土地收購價格及其評估（PPT）

土地收收購價價格及及其評評估土地收收購儲儲備制制度土地收收購土地整整理土地儲儲備土地銀銀行概念的的理論論界定定概念的的實際際要求求：通通過概概念界界定，，明確確業(yè)務務范圍圍土地儲儲備與與土地地銀行行應該該是兩兩個概概念土地收收購儲儲備的的性質質誰進行行土地地收購購儲備備政府一般經(jīng)經(jīng)濟主主體土地收收購儲儲備的的性質質政府行行為，，具有有一定定的強強制性性，主主要滿滿足公公共目目的企業(yè)行行為，，以贏贏利為為目的的土地收收購儲儲備機機構的的性質質與體體制政府事事業(yè)單單位，，或具具有政政府職職能的的機構構政府獨獨資的的企業(yè)業(yè)單位位社會上上一般般的經(jīng)經(jīng)濟主主體能能否進進行土土地收收購儲儲備目標與與功能能土地收收購儲儲備的的目標標壟斷土土地出出讓一一級市市場控制土土地供供給，，宏觀觀調控控土地地市場場“一個池池子儲儲水，，一個個籠頭頭放水水”促進城城市土土地合合理利利用土地收收購儲儲備的的經(jīng)濟濟功能能？增加政政府財財政收收入防止土土地收收益流流失公共管管理目目的與與經(jīng)濟濟目的的的協(xié)協(xié)調問問題范圍土地收收購儲儲備的的范圍圍收回國國有土土地使使用權權為公共共利益益需要要使用用的土土地為實施施城市市規(guī)劃劃需進進行的的舊城城改造造使用期期限屆屆滿的的土地地單位滅滅失、、公鐵鐵路報報廢等等無人人使用用的土土地沒收的的違法法用地地優(yōu)先購購買國國有土土地使使用權權征用農農村集集體土土地是否所所有出出讓的的土地地都必必須要要經(jīng)過過收購購儲備備收購方方式土地收收購的的方式式征用收回收購置換土地整整理：：拆遷遷，改改造土地出出讓：：收購購土地地賣出出實踐中中的誤誤區(qū)土地收收購儲儲備的的目標標到底底是什什么是宏觀觀調控控市場場，還還是政政府積積累資資金土地收收購儲儲備中中心的的性質質如何何定位位土地收收購儲儲備中中心是是否是是唯一一的收收、儲儲、讓讓主體體土地收收儲中中心與與政府府土地地管理理部門門是什什么關關系是否必必須所所有的的土地地都必必須先先收儲儲再出出讓土地收收儲資資金壓壓力巨巨大如如何實實現(xiàn)控控制供供給只有當當出現(xiàn)現(xiàn)買地地人時時再收收儲是是否合合理，，是否否必要要土地收收購儲儲備與與經(jīng)營營城市市的關關系經(jīng)營城城市是是追求求公共共目的的，還還是追追求政政府收收益實踐中中收購購價格格的確確定方方法實踐中中不管管采用用哪種種收購購方式式，收收購過過程中中的經(jīng)經(jīng)濟關關系均均具有有補償償性質質（收收回方方式除除外）），即即土地地收購購價格格都是是以一一定的的補償償費為為基礎礎確定定的，，同時時考慮慮土地地使用用權性性質的的不同同有所所差異異。具具體確確定土土地收收購價價格的的方法法有以以下幾幾種：：按規(guī)定定的補補償費費標準準確定定評估機機構評評估確確定收購雙雙方議議定直接比比照基基準地地價確確定存在的的主要要問題題土地收收購價價格內內涵的的界定定與土土地收收購儲儲備的的性質質、形形式及及收購購過程程中的的產權權交易易關系系是相相對應應的，，性質質不同同、形形式不不同、、產權權構成成不一一樣，，其價價格內內涵也也就不不一樣樣。目目前各各地土土地收收購儲儲備機機構在在實際際操作作過程程中，，對土土地收收購價價格中中所應應包含含的具具體內內容，，不同同收購購對象象、不不同收收購方方式應應如何何合理理地確確定收收購價價格，，在認認識上上存在在著很很大的的差異異，因因此在在操作作中也也就存存在著著諸多多困難難土地收收購價價格內內涵及及其性性質定定位存存在著著理論論上的的混淆淆土地收收購價價格確確定缺缺乏科科學的的標準準和方方法過分強強調土土地收收購的的強制制性造造成對對土地地產權權的侵侵害土地增增值如如何分分配存存在著著矛盾盾土地收收購價價格與與企業(yè)業(yè)的安安置補補償費費相混混淆土地收收購的的產權權經(jīng)濟濟關系系賣地方（被收購方）收購方式買地方（收購土地方）產權經(jīng)濟關系集體組織（所有權）農民（使用權）征用土地收購儲備機構屬于代行政府行為，典型的補償性經(jīng)濟關系有違法用地等瑕疵用地行為的土地使用者收回屬于代行政府行為，無償劃撥土地使用者出讓土地使用者收購參考劃撥土地使用權權益補償參考余期出讓土地使用權價格補償原土地使用者置換產權關系對換，經(jīng)濟關系對等土地收收購價價格內內涵確定收收購價價格應應遵循循的原原則土地收收購的的性質質決定定了收收購價價格的的性質質強制型型、半半強制制型、、補償償型、、市場場型價格構構成應應以產產權構構成為為基礎礎市場場公公平平與與公公共共利利益益原原則則兼兼顧顧土地地收收購購價價格格的的特特征征屬于于不不完完全全產產權權價價格格具有有補補償償性性，，但但應應只只是是對對土土地地的的補補償償通常常是是原原用用途途下下的的價價格格土地地收收購購價價格格是是指指被收收購購土土地地在在原原用用途途和和利利用用方方式式下下，，于于收收購購基基準準日日的的一一定定產產權權條條件件下下的的補補償償價價格格收購方式收購類型收購對象產權關系收購情況描述土地收購價格內涵征用補償型集體所有土地集體土地所有權及使用權征用集體土地收購價格就是征地費用，按照《土地管理法》及有關規(guī)定的征地補償項目、標準計算無償收回強制型無主土地、因單位撤消等停止使用的土地、廢棄建設用地、出讓年期屆滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的土地、違法用地等

被收購方失去合法的土地權利政府無償收回土地

無償有償收回補償型凈地劃撥土地使用權有償收回凈地

在凈地條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權補償價格

土地及地上建筑物有償收回待拆遷的市區(qū)土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權及地上建筑物補償價格

企業(yè)整體搬遷的土地有償收回企業(yè)搬遷用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權及地上建筑物補償價格

收購方式收購類型收購對象產權關系收購情況描述土地收購價格內涵有償收回補償型倒閉企業(yè)劃撥土地使用權有償收回倒閉企業(yè)用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權及地上建筑物補償價格

收購半強制型因公共利益需要，或因規(guī)劃調整，或產業(yè)結構調整，或因行使優(yōu)先購買權等要求而需收購的土地

出讓土地使用權收購出讓土地使用權在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余年期的出讓土地使用權及地上建筑物價格

承租土地使用權收購承租土地使用權在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余租賃期的承租土地使用權價格及地上建筑物價格

入股土地使用權收購入股土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余年期的入股土地使用權及地上建筑物價格

授權經(jīng)營土地收購授權經(jīng)營土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余年期的授權經(jīng)營土地使用權及地上建筑物價格

置換劃撥土地使用權置換劃撥土地按有償收回劃撥土地使用權補償標準差價補償

有償使用土地使用權置換有償使用土地按收購有償使用土地使用權價格測算標準差價補償

評估估方方法法征地地補補償償法法拆遷遷安安置置補補償償法法成本本分分析析法法基準準地地價價修修正正法法案例例比比較較法法征用用征用用是是指指國國家家因因公公共共利利益益的的需需要要，，需需使使用用集集體體所所有有的的土土地地，，從從而而將將集集體體所所有有土土地地轉轉變變?yōu)闉閲鴩壹宜杏械牡倪^過程程。。征用用方方式式具具有有兩兩個個基基本本特特征征：：一是是屬屬于于國國家家公公共共建建設設的的需需要要；；二是是建建設設所所需需要要使使用用的的土土地地原原來來屬屬于于集集體體所所有有，，通通過過征征用用轉轉變變?yōu)闉閲鴩壹宜杏小?。根?jù)據(jù)《土地地管管理理法法》第四四十十七七條條的的規(guī)規(guī)定定，，“征用用土土地地的的，，按按照照被被征征用用土土地地的的原原用用途途給給予予補補償償”，因因此此征征用用土土地地過過程程中中的的經(jīng)經(jīng)濟濟關關系系主主要要是是征征地地補補償償費費。。收回回收回回是是指指土土地地使使用用者者因因違違法法使使用用土土地地，，或或土土地地使使用用期期已已滿滿，，或或屬屬于于無無主主的的土土地地等等而而被被政政府府無無償償收收回回的的過過程程收回土土地屬屬于政政府的的執(zhí)法法過程程，具具有明明顯的的強制制性，，通常常有無無償收收回和和有償償收回回兩種種方式式無償收收回是是指不不給予予被收收回土土地的的使用用者任任何經(jīng)經(jīng)濟上上的補補償，，因此此也就就不存存在土土地收收購價價格問問題，，具體體收回回對象象如違違法用用地、、無主主的土土地、、土地地使用用期屆屆滿的的土地地等有償收收回是是指政政府在在收回回土地地過程程給予予原土土地使使用者者適當當?shù)难a補償，，具體體有以以下幾幾種情情況：：規(guī)劃建建設和和舊城城改造造需要要收回回的劃劃撥土土地。。這種種方式式的經(jīng)經(jīng)濟關關系是是拆遷遷補償償費，，或稱稱為按按土地地的開開發(fā)成成本補補償，，即在在收回回過程程中按按國家家和當當?shù)氐牡囊?guī)定定給予予原用用地者者一定定的拆拆遷安安置補補償費費因單位位拆遷遷或產產業(yè)結結構調調整等等原因因需要要收回回的土土地。。這種種情況況被收收回的的土地地絕大大多數(shù)數(shù)屬于于劃撥撥土地地，經(jīng)經(jīng)濟關關系也也主要要是拆拆遷安安置補補償費費收購收購方方式是是土地地收購購儲備備過程程中取取得土土地的的最主主要方方式。。根據(jù)據(jù)各城城市實實踐中中執(zhí)行行的情情況，，主要要有以以下幾幾種類類型：：規(guī)劃建建設和和舊城城改造造需要要收購購的出出讓土土地使使用權權。這這種方方式的的經(jīng)濟濟關系系是土土地收收購價價格，，即收收購價價格應應考慮慮市場場關系土地使用者主動申請收購。其經(jīng)濟關系應區(qū)分劃撥土地和出讓土地，劃撥土地通常是采用補償方式，即按平均土地開發(fā)成本進行補償；而出讓土地通常是除對土地開發(fā)成本進行補償外，還考慮補償原用地者已支付的剩余年期的土地出讓金收購行使優(yōu)優(yōu)先購購買權權而收收購的的土地地。根根據(jù)《城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權權出讓讓和轉轉讓暫暫行條條例》第26條的規(guī)規(guī)定，，“土地使使用權權的轉轉讓價價格明明顯低低于市市場價價格的的，市市、縣縣人民民政府府有優(yōu)優(yōu)先購購買權權”，如南南通市市規(guī)定定，土土地使使用權權轉讓讓申報報價格格明顯顯低于于市場場價格格的土土地，，政府府應該該進行行收購購，并并規(guī)定定其收收購價價格按按土地地的開開發(fā)成成本補補償出讓土土地未未按規(guī)規(guī)定開開發(fā)或或轉讓讓的土土地。。如杭杭州、、嵊州州、濟濟南等等城市市均規(guī)規(guī)定，，以出出讓方方式取取得土土地使使用權權后未未按期期或無無力開開發(fā)，，且又又不具具備轉轉讓條條件的的土地地，應應進行行收購購。收收購價價格按按土地地的開開發(fā)成成本補補償，，由于于是出出讓的的土地地使用用權，，其補補償費費還應應包括括土地地使用用權人人已支支付的的土地地出讓讓金的的補償償，但但需扣扣除原原土地地使用用權人人已實實際使使用土土地期期間應應付出出的出出讓金金部分分五是剩剩余的的土地地。如如南通通市規(guī)規(guī)定，，征地地撤組組“農轉非非”后的剩剩余土土地應應進行行收購購；嵊嵊州市市規(guī)定定，因因水利利設施施建設設或其其他國國家建建設后后新增增的土土地，，應進進行收收購。。收購購價格格同樣樣是按按照土土地開開發(fā)成成本補補償置換置換是一種種以地換地地的易貨交交易，即土土地收購儲儲備機構為為了儲備土土地，以其其他的土地地（通常是是其過去已已經(jīng)收購儲儲備并已開開發(fā)完成的的土地）置置換將要收收購儲備的的土地。由于是一種種易貨交易易，原則上上實行等價價、等物交交換，因此此各地均規(guī)規(guī)定，對置置換差價進進行補償依據(jù)補償標標準確定在土地收購購過程中收收購價格（（土地及地地上物補償償費）根據(jù)據(jù)國家及地地方政府規(guī)規(guī)定的有關關標準進行行確定，主主要適用于于征用方式式和城鎮(zhèn)建建設用地的的拆遷補償償這種方法的的優(yōu)點主要要體現(xiàn)在法法律依據(jù)充充分，政府府從宏觀操操作上方向向性強、步步驟簡單，，具有強制制執(zhí)行的行行政效力缺點在于缺缺乏市場機機制的作用用，且如果果定價依據(jù)據(jù)不充分，，或定價不不合理，會會損害被收收購方的利利益，甚至至引起原用用地者與政政府的矛盾盾評估機構評評估確定即土地收購購價格由收收購儲備交交易一方或或雙方委托托有資格的的土地評估估機構進行行評估確定定。如濟南南市規(guī)定，，由市土地地儲備中心心與被收購購土地的單單位協(xié)商，，委托有資資質的評估估機構根據(jù)據(jù)城區(qū)國有有土地基準準地價按土土地原用途途進行評估估，并經(jīng)當當?shù)赝恋匦行姓鞴懿坎块T對評估估結果進行行確認，最最后按確認認的宗地價價格的60%～80%進行補償。。一般情況下下，由有資資質的評估估機構對政政府欲收購購的土地進進行價格評評估，是現(xiàn)現(xiàn)今技術可可行性最好好、價位確確定最準確確的辦法；；但因其往往往涉及一一定的經(jīng)費費（評估費費）支出、、還需占用用一定的時時間等缺點點，目前在在實踐中采采用的范圍圍有限收購雙方議議定在被收購儲儲備的土地地上建立產產權交易關關系的雙方方，經(jīng)協(xié)商商可以確定定收購土地地的價格如杭州市規(guī)規(guī)定，可以以“按收購合同同約定的土土地拍賣、、招標所得得的比例確確定”土地收購補補償費這實際是在在土地收購購過程中，，經(jīng)雙方討討價還價，，按照賣出出時的價格格的一定比比例進行補補償，在這這種情況下下往往會使使收購土地地再開發(fā)所所引起的土土地增值部部分地轉移移給了被收收購土地的的使用者或或所有者經(jīng)雙方協(xié)商商后確定的的價格，一一般是雙方方所共同能能接受的價價格，此時時產權交易易雙方的權權益都能夠夠得到適當當體現(xiàn)直接比照基基準地價確確定直接采用基基準地價的的一定比例例進行確定定如浙江省嵊嵊州市規(guī)定定，土地收收購價格按按基準地價價的4∶6比例計算成成本，即按基基準地價測測算土地價價格，其中中60%作為企業(yè)投投入成本返返還，40%作為土地級級差上繳市市財政杭州市規(guī)定定，土地收收購補償費費可以“按住宅用地地和工業(yè)用用地基準地地價中開發(fā)發(fā)成本部分分的中間價價確定”。直接比照基基準地價確確定收購價價格比委托托評估機構構采用宗地地評估的方方法要簡便便的多，基基準地價具具有全域性性、分用途途、平均性性、有期限限、時效性性等特點，，而且基準準地價又是是政府發(fā)布布的地價，，這與土地地收購儲備備的行政主主體是一致致的收購價格內內涵及性質質兩種觀點：：一是將土地地收購價格格確定為土土地收購補補償費，即即屬于補償償性質。這這種觀點比比較普遍，，在許多城城市土地收收購儲備的的政策性規(guī)規(guī)定中均未未提到“土地收購價價格”，相應地以以“土地收購補補償費”代替之。其其基本出發(fā)發(fā)點是土地地收購具有有強制性，，具體的收收購方式是是征用、拆拆遷等，直直接的法律律依據(jù)是《土地管理法法》、《城市房地產產管理法》、《城市房屋拆拆遷管理條條例》等，法律依依據(jù)明確，，補償項目目和標準具具體，具有有很強的可可操作性，，因此全國國大多數(shù)城城市均以這這種方式確確定補償標標準二是將土地地收購價格格確定為“準市場價格格”，即認為土土地收購價價格屬于市市場價格的的范疇，但但是應低于于正常市場場價格（有有的稱為“市場價平價價”），或者認認為其與土土地開發(fā)成成本相當。。上海、濟濟南如此操操作。確定價格方方法不科學學確定土地收收購價格缺缺乏明確的的依據(jù)和標標準，存在在著明顯的的“武斷性”如有的城市市規(guī)定按基基準地價的的4∶6比例計算土土地收購價價格，即60%作為企業(yè)投投入成本返返還，40%作為土地級級差上繳市市財政還有的城市市按照土地地行政主管管部門確認認的宗地評評估價格的的60%～80%確定還有的城市市按照住宅宅用地和工工業(yè)用地平平均基準地地價的45%確定不管采用什什么比例，，以及為何何采用這一一比例，均均缺乏明確確的依據(jù)。。有時正是是由于土地地收購價格格測算依據(jù)據(jù)的不明確確，測算方方法的不規(guī)規(guī)范，測算算標準的不不統(tǒng)一，引引起土地收收購過程中中收購方與與被收購方方的矛盾過分強調強強制性土地收購儲儲備基于公公共利益原原則和宏觀觀調控國有有土地供給給等目的，，應具備一一定的強制制性但如果這種種強制性過過分侵害少少數(shù)經(jīng)濟主主體的產權權，則會失失去社會公公平土地價格=土地開發(fā)成成本+（支付出讓讓金-已使用期應應付的出讓讓金）剩余年期的的出讓土地地使用權在在原用途條條件下的正正常市場價價格土地增值分分配的矛盾盾在對被收購購土地進行行再開發(fā)時時，會引起起土地用途途的改變，，如收購前前的用途為為工業(yè)用地地，收購后后經(jīng)開發(fā)整整理，根據(jù)據(jù)規(guī)劃按住住宅用地，，或者商業(yè)業(yè)用地賣出出，且容積積率會大大大提高，這這樣就會引引起收購前前后的地價價差異非常常大。這種種增值如何何分配？歸國家：按照原用途途確定土地地收購價格格，甚至根根據(jù)原利用用狀況按照照規(guī)定的拆拆遷安置補補償標準確確定土地收收購補償費費將土地增值值適當分配配給原土地地使用者，，如杭州、、濟南均規(guī)規(guī)定，可以以“按收購合同同約定的土土地拍賣、、招標所得得比例確定定補償”，即根據(jù)最最后的賣價價確定收購購價格土地增值與與土地發(fā)展權權收購價格與與企業(yè)安置置補償土地收購價價格是在土土地收購過過程中由收收購方向原原用地者支支付的土地地價款，對對于收購方方來說，其其支付了一一定數(shù)額的的經(jīng)濟支出出，因此獲獲得一定面面積的土地地及其相應應的產權，，對于原用用地者來說說，其失去去了一定面面積和產權權的土地，，因此獲得得了一定價價款的經(jīng)濟濟補償，其其經(jīng)濟關系系的對象均均是“一定面積的的土地及其其產權”；而企業(yè)安置置補償是企企業(yè)生產建建設過程中中的問題，，其經(jīng)濟關關系的高低低取決于企企業(yè)生產流流程的復雜雜程度，因因此其經(jīng)濟濟關系的對對象是企業(yè)業(yè)的生產和和建設過程程，并非僅僅僅是土