng)格（別墅）中國(guó)傳統(tǒng)街院建筑新亞洲主義風(fēng)格英倫式的建筑風(fēng)格水岸清華現(xiàn)代園墅石湖華城市場(chǎng)分析——樓市小結(jié)

區(qū)域房?jī)r(jià)：小高層在6400左右，別墅11000左右，花園洋房7500左右，LOFT6000元/平左右；

產(chǎn)品類(lèi)型：普通多層，電梯多層，花園洋房，LOFT，小高層，高層，獨(dú)棟、聯(lián)排別墅，SHOPPINGMALL；區(qū)域有近40萬(wàn)的規(guī)劃商業(yè)；

產(chǎn)品戶(hù)型：普通住宅中小戶(hù)型參半，小戶(hù)型90左右成主流；在推樓盤(pán)普通住宅兩房三房為主，鮮有大戶(hù)型；

客群來(lái)源：板塊客群以當(dāng)?shù)厝撕蛧?guó)際教育園教師為主，也有一部分客群來(lái)源于吳中區(qū)，市區(qū)，吳江等其他區(qū)域。市場(chǎng)分析——樓市分析區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)多，其中別墅數(shù)量不菲，區(qū)域山水資源得以有效利用，但像酒店公寓，寫(xiě)字樓等仍然是空白，隨著區(qū)域成熟度的提升，這類(lèi)產(chǎn)品的需求將凸顯出來(lái)；戶(hù)型以中小戶(hù)型為主，戶(hù)型設(shè)計(jì)上并沒(méi)有引入概念型設(shè)計(jì)，比如躍層，錯(cuò)層等；區(qū)域常住人口不足，已開(kāi)樓盤(pán)釋放了大量的本地剛性需求，作為一個(gè)新興的板塊，預(yù)計(jì)越溪后續(xù)的市場(chǎng)將依賴(lài)外圍區(qū)域的支撐；后續(xù)供應(yīng)非常充足，預(yù)計(jì)今年該區(qū)域仍將扮演蘇州樓市供應(yīng)的重要角色；區(qū)域已規(guī)劃商業(yè)在40萬(wàn)左右，由于人氣不足，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大?？偨Y(jié)——未來(lái)發(fā)展一方面，隨著城市的發(fā)展和規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施，大蘇州框架下的南蘇州躍然紙上，呈現(xiàn)在每個(gè)人面前。隨著交通配套的進(jìn)一步完善，吳中區(qū)與松陵鎮(zhèn)的距離越來(lái)越小，一體化的趨勢(shì)已然成為一種事實(shí)；另一方面蘇州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)向城郊方向發(fā)展，而南蘇州獨(dú)有的山水人文也為人們所向往，吳中與松陵的對(duì)接則給南蘇州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的憧憬。附：（一）石湖華城·湖郡開(kāi)發(fā)企業(yè)吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址吳中區(qū)越湖路1083號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃上海億煌＆蘇州博思堂單價(jià)范圍10000元/㎡－11500元/㎡建筑設(shè)計(jì)建鑫主力總價(jià)聯(lián)排270萬(wàn)景觀設(shè)計(jì)上海貽貝車(chē)位價(jià)格贈(zèng)送基地面積27萬(wàn)㎡車(chē)位配比1：2以上建筑面積50萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)106戶(hù)（

共2800戶(hù)）產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)院別墅和聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)周期3年工程進(jìn)度外立面銷(xiāo)售率13.2％開(kāi)盤(pán)日期20**－4－5交房日期一期20**-3-27調(diào)查日期20**-3-26電話(huà)0512－66552388房

型

面

積房型面積戶(hù)數(shù)配比聯(lián)排3房3廳4衛(wèi)A戶(hù)型278㎡18戶(hù)17％4房3廳4衛(wèi)B戶(hù)型307㎡38戶(hù)35.8％4房3廳4衛(wèi)C戶(hù)型348㎡18戶(hù)17％4房3廳4衛(wèi)D戶(hù)型321㎡18戶(hù)17％獨(dú)院6房3廳5衛(wèi)394㎡396㎡14戶(hù)13.2％合計(jì)106戶(hù)100％三期湖郡別墅戶(hù)

型

分

析

：A戶(hù)型278㎡（地下層和一層）優(yōu)點(diǎn)：半地下室私家車(chē)庫(kù)。儲(chǔ)藏室和獨(dú)立的保姆套房。多功能活動(dòng)空間，享受運(yùn)動(dòng)的快樂(lè)。挑高的獨(dú)立會(huì)客廳。廚房，餐廳，客廳一線(xiàn)，方便交流一樓南北通透，干濕分明。美麗的私家花園，景色宜人。二樓朝南臥室格局方正，明亮通風(fēng)。三樓豪華主臥，帶衣帽間和大露臺(tái)，附衛(wèi)生間。陽(yáng)光房和英倫大露臺(tái)，打造別墅私享空間。缺點(diǎn)：半地下層活動(dòng)區(qū)間沒(méi)有衛(wèi)生間。二樓南北不通透。二樓臥室沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間。二樓沒(méi)有景觀陽(yáng)臺(tái)。書(shū)房采光不好。二樓臥室面積太大，完全可以設(shè)計(jì)一個(gè)貯藏室。沒(méi)有淋浴間。整體上說(shuō)該戶(hù)型臥室太少。戶(hù)

型

分

析

：

A戶(hù)型278㎡(二層和三層)去化分析石湖華城·湖郡20**年4月5日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)沒(méi)有搞活動(dòng)。開(kāi)始包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和對(duì)外銷(xiāo)售，聯(lián)排別墅單價(jià)范圍10000－11500元/㎡，均價(jià)11000元/㎡

，主力總價(jià)在270萬(wàn)，獨(dú)院別墅總價(jià)在500萬(wàn)以上。20**年4月26日，吳中地產(chǎn)集團(tuán)成功舉辦了“石湖華城華貴紳士會(huì)”業(yè)主活動(dòng)，本次活動(dòng)包括高爾夫練習(xí)賽，沃爾沃新車(chē)試駕，紅酒冷餐品嘗，購(gòu)房基金抽獎(jiǎng)等活動(dòng)，在活動(dòng)中讓業(yè)主充分感受到了湖郡的英倫情調(diào)，對(duì)湖郡別墅項(xiàng)目起到了很好的宣傳作用。截至4月底，石湖華城·湖郡共銷(xiāo)售14套別墅，總的去化率為13.2％。（二）美田·玫瑰99基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)企業(yè)蘇州市華田置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址吳中區(qū)

越湖路北側(cè)、自來(lái)水廠南側(cè)營(yíng)銷(xiāo)策劃恒基房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司單價(jià)范圍5900－6800建筑設(shè)計(jì)杭州松林方略營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司主力總價(jià)未定景觀設(shè)計(jì)中國(guó)美院車(chē)位價(jià)格未定基地面積52043㎡車(chē)位配比1：1建筑面積82901㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)共753戶(hù)產(chǎn)品形態(tài)小高層；多層開(kāi)發(fā)周期三期工程進(jìn)度基礎(chǔ)銷(xiāo)售率85%開(kāi)盤(pán)日期20**年5月10日交房日期2009年下半年調(diào)查日期2007年3月25日電話(huà)0512－66052999房型面積（一期）產(chǎn)品形態(tài)房型面積戶(hù)數(shù)及配比多層2房2廳1衛(wèi)79㎡這次開(kāi)盤(pán)大約300多戶(hù)，多層大約110戶(hù)，小高層大約150戶(hù).總體上說(shuō)兩房三房各占一半；90㎡以下大于50％2房2廳1衛(wèi)84㎡3房2廳1衛(wèi)103㎡3房2廳2衛(wèi)120㎡小高層2房2廳1衛(wèi)87.8㎡3房2廳2衛(wèi)114.2㎡3房2廳2衛(wèi)105.2㎡戶(hù)

型

分

析－

79平米的雅致戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：1.16㎡方正主臥加上270度的飄窗設(shè)計(jì),陽(yáng)光照射充足。南北兩側(cè)的兩個(gè)露天陽(yáng)臺(tái)，增加使用空間。全明衛(wèi)生間，洗漱沐浴分開(kāi)，干濕分離。雙臥朝南，動(dòng)靜分離。格局緊湊，簡(jiǎn)潔實(shí)用。餐廳兼顧到了廚房和客廳。戶(hù)

型

分

析－

79平米的雅致戶(hù)型缺點(diǎn)：餐廳與衛(wèi)生間一線(xiàn),不雅。進(jìn)入廚房必須經(jīng)過(guò)餐廳,擁擠?？团P的北面浪費(fèi)了一定的面積。主客臥門(mén)對(duì)門(mén)，私密性不好。整體戶(hù)型南北不大通透?？蛷d采光不好。臥室離衛(wèi)生間太遠(yuǎn)，還要經(jīng)過(guò)餐廳，不方便。廚房與衛(wèi)生間相臨。營(yíng)銷(xiāo)策劃20**年4月21日起開(kāi)始辦理美田樂(lè)家會(huì)會(huì)員申請(qǐng)活動(dòng)，凡申請(qǐng)美田樂(lè)家會(huì)會(huì)員卡的客戶(hù)，憑會(huì)員卡均可在認(rèn)購(gòu)玫瑰99的房屋時(shí)享受98折優(yōu)惠。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房的美田樂(lè)家會(huì)會(huì)員客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)價(jià)的基礎(chǔ)上再可享受98折優(yōu)惠,并且能夠參與名牌家電的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。去化分析5月10日,美田?玫瑰99盛大開(kāi)盤(pán),現(xiàn)場(chǎng)共有300多組客戶(hù)，總計(jì)約500多人,所推出的近190套房源當(dāng)天就已銷(xiāo)售達(dá)80%。低總價(jià)、高性?xún)r(jià)比的戶(hù)型，讓玫瑰99理受到了首次置業(yè)者的追捧。（三）石

湖

庭

園基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)企業(yè)蘇州駿達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址南溪江路和明溪路口，小石湖風(fēng)景區(qū)西側(cè)營(yíng)銷(xiāo)策劃蘇州安信房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司單價(jià)范圍多層均價(jià)6900 小高層均價(jià)6000別墅均價(jià)11000建筑設(shè)計(jì)蘇州設(shè)計(jì)院主力總價(jià)小高層55萬(wàn)景觀設(shè)計(jì)蘇州設(shè)計(jì)院車(chē)位價(jià)格賣(mài)/租

汽車(chē)6－8萬(wàn)自行車(chē)8千－1萬(wàn)2千基地面積5.13萬(wàn)㎡車(chē)位配比1

:1建筑面積5.51萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)約400戶(hù)產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，別墅開(kāi)發(fā)周期3期工程進(jìn)度封頂銷(xiāo)售率83％開(kāi)盤(pán)日期2007年8月交房日期09年1月至4月調(diào)查日期20**-3-27電話(huà)0512－6707699戶(hù)型配比形態(tài)房型面積戶(hù)數(shù)配比去化去化率小高層2房2廳1衛(wèi)87－88㎡36戶(hù)10.4

%17戶(hù)47.2

%90㎡14戶(hù)4.1

%12戶(hù)85.7

%91㎡42戶(hù)12.2

%8戶(hù)19

%93㎡36戶(hù)10.4

%20戶(hù)55.6

%3房2廳1衛(wèi)128㎡36戶(hù)10.4

%18戶(hù)50

%多層2房2廳1衛(wèi)90

㎡50戶(hù)14.5

%49戶(hù)98

%100㎡50戶(hù)1