房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（共65）

第二章房房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析房地產(chǎn)投資資分析是房房地產(chǎn)投資資活動(dòng)進(jìn)行行之前的分分析論證過(guò)過(guò)程。房地產(chǎn)投資資分析概論論房地產(chǎn)投投資分析析意義和和作用1、為投資資者指示示投資方方向2、為投資資者提供供運(yùn)作方方式3、確定投投資收益益4、為投資資者分析析風(fēng)險(xiǎn)及及提供避避險(xiǎn)方法法房地產(chǎn)投投資分析析的原則則客觀性策策劃劃性全面性責(zé)責(zé)任任性房地產(chǎn)投投資環(huán)境境分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)周周期借貸利率率稅金及其其他收費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期期房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最大的的風(fēng)險(xiǎn)是是房地產(chǎn)產(chǎn)周期處處于頂峰峰的----房地產(chǎn)泡泡沫泡沫經(jīng)濟(jì)濟(jì)的含義義:泡沫經(jīng)濟(jì)濟(jì)是基于于預(yù)期和和投機(jī)而而出現(xiàn)的的價(jià)格劇劇烈波動(dòng)動(dòng)。股票和房房地產(chǎn)等等是泡沫沫經(jīng)濟(jì)的的主要載載體，快快速致富富和從眾眾行為是是泡沫經(jīng)經(jīng)濟(jì)的社社會(huì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。房地產(chǎn)投投資分析析的內(nèi)容容房地產(chǎn)泡泡沫的教教訓(xùn)由于港島島土地資資源稀缺缺，香港港公司和和私人習(xí)習(xí)慣于將將富余貨貨幣購(gòu)置置物業(yè)以以求保值值，自1985年起銀行行也普遍遍接受物物業(yè)抵押押發(fā)放貸貸款，從從而引發(fā)發(fā)了財(cái)富富循環(huán)效效應(yīng)。從從1989年到1997年香港房房地產(chǎn)的的價(jià)格上上漲了三三倍多。。在“巔峰峰”時(shí)期期，黃金金地段寫(xiě)寫(xiě)字樓曾曾開(kāi)出20萬(wàn)港元/平方米的的“天價(jià)價(jià)”，豪豪宅10萬(wàn)元/平方米不不止，一一手“樓樓花”開(kāi)開(kāi)售頭次次轉(zhuǎn)手要要價(jià)達(dá)到到10萬(wàn)元。以炒樓高高潮1997年4月前后為為例，當(dāng)當(dāng)月送交交土地注注冊(cè)處登登記的樓樓宇買賣賣合約共共25572宗，比前前一年同同期9606宗增加了了近兩倍倍，比上上一個(gè)月月的16124宗也增加加了五成成多。此時(shí)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)炒作作之風(fēng)近近乎癲狂狂，存在在著嚴(yán)重重的泡沫沫。而正正是這一一階段，，20萬(wàn)后來(lái)淪淪為“負(fù)負(fù)資產(chǎn)階階級(jí)”的的中產(chǎn)市市民接過(guò)過(guò)了房產(chǎn)產(chǎn)高價(jià)的的“接力力棒”。。1997年10月，東南南亞金融融危機(jī)刺刺破了香香港房地地產(chǎn)這個(gè)個(gè)巨大的的泡沫，，更驚醒醒了無(wú)數(shù)數(shù)投資者者的發(fā)財(cái)財(cái)美夢(mèng)。。在香港港島東北北邊由船船塢造鎮(zhèn)鎮(zhèn)而成、、為中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)居居住社區(qū)區(qū)的“太太古城””當(dāng)屬最最能體現(xiàn)現(xiàn)香港中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)財(cái)富慘慘況的區(qū)區(qū)域之一一。其樓樓價(jià)從1997年以前約約1.3萬(wàn)港元/平方英尺尺的最高高峰，以以后逐年年下降，，跌落到到如今的的四五千千元。1997年以來(lái)香香港房地地產(chǎn)價(jià)格格下跌超超過(guò)60%20多萬(wàn)個(gè)家家庭成為為“負(fù)資資產(chǎn)階級(jí)級(jí)”中央和香香港特區(qū)區(qū)政府陷陷入困境境香港中原原物業(yè)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)(1997年7月為100)12月16日，被國(guó)國(guó)務(wù)院任任命為香香港特別別行政區(qū)區(qū)第一任任行政長(zhǎng)長(zhǎng)官，并并于1997年7月1日就職，，成為香香港特別別行政區(qū)區(qū)首位行行政長(zhǎng)官官，任期期為5年。2002年2月28日，在無(wú)無(wú)對(duì)手的的情況下下董建華華當(dāng)選連連任特首首；同年年3月4日，獲中中央人民民政府正正式委任任為第二二任行政政長(zhǎng)官，，任期由由2002年7月1日開(kāi)始。。2005年3月10日，董建建華在香香港宣布布，他已已正式向向中央政政府提出出辭去香香港特別別行政區(qū)區(qū)行政長(zhǎng)長(zhǎng)官職務(wù)務(wù)。董建華房地產(chǎn)泡泡沫引發(fā)發(fā)政治難難題董建華上上任之初初，正是是香港樓樓價(jià)瘋狂狂飆升之之時(shí)，民民眾要求求平抑樓樓價(jià)，董董特首也也認(rèn)為樓樓價(jià)高企企是窒礙礙香港競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的“罪魁禍?zhǔn)资住薄６厥资资┱牡牡谝慌谂?，就是是推出“八萬(wàn)五”建屋大計(jì)計(jì)，宣布布每年興興建85000單位的目目標(biāo)，目目的是將將樓價(jià)降降至香港港市民所所能夠負(fù)負(fù)擔(dān)的水水平。政策一出出，香港港住宅市市場(chǎng)立即即感受到到壓力。。恰好亞亞洲金融融風(fēng)暴襲襲來(lái)，香香港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一片凄凄風(fēng)慘雨雨，樓價(jià)價(jià)下挫二二至三成成，要求求取消"八萬(wàn)五"建房目標(biāo)的呼呼聲趁勢(shì)而起起。反對(duì)者指指責(zé)董建華提提出"八萬(wàn)五"是共產(chǎn)主義烏烏托邦，破壞壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的自由運(yùn)作，，如果香港經(jīng)經(jīng)濟(jì)的中樞神神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)崩潰了，整整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將將被拖垮，百百業(yè)蕭條，"濟(jì)貧"變成"齊貧"。香港經(jīng)濟(jì)問(wèn)題題成為中國(guó)政政治問(wèn)題日本房地產(chǎn)泡泡沫終結(jié)日本本經(jīng)濟(jì)輝煌從20世紀(jì)80年代開(kāi)始到90年代初，日本本城市土地價(jià)價(jià)格的過(guò)度增增長(zhǎng)形成了嚴(yán)嚴(yán)重的泡沫經(jīng)經(jīng)濟(jì)，泡沫破破滅和消散的的過(guò)程對(duì)實(shí)體體經(jīng)濟(jì)的打擊擊十分沉重。。到2006年初，全國(guó)地地價(jià)水平比歷歷史最高水平平下降了60%，全國(guó)土地資資產(chǎn)總值縮水水56%，損失的土地地價(jià)值總額達(dá)達(dá)1530萬(wàn)億日元，相相當(dāng)于日本股股市市值最高高點(diǎn)（1989年）的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅滅導(dǎo)致的金融融困難已經(jīng)使使日本經(jīng)濟(jì)陷陷入了困境，，市場(chǎng)萎縮，，政治動(dòng)蕩，，至今毫無(wú)起起色。日本六大都市市土地價(jià)格指指數(shù)變化趨勢(shì)勢(shì)2.1房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境概述投資與投資環(huán)環(huán)境一般所說(shuō)的投投資環(huán)境是指指直接投資的的環(huán)境。直接接投資是指一一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系系內(nèi)的某居民民投資購(gòu)買或或設(shè)立在另一一經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)內(nèi)的企業(yè)，兼兼并對(duì)該企業(yè)業(yè)有持久利益益或在管理方方面具有相當(dāng)當(dāng)程度的影響響力和控制權(quán)權(quán)；投資決策包括括宏觀和微觀觀兩個(gè)層次。。其中微觀投投資決策是單單個(gè)投資者或或單個(gè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的決策，，其基本問(wèn)題題是如何使單單個(gè)投資者或或單個(gè)項(xiàng)目在在投資額一定定的條件下，，獲得最大的的投資收益。。這就需要著著重考察社會(huì)會(huì)消費(fèi)水平結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物物價(jià)和市場(chǎng)利利息率等因素素對(duì)投資者個(gè)個(gè)人或單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的影響和和制約，即投投資環(huán)境。投資環(huán)境：是指擬投資的的地域（國(guó)家家、地區(qū)、城城市和街區(qū)））在一定時(shí)期期內(nèi)所具有的的能決定和制制約項(xiàng)目投資資的各種外部部境況和條件件的總和，它它具有系統(tǒng)性性、區(qū)域性和和動(dòng)態(tài)性等基基本特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的原原則一）客觀性原原則二）全面性原原則三）比較性原原則四）預(yù)測(cè)性原原則房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的含含義以外部環(huán)境為為對(duì)象，從構(gòu)構(gòu)成環(huán)境的各各種因素入手手，定量與定定性相結(jié)合，，綜合系統(tǒng)地地分析環(huán)境的的構(gòu)成、變化化的規(guī)律以及及研究對(duì)象與與環(huán)境之間的的相互作用，，從而對(duì)環(huán)境境的發(fā)展水平平、費(fèi)用效益益以及協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展等方面作作出客觀的評(píng)評(píng)價(jià)，為實(shí)際際的決策或應(yīng)應(yīng)用提供科學(xué)學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的特征1、系統(tǒng)性2、動(dòng)態(tài)性3、主導(dǎo)性4、地區(qū)差異性性房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的分類一）按表現(xiàn)形形態(tài)分類1、硬環(huán)境：影影響項(xiàng)目投資資的各種外部部物質(zhì)條件2、軟環(huán)境：影影響項(xiàng)目投資資的各種社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條條件二）按層次分分類1、宏觀投資環(huán)環(huán)境：國(guó)家投投資環(huán)境2、中觀投資環(huán)環(huán)境：地區(qū)、、行業(yè)投資環(huán)環(huán)境3、微觀投資環(huán)環(huán)境：地塊周周邊及地塊投投資環(huán)境三）按研究角角度分類1、地區(qū)環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的構(gòu)成要要素一）政治環(huán)境境因素二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境境因素三）社會(huì)環(huán)境境因素四）文化環(huán)境境因素五）法律環(huán)境境因素六）自然環(huán)境境因素七）基礎(chǔ)設(shè)施施環(huán)境因素主要包括以下下七個(gè)方面：：1）土地：如供供應(yīng)數(shù)量、位位置、價(jià)格和和開(kāi)發(fā)程度等等；2）資金：如銀銀行為開(kāi)發(fā)者者提供信貸的的狀況；3）物資：如建建筑材料、設(shè)設(shè)備的供應(yīng)和和價(jià)格等；4）人員：如工工人、技術(shù)人人員的數(shù)量與與質(zhì)量，工資資水平等；5）稅收的影響響：如稅種和和稅率；6）管理與服務(wù)務(wù)：7）廠商權(quán)益的的保障：包括括產(chǎn)權(quán)的保障障和實(shí)際收益益的保障等。。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的具體因因素投資與房地產(chǎn)產(chǎn)投資的含義義投資廣義：指人們們的一種有目目的的經(jīng)濟(jì)行行為狹義：為了獲獲得可能的未來(lái)收益而做出的的確定的現(xiàn)值的犧牲基本要素主體客體目標(biāo)營(yíng)利性目標(biāo)是是投資的動(dòng)力力源方式房地產(chǎn)投資：：經(jīng)濟(jì)體以獲獲得未來(lái)的房房地產(chǎn)資產(chǎn)增增值或收益為為目的，預(yù)先先墊付一定數(shù)數(shù)量的貨幣與與實(shí)物，直接接或間接地從從事或參與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資類類型1、多樣性。房地產(chǎn)投資資環(huán)境因素眾眾多，并且每每個(gè)因素對(duì)房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的影響效效果和作用方方式都存在差差異。2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資資環(huán)境的系統(tǒng)統(tǒng)性指房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境因因素之間是相相互影響、相相互制約，存存在內(nèi)在的邏邏輯聯(lián)系。3、動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)投資資環(huán)境的動(dòng)態(tài)態(tài)性指的是眾眾多的投資環(huán)環(huán)境因素是可可變的，并在在動(dòng)態(tài)變化過(guò)過(guò)程中相互依依賴。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資無(wú)無(wú)形收益的主主要表現(xiàn)投資者追求的的是心理享受受許多公司花大大筆資金用在在辦公樓的選選址、設(shè)計(jì)、、建造和裝修修上，其目的的就是心理享享受，就是無(wú)無(wú)形收益房地產(chǎn)投資者者在投資開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，，必須對(duì)顏色色，尤其是流流行色，進(jìn)行行深入研究房地產(chǎn)購(gòu)買者者都喜歡“風(fēng)風(fēng)水”好的建建筑物進(jìn)住豪華高層層公寓，是提提高個(gè)人地位位的最有效方方法之一建筑北面有連連續(xù)高山群峰峰為屏障，左左右有低嶺崗崗峰，面前有有池塘或河流流轉(zhuǎn)經(jīng)過(guò)，水水前又有遠(yuǎn)山山近丘的朝對(duì)對(duì)呼應(yīng)。北面面為山，西面面為路，東面面為河流，南南面為池。住住宅背靠山朝朝南，宅前要要有河流環(huán)抱抱住宅，這樣樣，形成典型型的“山環(huán)水水抱”。楊瀾訪貝聿銘銘談建筑風(fēng)水水楊：貝老，您您相信建筑風(fēng)風(fēng)水嗎？貝貝：建筑筑師都相信建建筑風(fēng)水的。。不是迷信的的建筑風(fēng)水，，建筑風(fēng)水有有好幾種，比比如說(shuō)我們們建筑要擺房房子，要背山山傍水，這也也是建筑風(fēng)水水。我覺(jué)得建建筑風(fēng)水我們們應(yīng)該相信的的，可是建筑筑風(fēng)水如果弄弄得太過(guò)分一一點(diǎn)，那就變變成迷信了，，這個(gè)我反對(duì)對(duì)。楊楊：您在香港港設(shè)計(jì)的中銀銀大廈，被很很多香港人認(rèn)認(rèn)為是不吉利利的建筑風(fēng)水水，他們們說(shuō)這座大廈廈像個(gè)三棱的的刀。旁邊的的居民都裝反反光鏡，說(shuō)要要把這個(gè)刀光光擋回去。還還有匯豐銀行行上面，好像像架了個(gè)水泥泥的機(jī)關(guān)槍。。最有意思的的是：因?yàn)橛杏幸粋€(gè)鋒面是是對(duì)著港督府府的，港督府府一開(kāi)始種柳柳樹(shù)來(lái)?yè)酰蠛髞?lái)柳樹(shù)也死死了一次，然然后再種上柳柳樹(shù)。您對(duì)這這一切覺(jué)得很很好笑嗎？貝貝：當(dāng)當(dāng)時(shí)不是笑話話，報(bào)紙還攻攻擊我。但是是我對(duì)當(dāng)時(shí)的的港督衛(wèi)奕信信和他的夫人人說(shuō)，誰(shuí)叫你你們把香港的的地價(jià)抬得那那么高？我只只有這么一小小塊地，當(dāng)然然只有往高處處造。楊：但是人們們說(shuō)您也吸收收了建筑風(fēng)水水的一些說(shuō)法法，比如您一一開(kāi)始在香港港設(shè)計(jì)中銀大大廈的時(shí)候，，曾經(jīng)設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)有一股泉水水，是從后門門進(jìn)去前門出出來(lái)，后來(lái)來(lái)人家說(shuō)水就就是財(cái)，您這這樣就破財(cái)了了。您是不是是取消了這樣樣的想法？貝貝：有有是有，懂建建筑風(fēng)水的人人說(shuō)得也很對(duì)對(duì)，我用水，，這個(gè)高樓兩兩旁都有水下下來(lái)的，我接接受這一點(diǎn)。。這個(gè)水是源源，是財(cái)源，，所以水到了了下面變成一一個(gè)池子。池池子養(yǎng)魚(yú)，中中國(guó)人認(rèn)為就就把財(cái)給蓄住住了，有點(diǎn)地地方我信的我我就做。香港中銀大廈廈匯豐銀行2.2房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的特特點(diǎn)與構(gòu)成要要素房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的特特點(diǎn)房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境實(shí)際上是是影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資效果的的一系列因素素所構(gòu)成的一一個(gè)外部環(huán)境境。其中區(qū)位位分析是分析析的核心點(diǎn)。。在房地產(chǎn)投資資環(huán)境的分析析中，區(qū)域科學(xué)已成為房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境分分析的強(qiáng)有力力的理論背景景。在此理論論背景下，房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境體現(xiàn)出有有序的結(jié)構(gòu)，，這種結(jié)構(gòu)決決定了區(qū)域投投資的投向、、布局、總量量，同時(shí)投資資的流入又在在不斷完善區(qū)區(qū)域的投資環(huán)環(huán)境，體現(xiàn)了了投資和投資資環(huán)境客體之之間相互影響響、相互作用用的動(dòng)態(tài)關(guān)系系。這種互動(dòng)動(dòng)關(guān)系的研究究，不但可以以滿足投資主主體獲取利潤(rùn)潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，還還可以為受資資地區(qū)吸引有有利于區(qū)域發(fā)發(fā)展的資金、、形成“投入入－產(chǎn)出”的的良性循環(huán)。。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的構(gòu)構(gòu)成要素投資環(huán)境具有有系統(tǒng)性的特特征，因而表表現(xiàn)出與此相相關(guān)的層次特特征。我們可可以按照層次次高低將投資資環(huán)境區(qū)分為為宏觀投資環(huán)環(huán)境和地域投投資環(huán)境兩大大部分。1、投資環(huán)境宏宏觀要素分析析在宏觀環(huán)境影影響因素中，，投資商必須須監(jiān)測(cè)六個(gè)主主要的因素，，即人口統(tǒng)計(jì)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素、自然然因素、技術(shù)術(shù)因素、政治治因素和文化化因素。對(duì)房房地產(chǎn)投資而而言，人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素、房房地產(chǎn)金融與與產(chǎn)業(yè)政策是是影響宏觀投投資環(huán)境的主主要因素，其其它影響因素素應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目目的具體情況況適當(dāng)增減。。通過(guò)對(duì)宏觀觀環(huán)境的分析析，有利于投投資商選擇投投資時(shí)機(jī)、投投資區(qū)域、投投資規(guī)模及物物業(yè)類型、檔檔次等。2、區(qū)域性投資資環(huán)境因素分分析區(qū)域性因素分分析，即中觀觀層次的投資資環(huán)境分析。。應(yīng)該從六個(gè)個(gè)方面分析區(qū)區(qū)域性因素。。①地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平②地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政政策③地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略④地區(qū)人口因因素⑤地區(qū)自然環(huán)環(huán)境因素⑥地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)境2.3房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方法法層次分析法建建模一問(wèn)題的的提出日常生活中中有許多決決策問(wèn)題。。決策是指指在面臨多多種方案時(shí)需要要依據(jù)一定定的標(biāo)準(zhǔn)選選擇某一種種方案。例1購(gòu)物買鋼筆，一一般要依據(jù)據(jù)質(zhì)量、顏顏色、實(shí)用用性、價(jià)格格、外形等方面面的因素選選擇某一支支鋼筆。買飯，則要要依據(jù)色、、香、味、、價(jià)格等方方面的因素素選擇某種飯菜菜。例2旅游假期旅游，，是去風(fēng)光光秀麗的蘇蘇州，還是是去迷人的的北戴河，或者者是去山水水甲天下的的桂林，一一般會(huì)依據(jù)據(jù)景色、費(fèi)用、食宿宿條件、旅旅途等因素素選擇去哪哪個(gè)地方。。例3擇業(yè)面臨畢業(yè)，，可能有高高校、科研研單位、企企業(yè)等單位位可以去選擇，一般般依據(jù)工作作環(huán)境、工工資待遇、、發(fā)展前途途、住房條條件等因素?fù)駬駱I(yè)。例4科研課題的的選擇由于經(jīng)費(fèi)等等因素，有有時(shí)不能同同時(shí)開(kāi)展幾幾個(gè)課題，，一般依據(jù)課題的可可行性、應(yīng)應(yīng)用價(jià)值、、理論價(jià)值值、被培養(yǎng)養(yǎng)人才等因因素進(jìn)行選題。。面臨各種各各樣的方案案，要進(jìn)行行比較、判判斷、評(píng)價(jià)價(jià)、最后作出決策。。這個(gè)過(guò)程程主觀因素素占有相當(dāng)當(dāng)?shù)谋戎亟o給用數(shù)學(xué)方方法解決問(wèn)題帶帶來(lái)不便。。T.L.saaty等人20世紀(jì)在七十十年代提出出了一種能有效效處理這類類問(wèn)題的實(shí)實(shí)用方法。。層次分析法法（AnalyticalHierarchyProcess,AHP)這是一種定定性和定量量相結(jié)合的的、系統(tǒng)化化的、層次次化的分析析方法。過(guò)去研究自自然和社會(huì)會(huì)現(xiàn)象主要要有機(jī)理分析法法和統(tǒng)計(jì)分分析法兩種方法，前前者用經(jīng)典的數(shù)學(xué)學(xué)工具分析現(xiàn)現(xiàn)象的因果果關(guān)系，后后者以隨機(jī)數(shù)學(xué)為工具，通通過(guò)大量的的觀察數(shù)據(jù)據(jù)尋求統(tǒng)計(jì)計(jì)規(guī)律。近近年發(fā)展的系系統(tǒng)分析是是又一種方方法，而層次分析法法是系統(tǒng)分析析的數(shù)學(xué)工具具之一。層次分析法法的基本思思路：與人們對(duì)某某一復(fù)雜決決策問(wèn)題的的思維、判判斷過(guò)程大大體一致。。選擇鋼筆質(zhì)量、顏色色、價(jià)格、、外形、實(shí)實(shí)用鋼筆1、鋼筆2、鋼筆3、鋼筆4質(zhì)量、顏色色、價(jià)格、、外形、實(shí)實(shí)用進(jìn)行排排序?qū)⒏鱾€(gè)鋼筆筆的質(zhì)量、、顏色、價(jià)價(jià)格、外形形、實(shí)用進(jìn)進(jìn)行排序經(jīng)綜合分析析決定買哪哪支鋼筆1.建立層次結(jié)結(jié)構(gòu)模型首先要將所所包含的因因素分組，，每一組作作為一個(gè)層層次，按照照最高層、、若干有關(guān)關(guān)的中間層層和最低層層的形式排排列起來(lái)。。對(duì)于決策策問(wèn)題，通通常可以將將其劃分成成層次結(jié)構(gòu)模模型。最高層：表示解決問(wèn)問(wèn)題的目的的，即應(yīng)用用AHP所要達(dá)到的的目標(biāo)。中間層：它表示采用用某種措施施和政策來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)定定目標(biāo)所涉涉及的中間間環(huán)節(jié)，一一般又分為為策略層、、約束層、、準(zhǔn)則層等等。最低層：表示解決問(wèn)問(wèn)題的措施施或政策(即方案)。AHP決策分析法法層次結(jié)構(gòu)構(gòu)示意圖一般分為三三層，最上上面為目標(biāo)層，最下面為為方案層，中間是準(zhǔn)則層或指指標(biāo)層。例1的層次結(jié)構(gòu)構(gòu)模型準(zhǔn)則層方案層目標(biāo)層例2層次結(jié)構(gòu)模模型準(zhǔn)則層A方案層B目標(biāo)層Z若上層的每每個(gè)因素都都支配著下下一層的所所有因素，，或被下一一層所有因素影響響，稱為完全層次結(jié)結(jié)構(gòu)，否則稱為為不完全層次次結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資資環(huán)境分析析的原則與與標(biāo)準(zhǔn)1、房地產(chǎn)投投資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)的原則則①系統(tǒng)性原原則②比較性原原則③時(shí)效性原原則④定性分析析與定量分分析相結(jié)合合的原則⑤實(shí)事求是是、突出重重點(diǎn)的原則則2、房地產(chǎn)投投資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)①適應(yīng)性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)②穩(wěn)定性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)③競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2.3房地產(chǎn)投資資環(huán)境分析析方法多因素和關(guān)關(guān)鍵因素評(píng)評(píng)價(jià)法當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資環(huán)境境評(píng)價(jià)采用用多因素評(píng)評(píng)價(jià)法時(shí)，，選取的投投資環(huán)境的的因素即房房地產(chǎn)投資資環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)要素系統(tǒng)統(tǒng)中的15個(gè)投資環(huán)境境要素，子子因素即投投資環(huán)境要要素之下的的子要素，，權(quán)數(shù)的計(jì)計(jì)取是在考考慮因素影影響大小之之后綜合決決定的?？煽蓪⒁蛩卦u(píng)評(píng)為優(yōu)、良良、中、可可、差這樣樣五級(jí)分別別對(duì)應(yīng)分值值100，80，60，40，20，這樣評(píng)價(jià)價(jià)總分取值值范圍即在在20~100之間，滿分分為100分。房地產(chǎn)投資資環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)方法房地產(chǎn)業(yè)投投資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)公式如如下：其中，N——表示投資環(huán)環(huán)境總分Wi——表示第i類要素權(quán)重重Ui——表示第i類要素評(píng)分分而其中，j——表示i類要素下j類子要素Wj——表示i類要素下第第j類子要素的的權(quán)重ai，bi，ci，di，ei——分別是第j類子因素評(píng)評(píng)價(jià)為優(yōu)優(yōu)、、良、中、、可、差的的百分比；；具體評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)，先對(duì)各各類要素的的子要素做做出評(píng)價(jià)計(jì)計(jì)算出Ui后，再套用用公式計(jì)算算出投資環(huán)環(huán)境總分N。當(dāng)然也可可將兩個(gè)公公式合并為為一個(gè)公式式來(lái)計(jì)算，，合并后的的總公式為為：其中，N——表示投資環(huán)環(huán)境總分i,j———表示i類要素第j類子要素Wi,Wj——表示i類要素、第第j類子要素的的權(quán)重ai，bi，ci，di，ei——分別是第i類要素下第第j類子因素評(píng)評(píng)價(jià)為優(yōu)、、良、中、、可、差的的百分比；；在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資環(huán)境境評(píng)價(jià)的多多因素評(píng)價(jià)價(jià)法中，各各子因素也也因?yàn)楦髯宰杂绊懶圆徊煌o予予子因素權(quán)權(quán)重。對(duì)我我國(guó)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的普通通住宅投資資項(xiàng)目其環(huán)環(huán)境評(píng)價(jià)因因素可分類類如下：①最重要因因素：居民民收入水平平，權(quán)重系系數(shù)：Wi=0.2②很重要因素素：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)應(yīng)狀況，權(quán)權(quán)重系數(shù)：：Wi=0.15③重要因素：：基礎(chǔ)設(shè)施施狀況、區(qū)區(qū)位交通條條件、環(huán)境境狀況、稅稅費(fèi)水平，，權(quán)重系數(shù)數(shù)：Wi=0.1④較為重要因因素：經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)水平平，權(quán)重系系數(shù)：Wi=0.05⑤略微重要因因素：土地地狀況、地地價(jià)、房地地產(chǎn)政策、、區(qū)域人口口數(shù)量、區(qū)區(qū)域人口素素質(zhì)、家庭庭人口數(shù)、、消費(fèi)文化化與觀念，，權(quán)重系數(shù)數(shù)：Wi=0.025各投資環(huán)境境要素、子子要素及相相關(guān)權(quán)重如如表2-3所示。表2-3房地產(chǎn)業(yè)投投資環(huán)境要要素、子要要素及相關(guān)關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運(yùn)（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價(jià)地價(jià)水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費(fèi)水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費(fèi)文化與觀念消費(fèi)文化與觀念（1.0）0.025準(zhǔn)數(shù)分析法法在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資環(huán)境境評(píng)價(jià)采用用準(zhǔn)數(shù)分析析法時(shí)，按按照房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)影響響要素的分分類習(xí)慣將將評(píng)分區(qū)間間及準(zhǔn)數(shù)計(jì)計(jì)算公式作作一定修改改，并去除除了一些不不必要的因因素，修改改后的房地地產(chǎn)業(yè)投資資環(huán)境準(zhǔn)數(shù)數(shù)數(shù)群參照照表見(jiàn)表2-5：項(xiàng)目要素代號(hào)內(nèi)涵評(píng)分1.投資環(huán)境激勵(lì)系數(shù)K①地價(jià)；②房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P①環(huán)境狀況；②土地狀況0-43.稅利因子S①稅費(fèi)水平0-24.勞動(dòng)生產(chǎn)率因子L①區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B①基礎(chǔ)設(shè)施狀況；②區(qū)位交通條件；③區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T①政府辦事效率

0-27.市場(chǎng)因子M①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況；②居民收入水平；③消費(fèi)文化與觀念；④家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F①經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平0-2表2-5房地產(chǎn)業(yè)投投資環(huán)境準(zhǔn)準(zhǔn)數(shù)數(shù)群參參照表在房地產(chǎn)投投資環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)數(shù)數(shù)計(jì)算公式式中，根據(jù)據(jù)各要素本本身重要性性及其內(nèi)在在聯(lián)系差別別，將稅利利因子S和效率因子子T放到公式的的括號(hào)中，，即讓其作作用效應(yīng)減減小，而讓讓市場(chǎng)因子子M從括號(hào)中調(diào)調(diào)換出來(lái)，，增大其作作用效應(yīng)，，評(píng)分區(qū)間間相應(yīng)也作作一定變動(dòng)動(dòng)，就可以以有修改后后的房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境準(zhǔn)數(shù)計(jì)算算公式：綜合評(píng)價(jià)法法的基本步步驟是由層層次分析法法確定各環(huán)環(huán)境要素的的權(quán)重系數(shù)數(shù)；由統(tǒng)計(jì)計(jì)分析確定定各環(huán)境要要素的得分分；計(jì)算投投資環(huán)境的的綜合評(píng)分分；由靈敏敏度分析(敏感性分析析)判斷各環(huán)境境要素發(fā)生生變化對(duì)投投資環(huán)境分分析帶來(lái)的的影響。首先，進(jìn)行行環(huán)境要素素權(quán)重系數(shù)數(shù)的確定。。權(quán)重系數(shù)是是用來(lái)描述述環(huán)境要素素在投資環(huán)環(huán)境分析中中相對(duì)重要要程度的指指標(biāo)。其大大小既取決決于要素自自身在投資資環(huán)境諸要要素中的地地位，又取取決于投資資者因投資資動(dòng)機(jī)或主主觀因素對(duì)對(duì)投資環(huán)境境的期望與與要求。因因而權(quán)重系系數(shù)一般采采用層次分分析法進(jìn)行行綜合確定定。基本分分析步驟為為：綜合評(píng)價(jià)法法①建立層次次結(jié)構(gòu)模型型按投資環(huán)境境因素的內(nèi)內(nèi)容及相互互關(guān)系，將將各環(huán)境要要素劃分為為層次結(jié)構(gòu)構(gòu)形式②確定同層層間單權(quán)重重系數(shù)同層間要素素的單權(quán)重重系數(shù)是用用以描述位位于同一層層次的各環(huán)環(huán)境要素相相對(duì)于上一一層因素重重要程度的的系數(shù)，它它是由求解解該層的判判斷矩陣求求得的。③一致性檢檢驗(yàn)④組合權(quán)重重系數(shù)的確確定目標(biāo)項(xiàng)目投投資環(huán)境的的綜合評(píng)分分：其中，G—目標(biāo)項(xiàng)目投投資環(huán)境的的綜合評(píng)分分ABCDj—第j環(huán)境因素的的權(quán)重系數(shù)數(shù)Vj—第j環(huán)境因素的的評(píng)分分值值n——環(huán)境因素的的個(gè)數(shù)上式求得的的分值在1-4之間，分值值越高，說(shuō)說(shuō)明對(duì)目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目投資資環(huán)境的評(píng)評(píng)價(jià)越好。。敏感性分析析正是要考考察當(dāng)這些些環(huán)境條件件變化時(shí)，，對(duì)分析結(jié)結(jié)果帶來(lái)的的影響及其其影響程度度。其步驟驟如下：①逐項(xiàng)分析析環(huán)境因素素的穩(wěn)定狀狀況，判斷斷其在房地地產(chǎn)投資建建設(shè)或經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)發(fā)生生變化的可可能性，并并研究其變變化的基本本趨勢(shì)及變變化程度；；②對(duì)將要發(fā)發(fā)生變化的的因素，依依據(jù)其變化化的趨勢(shì)及及變化程度度，請(qǐng)專家家予以重新新評(píng)價(jià)；③統(tǒng)計(jì)各因因素的評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果，計(jì)計(jì)算它們的的分值；④計(jì)算變化化后的房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境綜合評(píng)評(píng)分值；⑤若是不同同地點(diǎn)投資資環(huán)境的比比較和排序序，則按新新的綜合分分值重新排排序，并比比較前后兩兩種排序的的差異，分分析原因，，做出判