房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（含案例）

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本均衡管管理技巧與與涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)三大涉稅稅風(fēng)險(xiǎn)隱瞞收入風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)成本管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理特殊風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成本核算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)成本虛增風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)成本滯后風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧成本核算步步驟劃分成本對(duì)象開發(fā)成本歸集開發(fā)產(chǎn)品分類主營(yíng)業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)完工共同成本分?jǐn)偝杀窘ㄙ~交房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧一、劃分成成本對(duì)象成本對(duì)象是是指需要對(duì)對(duì)成本進(jìn)行行單獨(dú)測(cè)定定的一項(xiàng)活活動(dòng)，對(duì)于于房地產(chǎn)企企業(yè)而言，，項(xiàng)目成本本對(duì)象主要要按照開發(fā)發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)質(zhì)不同進(jìn)行行劃分，也也就是說(shuō)取取決于項(xiàng)目目開發(fā)的最最終商品房房的性質(zhì)。。1、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本對(duì)對(duì)象劃分原原則案例某項(xiàng)目面積積120畝，規(guī)劃為為多層10棟，高層3棟，高層共共計(jì)28層，其中兩兩棟地下三三層為人防防和車位，，1——4層是商鋪，，上面24層是住宅；；另外一棟棟規(guī)劃為酒酒店，不準(zhǔn)準(zhǔn)備銷售。。另有配套套會(huì)所一個(gè)個(gè)，物業(yè)管管理場(chǎng)所、、幼兒園各各一個(gè)。請(qǐng)請(qǐng)考慮該項(xiàng)項(xiàng)目成本對(duì)對(duì)象如何劃劃分？可否銷售原原則；分類類歸集原則則；功能區(qū)區(qū)分原則；；定價(jià)差異異原則；成成本差異原原則；權(quán)益益區(qū)分原則則房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧二、開發(fā)成成本歸集與與核算規(guī)則則（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（1）出讓金與與轉(zhuǎn)讓款——出讓金與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款的合合規(guī)票據(jù)——土地能否自自由轉(zhuǎn)讓過過戶？未開發(fā)土地地過戶問題題；部分土土地過戶問問題?！恋爻鲎尳鸾鹄U納主體體——特殊情況的的出讓金如如何入賬？？A公司預(yù)備取取得一塊土土地，后在在招拍掛前前又不準(zhǔn)備備自己開發(fā)發(fā)，于是同同B公司商議，，協(xié)助將該該土地招拍拍掛至B公司名下，，雙方簽署署土地合作作協(xié)議，B公司支付A公司3000萬(wàn)元，B公司后又支支付出讓金金6000萬(wàn)元。請(qǐng)問問土地成本本應(yīng)該是多多少？——土地出讓金金返是否繳繳稅？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（2）契稅——土地使用權(quán)權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資是否否繳納契稅稅？——拆遷補(bǔ)償與與安置支出出是否需要要補(bǔ)交契稅稅？——減免出讓金金的契稅如如何繳納？？——土地變更用用途補(bǔ)交出出讓金的契契稅如何繳繳納？——房地產(chǎn)公司司契稅有無(wú)無(wú)優(yōu)惠政策策？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（3）耕地占用用稅《中華人民共共和國(guó)耕地地點(diǎn)用稅暫暫行條例》第四條耕耕地占用稅稅以納稅人人實(shí)際占用用的耕地面面積為計(jì)稅稅依據(jù)，按按照規(guī)定的的適用稅額額一次性征征收。《中華人民共共和國(guó)耕地地點(diǎn)用稅暫暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》第四條經(jīng)經(jīng)申請(qǐng)批批準(zhǔn)占用耕耕地的，納納稅人為農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批文件件中標(biāo)明的的建設(shè)用地地人；農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用審審批文件中中未標(biāo)明建建設(shè)用地人人的，納稅稅人為用地地申請(qǐng)人。。未經(jīng)批準(zhǔn)占占用耕地的的，納稅人人為實(shí)際用用地人?！秶?guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于耕耕地占用稅稅征收管理理有關(guān)問題題的通知》國(guó)稅發(fā)[2007]129號(hào)一、關(guān)于納納稅人的認(rèn)認(rèn)定。耕地地占用稅納納稅人應(yīng)主主要依據(jù)農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批文件件認(rèn)定。農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用審批文件件中標(biāo)明用用地人的，，用地人為為納稅人；；審批文件件中未標(biāo)明明用地人的的，應(yīng)要求求申請(qǐng)用地地人舉證實(shí)實(shí)際用地人人，實(shí)際用用地人為納納稅人；實(shí)實(shí)際用地人人尚未確定定的，申請(qǐng)請(qǐng)用地人為為納稅人。。占用耕地地尚未經(jīng)批批準(zhǔn)的，實(shí)實(shí)際用地人人為納稅人人。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（4）市政配套套費(fèi)（5）土地閑置置費(fèi)（6）土地變更更用途和超超面積補(bǔ)交交的地價(jià)及相關(guān)關(guān)稅費(fèi)（7）拆遷補(bǔ)償償與安置費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補(bǔ)償償類費(fèi)用拆遷補(bǔ)償支支出、安置置及動(dòng)遷支支出、回遷遷房建造支支出、農(nóng)作作物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、危房補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)等。。房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償范本房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補(bǔ)償償與安置費(fèi)費(fèi)——什么樣的補(bǔ)補(bǔ)償才能算算作補(bǔ)償？？甲公司將工工業(yè)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公公司，約定定土地3000萬(wàn)，地面建建筑物補(bǔ)償償1500萬(wàn)，請(qǐng)問甲甲方如何繳繳稅？乙方方如何入賬賬？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補(bǔ)償償與安置費(fèi)費(fèi)——補(bǔ)償還是損損失？甲公司將廠廠房和辦公公樓整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給乙房房地產(chǎn)公司司，6000萬(wàn)元，其中中土地4000萬(wàn)元，地面面建筑物2000萬(wàn)元，乙方方取得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)后將地地面建筑物物拆除，將將工業(yè)用地地變更用途途補(bǔ)交了出出讓金5000萬(wàn)元。請(qǐng)問問該土地成成本應(yīng)該是是多少？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補(bǔ)償償與安置費(fèi)費(fèi)——補(bǔ)償入賬要要不要提供供營(yíng)業(yè)稅發(fā)發(fā)票？《國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于土土地使用者者將土地使使用權(quán)歸還還給土地所所有者行為為營(yíng)業(yè)稅問問題的通知知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）規(guī)定：：納稅人將土土地使用權(quán)權(quán)歸還給土土地所有者者時(shí)，只要要出具縣級(jí)級(jí)（含）以以上地方人人民政府收收回土地使使用權(quán)的正正式文件，，無(wú)論支付付征地補(bǔ)償償費(fèi)的資金金來(lái)源是否否為政府財(cái)財(cái)政資金，，該行為均均屬于土地地使用者將將土地使用用權(quán)歸還給給土地所有有者的行為為，按照《國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于印印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目目注釋（試試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，，不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本1、土地成本本應(yīng)該核算算哪些內(nèi)容容？（7）拆遷補(bǔ)償償與安置費(fèi)費(fèi)——拆一還一補(bǔ)補(bǔ)償如何確確定土地成成本？甲公司從政政府手中通通過摘牌掛掛方式取得得一塊開發(fā)發(fā)用地，支支付出讓金金1億元，同時(shí)時(shí)承諾向原原土地使用用人某國(guó)有有企業(yè)補(bǔ)償償5000平方商鋪。。請(qǐng)問土地地成本如何何核算？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧——拆一還一補(bǔ)補(bǔ)償如何確確定土地成成本？甲公司從政政府手中通通過摘牌掛掛方式取得得一塊開發(fā)發(fā)用地，支支付出讓金金1億元，同時(shí)時(shí)承諾向原原土地使用用人某國(guó)有有企業(yè)補(bǔ)償償5000平方商鋪。。請(qǐng)問土地地成本如何何核算？某房地產(chǎn)企企業(yè)對(duì)土地地上的原住住戶王某進(jìn)進(jìn)行拆一還還一補(bǔ)償，，王某原住住房面積120平方。雙方方在簽署的的補(bǔ)償協(xié)議議中約定補(bǔ)補(bǔ)償面積：：120平方內(nèi)不收收錢；120———140平方按照每每平方4000元計(jì)算收取取價(jià)款；140———160平方按照6000元收??；160平方以上按按照每平方方8000元收取。請(qǐng)問該企業(yè)業(yè)如何進(jìn)行行財(cái)稅處理理？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧——拆一還一涉涉稅處理問問題拆一還一的的補(bǔ)差價(jià)問問題案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲在對(duì)20戶原住戶進(jìn)進(jìn)行回遷安安置過程中中，按照規(guī)規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償償每戶90平米房屋，，但實(shí)際房房屋設(shè)計(jì)面面積為98平方米，因因此，每戶戶住戶按照照市場(chǎng)價(jià)格格以每平方方8000元繳納了補(bǔ)補(bǔ)差價(jià)款，，請(qǐng)問這部部分款項(xiàng)是是否要確認(rèn)認(rèn)收入繳納納各項(xiàng)稅收收？案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙在回遷遷安置中，，由于房屋屋位置、樓樓層、朝向向、裝修、、結(jié)構(gòu)的不不同涉及到到同10戶回遷戶的的互補(bǔ)差價(jià)價(jià)，其中3戶，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙需需要補(bǔ)給其其差價(jià)款共共計(jì)56萬(wàn)，另外7戶需要向乙乙企業(yè)繳納納差價(jià)款42萬(wàn)。請(qǐng)問房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙如何就就差價(jià)款收收支進(jìn)行稅稅務(wù)處理？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（一）、土土地成本2、特殊類型型的土地成成本核算問問題投資中的土土地成本核核算單純投資；；取得固定定收益的投投資以房換地中中的土地成成本核算項(xiàng)目公司收收購(gòu)中的土土地成本核核算買賣樓花中中的土地成成本核算土地置換中中的土地成成本核算房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（二）、前前期工程費(fèi)費(fèi)前期發(fā)生的的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測(cè)測(cè)繪、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、、可行性研研究、籌建建、場(chǎng)地通通平等前期期費(fèi)用。1、項(xiàng)目整體體報(bào)批報(bào)建建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)時(shí)按規(guī)定向向政府有關(guān)關(guān)部門繳納納的報(bào)批費(fèi)費(fèi)：人防工工程建設(shè)費(fèi)費(fèi)、規(guī)劃管管理費(fèi)、新新材料基金金、拆遷管管理費(fèi)、招招投標(biāo)管理理費(fèi)等。取得什么合合規(guī)票據(jù)？？教育配套套費(fèi)？2、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后后的總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、、單體設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、管線線設(shè)計(jì)費(fèi)、、改造設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、可行行性研究費(fèi)費(fèi)，制圖、、曬圖費(fèi)，，規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案評(píng)審審費(fèi)。境外設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)問題房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（二）、前前期工程費(fèi)費(fèi)3、勘察、測(cè)測(cè)繪水文、地質(zhì)質(zhì)、文物和和地基勘察察費(fèi)；沉降降觀測(cè)費(fèi)，，日照測(cè)試試費(fèi)，拔地地定樁驗(yàn)線線費(fèi)、復(fù)線線費(fèi)、定線線費(fèi)、放線線費(fèi)、建筑筑面積丈量量費(fèi)等。何種發(fā)票？？4、七通一平平費(fèi)用水、污水水、雨水、、燃?xì)狻㈦婋娏?、道路路、電話接接通等的設(shè)設(shè)計(jì)、建造造和裝飾的的費(fèi)用和工工地平整發(fā)發(fā)生的費(fèi)用用。何種票據(jù)？？5、臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)工地甲方臨臨時(shí)辦公室室，臨時(shí)場(chǎng)場(chǎng)地占用費(fèi)費(fèi)，臨時(shí)借借用空地租租賃費(fèi)，以以及沿紅線線周圍設(shè)置置的臨時(shí)圍圍墻、圍欄欄等設(shè)施的的設(shè)計(jì)、建建造、裝飾飾費(fèi)用。何種票據(jù)？？6、預(yù)算編審審費(fèi)支付給中介介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)項(xiàng)目編制或或者預(yù)算審審查等發(fā)生生的費(fèi)用。。何種票據(jù)？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（三）、建建筑安裝工工程費(fèi)土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（三）、建建筑安裝工工程費(fèi)1、建安工程程費(fèi)核算中中的會(huì)計(jì)確確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)2、建安工程程費(fèi)三級(jí)核核算科目如如何設(shè)置？？3、建安工程程費(fèi)核算的的證據(jù)鏈條條風(fēng)險(xiǎn)證據(jù)鏈條應(yīng)應(yīng)包含哪些些核心因素素？4、建安工程程費(fèi)的比較較風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)如如何比較？？5、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、、違約金能能否計(jì)入成成本？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（四）、基基礎(chǔ)設(shè)施建建造費(fèi)歸集集基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)是指指開發(fā)過程程中所發(fā)生生的各項(xiàng)基基礎(chǔ)設(shè)施支支出，主要要包括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道道路、供水水、供電、、供氣、排排污、排洪洪、通訊、、照明等社社區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、、園林綠化化等園林環(huán)環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)。一般熟熟地的做到到七通一平平，均是指指土地同城城市管網(wǎng)的的對(duì)接，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的的對(duì)接需要要企業(yè)自行行建設(shè)，這這就構(gòu)成了了基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)的的主要部分分。1、社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)八項(xiàng)內(nèi)容；；相關(guān)票據(jù)據(jù)2、園林綠化化環(huán)境工程程費(fèi)相關(guān)票據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（五）、公公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)專指指開發(fā)項(xiàng)目目?jī)?nèi)發(fā)生的的、獨(dú)立的的、非營(yíng)利利性的，且且產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)主主的，或無(wú)無(wú)償贈(zèng)與地地方政府、、政府公用用事業(yè)單位位的公共配配套設(shè)施支支出。在房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目中中，常見的的公共配套套設(shè)施通常常包括居委委會(huì)和派出出所用房、、會(huì)所、停停車場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）、物業(yè)業(yè)管理場(chǎng)所所、變電站站、熱力站站、水廠、、文體場(chǎng)館館、學(xué)校、、幼兒園、、托兒所、、醫(yī)院、郵郵電通訊、、鍋爐房、、水塔、公公廁、自行行車棚等公公共設(shè)施。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（五）、公公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)五類配套設(shè)設(shè)施核算——盈利性配套套設(shè)施——非盈利型配配套設(shè)施——與國(guó)家有關(guān)關(guān)單位合資資建設(shè)的配配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企企業(yè)在其所所開發(fā)的住住宅小區(qū)中中配套建設(shè)設(shè)郵電所一一個(gè)，建設(shè)設(shè)費(fèi)用共200萬(wàn)元，建成成后以100萬(wàn)元有償移移交給郵政政部門。如如何進(jìn)行財(cái)財(cái)稅處理？？會(huì)計(jì)核算？？所得稅？？營(yíng)業(yè)稅？？土地增值值稅？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（六）、開開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)企業(yè)為直直接組織和和管理開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)發(fā)生的，且且不能將其其歸屬于特特定成本對(duì)對(duì)象的成本本費(fèi)用性支支出。在核核算中，開開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)主要包括括管理人員員工資、職職工福利費(fèi)費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、工工程管理費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷以及及項(xiàng)目營(yíng)銷銷設(shè)施建造造費(fèi)等。1、項(xiàng)目部直直接費(fèi)用2、營(yíng)銷設(shè)施施建造費(fèi)問問題項(xiàng)目范圍內(nèi)內(nèi)臨時(shí)設(shè)施施型和會(huì)所所型、項(xiàng)目目范圍外單單獨(dú)建設(shè)型型和租賃型型四類3、其他開發(fā)發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧（六）、開開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)4、資本化的的利息（1）、利息稅稅前扣除合合規(guī)票據(jù)問問題（2）、利息稅稅前扣除標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問題（3）、個(gè)人利利息稅前扣扣除問題（4）、向關(guān)聯(lián)聯(lián)方支付利利息稅前扣扣除問題（5）、集團(tuán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸的利息息扣除問題題（6）、資本利利息的扣除除問題（7）、銀行罰罰息、滯納納金和超過過貸款期限限的利息扣扣除問題（8）、借款是是否可以無(wú)無(wú)利息（9）、利息與與顧問費(fèi)用用的轉(zhuǎn)化風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（10）、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)利息息資本化問問題（11）、委托貸貸款涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（12）、利息的的土地增值值稅涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧三、開發(fā)成成本中甲供供材風(fēng)險(xiǎn)1、為什么出出現(xiàn)甲供材材？2、甲供材涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)的的政策由來(lái)來(lái)《中華人民共共和國(guó)營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第十六條除本細(xì)則第第七條規(guī)定定外，納稅稅人提供建建筑業(yè)勞務(wù)務(wù)（不含裝裝飾勞務(wù)））的，其營(yíng)營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括工程程所用原材材料、設(shè)備備及其他物物資和動(dòng)力力價(jià)款在內(nèi)內(nèi)，但不包包括建設(shè)方方提供的設(shè)設(shè)備的價(jià)款款。3、甲供材實(shí)實(shí)際操作的的三種情況況——合同全額，，材料甲供供——合同不全額額，材料甲甲供——合同全額，，材料甲控控房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧4、甲供材的的三種特例例——甲供設(shè)備如何劃分設(shè)設(shè)備與材料料？建設(shè)部部于2009年9月3日發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程計(jì)計(jì)價(jià)設(shè)備材材料劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的公告》（第387號(hào)），批準(zhǔn)準(zhǔn)《建設(shè)工程計(jì)計(jì)價(jià)設(shè)備材材料劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，編號(hào)為為GB/T50531-2009，自2009年12月1日起實(shí)施。?！b飾勞務(wù)《關(guān)于納稅人人以清包工工形式提供供裝飾勞務(wù)務(wù)征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問題的的通知》（財(cái)稅[2006]114號(hào)）文件曾曾對(duì)這種模模式進(jìn)行了了界定，規(guī)規(guī)定納稅人人采用清包包工形式提提供的裝飾飾勞務(wù)，按按照其向客客戶實(shí)際收收取的人工工費(fèi)、管理理費(fèi)和輔助助材料費(fèi)等等收入（不不含客戶自自行采購(gòu)的的材料價(jià)款款和設(shè)備價(jià)價(jià)款）確認(rèn)認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧4、甲供材的的三種特例例——銷售自產(chǎn)貨貨物同時(shí)提提供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)（特特殊類型混混合銷售））營(yíng)業(yè)稅實(shí)施施細(xì)則第七七條：納稅稅人的下列列混合銷售售行為，應(yīng)應(yīng)當(dāng)分別核核算應(yīng)稅勞勞務(wù)的營(yíng)業(yè)業(yè)額和貨物物的銷售額額，其應(yīng)稅稅勞務(wù)的營(yíng)營(yíng)業(yè)額繳納納營(yíng)業(yè)稅，，貨物銷售售額不繳納納營(yíng)業(yè)稅；；未分別核核算的，由由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核定定其應(yīng)稅勞勞務(wù)的營(yíng)業(yè)業(yè)額：（1）、提供建建筑業(yè)勞務(wù)務(wù)的同時(shí)銷銷售自產(chǎn)貨貨物的行為為；（2）、財(cái)政部部、國(guó)家稅稅務(wù)總局規(guī)規(guī)定的其他他情形。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧5、開發(fā)成本本所有合作作模式的甲甲供材核算算技巧施工單位生產(chǎn)企業(yè)銷售企業(yè)自然人（個(gè)體戶）施工合同銷售合同銷售及安裝合同銷售免費(fèi)安裝合同房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認(rèn)完完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)環(huán)節(jié)實(shí)際完工完工決算竣工備案交房辦證房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認(rèn)完完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)環(huán)節(jié)1、所得稅的的規(guī)定國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件明確確規(guī)定了房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目完工工標(biāo)準(zhǔn)的條條件：除土土地開發(fā)之之外，其他他開發(fā)產(chǎn)品品符合下列列條件之一一的，應(yīng)視視為已經(jīng)完完工：1、開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明明材料已報(bào)報(bào)房地產(chǎn)管管理部門備備案。2、開發(fā)產(chǎn)品品已開始投投入使用。。3、開發(fā)產(chǎn)品品已取得了了初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認(rèn)完完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)環(huán)節(jié)2、土地增值值稅的規(guī)定定“土地增值值稅強(qiáng)制清清算條件””規(guī)定：：符合下列列情形之一一的，主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可要求納納稅人進(jìn)行行土地增值值稅清算：：1.已竣工驗(yàn)收收的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目，已轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)產(chǎn)建筑面積積占整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目可售建建筑面積的的比例在85%以上，或該該比例雖未未超過85%，但剩余的的可售建筑筑面積已經(jīng)經(jīng)出租或自自用的；2.取得銷售（（預(yù)售）許許可證滿三三年仍未銷銷售完畢的的；3.納稅人申請(qǐng)請(qǐng)注銷稅務(wù)務(wù)登記但未未辦理土地地增值稅清清算手續(xù)的的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)規(guī)定的其其他情況。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧四、確認(rèn)完完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)環(huán)節(jié)3、完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企企業(yè)在購(gòu)房房協(xié)議中同同業(yè)主約定定于2010年12月1日——12月30日開始交房房，并實(shí)際際于約定時(shí)時(shí)間辦理了了入住手續(xù)續(xù)。但由于于一部分工工程決算尚尚未完成，，入住時(shí)企企業(yè)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣工證證明材料尚尚未報(bào)房地地產(chǎn)管理部部門備案。。因此企業(yè)業(yè)在會(huì)計(jì)處處理上暫未未結(jié)轉(zhuǎn)收入入，結(jié)轉(zhuǎn)成成本，當(dāng)年年度匯算清清繳也未確確認(rèn)完工，，計(jì)算真實(shí)實(shí)成本。請(qǐng)請(qǐng)問有無(wú)涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)？？完工決算時(shí)時(shí)間、竣工工備案時(shí)間間、入住時(shí)時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧五、開發(fā)成成本中的預(yù)預(yù)提與待攤攤費(fèi)用案例某房地產(chǎn)企企業(yè)住宅小小區(qū)項(xiàng)目包包括六棟多多層，兩棟棟高層，一一棟會(huì)所。。由于開發(fā)發(fā)分兩期進(jìn)進(jìn)行，第一一期開發(fā)兩兩棟高層，，第二期開開發(fā)六棟多多層和一棟棟會(huì)所。一一期項(xiàng)目完完工后確認(rèn)認(rèn)開發(fā)成本本，會(huì)所成成本如何處處理？——會(huì)計(jì)處理——所得稅處理理——土地增值稅稅處理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算算基本規(guī)則則與技巧六、成本計(jì)計(jì)算與分?jǐn)倲偡椒?、不同項(xiàng)目目之間的共共同成本分分?jǐn)側(cè)绾蝿澐猪?xiàng)項(xiàng)目邊界？？案例某房地產(chǎn)企企業(yè)從事舊舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目，共取取得四塊開開發(fā)用地，，其中兩塊塊地用作安安置，其他他兩塊用作作開發(fā)。請(qǐng)請(qǐng)問究竟是是一個(gè)項(xiàng)目目還是四個(gè)個(gè)項(xiàng)目？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同項(xiàng)目之之間的共同成成本分?jǐn)偛煌?xiàng)目之間間共同成本有有哪些？開發(fā)間接費(fèi)用用的分?jǐn)偫⒌姆謹(jǐn)偡康禺a(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同分期之之間的共同成成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞灰豁?xiàng)目的不同同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，規(guī)劃建建設(shè)12棟樓，會(huì)所、、幼兒園和物物業(yè)用房各一一個(gè)。企業(yè)采采取滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，每次開三三棟樓，主體體接近完工再再開第二批三三棟，如此滾滾動(dòng)。請(qǐng)問這能否認(rèn)認(rèn)定為四期？？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同分期之之間的共同成成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞灰豁?xiàng)目的不同同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，規(guī)劃建建設(shè)12棟樓，會(huì)所、、幼兒園和物物業(yè)用房各一一個(gè)。共分兩兩期，一期六六棟加會(huì)所，，二期剩余部部分。請(qǐng)問涉涉及的共同成成本有哪些？？如何分?jǐn)?？？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本分?jǐn)倲偱c計(jì)算方法法3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積20畝，土地成本本共計(jì)6000萬(wàn)元。一期開開發(fā)寫字樓兩兩棟（占地面面積2.5畝），二期開開發(fā)住宅樓四四棟（占地面面積2.5畝），另有配配套會(huì)所一個(gè)個(gè)（占地面積積2畝），非人防防獨(dú)立車庫(kù)一一個(gè)（占地面面積2.5畝），物業(yè)管管理場(chǎng)所一個(gè)個(gè)（占地面積積0.5畝）。其他公公共部分如道道路、綠化等等共計(jì)10畝。請(qǐng)計(jì)算各各開發(fā)成本應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐爻杀尽７康禺a(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃總建筑面面積127000平方米，其中中寫字樓兩棟棟建筑面積40000平方米，住宅宅樓四棟建筑筑面積80000平方米，另有有配套會(huì)所一一個(gè)建筑面積積4000平方米，非人人防獨(dú)立車庫(kù)庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)業(yè)管理場(chǎng)所一一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目目共發(fā)生前期期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算算各成本對(duì)象象應(yīng)分?jǐn)偟那扒捌诠こ藤M(fèi)和和基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用核算算建筑面積法還還是實(shí)際成本本法？預(yù)算成成本法？——房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)僅有一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)項(xiàng)目不分期的的情況——項(xiàng)目實(shí)質(zhì)質(zhì)性分期開發(fā)發(fā)或同時(shí)開發(fā)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔兄械睦⒎謹(jǐn)倲偰称髽I(yè)借款挪挪用的核算問問題房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃總建筑面面積127000平方米，其中中寫字樓兩棟棟建筑面積40000平方米，住宅宅樓四棟建筑筑面積80000平方米，另有有配套會(huì)所一一個(gè)建筑面積積4000平方米，非人人防獨(dú)立車庫(kù)庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)業(yè)管理場(chǎng)所一一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目目土地成本共共計(jì)6000萬(wàn)元，發(fā)生前前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元，開發(fā)間間接費(fèi)（假定定無(wú)利息）254萬(wàn)元。假設(shè)公公共配套設(shè)施施中會(huì)所建安安工程費(fèi)為400萬(wàn)，物業(yè)管理理場(chǎng)所為100萬(wàn)。請(qǐng)計(jì)算公公共配套設(shè)施施如何歸集和和分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)成本項(xiàng)目成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋爻杀竟餐杀菊嫉孛娣e法建筑面積法占地面積法前期工程費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)直接成本公共配套設(shè)施費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實(shí)際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧項(xiàng)目成本分?jǐn)倲偙沓杀卷?xiàng)目成本對(duì)象1多層住宅成本對(duì)象2高層住宅成本對(duì)象3高層商業(yè)成本對(duì)象4高層地下車位土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧七、計(jì)算單位位面積成本環(huán)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目中，高高層建筑A和B為寫字樓，為為一個(gè)成本對(duì)對(duì)象，其建安安工程費(fèi)為9600萬(wàn)元，應(yīng)分?jǐn)倲偟墓餐杀颈境杀緸?780.6萬(wàn)元。該成本本對(duì)象總建筑筑面積4萬(wàn)平方米，其其中可售寫字字樓面積3.6萬(wàn)平方米，地地下車庫(kù)（含含人防）4000平方米。請(qǐng)計(jì)計(jì)算可售面積積的單位成本本房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧八、調(diào)整后續(xù)續(xù)成本環(huán)節(jié)涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析析后續(xù)成本的兩兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在2011年達(dá)到完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度度匯算清繳前前，開發(fā)成本本共計(jì)支出38100萬(wàn)元，其中建建安25400萬(wàn)元。建安部部分有5000萬(wàn)元應(yīng)取得但但尚未取得發(fā)發(fā)票，假定按按照稅法規(guī)定定可預(yù)提部分分為3500萬(wàn)元。剩余的的1500萬(wàn)元2010年所得稅前不不得扣除。2012年10月，房地產(chǎn)企企業(yè)取得該部部分全部5000萬(wàn)元發(fā)票，請(qǐng)請(qǐng)問如何進(jìn)行行涉稅處理？？所得稅處理？？土地增值稅稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查成本核算錯(cuò)誤誤檢查成本虛增檢查查成本合規(guī)票據(jù)據(jù)檢查成本計(jì)算與分分?jǐn)倷z查房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查一、成本核算算錯(cuò)誤檢查成本與費(fèi)用的的區(qū)別1、利息2、項(xiàng)目部費(fèi)用用3、營(yíng)銷設(shè)施4、前期物業(yè)費(fèi)費(fèi)5、咨詢策劃費(fèi)費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增增檢查1、土地成本評(píng)評(píng)估問題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以1億元收購(gòu)乙房房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。乙公司司賬上土地原原值為3000萬(wàn)元。甲公司司將土地重新新評(píng)估，并按按照評(píng)估價(jià)值值10000元重新入賬。。借：開發(fā)成本本——土地成本7000萬(wàn)元貸：資本公積積7000萬(wàn)元請(qǐng)問是否可以以？房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增增檢查2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)虛增問題案例城中村改造項(xiàng)項(xiàng)目中，甲房房地產(chǎn)企業(yè)同同村委會(huì)合謀謀，虛增拆遷遷補(bǔ)償人數(shù)及及數(shù)額，并偽偽造補(bǔ)償協(xié)議議、補(bǔ)償花名名冊(cè)等關(guān)鍵證證據(jù)。最終共共計(jì)虛增成本本3000萬(wàn)元人民幣。。稅務(wù)機(jī)關(guān)在在清算中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其他拆遷補(bǔ)補(bǔ)償均是從公公司賬戶轉(zhuǎn)入入村委會(huì)拆遷遷補(bǔ)償專戶，，由村委會(huì)再再向村民發(fā)放放，唯獨(dú)該筆筆資金顯示公公司陸續(xù)提現(xiàn)現(xiàn)支付。稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過調(diào)調(diào)查，將該部部分從成本中中剔除，不予予確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增增檢查3、建安工程費(fèi)費(fèi)虛增問題案例一乙房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將建安工程程中的主體工工程發(fā)包給自自己關(guān)聯(lián)的建建筑企業(yè)，并并由關(guān)聯(lián)建筑筑企業(yè)出具了了發(fā)票和決算算報(bào)告。稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)在檢查查中對(duì)該部分分成本進(jìn)行了了比較，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)單方建安成成本明顯高于于同時(shí)期同地地域的其他房房地產(chǎn)公司，，于是委托造造價(jià)事務(wù)所對(duì)對(duì)乙公司的決決算報(bào)告進(jìn)行行了重新審計(jì)計(jì)核實(shí)，最終終發(fā)現(xiàn)乙公司司虛增成本的的事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增增檢查3、建安工程費(fèi)費(fèi)虛增問題案例二稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)對(duì)丙房地產(chǎn)企企業(yè)的清算中中發(fā)現(xiàn)，丙企企業(yè)保溫、門門窗欄桿及采采暖工程已經(jīng)經(jīng)包含在主體體大包合同范范圍內(nèi)，卻又又重新同其他他施工單位簽簽署了施工合合同并支付了了相關(guān)款項(xiàng)。。最終通過調(diào)研研走訪和資金金流檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)保溫、門門窗欄桿和采采暖工程的合合同為虛假合合同，款項(xiàng)支支付為虛假支支付，發(fā)票為為虛假發(fā)票。。該部分對(duì)應(yīng)應(yīng)成本不允許許在清算中扣扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成成本風(fēng)險(xiǎn)自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查1、檢查建安發(fā)發(fā)票是否是項(xiàng)項(xiàng)目所在地開開具？——如何認(rèn)定項(xiàng)目目所在地？——項(xiàng)目跨區(qū)怎么么辦？——對(duì)方拒絕開具具怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)成成本風(fēng)險(xiǎn)自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查2、檢查材料銷銷售發(fā)票是否否繳納建筑業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)稅？——如何認(rèn)定材料料與設(shè)備？——如何區(qū)分甲供供材與甲控材材？——應(yīng)在何時(shí)補(bǔ)稅稅比較合適？？——裝飾材料是否否補(bǔ)稅？——銷售自產(chǎn)貨物物同時(shí)提供建建筑業(yè)勞務(wù)是是否補(bǔ)稅？房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查3、檢查利息稅稅前扣除合規(guī)規(guī)票據(jù)（1）、檢查賬務(wù)務(wù)中列支的借借款類型（2）、檢查民間間借貸利息率率（3）、檢查民間間借貸利息是是否列支及列列支憑據(jù)（4）、檢查利息息資本化的情情況與關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)（5）、檢查關(guān)聯(lián)聯(lián)方借款情況況及賬務(wù)處理理（6）、檢查有無(wú)無(wú)集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)業(yè)務(wù)（7）、檢查有無(wú)無(wú)個(gè)人借款公公司使用情況況（8）、檢查金融融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧顧問費(fèi)的列支支情況（9）、檢查有無(wú)無(wú)委托貸款及及其利息列支支憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查4、檢查發(fā)票是是否及時(shí)取得得——開發(fā)商應(yīng)在什什么時(shí)候取得得成本發(fā)票？？——最遲在什么時(shí)時(shí)候必須取得得成本發(fā)票？？——如果沒有及時(shí)時(shí)取得怎么辦辦？房地產(chǎn)企業(yè)成成本風(fēng)險(xiǎn)自查查與檢查三、成本合規(guī)規(guī)票據(jù)檢查5、檢查無(wú)發(fā)票票部分成本是是否真實(shí)合理理案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)同國(guó)有企業(yè)業(yè)簽署合作協(xié)協(xié)議，約定國(guó)國(guó)有企業(yè)將其其劃撥用地交交給房地產(chǎn)公公司開發(fā)，國(guó)國(guó)有企業(yè)取得得1億元貨幣和10000平方米商鋪。。后房地產(chǎn)企企業(yè)通過政府府招拍掛取得得該塊土地，，并最終支付付了相關(guān)貨幣幣和房屋。請(qǐng)問雙方如何何進(jìn)行涉稅處處理？房地產(chǎn)企業(yè)成成本風(fēng)險(xiǎn)自查查與檢查四、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚz查1、不同項(xiàng)目之之間的共同成成本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目不不同分期共同同成本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目不不同成本對(duì)象象設(shè)置4、不同成本對(duì)對(duì)象共同成本本分?jǐn)偡康禺a(chǎn)企業(yè)成成本風(fēng)險(xiǎn)自查查與檢查四、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚz查該部分重點(diǎn)檢檢查：1、不同同項(xiàng)目目之間間成本本歸集集錯(cuò)亂亂，導(dǎo)導(dǎo)致成成本不不匹配配；2、不同同分期期之間間成本本歸集集錯(cuò)亂亂，有有意調(diào)調(diào)節(jié)不不同分分期和和年度度的成成本關(guān)關(guān)系；；3、不同同成本本對(duì)象象之間間成本本核算算混亂亂，有有意調(diào)調(diào)節(jié)不不同成成本對(duì)對(duì)象之之間成成本配配比，，且無(wú)無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由由；4、統(tǒng)一一成本本對(duì)象象在完完工產(chǎn)產(chǎn)品與與未完完工產(chǎn)產(chǎn)品之之間進(jìn)進(jìn)行成成本調(diào)調(diào)配，，以影影響當(dāng)當(dāng)期損損益，，且無(wú)無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由由。5、自用用房產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售房房產(chǎn)之之間成成本劃劃分不不合理理，人人為增增加銷銷售房房產(chǎn)成成本且且無(wú)正正當(dāng)理理由。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自查查與檢檢查五、成成本證證據(jù)鏈鏈條檢檢查合同付款發(fā)票決算報(bào)報(bào)告進(jìn)度驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告其他證證據(jù)開發(fā)成成本特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利益主主體法律主主體會(huì)計(jì)主主體納稅主主體開發(fā)主體特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、異地地運(yùn)營(yíng)營(yíng)開發(fā)發(fā)主體體設(shè)置置風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與技技巧——項(xiàng)目部部——分公司司——子公司司——非關(guān)聯(lián)聯(lián)公司司特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、開發(fā)發(fā)主體體改變變的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧案例一一某房地地產(chǎn)企企業(yè)以以集團(tuán)團(tuán)公司司名義義向地地方政政府申申請(qǐng)拿拿地，，并已已經(jīng)以以集團(tuán)團(tuán)公司司名義義做了了立項(xiàng)項(xiàng)和招招拍掛掛，簽簽署了了《國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓協(xié)議議》，現(xiàn)決決定在在該地地設(shè)立立全資資子公公司開開發(fā)土土地，，請(qǐng)問問如何何操作作？特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧一、開開發(fā)主主體與與核算算主體體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、開發(fā)發(fā)主體體改變變的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧案例二二甲房地地產(chǎn)企企業(yè)參參與政政府城城中村村項(xiàng)目目，已已取得得政府府城改改辦批批文，，作為為投資資主體體參與與城改改。在在拿地地前決決定以以關(guān)聯(lián)聯(lián)公司司乙公公司取取得開開發(fā)土土地，，甲公公司負(fù)負(fù)責(zé)安安置房房建設(shè)設(shè)。請(qǐng)請(qǐng)問如如何操操作？？特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧二、合合作開開發(fā)中中的成成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧——合作開開發(fā)的的三個(gè)個(gè)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)——不同合合作開開發(fā)模模式的的分類類——常見合合作開開發(fā)的的成本本問題題特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧三、買買賣樓樓花中中的成成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧——什么是是買賣賣樓花花——買賣樓樓花：：公開開還是是不公公開——買賣樓樓花中中的土土地成成本問問題——買賣樓樓花中中的開開發(fā)成成本問問題特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧四、代代建項(xiàng)項(xiàng)目中中的成成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧——什么是是代建建——代建與與合作作開發(fā)發(fā)——代建中中的成成本問問題特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧五、BT中的成成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧——什么是是BT——BT如何納納稅——BT中的成成本問問題特殊情情況下下的成成本管管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧六、投投資中中的成成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與與技巧巧——投資是是否視視同銷銷售——投資如如何納納稅——真投資資與假假投資資房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)成本本均衡衡管理理與納納稅籌籌劃一、所所得稅稅成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——所得稅稅成本本管理理——所得稅稅清算算——會(huì)計(jì)處處理與與所得得稅匯匯算清清繳的的關(guān)系系風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)二、土土地增增值稅稅成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——土地增增值稅稅成本本管理理——土地增增值稅稅清算算房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅取得土地使用權(quán)所支付金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用建安工程費(fèi)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理與清清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三、土土地增增值稅稅成本本與所所得稅稅成本本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等房地產(chǎn)產(chǎn)成本本均衡衡管理理與納稅稅籌劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)成本本均衡衡管理理與納納稅籌籌劃房地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)稅稅問題題解決決專家家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)稅稅籌劃劃的核核心——成本均均衡管管理開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)土地及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)用用前期工工程費(fèi)