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主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)xxx公司主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)文件編號:文件日期:修訂次數(shù):第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計,管理制度1、總建筑面積簡介:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。簡單的說:就是建筑物各層的水平投影面積的總和。計算方法在住宅建筑中,計算建筑面積的范圍和方法是:(1)單層建筑物不論其高度如何,均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積,是按各層建筑面積的總和計算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算,二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積,按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用,層高超米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道,建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何,均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用),層高超過米的,按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬,按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積;多柱雨蓬,按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等,按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。2、建筑占地面積建筑占地面積有幾種計算方式:1,建筑占地的地下(埋在地中)看不見部份,2,豎直墻的外圍地面肉眼看見部份,3,整個建筑物豎直向地面投影范圍部份。到目前為止,到底采用那種方案較為實用,較為真實地在實際中運用,在學(xué)術(shù)界引起爭議,在民間也引岀不少答案,變成持久性爭議的話題。一般來說,采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份的計算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度,一些規(guī)劃師還是按照首層建筑占地面積來計算,這樣飄窗凸窗等可以不計入占地面積。是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。3、建筑密度求助編輯百科名片是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集規(guī)格建筑密度=建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積。[1]比如一塊地為10000平方米,其中

建筑底層面積3000平方米,這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%,用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。建筑密度與建筑容積率考量的對象不同,相對于同一建筑地塊,建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率,建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。標(biāo)準(zhǔn)居住建筑密度指標(biāo),取決于包括院落的組織,綠地所占的比率,氣候、防火、防震、地形條件等對住宅建筑布置的要求,以及建筑層數(shù)、層高、房屋間距和排列方式等各項因素。在一般情況下,平均建筑層數(shù)愈高,建筑密度愈低。根據(jù)1980年中國國家基本建設(shè)委員會頒發(fā)的《城市規(guī)劃定額指標(biāo)暫行規(guī)定》,新建居住區(qū)的居住建筑密度是:4層樓區(qū)一般為26%左右,5層樓區(qū)一般為23%左右,6層樓區(qū)不高于20%。4、容積率容積率,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2,綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。簡介容積率(PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction):又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù),即為容積率的值。[1]計算公式容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積上面這個公式的出處有:北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號,2006年7月10日)但在工業(yè)上,根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》,容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積當(dāng)建筑物層高超過8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(容積率各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。容積率越高,居民的舒適度越低,反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。[1]相關(guān)規(guī)定容積率一般是由政府規(guī)定的?,F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為獨立別墅為~,聯(lián)排別墅為~,6層以下多層住宅為~,11層小高層住宅為~,18層高層住宅為~,19層以上住宅為~,住宅小區(qū)容積率小于的,為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點有所差別。[1]建筑特點(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性。(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關(guān)系可表示為:R=C·H,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率因此,樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。[2]5、總用地面積總用地面積:開發(fā)商辦理土地使用手續(xù)時,經(jīng)指界測量確定并辦理手續(xù)的面積,就是紅線內(nèi)的土地面積總和。包括建設(shè)用地面積、代征道路面積和代征綠化面積。6、綠地率綠地率(ratioofgreenspace/greeningrate)描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。計算公式城市綠地率=(城市各類綠地總面積÷城市總面積)×100%。綠地率與綠化率的區(qū)分什么是綠化率什么是綠化覆蓋率開發(fā)商平時在售樓書上印制的有關(guān)綠化的指標(biāo)究竟是綠化率還是綠化覆蓋率地下停車場上、化糞池等上面的綠化算不算綠化率開發(fā)商做的屋頂綠化算不算綠化率……許多購房者對此并不了解,他們想弄清楚綠地率和綠化覆蓋率究竟是怎么回事

有關(guān)專家對此解釋說,綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語,綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標(biāo),描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比,比如一棵樹的影子很大,但它的占地面積是很小的,兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。在計算綠地率時,對綠地的要求非常嚴(yán)格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積,在涉及計算時也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地,不得計入綠化用地。此外,還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積,如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度,在上面種植大型喬木,成活率較低,所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中;而屋頂綠化等裝飾性綠化地,按目前國家的技術(shù)規(guī)范,也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,政府相關(guān)部門在最初項目規(guī)劃要求的就是綠地率這一指標(biāo)。因此,買房除了對地稅、戶型設(shè)計的挑選外,還要關(guān)注“三率”,即容積率、綠化率、房屋使用率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例;而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此,綠化率較高,建筑密度較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫這樣大面積的底下設(shè)施,它的地表雖然種不了樹,但可以種草;像距建筑外墻1.5米這樣的范圍,雖然不算正式綠地,但若能種一些草,總比地磚鋪砌更吸引人.在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中,計算綠化覆蓋率所指的綠地,簡單地說,就是有塊草皮便可以計入,所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候,有些開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠地率是綠化用地占總土地面積的比例,在通常的情況下,許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞,其實這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞,國家有關(guān)園林綠化用語根本就沒有這個用語,準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法7、用地面積建設(shè)項目報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后,經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積(準(zhǔn)確界限由土地供應(yīng)圖標(biāo)明),共由兩個部分組成:一、代征地面積(即由建設(shè)項目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù),并由業(yè)主承擔(dān)一應(yīng)費用,但建設(shè)項目業(yè)主必須無償?shù)亟唤o城市公共建設(shè)行政主管機(jī)關(guān),作為公共建設(shè)用地的那部分土地稱為代征地。對這部分土地,雖然是業(yè)主出資、業(yè)主征用,但是土地使用權(quán)不屬于業(yè)主,業(yè)主的土地證上面也不體現(xiàn),其財產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。這部分土地的用途是規(guī)劃已經(jīng)確定的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè),緊鄰項目建設(shè)用地。)。二、建設(shè)項目凈用地面積(在這部分土地內(nèi)才可以建設(shè)項目需要的工程內(nèi)容)。業(yè)主只對第二部分土地?fù)碛胸敭a(chǎn)權(quán)。以上兩部分其實是同一宗地不同用途的劃分而已。在建設(shè)項目確定以前,控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)確定(不然也無法辦理用地規(guī)劃許可),從控制性詳細(xì)規(guī)劃圖項目業(yè)主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么用途等等。8、建筑系數(shù)“建筑占地系數(shù)”的簡稱,指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比,以百分率

建筑系數(shù)計算公式計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下,盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求,并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。與建筑密度的區(qū)別建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋率,具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑系數(shù)建筑系數(shù)=(建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+露天堆場占地面積)÷項目占地面積×100%9、計容建筑面積計容建筑面積=小區(qū)內(nèi)所有計算容積率的建筑面積之和(m²)。1.所謂計容面積,就是計算容積率面積,一般情況下:計算容積率面積=規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積注:規(guī)劃建筑用地面積應(yīng)等于或小于總地圖用地面積,建成后項目容積率也只能等于或小于規(guī)劃條件容積率2.總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積3.地上建筑面積=計容積率地上建筑面積+不計容積率地上建筑面積一般情況下可以出售的總建筑面積指的就是計容積率地上建筑面積,還包括可以申報產(chǎn)權(quán)的部份地下

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