美國(guó)房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)金融

Realestatefinance之美國(guó)房地產(chǎn)泡沫RemembranceRealEstateBubble1、房產(chǎn);不動(dòng)產(chǎn)2、房地產(chǎn)1、氣泡;泡沫2、起泡,沸騰(聲)3、妄想,泡影;欺詐性的投機(jī)事業(yè)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫TheU.S.RealEstateBubbleRemembrance(翻譯來(lái)源于“必應(yīng)Bing”網(wǎng)，biying)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫TheU.S.RealEstateBubbleRemembranceoutline1泡沫產(chǎn)生與破滅大致圖2具體分析泡沫產(chǎn)生因素

a利率b信貸政策c房地產(chǎn)投資及投機(jī)3泡沫破滅以及后果4關(guān)于有毒金融資產(chǎn)補(bǔ)充5對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的粗淺分析一、泡沫產(chǎn)生與破滅大致圖

FoamcreationwithfallthroughRemembrance2001年，IT泡沫破滅加上911事件，美國(guó)經(jīng)濟(jì)萎縮。美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施低利率政策，刺激經(jīng)濟(jì)。到2004年，利率降至1%。美國(guó)人買(mǎi)房熱情不斷上升，90%以上購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)都使用房屋抵押貸款2004年6月30日，美國(guó)房?jī)r(jià)與01年相比翻一番。政府出臺(tái)緊縮性利率政策，開(kāi)始加息，將利率調(diào)至1.25%2006年5月29日，美聯(lián)儲(chǔ)以相同幅度連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金目標(biāo)利率至5.25%。次級(jí)抵押貸款占美國(guó)全部房貸的比例從2001年的不足5%躍升到2006年的20%。泡沫的產(chǎn)生Thecreationoffoam標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)Remembrance人們“被迫”出售房產(chǎn)!!!Remembrance格林斯潘首次就次貸危機(jī)被追問(wèn)Remembrance二、具體分析泡沫產(chǎn)生因素

Theinfluencethatthefoamproducesa利率

Interestrate在美國(guó)，90%以上的人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)都使用房屋抵押貸款，所以利率的高低對(duì)與人們買(mǎi)房的實(shí)際支付有很大的影響。（數(shù)據(jù)來(lái)源于美聯(lián)署官方網(wǎng)站本組成員自行作出圖表）Remembrance2001-2003連續(xù)下調(diào)13次從降至（數(shù)據(jù)來(lái)源于美聯(lián)署官方網(wǎng)站本組成員自行作出圖表）Remembrance（數(shù)據(jù)來(lái)源于美聯(lián)署官方網(wǎng)站本組成員自行作出圖表）Remembrance年月日起連續(xù)次升息17290506b

信貸政策

TheletterlendsapolicyRemembrance價(jià)格上漲帶來(lái)的需求的增加，同時(shí)次級(jí)貸款也成為大多數(shù)購(gòu)房者的首選支付方式。Remembrance

需求：經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量。b

信貸政策

Theletterlendsapolicy

次級(jí)貸款：向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識(shí)匱乏的家庭和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款。人為的使無(wú)法能夠購(gòu)房者加入到了有能力的購(gòu)房的行列；人為的創(chuàng)造了短時(shí)期的供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)。c

房地產(chǎn)投資及投機(jī)

Realestateinvestmentandspeculation瘋狂的概念是什么？就是不斷的重復(fù)做同一件事情，但是期望不同的結(jié)果。RemembranceRemembrance

利好的房市吸引了來(lái)自全國(guó)乃至全世界的房產(chǎn)投機(jī)者，大家?guī)д叽蟀砚n票從加州，亞利桑那，乃至紐約趕到賭城，這次他們壓的不是輪盤(pán)或21點(diǎn)，而是看上去只賺不賠的房地產(chǎn)。嘗到甜頭的投機(jī)者就象一直在贏錢(qián)的賭客一樣欲罷不能，試想有什么投資能帶來(lái)每年100％到1000％的回報(bào)率？房市熱的時(shí)候，有人認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，確實(shí)掙了一筆錢(qián)。很多人看到賺錢(qián)如此容易，也用第一套房子抵押貸款，再買(mǎi)進(jìn)第二套第三套。三、泡沫破滅以及后果

ThefoamfallsthroughandresultRemembrance自2005年到2006年，為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，美聯(lián)儲(chǔ)17次加息。在節(jié)節(jié)攀升的利率面前，美國(guó)房地產(chǎn)終于開(kāi)始逐步降溫，一些地方的房?jī)r(jià)走平甚至開(kāi)始下降。RemembranceRemembrance泡沫的破滅帶來(lái)了怎么樣的災(zāi)難呢？次級(jí)貸款出現(xiàn)理性違約Remembrance美國(guó)次級(jí)貸款鏈按期繳納房貸出售資產(chǎn)抵押債券CDO提供資金提供資金CDO提供貸款提供住房貸款低收入者購(gòu)房次債抵押貸款公司投資銀行保險(xiǎn)公司、海外金融機(jī)構(gòu)等對(duì)沖基金Remembrance四、關(guān)于有毒金融資產(chǎn)補(bǔ)充

Asforpoisonousfinancialpropertyadd資產(chǎn)證券化：華爾街的投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始將這些抵押貸款證券化。所謂證券化就是把很多抵押貸款打包成金融產(chǎn)品，被稱(chēng)為抵押貸款支持證券（MBSs）。借款人支付的本息是這些金融產(chǎn)品的投資擔(dān)保。P.S.美國(guó)住房抵押貸款的提供主體、貸款利率情況等非常復(fù)雜，分類(lèi)繁多，而根據(jù)借款人的信用質(zhì)量，可將居民抵押貸款分為優(yōu)質(zhì)貸款(Prime)、超A貸款(Alt—A)以及次級(jí)貸款(Sub—prime)等三類(lèi)。Remembrance當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值下跌到低于未償還抵押貸款合同金額的水平，很多借款人就干脆直接違約，讓貸款機(jī)構(gòu)收回抵押房產(chǎn)，次級(jí)抵押貸款的違約率大幅上升，而以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的次級(jí)抵押證券也隨之出現(xiàn)信用危機(jī)，價(jià)格大幅度縮水，次貸危機(jī)集中爆發(fā)，并且危機(jī)沿著證券化操作的路徑層層擴(kuò)散，從而傷及金融穩(wěn)定和實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，演化成為全球性金融危機(jī)。次級(jí)貸款出現(xiàn)理性違約Remembrance房?jī)r(jià)下跌

貸款違約

以次貸為標(biāo)的物的衍生產(chǎn)品崩盤(pán)經(jīng)濟(jì)危機(jī)金融危機(jī)信用違約涉足有毒資產(chǎn)機(jī)構(gòu)倒閉理性違約帶來(lái)的“蝴蝶效應(yīng)”RemembranceRemembrance五、對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的粗淺分析

ForwhetherChineserealestatemarketexiststhesuperficialanalysisoffoam中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？泡沫什么時(shí)候破滅？Remembrance城市化“中國(guó)將在2013年達(dá)到城市化增長(zhǎng)率的最高點(diǎn)，此后將在2011-2016年之間結(jié)束高速城市化過(guò)程”。（《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》）這意味著，接下來(lái)幾年，中國(guó)將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段。而直至2030年左右，城市化率達(dá)到約68%，中國(guó)城市化的推進(jìn)步伐才進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段。人口減少計(jì)劃生育下得人口結(jié)構(gòu)性減少生育率為，人口才會(huì)穩(wěn)定在一定水平(不增加也不減少)，中國(guó)現(xiàn)在的生育率只有左右,人口達(dá)到一定的數(shù)量后將是慣性下滑。Remembrance

中國(guó)債券和股票正在亮起警報(bào)信號(hào)，似乎表明近年來(lái)一派繁榮的中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)正走向低迷。“夢(mèng)話(huà)”中國(guó)近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)售了190億美元的債務(wù)。這些債券的價(jià)格僅在過(guò)去兩個(gè)月期間，就大跌22%，導(dǎo)致收益率飆升。“現(xiàn)在你可以看到收益率達(dá)到20%以上，這意味著存在重大違約風(fēng)險(xiǎn)，”澳新銀行(ANZ)亞洲信貸策略師歐文?加利莫爾(Ow