中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)

中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)第一頁(yè)，共83頁(yè)。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出第五節(jié)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第六節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置舉例本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)：目錄第二頁(yè)，共83頁(yè)。一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二者均屬于企業(yè)的日?；顒?dòng)，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述第三頁(yè)，共83頁(yè)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)第四頁(yè)，共83頁(yè)。【例】20×9年5月10日，甲公司與乙公司簽訂一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自20×9年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租賃使用乙公司擁有的一塊400000平方米的場(chǎng)地，租賃期8年。20×9年7月1日，甲公司又將這塊場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給丙公司以賺取租金差價(jià)，租賃期為5年。以上交易假設(shè)不違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定。對(duì)于乙公司而言——投資性房地產(chǎn)；對(duì)于甲公司而言——屬于其投資性房地產(chǎn)?！纠肯铝懈黜?xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（

）

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)第五頁(yè)，共83頁(yè)。三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。分類確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物租賃期開(kāi)始日

持有以備經(jīng)營(yíng)出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物

企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書(shū)面決議的日期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期第六頁(yè)，共83頁(yè)。四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式兩種。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一個(gè)企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。第七頁(yè)，共83頁(yè)。投資性房地產(chǎn)無(wú)論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式，取得時(shí)均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)成本：購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。第二節(jié)

投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量第八頁(yè)，共83頁(yè)。采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。并在外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)××××××銀行存款××××××按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本銀行存款××××××投資性房地產(chǎn)——成本××××××

外購(gòu)的房地產(chǎn)只有在購(gòu)入的同時(shí)即開(kāi)始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

如果購(gòu)入時(shí)尚未對(duì)外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)，直至對(duì)外出租時(shí)，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第九頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-1】2×12年8月，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司計(jì)劃購(gòu)入寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。8月10日，華聯(lián)公司與B公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)日起，將該寫(xiě)字樓出租給B公司使用，租賃期為5年。8月31日，華聯(lián)公司購(gòu)入寫(xiě)字樓，實(shí)際支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2400萬(wàn)元。根據(jù)租賃合同，租賃期開(kāi)始日為20×9年9月1日。（1）假定華聯(lián)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓

24000000

貸：銀行存款

24000000（2）假定華聯(lián)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）24000000

貸：銀行存款

24000000第十頁(yè)，共83頁(yè)。（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)成本：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。第十一頁(yè)，共83頁(yè)。在建工程××××××開(kāi)發(fā)產(chǎn)品××××××采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，投資性房地產(chǎn)××××××按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本投資性房地產(chǎn)——成本××××××在建工程××××××開(kāi)發(fā)產(chǎn)品××××××與外購(gòu)房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似第十二頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-2】2×12年2月，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司以780萬(wàn)元的成本從其他單位購(gòu)入一項(xiàng)土地使用權(quán)，用于自行建造3棟廠房。2×12年10月31日，3棟廠房同時(shí)完工，實(shí)際造價(jià)均為1500萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。同日，華聯(lián)公司董事會(huì)作出書(shū)面決議，將其中一棟廠房用于經(jīng)營(yíng)出租，并與C公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將該棟廠房出租給C公司使用，租賃期為5年，租賃期開(kāi)始日為2×12年11月1日。其余兩棟廠房作為生產(chǎn)車間，用于本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)。（1）假如華聯(lián)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)成本

=780×1500/4500=260(萬(wàn)元)第十三頁(yè)，共83頁(yè)。借：固定資產(chǎn)——廠房

30000000

投資性房地產(chǎn)——廠房

15000000貸：在建工程

45000000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)

26000000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

26000000（2）假如華聯(lián)公司采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：固定資產(chǎn)——廠房

30000000

投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）

15000000貸：在建工程

45000000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)（成本）26000000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

26000000第十四頁(yè)，共83頁(yè)。投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊××××××一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1、按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷按月計(jì)提折舊時(shí)，按月攤銷成本時(shí)，第三節(jié)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量按照計(jì)算的建筑物月折舊額其他業(yè)務(wù)成本××××××投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷××××××按照計(jì)算的土地使用權(quán)月攤銷額其他業(yè)務(wù)成本××××××第十五頁(yè)，共83頁(yè)。2、投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，3、期末減值測(cè)試投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，銀行存款××××××其他業(yè)務(wù)收入××××××投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××資產(chǎn)減值損失××××××已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。第十六頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-3】2×10年8月31日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司購(gòu)入寫(xiě)字樓，實(shí)際支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2400萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。2×10年9月1日，華聯(lián)公司將該外購(gòu)的寫(xiě)字樓以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給B公司使用，租賃合同約定，寫(xiě)字樓租賃期為5年，年租金為138萬(wàn)元，B公司須于每年8月31日之前預(yù)付下一年租賃年度的租金。華聯(lián)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×12年12月31日，寫(xiě)字樓出現(xiàn)減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，確定其可收回金額為1800萬(wàn)元。（1）2×10年8月31日，預(yù)收租金借：銀行存款

1380000

貸：預(yù)收賬款——B公司

1380000第十七頁(yè)，共83頁(yè)。（2）2×10年9月30日，計(jì)提折舊月折舊額=2400/20/12=10（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)成本

100000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

100000（3）2×10年9月30日，確認(rèn)租金收入月租金收入：138/12=11.5（萬(wàn)元）借：預(yù)收賬款——B公司

115000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

115000（4））2×12年12月31日，計(jì)提減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值=2400-10×28=2120（萬(wàn)元）投資性房地產(chǎn)減值金額=2120-1800=320（萬(wàn)元）借：資產(chǎn)減值損失

3200000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

3200000第十八頁(yè)，共83頁(yè)。二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。第十九頁(yè)，共83頁(yè)。（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理1、不需要計(jì)提折舊或攤銷企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值賬面余額高于低于應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值上升的收益應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值下跌的損失投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××2、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入第二十頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-4】2×12年5月20日,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與D公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，約定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完后租賃給D公司使用，租賃期為8年。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)投資處房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×12年6月1日，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成，實(shí)際造價(jià)為7500萬(wàn)元，根據(jù)租賃協(xié)議，當(dāng)日即為租賃期開(kāi)始日。2×12年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為8000萬(wàn)元。（1）2×12年6月1日，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并出租借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

75000000貸：開(kāi)發(fā)成本

75000000（2）2×12年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）5000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

5000000第二十一頁(yè)，共83頁(yè)。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)盈余公積

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)成本模式公允價(jià)值模式一定條件下第二十二頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-5】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司的投資性房地產(chǎn)元采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于華聯(lián)公司所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)已比較成熟，房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采用公允價(jià)值模式的條件，華聯(lián)公司決定從2×12年1月1日起，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。華聯(lián)公司作為投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是成本為5600萬(wàn)元、累計(jì)已提折舊為700萬(wàn)元的寫(xiě)字樓；另一項(xiàng)是成本為1800萬(wàn)元、累計(jì)已攤銷金額為450萬(wàn)元的土地使用權(quán)。2×12年1月1日，寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為5200萬(wàn)元，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為1600萬(wàn)元。華聯(lián)公司按凈利潤(rùn)的10%提取盈余公積。（1）寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量第二十三頁(yè)，共83頁(yè)。借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

52000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

7000000貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓

56000000盈余公積

300000利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

2700000（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)（成本）

16000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

4500000貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)

18000000盈余公積

250000利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

2250000第二十四頁(yè)，共83頁(yè)。一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果延長(zhǎng)了投資性房地產(chǎn)的使用壽命或明顯改善了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出第二十五頁(yè)，共83頁(yè)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果只是維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)原先的估計(jì)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。第二十六頁(yè)，共83頁(yè)。二、資本化的后續(xù)支出企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)，如果再開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。1、采用成本模式計(jì)量的（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開(kāi)發(fā)時(shí)，投資性房地產(chǎn)××××××投資性房地產(chǎn)——在建××××××投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）××××××按其賬面價(jià)值按其累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按其賬面原價(jià)第二十七頁(yè)，共83頁(yè)。（2）發(fā)生資本化的改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，（3）改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)銀行存款××××××投資性房地產(chǎn)——在建××××××投資性房地產(chǎn)——在建××××××投資性房地產(chǎn)××××××第二十八頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-6】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該公司與B公司簽訂的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將于2×11年12月31日到期，該廠房原價(jià)為1580萬(wàn)元，租賃合同到期日累計(jì)已提折舊為370萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，華聯(lián)公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改建，并與C公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改建完工之日起將廠房出租給C公司使用。2×11年12月31日，與B公司的租賃合同到期，廠房隨即轉(zhuǎn)入改建工程，在改建過(guò)程中，用銀行存款支付改建支出160萬(wàn)元。2×12年8月31日，廠房改建工程完工，即日按照租賃合同將廠房出租給C公司。（1）2×11年12月31日，將廠房轉(zhuǎn)入改建工程。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

14800000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

3700000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房

15800000第二十九頁(yè)，共83頁(yè)。（2）2×12年1月1日—8月31日，發(fā)生改建支出。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

1600000貸：銀行存款

1600000（3）2×12年8月31日，改建工程完工。擴(kuò)建后廠房?jī)r(jià)值=1480+160=1640（萬(wàn)元）借：投資性房地產(chǎn)——廠房

16400000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

16400000第三十頁(yè)，共83頁(yè)。2、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開(kāi)發(fā)時(shí)投資性房地產(chǎn)××××××投資性房地產(chǎn)——在建××××××投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××按其賬面價(jià)值按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)金額按其賬面原價(jià)第三十一頁(yè)，共83頁(yè)。投資性房地產(chǎn)——成本××××××（2）發(fā)生資本化的改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出（3）改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時(shí)銀行存款××××××投資性房地產(chǎn)——在建××××××投資性房地產(chǎn)——在建××××××第三十二頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-7】接【例8-6】資料，現(xiàn)假定華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2×11年12月31日，廠房賬面余額為2150萬(wàn)元，其中成本為1850萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)金額為300萬(wàn)元，其他條件不變，則華聯(lián)公司有關(guān)廠房改建的會(huì)計(jì)處理如下：（1）2×11年12月31日，將廠房轉(zhuǎn)入改建工程。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

21500000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）

18500000

投資性房地產(chǎn)——廠房（公允價(jià)值變動(dòng)）

3000000（2）2×12年1月1日—8月31日，發(fā)生改建支出。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

1600000貸：銀行存款

160000（3）2×12年8月31日，改建工程完工。擴(kuò)建后廠房?jī)r(jià)值=2150+160=2310（萬(wàn)元）借：投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）

23100000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

23100000第三十三頁(yè)，共83頁(yè)。三、費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)作為費(fèi)用化后續(xù)支出，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益?！纠?-4】華聯(lián)公司某月對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，以銀行存款支付維修費(fèi)2萬(wàn)元。借：其他業(yè)務(wù)成本

20000

貸：銀行存款

20000其他業(yè)務(wù)成本××××××銀行存款××××××第三十四頁(yè)，共83頁(yè)。一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：

一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書(shū)面決議；

二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式具體包括：第五節(jié)

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)第三十五頁(yè)，共83頁(yè)。（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)指企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無(wú)形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

轉(zhuǎn)換日：確定用于資本增值或出租的日期2、作為存貨的房地產(chǎn)改為轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

通常指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日第三十六頁(yè)，共83頁(yè)。（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)3、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)包括賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)或出租的建筑物改為自用，相應(yīng)地投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為無(wú)形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

4、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨通常指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收回，重新用于對(duì)外出售，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。轉(zhuǎn)換日：租賃期滿，重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。第三十七頁(yè)，共83頁(yè)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開(kāi)始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（1）企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)“投資性房地產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目減值準(zhǔn)備“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入第三十八頁(yè)，共83頁(yè)。固定資產(chǎn)××××××無(wú)形資產(chǎn)××××××投資性房地產(chǎn)××××××按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額累計(jì)折舊××××××累計(jì)攤銷××××××按自用建筑物累計(jì)已提折舊或土地使用權(quán)累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）××××××投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××第三十九頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-9】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司決定將因轉(zhuǎn)產(chǎn)而閑置的一棟廠房用于對(duì)外出租。2×12年6月10日，華聯(lián)公司與B公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將廠房出租給B公司使用，租賃期開(kāi)始日為2×12年7月1日，租賃期為5年。2×12年7月1日，廠房賬面原價(jià)1200萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊300萬(wàn)元。華聯(lián)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——廠房

12000000

累計(jì)折舊

3000000

貸：固定資產(chǎn)——廠房

12000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

3000000第四十頁(yè)，共83頁(yè)。（2）企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入資本公積。第四十一頁(yè)，共83頁(yè)。投資性房地產(chǎn)——成本××××××固定資產(chǎn)××××××無(wú)形資產(chǎn)××××××累計(jì)折舊××××××累計(jì)攤銷××××××固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××按建筑物或土地使用權(quán)的公允價(jià)值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額按其賬面余額公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額資本公積——其他資本公積××××××公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額第四十二頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-10】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的辦公樓處于商業(yè)繁華地段，為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，該公司決定將辦公樓地點(diǎn)遷往新址，原辦公樓騰空后用于出租，以賺取租金收入。2×11年10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司完成了辦公地點(diǎn)的搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×11年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與D公司簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給D公司使用，租賃期開(kāi)始日為2×12年1月1日，租賃期為3年。該辦公樓原價(jià)為25000萬(wàn)元，累計(jì)已計(jì)提折舊7500萬(wàn)元。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。①假定辦公樓2×12年1月1日的公允價(jià)值為17000萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——成本

170000000

累計(jì)折舊

75000000公允價(jià)值變動(dòng)損益

5000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

250000000

第四十三頁(yè)，共83頁(yè)。②假定辦公樓2×12年1月1日的公允價(jià)值為18000萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)——成本

180000000

累計(jì)折舊

75000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

250000000

資本公積——其他資本公積

5000000第四十四頁(yè)，共83頁(yè)。2、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。（1）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)××××××開(kāi)發(fā)產(chǎn)品××××××存貨跌價(jià)準(zhǔn)備××××××按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值按已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備按其賬面余額第四十五頁(yè)，共83頁(yè)。（2）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)——成本××××××按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值按已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)××××××按其賬面余額開(kāi)發(fā)產(chǎn)品××××××資本公積——其他資本公積××××××公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額第四十六頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-12】按【例8-11】資料，現(xiàn)假定該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，2×12年7月1日，寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為68000萬(wàn)元，其他條件不變。則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

680000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

650000000

資本公積——其他資本公積

30000000第四十七頁(yè)，共83頁(yè)。（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)、企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。（1）企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）“累計(jì)折舊”科目減值準(zhǔn)備“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入第四十八頁(yè)，共83頁(yè)。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××累計(jì)折舊××××××累計(jì)攤銷××××××投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）××××××投資性房地產(chǎn)××××××固定資產(chǎn)××××××無(wú)形資產(chǎn)××××××按投資性房地產(chǎn)的賬面余額按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額第四十九頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-13】2×12年7月1日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司將出租的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)。廠房在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，賬面原價(jià)為2000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊為450萬(wàn)元。

借：固定資產(chǎn)——廠房

20000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷）

4500000貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日賬面余額）

20000000累計(jì)折舊（或攤銷）

4500000第五十頁(yè)，共83頁(yè)。（2）企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益固定資產(chǎn)××××××無(wú)形資產(chǎn)××××××投資性房地產(chǎn)——成本××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)按其差額第五十一頁(yè)，共83頁(yè)。【例8-14】2×12年7月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外出租的寫(xiě)字樓租賃期滿予以收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。寫(xiě)字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為8500萬(wàn)元，其中，成本為8000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)（截止2×11年12月31日）為500萬(wàn)元。2×12年3月1日，寫(xiě)字樓開(kāi)始自用，當(dāng)日的公允價(jià)值為8600萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

860000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

800000000

投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

50000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

10000000第五十二頁(yè)，共83頁(yè)。2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租賃的房地產(chǎn)收回，重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售，其轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。（1）企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）××××××投資性房地產(chǎn)××××××開(kāi)發(fā)產(chǎn)品××××××投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額按其賬面余額第五十三頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-15】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租給其他單位使用。2×12年4月1日，因租賃期滿，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將出租的寫(xiě)字樓收回，并作出書(shū)面協(xié)議，將寫(xiě)字樓重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售。寫(xiě)字樓在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，賬面原價(jià)為5800萬(wàn)元，已計(jì)提的折舊為420萬(wàn)元，已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額為200萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

51800000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

4200000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2000000

貸：投資性房地產(chǎn)

58000000第五十四頁(yè)，共83頁(yè)。（2）企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益投資性房地產(chǎn)——成本××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)按其差額開(kāi)發(fā)產(chǎn)品××××××第五十五頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-16】按【例8-15】資料，現(xiàn)假定寫(xiě)字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為6200萬(wàn)元，其中，成本為5800萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)（截止2×11年12月31日）為400萬(wàn)元。2×12年4月1日，寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為6300萬(wàn)元，其他條件不變。則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的會(huì)計(jì)處理如下：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

63000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

58000000

投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

4000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

1000000第五十六頁(yè)，共83頁(yè)。一、投資性房地產(chǎn)的終止確認(rèn)與處置損益投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售、報(bào)廢和毀損，也包括對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。第六節(jié)

投資性房地產(chǎn)的處置第五十七頁(yè)，共83頁(yè)。投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)會(huì)發(fā)生處置損益。1、出售、報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益相關(guān)稅費(fèi)賬面價(jià)值處置收入處置損益出售價(jià)款、殘料變價(jià)收入、保險(xiǎn)及過(guò)失人賠款=投資性房地產(chǎn)的成本-累計(jì)已提折舊（攤銷）-已計(jì)提的減值準(zhǔn)備后的金額采用成本模式計(jì)量=投資性房地產(chǎn)的成本±累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)后的金額采用公允價(jià)值模式計(jì)量發(fā)生的整理、拆卸、搬運(yùn)等項(xiàng)清理費(fèi)用，以及出售建筑物或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅第五十八頁(yè)，共83頁(yè)。2、對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組轉(zhuǎn)出的投資性房地產(chǎn)的處置損益投資性房地產(chǎn)的處置損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入處置當(dāng)期損益賬面價(jià)值公允價(jià)值處置損益第五十九頁(yè)，共83頁(yè)。二、處置投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理(一)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置銀行存款××××××其他業(yè)務(wù)收入××××××按實(shí)際收到的金額其他業(yè)務(wù)成本××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）××××××投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備××××××按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額投資性房地產(chǎn)××××××按其賬面余額第六十頁(yè)，共83頁(yè)。按計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

【例8-17】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司將其一棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租，采用成本模式計(jì)量，租賃期屆滿后，華聯(lián)公司將該寫(xiě)字樓出售給N公司，合同價(jià)款為12500萬(wàn)元，N公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該寫(xiě)字樓的成本為11000萬(wàn)元，累計(jì)已計(jì)提折舊1320萬(wàn)元，華聯(lián)公司出售寫(xiě)字樓應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅625萬(wàn)元，假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。借：銀行存款

125000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

125000000借：其他業(yè)務(wù)成本

96800000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

13200000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓

110000000借：其他業(yè)務(wù)成本

6250000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

6250000第六十一頁(yè)，共83頁(yè)。（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置銀行存款××××××其他業(yè)務(wù)收入××××××按實(shí)際收到的金額投資性房地產(chǎn)——成本××××××按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額按其成本投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)××××××按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)其他業(yè)務(wù)成本××××××第六十二頁(yè)，共83頁(yè)。公允價(jià)值變動(dòng)損益××××××其他業(yè)務(wù)成本××××××結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額資本公積——其他資本公積××××××按計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

第六十三頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?-18】2×10年6月25日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司與C公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其原為自用的一棟寫(xiě)字樓出租給C公司使用，租期為2年，租賃期開(kāi)始日為2×10年7月1日。寫(xiě)字樓的實(shí)際建造成本為46000萬(wàn)元，截止2×10年6月30日，累計(jì)已提折舊5750萬(wàn)元，華聯(lián)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2×10年7月1日，寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為42000萬(wàn)元；2×10年12月31日，寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為41000萬(wàn)元；2×11年12月31日，寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為44000萬(wàn)元。租賃期滿，華聯(lián)公司收回寫(xiě)字樓，并以45000萬(wàn)元出售，價(jià)款已收存銀行。華聯(lián)公司出售寫(xiě)字樓應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅2250萬(wàn)元。假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。第六十四頁(yè)，共83頁(yè)。（1）2×10年7月1日，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

420000000

累計(jì)折舊

57500000

貸：固定資產(chǎn)——寫(xiě)字樓

460000000

資本公積——其他資本公積

17500000（2）2×10年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

10000000（3）2×11年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

30000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

30000000第六十五頁(yè)，共83頁(yè)。（4）2×12年6月30日，出售投資性房地產(chǎn)借：銀行存款

450000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

450000000借：其他業(yè)務(wù)成本440000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓（成本）

420000000——寫(xiě)字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）20000000借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

20000000貸：其他業(yè)務(wù)成本

20000000借：資本公積——其他資本公積

17500000

貸：其他業(yè)務(wù)成本

17500000借：其他業(yè)務(wù)成本

22500000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

22500000第六十六頁(yè)，共83頁(yè)?！九e例1】甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。有關(guān)資料如下：

（1）2009年12月1日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1000萬(wàn)元，于年初收取，2010年1月1日為租賃期開(kāi)始日，2012年12月31日到期。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為30000萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)賬面原值為20000萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為10000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金。（2）2010年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30500萬(wàn)元；（3）2011年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30800萬(wàn)元；（4）2012年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓作為自用，該辦公樓的公允價(jià)值為30900萬(wàn)元；（5）假定2012年12月31日租賃協(xié)議到期時(shí)，將該投資性房地產(chǎn)出售，出售價(jià)款30900萬(wàn)元已經(jīng)收到。

要求：根據(jù)上述資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。第六十七頁(yè)，共83頁(yè)。（1）2010年1月1日，自用的辦公樓出租給A公司；借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

300000000

累計(jì)折舊

100000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

200000000

資本公積——其他資本公積

200000000（2）2010年1月1日，收取當(dāng)年租金；

借：銀行存款

10000000

貸：預(yù)收賬款——A公司

10000000

（3）2010年1月31日，確認(rèn)租金收入；

月租金收入=1000/12=83.333（萬(wàn)元）

借：預(yù)收賬款——A公司

83333

貸：其他業(yè)務(wù)收入

83333

以后每月同（4）2010年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益；

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）5000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

5000000第六十八頁(yè)，共83頁(yè)。（5）2011年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益；

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）3000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

3000000（6）2012年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓作為自用；

借：固定資產(chǎn)——辦公樓

309000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

300000000——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）8000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

1000000（7）2012年12月31，將該投資性房地產(chǎn)出售；

核算出售收入，借：銀行存款

309000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

309000000

結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)成本，

借：其他業(yè)務(wù)成本

308000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）300000000——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）8000000第六十九頁(yè)，共83頁(yè)。結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

8000000

貸：其他業(yè)務(wù)成本

8000000結(jié)轉(zhuǎn)其他資本公積，

借：資本公積——其他資本公積

200000000

貸：其他業(yè)務(wù)成本

200000000計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，

借：其他業(yè)務(wù)成本

15450000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

15450000第七十頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?】甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。有關(guān)資料如下：（1）2009年12月1日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1000萬(wàn)元，于年初收取，2010年1月1日為租賃期開(kāi)始日，2012年12月31日到期。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為30000萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)賬面原值為20000萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為10000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金。（2）2010年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30500萬(wàn)元；（3）2011年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30800萬(wàn)元；（4）2012年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓作為自用，該辦公樓的公允價(jià)值為30900萬(wàn)元；（5）假定2012年12月31日租賃協(xié)議到期時(shí)，將該投資性房地產(chǎn)出售，出售價(jià)款30900萬(wàn)元已經(jīng)收到。

要求：根據(jù)上述資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。第七十一頁(yè)，共83頁(yè)。（1）2010年1月1日，自用的辦公樓出租給A公司；借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

300000000

累計(jì)折舊

100000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

200000000

資本公積——其他資本公積

200000000（2）2010年1月1日，收取當(dāng)年租金；

借：銀行存款

10000000

貸：預(yù)收賬款——A公司

10000000（3）2010年1月31日，確認(rèn)租金收入；

月租金收入=1000/12=83.333（萬(wàn)元）

借：預(yù)收賬款——A公司

83333

貸：其他業(yè)務(wù)收入

83333

以后每月同第七十二頁(yè)，共83頁(yè)。（4）2010年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益；

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）5000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

5000000

（5）2011年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益；

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）3000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

3000000

（6）2012年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓作為自用；

借：固定資產(chǎn)——辦公樓

309000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

300000000——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

8000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

1000000第七十三頁(yè)，共83頁(yè)。（7）2012年12月31，將該投資性房地產(chǎn)出售；

核算出售收入，借：銀行存款

309000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

309000000

結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)成本，借：其他業(yè)務(wù)成本

308000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

300000000——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

8000000結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

8000000

貸：其他業(yè)務(wù)成本

8000000結(jié)轉(zhuǎn)其他資本公積，借：資本公積——其他資本公積

200000000

貸：其他業(yè)務(wù)成本

200000000計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅，借：其他業(yè)務(wù)成本

15450000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

15450000第七十四頁(yè)，共83頁(yè)?！纠?】長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司于2010年1月1日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金200萬(wàn)元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為5000萬(wàn)元，公允價(jià)值6000萬(wàn)元，2010年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為6300萬(wàn)元，2011年12月31日該幢商品房的公允價(jià)值為6600萬(wàn)元，2012年12月31日，該幢商品房公允價(jià)值為6700萬(wàn)元，2013年1月10日將其出售，收到6800萬(wàn)元存入銀行。營(yíng)業(yè)稅5%。要求：編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄（假定按年確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益及租金收入）（1）2010年1月1日,

借：投資性房地產(chǎn)——成本

6000

貸：開(kāi)發(fā)商品

5000

資本公積——其他資本公積

1000（2）2010年12月31日，

借：銀行存款

200

貸：其他業(yè)務(wù)收入

200

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

300第七十五頁(yè)，共83頁(yè)。（3）2011年12月31日，確認(rèn)租金收入和公允價(jià)值變動(dòng)損益;借：銀行存款

200

貸：其他業(yè)務(wù)收入

200借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

300（4）2012年12月31日，確認(rèn)租金收入及公允價(jià)值變動(dòng)損益借：銀行存款

200

貸：其他業(yè)務(wù)收入

200借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

100

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

100第七十六頁(yè)，共83頁(yè)。（5）2013年1月10日，出售該商品房。借：銀行存款

6800

貸：其他業(yè)務(wù)收入

6800