物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想及方案

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想及方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施----------------1二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備的維修措施------------------1三、市政等公共設(shè)施管理實(shí)施措施------------------------------8四、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔程度的措施--------------------9五、公共秩序維護(hù)及治安實(shí)施方案-----------------------------11六、小區(qū)綠化按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項目和措施---------------------15七、小區(qū)智能化設(shè)施的管理與維修方案-------------------------19八、物業(yè)檔案管理設(shè)想---------------------------------------25一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施（一）業(yè)戶報修的范圍：報修范圍適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。（二）報修的工作程序：1.接到用戶報修時及時填寫《報修記錄單》。2.接到《報修記錄》急修30分鐘到達(dá)現(xiàn)場處理，一般修理一天完成（如用戶預(yù)約維修時間，維修人員應(yīng)在預(yù)約的時間提前到達(dá)現(xiàn)場）。3.對有償服務(wù)項目，維修人員應(yīng)按《維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)，并在收費(fèi)單上注明應(yīng)收取的各項費(fèi)用金額，經(jīng)用戶簽名確認(rèn)。4.維修完成后，維修人員應(yīng)請業(yè)戶檢查使用合格后在《報修記錄表》上簽名確認(rèn)。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備的維修措施（一）公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃1.公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標(biāo)第1頁共26頁確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮。2.公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)的管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施的專業(yè)部門，根據(jù)公司《設(shè)備管理篇》及其作為指導(dǎo)書和行業(yè)規(guī)范規(guī)定要求對設(shè)備設(shè)施實(shí)行管理。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容：設(shè)備的日常運(yùn)行和使用公共設(shè)備的運(yùn)行管理由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，停車場管理、外圍系統(tǒng)由保安部負(fù)責(zé)等。期于基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。運(yùn)行管理為嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責(zé)任部門負(fù)責(zé)，而設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備保養(yǎng)計劃》制定的《保養(yǎng)任務(wù)書》和《維保記錄表》開展工作。設(shè)備故障的修理設(shè)備常見簡單維修，要求當(dāng)日修復(fù)，較復(fù)雜或政府部門規(guī)定需專職維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。設(shè)備的大修改造設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀態(tài)提出申請報告，經(jīng)公司核準(zhǔn)后報請業(yè)主委員會批準(zhǔn)，按照預(yù)定施工方案由工程部組織實(shí)施，竣工驗收可由業(yè)主代表和物業(yè)公司共同執(zhí)行，工程情況應(yīng)作專項匯報。3.公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)第2頁共26頁（3）公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：a供配電系統(tǒng)b給排水系統(tǒng)c公共設(shè)施系統(tǒng)①日常維修小修費(fèi)用從管理費(fèi)支付。大修費(fèi)用從公共設(shè)施專用基金的增值部分支付。如增值部分不足，將從管理費(fèi)中墊付或由業(yè)主分?jǐn)?。②公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計劃供配電系統(tǒng)序號項目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供電情況24小時正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每月2配電屏清潔每月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無過熱、無噪音每月5控制回路動作正常、標(biāo)識清晰、無變色、無老化每月6指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)清潔、標(biāo)識清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活每月7繼電保護(hù)動作正常可靠一年8空氣開關(guān)分?jǐn)嗾?、絕緣良好半年9避雷器動作正常、試驗合格二年10進(jìn)出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一年11配電屏對地測試接地良好一年給排水系統(tǒng)序號項目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時正常供水出現(xiàn)故障立即排除不定期清潔、油漆完好、無油垢每季度水泵2壓力適合、運(yùn)行良好、無滲漏不定期電動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無過載、無過熱每個月第3頁共26頁機(jī)械滑油潤滑良好、油位合適不定期3管道無滲漏、無銹蝕、油漆完好不定期4閥門無滲漏、無銹蝕、開閉靈活、正確不定期5排污井無嚴(yán)重淤泥、無嚴(yán)重異味不定期公共設(shè)施系統(tǒng)序號項目標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)周期1道路走廊路面修補(bǔ)、整潔、無損壞每日符合安全和使用標(biāo)準(zhǔn)、及時更換壞損燈每日泡2路燈燈桿刷漆，線路開關(guān)檢測3溝、渠、地下排水管及時維修、暢通、無堵塞一年道井蓋刷漆4公共衛(wèi)生潔具無泄漏、沖洗暢通每日5停車場、停車庫標(biāo)色完整、清晰、設(shè)備完好、使用正常半年4.房屋本體的維修管理（1）目的建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的安全和正常使用。根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善居住條件。（2）建筑物維修管理的范圍與類型（3）管理建筑物維修建筑 建筑第4頁共26頁（4）類型維修預(yù)防性 例常 周期性（1）緊急（2）一般

（1）整修（2）翻修（5）指令和工作執(zhí)行管理處應(yīng)根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進(jìn)行并完成。工程完成的時間必須與指令單上的緊急程度的說明聯(lián)系起來，具體如下表:指令與工作執(zhí)行序號執(zhí)行工作種類完成時間備注1緊急24小時以內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)3其他7天以內(nèi)（6）由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于表2準(zhǔn)則。執(zhí)行種類與工作細(xì)節(jié)執(zhí)行工號完成細(xì)節(jié)備注作種類1）影響整幢大樓日常必須的缺陷，如供水、供電主要污水堵塞，馬桶溢出污水等1緊急2）危及生活、生命和財產(chǎn)的缺陷3）影響房屋建筑安全的缺陷第5頁共26頁1）妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷2一般2）在公共場所并影響住戶安全的缺陷1）維護(hù)工作3其他2）所有不屬于在上述兩項的維護(hù)、維修、更換等工作（7）建筑物維修管理的內(nèi)容a.預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預(yù)見的、或可防止的設(shè)備失效，并確定有其完好的標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。大致上，預(yù)防性措施有：1）常年檢驗，鑒定電氣裝置；2）常年保養(yǎng)電氣連接點(diǎn)；3）定期檢驗避雷系統(tǒng)；4）定期沖洗房屋污水排放管；5)定期檢驗房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；6)定期檢修閉路電視系統(tǒng)；7）月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)；8）月度養(yǎng)護(hù)中央垃圾槽清洗系統(tǒng)；9）月度養(yǎng)護(hù)水泵；b.例常維修一般常例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。基本上，巡視的范圍包括地面層空地、臺板，排污溝，門廊，戶外空地，停車場。兒童游樂園，花圃，及房屋的構(gòu)件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。1）地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝、戶外空地的設(shè)施與停車場，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。2）地面層詳細(xì)巡察除上述綜合巡視外，必須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項目。3）房屋綜合巡視第6頁共26頁管理人員在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時，將會觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問題。4）房屋詳細(xì)巡察（外部）房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)則、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方進(jìn)行周詳及仔細(xì)的巡察。5）房屋詳細(xì)巡察（內(nèi)部）這項巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲物室、儲水柜、照明部位。6）鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門按期執(zhí)行：?周期沖洗垃圾槽；?月度沖洗房屋（公共部位）；?月度沖洗陰溝；?半月度修剪草坪（戶外空地）；?月度園藝維修及修剪草坪（停車場）；?月度中央垃圾槽的養(yǎng)護(hù)；?月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)；?季度沖洗商用房屋的陰溝。7)巡察及維修項目的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損項目、部位、地點(diǎn)、修繕工程及竣工日期等。8）維修項目的期限?首要層次之猝發(fā)性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時內(nèi)完工。?次要層之應(yīng)急性問題，造成某些或個別居民之不便，設(shè)施之功能失效之類，則需在3天完工。?一般性之保養(yǎng)問題，項目零星非緊急性者，可允許在7天內(nèi)完成修理工作。c.周期性維修1）周期性維修的重要性?有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其有效使用期后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的良策。第7頁共26頁?修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運(yùn)作。?提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。2）周期性維修的類型?房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場所的整體修飾工程，改善設(shè)施、配備等。?更換水供增壓器（7年周期）包括更換增壓器的電機(jī)配備、控制盤已保持其效能。?更換垃圾槽沖洗配備（7年周期）沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時器、控制盤等也同時更新。?重修建筑物屋頂工程（14年周期）根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍取?更新技防系統(tǒng)（約10年周期）?更新水管工程（約25年周期）更換水用總管道，支流管道及其他配備。三、市政等公共設(shè)施管理實(shí)施措施(一)掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設(shè)備。(三)日常維護(hù)。建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，做到第8頁共26頁預(yù)防為主，并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。四、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔程度的措施（一）清潔服務(wù)范圍小區(qū)公用部位小區(qū)道路合同約定的其他清潔服務(wù)（二）清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.公用部位地面：表面潔凈，無塵土、污跡、煙頭、紙屑、油跡及垃圾；墻面：無污跡；玻璃表面：無積塵、污點(diǎn)；標(biāo)牌、指示牌：無塵土、污跡；裝飾物：盆、座等表面干凈無塵土；草地；無煙頭，紙屑、塑料袋等雜物；廢物箱：清潔無異味；燈飾、吊件：無積塵；天花板、聯(lián)廊頂：無積塵、蜘蛛網(wǎng)。2.保潔規(guī)程清掃外場地面將花壇內(nèi)垃圾、煙蒂、紙屑清掃干凈清抹外圍各處立牌9頁共26頁不間斷巡視外圍清潔狀況，發(fā)觀地面上有油污，及時去除自我檢查3.專項保潔洗地操作規(guī)程a.洗地，洗地前先拖干樓層的地面自動洗地機(jī)的操作規(guī)程——檢查水箱、加足清水：——裝上吸水刮；——啟動電源開關(guān)t放下洗地刷、吸水刮，并扳動水剝開關(guān)；——啟動吸水機(jī)電源，手推操作桿，慢速前進(jìn)60厘米／分鐘，洗地和吸水一起完成；——吸地時，速度不可大快；要確保工作質(zhì)量。刮放璃的程序工具：伸縮桿，玻璃刮、清水．玻璃清潔劑、干毛巾若干條，工作指示牌、玻璃鏟刀。刮玻璃程序——發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡時，先用玻璃刀鏟除干凈；——把抹水墨套在伸縮桿上；——把抹水器兩端分別浸入水中；——有污跡的地方重點(diǎn)抹；——緊接著用另一種伸縮桿套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份；——一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面接近時，可以把抹水器和玻璃刮第10頁共26頁作橫向移動；——最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。外墻的清洗標(biāo)準(zhǔn)材料：——地面磚：用全能清潔劑——玻璃幕墻：用玻璃光亮劑操作：——墻面磚；藥劑<l：60的濃度(偏堿性)，先用藥水涂抹，然后用刷帚刷洗，再用清水清洗。——玻璃幕墻：藥劑<1：40的濃度(偏堿性)，用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除污漬，然后用刮水器清刮。保險繩：——必須二人三繩，保險夾頭夾住保險帶，從上往下清洗。標(biāo)準(zhǔn)：——地面磚：無明顯漬跡、無灰塵。內(nèi)保潔規(guī)程按標(biāo)準(zhǔn)清潔按標(biāo)準(zhǔn)清掃擦拭公共區(qū)域的墻面、地面向領(lǐng)班匯報維修項目及申領(lǐng)保潔用品接受領(lǐng)班安排的其他工作五、公共秩序維護(hù)及治安實(shí)施方案保安管理服務(wù)范圍、服務(wù)規(guī)程；11頁共26頁標(biāo)準(zhǔn)及報表、規(guī)章制度(除服務(wù)范圍外、服務(wù)規(guī)程，標(biāo)準(zhǔn)及報表、規(guī)章制度，將根據(jù)實(shí)際工作需要做出修改)；保安服務(wù)總體方針是內(nèi)緊外松，技防、人防、物防相結(jié)合的管理，提供有效安全的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（一）保安管理服務(wù)范圍：1.車輛管理(含自行車、助動車)。2.防火防盜安全巡視(含夜間各樓宇上鎖確認(rèn))。3.監(jiān)控值班和應(yīng)急措施。4.根據(jù)物業(yè)要求的其他安全防范服務(wù)。5.合同約定的委托物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)安全防范服務(wù)。（二）保安管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)1.確保所管物業(yè)區(qū)域公共場所的秩序正常。車輛行車安全、停放秩序井然。2.在日常保安工作中，為節(jié)約能源，降低不必要開支，定時關(guān)啟公共區(qū)域照明以及對物業(yè)區(qū)域提供24小時的安全防范服務(wù)。3.監(jiān)控在接到報警信號后，在最短時間內(nèi)派專人趕到現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)。4.巡視保安按要求每隔2小時或不定時對物業(yè)區(qū)域進(jìn)行全方位巡視，旨在發(fā)現(xiàn)各種隱患。5.對于客戶投訴及時予以處理。6.采用國家法律規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi)的各種方式，通過各種工作程序，為維護(hù)物業(yè)區(qū)域建筑物及其附屬設(shè)施的平安，創(chuàng)造安全的環(huán)境。7.保安上崗應(yīng)按規(guī)定著裝，與人交談應(yīng)使用文明用語，待人禮貌熱情。8.通過認(rèn)真的工作，協(xié)助其他部門發(fā)現(xiàn)問題，使業(yè)戶能在舒適的環(huán)境中第12頁共26頁生活、娛樂。定期和不定期做好與業(yè)戶的適時溝通與協(xié)調(diào)，聽取業(yè)戶的意見。通過宣傳教育等工作程序，提高內(nèi)部員工保密素質(zhì)及安全意識。（三）保安服務(wù)工作內(nèi)容：維護(hù)公共場所秩序及治安安全。負(fù)責(zé)各出入口的警戒工作。負(fù)責(zé)非正常出入時間出入者的記錄工作。負(fù)責(zé)物品的管理工作。負(fù)責(zé)巡邏巡視工作。負(fù)責(zé)要害部位鑰匙的管理工作。負(fù)責(zé)重大活動的特別協(xié)助和保安工作。負(fù)責(zé)確認(rèn)各樓宇大門是否鎖好等工作。負(fù)責(zé)所有車輛（包括自行車)停放，交通秩序等安全疏導(dǎo)的管理工作。負(fù)責(zé)危險物品(易燃，易爆、有毒、腐蝕，放射物品)的監(jiān)管，及協(xié)助有關(guān)部門處理工作。11.負(fù)責(zé)二次裝修施工人員的出入驗證及施工現(xiàn)場治安防火安全工作的監(jiān)管，并協(xié)助辦理有關(guān)二次裝修審批手續(xù)工作。12.發(fā)生刑事案件和違法事件，負(fù)責(zé)按有關(guān)法規(guī)條例實(shí)施權(quán)限內(nèi)的工作，并配合政府做好有關(guān)工作．13.負(fù)責(zé)制定和實(shí)施各類突發(fā)事件的防范及處理程序，包括但不限于：火警處理程序水浸處理程序氣體泄漏處理程序第13頁共26頁賓客傷害處理程序罪案現(xiàn)場處理程序盜竊處理程序可疑物體或爆炸物的處理程序停電及電力中斷的處理程序交通事故處理程序處理拾獲財物的處理程序暴雨、臺風(fēng)處理程序負(fù)責(zé)消防器材、工具的配備、使用和維護(hù)等管理工作。負(fù)責(zé)消防安全管理工作，負(fù)責(zé)制定實(shí)施防火安全等工作、并負(fù)責(zé)監(jiān)督、整改、消除各種災(zāi)害(包括火災(zāi))的隱患。做好與政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)(包括公安機(jī)關(guān)。消防局，安全局、交通管理機(jī)關(guān)、治安聯(lián)防)的聯(lián)絡(luò)、配合等有關(guān)工作。負(fù)責(zé)災(zāi)害發(fā)生時的通報、聯(lián)絡(luò)、應(yīng)急廣播以及火災(zāi)的初期滅火避難誘導(dǎo)檢驗、救護(hù)等工作的實(shí)施。18.負(fù)責(zé)印制緊急疏散圖、配備必要的防火標(biāo)志。19.負(fù)責(zé)正常公共秩序的維護(hù)與管理工作。20.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施，設(shè)備完好程度的檢查，及向有關(guān)部門通報的工作。21.負(fù)責(zé)關(guān)閉公共區(qū)域不必要的照明及水源閥門的工作．以降低不必要的能耗。22.負(fù)責(zé)保安內(nèi)部人員各種培訓(xùn)工作的計劃，組織和實(shí)施。23.負(fù)責(zé)其他與防范、防災(zāi)、維護(hù)公共秩序有關(guān)的業(yè)務(wù)工作。第14頁共26頁六、小區(qū)綠化按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項目和措施（一）綠化管理服務(wù)范圍(主要面向公共地方，各業(yè)戶單元綠化由業(yè)戶自行負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理處代安排，但有償)：1.景觀區(qū)域的垃圾清理2.排水溝的廢物處理3.定期培土4.除雜草和病蟲害，更換壞死花木(確定壞死花木的更換費(fèi)用，若屬原已壞死或自然災(zāi)害等甲方原因造成，則由甲方承擔(dān)費(fèi)用；若屬乙方管理服務(wù)原因造成，則由乙方承擔(dān)費(fèi)用)5.修剪枝葉6.及時修補(bǔ)綠化草坪（二）綠化管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.綠化管理服務(wù)主要是小區(qū)所有草地，花木及室內(nèi)盆景的管理養(yǎng)護(hù)工作2.管理服務(wù)范圍內(nèi)的一切草地花木及室內(nèi)盆景生長健旺，無病蟲害、無枯黃葉，保持形態(tài)美觀，色彩斑斕3.做好花木防風(fēng)、防霉、防病蟲害等防自然災(zāi)害的保護(hù)工作，使損失降到最低限度4.做好室內(nèi)外景點(diǎn)布置及時更換工作，使景點(diǎn)常綠常艷5.做好草地的修剪保養(yǎng)工作，確保平整、常綠，美觀（三）綠化管理規(guī)程1.景觀區(qū)域衛(wèi)生每天必須清理景觀區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔衛(wèi)生、無雜物，無垃圾。第15頁共26頁每天必須巡視景觀區(qū)域，發(fā)現(xiàn)枯黃葉即予隨時清除．每周一次清理景觀區(qū)域，所有瓷墻面做到潔凈無灰塵、無污漬。2.排水溝的廢物處理每周一次清理各景觀區(qū)域之排水濾網(wǎng)，使濾網(wǎng)無攢泥，排水暢。每月一次清理排水溝；逢雨季半月一次清理排水溝；發(fā)生堵塞隨時予以清理，確保排水溝暢通，3.澆水澆水工作，根據(jù)各種植物、花卉、草地的生長規(guī)律和季節(jié)氣候的變化及時澆水，做到澆水均勻，無枯死和灌死現(xiàn)象。澆水作業(yè)應(yīng)視天氣情況面定，晴天草本每天上午及下午下班前各澆水一次，木本每天澆水一次。澆水工作應(yīng)視各個地點(diǎn)不同而定量澆水，做到澆水適量，水量飽和定期檢查澆水沒施及各處水閘是否靈驗，澆水管是否密實(shí)，否則會造成溢水破壞小區(qū)環(huán)境。防止?jié)菜畷r損壞小區(qū)設(shè)施，防止?jié)菜艿叫腥松砩?。每日工作完畢，必須收好工具、器材、妥善保管，?jǐn)防遺失。澆水工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：在夏秋季節(jié)，應(yīng)多澆，在雨季則少澆。中午切忌澆水，宜早晚進(jìn)行，冬天氣溫低、宜少澆，并在幼苗時少澆，旺盛生長多澆，開花結(jié)果時不能多澆，每天澆水不宜直接澆大根部，耍澆在根區(qū)周圍。每次澆水過程中，按照：“初宜細(xì)、中宜大、終宜暢”的原則來完成，以免表土沖刷。第16頁共26頁4.噴藥及防治病蟲害經(jīng)常檢查景觀區(qū)域植物、花卉、草地生長狀況，提前預(yù)防病蟲害，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)針對病因及時做出處理，對常見的季節(jié)性病害、蟲害提前防治。對防治病蟲害的花品要了解性能，做到安全用藥。景觀區(qū)域全面定期噴射廣譜性殺蟲劑。要注意用藥安全及藥物機(jī)具的管理。準(zhǔn)備好噴藥器、膠桶及勞動保護(hù)用品。一般噴藥要在清晨無人時工作，以防藥霧有害行人健康。施藥后應(yīng)出示警示牌、以免出現(xiàn)意外。作業(yè)前注意風(fēng)向，從下風(fēng)段開始，先噴高處、后噴低處，帶好膠手套、面罩。注意行人動態(tài)，做好安全戒備工作，嚴(yán)防藥液噴射到行人。工作完畢后，注意收回保管好藥物，及時清潔好機(jī)具，用肥皂洗擦皮膚裸露部份，做好工作記錄。5.培土及施肥植物、花卉生長必須有適量的營養(yǎng)物質(zhì)才能良好生長及正常發(fā)育。根據(jù)大植物花卉的生長規(guī)律，合理施肥，一般選擇在雨天氣施肥，以免澆傷植物，地栽植物下肥做到開溝下肥，以使植物完全吸收。地栽植物原則上一年施肥四次；花壇植物、花卉原則上一年下肥六次；綠篙植物每二個月下肥—次。時花及陰生植物，根據(jù)實(shí)際情況下肥。觀察植物的生長發(fā)育狀況，看是否缺少某種元素以對癥下藥。17頁共26頁6.修剪、整形對花卉、植物定期進(jìn)行修剪，調(diào)節(jié)花卉、植物各部的生長，促進(jìn)開花，防止病蟲害。原則上地栽喬木一年剪二次，地栽其他花卉、植物每月修剪一次，花壇每月修剪一次，綠篙每月修剪一次，草地每月修剪一次。根據(jù)各種植物的生長情況調(diào)節(jié)修剪，做到無枯黃、亂、散現(xiàn)象?？蔹S樹葉隨有隨剪。7.草地管理春夏季每兩周剪一次冬季視情況修剪剪草應(yīng)檢查機(jī)具是否正常，刀具是否鋒利，滾筒剪每半月用研磨磨一次，每季度用扦底刀磨—次；圓盤剪草磨刀三把，每剪15分鐘換刀一把。草地修剪應(yīng)采用橫豎轉(zhuǎn)方法交替割草，以防轉(zhuǎn)彎局部草地受損過大，割草時行間疊合在40—50％，防上漏割。剪草地之際，一定要小心操作，以防發(fā)生事故。工作完畢后，要清掃草地，做好清洗機(jī)具和抹油等保養(yǎng)工作。8.檢查、記錄、報告花草樹木生長情況竣工驗收后要對植物、花卉、草地進(jìn)行登記造冊，包括編號，名稱，種類，數(shù)量，面積、胸徑、樹齡、地點(diǎn)等各個方面。列出不同類型植物、花卉，草地特點(diǎn)、習(xí)性，有針對性進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理。第18頁共26頁每月對植物，花卉進(jìn)行檢查、記錄；每年做出花草樹木生長情況小結(jié)；每半年做出花草樹木生長全面報告。七、小區(qū)智能化設(shè)施的管理與維修方案（一）維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)范圍小區(qū)的智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，具體包括以下系統(tǒng)：1.周界報警系統(tǒng)；2.巡更系統(tǒng)；3.視頻監(jiān)控系統(tǒng)；4.樓宇對講系統(tǒng)；5.門禁系統(tǒng)；6.停車場管理（道閘）系統(tǒng)；7.背景音響系統(tǒng)；8.LED屏幕信息發(fā)布系統(tǒng)；（二）維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案對各個系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，建立完整的值班制度和維修保養(yǎng)規(guī)則，值班人員應(yīng)認(rèn)真監(jiān)測系統(tǒng)運(yùn)行狀況，隨時記錄異常情況，及時報修。1.按國家有關(guān)規(guī)范和要求派專業(yè)人員對各系統(tǒng)定期檢查，測試，保養(yǎng)，維修，確保設(shè)備正常運(yùn)行。1）對維保項目每周不低于1次進(jìn)行日常巡查。并填寫巡查記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時排除或修復(fù)，并作為考核維保工作的依據(jù)。2）每次維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)后，應(yīng)對維修和養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查，并在《日常維修保第19頁共26頁養(yǎng)服務(wù)記錄表》及《設(shè)備故障處理記錄表》上簽字認(rèn)可或提出服務(wù)改進(jìn)意見。（詳見附件2、3）3）每月2次系統(tǒng)狀態(tài)進(jìn)行檢測，每年24次。4）每月報告維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況，以及在維護(hù)保養(yǎng)中已更換的設(shè)備、零部件的數(shù)量及費(fèi)用清單等5）每季度不低于1次對維保項目進(jìn)行系統(tǒng)綜合檢查。如出現(xiàn)故障或問顆，要及時排除修復(fù)。6）每年不低于1次對維保項目進(jìn)行系統(tǒng)安全檢查。7）每年末出具書面報告說明整個智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況及改進(jìn)措施。8）每年初制定年度維護(hù)保養(yǎng)計劃表（詳見附件1），并按計劃表執(zhí)行。2.提供24小時維保熱線，隨時接受業(yè)主的服務(wù)請求；如緊急情況，派專業(yè)工程師2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。1）維保技術(shù)人員對故障進(jìn)行診斷后，按緊急程度不同劃分，最遲在8小時提交解決方案。2）維保技術(shù)人員到達(dá)現(xiàn)場后需持續(xù)工作直到設(shè)備正常運(yùn)行，一般故障應(yīng)當(dāng)在小時內(nèi)修復(fù)；如需等待購買配件或因設(shè)備本身等原因不能及時修復(fù)的，要立即向業(yè)主報告，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，在此期間，系統(tǒng)中斷運(yùn)行不得超過12小時。3）系統(tǒng)或設(shè)備修復(fù)后必須由甲方相關(guān)人員確認(rèn)。3.設(shè)備更換：維護(hù)保養(yǎng)過程中需購買、跟換設(shè)備或配件的，應(yīng)事先向業(yè)主報告，由業(yè)主代表簽字確認(rèn)后，方可進(jìn)行維修或更換。若為了確保系統(tǒng)或設(shè)備正常運(yùn)行，應(yīng)急修復(fù)需立既更換設(shè)備或配件的，必須在事后及時向業(yè)主報告，更換后的損壞件應(yīng)交由業(yè)主查驗。更換的設(shè)備（或器件）的型號參數(shù)不得低于原設(shè)備（或第20頁共26頁器件）型號參數(shù)，并記入設(shè)備維修（更換）記錄單。第21頁共26頁弱電智能化系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)服務(wù)記錄表項目名稱：編號：序號系統(tǒng)名稱設(shè)備名稱設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容軟件系統(tǒng)運(yùn)行情況：正常□不正?！?視頻監(jiān)控監(jiān)視器圖像清晰□接線檢查□外部保養(yǎng)□系統(tǒng)錄像機(jī)回放清晰□接線檢查□設(shè)置檢查□攝像機(jī)圖像清晰□焦距校正□鏡頭保養(yǎng)□接頭處理□軟件系統(tǒng)運(yùn)行情況：正?！醪徽！踅獯a器編程檢查□供電檢查□接線檢查□外部保養(yǎng)□樓宇對講聯(lián)網(wǎng)器接線檢查□供電檢查□外部保養(yǎng)□2系統(tǒng)視頻放大接線檢查□供電檢查□外部保養(yǎng)□器視頻分配接線檢查□供電檢查□外部保養(yǎng)□器軟件系統(tǒng)運(yùn)行情況：正常□不正?！踔芙鐖缶t外探測接線檢查□供電檢查□外部保養(yǎng)□3器系統(tǒng)鍵盤編程檢查□供電檢查□接線檢查□聯(lián)動設(shè)