中級財務會計投資性房地產

中級財務會計投資性房地產第一頁，共83頁。第一節(jié)投資性房地產概述第二節(jié)投資性房地產的初始計量第三節(jié)投資性房地產的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產的后續(xù)支出第五節(jié)投資性房地產與非投資性房地產的轉換第六節(jié)投資性房地產的處置舉例本章學習重點：目錄第二頁，共83頁。一、投資性房地產的性質房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的主要形式是出租建筑物和土地使用權；投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權。二者均屬于企業(yè)的日常活動，所獲得的經濟利益總流入構成企業(yè)的收入。第一節(jié)

投資性房地產概述第三頁，共83頁。二、投資性房地產的范圍屬于投資性房地產的項目已出租的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權已出租的建筑物不屬于投資性房地產的項目自用房地產作為存貨的房地產第四頁，共83頁?！纠?0×9年5月10日，甲公司與乙公司簽訂一項經營租賃合同，約定自20×9年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租賃使用乙公司擁有的一塊400000平方米的場地，租賃期8年。20×9年7月1日，甲公司又將這塊場地轉租給丙公司以賺取租金差價，租賃期為5年。以上交易假設不違反國家有關規(guī)定。對于乙公司而言——投資性房地產；對于甲公司而言——屬于其投資性房地產?！纠肯铝懈黜椫?，屬于投資性房地產的有（

）

A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店

B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權第五頁，共83頁。三、投資性房地產的確認條件資性房地產只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。分類確認為投資性房地產的時點已出租的土地使用權和已出租的建筑物租賃期開始日

持有以備經營出租、可視為投資性房地產的空置建筑物

企業(yè)董事會或類似機構就該事項作出正式書面決議的日期持有并準備增值后轉讓的土地使用權

企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期第六頁，共83頁。四、投資性房地產的后續(xù)計量模式投資性房地產的后續(xù)計量模式有成本模式和公允價值模式兩種。企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式。第七頁，共83頁。投資性房地產無論采用哪一種后續(xù)計量模式，取得時均應當按照成本進行初始計量。投資性房地產的成本一般應當包括取得投資性房地產時和直至使該項投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各項必要的、合理的支出。（一）外購的投資性房地產成本：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。第二節(jié)

投資性房地產的初始計量第八頁，共83頁。采用成本模式計量的企業(yè)，外購投資性房地產時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。并在外購投資性房地產時，投資性房地產××××××銀行存款××××××按照確定的實際成本按照確定的實際成本銀行存款××××××投資性房地產——成本××××××

外購的房地產只有在購入的同時即開始出租才能直接確認為投資性房地產。

如果購入時尚未對外出租，則應先將其確認為固定資產，直至對外出租時，再從固定資產轉換為投資性房地產。第九頁，共83頁?！纠?-1】2×12年8月，華聯實業(yè)股份有限公司計劃購入寫字樓用于對外出租。8月10日，華聯公司與B公司簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓購買日起，將該寫字樓出租給B公司使用，租賃期為5年。8月31日，華聯公司購入寫字樓，實際支付購買價款和相關稅費共計2400萬元。根據租賃合同，租賃期開始日為20×9年9月1日。（1）假定華聯公司采用成本模式進行后續(xù)計量。借：投資性房地產——寫字樓

24000000

貸：銀行存款

24000000（2）假定華聯公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產——寫字樓（成本）24000000

貸：銀行存款

24000000第十頁，共83頁。（二）自行建造的投資性房地產成本：由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當期營業(yè)外支出，不計入建造成本。第十一頁，共83頁。在建工程××××××開發(fā)產品××××××采用成本模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，采用公允價值模式計量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，投資性房地產××××××按照確定的實際成本按照確定的實際成本投資性房地產——成本××××××在建工程××××××開發(fā)產品××××××與外購房地產確認為投資性房地產的要求類似第十二頁，共83頁?！纠?-2】2×12年2月，華聯實業(yè)股份有限公司以780萬元的成本從其他單位購入一項土地使用權，用于自行建造3棟廠房。2×12年10月31日，3棟廠房同時完工，實際造價均為1500萬元，能夠單獨出售。同日，華聯公司董事會作出書面決議，將其中一棟廠房用于經營出租，并與C公司簽訂了經營租賃合同，將該棟廠房出租給C公司使用，租賃期為5年，租賃期開始日為2×12年11月1日。其余兩棟廠房作為生產車間，用于本企業(yè)的產品生產。（1）假如華聯公司采用成本模式進行后續(xù)計量。轉換為投資性房地產的土地使用權成本

=780×1500/4500=260(萬元)第十三頁，共83頁。借：固定資產——廠房

30000000

投資性房地產——廠房

15000000貸：在建工程

45000000借：投資性房地產——土地使用權

26000000

貸：無形資產——土地使用權

26000000（2）假如華聯公司采用公允模式進行后續(xù)計量。借：固定資產——廠房

30000000

投資性房地產——廠房（成本）

15000000貸：在建工程

45000000借：投資性房地產——土地使用權（成本）26000000

貸：無形資產——土地使用權

26000000第十四頁，共83頁。投資性房地產累計折舊××××××一、采用成本模式計量的投資性房地產1、按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，按期（月）計提折舊或進行攤銷按月計提折舊時，按月攤銷成本時，第三節(jié)

投資性房地產的后續(xù)計量按照計算的建筑物月折舊額其他業(yè)務成本××××××投資性房地產累計攤銷××××××按照計算的土地使用權月攤銷額其他業(yè)務成本××××××第十五頁，共83頁。2、投資性房地產取得的租金收入，3、期末減值測試投資性房地產存在減值跡象的，適用《企業(yè)會計準則第8號——資產減值》的有關規(guī)定。經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，銀行存款××××××其他業(yè)務收入××××××投資性房地產減值準備××××××資產減值損失××××××已經計提減值準備的投資性房地產，在以后的會計期間不得轉回。第十六頁，共83頁?！纠?-3】2×10年8月31日，華聯實業(yè)股份有限公司購入寫字樓，實際支付購買價款和相關稅費共計2400萬元。該寫字樓預計使用壽命為20年，預計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。2×10年9月1日，華聯公司將該外購的寫字樓以經營租賃方式出租給B公司使用，租賃合同約定，寫字樓租賃期為5年，年租金為138萬元，B公司須于每年8月31日之前預付下一年租賃年度的租金。華聯公司對投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。2×12年12月31日，寫字樓出現減值跡象，經減值測試，確定其可收回金額為1800萬元。（1）2×10年8月31日，預收租金借：銀行存款

1380000

貸：預收賬款——B公司

1380000第十七頁，共83頁。（2）2×10年9月30日，計提折舊月折舊額=2400/20/12=10（萬元）借：其他業(yè)務成本

100000

貸：投資性房地產累計折舊

100000（3）2×10年9月30日，確認租金收入月租金收入：138/12=11.5（萬元）借：預收賬款——B公司

115000

貸：其他業(yè)務收入

115000（4））2×12年12月31日，計提減值準備投資性房地產賬面價值=2400-10×28=2120（萬元）投資性房地產減值金額=2120-1800=320（萬元）借：資產減值損失

3200000

貸：投資性房地產減值準備

3200000第十八頁，共83頁。二、采用公允價值模式計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式計量的條件（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交換的價格。第十九頁，共83頁。（二）采用公允價值模式計量的會計處理1、不需要計提折舊或攤銷企業(yè)應當以資產負債表日的公允價值計量，公允價值的變動計入當期損益，資產負債表日，投資性房地產的公允價值賬面余額高于低于應按二者之間的差額，調增投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值上升的收益應按二者之間的差額，調減投資性房地產的賬面余額，同時確認公允價值下跌的損失投資性房地產——公允價值變動××××××公允價值變動損益××××××公允價值變動損益××××××投資性房地產——公允價值變動××××××2、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入第二十頁，共83頁?！纠?-4】2×12年5月20日,某房地產開發(fā)公司與D公司簽訂經營租賃協議，約定將房地產開發(fā)公司自行開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完后租賃給D公司使用，租賃期為8年。該房地產開發(fā)公司對投資處房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2×12年6月1日，寫字樓開發(fā)完成，實際造價為7500萬元，根據租賃協議，當日即為租賃期開始日。2×12年12月31日，該寫字樓的公允價值為8000萬元。（1）2×12年6月1日，寫字樓開發(fā)完成并出租借：投資性房地產——寫字樓（成本）

75000000貸：開發(fā)成本

75000000（2）2×12年12月31日，確認公允價值變動損益借：投資性房地產——寫字樓（公允價值變動）5000000

貸：公允價值變動損益

5000000第二十一頁，共83頁。三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

為保證會計信息的可比性，投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產的公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。借：投資性房地產——成本（公允價值）投資性房地產累計折舊或累計攤銷投資性房地產減值準備貸：投資性房地產盈余公積

利潤分配——未分配利潤成本模式公允價值模式一定條件下第二十二頁，共83頁?！纠?-5】華聯實業(yè)股份有限公司的投資性房地產元采用成本模式進行后續(xù)計量。由于華聯公司所在地的房地產市場現已比較成熟，房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采用公允價值模式的條件，華聯公司決定從2×12年1月1日起，對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。華聯公司作為投資性房地產核算的資產有兩項，一項是成本為5600萬元、累計已提折舊為700萬元的寫字樓；另一項是成本為1800萬元、累計已攤銷金額為450萬元的土地使用權。2×12年1月1日，寫字樓的公允價值為5200萬元，土地使用權的公允價值為1600萬元。華聯公司按凈利潤的10%提取盈余公積。（1）寫字樓轉為公允價值模式計量第二十三頁，共83頁。借：投資性房地產——寫字樓（成本）

52000000投資性房地產累計折舊

7000000貸：投資性房地產——寫字樓

56000000盈余公積

300000利潤分配——未分配利潤

2700000（2）土地使用權轉為公允價值模式計量借：投資性房地產——土地使用權（成本）

16000000投資性房地產累計攤銷

4500000貸：投資性房地產——土地使用權

18000000盈余公積

250000利潤分配——未分配利潤

2250000第二十四頁，共83頁。一、投資性房地產后續(xù)支出的處理原則投資性房地產的后續(xù)支出，是指已確認為投資性房地產的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產使用效能直接相關的各種支出。投資性房地產的后續(xù)支出，如果延長了投資性房地產的使用壽命或明顯改善了投資性房地產的使用效能，從而導致流入企業(yè)的經濟利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產確認條件的，計入投資性房地產的成本導致流入企業(yè)的經濟利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本。第四節(jié)

投資性房地產的后續(xù)支出第二十五頁，共83頁。投資性房地產的后續(xù)支出，如果只是維護或恢復投資性房地產原有的使用效能，不可能導致流入企業(yè)的經濟利益超過原先的估計，應當在發(fā)生時計入當期損益。第二十六頁，共83頁。二、資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項投資性房地產進行改建擴建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。1、采用成本模式計量的（1）投資性房地產轉入再開發(fā)時，投資性房地產××××××投資性房地產——在建××××××投資性房地產累計折舊（攤銷）××××××按其賬面價值按其累計已提折舊或累計已攤銷金額按其賬面原價第二十七頁，共83頁。（2）發(fā)生資本化的改建擴建支出或裝修裝潢支出，計入投資性房地產的成本，（3）改建擴建或裝修裝潢完成后，應當從在建的投資性房地產轉回到在用的投資性房地產銀行存款××××××投資性房地產——在建××××××投資性房地產——在建××××××投資性房地產××××××第二十八頁，共83頁?！纠?-6】華聯實業(yè)股份有限公司對投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。該公司與B公司簽訂的一項廠房經營租賃合同即將于2×11年12月31日到期，該廠房原價為1580萬元，租賃合同到期日累計已提折舊為370萬元。為了提高廠房的租金收入，華聯公司決定在租賃期滿后對廠房進行改建，并與C公司簽訂了經營租賃合同，約定自改建完工之日起將廠房出租給C公司使用。2×11年12月31日，與B公司的租賃合同到期，廠房隨即轉入改建工程，在改建過程中，用銀行存款支付改建支出160萬元。2×12年8月31日，廠房改建工程完工，即日按照租賃合同將廠房出租給C公司。（1）2×11年12月31日，將廠房轉入改建工程。借：投資性房地產——廠房（在建）

14800000投資性房地產累計折舊

3700000貸：投資性房地產——廠房

15800000第二十九頁，共83頁。（2）2×12年1月1日—8月31日，發(fā)生改建支出。借：投資性房地產——廠房（在建）

1600000貸：銀行存款

1600000（3）2×12年8月31日，改建工程完工。擴建后廠房價值=1480+160=1640（萬元）借：投資性房地產——廠房

16400000

貸：投資性房地產——廠房（在建）

16400000第三十頁，共83頁。2、采用公允價值模式計量的（1）投資性房地產轉入再開發(fā)時投資性房地產××××××投資性房地產——在建××××××投資性房地產——公允價值變動××××××按其賬面價值按其累計公允價值變動金額按其賬面原價第三十一頁，共83頁。投資性房地產——成本××××××（2）發(fā)生資本化的改建擴建支出或裝修裝潢支出（3）改建擴建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產轉回到在用的投資性房地產時銀行存款××××××投資性房地產——在建××××××投資性房地產——在建××××××第三十二頁，共83頁?！纠?-7】接【例8-6】資料，現假定華聯實業(yè)股份有限公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，2×11年12月31日，廠房賬面余額為2150萬元，其中成本為1850萬元，累計公允價值變動金額為300萬元，其他條件不變，則華聯公司有關廠房改建的會計處理如下：（1）2×11年12月31日，將廠房轉入改建工程。借：投資性房地產——廠房（在建）

21500000貸：投資性房地產——廠房（成本）

18500000

投資性房地產——廠房（公允價值變動）

3000000（2）2×12年1月1日—8月31日，發(fā)生改建支出。借：投資性房地產——廠房（在建）

1600000貸：銀行存款

160000（3）2×12年8月31日，改建工程完工。擴建后廠房價值=2150+160=2310（萬元）借：投資性房地產——廠房（成本）

23100000

貸：投資性房地產——廠房（在建）

23100000第三十三頁，共83頁。三、費用化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當作為費用化后續(xù)支出，在發(fā)生時計入當期損益?！纠?-4】華聯公司某月對其投資性房地產進行日常維修，以銀行存款支付維修費2萬元。借：其他業(yè)務成本

20000

貸：銀行存款

20000其他業(yè)務成本××××××銀行存款××××××第三十四頁，共83頁。一、房地產的轉換形式及轉換日

企業(yè)必須有確鑿證據表明房地產的用途發(fā)生了改變，才能進行房地產的轉換。這里的確鑿證據包括兩個方面：

一是企業(yè)董事會或類似機構應當就改變房地產的用途形成正式的書面決議；

二是房地產因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。房地產轉換形式具體包括：第五節(jié)

投資性房地產與非投資性房地產的轉換投資性房地產作為存貨的房地產自用房地產第三十五頁，共83頁。（一）非投資性房地產轉換為投資性房地產1、自用房地產轉換為投資性房地產指企業(yè)將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產停止自用，改為用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產或固定資產轉換為投資性房地產。

轉換日：確定用于資本增值或出租的日期2、作為存貨的房地產改為轉換為投資性房地產

通常指指房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，相應地由存貨轉換為投資性房地產。

轉換日：房地產的租賃期開始日第三十六頁，共83頁。（二）投資性房地產轉換為非投資性房地產3、投資性房地產轉換為自用房地產包括賺取租金或資本增值的土地使用權或出租的建筑物改為自用，相應地投資性房地產轉換為無形資產或固定資產轉換日：房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

4、投資性房地產轉換為存貨通常指指房地產開發(fā)企業(yè)將以經營租賃方式出租的開發(fā)產品收回，重新用于對外出售，相應地由投資性房地產轉換為存貨。轉換日：租賃期滿，重新開發(fā)用于對外銷售的日期。第三十七頁，共83頁。二、房地產轉換的會計處理（一）非投資性房地產轉換為投資性房地產1、自用房地產轉換為投資性房地產企業(yè)將原本用于生產產品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。（1）企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以成本模式計量的投資性房地產時在轉換日的原價“投資性房地產”科目累計折舊（或累計攤銷）“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目減值準備“投資性房地產減值準備”科目分別轉入第三十八頁，共83頁。固定資產××××××無形資產××××××投資性房地產××××××按自用建筑物或土地使用權的賬面余額累計折舊××××××累計攤銷××××××按自用建筑物累計已提折舊或土地使用權累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額投資性房地產累計折舊（攤銷）××××××投資性房地產減值準備××××××固定資產減值準備××××××無形資產減值準備××××××第三十九頁，共83頁?！纠?-9】華聯實業(yè)股份有限公司決定將因轉產而閑置的一棟廠房用于對外出租。2×12年6月10日，華聯公司與B公司簽訂了經營租賃協議，將廠房出租給B公司使用，租賃期開始日為2×12年7月1日，租賃期為5年。2×12年7月1日，廠房賬面原價1200萬元，累計已提折舊300萬元。華聯公司對投資性房地產采用成本模式計量。借：投資性房地產——廠房

12000000

累計折舊

3000000

貸：固定資產——廠房

12000000

投資性房地產累計折舊

3000000第四十頁，共83頁。（2）企業(yè)將自用建筑物或土地使用權轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產時以該項建筑物或土地使用權在轉換日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當期損益；公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積。第四十一頁，共83頁。投資性房地產——成本××××××固定資產××××××無形資產××××××累計折舊××××××累計攤銷××××××固定資產減值準備××××××無形資產減值準備××××××按建筑物或土地使用權的公允價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額公允價值變動損益××××××公允價值小于賬面價值的，按其差額資本公積——其他資本公積××××××公允價值大于賬面價值的，按其差額第四十二頁，共83頁。【例8-10】某房地產開發(fā)公司的辦公樓處于商業(yè)繁華地段，為了獲得更大的經濟利益，該公司決定將辦公樓地點遷往新址，原辦公樓騰空后用于出租，以賺取租金收入。2×11年10月，房地產開發(fā)公司完成了辦公地點的搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×11年12月，房地產開發(fā)公司與D公司簽訂了租賃協議，將原辦公樓出租給D公司使用，租賃期開始日為2×12年1月1日，租賃期為3年。該辦公樓原價為25000萬元，累計已計提折舊7500萬元。該房地產開發(fā)公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。①假定辦公樓2×12年1月1日的公允價值為17000萬元。借：投資性房地產——成本

170000000

累計折舊

75000000公允價值變動損益

5000000

貸：固定資產——辦公樓

250000000

第四十三頁，共83頁。②假定辦公樓2×12年1月1日的公允價值為18000萬元。借：投資性房地產——成本

180000000

累計折舊

75000000

貸：固定資產——辦公樓

250000000

資本公積——其他資本公積

5000000第四十四頁，共83頁。2、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產房地產開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產品以經營租賃的方式出租，其轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。（1）企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產投資性房地產××××××開發(fā)產品××××××存貨跌價準備××××××按該項存貨在轉換日的賬面價值按已計提的跌價準備按其賬面余額第四十五頁，共83頁。（2）企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產投資性房地產——成本××××××按該項房地產在轉換日的公允價值按已計提的跌價準備投資性房地產××××××按其賬面余額開發(fā)產品××××××資本公積——其他資本公積××××××公允價值大于賬面價值的，按其差額公允價值變動損益××××××公允價值小于賬面價值的，按其差額第四十六頁，共83頁?！纠?-12】按【例8-11】資料，現假定該房地產開發(fā)公司對投資性房地產采用公允價值模式計量，2×12年7月1日，寫字樓的公允價值為68000萬元，其他條件不變。則該房地產開發(fā)公司將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的會計處理如下：借：投資性房地產——寫字樓（成本）

680000000

貸：開發(fā)產品（賬面余額）

650000000

資本公積——其他資本公積

30000000第四十七頁，共83頁。（二）投資性房地產轉換為非投資性房地產1、投資性房地產轉換為自用房地產企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產產品、提供勞務或者經營管理，其轉換日為房地產達到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產用于生產產品、提供勞務或者經營管理的日期。（1）企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時在轉換日的賬面余額“固定資產”科目累計折舊（或累計攤銷）“累計折舊”科目減值準備“固定資產減值準備”科目分別轉入第四十八頁，共83頁。固定資產減值準備××××××無形資產減值準備××××××投資性房地產減值準備××××××累計折舊××××××累計攤銷××××××投資性房地產累計折舊（攤銷）××××××投資性房地產××××××固定資產××××××無形資產××××××按投資性房地產的賬面余額按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額第四十九頁，共83頁。【例8-13】2×12年7月1日，華聯實業(yè)股份有限公司將出租的廠房收回，開始用于本企業(yè)的產品生產。廠房在轉換前采用成本模式計量，賬面原價為2000萬元，累計已提折舊為450萬元。

借：固定資產——廠房

20000000投資性房地產累計折舊（或攤銷）

4500000貸：投資性房地產（轉換日賬面余額）

20000000累計折舊（或攤銷）

4500000第五十頁，共83頁。（2）企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益固定資產××××××無形資產××××××投資性房地產——成本××××××按該項投資性房地產的公允價值按該項投資性房地產的成本投資性房地產——公允價值變動××××××公允價值變動損益××××××按該項投資性房地產的累計公允價值變動按其差額第五十一頁，共83頁?！纠?-14】2×12年7月1日，某房地產開發(fā)公司對外出租的寫字樓租賃期滿予以收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。寫字樓在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為8500萬元，其中，成本為8000萬元，公允價值變動（截止2×11年12月31日）為500萬元。2×12年3月1日，寫字樓開始自用，當日的公允價值為8600萬元。借：固定資產——寫字樓（成本）

860000000

貸：投資性房地產——寫字樓（成本）

800000000

投資性房地產——寫字樓（公允價值變動）

50000000

公允價值變動損益

10000000第五十二頁，共83頁。2、投資性房地產轉換為存貨房地產開發(fā)企業(yè)將用于經營租賃的房地產收回，重新開發(fā)用于對外銷售，其轉換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。（1）企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為存貨時投資性房地產累計折舊（攤銷）××××××投資性房地產××××××開發(fā)產品××××××投資性房地產減值準備××××××按該項投資性房地產在轉換日的賬面價值按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額按其賬面余額第五十三頁，共83頁?！纠?-15】某房地產開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓以經營租賃方式出租給其他單位使用。2×12年4月1日，因租賃期滿，該房地產開發(fā)公司將出租的寫字樓收回，并作出書面協議，將寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售。寫字樓在轉換前采用成本模式計量，賬面原價為5800萬元，已計提的折舊為420萬元，已計提的減值準備金額為200萬元。借：開發(fā)產品

51800000

投資性房地產累計折舊

4200000

投資性房地產減值準備

2000000

貸：投資性房地產

58000000第五十四頁，共83頁。（2）企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為存貨時以轉換日的公允價值作為存貨的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益投資性房地產——成本××××××按該項投資性房地產的累計公允價值變動按該項投資性房地產的成本投資性房地產——公允價值變動××××××公允價值變動損益××××××按該項投資性房地產的累計公允價值變動按其差額開發(fā)產品××××××第五十五頁，共83頁?！纠?-16】按【例8-15】資料，現假定寫字樓在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為6200萬元，其中，成本為5800萬元，公允價值變動（截止2×11年12月31日）為400萬元。2×12年4月1日，寫字樓的公允價值為6300萬元，其他條件不變。則該房地產開發(fā)公司將投資性房地產轉換為存貨的會計處理如下：借：開發(fā)產品

63000000

貸：投資性房地產——寫字樓（成本）

58000000

投資性房地產——寫字樓（公允價值變動）

4000000

公允價值變動損益

1000000第五十六頁，共83頁。一、投資性房地產的終止確認與處置損益投資性房地產的處置主要指投資性房地產的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等原因轉出投資性房地產的情形。當投資性房地產被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。第六節(jié)

投資性房地產的處置第五十七頁，共83頁。投資性房地產在處置時會發(fā)生處置損益。1、出售、報廢或毀損的投資性房地產的處置損益相關稅費賬面價值處置收入處置損益出售價款、殘料變價收入、保險及過失人賠款=投資性房地產的成本-累計已提折舊（攤銷）-已計提的減值準備后的金額采用成本模式計量=投資性房地產的成本±累計公允價值變動后的金額采用公允價值模式計量發(fā)生的整理、拆卸、搬運等項清理費用，以及出售建筑物或轉讓土地使用權而應當繳納的營業(yè)稅第五十八頁，共83頁。2、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組轉出的投資性房地產的處置損益投資性房地產的處置損益，應當計入處置當期損益賬面價值公允價值處置損益第五十九頁，共83頁。二、處置投資性房地產的會計處理(一)采用成本模式計量的投資性房地產的處置銀行存款××××××其他業(yè)務收入××××××按實際收到的金額其他業(yè)務成本××××××按該項投資性房地產的賬面價值投資性房地產累計折舊（攤銷）××××××投資性房地產減值準備××××××按累計已提折舊或累計已攤銷金額按已計提的減值準備金額投資性房地產××××××按其賬面余額第六十頁，共83頁。按計算應繳納的營業(yè)稅，

借：其他業(yè)務成本

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

【例8-17】華聯實業(yè)股份有限公司將其一棟寫字樓用于對外出租，采用成本模式計量，租賃期屆滿后，華聯公司將該寫字樓出售給N公司，合同價款為12500萬元，N公司已用銀行存款付清。出售時，該寫字樓的成本為11000萬元，累計已計提折舊1320萬元，華聯公司出售寫字樓應交營業(yè)稅625萬元，假定不考慮其他相關稅費。借：銀行存款

125000000

貸：其他業(yè)務收入

125000000借：其他業(yè)務成本

96800000投資性房地產累計折舊

13200000

貸：投資性房地產——寫字樓

110000000借：其他業(yè)務成本

6250000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

6250000第六十一頁，共83頁。（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置銀行存款××××××其他業(yè)務收入××××××按實際收到的金額投資性房地產——成本××××××按該項投資性房地產的賬面余額按其成本投資性房地產——公允價值變動××××××按其累計公允價值變動其他業(yè)務成本××××××第六十二頁，共83頁。公允價值變動損益××××××其他業(yè)務成本××××××結轉投資性房地產累計公允價值變動結轉原轉換日計入資本公積的金額資本公積——其他資本公積××××××按計算應繳納的營業(yè)稅，借：其他業(yè)務成本

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

第六十三頁，共83頁?！纠?-18】2×10年6月25日，華聯實業(yè)股份有限公司與C公司簽訂經營租賃協議，將其原為自用的一棟寫字樓出租給C公司使用，租期為2年，租賃期開始日為2×10年7月1日。寫字樓的實際建造成本為46000萬元，截止2×10年6月30日，累計已提折舊5750萬元，華聯公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。2×10年7月1日，寫字樓的公允價值為42000萬元；2×10年12月31日，寫字樓的公允價值為41000萬元；2×11年12月31日，寫字樓的公允價值為44000萬元。租賃期滿，華聯公司收回寫字樓，并以45000萬元出售，價款已收存銀行。華聯公司出售寫字樓應交營業(yè)稅2250萬元。假定不考慮其他相關稅費。第六十四頁，共83頁。（1）2×10年7月1日，自用房地產轉換為投資性房地產借：投資性房地產——寫字樓（成本）

420000000

累計折舊

57500000

貸：固定資產——寫字樓

460000000

資本公積——其他資本公積

17500000（2）2×10年12月31日，確認公允價值變動借：公允價值變動損益

10000000

貸：投資性房地產——寫字樓（公允價值變動）

10000000（3）2×11年12月31日，確認公允價值變動借：投資性房地產——寫字樓（公允價值變動）

30000000

貸：公允價值變動損益

30000000第六十五頁，共83頁。（4）2×12年6月30日，出售投資性房地產借：銀行存款

450000000

貸：其他業(yè)務收入

450000000借：其他業(yè)務成本440000000

貸：投資性房地產——寫字樓（成本）

420000000——寫字樓（公允價值變動）20000000借：公允價值變動損益

20000000貸：其他業(yè)務成本

20000000借：資本公積——其他資本公積

17500000

貸：其他業(yè)務成本

17500000借：其他業(yè)務成本

22500000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

22500000第六十六頁，共83頁?！九e例1】甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。營業(yè)稅稅率為5%。有關資料如下：

（1）2009年12月1日甲公司與A公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1000萬元，于年初收取，2010年1月1日為租賃期開始日，2012年12月31日到期。轉換日的公允價值為30000萬元，該固定資產賬面原值為20000萬元，已計提的累計折舊為10000萬元，未計提減值準備。各年1月1日均收到租金。（2）2010年12月31日該投資性房地產的公允價值為30500萬元；（3）2011年12月31日該投資性房地產的公允價值為30800萬元；（4）2012年12月31日租賃協議到期，甲公司收回辦公樓作為自用，該辦公樓的公允價值為30900萬元；（5）假定2012年12月31日租賃協議到期時，將該投資性房地產出售，出售價款30900萬元已經收到。

要求：根據上述資料編制相關會計分錄。第六十七頁，共83頁。（1）2010年1月1日，自用的辦公樓出租給A公司；借：投資性房地產——辦公樓（成本）

300000000

累計折舊

100000000

貸：固定資產——辦公樓

200000000

資本公積——其他資本公積

200000000（2）2010年1月1日，收取當年租金；

借：銀行存款

10000000

貸：預收賬款——A公司

10000000

（3）2010年1月31日，確認租金收入；

月租金收入=1000/12=83.333（萬元）

借：預收賬款——A公司

83333

貸：其他業(yè)務收入

83333

以后每月同（4）2010年12月31日，確認公允價值變動損益；

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）5000000

貸：公允價值變動損益

5000000第六十八頁，共83頁。（5）2011年12月31日，確認公允價值變動損益；

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）3000000

貸：公允價值變動損益

3000000（6）2012年12月31日租賃協議到期，甲公司收回辦公樓作為自用；

借：固定資產——辦公樓

309000000

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）

300000000——辦公樓（公允價值變動）8000000

公允價值變動損益

1000000（7）2012年12月31，將該投資性房地產出售；

核算出售收入，借：銀行存款

309000000

貸：其他業(yè)務收入

309000000

結轉房地產成本，

借：其他業(yè)務成本

308000000

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）300000000——辦公樓（公允價值變動）8000000第六十九頁，共83頁。結轉公允價值變動損益，

借：公允價值變動損益

8000000

貸：其他業(yè)務成本

8000000結轉其他資本公積，

借：資本公積——其他資本公積

200000000

貸：其他業(yè)務成本

200000000計算應交營業(yè)稅，

借：其他業(yè)務成本

15450000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

15450000第七十頁，共83頁?！纠?】甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。營業(yè)稅稅率為5%。有關資料如下：（1）2009年12月1日甲公司與A公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1000萬元，于年初收取，2010年1月1日為租賃期開始日，2012年12月31日到期。轉換日的公允價值為30000萬元，該固定資產賬面原值為20000萬元，已計提的累計折舊為10000萬元，未計提減值準備。各年1月1日均收到租金。（2）2010年12月31日該投資性房地產的公允價值為30500萬元；（3）2011年12月31日該投資性房地產的公允價值為30800萬元；（4）2012年12月31日租賃協議到期，甲公司收回辦公樓作為自用，該辦公樓的公允價值為30900萬元；（5）假定2012年12月31日租賃協議到期時，將該投資性房地產出售，出售價款30900萬元已經收到。

要求：根據上述資料編制相關會計分錄。第七十一頁，共83頁。（1）2010年1月1日，自用的辦公樓出租給A公司；借：投資性房地產——辦公樓（成本）

300000000

累計折舊

100000000

貸：固定資產——辦公樓

200000000

資本公積——其他資本公積

200000000（2）2010年1月1日，收取當年租金；

借：銀行存款

10000000

貸：預收賬款——A公司

10000000（3）2010年1月31日，確認租金收入；

月租金收入=1000/12=83.333（萬元）

借：預收賬款——A公司

83333

貸：其他業(yè)務收入

83333

以后每月同第七十二頁，共83頁。（4）2010年12月31日，確認公允價值變動損益；

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）5000000

貸：公允價值變動損益

5000000

（5）2011年12月31日，確認公允價值變動損益；

借：投資性房地產——辦公樓（公允價值變動）3000000

貸：公允價值變動損益

3000000

（6）2012年12月31日租賃協議到期，甲公司收回辦公樓作為自用；

借：固定資產——辦公樓

309000000

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）

300000000——辦公樓（公允價值變動）

8000000

公允價值變動損益

1000000第七十三頁，共83頁。（7）2012年12月31，將該投資性房地產出售；

核算出售收入，借：銀行存款

309000000

貸：其他業(yè)務收入

309000000

結轉房地產成本，借：其他業(yè)務成本

308000000

貸：投資性房地產——辦公樓（成本）

300000000——辦公樓（公允價值變動）

8000000結轉公允價值變動損益，借：公允價值變動損益

8000000

貸：其他業(yè)務成本

8000000結轉其他資本公積，借：資本公積——其他資本公積

200000000

貸：其他業(yè)務成本

200000000計算應交營業(yè)稅，借：其他業(yè)務成本

15450000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

15450000第七十四頁，共83頁?！纠?】長江房地產公司于2010年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金200萬元，出租時，該幢商品房的成本為5000萬元，公允價值6000萬元，2010年12月31日，該幢商品房的公允價值為6300萬元，2011年12月31日該幢商品房的公允價值為6600萬元，2012年12月31日，該幢商品房公允價值為6700萬元，2013年1月10日將其出售，收到6800萬元存入銀行。營業(yè)稅5%。要求：編制相關會計分錄（假定按年確認公允價值變動損益及租金收入）（1）2010年1月1日,

借：投資性房地產——成本

6000

貸：開發(fā)商品

5000

資本公積——其他資本公積

1000（2）2010年12月31日，

借：銀行存款

200

貸：其他業(yè)務收入

200

借：投資性房地產——公允價值變動

300

貸：公允價值變動損益

300第七十五頁，共83頁。（3）2011年12月31日，確認租金收入和公允價值變動損益;借：銀行存款

200

貸：其他業(yè)務收入

200借：投資性房地產——公允價值變動

300

貸：公允價值變動損益

300（4）2012年12月31日，確認租金收入及公允價值變動損益借：銀行存款

200

貸：其他業(yè)務收入

200借：投資性房地產——公允價值變動

100

貸：公允價值變動損益

100第七十六頁，共83頁。（5）2013年1月10日，出售該商品房。借：銀行存款

6800

貸：其他業(yè)務收入

6800