房地產投資分析

房地產產投資資分析析第一章章房房地地產投投資分分析概概述第二章章房房地地產投投資分分析基基本知知識第三章章房房地地產投投資環(huán)環(huán)境及及市場場分析析第四章章房房地地產籌籌資與與融資資第五章章房房地地產開開發(fā)項項目投投資估估算第六章章房房地地產開開發(fā)項項目財財務評評價第七章章不不確確定性性分析析與風風險分分析第八章章房房地地產開開發(fā)項項目投投資分分析報報告第一章章房房地產產投資資分析析概述述第一節(jié)節(jié)房房地地產投投資一、投投資概概述（一））投資資含義義：投投資主主體、、投投資目目的、、投資資方式式、、投資資的行行為過過程（二））投資資的特特性二、房房地產產及其其特性性（一））房地地產的的含義義:房產+地產（二））房地地產的的特性性不可移移動性性價格高高昂相關性性保值與與增值值性投資風風險性性三、房房地產產投資資概述述（一））房地地產投投資的的概念念（二））房地地產投投資的的構成成投資主主體的的構成成投資的的資金金構成成（三））房地地產投投資的的要素素時機、、地地段、、質質量（四））房地地產投投資的的類型型按投資資方式式劃分分按房地地產投投資經(jīng)經(jīng)營方方式劃劃分按房地地產投投資對對象劃劃分按房地地產投投資的的用途途劃分分（五））房地地產投投資的的特征征房地產產投資資對象象的固固定性性或不不可移移動性性房地產產投資資的高高投入入和高高成本本性房地產產投資資的回回收期期長、、周期期性長長房地產產投資資的高高風險險性房地產產投資資的環(huán)環(huán)境約約束性性房地產產投資資的低低流動動性（六））房地地產投投資過過程投資分分析土地開開發(fā)權權的獲獲得房地產產開發(fā)發(fā)建造造房地產產銷售售經(jīng)營營（七））房地地產投投資的的作用用帶動相相關產產業(yè)的的發(fā)展展促進家家庭合合理消消費改善城城市環(huán)環(huán)境抵御通通貨膨膨脹影影響第二節(jié)節(jié)房房地地產投投資分分析一、房房地產產投資資分析析概述述（一））房地地產投投資分分析的的概念念房地產產投資資環(huán)境境分析析房地產產投資資市場場分析析房地產產投資資成本本估算算房地產產投資資經(jīng)濟濟評價價房地產產投資資不確確定性性分析析房地產產投資資風險險分析析房地產產投資資決策策分析析二、房房地產產投資資分析析的必必要性性三、房房地產產投資資分析析的作作用為投資資者指指出投投資方方向為投資資者提提供運運作方方式為投資資者估估計投投資收收益為投資資者分分析風風險及及提供供避險險策略略第二章章房房地地產投投資分分析基基本知知識第一節(jié)節(jié)資資金金的時時間價價值及及其計計算一、資資金時時間價價值的的含義義二、資資金時時間價價值的的計算算（一））利息息與利利率的的概念念（二））計息息形式式——單利與與復利利1、單利利計息息F=P(1+ni)2、復利利計息息F＝P(1+i)n（三））名義義利率率與實實際利利率1、名義義利率率2、實際際利率率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)節(jié)資資金的的等值值計算算一、資資金等等值的的相關關概念念二、資資金等等值的的計算算1.復利終終值的的計算算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復利現(xiàn)現(xiàn)值的的計算算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終終值的的計算算4.償債資資金的的計算算5.資本回回收的的計算算6.年金現(xiàn)現(xiàn)值的的計算算三、資資金等等值計計算注注意事事項1、P是現(xiàn)在在第一一計息息期開開始時時（即即年初初）發(fā)發(fā)生；；2、F是在考考察期期期末末發(fā)生生；3、各期期的等等額支支付A，發(fā)生生在各各期期期末；；4、當問問題包包括P與A時，第第一個個A與P隔一期期。即即P發(fā)生在在A的前一一期；；5、當問問題包包括A與F時，支支付系系列的的最后后一個個A與F同時發(fā)發(fā)生。。第三節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金金流量量與現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖一、現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的相關關概念念二、現(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖及其其繪制制（一））現(xiàn)金金流量量圖的的含義義（二））現(xiàn)金金流量量圖的的繪制制規(guī)則則第三章章房房地地產投投資環(huán)環(huán)境及及市場場分析析第一節(jié)節(jié)房房地地產投投資環(huán)環(huán)境分分析一、投投資環(huán)環(huán)境的的含義義及其其特征征（一））投資資環(huán)境境含義義（二））投資資環(huán)境境的特特征系統(tǒng)性性動態(tài)性性主導性性區(qū)域性性二、房房地產產投資資環(huán)境境要素素分析析政治因因素法律因因素經(jīng)濟環(huán)環(huán)境因因素自然環(huán)環(huán)境因因素基礎設設施因因素社會文文化因因素三、房房地產產投資資環(huán)境境分析析方法法冷熱對對比法法等級尺尺度法法道氏評評估法法閔氏評評價法法第二節(jié)節(jié)房房地產產投資資市場場分析析一、房房地產產投資資市場場分析析的含含義二、房房地產產市場場分析析的作作用三、房房地產產市場場分析析的主主要內內容1.市場分分析的的三個個層面面2.房地產產市場場分析析的內內容第三章章房房地地產投投資與與融資資第一節(jié)節(jié)房房地產產企業(yè)業(yè)資金金籌集集的方方式一、直直接融融資二、間間接融融資三、權權益融融資四、債債務融融資第二節(jié)節(jié)常常見的的房地地產融融資方方式介介紹一、房房地產產信貸貸（一））土地地開發(fā)發(fā)貸款款1、土地地購置置貸款款2、土地地開發(fā)發(fā)貸款款3、土地地儲備備貸款款（二））商品品房開開發(fā)貸貸款（三））持有有經(jīng)營營性物物業(yè)貸貸款（四））房地地產抵抵押貸貸款1、個人人住房房抵押押貸款款2、在建建工程程抵押押貸款款二、證證券融融資三、房房地產產信托托四、房房地產產抵押押貸款款證券券化五、房地產產基金金六、其其他方方式：：聯(lián)建建、參參建融融資；；房地地產典典當融融資；；利用用外資資第三節(jié)節(jié)房房地產產項目目融資資一、房房地產產融資資方案案（一））融資資組織織形式式選擇擇（二））資金金來源源選擇擇（三））資本本金籌籌措（四））債務務資金金籌措措（五））預售售或預預租（六））融資資方案案分析析1、資金金來源源可靠靠性分分析2、融資資結構構分析析3、融資資成本本分析析4、融資資風險險分析析二、金金融機機構對對項目目貸款款的審審查（一））企業(yè)業(yè)資信信等級級評價價（二））貸款款項目目評估估（三））房地地產貸貸款擔擔保方方式評評價1、保證證2、抵押押3、質押押4、貸款款綜合合評價價第五章章房房地地產開開發(fā)項項目投投資估估算第一節(jié)節(jié)房房地產產投資資與成成本構構成非生產產性建建設項項目總總投資資構成成：建設項目總投資建設投資工程費用工程建設其他費用預備費建設期利息房地產產投資資費用用及成成本費費用組組成：：土地費費用前期工工程費費基礎設設施建建設費費建安工工程費費公共配配套設設施建建設費費開發(fā)間間接費費管理費用用銷售費用用財務費用用其他費用用開發(fā)期間間稅費不可預見見費第二節(jié)房地產開開發(fā)項目目投資與與成本費費用估算算一、房地地產開發(fā)發(fā)項目投投資與成成本費用用估算的的依據(jù)與與要求二、房地地產開發(fā)發(fā)項目投投資與成成本估算算（一）土土地費用用估算1、土地征征用拆遷遷費（1）農村土地地征用拆拆遷費（2）城鎮(zhèn)土土地拆遷遷費2、土地出出讓地價價款3、土地轉轉讓費4、土地租租用費5、土地投投資折價價（二）前前期工程程費估算算（三）基基礎設施施建設費費估算1、單元估估算法2、單位指指標估算算法3、工程量近近似匡算算法4、概算指標標法（四）建建筑安裝裝工程費費估算（五）公公共配套套設施建建設費估估算（六）開開發(fā)間接接費用估估算（七）管管理費用用估算（八）財財務費用用估算（九）銷銷售費用用估算（十）開開發(fā)期間間稅費估估算（十一））其他費費用估算算（十二））不可預預見費估估算第三節(jié)房房地產產開發(fā)項項目收入入估算一、租售售方案二、租售售價格三、租售售收入四、自營營收入第四節(jié)房房地產產開發(fā)項項目稅金金估算一、營業(yè)業(yè)稅金及及附加（一）營營業(yè)稅營業(yè)稅＝＝應納稅稅收入×稅率（二）城城市維護護建設稅稅城市維護護建設稅稅＝營業(yè)業(yè)稅稅額額×稅率（三）教教育費附附加教育費附附加＝營營業(yè)稅稅稅額×稅率二、土地地使用稅稅土地使用用稅＝實實際占用用應稅土土地面積積（平方方米)×適用稅額額適用稅額額：大城市（（人口50萬以上））1.5-30元；中等城市市（人口口20萬-50萬）1.2-24元；小城市（（20萬以下））0.9-18；縣城、建建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)區(qū)0.6-12元三、房產稅1、從價計計征房產稅＝＝應稅房房產原值值×（1－扣除比比例%）×1.2%2、從租計計征房產稅＝＝租金收收入×12%四、土地地增值稅稅土地增值值稅＝增增值額×稅率－扣扣除項目目×速算扣除除系數(shù)稅率：土地增值值稅四級級超率累累進稅率率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除項目目：1、取得土土地使用用權所支支付金額額2、房地產產開發(fā)成成本3、房地產產開發(fā)費費用4、與轉讓讓房地產產有關的的稅金5、其他扣扣除項目目6、舊房及及建筑物物的評估估價格。。第六章房房地地產開發(fā)發(fā)項目財財務評價價第一節(jié)財財務評評價基本本概念和和評價價指標的的確定一、財務評價價的基本本概念二、財務務評價指指標的確確定項目財務務評價主主要指標標和方法法參照表表指標方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內部收益率動態(tài)回收期第二節(jié)房房地產產開發(fā)項項目財財務報表表的編制制一、輔助報表表的編制制（一）投投資計劃劃與資金金籌措表表1、資金籌籌措來源源資本金（（股本金金）預售收入入銀行貸款款2、資金籌籌措計劃劃3、資金投資資使用計計劃（二）借借款還本本付息表表1、還本付付息的資資金來源源2、關于利利息的計計算（1）借款時的的利息計計算每年應計計利息＝（年初借款款本息累累計+本年借款款÷2）×利率（2）還款時時的利息息計算等額還本本付息的的計息等額本金金償還3.借款還本本付息表表二、基本本報表的的編制（一）現(xiàn)現(xiàn)金流量量表1、全部投投資現(xiàn)金金流量表表2、資本金金現(xiàn)金流流量表3.投資者各各方現(xiàn)金金流量表表（二）損損益表（三）資資金來源源與運用用表（四）資資產負債債表三、報表表之間的的關系與與編制要要求第三節(jié)房房地產產開發(fā)項項目財財務評價價方法一、靜態(tài)財務務評價指指標分析析（一）靜靜態(tài)投資資回收期期1、含義2、確定靜靜態(tài)投資資回收期期指標的的方法公式法不包括建建設期的的投資回回收期（（PP’）=原始投資資合計÷投產后前前若干年年每年相相等的凈凈現(xiàn)金流流量包括建設設期的投投資回收收期（PP）=不包括建建設期的的投資回回收期+建設期列表法包括建設設期的投投資回收收期（PP）=(累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量開始出出現(xiàn)正值值期數(shù)-1)+(上期累計計現(xiàn)金流流量的絕絕對值÷當期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量)3、靜態(tài)投投資回收收期的運運用（二）累累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量（三）投投資利潤潤率（ROI）投資利潤潤率=年利潤總總額或年年平均利利潤總額額÷總投資×100%2、投資利利潤率的的應用和和應注意意的問題題1、含義與與計算公公式（四）投投資利稅稅率1、含義與與計算公公式2、投資利利稅率的的運用（五）資資本金利利潤率投資利稅稅率=年利稅總總額÷總投資×100%1、含義與與計算公公式資本金利利潤率=利潤總額額÷資本金總總額×100%2、資本金金利潤率率的運用用（六）借借款償還還期（七）還還本付息息比率借款償還還期=借款償還還后開始始出現(xiàn)盈盈余年份份數(shù)-開始借款款年份+當年償還還借款額額÷當年可用用于還款款的資金金額還本付息息比率=可用于還還本付息息金額÷年還本付付息總額額（八）資資產負債債率1、含義與與計算公公式資產負債債率=負債總額額÷資產總額額×100%2、資產負債債率的分分析（九）流流動比率率流動比率率=流動資產產÷流動負債債×100%（十）速速動比率率速動比率率=（流動資資產-存貨-待攤費用用-預付賬款款）÷流動負債債×100%二、動態(tài)態(tài)財務評評價指標標分析（一）財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）1、含義與計算算公式2、財務凈現(xiàn)值值的作用當凈現(xiàn)值大于于零時，表明明投資項目的的預期收益率率不僅可以達達到基準收益益率所預定的的收益水平，，而且尚有盈盈余。當凈現(xiàn)值等于于零時，表明明投資項目的的收益率想起起恰好等于基基準收益率所所預定的收益益水平。當凈現(xiàn)值小于于零時，表明明投資項目收收益率達不到到基準收益率率所預定的投投資，導致項項目可能出現(xiàn)現(xiàn)虧損。此時時，項目不可可行。3、財務凈現(xiàn)值值指標的優(yōu)缺缺點財務凈現(xiàn)值的的優(yōu)點是：考慮了項目壽壽命期內各年年現(xiàn)金流量的的時間價值，，并且，全面面考慮了項目目在整個計算算期內的情況況；經(jīng)濟意義明確確，能夠直接接貨幣額表示示項目的盈利利水平；評價標準容易易確定，判斷斷直觀。不足之處有：：不適用于投資資額不相等的的投資項目比比較；折現(xiàn)率（基準準收益率）不不易確定；雖然能夠反映映項目在整個個計算期內的的絕對效果，，但不能反映映單位投資的的效果。為了了克服這一缺缺點，我們有有了凈現(xiàn)值率率這一指標；；即使知道了凈凈現(xiàn)值大于零零，我們也無無法判斷項目目的預期收益益率真正是多多少。4、基準收益率率（ic）國家投資項目目，進行經(jīng)濟濟評價時使用用的基準收益益率是由國家家組織測定并并發(fā)布的行業(yè)業(yè)基準收益率率；非國家投投資項目，由由投資者自行行確定，但應應考慮以下因因素：資金成本和機機會成本（i1）投資風險（i2）通貨膨脹率（（i3）資金限制（二）凈現(xiàn)值值率（NPVR）凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值÷投資現(xiàn)值×100%（三）內部收收益率（IRR）1、含義與計算算公式用線性內插法法計算IRR的近似值，公公式如下：2、內部收益率率法的優(yōu)缺點點3、凈現(xiàn)值法和和內部收益率率法的比較（三）動態(tài)投投資回收期1、含義與計算算公式Pt＝（累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量現(xiàn)值值出現(xiàn)正值的的年數(shù)-1）+上一年累計凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值的絕對值值/出現(xiàn)正值年份份凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值2、動態(tài)投資回回收期指標的的作用Pt≤Pc（基準投資回回收期）時，，說明項目（（或方案）能能在要求的時時間內收回投投資，是可行行的；Pt＞Pc（基準投資回回收期）時，，則項目（或或方案）不可可行，應予拒拒絕。3、動態(tài)投資回回收期的優(yōu)缺缺點第七章不不確定性分析析與風險分析析第一節(jié)房房地產項目的的不確定因素素一、土地費用用二、建安工工程費用三、租售價格格四、開發(fā)期與與租售期五、容積率及及有關設計參參數(shù)六、貸款利率率第二節(jié)盈盈虧平衡分析析一、線性盈虧虧平衡分析的的數(shù)學模型如果用B表示利潤，p表示單位產品品售價，Q表示銷售量或或生產量，t表示單位產品品營業(yè)稅金及及附加，CV表示單位產品品可變成本，，CF表示固定成本本，則可寫成成如下形式：：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線性盈虧虧平衡分析方方法（一）線性盈盈虧平衡分析析的前提條件件產量等于銷售售量；生產量變化，，單位可成本本不變，從而而使總生產成成本成為生產產量的線性函函數(shù)；生產量變化，，銷售單價不不變，從而使使銷售收入成成為銷售量的的線性函數(shù)；；只生產單一產產品，或生產產多種產品，，但可以換算算為單一產品品計算。（二）盈虧平平衡點房地產投資項項目的盈虧平平衡點（Break-evenPoint，BEP）是項目恰好好不虧損也不不盈利的點1、用產銷量表表示的盈虧平平衡點BEP（Q）生產能力利用用率BEP（%）項目安全率fQ項目安全率與與風險狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風險安全較安全不很安全需謹慎危險3、用銷售單價價表示的盈虧虧平衡點BEP(p)三、線性盈虧虧平衡分析圖圖產銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈虧平衡衡分析的優(yōu)缺缺點第三節(jié)敏敏感性分析一、敏感性分分析的步驟與