2022年江蘇省房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自我評估模擬題庫及一套參考答案

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于

A.味過于酸

B.味過于苦

C.味過于咸

D.味過于辛【答案】C2、當新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)【答案】C3、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。

A.5286.72

B.7552.45

C.9939.23

D.14198.90【答案】A4、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用

D.土地成本＋開發(fā)成本【答案】D5、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟高度。

A.5

B.20

C.30

D.31【答案】B6、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%【答案】C7、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應(yīng)繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17【答案】C8、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D.所有權(quán)【答案】A9、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導(dǎo)下的治療原則

A.整體觀念

B.辨證論治

C.知常達變

D.陰平陽秘【答案】A10、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝【答案】D11、()是隨著時間的推移而減少的；

A.原始價值

B.賬面價值

C.市場價值

D.投資價值【答案】B12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%【答案】D13、某套商品住宅期房的面積為90m2，尚需10個月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的2%。該期房目前的市場價格為（）元/m2。

A.3555.54

B.4144.54

C.4555.54

D.5144.54【答案】B14、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎【答案】D15、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產(chǎn)的賬面價值

B.資產(chǎn)的剩余價值

C.資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

D.資產(chǎn)的市場價值【答案】A16、如果先按原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格，應(yīng)采用（）時的匯率進行換算。

A.估價作業(yè)日期

B.成交日期

C.價值時點

D.市場狀況調(diào)整后【答案】C17、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱【答案】A18、在估價假設(shè)和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)（）。

A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進行相關(guān)專業(yè)鑒定

D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定【答案】A19、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。

A.不可移性

B.獨一無二

C.相互影響

D.用途多樣【答案】C20、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.投資報酬率排序插入法

D.實際觀察法【答案】B21、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法【答案】B22、下列項目中，可以作為抵押估價的估價對象的是（）

A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

B.一個高爾夫球洞

C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.列入征收范圍的房地產(chǎn)【答案】C23、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/m2。

A.486.52

B.521.74

C.559.50

D.1398.76【答案】C24、陰維脈與任脈在相會于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.兩眼下部的中央【答案】C25、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D26、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.長期趨勢法

C.成本法

D.收益法【答案】B27、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。

A.應(yīng)作為估價資料歸檔

B.不應(yīng)作為估價資料歸檔

C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔

D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A28、收益法求得的價值傾向于______，成本法求得的價值傾向于______，比較法求得的價值傾向于______。（）

A.最低賣價，成交價格，最高買價

B.最高買價，成交價格，最低賣價

C.最高買價，最低賣價，成交價格

D.最低賣價，最高買價，成交價格【答案】C29、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。

A.2011

B.2021

C.29

D.2030【答案】B30、在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）

A.現(xiàn)在，過去

B.現(xiàn)在，現(xiàn)在

C.過去，現(xiàn)在

D.將來，現(xiàn)在【答案】A31、“主胞胎”的經(jīng)脈是

A.沖脈

B.任脈

C.督脈

D.帶脈【答案】B32、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。

A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核【答案】C33、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理【答案】D34、最高最佳利用原則要求評估價格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結(jié)果。

A.合法使用

B.合法產(chǎn)權(quán)

C.合法處分

D.合法收益【答案】A35、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損【答案】C36、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。

A.市場提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】A37、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是（）。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法【答案】C38、（）是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格。

A.價值時點

B.致委托方函日期

C.估價作業(yè)日期

D.估價報告提交日期【答案】A39、下列不是估價所需資料的是（）。

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

B.憲法

C.反映估價對象狀況的資料

D.交易成本，收益實例資料【答案】B40、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33【答案】D41、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。

A.比較法

B.收益法

C.市場法

D.成本法【答案】D42、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。

A.宅基地所有權(quán)

B.空間利用權(quán)

C.地役權(quán)

D.建筑物相鄰關(guān)系【答案】B43、長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是（），對房地產(chǎn)的未來價格作出推測、判斷的方法。

A.指數(shù)平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關(guān)分析【答案】C44、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。

A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑

D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑【答案】B45、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準來確定。

A.成交價格

B.賬面價格

C.正常價格

D.期望價格【答案】C46、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00【答案】C47、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。

A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證

D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明【答案】D48、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。

A.異質(zhì)性

B.排他性

C.替代性

D.互補性【答案】C49、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。

A.開發(fā)成本

B.計算基數(shù)

C.利潤

D.投資【答案】B50、“驚則氣亂”，則

A.精神萎靡，氣短乏力

B.心無所倚.神無所歸.慮無所定

C.精神不集中，甚則失神狂亂

D.心悸，驚恐不安【答案】B51、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552【答案】B52、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七【答案】C53、在實際估價中，選?。ǎ?yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取的。

A.估價時點

B.價值類型

C.估價機構(gòu)

D.估價依據(jù)【答案】D54、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。

A.250

B.1000

C.2500

D.3000【答案】C55、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估【答案】C56、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。

A.資本化率

B.實際報酬率

C.名義報酬率

D.自有資金報酬率【答案】A57、路線價法本質(zhì)上是一種（）。

A.長期趨勢法

B.成本法

C.比較法

D.收益法【答案】C58、一般物品的價格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動

B.價值

C.利息

D.地租【答案】B59、在房地產(chǎn)估價要素中，（）限制了估價報告的用途。

A.估價原則

B.估計時點

C.估價目的

D.估價對象【答案】C60、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于

A.喜則氣緩

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下【答案】A61、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。

A.地役權(quán)

B.典權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)【答案】D62、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。

A.通過自己開發(fā)耕地取得

B.通過征收集體土地取得

C.通過征收國有土地上的房屋取得

D.通過市場購置取得【答案】A63、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67【答案】D64、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135【答案】C65、估價報告有效期應(yīng)從（）起計。

A.價值時點

B.估價作業(yè)期

C.出具估價報告之日

D.簽訂估價委托合同之日【答案】C66、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正?；ㄙM和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊【答案】A67、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。

A.對照原理

B.替代原理

C.比較原理

D.最高價格原理【答案】B68、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法【答案】D69、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估收費標準收取評估費

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

C.聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)【答案】D70、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況【答案】C71、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。

A.復(fù)合深度價格修正率

B.單獨深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.累計深度價格修正率【答案】A72、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.馬鈴薯【答案】C73、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%。現(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C74、下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。

A.價格是價值的外在表現(xiàn)

B.價值是物的真實所值

C.價格是價值波動的“中心”

D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C75、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。

A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制

C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督

D.銀行利率【答案】A76、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的（）。

A.規(guī)范估價行為

B.防范估價風(fēng)險

C.保障估價質(zhì)量

D.實地查勘【答案】D77、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨【答案】B78、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。

A.建筑物的歷史價值

B.建筑物的文化價值

C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命

D.建筑物的功能是否時興【答案】C79、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。

A.他項權(quán)利設(shè)立情況

B.房屋所有權(quán)狀況

C.出租或占用情況

D.土地利用現(xiàn)狀【答案】B80、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900【答案】D81、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是

A.足陽明經(jīng)

B.足太陽經(jīng)

C.手太陽經(jīng)

D.手少陽經(jīng)【答案】A82、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于【答案】D83、分支機構(gòu)應(yīng)當以（）名義承攬估價業(yè)務(wù)。

A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師

B.分支機構(gòu)負責人

C.分支機構(gòu)

D.設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)【答案】D84、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760【答案】A85、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進行移動平均。

A.平均速度

B.周期長度

C.經(jīng)濟壽命

D.剩余經(jīng)濟壽命【答案】B86、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。

A.長期趨勢

B.后期利潤

C.權(quán)益

D.供給和需求【答案】D87、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。

A.在建工程抵押估價

B.房地產(chǎn)損害賠償估價

C.期房市場價值評估

D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價【答案】D88、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有

A.氣滯

B.氣逆

C.氣閉

D.氣陷【答案】D89、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】A90、當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B91、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】A92、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。

A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)

B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)

C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)

D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實際經(jīng)過年數(shù)【答案】D93、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%【答案】B94、可比實例的用途應(yīng)與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居住；②商業(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)。

A.①②③④⑤

B.①②③④⑤⑥

C.①②③④⑥

D.②③④⑥【答案】B95、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是（）。

A.對住宅本身進行投資改良

B.由于人口增長對住宅的需求增加

C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價格上升

D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高【答案】B96、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.設(shè)備折舊【答案】A97、被認為是一種相對科學(xué)準確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的方法的是（）。

A.路線價法

B.市場法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.收益法【答案】A98、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】B99、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50【答案】C100、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。

A.未定事項假設(shè)

B.背離事實假設(shè)

C.不相一致假設(shè)

D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD102、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估【答案】AB103、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD104、下列存在互補關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD105、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC106、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC107、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。

A.租賃期限

B.地役權(quán)的設(shè)立

C.建筑結(jié)構(gòu)

D.維護情況

E.物業(yè)管理【答案】AB108、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E.推測法【答案】ABD109、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。

A.建筑物價值

B.房地產(chǎn)價值

C.土地價值

D.建筑面積

E.樓層【答案】BCD110、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

B.市場法中交易情況調(diào)整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格【答案】AC111、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人【答案】AD112、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD113、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易【答案】ABCD114、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD115、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC116、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)【答案】BCD117、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內(nèi)容包括（）。

A.政府進行道路建設(shè)

B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

C.改進物業(yè)管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CD118、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。

A.經(jīng)濟因素

B.區(qū)位因素

C.權(quán)益因素

D.人口因素

E.心理因素【答案】AD119、收益性房地產(chǎn)包括（）。

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農(nóng)地

E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD120、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合【答案】AC121、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。

A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值

B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’

C.不需要單獨計算投資利息

D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響

E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC122、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅【答案】ABCD123、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC124、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD125、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格

B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力

E.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】ABD126、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項目來源和溝通情況【答案】ABD127、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC128、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。

A.位置

B.房地產(chǎn)規(guī)模

C.環(huán)境景觀

D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E.朝向、樓層【答案】ACD129、在評估市場價值時，應(yīng)遵循的原則包括（）。

A.獨立客觀公正原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則【答案】ACD130、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值【答案】AB131、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章【答案】BC132、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則

D.替代原則E應(yīng)急原則【答案】ABCD133、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的財產(chǎn)

D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD134、下列房地產(chǎn)交易中，需要進行交易情況修正的有（）。

A.以正常市場價格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以協(xié)議方式進行的房地產(chǎn)交易

D.受迷信影響的交易

E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易【答案】BD135、在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。

A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費

D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E違約責任【答案】ABCD136、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD137、下列方法中屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的有（）。

A.直線趨勢法

B.指數(shù)曲線趨勢法

C.加權(quán)平均法

D.移動平均法

E.二次拋物線趨勢法【答案】AB138、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。

A.收益法中預(yù)測未來的租金

B.比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整

C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格【答案】ACD139、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。

A.現(xiàn)房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營【答案】BCD140、長期趨勢法主要有()等方法。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.平均增減量法

D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD141、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB142、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC143、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD144、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD145、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC146、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考【答案】ABD147、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC148、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC149、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】D150、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率【答案】CD151、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預(yù)測值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）

D.運用指數(shù)修勻法進行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法【答案】ACD152、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.后續(xù)建設(shè)成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC153、從理論上講，將多個可比實例對應(yīng)的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析【答案】ACD154、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC155、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A.開發(fā)期＋經(jīng)營期

B.開發(fā)期＋運營期

C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期

D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB156、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC157、關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD158、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD159、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道【答案】AC160、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估計師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD161、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。

A.開發(fā)成本

B.運營費用

C.納稅狀況

D.對未來的信心

E.市場利率【答案】ABCD162、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【答案】BCD163、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有（）。

A.估價機構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書

B.估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草

C.委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書注明

D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求

E.估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)【答案】ACD164、一般人通常對土地最直觀的認識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面【答案】C165、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點【答案】AB166、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD167、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】AB168、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D169、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD170、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買方繳納的稅費包括（）等。

A.出讓金

B.營業(yè)稅

C.所得稅

D.契稅

E.土地增值稅【答案】AD171、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅【答案】ABCD172、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB173、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD174、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同【答案】ABD175、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值【答案】AD176、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD177、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BCD178、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD179、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因