南寧國際金融中心項目前期策劃

地產(chǎn)效勞·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理

——Copyright?2021Taskinworldwide.AllRightsReserved——南寧國際金融中心工程前期籌劃呈交：廣西紅日東升投資

本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。版權(quán)聲明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes地王之質(zhì)——工程分析地王之勢——宏觀經(jīng)濟政策規(guī)劃分析地王之時——市場分析地王之爭——競爭分析地王之策——工程定位定量報告結(jié)構(gòu)地王之質(zhì)地王之質(zhì)絕版地帶，雄踞北部灣CBD三核心區(qū)位，整體交通通暢，有利于打造地標形象本工程作為南寧超高地標，影響力強城市之巔，獨享360度環(huán)景，其景觀價值獨一無二本工程具有綜合體物業(yè)聯(lián)動價值本工程具有規(guī)模效應(yīng)東盟商務(wù)區(qū)與會展中心距本工程較近，給工程各物業(yè)帶來新的開展時機

工程位置瑯東CBD東盟商務(wù)區(qū)北部灣CBD中心：三中心優(yōu)越區(qū)位——北部灣之心城市之心雙核中心北部灣CBD本案規(guī)劃指標根據(jù)南寧市相關(guān)文件，300米以上超高建筑，100米以上不計入容積率，擬建設(shè)35萬平米的超高層建筑綜合體，包括住宅公寓，酒店，寫字樓、商場等。本工程具有超高地標形象，規(guī)模效應(yīng)和綜合體物業(yè)的聯(lián)動價值地塊交通本工程緊鄰城市環(huán)線主干道竹溪大道，到市中心區(qū)約7公里，10分鐘車程，離城市主干道民族大道也只有500米，距離東盟商務(wù)區(qū)有約2公里，約3分鐘車程。本工程還距離1號線3號線較近，距離地鐵口約約500米，其中1號線已開工，將于2021年建成。這增加了本工程的交通優(yōu)勢。工程整體交通條件較好。五象廣場瑯東商業(yè)中心東盟商務(wù)區(qū)市中心區(qū)竹溪大道，內(nèi)環(huán)快速干道雙向四車道外環(huán)高速民族大道本案北地塊可達性車輛經(jīng)民族大道、竹溪大道、金浦路、匯春路進入工程民族大道是南寧市的重點打造的景觀大道也是城市的主干道瑯東CBD位于本工程的西北處，人流可經(jīng)民族大道、金湖路到達本工程會展中心與東盟商務(wù)區(qū)位于工程的東側(cè)，人流可經(jīng)民族大道到達本工程竹溪大道是南寧內(nèi)環(huán)快速干道，交通便捷通暢工程位于都市開展區(qū)中心，道路交通設(shè)施完善，通達性高工程分析工程四至工程分析本案臨匯歌路民歌湖臨金浦路住宅小區(qū)住宅小區(qū)，高層可觀南湖城市主干道竹溪大道，高層可遠觀邕江名都大廈廣西國際金融中心〔在建〕CBD寫字樓集中區(qū)域周邊景觀條件很好：東緊鄰民歌湖、西觀南湖，南觀邕江，北觀市區(qū)繁華景色；地段天賦優(yōu)越：工程地塊屬于南寧CBD區(qū)域，東北面沿金浦路政府機關(guān)、大型國營單位、銀行、高檔寫字樓分布集中，如中國海事、中國聯(lián)通、移動、郵政等單位，周邊配套工程周邊各類市政配套齊全,十分鐘生活圈內(nèi)包括商業(yè)、商務(wù)、行政、學校、餐飲、醫(yī)院等。但目前公交線路偏少。周邊配套對寫字樓和公寓物業(yè)都非常有利。十四中康秀小學二十九中瑯東小學江濱醫(yī)院雙擁醫(yī)院三中卓立實驗學校綜合市場夢之島超市瑯西幼兒園人人樂友誼商店皇冠大酒店市政府國際會議中心青秀山風景區(qū)石門森林公園國宴大廳萬事順大酒家漓水源酒家上島咖啡味道制造上島咖啡高等法院中級法院教育醫(yī)院餐飲公園行政工程分析周邊環(huán)境工程分析石門森林公園青秀山風景區(qū)邕江南湖民歌湖本案的周邊環(huán)境十分優(yōu)美：東鄰國際民歌藝術(shù)節(jié)主會場——民歌湖廣場，可領(lǐng)略城市人文的市民休閑廣場、體育運動場南眺國家四A級青秀山風景區(qū)和南寧“母親河〞邕江，竹排沖緊貼本案南邊緩緩流過，可充分感受國家級風景區(qū)的極美景致和都市江水的醇厚人文。西觀南寧第一湖——南湖，領(lǐng)略都市生態(tài)湖景與城市生活的完美結(jié)合。北靠瑯東CBD的都市繁華景色，高樓林立，以最近的距離欣賞都市的繁榮興盛。竹排沖本案東鄰民歌湖廣場，西觀南湖公園，南觀青秀山和邕江，北觀市中心區(qū)繁華景色，飽覽城市珍稀生態(tài)景觀與人文景觀。民歌廣場是南寧市的重點建設(shè)工程，整個廣場占地約22.9萬平方米，可容納3.5萬人的下沉式廣場2021年9月廣場建成后成為每年一度的南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)主會場，同時它還具有大型機械室外展、市民休閑廣場、體育運動場所、酒吧街等配套民歌廣場設(shè)置了8個出入口，其中西出入口緊靠本工程。南寧市規(guī)劃建設(shè)“中國南方水城〞民歌廣場重新定位，規(guī)劃中將會把南湖、竹排沖和民歌廣場連通，形成一條游覽線路。周邊環(huán)境----民歌廣場竹溪大道民族大道濱水活動區(qū)游憩欣賞區(qū)中心舞臺區(qū)酒吧休閑區(qū)入口景觀區(qū)人工湖民歌湖改造工程對本工程無疑是重大利好，在都市繁華的核心地段擁有稀缺的生態(tài)資源，繁華與生態(tài)在這里得到了很好的統(tǒng)一。本工程可依靠超高層建筑的優(yōu)勢，享受優(yōu)美的湖景。工程分析南寧國際會展中心占地面積600畝，是中國-東盟博覽會的會址，主建筑總建筑面積為15.21萬平方米，由會議、展覽和大型宴會廳三局部組成。共有15個不同規(guī)格的展廳〔最大展廳8100平方米，最小展廳2150平方米〕，展覽面積達4.8萬多平方米，可容納3360個國際標準展位。工程分析周邊重要工程----國際會展中心中國—東盟博覽會每年在該會展中心舉辦，有力推動了南寧社會經(jīng)濟的開展，同時，也為本工程提供了重大商機——本工程與之僅一路之隔，對本工程酒店業(yè)開展支撐力很大。同時，會展中心景觀設(shè)計好，本身就是一大城市景觀節(jié)點，本工程可觀會展中心，景觀價值也得到提升。周邊產(chǎn)業(yè)----東盟商務(wù)區(qū)東盟商務(wù)區(qū)距離本工程約3-4分鐘車程，目前該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開發(fā)完成約80%，主要為住宅和商業(yè)、寫字樓等，還有領(lǐng)事館區(qū)域和休閑區(qū)，約三年左右將成熟。該區(qū)域為全市投資熱點，據(jù)初步調(diào)查，購房者中超過一半的為外地人，購置目的中超過一半的為投資，由此可見“東盟概念股〞炙手可熱。華潤萬象城地塊東盟商務(wù)區(qū)框架根本形成，整體品質(zhì)高檔，對提升整個城市的形象和檔次非常有利。本工程所處地段正好介于瑯東CBD和東盟商務(wù)區(qū)之間，可謂左右逢源。整合好瑯東CBD得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和東盟商務(wù)區(qū)炙手可熱的投資概念，是本工程的戰(zhàn)略優(yōu)勢。德思勤針對此提出南寧北部灣CBD的概念,那么其正好可以涵蓋上述兩大板塊,如此本工程將位于南寧北部灣CBD的中心，工程價值高度進一步提升。工程分析商務(wù)核心區(qū)：集商貿(mào)、商業(yè)、文化、娛樂和居住為一體的綜合功能區(qū)，規(guī)劃面積1.1平方公里，總建筑面積約400萬平米。東盟各國聯(lián)絡(luò)部(辦事處)基地：為東盟各國政府商務(wù)機構(gòu)提供商務(wù)、辦公和生活效勞場所的同時，通過公共環(huán)境的營建、配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，成為一個具有各國民族風情、建筑特色的綜合社區(qū)。地王之勢地王之勢

在東盟范圍，中國的政治目標是占領(lǐng)東盟盟主地位，南寧是東盟經(jīng)濟開展的重要落腳點之一，南寧在東盟經(jīng)濟開展中占領(lǐng)龍頭地位。國家的東盟經(jīng)濟戰(zhàn)略除了政治意義，更重要的還有經(jīng)濟意義，為人民幣作為東盟貨幣作準備，南寧作為東盟經(jīng)濟開展的橋梁，未來將可能成為東盟的金融中心，其金融相關(guān)企業(yè)在南寧選址的可能性將加大，本工程寫字樓酒店的開展面臨更好的機遇。北部灣經(jīng)濟圈和東盟經(jīng)濟圈的地位未來將帶動南寧經(jīng)濟大開展，成為南寧經(jīng)濟開展新的增長級；南寧的城市定位是——商貿(mào)之城、潛力之城，第三產(chǎn)業(yè)興旺帶動商業(yè)酒店寫字樓的開展；預計兩年后，房地產(chǎn)政策調(diào)控已趨于平穩(wěn)，市場環(huán)境更加穩(wěn)定，這對工程整體開展更加有力；南寧規(guī)劃顯示東盟經(jīng)濟開展的良好勢頭，瑯東CBD地位穩(wěn)固凸顯本工程區(qū)位價值，民歌湖規(guī)劃對工程景觀支撐力很大；2021年6月22日,國務(wù)院批準將我國跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點擴大到包括廣西在內(nèi)的20個省〔市、區(qū)〕。廣西憑借獨特的區(qū)位條件，正與東盟各國建立多層次的信息交流與合作機制，開展多層次的貿(mào)易、投資與金融合作，具備開展跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點的優(yōu)勢和根底。今年1月，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)如期建成。全面開展跨境人民幣結(jié)算，必將為廣西區(qū)內(nèi)銀行和企業(yè)提供新的開展機遇，必將進一步促進廣西對外開放，發(fā)揮廣西地處中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿，作為連接多區(qū)域的國際通道、交流橋梁和合作平臺的重要作用，必將進一步推動中國和東盟各國在經(jīng)貿(mào)活動中的交流與合作。據(jù)外媒報道，通過經(jīng)濟這條道路，中國不可無視的影響力也將直接涉及鄰國，韓國媒體甚至稱，東南亞已經(jīng)變成了“中國的自家前院〞。而日美媒體稱，東盟將成人民幣貨幣區(qū)。國家開展東盟經(jīng)濟戰(zhàn)略，一方面依靠東盟經(jīng)濟直接拉動南寧的經(jīng)濟增長，更高的戰(zhàn)略意義是，中國為占領(lǐng)東盟盟主地位作鋪墊，為中國的人民幣成為東盟貨幣作鋪墊，南寧是東盟經(jīng)濟開展的直接承接地和受益區(qū)，未來可能是東盟金融中心。本工程也將面臨重要的市場時機，未來可能有更多的金融相關(guān)行業(yè)進入南寧，對高檔寫字樓酒店公寓需求將增強，南寧金融中心地位將名符其實。南寧在東盟經(jīng)濟戰(zhàn)略中的地位南寧的經(jīng)濟政治地位2021年建成中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)。東盟經(jīng)濟效應(yīng)分析東盟經(jīng)濟園區(qū)：自2004年成立以來園區(qū)先后引進工業(yè)企業(yè)工程110多個。成立當年成功引資330多億元，2021年一年園區(qū)工業(yè)增加值完成7.6億元，比園區(qū)成立前的2004年增長804.8%，經(jīng)濟園區(qū)正處在快速開展的黃金時期，園區(qū)的投資工程將成為南寧市經(jīng)濟新的增長點。東盟會展：已經(jīng)成功召開6屆，09年參展參會客商到達48000多人，其中專業(yè)觀眾38000多人南寧東盟商務(wù)區(qū)：是南寧開展東盟經(jīng)濟的一個重要組成局部，目前開發(fā)已近尾聲，表現(xiàn)為國內(nèi)投資者居多，實際效應(yīng)還未顯現(xiàn)。成功的可能性還有待觀察。東盟經(jīng)濟目前通過三種方式在南寧開展：一是召開東盟國際博覽會、二是建立東盟商務(wù)區(qū)、三是建立東盟經(jīng)濟園區(qū)南寧依靠地理優(yōu)勢和國際政策優(yōu)勢大力開展本市經(jīng)濟，東盟經(jīng)濟對南寧經(jīng)濟的開展已經(jīng)表達了一定的效應(yīng)。近年來，廣西以北部灣經(jīng)濟區(qū)為前沿，依托東盟合作，伴隨中國與東盟自貿(mào)區(qū)建設(shè)進程的加快，廣西與東盟的經(jīng)貿(mào)關(guān)系得到迅速開展。，高于廣西總體進出口的增長速度。東盟已經(jīng)連續(xù)9年成為我區(qū)第一大貿(mào)易伙伴。2004至2021年，廣西對東盟的投資年平均額達3170萬美元，最高金額為8624萬美元，在這五年間增長了22.3倍。截至2021年底，東盟10國在廣西成立的三資企業(yè)累計454家，合同外資金額20億美元，實際利用外資金額9.8億美元。上世紀90年代以來中國和東南亞國家實現(xiàn)了關(guān)系正?；?，同所有的東南亞國家建立了不同類型的伙伴關(guān)系，增進了東南亞國家的戰(zhàn)略互信。1991年中國和東南亞國家的貿(mào)易總額不到80億美元，2021年已經(jīng)到達2300多億美元，現(xiàn)在中國是東盟第三大貿(mào)易伙伴，東盟是中國第四大貿(mào)易伙伴。2007年中國-東盟貿(mào)易額2025億美元，提前3年實現(xiàn)雙方領(lǐng)導人提出的2000億美元的貿(mào)易目標。2021年前11個月中國與東盟國家貿(mào)易額仍然超過1800億美元。廣西東盟貿(mào)易額增長迅猛統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國與東盟自貿(mào)區(qū)的建立,對于廣西與東盟的貿(mào)易增長起到了顯著促進作用,增強了人們對南寧未來開展前景的信心.年份2005200620072008廣西東盟貿(mào)易額(億美元)12.218.23039年增幅（%）22.249.159.237.1歷年廣西東盟貿(mào)易額增長統(tǒng)計表東盟經(jīng)濟效應(yīng)分析從2004年到2021年，廣西與東盟的進出口貿(mào)易額年均遞增37%南寧——商貿(mào)之城、一個蘊藏巨大潛力的城市區(qū)域性國際城市：中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性信息中心、交通中心和金融中心。泛珠三角經(jīng)濟圈西部區(qū)域性中心城市：珠三角經(jīng)濟向西擴散的樞紐，新興產(chǎn)業(yè)化基地。西南地區(qū)交通樞紐：承擔西南大通道的交通樞紐職能。南寧的經(jīng)濟戰(zhàn)略地位重要，是國家重點開展的城市之一。特別是東盟經(jīng)濟，是南寧獨有的經(jīng)濟開展支柱，對推動南寧城市開展具有重要作用?？梢灶A見，商貿(mào)業(yè)和物流業(yè)是未來南寧開展的方向。這對城市商業(yè)、寫字樓和酒店的開展非常有利。廣西壯族自治區(qū)首府：承擔政治、經(jīng)濟、文化與信息中心職能。北部灣〔廣西〕經(jīng)濟區(qū)的核心城市：承擔區(qū)域現(xiàn)代效勞中心與科技創(chuàng)新基地的職能。認識南寧南寧經(jīng)濟回穩(wěn)呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，09年GDP增長15%，連續(xù)8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)開展的關(guān)系判斷，南寧房地產(chǎn)業(yè)處于高速開展階段。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒南寧GDP連續(xù)五年保持2位數(shù)的增幅增長，09年全市GDP達1492.38億元，增幅達15%，增速比上年加快0.5個百分點。經(jīng)濟的快速開展將推動房地產(chǎn)市場的快速開展，根據(jù)GDP的增速與房地產(chǎn)開展的關(guān)系判斷，南寧房地產(chǎn)業(yè)處于高速開展階段。經(jīng)濟總量數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒宏觀經(jīng)濟分析與二線城市GDP對比城市南寧武漢長沙全國2009年GDP(億元)1492.384560.623744.7633.5萬增幅（%）15%13.70%14.70%8.7%09年廣西各市生產(chǎn)總值中，南寧GDP到達1492.38億元，為全省最高，同比增長15%高于全國的8.7%。與二線城市武漢、長沙比較，南寧GDP總量與二者的差距較大；與一線城市深圳、廣州比較，雖然南寧GDP總量與二者的差距大，但增幅比它們高很多，開展?jié)摿Υ蠼?jīng)濟總量與省內(nèi)各市比較，南寧GDP居全省首位，是廣西最具經(jīng)濟集聚力的城市，而與深圳、廣州等一二線城市比較，生產(chǎn)總值還比較低，但增長速度卻很快，開展?jié)摿Υ髷?shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒與一線城市GDP對比城市南寧深圳廣州·全國2009年GDP(億元)1492.388201.239112.7633.5萬增幅（%）15%10.70%11.50%8.7%宏觀經(jīng)濟分析北部灣經(jīng)濟區(qū)效應(yīng)09年北部灣經(jīng)濟區(qū)〔南寧、北海、防城港、欽州四市〕國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長15.9%，增速比全區(qū)高2個百分點；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長20.7%，比全區(qū)高2.5個百分點；全社會固定資產(chǎn)投資增長54.8%，比全區(qū)高4個百分點；社會消費品零售總額增長19.7%，比全區(qū)高0.4個百分點；稅收收入增長額為11.77億元，占全區(qū)國稅系統(tǒng)組織稅收收入增長額23.98億元的49.08%。09年GDP增長對比

南寧北部灣經(jīng)濟區(qū)廣西09年GDP(億元)1492.3824507700.36增幅（%）15%15.90%13.90%08年國家批準實施?廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃?，北部灣經(jīng)濟區(qū)對廣西全區(qū)經(jīng)濟的帶動作用開始顯現(xiàn)，09年北部灣經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟增勢強勁，帶動全區(qū)經(jīng)濟快速增長。北部灣經(jīng)濟區(qū)歷年GDP及增幅

200620082009平均增長GDP(億元)14342219.72450——增幅——15.50%15.90%16.70%09年其他指標增長對比

北部灣經(jīng)濟區(qū)廣西財政收入增長22%14.70%全社會固定資產(chǎn)投資增長54.80%50.80%社會消費品零售總額增長19.70%19.30%宏觀經(jīng)濟分析近年來，第三產(chǎn)業(yè)始終在處于支配地位。第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定。09年南寧第三大產(chǎn)業(yè)增加值增速最快第二、三產(chǎn)業(yè)的開展，相應(yīng)會促進南寧城市化的進程，進而大量增加城市人口，增大房地產(chǎn)市場的有效需求，促進房地產(chǎn)市場的快速開展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，南寧整體以第三產(chǎn)業(yè)為主，且第三產(chǎn)業(yè)的增加值繼續(xù)保持上升趨勢，這對拉動全市商業(yè)、寫字樓、酒店物業(yè)市場開展有很大的利好。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒宏觀經(jīng)濟分析南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提升，支出占收入的比重有所下降，說明居民消費能力提高；從全市各縣區(qū)來看，青秀區(qū)的家庭總收入最高，說明青秀區(qū)居民的消費能力全市最強。南寧人均可支配收入穩(wěn)步上升，人均消費支出占可支配支出的比重有所下降，城市居民的消費能力逐步提高。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額呈“V〞型增長，居民的置業(yè)能力不斷增強。全市各縣區(qū)中，青秀區(qū)的家庭總收入最高。收入與消費數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒宏觀經(jīng)濟分析異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常09年南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%13.76%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，若無需求匹配，會導致供過于求。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%21.72%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%在以政府投資為主導的擴大投資政策帶動下，南寧固定資產(chǎn)投資保持高速增長,其中房地產(chǎn)根本正常，市場熱度合理。09年固定資產(chǎn)投資到達1043.91億元,突破千億元大關(guān)，增長高達50.54%,整個投資環(huán)境很熾熱。09年南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成226.73億元，增幅達13.76%，處于正常運行狀態(tài)，說明南寧房地產(chǎn)市場健康開展。固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒宏觀經(jīng)濟分析重點產(chǎn)業(yè)分布柳州：柳鋼、東風、五菱、金嗓子、花紅藥業(yè)桂林：宇通客車公司百色：中國鋁業(yè)廣西分公司南寧：南南鋁業(yè)河池：南方金屬冶煉防城港：核電站、防城鋼鐵廠來賓：合山礦務(wù)局崇左：東亞紙業(yè)玉林：玉柴動力、西瓜霜潤喉片宏觀經(jīng)濟分析南寧市支柱產(chǎn)業(yè)：南寧機械、制糖、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)廣西產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)有七大支柱產(chǎn)業(yè)主要有以鋁為主的有色金屬產(chǎn)業(yè)、以系列中型轎車為重點的汽車產(chǎn)業(yè)、以制糖為主的食品產(chǎn)業(yè)、以煉油為主的石化產(chǎn)業(yè)、以鋼鐵為主的冶金產(chǎn)業(yè)、以工程機械為主的機械產(chǎn)業(yè)、以電源建設(shè)為主的電力產(chǎn)業(yè)。南寧還沒有高科技為主的產(chǎn)業(yè)，主要第三產(chǎn)業(yè)支撐南寧經(jīng)濟開展，廣西市重點產(chǎn)業(yè)分布主要在下屬各市縣，這些大型國有企業(yè)領(lǐng)導客戶是南寧市高端商業(yè)與住宅消費的主力。是支撐南寧經(jīng)濟的主要力量之一。首套房付90平方米以上付30%，利率提高至8.5折；第二套房付50%，且以家庭為單位認定第二套房，利率提高1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款宏觀政策分析房地產(chǎn)近期政策調(diào)控對象：炒房和投機的不合理住房需求，同時也對首次置業(yè)購房群體有一定的打擊調(diào)控力度：政府調(diào)控態(tài)度堅決政策執(zhí)行：勢頭不一樣，銀行不敢怠慢政策執(zhí)行：本次調(diào)整持續(xù)時間會比較長對本工程來講，本工程入市時已經(jīng)是兩年之后，房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，且市場已經(jīng)進入了穩(wěn)定期，調(diào)控對本工程的影響相對減弱。政策主要針對住宅投資產(chǎn)品，投資需求有望轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)，本工程寫字樓有一定利好。投資型產(chǎn)品受到打壓，一方面是通過提高首付比例，另一方面是通過對投資地域的限制，這對本工程酒店式公寓的開展影響較大。但是對于高端或中高端客戶群體，一方面為了防止二次換房帶來的高首付壓力，盡量一次性到位，選擇大面積戶型；另一方面，我們認為，高端的客戶對首付的承受力更強，追求物業(yè)品質(zhì)與舒適性是唯一目標，選擇大面積戶型的可能性更大，所以對本次政策的影響反而更??；宏觀政策分析房地產(chǎn)政策對產(chǎn)品的影響對于居住類產(chǎn)品，在如此多變與復雜的政策環(huán)境下，本工程應(yīng)把握本地域的高端客戶的置業(yè)能力，面向更有購置能力的群體，才能更多地分解政策帶來的影響。規(guī)劃分析廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃是國家經(jīng)濟開展戰(zhàn)略中的重要局部，未來前景好。北部灣經(jīng)濟區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，聯(lián)合周邊三大經(jīng)濟區(qū)開展，根底較好，前景可觀。南寧是北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心組團，定位為區(qū)域性國際城市，其經(jīng)濟開展將最快最強。對本工程極為有利。同時其產(chǎn)業(yè)開展重點為金融會展等現(xiàn)代效勞業(yè)，也有利于本工程開展寫字樓和公寓商業(yè)物業(yè)。大西南區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)中國-東盟區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)北部灣經(jīng)濟區(qū)廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃背景：2021年1月16日，國家批準實施?廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃?。國家發(fā)改委通知強調(diào)指出：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)是我國西部大開發(fā)和面向東盟開放合作的重點地區(qū)，對于國家實施區(qū)域開展總體戰(zhàn)略和互利共贏的開放戰(zhàn)略具有重要意義。戰(zhàn)略定位：建設(shè)成為重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。開展目標：經(jīng)過10到15年的努力，建設(shè)成為我國沿海重要經(jīng)濟增長區(qū)域，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標南寧組團：開展商貿(mào)業(yè)和金融、會展、物流和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代效勞業(yè)，成為面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市南寧中心城開展方向：整體向東，重點向南。本工程位于瑯東板塊，是城市開展主方向上。而瑯東定位為政治經(jīng)濟文化的核心區(qū)域，對本工程開展高端綜合體有很好的支撐作用。南向重點開展主軸線將加強與東盟的區(qū)域合作與珠三角的合作，給南寧的經(jīng)濟開展帶來新的動力；同時，南寧也積極拓展與廣西其他縣市的聯(lián)系，提升南寧的集聚力和經(jīng)濟地位。所以南寧的經(jīng)濟是廣西經(jīng)濟的代表，其高端消費力是覆蓋整個廣西，甚至東盟與珠三角，這為本工程開展高端物業(yè)提供了良好根底。南寧作為珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移前方，東盟經(jīng)濟的門戶，經(jīng)濟潛力巨大南寧城市規(guī)劃市域公路網(wǎng)規(guī)劃第一層次：市域高速公路網(wǎng)形成由7條高速公路構(gòu)成的“環(huán)形放射狀〞結(jié)構(gòu)。第二層次：由中心城通往周邊縣城及重要工業(yè)基地的6條一級公路。鐵路開展規(guī)劃建設(shè)南憑鐵路復線，南昆鐵路復線，南防線復線；規(guī)劃南柳城際鐵路和南廣高速鐵路；預留新南寧至北海城際鐵路通道。全面擴容改造南寧鐵路樞紐。南寧市交通規(guī)劃對外交通南寧推進對外交通建設(shè)，為南寧經(jīng)濟快速開展創(chuàng)造良好的交通條件。按照規(guī)劃，南寧對周邊縣市與東盟、珠三角等的消費者和投資者客戶吸引力將增強。水運開展規(guī)劃形成南寧港、隆安港、橫縣港三個主港區(qū)，泊位總噸級到達14000DWT，年通過能力500萬噸。南寧上游建成為四級航道，下游為二級航道。航空港開展規(guī)劃按4E標準擴建吳圩機場。2021年南寧機場旅客吞吐量首次突破450萬人次，達452.5萬人次，創(chuàng)歷史新高，增長幅度為33.14%，高出全國平均水平將近14個百分點區(qū)域范圍CBD內(nèi)配套設(shè)施完善，本案區(qū)位屬于瑯東CBD區(qū)域，可以充分利用CBD內(nèi)的配套設(shè)施為本工程效勞。同時，本案的區(qū)位在CBD邊緣，其向南延伸主要是住宅區(qū)，對工程的開展稍有影響?，槚|CBD的主要范圍是以五象廣場為中心、約500米的半徑這樣一個橢圓圈。高檔賓館酒店：國際大酒店、跨世紀大酒店、瑯東大酒店、金禾宮大酒店和好灣酒店等

高檔飯店：好友緣、大匯豐海鮮廣場、金海漁村、鴻福酒家、金禾宮、跨世紀等寫字樓：區(qū)鴻祥大廈、亞航財富中心、文德大廈、東方曼哈頓、西江大廈、新城國際、金湖大廈、水晶城、圖書大廈、太平洋世紀廣場

政府機構(gòu)：廣西國土、廣西海事局、廣西審計廳、廣西發(fā)改委、廣西地稅、廣西工商、廣西建設(shè)廳、廣西公路局、廣西教育廳等通訊機構(gòu)：廣西無線電委員會、中國移動廣西公司、中國聯(lián)通廣西公司、中國電信廣西公司等等。金融機構(gòu)：廣西證監(jiān)會、廣西保監(jiān)會、廣西投資集團、農(nóng)行廣西分行、建行廣西分行、北部灣銀行總部、招商銀行廣西總部、南洋商業(yè)銀行南寧分行、太平洋保險廣西公司、平安人壽保險廣西公司等。

本案瑯東CBD規(guī)劃功能規(guī)劃民歌湖廣場的改造對提升本工程的景觀價值和配套價值起到了重要作用。竹溪大道濱水活動區(qū)游憩欣賞區(qū)中心舞臺區(qū)酒吧休閑區(qū)入口景觀區(qū)人工湖本案民歌湖廣場規(guī)劃南寧民歌廣場占地約22.9萬平方米，可容納3.5萬人的下沉式廣場工程預計2021年9月底完工。廣場與工程相鄰有一出入口。民歌湖廣場規(guī)劃建設(shè)是城市重點工程，其民歌節(jié)是南寧市的標志之一，是城市宣傳的名片之一。地王之時1234商業(yè)市場分析寫字樓市場分析酒店市場分析住宅與公寓市場分析地王之時——寫字樓市場

寫字樓市場——南寧進入純寫字樓時代，甲級寫字樓占南寧寫字樓總量的38%；南寧的寫字樓物業(yè)產(chǎn)品提升空間較大，品質(zhì)最高代表是地王〔58層218米，也是最高租金代表60-100元/㎡.月，最高售價代表20000元/㎡〕，最高層高代表是利海亞洲國際4.395米；南寧寫字樓出租率旺盛，年均售價漲幅高達39%，寫字樓市場表現(xiàn)好；未來競爭不大，本工程區(qū)位價值和地標價值競爭力強。南寧城市經(jīng)濟地位受北部灣經(jīng)濟和東盟經(jīng)濟的拉動，珠三角與東盟企業(yè)的駐點會增多，南寧第三產(chǎn)業(yè)開展提速，對未來高形象高標準的寫字樓需求會更多目前房地產(chǎn)政策環(huán)境利好寫字樓物業(yè)的投資，投資資金轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?；寫字樓市場分析影響寫字樓分析的指標說明宏觀——城市宏觀經(jīng)濟政治規(guī)劃方面給寫字樓帶來的時機城市性質(zhì)、城市經(jīng)濟政治地位與開展規(guī)劃城市支柱產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)的比例與增長情況城市企業(yè)數(shù)量、增長量微觀——南寧寫字樓市場詳細調(diào)研內(nèi)容未來競爭——寫字樓未來競爭工程的根本情況與入市時間，競爭評價判斷寫字樓的競爭狀況，尋找寫字樓市場存在的時機點——支撐寫字樓物業(yè)開展寫字樓市場分析影響寫字樓的宏觀因素回憶東盟經(jīng)濟效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)：東盟會展、東盟商務(wù)區(qū)、東盟工業(yè)區(qū)逐漸成熟，其效應(yīng)是實際的，經(jīng)濟的開展還將提速，將帶來未來寫字樓的需求增加房地產(chǎn)政策環(huán)境利好寫字樓物業(yè)投資北部灣經(jīng)濟的提出，南寧經(jīng)濟戰(zhàn)略地位提升，是長三角企業(yè)轉(zhuǎn)移基地與東盟商貿(mào)交流平臺，商貿(mào)業(yè)將帶來第三產(chǎn)業(yè)的開展，寫字樓需求會增加南寧第三產(chǎn)業(yè)所占比例最大，呈現(xiàn)良好的開展勢頭，第三產(chǎn)業(yè)開展可帶動寫字樓需求開展國家開展東盟經(jīng)濟的政治意義，提升人民幣在東盟經(jīng)濟中的地位，南寧作為東盟經(jīng)濟的首要開展地，可能被確立在東盟中金融中心的地位，未來國際國內(nèi)大型金融類企業(yè)可能入駐南寧本工程周邊配套齊全，交通較為便利，CBD區(qū)位價值，商務(wù)氣氛強，有利于寫字樓的租售私營企業(yè)數(shù)量增長較快數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒南寧市私營企業(yè)的開展規(guī)模和速度2006年，南寧市私營企業(yè)的單位數(shù)、從業(yè)人員、資本金、營業(yè)收入四項指標與2003年〔南寧市新區(qū)域劃分年〕比較，都有了較大增長。1、企業(yè)單位數(shù)持續(xù)增加2003－2006年三年間，私營企業(yè)從10742戶增加到19757戶,增長83.92%；私營企業(yè)單位數(shù)占全部企業(yè)的比重由75.73.9%上升到81.76%，提高了6個百分點。2、就業(yè)人員隊伍不斷擴大2003－2006年，私營企業(yè)從業(yè)人員從107196人增加到224018人，增長47.85%,；私營企業(yè)從業(yè)人員占全部企業(yè)的比重為37.25%。2003年至2006年私營企業(yè)四項指標情況

2003年2004年2005年2006年2006年比2003年增長（%）私營企業(yè)數(shù)(個)1074214837170981975783.92私營企業(yè)從業(yè)人數(shù)(人)107196171514199850224018108.98私營企業(yè)資本金（萬元）787840124516715712131824878.6131.63私營企業(yè)營業(yè)收入（萬元）81114132683335271345329325.73從上表可以計算出，私營企業(yè)數(shù)量年均增長率約為22%,就業(yè)人員年均增長率約為14%;私營企業(yè)資本的增長速度高于人員的增長，說明私營企業(yè)規(guī)模的擴大已由勞動力投入為主向資本投入為主轉(zhuǎn)變；營業(yè)收入的增長速度又遠高于人員和資本的增長，說明私營企業(yè)經(jīng)濟效益良好。寫字樓市場分析現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)廣西：現(xiàn)有七大支柱產(chǎn)業(yè)主要有以鋁為主的有色金屬產(chǎn)業(yè)、以系列中型轎車為重點的汽車產(chǎn)業(yè)、以制糖為主的食品產(chǎn)業(yè)、以煉油為主的石化產(chǎn)業(yè)、以鋼鐵為主的冶金產(chǎn)業(yè)、以工程機械為主的機械產(chǎn)業(yè)、以電源建設(shè)為主的電力產(chǎn)業(yè)。南寧：形成以制糖、造紙、機械、化工、建材為主導的工業(yè)體系；三產(chǎn)開展勢頭強勁，已形成以商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)等為支柱，金融、通信、旅游、會展、倉儲、效勞等為新支撐點的效勞體系。

未來產(chǎn)業(yè)重點開展方向廣西和南寧：仍以以上支柱產(chǎn)業(yè)為主；寫字樓市場分析現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)南寧三產(chǎn)開展勢頭強勁，已形成以商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)等為支柱，金融、通信、旅游、會展、倉儲、效勞等為新支撐點的效勞體系。南寧企業(yè)概況南寧企業(yè)數(shù)量及每年增長情況：根據(jù)統(tǒng)計年鑒：截至2021年，南寧企業(yè)數(shù)量為792家企業(yè)的檔次類型情況工業(yè)企業(yè)：總共86家。其中大型工業(yè)企業(yè)有4家：南寧糖業(yè)股份、南寧化工股份、南寧錦虹棉紡織股份有限責任公司、南寧廣發(fā)重工集團；中型工業(yè)企業(yè)有82家；不同企業(yè)使用寫字樓的習慣與特征成長型企業(yè)的辦公特征：過去南寧80%的中小型企業(yè)在住宅區(qū)辦公或商務(wù)公寓辦公。隨著南寧城市規(guī)模的逐漸擴大，商業(yè)中心在逐步轉(zhuǎn)移，寫字樓市場也開始逐步轉(zhuǎn)型，許多原來在市中心辦公的中小型企業(yè)紛紛搬遷至新商業(yè)中心——五象廣場一帶辦公。傳統(tǒng)的寫字樓因受交通擁擠、物業(yè)水平欠缺、設(shè)施陳舊等方面的影響，已不見昔日輝煌的光景。大型企業(yè)的辦公特征：南寧大型企業(yè)一般自建寫字樓或租賃瑯東片區(qū)純寫字樓辦公。如龍灘電站自建中國大唐，中國聯(lián)通自建辦公總部，中國移動自建辦公總部。這些自建的寫字樓檔次很高。其他大型企業(yè)如廣西冠桂糖業(yè)及廣西有色金屬集團租賃名都大廈辦公，中國平安租賃東方曼哈頓辦公。隨著南寧城市的開展，許多中小型企業(yè)紛紛從商住樓及設(shè)施陳舊的傳統(tǒng)寫字樓搬至五象廣場一帶辦公。南寧大型企業(yè)一般自建寫字樓或租賃瑯東片區(qū)寫字樓辦公。南寧寫字樓需求旺盛。寫字樓市場分析開展歷程04-10年供給量與檔次：目前最高檔的寫字樓主要是在04—06年開展起來的，其中以05年居多。04供給量大約7萬，05年供給量大約26萬平方。06年供給量大約6萬，07年供給量大約4萬，08年供給量大約5萬，09年供給量大約10萬。06—08年推量少的原因分析：05年供給量突然加大，城市經(jīng)濟與企業(yè)需要時間開展消化供給量。08年爆發(fā)金融危機，受整個金融危機的影響，一些企業(yè)紛紛收緊開支，這對寫字樓的出租影響很大。整個寫字樓市場租金下降，空置率增高。05年規(guī)模用了大約3年時間來消化。南寧2005年GDP為723.36億，2021年南寧GDP已達1492億，平均每年經(jīng)濟增長速率為18%。我們推出的供給量大概20萬方，加上南寧其他待建及在建工程，預計3年消化完。南寧寫字樓供給總量不大，純寫字樓總量約60萬平方米，但供給年均增長率很快，到達126%，寫字樓市場時機較大寫字樓市場分析分布特征現(xiàn)代國際大廈東方曼哈頓地王國際亞航財富中心航洋國際中國大唐名都大廈本案匯東國際永凱現(xiàn)代中國聯(lián)通鉑宮中國海事中國國際金融中心中國移動金源CBD南寧中心區(qū)幾乎無高檔寫字樓，現(xiàn)有入駐的寫字樓主要分布在瑯東CBD區(qū)域，東盟商務(wù)區(qū)寫字樓已開發(fā)完成，但還未入駐，未來該區(qū)還有少量寫字樓面市；同時，未來江南五象新區(qū)也將有少量寫字樓入市，但是由于江南五象新區(qū)剛剛進入規(guī)劃開展階段，與本工程同期競爭的可能性不大。本工程在區(qū)位上可延續(xù)瑯東CBD的商務(wù)區(qū)位性質(zhì)的優(yōu)勢，形成集群開展效應(yīng)。寫字樓市場分析產(chǎn)品根本信息名稱開盤時間檔次規(guī)模㎡樓層數(shù)(層)租賃費用元/㎡/月售價元/㎡入駐率大堂面積㎡大堂高m標準層面積㎡主力戶型使用面積㎡主要租戶行業(yè)描述地王大廈05甲級寫字樓912535860—10005年開盤6000元，目前二手房價18000—2000098%20011200080—400商貿(mào)、科技、房地產(chǎn)、物流、教育、律師金源CBD06甲級寫字樓660002850—5506年開盤5100元，目前二手房價1700099%40020200040—300商貿(mào)、科技、金融、保險、物流、交通、房地產(chǎn)、廣告、通信、電力、礦業(yè)、投資理財現(xiàn)代國際大廈08寫字樓420002850/99%10051500100—200興業(yè)銀行（四層）、廣告、文化、投資、房地產(chǎn)、期貨、交通物流東方曼哈頓07寫字樓361252545—50目前二手房價14000100%30010144580—240光大銀行（共8層）、投資、平安保險（共兩層）、證券（整層）、中海地產(chǎn)整層寫字樓市場分析備注：寫字樓租金不含物業(yè)管理費產(chǎn)品根本信息名稱開盤時間檔次規(guī)模㎡樓層數(shù)(層)租賃費用元/㎡/月售價元/㎡入駐率大堂面積㎡大堂高m標準層面積㎡主力戶型使用面積㎡主要租戶行業(yè)描述鉑宮國際05甲級寫字樓598422860—652005年開盤4000元，2009年8000元至9000元93%30091975120—280建筑、科技、電子、裝飾、豪錦酒店(整層)、礦產(chǎn)交易、娛樂會所(整層)、機電設(shè)備(整層)、文化傳播、信投投資航洋國際05甲級寫字樓300003245—502005年開盤4900元，目前二手房價元1400098%20011200060—600信息技術(shù)、農(nóng)牧、商貿(mào)、投資、航洋集團（占四層）、華勁集團（占三層）、華為集團（整層）、蓮泉會所（占三層）、藍火翼通信集團（占三層）匯東國際05公寓式寫字樓465003140-502005年開盤4000元，目前二手房價元1000099%1004150066—130房地產(chǎn)、投資、建筑、裝飾、拍賣行、商貿(mào)、廣告、電子科技、律師名都大廈05寫字樓300001550/99%300101800130---500上海浦東發(fā)展銀行（1~5層）、保險、交通、投資、裝飾、房地產(chǎn)、水電、有色金屬、糖業(yè)、通信寫字樓市場分析備注：寫字樓租金不含物業(yè)管理費產(chǎn)品根本信息名稱開盤時間檔次規(guī)模㎡樓層數(shù)(層)租賃費用元/㎡/月售價元/㎡入駐率大堂面積㎡大堂高m標準層面積㎡主力戶型使用面積㎡主要租戶行業(yè)描述永凱現(xiàn)代09甲級寫字樓4200028尚未出租09年9月開盤9000，目前價格15000尚未入駐2009150050~400僅剩部分單位在售中國移動/寫字樓5000025自用自用不售自用30010200060~200全部自用中國聯(lián)通/寫字樓500002545自用不售，出租部分100%30010200050~200出租部分，整層出租上東國際09寫字樓375002525~301100010%2006150050~150正在出租，尚未全部入住亞航財富中心04寫字樓480003235--50/95%2009150060~300/寫字樓市場分析備注：寫字樓租金不含物業(yè)管理費產(chǎn)品根本信息名稱開盤時間檔次規(guī)模㎡樓層數(shù)(層)租賃費用元/㎡/月售價元/㎡入駐率大堂面積㎡大堂高m標準層面積㎡主力戶型使用面積㎡中國大唐2009寫字樓3900026自用自用400101500200---400全部自用,龍灘電站總部東盟財經(jīng)中心2009甲級寫字樓3400017開盤售價10000未交房,尚未入駐3005.72000140---320售完尚未交房利海亞洲國際2010甲級寫字樓5000030開盤售價13000-16000未交房,尚未入駐/8160050--1000售完尚未交房廣西國際金融中心2010甲級寫字樓8400028只租不售,預計租金比地王高未開盤,尚未入駐//約2000/尚未開盤寫字樓市場分析產(chǎn)品根本信息物業(yè)名稱檔次/類型物業(yè)管理公司物業(yè)管理費電梯品牌電梯數(shù)量地王大廈甲級寫字樓南寧科盛物業(yè)管理有限公司4/18金源CBD甲級寫字樓廣西福源物業(yè)管理有限責任公司4富仕達11鉑宮國際甲級寫字樓誠愉和物業(yè)管理公司3.3西子奧的斯7航洋國際甲級寫字樓深圳鵬基物業(yè)管理有限公司3西子奧的斯7現(xiàn)代國際大廈寫字樓/3西子奧的斯4東方曼哈頓寫字樓銀灣物業(yè)4HITACH5永凱現(xiàn)代甲級寫字樓永凱物業(yè)7三菱、西子奧蒂斯6寫字樓市場分析根本信息小結(jié)分布特征南寧寫字樓主要分布在瑯東五象廣場一帶。從寫字樓的分布來看，目前埌東五象廣場一帶是南寧新興的商業(yè)中心，也是企業(yè)最為密集的區(qū)域。片區(qū)代表性寫字樓主要有地王國際商務(wù)中心、金源CBD、東方曼哈頓、鉑宮、航洋國際、現(xiàn)代國際大廈、永凱大廈、匯東國際等寫字樓，這些工程無論是硬件配備還是軟件效勞上，已經(jīng)把南寧寫字樓的辦公質(zhì)量提升到了一個新的高度。東盟商務(wù)中心目前以住宅及商業(yè)居多，目前推出且已售完的寫字樓僅有兩棟，分別是東盟財經(jīng)中心及利海.亞洲國際。商務(wù)區(qū)未來有少量寫字樓推出。價格目前寫字樓的主力售價約1.5-2萬元/平方米，增長較快，尤其在2021年年末至今年，價格漲幅較快。品質(zhì)型高端寫字樓物業(yè)的增長率會高于平均水平，年均增長率39%。物業(yè)標準標準層面積根本在1500—2000平米。大堂層高根本在9—11米。主力戶型一般在40—60平米，120—180平米，240—320等。電梯品牌采用西子奧的斯及HITACHI等中高檔電梯居多。人均辦公面積12-14平米。在公共空間做得較為成功的是金源CBD，入口大堂及空中花園營造出高品質(zhì)及舒適的辦公空間。南寧寫字樓辦公時代已經(jīng)來臨，甲級寫字樓占南寧寫字樓(含商住樓)總量的38%，需求逐漸增大；受東盟經(jīng)濟的拉動，寫字樓價格快速增長，平均年增長率約39%；但南寧整體寫字樓的物業(yè)水平還有很大的提升空間。寫字樓市場分析根本信息小結(jié)出租率目前五象廣場一帶寫字樓出租率均在90%以上。租金南寧地標性建筑地王國際商務(wù)中心，出租價格為片區(qū)最高價，租金為每月60—100平方米，入住率到達了98%。同樣位于埌東CBD的金源CBD也顯現(xiàn)出了良好出租行情，出租的物業(yè)平均價格為50—55元每平方米每月，入住率到達了99%。其它5A級寫字樓出租均價根本在40—55元左右。物業(yè)管理費根本在3—4元?？蛻舾邫n寫字樓入駐企業(yè)根本上為商貿(mào)、科技、金融、保險、物流、交通、房地產(chǎn)、廣告、通信、電力、礦業(yè)、投資理財、廣告、律師等。鉑宮、航洋A棟、東方曼哈頓、名都大廈、現(xiàn)代國際大廈整層出租的多。整層的客戶是一般都是大型企業(yè)或銀行、保險等金融投資中心；國營等大型企業(yè)如中國電信、中國聯(lián)通、龍灘水電主要自建，不租賃寫字樓物業(yè)。南寧寫字樓出租率高，反映寫字樓的需求旺盛；客戶以廣西本地中大型企業(yè)客戶為主，外資企業(yè)客戶較少。寫字樓市場分析典型工程-利?！喼迖H寫字樓工程根本信息區(qū)位：該工程是一個擁有42萬平方米面積的復合型城市綜合體，其中寫字樓面積4.5萬平方米。利?！喼迖H的“領(lǐng)峰〞是東盟國際商務(wù)區(qū)內(nèi)第一純寫字樓，位于利?！喼迖H4號樓，總高度達144米。層高：寫字樓的每層層高為南寧此前未有高度——4.395米。最大的特點是實現(xiàn)立體的商務(wù)空間，相當于買一層送一層。物業(yè)標準：8米高的酒店式大堂、全玻璃幕墻、以及1500個地下智能停車位。電梯門禁系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、多智能系統(tǒng)集成管理及6部高速電梯等高標準產(chǎn)品配置。引進了金鑰匙酒店式物業(yè)管理，為物業(yè)的長期增值提供了保障。戶型面積：60~200平方米價格：13000~16000元銷售情況：已售95%購置客戶：本地方案買寫字樓自用的企業(yè)外，大局部客戶均為投資客戶，來自東北、浙江、上海、北京、大連、青島、溫州等。成功原因分析：東盟商務(wù)區(qū)的投資價值導向，市場形勢較好，同期競爭物業(yè)類型少，產(chǎn)品品質(zhì)好，綜合體物業(yè)優(yōu)勢拉升價值等。1南寧標準層層高最高的甲級寫字樓寫字樓市場分析典型工程-地王工程根本信息區(qū)位：南寧埌東五象廣場，把守瑯東CBD核心，占據(jù)龍脈地段層高：3.6m物業(yè)標準：高度：218米，58層；南寧首座超高層建筑，國際5A標準甲級寫字樓,瑯東CBD地標。已榮獲中國商務(wù)寫字樓精品示范工程稱號；同時，被國家建設(shè)部評定為第五批全國建筑業(yè)新技術(shù)應(yīng)用示范工程，廣西商務(wù)工程中，僅此一個。頂部設(shè)有高端商務(wù)亭機坪及地王云頂觀光平臺，為南寧首座超高層建筑，國際5A標準甲級寫字樓。標準層面積2000平米，層高3.6米,最高層高達4.8米，采用無柱平面布局，可自由分隔，符合國際5A辦公標準

戶型面積：80~400平方米價格：05年開盤6000元，目前二手房價18000—20000租金：60-100元/平方米.月成功原因分析：作為南寧首座超高層建筑，國際5A標準甲級寫字樓,瑯東CBD地標,地王獨領(lǐng)風騷多年。其周邊配套齊全,商務(wù)氣氛濃厚，同期競爭物業(yè)類型少，產(chǎn)品品質(zhì)好，綜合體物業(yè)優(yōu)勢拉升價值等。南寧標目前地標，物業(yè)高度最高、租金最高的甲級寫字樓寫字樓市場分析未來競爭廣西國際金融中心將于6月啟動招商，但寫字樓局部只租不售；廣西恒大企業(yè)集團位于金浦路的寫字樓工程目前在做內(nèi)部裝修。廣西國際金融中心包括商業(yè)、寫字樓和公寓。寫字樓定位為超五A級配套，還設(shè)置了樓頂直升機停機坪及樓頂游泳池。天健·商務(wù)大廈或?qū)⒂诮衲甑兹胧袖N售，但寫字樓建筑面積只有1000平方米；華潤中心：有望于3年后面市，將成為東盟商務(wù)區(qū)寫字樓的壓軸作品，但以華潤中心在全國多個城市的經(jīng)營模式，寫字樓或?qū)⒛苤蛔獠皇?。項目名稱寫字樓規(guī)模㎡預計入市時間贏利方式廣西國際金融中心約8.4萬2010年6月只租不售華潤中心約18萬2012年只租不售皇巢世家約8萬2011年不詳南寧目前在售的純寫字樓難覓，未來3年內(nèi)面市高端寫字樓大多只租不售。南寧的商務(wù)格局將呈現(xiàn)瑯東CBD、航洋國際城、東盟商務(wù)區(qū)三位一體的泛東盟商務(wù)圈。寫字樓市場分析寫字樓市場時機判斷南寧企業(yè)蛻變，拉開純寫字樓時代，市場機遇顯現(xiàn)東盟經(jīng)濟效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)：會展、商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)逐漸成熟房地產(chǎn)政策環(huán)境利好寫字樓物業(yè)投資北部灣經(jīng)濟的提出，南寧經(jīng)濟戰(zhàn)略地位提升，是長三角企業(yè)轉(zhuǎn)移基地與東盟商貿(mào)交流平臺寫字樓物業(yè)市場銷售價格增長幅度大，出租率表現(xiàn)非常好南寧第三產(chǎn)業(yè)開展和企業(yè)增長的良好的開展勢頭南寧寫字樓產(chǎn)品提升空間大，本工程地標形象與區(qū)位價值顯現(xiàn)，競爭力大帶來實力企業(yè)與外資企業(yè)增長市場表現(xiàn)需求旺盛，本工程競爭力強寫字樓市場分析本工程寫字樓機遇現(xiàn)有客戶根底與未來客戶檔次現(xiàn)有高檔辦公樓主要租戶為商貿(mào)、科技、金融、保險、物流、交通、房地產(chǎn)、廣告、通信、電力、礦業(yè)、投資理財、廣告、律師等企業(yè)。如出售的話，客戶除了本地購置自用的企業(yè)，還有上海、北京、大連、青島、溫州等來自全國的投資客。由于本工程定位為南寧國際金融中心，預計本工程未來客戶為廣西本地知名企業(yè)及國外知名企業(yè)。寫字樓市場分析地王之時——酒店市場

酒店市場——南寧酒店迅速開展是2006年之后，受南寧東盟會展會址確實定拉動；南寧目前無主題酒店，高檔酒店形態(tài)以五星級酒店為代表；青秀區(qū)五星級酒店占據(jù)南寧五星級酒店市場的57%，青秀區(qū)的高端人群與高檔商務(wù)氣氛，會展與東盟商務(wù)區(qū)等因素支撐本區(qū)域的五星級酒店的開展；從酒店市場入住率和房價/客戶來看，南寧的酒店業(yè)需求旺盛；從未來競爭與本工程開展酒店的條件分析來看，本工程開展五星級酒店的時機較大；影響酒店分析的指標說明酒店市場分析酒店市場分析南寧歷年國內(nèi)外游客穩(wěn)定增長，2021年國內(nèi)外游客數(shù)量到達3096萬人，增幅達20%其中外國游客到達9萬人，國內(nèi)外游客的增長對南寧酒店業(yè)的開展起到積極作用。旅游人口情況酒店市場分析南寧市及分區(qū)酒店供給量及檔次結(jié)構(gòu)根據(jù)南寧市統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的信息，截至2021年底掛牌的星級賓館共77家。其中，五星級7家，四星級11家，三星級酒店27家，其他星級酒店37家。根據(jù)南寧市統(tǒng)計年鑒和南寧市旅游局公布的數(shù)據(jù)，截至到2021年全市星級酒店客房約為14049間左右，2021年全市賓館飯店平均出租率為70%。2021年南寧各區(qū)星級酒店統(tǒng)計星級地區(qū)五星級四星級三星級三星級以下總計青秀區(qū)474318興寧區(qū)34221544西鄉(xiāng)塘區(qū)00189江南區(qū)00022良慶區(qū)00011其他（南寧市郊）00088總計711273782數(shù)據(jù)來源：南寧市旅游局青秀區(qū)主要是五星級和四星級酒店，三星以下的酒店很少；說明青秀區(qū)是高端酒店的良好選擇基地，區(qū)位價值被酒店認可。酒店市場分析南寧市及分區(qū)酒店供給量及檔次結(jié)構(gòu)南寧各區(qū)星級酒店分布結(jié)構(gòu)比例〔按個數(shù)比〕南寧市星級酒店區(qū)域分布偏重興寧區(qū)和青秀區(qū)。目前青秀區(qū)星級酒店的擁有量為22%，興寧區(qū)高達54%。南寧酒店主要分布在青秀區(qū)和興寧區(qū)南寧市星級酒店檔次結(jié)構(gòu)南寧市星級酒店的市場結(jié)構(gòu)為五星占9%，四星占13%，三星占33%，三星級以下占45%。整體市場以低星級酒店所占比例較大，高星級酒店所占比例較小。酒店市場分析青秀區(qū)酒店供給量及檔次結(jié)構(gòu)青秀區(qū)星級酒店共有18家，其中五星級有四家，四星級七家，三星級四家，二星級三家。青秀區(qū)目前四星級酒店所占比例最大達39%，青秀區(qū)五星級酒店只占青秀區(qū)酒店的22%，占全市五星級酒店的57%；青秀區(qū)是開展五星級酒店的良好基地。本工程所在青秀區(qū)將得益于該區(qū)位。青秀區(qū)星級酒店檔次結(jié)構(gòu)酒店市場分析星級結(jié)構(gòu)及分布特征星級結(jié)構(gòu)根據(jù)南寧統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)與市場調(diào)研結(jié)果，全市現(xiàn)有五星級酒店7家，四星級酒店11家，三星級酒店27家，星級結(jié)構(gòu)呈中間多兩端少梭型結(jié)構(gòu)，全市共有星級以上床位個。分布特征酒店主要分布在沿民族大道青秀片區(qū)瑯東商圈及興寧片區(qū)朝陽商圈。紅色為五星級藍色為四星級圣展酒店桂景大酒店紅林大酒店跨世紀大酒店沃頓國際大酒店南寧萬錦大酒店萬豪酒店南寧飯店明園新都酒店錦華大酒店邕江賓館廣西恒升大酒店鳳凰賓館夏威夷大酒店東盟國際大酒店世紀君悅大酒店喜相逢大酒店凱賓皇冠大酒店酒店星級結(jié)構(gòu)呈中間多兩端少的棱型結(jié)構(gòu)。主要沿民族大道青秀片區(qū)瑯東商圈及興寧片區(qū)朝陽商圈分布，本工程也正處于酒店分布帶上。酒店市場分析高檔酒店現(xiàn)有供給編號酒店名稱星級開業(yè)時間房間總數(shù)(間)門市優(yōu)惠價屬性平均入住率主要客戶來源酒店管理公司地址（元/天·間）五星級酒店1紅林大酒店520063091366788會議、商務(wù)75%會議、商務(wù)、團隊、散客最佳西方國際集團瑯東2萬豪酒店520093432260791會議、商務(wù)55%商務(wù)、會議、散客廣西鑫偉酒店管理有限公司投建，萬豪國際集團管理瑯東3沃頓國際大酒店519953381388760旅游、商務(wù)70%商務(wù)、旅游廣西銀河集團有限公司瑯東4桂景大酒店52006240888380商務(wù)、會議70%商務(wù)、團隊、會議散客自管瑯東5南寧飯店51952460880460旅游75%商務(wù)、旅游自管興寧6明園新都酒店51995280858588旅游、商務(wù)40%商務(wù)、團隊、散客宏桂集團興寧7邕江賓館51973360780320商務(wù)60%商務(wù)、團隊、散客榮和集團興寧酒店市場分析高檔酒店現(xiàn)有供給編號酒店名稱星級開業(yè)時間房總數(shù)(間)門市優(yōu)惠價屬性平均入住率主要客戶來源酒店管理公司地址（元/天·間）四星級酒店1廣西恒升大酒店42000229528258商務(wù)會議70%商務(wù)會議、旅游散客廣西壯族自治區(qū)公路橋梁工程總公司投資興寧區(qū)2廣西錦華大酒店42000390660318涉外旅游75%旅游、會議廣西桂園飯店與香港華億集團共同興建興寧區(qū)3南寧跨世紀大酒店41999206868295商務(wù)70%商務(wù)、會議、散客自管青秀區(qū)4廣西南寧鳳凰賓館42000207618318商務(wù)、會議75%商務(wù)、會議、散客自治區(qū)黨委直屬興寧區(qū)5廣西夏威夷國際大酒店42000174660278商務(wù)70%商務(wù)、會議、旅游廣西氣象大廈有限責任公司于香港祥龍投資公司共同投資青秀區(qū)6東盟國際大酒店42006318650218涉外商務(wù)70%商務(wù)、旅游現(xiàn)代聯(lián)華集團興寧區(qū)7萬錦大酒店42006180638260商務(wù)會議75%商務(wù)、會議、旅游自管興寧區(qū)酒店市場分析高檔酒店現(xiàn)有供給編號酒店名稱星級開業(yè)時間房總數(shù)(間)門市優(yōu)惠價屬性平均入住率主要客戶來源酒店管理公司地址（元/天·間）四星級酒店8南寧圣展酒店42006500886298商務(wù)70%商務(wù)會議、旅游散客南寧長江企業(yè)投資集團青秀區(qū)9南寧喜相逢大酒店42006198768263商務(wù)、會議65%商務(wù)、會議自管青秀區(qū)10世紀君悅大酒店42007180660278商務(wù)70%商務(wù)、散客自管青秀區(qū)11廣西凱賓皇冠大酒店42006246598248商務(wù)、旅游70%旅游、商務(wù)自管青秀區(qū)酒店市場分析酒店產(chǎn)品分析南寧青秀區(qū)五星級酒店除了沃頓國際大酒店在1995年開業(yè)，其他紅林、桂景、萬豪酒店均在2006年后開業(yè)。興寧區(qū)的三家五星級酒店開業(yè)時間較早，歷史較悠久，根本在2021年進行了重新裝修。品牌認可度高，但是區(qū)域價值和酒店裝修已不及青秀區(qū)的新酒店，興寧區(qū)五星級酒店的競爭力較青秀區(qū)五星級酒店減弱；南寧市四星級酒店開業(yè)時間段根本集中在2000年及2006年，尤其是2006年四星級酒店數(shù)量增多?？傮w說來2006年后南寧高星級酒店數(shù)量翻倍，主要由于東盟經(jīng)濟圈地位確實立，南寧成為東盟國際會展的召開地所拉動。開業(yè)時間經(jīng)市場調(diào)研，南寧五星級的酒店規(guī)模大多是300-400間客房。四星級酒店規(guī)模為200-300間客房為主。三星級及經(jīng)濟型酒店規(guī)模以80-200間客房為主。房間總數(shù)南寧市五星級酒店全年平均房價380——800元，五星級酒店全年平均房價最高折后800元，以紅林酒店和萬豪為代表，東盟期間全價。東盟期間全價?？头空紶I業(yè)收入80%，餐飲以宴會為主，其他娛樂副業(yè)以外包形式經(jīng)營。四星級酒店全年平均房價在200——300元。房價南寧高星級酒店業(yè)的迅猛開展主要受東盟會展業(yè)因素的拉動較大。特別是青秀區(qū)更是高星級酒店的代表區(qū)域；但是，目前南寧的五星級酒店房價還不夠高，隨著北部灣經(jīng)濟效應(yīng)的顯現(xiàn)和東盟經(jīng)濟效應(yīng)的增強，南寧的酒店業(yè)開展時機將更大。酒店市場分析酒店產(chǎn)品分析入住率高檔酒店整體入住率高、配套豐富，經(jīng)營特色鮮明；來自市旅游局的官方消息，南寧酒店的整體平均入住率能保持在60%---70%左右.其中五星級酒店入住率全年平均60%—70%，青秀區(qū)五星級酒店全年平均入住率70%——80%四星級酒店全年平均入住率70%—80%。南寧的東盟會展也奉獻了酒店業(yè)的高入住率。經(jīng)營狀況差異的原因分析：經(jīng)營好的酒店表達出同一個特征——配套豐富，包括餐飲、娛樂和會議設(shè)施三大塊，各家酒店均有特色。五星級酒店如紅林酒店的餐飲、娛樂、會議的突出配套；南寧飯店的餐飲配套，都帶動酒店的高入住率。萬豪酒店酒店效勞管理及配套設(shè)施非常先進，由于去年年底剛開業(yè)，加之區(qū)位交通較其他競爭者偏遠一點,目前入住率雖然尚不理想，但隨著其在南寧知名度的翻開及其先進的酒店管理理念及酒店設(shè)施等各方面因素綜合來看，不久即能占領(lǐng)市場。個別五星級酒店如明園新都和邕江賓館入住率較低，那么是由于管理不得力及酒店建筑及配套設(shè)施比較老舊等因素造成的。南寧目前國際知名酒店品牌僅有兩家，最正確西方國際集團和萬豪集團。專業(yè)的酒店管理公司在南寧較少。三星級以下酒店以品牌經(jīng)濟連鎖酒店帶動為主。根據(jù)市場調(diào)研，南寧市目前高星級酒店以會議、商務(wù)型酒店居多，其次是旅游型酒店。五星級酒店客源主要是商務(wù)、會議、散客。四星級客源主要是商務(wù)、會議、旅游。主要客戶來源酒店管理公司從南寧的酒店的入住率與客戶分析，南寧酒店市場需求旺盛，高檔酒店的開展時機較大；從酒店品牌競爭分析，南寧的酒店品牌競爭屬于剛起步階段，競爭不算劇烈，本工程選擇品牌空間大。區(qū)域市場典型案例研究紅林大酒店入口前廣場視野開闊，景觀及空間感受較好入口標志昭示性好區(qū)域市場典型案例研究紅林大酒店國內(nèi)罕見的專為女性白領(lǐng)商務(wù)客人效勞的女士樓層、無煙客房及東南亞樓層區(qū)域市場典型案例研究紅林大酒店編號：調(diào)查時間：年月日調(diào)查員：沈艷丹填寫人：近1000平方米的多功能會議廳和各式中、小型會議；南寧市酒店業(yè)最大規(guī)模的餐飲美食城，中西餐廳〔可容納2000人〕區(qū)域市場典型案例研究紅林大酒店編號：調(diào)查時間：年月日調(diào)查員：沈艷丹填寫人：零柒柒壹·鼎紅夜總會〔酒店主樓三層〕SPA水療中心〔酒店一樓〕紅林酒店定位：豪華商務(wù)型酒店，毗鄰南寧國際會展中心，是美國最正確西方精品酒店在中國各地區(qū)開設(shè)的酒店之一。優(yōu)勢：酒店擁有入口前廣場，視野開闊，景觀及空間感受較好，入口標志昭示性明顯。餐飲配套及娛樂設(shè)施豐富。擁有南寧市酒店業(yè)最大規(guī)模的餐飲美食城，東南亞風情樓層，國內(nèi)罕見的專為女性白領(lǐng)商務(wù)客人效勞的女士樓層。商務(wù)會議配套設(shè)施齊全。酒店內(nèi)部裝修優(yōu)雅有品質(zhì)，注重細節(jié)設(shè)計，包括電梯內(nèi)部裝修及電梯內(nèi)部樓層導視設(shè)計等均表達了紅林酒店對酒店高品質(zhì)形象打造的用心。劣勢點：處于立交橋旁，對形象有一定視覺阻擋。酒店管理及效勞意識遠遠不如同為國際酒店管理品牌的萬豪酒店，效勞意識尚待提高。與本工程競爭點：與本工程酒店距離較近，存在一定的競爭。但本工程為南寧國際金融中心，是瑯東地區(qū)的地標性建筑，從地理位置及知名度來講，本工程具有優(yōu)勢。同時本工程可吸取其優(yōu)點，精心打造酒店外部及內(nèi)部空間，營造高品質(zhì)感及考究感。在餐飲配套及娛樂設(shè)施及商務(wù)會議配套方面打造亮點，與其形成差異化。在酒店效勞管理方面引進比紅林先進的國際酒店知名管理公司。區(qū)域市場典型案例研究紅林大酒店案例小結(jié)區(qū)域市場案例研究萬豪酒店品牌——萬豪國際集團是全球首屈一指的酒店管理公司，?財富?雜志認可萬豪為酒店業(yè)“最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團〞之一，BuyingBusinessTravel雜志命名萬豪國際為“最正確世界酒店集團〞。南寧萬豪酒店——座落于南寧市青秀區(qū)民族大道大型綜合體航洋國際，343間配置完善的客房，獨特的創(chuàng)新西式和東南亞式美食，別致現(xiàn)代裝飾和當代背景音樂的餐飲設(shè)施，別具特色的大堂吧，設(shè)施完善的健身中心及水療，室內(nèi)游泳池，4間寬敞的多功能會議廳南寧酒店物業(yè)硬件品質(zhì)最好的酒店區(qū)域市場案例研究萬豪酒店酒店內(nèi)部構(gòu)造是南寧市目前唯一的五星級國際管理品牌酒店，所有房間都在8層以上。在8層中庭見到了該酒店獨特的內(nèi)部巨大的天井式構(gòu)造，不管從24層往下看；還是由8層往上觀看，酒店的所有房間都能見到，可謂結(jié)構(gòu)新穎且非常罕見，給人以巨大的空間立體感。萬豪酒店定位：豪華商務(wù)型酒店，是南寧市目前唯一的五星級國際管理品牌酒店。優(yōu)勢：酒店內(nèi)部裝修現(xiàn)代典雅，整個酒店彌漫著淡淡的香氣。尤其是酒店內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)新穎，給人巨大的立體空間感。酒店管理及效勞水平具有高品質(zhì)及國際化水準，注重細節(jié)效勞?？头績?nèi)部配備非?？季浚捎酶邫n次進口產(chǎn)品。西餐廳裝修高貴典雅具有特色，由國外著名大廚專業(yè)代理。大堂吧到晚上還有專業(yè)樂隊進行現(xiàn)場演奏。整個酒店高檔次的氣氛感打造相當成功。劣勢點：區(qū)位較CBD偏遠一點，東盟商務(wù)區(qū)人氣還未成熟對此影響較大。同時酒店入口昭示性不明顯，與航洋國際共用廣場，缺少獨立的入口前廣場，酒店周圍外部空間感受不如紅林酒店。大堂空間感受有些壓抑。與本工程競爭點：與本工程酒店一樣處于建筑綜合體中，本工程可取其精華，避其短處。本工程應(yīng)在昭示性及酒店管理下足功夫，建筑內(nèi)部空間及外部空間方面營造高品質(zhì)的空間感。至于酒店地理位置及景觀方面，本工程緊鄰民歌湖，具有非常好的景觀資源，這是最大的優(yōu)勢。萬豪酒店案例小結(jié)區(qū)域市場案例研究酒店市場分析本工程開展酒店的環(huán)境分析現(xiàn)代國際大廈東方曼哈頓地王國際亞航財富中心航洋國際中國大唐名都大廈本案匯東國際永凱現(xiàn)代中國聯(lián)通鉑宮中國海事中國國際金融中心中國移動金源CBD本工程所處的CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓與政府、金融機構(gòu)集中，是酒店開展的良好基地。高級人民法院中級人民法院酒店市場分析會展中心介紹：規(guī)模大。南寧國際會展中心占地面積600畝，是中國-東盟博覽會的會址，主建筑總建筑面積為15.21萬平方米，由會議、展覽和大型宴會廳三局部組成。共有15個不同規(guī)格的展廳〔最大展廳8100平方米，最小展廳2150平方米〕，展覽面積達4.8萬多平方米，可容納3360個國際標準展位。會展效益：南寧國際會展中心平均每月將有2次展會，每年10月中旬至11月初東盟展會帶來約40萬人流本工程離會展中心僅約1公里。中國—東盟博覽會在該會展中心舉辦，給南寧酒店業(yè)帶來了更大的開展，同時，也為本工程提供了更好的時機。酒店周邊情況酒店市場分析未來競爭與酒店開展時機判斷華潤萬象城五星級酒店皇巢世家東盟商務(wù)區(qū)五星級酒店酒店未來競爭劇烈度仍可控，市場需求表現(xiàn)旺盛，城市經(jīng)濟預期較好，高檔酒店在高質(zhì)量效勞、高檔的配套方面還有很大的提升空間，本工程高檔酒店的開展時機大。未來競爭——未來將有共三個五星級酒店工程推出。皇巢世家五星級酒店將于2021年第三季度竣工。待建東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)一家五星級酒店。待建的是華潤萬象城的五星級酒店。因此加上本工程,到2021年，南寧現(xiàn)有的和未來將掛牌五星級酒店將到達11家。五星級酒店未來競爭分布圖地王之時——公寓市場

公寓市場——南寧的住宅市場開展迅速，08年之后住宅市場價格快速增長，年均增幅到達約20%，住宅市場需求旺盛；青秀區(qū)是南寧市高端住宅的代表區(qū)域，可定義為富人區(qū)；青秀區(qū)瑯東CBD用地稀缺性是本工程土地價值的最大優(yōu)勢，城市中心豪宅產(chǎn)品得以時機展現(xiàn)。南寧的酒店式公寓市場不成熟，市場空白明顯。目前只有利海亞洲國際是酒店式公寓，但其品質(zhì)唯一依靠金鑰匙酒店管理，沒有精裝修和特殊的酒店配套支撐公寓品質(zhì)；南寧的高檔住宅以別墅為代表，別墅的銷售情況良好，獨棟最高價格能到達3萬/平方米；南寧的高層住宅中高檔工程最高售價到達13000元/平方米，以青秀區(qū)為代表；綜合客戶分析，南寧市住宅以南寧和周邊縣市的客戶為主，新政之前投資客也有較大比例，但是我們判斷目前和未來較長一段時間外籍租賃客戶缺乏，本工程公寓應(yīng)以開展自住型豪宅公寓為時機點。公寓市場——南寧的住宅市場開展迅速，08年之后住宅市場價格快速增長，年均增幅到達約20%，住宅市場需求旺盛；青秀區(qū)是南寧市高端住宅的代表區(qū)域，可定義為富人區(qū)；青秀區(qū)瑯東CBD用地稀缺性是本工程土地價值的最大優(yōu)勢，城市中心豪宅產(chǎn)品得以時機展現(xiàn)。南寧的酒店式公寓市場不成熟，市場空白明顯。目前只有利海亞洲國際是酒店式公寓，但其品質(zhì)唯一依靠金鑰匙酒店管理，沒有精裝修和特殊的酒店配套支撐公寓品質(zhì)；南寧的高檔住宅以別墅為代表，別墅的銷售情況良好，獨棟最高價格能到達3萬/平方米；南寧的高層住宅中高檔工程最高售價到達13000元/平方米，以青秀區(qū)為代表；綜合客戶分析，南寧市住宅以南寧和周邊縣市的客戶為主，新政之前投資客也有較大比例，但是我們判斷目前和未來較長一段時間外籍租賃客戶缺乏，本工程公寓應(yīng)以開展自住型豪宅公寓為時機點。調(diào)研內(nèi)容及目標調(diào)研內(nèi)容內(nèi)容描述重要量化指標市場分析宏觀市場城市或區(qū)域住宅整體供求關(guān)系供應(yīng)量市場供求關(guān)系需求量出租率市場接受程度空置率歷年開竣工面積市場活躍程度與供應(yīng)情況均價走勢市場價格承受力區(qū)域典型個案調(diào)研物業(yè)基本情況地段、規(guī)模、檔次各類物業(yè)市場接受度作為開發(fā)可行性參考戶型面積、建筑規(guī)劃特點創(chuàng)新點價格及銷售情況租售價格及銷售速度調(diào)研宏觀供求關(guān)系、微觀供求特征，客戶決策因素作為本案定位定量參考住宅與公寓市場分析南寧房地產(chǎn)從06年開始快速開展，除08年金融危機影響有所減緩，從06-09年總體上房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。房地產(chǎn)年銷售面積根本呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，說明南寧的需求非常旺盛，同時未來趨勢也較好。其中青秀區(qū)的成交量位居最前，一方面由于供給傾向?qū)е拢硪环矫嬉舱f明青秀區(qū)的住宅被客戶的認可，需求旺盛。從南寧的批準預售面積與成交備案面積比較分析可得，南寧的商品房住宅平均處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，特別是09年，需求增長94%，其中主要成交區(qū)域是青秀區(qū)，顯示南寧住宅市場火爆且青秀區(qū)的居住價值認可度高。05—09年商品房住宅平均年銷售面積490.73萬平方米。房地產(chǎn)供求住宅與公寓市場分析商品房住宅價格近年來全市商品房住宅的銷售均價維持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，平均增長率20%。青秀區(qū)的住宅均價5200元/平方米，是南寧住宅均價最高的區(qū)域。說明青秀區(qū)的區(qū)域價值與房地產(chǎn)品質(zhì)都是南寧的高檔住宅的代表性區(qū)域。本工程所在地位于青秀區(qū)瑯東片區(qū)，區(qū)域價值被認可。南寧市2021年房地產(chǎn)商品住房房銷售均價為4656元/平方米,同比增長25.16%.最近三年，全市商品房及住宅的銷售均價維持穩(wěn)步上漲的趨勢。09年商品房均價和住宅均價上漲速度明顯加快.住宅與公寓市場分析南寧近三年商品房和住宅均價增幅

200720082009三年平均增幅商品房均價增幅（%）18.48%15.92%26.79%20.40%住宅均價增幅（%）23.23%13.66%25.16%20.68%2021年南寧全年方案供地7749畝,其中住宅用地4965畝，占64%，非居住用地2784畝，占36%，方案供地量同比上漲32.61%,刷新歷年供地記錄。2021年青秀區(qū)的東盟商務(wù)區(qū)供地進入尾聲，所?？砷_發(fā)地塊屈指可數(shù)。在今年的土地出讓方案中，僅有3宗配套用地出讓。增加土地供給對于穩(wěn)定房價、抑制過旺需求、調(diào)整房地產(chǎn)市場將起到積極作用。未來一年熱點供地區(qū)域為鳳峻北和五象新區(qū)。青秀區(qū)的瑯東板塊土地已經(jīng)稀缺。各區(qū)計劃供地量統(tǒng)計區(qū)域計劃供地量(畝)青秀區(qū)1291.60西鄉(xiāng)塘區(qū)1617.44興寧區(qū)475.28江南區(qū)1493.04邕寧區(qū)1564.28良慶區(qū)780.02舊城改造項目527.21合計77492021年全市土地出讓方案全市今年方案供地量大增,預計全市未來兩年住宅供給量將有較大增長，供給量的增加有利于穩(wěn)定房價，同時競爭加?。坏?，南寧供地又呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給不均衡的特征，青秀區(qū)呈現(xiàn)供地不均衡情況，東盟商務(wù)區(qū)所剩可開發(fā)地塊很少，瑯東片區(qū)土地未來土地供給已經(jīng)稀缺，這為本工程的價值提升奠定了根底。風嶺北仍將有大量土地待開發(fā)，是住宅物業(yè)的競爭區(qū)域。住宅與公寓市場分析南寧公寓分布圖云星錢隆天下新新SOHO國貿(mào)中心金鳳凰南湖御景榮和中央SOHO匯東國際TT國際金領(lǐng)公館風氣80西湖新天地利海亞洲國際居住式公寓商務(wù)公寓住宅與公寓市場分析南寧的公寓主要分布在瑯東和南寧中心區(qū)，主要由于該區(qū)域的城市配套齊全，租賃客戶需求旺盛，且土地價值高，租金高等因素。本工程位于瑯東CBD區(qū)域，也有利開展公寓產(chǎn)品。酒店式公寓公寓類型局部物業(yè)匯總項目所處片區(qū)物業(yè)類別總建面(㎡)物業(yè)管理主力戶型㎡公寓均價(元/㎡)開盤時間銷售率公寓客戶新新SOHO瑯東商務(wù)公寓約20000南寧家園物業(yè)一房50二手價8000，租金20-3005.04已入住，入住率80%本地小公司、駐南寧辦事處TT國際瑯東商務(wù)公寓42000太平洋物業(yè)一房50二手價7000，租金2007.04已入住，入住率40%本地小公司,駐南寧辦事處匯東國際瑯東商務(wù)公寓142246深圳鵬基物業(yè)一房67二手價11000，租金28元/㎡.月05.12已入住，入住率95%其中2棟是純商務(wù)辦公形式，目前入駐的客戶主要是本地本地的一些小型辦公企業(yè)，如裝