20152015年廣東會(huì)計(jì)從業(yè)資格考試歷年真題匯總

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析及未來(lái)開展方向目錄第二部分高房?jī)r(jià)背后的成因第三部分2021房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、房?jī)r(jià)——收入比

聯(lián)合國(guó)3:1美國(guó)3.5:1中國(guó)10-15:1一、房?jī)r(jià)——收入比

假設(shè)：人均收入=5千每戶月收入=1萬(wàn)每戶年收入=12萬(wàn)聯(lián)合國(guó)3:136萬(wàn)美國(guó)3.5:142萬(wàn)中國(guó)10-15:1120萬(wàn)-180萬(wàn)二、商品房空置率適度4%-5%警戒10%以上嚴(yán)重積壓區(qū)20%以上我國(guó)自2002年起,商品房空置率始終處在20%的水平上下。二、商品房空置率“中國(guó)660多個(gè)城市，連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬(wàn)套，足夠2億人居住。〞——2006年媒體消息〔當(dāng)年國(guó)家電網(wǎng)公司堅(jiān)決否認(rèn)該消息的真實(shí)性〕三、融資結(jié)構(gòu)單一，過(guò)度依賴銀行

上市融資信托融資債券融資基金融資銀行信貸三、融資結(jié)構(gòu)單一，過(guò)度依賴銀行“只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。〞

——聶梅生，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)

Hold不住的房?jī)r(jià)加息提高存款準(zhǔn)備金率增加中小戶型和中低價(jià)位商品房供給征收房屋交易稅、個(gè)人所得稅提高契稅全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格全年平均漲幅02%4%6%8%10%12%14%200620072021202120215.5%7.6%6.5%1.5%13.7%目錄第二部分高房?jī)r(jià)背后的成因第三部分2021房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀高房?jī)r(jià)背后的成因人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)構(gòu)農(nóng)村城市高房?jī)r(jià)背后的成因我國(guó)的土地制度高房?jī)r(jià)背后的成因2021胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示中國(guó)千萬(wàn)富豪已達(dá)96萬(wàn)人，相比去年增長(zhǎng)9.7%，其中包括6萬(wàn)多個(gè)億萬(wàn)富豪，比去年增長(zhǎng)9.1%。在富豪個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過(guò)1/3受訪富豪選擇投資房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)背后的成因高房?jī)r(jià)背后的成因保障性住房的滯后性對(duì)民營(yíng)企業(yè)投資和開展的限制城市化進(jìn)程獨(dú)生子女政策拉高目錄第二部分高房?jī)r(jià)背后的成因第三部分2021房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2021調(diào)控政策重點(diǎn)房地產(chǎn)稅信貸緊縮限購(gòu)保障性住房政策閑置土地查處針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)政策限購(gòu)、限貸以及保障房等調(diào)控政策供求關(guān)系針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策加息和提高存款準(zhǔn)備金率等政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)式的影響，但價(jià)格最終還是由供求關(guān)系決定。市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策的持續(xù)效應(yīng)2021年前后調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)樓市的影響明顯。國(guó)八條和密集地方限購(gòu)細(xì)那么出臺(tái)，以及銀根緊縮的影響2021年依然會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)月的觀望期Page

221限購(gòu)房對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策的持續(xù)效應(yīng)〔1〕限購(gòu)的影響：通過(guò)觀測(cè)各類城市限購(gòu)后的市場(chǎng)表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但影響時(shí)間僅兩至三個(gè)月，局部一線城市在限購(gòu)之前伴隨有成交量的大幅上漲，局部二、三線城市成交下降，但影響時(shí)間均在兩個(gè)月以內(nèi)。此外，限購(gòu)或即將限購(gòu)的二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購(gòu)前后或會(huì)成交量放大市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響〔2〕限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。首付比例提高后，仍然有相當(dāng)局部的實(shí)力客戶擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響?！?〕保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：保障房的缺失是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要因素，迫使廣闊中低收入人群在商品住房市場(chǎng)釋放需求，加劇了商品房市場(chǎng)供求緊張的局面。隨著近兩年保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)，將減少中低收入人群對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求，但是保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)沒有特別大的影響。市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2021年上半年貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，預(yù)計(jì)未來(lái)將對(duì)中小開發(fā)商是一個(gè)大考驗(yàn)。供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響2021年樓市供給充足政策力度和供求關(guān)系將決定未來(lái)價(jià)格走勢(shì)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)減少供給、啟動(dòng)房地產(chǎn)政策干預(yù)收緊信貸、加大稅率抑制需求全面擴(kuò)大需求增加供給、抑制需求、調(diào)控房?jī)r(jià)財(cái)政政策兩年內(nèi)（后來(lái)變?yōu)槲迥辏┺D(zhuǎn)讓住房征收營(yíng)業(yè)稅減免營(yíng)業(yè)稅期限由5年將為2年?duì)I業(yè)稅免征時(shí)限恢復(fù)到5年貨幣政策第一套首付20%，二套房適度提高對(duì)開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%央行六次加息實(shí)施差異化貨幣利率提高二套房首付央行五次減息二套房利率優(yōu)惠支持開發(fā)商融資和信貸央行二次加息限貸不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策以招拍掛的方式公開出讓土地使用權(quán)土地出讓實(shí)行“收支兩條線”管理新增土地使用費(fèi)增收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍放寬土地款支付期限和比例嚴(yán)查土地閑置，對(duì)閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400萬(wàn)套保障性住房10年580萬(wàn)套，11年1000萬(wàn)套保障住房，大力發(fā)展公租房未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)樂觀預(yù)測(cè)：2021年一二線城市由于全面限購(gòu)，假定局部需求被擠壓到三線城市，帶動(dòng)三線城市再創(chuàng)新高。照此測(cè)算，全國(guó)銷售面積上漲4~7%。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)中性預(yù)測(cè)：由于調(diào)控2021年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經(jīng)處于歷史低位，假定2021年銷售面積不應(yīng)再低，全國(guó)銷售面積上漲1.5~4.7%；悲觀預(yù)測(cè)：假定2021年受政策調(diào)控城市商品房銷售面積增速與2021年“國(guó)十條〞后增速保持一致，全國(guó)銷售面積下降7~10%。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)結(jié)論從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)開展依舊處在一個(gè)向上的開展階段，但是從短期來(lái)看，在政策的干預(yù)下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)阻力較大。補(bǔ)庫(kù)存去庫(kù)存謝謝觀賞謝謝觀賞以下為附加內(nèi)容

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讓更多的農(nóng)民成為新型職業(yè)農(nóng)民中央農(nóng)業(yè)播送電視學(xué)校劉天金2021˙05˙07陜西農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦：這是一項(xiàng)根底性工程、創(chuàng)新性工作，要大抓特抓、堅(jiān)持不懈?！尭嗟霓r(nóng)民成為新型職業(yè)農(nóng)民〔目標(biāo)〕——生產(chǎn)更多更好更平安的農(nóng)產(chǎn)品供給社會(huì)〔方向〕一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民二、什么是新型職業(yè)農(nóng)民三、如何加快培育新型職業(yè)農(nóng)民一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔一〕深刻背景◆農(nóng)村勞動(dòng)力持續(xù)轉(zhuǎn)移,“人走村空〞問題愈演愈烈2021年我國(guó)農(nóng)民工數(shù)量到達(dá)2.6億，每年新增900-1000萬(wàn)。四川抽樣調(diào)查：26%舉家外出農(nóng)戶20%留守農(nóng)戶轉(zhuǎn)移比例平均60%，高的70-80%一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔一〕深刻背景◆農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力大量外出，“老人農(nóng)業(yè)〞“婦女農(nóng)業(yè)〞“小學(xué)農(nóng)業(yè)〞問題日益凸顯陜西抽樣調(diào)查：72%“80后〞“90后〞青壯年勞動(dòng)力〔農(nóng)民工〕55歲務(wù)農(nóng)農(nóng)民平均年齡63%婦女83%初中及以下文化程度四川抽樣調(diào)查：務(wù)農(nóng)農(nóng)民50歲以上54%，60歲以上30%，70歲以上13%；婦女60%；初中及以下90%。一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔一〕深刻背景◆農(nóng)村新生勞動(dòng)力離農(nóng)意愿強(qiáng)烈，農(nóng)業(yè)后繼乏人問題步步緊逼新生代農(nóng)民工76%不愿再回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)85%從未種過(guò)地〔國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年10省調(diào)查：90%的新生代農(nóng)民工沒有從事過(guò)一天的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)〕一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔二〕緊迫課題——“誰(shuí)來(lái)種地〞“地如何種〞？◎黨的十八大：堅(jiān)持和完善農(nóng)村根本經(jīng)營(yíng)制度，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系?！驀?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：要采取有效措施，使一局部年輕人愿意在農(nóng)村留下來(lái)搞農(nóng)業(yè)，培養(yǎng)和穩(wěn)定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)隊(duì)伍?！蛑醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央農(nóng)村工作會(huì)議：要穩(wěn)定完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策，充分保護(hù)和調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積極性，使務(wù)農(nóng)種糧有效益、不吃虧、得實(shí)惠?！?021年中央一號(hào)文件：農(nóng)村勞動(dòng)力大量流動(dòng)，農(nóng)戶兼業(yè)化、村莊空心化、人口老齡化趨勢(shì)明顯，農(nóng)民利益訴求多元，加強(qiáng)和創(chuàng)新農(nóng)村社會(huì)管理勢(shì)在必行?！蚴萌珖?guó)人大一次會(huì)議〔?政府工作報(bào)告?〕：要采取有效措施，穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，積極培育新型農(nóng)民。

——聚焦“誰(shuí)來(lái)種地〞“地如何種〞一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔二〕緊迫課題◆“誰(shuí)來(lái)種地〞“地如何種〞是一個(gè)問題的兩個(gè)方面——農(nóng)村勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)性缺乏：“不是沒人種地，而是這地由什么人來(lái)種〞——?jiǎng)?chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式：“不是種不過(guò)來(lái)，而是怎么種得更好〞一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔三〕歷史使命◆答復(fù)好“誰(shuí)來(lái)種地〞“地如何種〞的問題，歷史性地落在了培育新型職業(yè)農(nóng)民上?！?021年中央一號(hào)文件聚焦農(nóng)業(yè)科技，著力解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力開展問題，明確提出大力培育新型職業(yè)農(nóng)民；2021年中央一號(hào)文件突出農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制機(jī)制創(chuàng)新，著力完善與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展相適應(yīng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)關(guān)系，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)職業(yè)教育和職業(yè)培訓(xùn)。創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式〔現(xiàn)代〕家庭經(jīng)營(yíng)+合作組織+社會(huì)化效勞=新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系新型職業(yè)農(nóng)民→新型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體→新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系→現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

新型職業(yè)農(nóng)民是伴隨農(nóng)村生產(chǎn)力開展和生產(chǎn)關(guān)系完善產(chǎn)生的新型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，是構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的根本細(xì)胞，是開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的根本支撐，是推動(dòng)城鄉(xiāng)開展一體化的根本力量。一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔四〕重大意義◆不失時(shí)機(jī)地大力培育新型職業(yè)農(nóng)民：一是有利于促進(jìn)農(nóng)民從身份向職業(yè)的轉(zhuǎn)變，在推動(dòng)城鄉(xiāng)開展一體化中加快剝離“農(nóng)民〞的身份屬性，使培育起來(lái)的新型職業(yè)農(nóng)民逐步走上具有相應(yīng)社會(huì)保障和社會(huì)地位的職業(yè)化路子，解決有人愿意在農(nóng)村留下來(lái)搞農(nóng)業(yè)的問題；一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔四〕重大意義◆不失時(shí)機(jī)地大力培育新型職業(yè)農(nóng)民：二是有利于促進(jìn)農(nóng)民從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，在加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度中加快開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，使培育起來(lái)的新型職業(yè)農(nóng)民逐步走上專業(yè)化、規(guī)?；?、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代化路子，解決務(wù)農(nóng)種糧有效益、不吃虧、得實(shí)惠的問題；一、為什么要大力培育新型職業(yè)農(nóng)民〔四〕重大意義◆不失時(shí)機(jī)地大力培育新型職業(yè)農(nóng)民：三是有利于促進(jìn)農(nóng)民從傳統(tǒng)小農(nóng)生產(chǎn)向社會(huì)化大生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，在堅(jiān)持和完善農(nóng)村根本經(jīng)營(yíng)制度中加快培育新型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，使培育起來(lái)的新型職業(yè)農(nóng)民逐步走上“家庭經(jīng)營(yíng)+合作組織+社會(huì)化效勞〞新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的組織化路子，解決保供增收長(zhǎng)效機(jī)制的問題。培育新型職業(yè)農(nóng)民的過(guò)程，就是激活農(nóng)民自身活力和增強(qiáng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村開展活力的過(guò)程，就是培養(yǎng)高素質(zhì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)者的過(guò)程，就是培育“三農(nóng)〞事業(yè)開展未來(lái)的過(guò)程。農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦——應(yīng)對(duì)農(nóng)業(yè)后繼乏人問題的挑戰(zhàn)，必須在穩(wěn)定提高農(nóng)業(yè)比較效益的根底上，大力培育種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)合作社等各類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，讓更多的農(nóng)民成為新型職業(yè)農(nóng)民?！羰澜缧哉n題比方在英國(guó)，農(nóng)場(chǎng)主平均年齡到達(dá)59歲。

——?dú)W盟一直關(guān)注農(nóng)民老齡化和培養(yǎng)青年農(nóng)民問題，在CAP新一輪改革議案中提出，將2%的直接支付專門用于支持40歲以下的青年農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)?！羰澜缧哉n題法國(guó)經(jīng)驗(yàn)——統(tǒng)籌農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)留加強(qiáng)農(nóng)業(yè)后繼者培養(yǎng)重視農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力教育培訓(xùn)

□切實(shí)把培育新型職業(yè)農(nóng)民放在三農(nóng)工作突出位置予以推動(dòng)落實(shí)。農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)和二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是伴隨現(xiàn)代化進(jìn)程的必然趨勢(shì)。目前我國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力供求結(jié)構(gòu)已進(jìn)入總量過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性短缺并存新階段，關(guān)鍵農(nóng)時(shí)缺人手、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)缺人才、新農(nóng)村建設(shè)缺人力問題日顯普遍，“誰(shuí)來(lái)種地〞“地如何種〞事關(guān)13億人的飯碗。

各級(jí)農(nóng)業(yè)部門要把培育新型職業(yè)農(nóng)民作為一項(xiàng)重要職責(zé)和根本任務(wù)，積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門的重視支持，將其放在三農(nóng)工作的突出位置，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、需求導(dǎo)向、綜合配套〞