惠州高爾夫別墅項(xiàng)目前期策劃案（共58）

2007-11-19合生高爾夫夫營銷思路高爾夫這個(gè)個(gè)由皇家宮宮廷興起的的運(yùn)動(dòng)，以以其高昂的的運(yùn)營成本本及獨(dú)特的的文化內(nèi)涵涵，一直以以來都只有有少數(shù)人群群可以參于于。因此高爾夫夫也成了上上等貴族的的代名詞。。高爾夫俱俱樂部自然然就成了上上等人仕重重要社交場(chǎng)場(chǎng)所之一。。高爾夫別墅墅更是成為為財(cái)富追逐逐的對(duì)象，，世界上頂頂級(jí)的豪宅宅大多源自自高爾夫。。房行東方房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)交流平臺(tái)臺(tái)/2003年底國土資資源部發(fā)布布的《國土資發(fā)【2003】388號(hào)文件·關(guān)于進(jìn)一步步采取措施施落實(shí)嚴(yán)格格保護(hù)耕地地制度的通通知》指出：“對(duì)對(duì)不符合國國家產(chǎn)業(yè)政政策的項(xiàng)目目，不切實(shí)實(shí)際的‘形形象工程’’、‘政績(jī)績(jī)工程’項(xiàng)項(xiàng)目、別墅墅項(xiàng)目、高高爾夫項(xiàng)目目，一律不不得報(bào)批用用地”。2004年國務(wù)院辦辦公廳[2004]1號(hào)文件——《關(guān)于暫停新新建高爾夫夫球場(chǎng)的通通知》指出：我國國高爾夫球球場(chǎng)建設(shè)將將暫緩立項(xiàng)項(xiàng)和審批。。高爾夫項(xiàng)目目審批暫停停，高爾夫夫用地賣少少見少，越越來越稀缺缺珍貴。相相對(duì)其它物物業(yè)形態(tài)，，高爾夫物物業(yè)更具升升值潛力和和投資價(jià)值值。本項(xiàng)目概況況項(xiàng)目位于惠惠州中部,水口鎮(zhèn)大和和村，地處處東江上游游江岸。距距離廣惠高高速蓬陵出出口僅1公里。項(xiàng)目目總占地3000畝，其中2000畝規(guī)劃為27洞高爾夫球球場(chǎng)，1000畝為商住用用地。目前前規(guī)劃產(chǎn)品品為：聯(lián)排排別墅、洋房、產(chǎn)權(quán)權(quán)式公寓、、商業(yè)。項(xiàng)目預(yù)期08年4月臨建售樓樓部及板房房投入使用用，5月公開發(fā)售售。目前高高爾夫牌照照尚未領(lǐng)取取，屆時(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)也僅有有9洞高爾夫展展示。1.在現(xiàn)有地塊塊條件的基基礎(chǔ)上，如如何最大化化的提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，，樹立頂級(jí)級(jí)豪宅的形形象2.在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值的同同時(shí)，如何何盡可能的的降低或規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)3.進(jìn)一步鞏固固及提升合合生的市場(chǎng)場(chǎng)影響力世聯(lián)對(duì)開發(fā)發(fā)商目標(biāo)的的理解自04年合生進(jìn)入入惠州，先先后開發(fā)了了合生帝景景灣及合生生國際新城城兩個(gè)豪宅宅項(xiàng)目，合合生已然在在惠州確定定豪宅品牌牌發(fā)展商的的地位和影影響力；然而隨著著萬科、中中信、碧桂桂園、雅居居樂、珠投投、星河、、深業(yè)、深深振業(yè)、富富力等地產(chǎn)產(chǎn)大鱷挺進(jìn)進(jìn)惠州，本本項(xiàng)目對(duì)合合生品牌發(fā)發(fā)展有何戰(zhàn)戰(zhàn)略意義？？本案要旨本案通過對(duì)對(duì)高爾夫住住宅項(xiàng)目開開發(fā)模式的的研究，結(jié)結(jié)合自身地地塊的條件件尋找一條條更適合本本案開發(fā)的的方向，并并在目標(biāo)客客群特征理理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，研究究項(xiàng)目與目目標(biāo)客群的的溝通內(nèi)容容、溝通策策略、溝通通方式、以以及溝通渠渠道，并以以此展開營營銷部署。。第一部分：：市場(chǎng)定位位深圳觀瀾高高爾夫清遠(yuǎn)碧桂園園惠陽棕櫚島島深圳中信高高爾夫區(qū)域主要高高爾夫項(xiàng)目目參考觀瀾高爾夫夫球會(huì)項(xiàng)目地址：：位于梅觀高高速、莞深深高速和機(jī)機(jī)荷高速交交匯處；項(xiàng)目規(guī)模：：216洞高爾夫球球場(chǎng)。產(chǎn)品類型：：別墅、洋房房、酒店式式公寓；產(chǎn)產(chǎn)品主要環(huán)環(huán)球場(chǎng)建設(shè)設(shè)，保證物物業(yè)對(duì)景觀觀攝的最佳佳攝取。設(shè)計(jì)風(fēng)格:地中海風(fēng)格格球會(huì)運(yùn)營時(shí)時(shí)間:1994年房地產(chǎn)推售售時(shí)間:2001年客戶分布:私營業(yè)主（（含在深臺(tái)臺(tái)商）:約30%;香港客戶:約60%;其它約：10％投資客戶約約70%，自住客戶戶30%（自住客以以周邊企業(yè)業(yè)主為主））主要通過對(duì)對(duì)球會(huì)宣傳傳造勢(shì)，拉拉動(dòng)第一高高爾夫豪宅宅形象。最近一期推推貨時(shí)間：：２００６年年最近一期推推貨量：約60套（儲(chǔ)客期期長(zhǎng)達(dá)1年）別墅每月銷銷售在5~8套／月左右右，售價(jià)：：約13萬/㎡。目前庫存：：約35套；營銷手法：：①通過球會(huì)的的規(guī)模及配配套的影響響，借助高高爾夫國際際賽事舉辦辦，提升影影響力，樹樹立第一豪豪宅形象。。②會(huì)籍與物業(yè)業(yè)捆綁銷售售手法也有有效的加快快意向客戶戶的消化。。③強(qiáng)勢(shì)推廣，，大手筆，，電視、雜雜志、戶外外。我們?cè)谠谥槿侵髦饕咚俾仿范家娖鋸V廣告。觀瀾高爾夫夫球會(huì)主要通過對(duì)對(duì)球會(huì)宣傳傳造勢(shì)，拉拉動(dòng)第一高高爾夫豪宅宅形象。項(xiàng)目地址：：惠州惠陽土土湖，臨近近深汕高速速，距離深深圳羅湖口口岸約1小時(shí)車程項(xiàng)目規(guī)模：：球場(chǎng)總面積積2,055畝，球洞數(shù)數(shù)27洞。有三個(gè)個(gè)球場(chǎng)：河河湖場(chǎng)，荔荔河場(chǎng)，荔荔湖場(chǎng)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)桿108，總長(zhǎng)度為為10,360碼。建筑用用地約65萬㎡，總建筑面面積約49萬㎡，容積率0.83。產(chǎn)品類型：：別墅、洋房房、酒店式式公寓；產(chǎn)產(chǎn)品主要環(huán)環(huán)球場(chǎng)建設(shè)設(shè)，物業(yè)對(duì)對(duì)景觀攝取取面很廣。。設(shè)計(jì)風(fēng)格:純粹東南亞亞風(fēng)情建筑筑。建筑設(shè)設(shè)計(jì)及風(fēng)情情是常被抄抄襲的對(duì)像像球會(huì)運(yùn)營時(shí)時(shí)間:1999年年底27洞正式開放放房地產(chǎn)推售售時(shí)間:2000年客戶分布:本地客戶:約10%;深圳客戶:約30%;香港客戶:約30%;臺(tái)灣客戶:約25%其它區(qū)域(如加拿大\新西蘭等):約5%;投資客戶比比例：約７７０％；自自?。ㄩe居居）客戶：：約３０％％棕櫚島高爾爾夫強(qiáng)調(diào)“隱隱世桃園””，所有配配套都以休休閑展開，，在推廣上上以小眾的的口碑宣傳傳為主。最近一期推推貨時(shí)間：：２００６年年４月最近一期推推貨量：１５５套前兩月每月月銷售在２２０套／月月以上，后后期在５～～８套／月月之間，００７年市場(chǎng)場(chǎng)大熱時(shí)銷銷售也只是是１５套／／月左右。。目前庫存：：29套洋房，售售價(jià)１8０００／㎡，別墅產(chǎn)品品售罄，推推算售價(jià)聯(lián)聯(lián)排價(jià)格約約２５００００元／㎡；營銷手法：：①借助中海殼殼牌集團(tuán)租租賃，形成成高端人群群居住社區(qū)區(qū)，并于帶帶租金發(fā)售售的形式，，拉動(dòng)投資資客戶。②以球的推廣廣帶動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)的銷售，，結(jié)合會(huì)籍籍與物業(yè)捆捆綁銷售手手法也有效效的加快意意向客戶的的消化。③推廣上主要要以小眾業(yè)業(yè)主及會(huì)員員節(jié)日假日日沙龍為主主，輔于少少量的專業(yè)業(yè)雜志推介介，外展等等宣傳。休閑配套完完善：西餐廳、練練習(xí)場(chǎng)、高高爾夫?qū)W院院、球具專專門店、會(huì)會(huì)所酒店、、天文臺(tái)、、健身中心心、游泳池池、室內(nèi)曖曖水泳池、、籃球、排排球、圖書書館/閱覽室、小小農(nóng)莊、兒兒童游樂場(chǎng)場(chǎng)等棕櫚島高爾爾夫強(qiáng)調(diào)“隱隱世桃園””，所有配配套都以休休閑展開，，在推廣上上以小眾的的口碑宣傳傳為主。項(xiàng)目地址：：位于深圳龍龍崗區(qū)龍崗崗鎮(zhèn)南部，，中信植物物園項(xiàng)目規(guī)模：：占地246萬平方米，，27洞國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)桿湖景山山地球場(chǎng)產(chǎn)品類型：：別墅、洋房房、酒店式式公寓；設(shè)計(jì)風(fēng)格:泰式風(fēng)格球會(huì)運(yùn)營時(shí)時(shí)間:2003年房地產(chǎn)推售售時(shí)間:2005年客戶分布:以項(xiàng)目周邊邊的龍崗及及福田為主主，占90%以上投資客戶占占約60%，自住客戶戶占約40%中信綠色高高爾夫以“看不見見的上層，，看不見的的別墅”訴訴求，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)良好的的生態(tài)資源源及出塵不不出城的生生活感受。。最近一期推推貨時(shí)間：：２００5年11月最近一期推推貨量：57套月銷售在7套／月左右右。目前庫存：：06年底推出第第二期39棟別墅，07年5月已售罄；；營銷手法：：①以球會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房產(chǎn)②產(chǎn)品炒作、、多組合的的媒體推廣廣。③小眾媒體的的宣傳。山地戶型設(shè)設(shè)計(jì)，通不不同水平的的高差，實(shí)實(shí)現(xiàn)層層有有景，戶戶戶有景中信綠色高高爾夫以“看不見見的上層，，看不見的的別墅”訴訴求，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)良好的的生態(tài)資源源及出塵不不出城的生生活感受。。項(xiàng)目地址：：花都區(qū)山前前旅游大道道(花都與清遠(yuǎn)遠(yuǎn)交界處)項(xiàng)目規(guī)模：：占地3萬畝，36洞高爾夫球球場(chǎng)產(chǎn)品類型：：別墅、洋房房；帶裝修修設(shè)計(jì)風(fēng)格:歐式，碧桂桂園模式的的COPY球會(huì)運(yùn)營時(shí)時(shí)間:2006年房地產(chǎn)推售售時(shí)間:2006年客戶分布:以項(xiàng)目周邊邊的花都、、清遠(yuǎn)本地地自住客為為主，以及及部分的廣廣州地區(qū)投投資客。清遠(yuǎn)碧桂園園以“平過自自己起樓””為項(xiàng)目目訴求，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性性價(jià)比、快快速現(xiàn)金流流。拿地后4個(gè)月銷售，，快速籠資資金最近一期推推貨時(shí)間：：２００7年9月最近一期推推貨量：約500套月銷售在200套／月左右右。目前庫存：：2萬多畝的用用地；營銷手法：：①高爾球場(chǎng)僅僅為配套使使，在推廣廣上并沒重重點(diǎn)突出高高爾夫特性性②超低價(jià)策略略，強(qiáng)調(diào)快快速基金回回籠③媒體集中炒炒作。④現(xiàn)樓及園林林展示。清遠(yuǎn)碧桂園園以“平過自自己起樓””為項(xiàng)目目訴求，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性性價(jià)比、快快速現(xiàn)金流流。生活配套齊齊備：學(xué)校校、超市、、醫(yī)療、飲飲食、公交交一應(yīng)俱全全。而且每每個(gè)碧桂園園配備一個(gè)個(gè)五星級(jí)的的酒店模式項(xiàng)目客戶群體配套類型銷售速度銷售價(jià)格（別墅）高爾夫溢價(jià)球會(huì)檔次開發(fā)目的長(zhǎng)期經(jīng)營棕櫚島主要以香港/臺(tái)灣/深圳的投資客為主休閑商務(wù)配套為主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地規(guī)模小。房產(chǎn)作為球會(huì)的一體長(zhǎng)期經(jīng)營，走價(jià)不走量中信綠色高爾夫深圳自住及投資客戶40000元/㎡高高觀瀾高爾夫香港投資客為主140000元/㎡高高快速回報(bào)清遠(yuǎn)碧桂園當(dāng)?shù)刈宰】蛻魹橹魃钆涮诪橹鬏o于部分商務(wù)配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地規(guī)模大，強(qiáng)調(diào)快速出貨，球會(huì)就像泳池一樣，僅是房產(chǎn)的配套而于高爾夫房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式小結(jié)：長(zhǎng)期經(jīng)營型型好處：有利利樹立項(xiàng)目目檔次形象象，實(shí)現(xiàn)地地塊價(jià)值最最大化。壞處：很難難實(shí)現(xiàn)與普普通房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的高速速銷售及現(xiàn)現(xiàn)金流量，，對(duì)球場(chǎng)的的檔次形象象設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃、品味味及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)環(huán)境的要求求很高?？焖倩貓?bào)型型好處：基金金回籠快速速，對(duì)高爾爾夫球會(huì)的的依賴較少少，內(nèi)部環(huán)環(huán)境要求也也相對(duì)較低低。壞處：影響響整體項(xiàng)目目形象檔次次，無法實(shí)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)價(jià)值的最大大化。兩種模式優(yōu)優(yōu)劣點(diǎn)作為高爾夫夫類物業(yè)，，兩種開發(fā)發(fā)模式，本本項(xiàng)目如何何選擇？選擇長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營型：合適點(diǎn)：適合發(fā)展高高將本案打打造對(duì)珠三三角有影響響力的知名名高爾夫球球會(huì)的初衷衷。高檔次的球球會(huì)也將拉拉升和鞏固固合生品牌牌的豪宅影影響力。而且作為全全國性的知知名地產(chǎn)商商，本案所所需要分?jǐn)倲倢?duì)企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)金流的壓壓力不會(huì)太太大。困難點(diǎn)：長(zhǎng)期經(jīng)營型型的高爾夫夫物業(yè)對(duì)球球會(huì)形象及及經(jīng)營狀況況有很高的的依賴性。。在球會(huì)還未未完整展現(xiàn)現(xiàn)及成熟運(yùn)運(yùn)營的情況況下，項(xiàng)目目?jī)r(jià)值的體體現(xiàn)相對(duì)單單薄，加上上球會(huì)的牌牌照是否能能成功拿到到，目前還還很難確定定，把寶全全都押在高高爾夫上風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)太大。。不可行《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資資料，全國國貨到滿意意付款訂購熱線：Q:1014899638選擇快速回回報(bào)型：合適點(diǎn)：對(duì)高爾夫形形象和檔次次的要求不不高，適合合目前項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)度度。困難點(diǎn)：無法現(xiàn)實(shí)合合生豪宅地地產(chǎn)形象的的進(jìn)一步提提升；無法現(xiàn)實(shí)地地塊價(jià)值最最大化；不可行《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)資資料，全國國貨到滿意意付款訂購熱線：Q:1014899638沒有模式參參照就意味味著我們需需要尋找新新的出路球會(huì)牌照的的不確定性性以及球場(chǎng)場(chǎng)的不完整整展示，致致使以“高高爾夫”形形象來推廣廣的可能性性大大減少少。但繞過高爾爾夫，僅以以景觀資源源作為項(xiàng)目目賣點(diǎn)，無無疑對(duì)項(xiàng)目目的價(jià)值是是有傷害的的。為此我們需需要尋找新新的突破口口和價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)去包裝高高爾夫，盡盡可能大的的保證高爾爾夫的價(jià)值值溢價(jià)。突破口在那那里？我們先從項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)開始。。。。。。屬性性高爾爾夫夫生生活活成成為為極極少少數(shù)數(shù)社社會(huì)會(huì)精精英英身身份份和和品品味味的的標(biāo)標(biāo)簽簽。。同同時(shí)時(shí)高高爾爾夫夫物物業(yè)業(yè)也也財(cái)財(cái)富富最最好好的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。“Golf－Building”是自然環(huán)環(huán)境與人人文景觀觀的完美美結(jié)合。。加上代表表貴族的的高爾夫夫。這里里將會(huì)成成為多少少富人們們的夢(mèng)想想天堂近臨東江江上流水水岸，清清澈無污污染，江江面寬度度達(dá)近300米，生態(tài)態(tài)景觀得得天獨(dú)厚厚。獨(dú)特的江江景環(huán)境境不僅給給高爾夫夫帶來更更為生態(tài)態(tài)的景觀觀，也使使球場(chǎng)更更具趣味味性和挑挑戰(zhàn)性。。景觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移移方向圖圖廣州、深深圳土地地資源緊緊張，生生態(tài)資源源透支，，產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展進(jìn)入入了瓶頸頸期?；葜菡沙蔀槌薪咏赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的首選區(qū)域域。經(jīng)過27年的發(fā)展展，深圳圳的綜合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力迅速速躋身全全國大大中城市市前列。。目前，，深圳正正著力構(gòu)構(gòu)建具有有較強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系系，原有有的一些些產(chǎn)業(yè)不不可避免免地將逐逐漸向外外轉(zhuǎn)移；；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的規(guī)律律一般是是呈梯度度進(jìn)行的的，即最最臨近的的地方最最先接受受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。如如接受香香港產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移第第一棒的的就是深深圳和東東莞，深深圳東莞莞發(fā)展起起來后又又要向周周邊輻射射，惠州州無疑成成為首選選地；惠州已經(jīng)經(jīng)具備了了區(qū)位、、資源、、產(chǎn)業(yè)、、基礎(chǔ)、、環(huán)境等等五大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，具具有承接接深圳大大規(guī)模的的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的能能力；深圳的工工業(yè)產(chǎn)值值規(guī)模06年已達(dá)到到1萬億元，，而所需需要轉(zhuǎn)移移的工業(yè)業(yè)的產(chǎn)值值將高達(dá)達(dá)4000億元左右右，樂觀觀估計(jì)，，惠州有有望承接接2000億元?；葜輰⒊谐薪由钲谯诋a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移2000億元產(chǎn)值值，惠州州也將成成為廣東東經(jīng)濟(jì)新新的發(fā)動(dòng)動(dòng)機(jī)?！就顿Y熱土土，無限限商機(jī)】區(qū)域區(qū)域位于惠城城中心區(qū)區(qū)東部的的水口鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是承承載城市市居住功功能的城城市新區(qū)區(qū)【未來高尚尚住宅開開發(fā)區(qū)】水口南鄰鄰馬安，，北靠東東江，西西接惠州州江北，，處于惠惠城城市市圈東部部水口中心心區(qū)水口口鎮(zhèn)是惠惠州面向向泛珠三三角地區(qū)區(qū)與世界界經(jīng)濟(jì)的的經(jīng)濟(jì)走走廊，是是新惠州州市區(qū)的的行政、、文體、、商務(wù)中中心以及及生態(tài)居居住區(qū)。。——惠州市城城市總體體規(guī)劃（（2006-2020）江北——惠州CBD，行政商務(wù)東平——高端居住區(qū)麥地——核心商業(yè)區(qū)河南岸金山湖——南部新城南部數(shù)碼工業(yè)園水口——以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住區(qū)加上多家家知名開開發(fā)商的的合力開開發(fā)，水水口鎮(zhèn)將將成為惠惠州未來來主要的的高尚住住宅區(qū)之之一。本案與市市區(qū)的距距離將進(jìn)進(jìn)一步拉拉近。錦湖灣合生國際際新城珠光項(xiàng)目目世紀(jì)東方方城江南御都都翡翠長(zhǎng)堤堤湯普項(xiàng)目目東江新城城翠湖雅苑苑荷蘭水鄉(xiāng)鄉(xiāng)金匯項(xiàng)目目瑞亨項(xiàng)目目2020年惠州將將構(gòu)建成成8條高速公公路組成成高速網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，與與珠三角角城市群群交通將將更加便便利【超強(qiáng)覆蓋蓋力】交通本案廣惠高速速本案項(xiàng)目南臨臨惠水公公路，沿沿路直行行可達(dá)龍龍門縣，，距離廣廣惠高速速蓬陵出出口僅1公里，可可接駁廣廣深、惠惠河、莞莞深等多多條高速速干線，，直接幅幅射珠三三角。水口道路路網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，惠惠州市規(guī)規(guī)劃的主主要道路路三環(huán)路路、四環(huán)環(huán)路、惠惠澳疏散散大道和和廣東東東部大動(dòng)動(dòng)脈--廣汕公路路及廣惠惠高速公公路從區(qū)區(qū)域內(nèi)貫貫穿而過過。2小時(shí)車程程可覆蓋蓋廣州/深圳/東莞/香港/河源等區(qū)區(qū)域本案還是是惠城區(qū)區(qū)離市區(qū)區(qū)最近有有高爾夫夫物業(yè)的的項(xiàng)目2007年3月29日，《南方都市市報(bào)惠州州版》三周年特特刊隆重重出街，，惠州州市委書書記黃業(yè)業(yè)斌接受受專訪時(shí)時(shí)表示，，在未來來五年內(nèi)內(nèi)將惠州州大亞灣灣打造成成為廣東東最大的的煉化基基地；深深圳地鐵鐵三號(hào)線線修到龍龍崗后，，惠州將將爭(zhēng)取延延伸到淡淡水。。深圳地鐵鐵12號(hào)線資資料發(fā)布布：來來源：：深圳地地鐵網(wǎng)發(fā)發(fā)布日日期：07-03-0912號(hào)線連接接龍崗次次中心區(qū)區(qū)、大工工業(yè)區(qū)及及坑梓衛(wèi)衛(wèi)星新城城，與3號(hào)線一起起形成東東部發(fā)展展軸上的的快速軌軌道交交通走廊廊，采用用城市鐵鐵路制式式。全全線長(zhǎng)約約16.6公里，投投資約29.2億元。交通體系系逐漸完完善，惠惠州積極極融入珠珠三角城城市群。?！境墙缦А拷煌▋r(jià)值點(diǎn)整整合：相比其它它高爾夫夫，江景景高爾夫夫的確是是有一定定的特點(diǎn)點(diǎn)，但球球會(huì)的展展示不到到位時(shí)，，其高爾爾夫的賣賣點(diǎn)也隨隨之打了了折扣。。再加上上牌照問問題，更更不能把把寶全押押在高爾爾夫上，，我們應(yīng)應(yīng)該尋找找更多的的價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)。高爾夫球場(chǎng)東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)勁交通輻射射力強(qiáng)區(qū)域?qū)傩孕陨虣C(jī)無限限商機(jī)在哪哪里？我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：晚上上8點(diǎn)后，西西湖塞車車了，塞塞得的士士大佬死死活不愿愿走西湖湖那條路路；惠州州的房子子好租了了、1個(gè)小單間間設(shè)備齊齊的也要要上1600元/月，還不不愁租，，快趕得得上深圳圳、東莞莞了；酒酒店生意意火得很很，聽說說除房地地產(chǎn)外，，最好賺賺的就是是酒店業(yè)業(yè)了，店店前停的的都是來來自全國國各地的的好車?。?；鬼佬佬也多了了……。惠州發(fā)發(fā)展的能能量越大大，各區(qū)區(qū)域、領(lǐng)領(lǐng)域的交交流就越越多，商務(wù)來往就越越頻繁。。我們還發(fā)發(fā)現(xiàn)：惠惠州的娛娛樂交際際場(chǎng)所很很多，但但算得上上好的商商務(wù)場(chǎng)所所卻少得得可憐，，拿得出出手的也也就朝天天門四面面朝壁的的康帝酒酒店了，，只此一一家每次次都是康康帝，去去多了也也就沒了了意思，，可就是是這樣每每次還是是預(yù)訂，，晚了沒沒位！惠惠州一流流的商務(wù)務(wù)場(chǎng)所太太稀缺了了，不僅僅如此，，其實(shí)整整個(gè)珠三三角高級(jí)級(jí)商務(wù)會(huì)會(huì)所都也也是一席席難求。。高爾夫球球場(chǎng)東江上游游水岸地塊屬性性江景高爾爾夫區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)勁交通輻射射力強(qiáng)區(qū)域?qū)傩孕陨虣C(jī)無限限商務(wù)型的的江景高高爾夫“進(jìn)可攻攻、退可可守”“進(jìn)”：：倘若拿拿到高爾爾夫牌，，除了可可以大張張旗鼓的的推廣高高爾夫，，也在高高爾夫之之外，得得到“商商務(wù)型””的額外外形象力力?！巴恕保海禾热裟媚貌坏礁吒郀柗蚺婆?，我們們可以把把江景高高爾夫做做為商務(wù)務(wù)會(huì)所的的頂級(jí)配配套，即即提高了了商務(wù)會(huì)會(huì)所的附附加值，，又帶動(dòng)動(dòng)物業(yè)價(jià)價(jià)值提升升。定位檢驗(yàn)驗(yàn)：1、必須有有獨(dú)特差差異性；；觀瀾以高高球名人人的運(yùn)動(dòng)動(dòng)帶出世世界第一一球場(chǎng)的的排場(chǎng)；；棕櫚島島強(qiáng)調(diào)的的是隱世世桃園的的休閑；；中信綠綠色著重重的是大大隱于市市。其實(shí)實(shí)這些球球場(chǎng)都有有商務(wù)設(shè)設(shè)施，但但僅是輔輔助配套套而于，，可一直直沒在推推廣中強(qiáng)強(qiáng)化和應(yīng)應(yīng)用。2、必須要要有可待待續(xù)的延延展性；；惠州強(qiáng)勁勁的發(fā)展展能量給給了商務(wù)務(wù)會(huì)所提提供了有有力的支支持和發(fā)發(fā)展空間間。通過過商務(wù)的的拓展,我們可以以更有效效的吸引引目標(biāo)客客戶。而而且江景景高爾夫夫獨(dú)特性性也使本本案的商商務(wù)特性性難于被被市場(chǎng)復(fù)復(fù)制和超超越。3、符合品品牌發(fā)展展的方向向；毫無疑問問，商務(wù)務(wù)型江景景高爾夫夫的出現(xiàn)現(xiàn)，將樹樹立惠州州、珠三三角甚至至南中國國新的商商務(wù)標(biāo)桿桿。這是是符合合合生對(duì)品品牌的進(jìn)進(jìn)一步鞏鞏固和提提升的目目的的。。本案的突突破口：：商務(wù)配套套最齊全全的頂級(jí)級(jí)江景高高爾夫會(huì)會(huì)所基于頂級(jí)級(jí)商務(wù)型型江景高高爾夫會(huì)會(huì)所下建建筑群，，我們的的物業(yè)的的溢價(jià)是是在江景景、頂級(jí)級(jí)商務(wù)會(huì)會(huì)所、高高爾夫下下產(chǎn)生。。因此，如如何從形形象上、、產(chǎn)品上上打造這這個(gè)“商商務(wù)配套套最齊全全的頂級(jí)級(jí)江景高高爾夫會(huì)會(huì)所”則則成了本本案推廣廣的關(guān)鍵鍵。《2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)寶典》100G專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)資料，，全國貨貨到滿意意付款訂購熱線線Q:1014899638形象分解解：江景高爾夫商務(wù)和熙的風(fēng)風(fēng)清新空氣氣江水的纏纏綿浪漫的情情懷法國富人運(yùn)動(dòng)動(dòng)遠(yuǎn)離凡囂囂高雅脫俗俗皇室血統(tǒng)統(tǒng)生意、金金融華爾街倫敦紐約巴黎凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所拿破侖侖第一印印象第二印印象第三印印象合生帝景灣灣國際新新城歐式建建筑歐式貴貴族皇室別別宮關(guān)鍵詞詞商務(wù)會(huì)會(huì)所的的形象象定位位為：：品味高高雅，，并具具有皇皇室氣氣質(zhì)和和浪漫漫色彩彩的商商務(wù)會(huì)會(huì)所會(huì)所案案名建建議：：凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所以皇室室的高高雅和和浪漫漫是能能體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目差異異性和和優(yōu)越越性的的，如如觀瀾瀾的形形象是是世界界第一一會(huì)所所的豪豪氣，，中信信、棕棕櫚島島則是是歸隱隱的休休閑，，而雅雅居樂樂僅是是強(qiáng)調(diào)調(diào)山水水的資資源。。凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所產(chǎn)產(chǎn)品力力建議議產(chǎn)品力力分解解可比性性優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品情情趣體體驗(yàn)服務(wù)超超前（設(shè)施施齊、、選擇擇多））（江景景、高高爾夫夫、園園林））（強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合）攻略（1）引入入市場(chǎng)場(chǎng)最新的的商務(wù)務(wù)設(shè)施施，如：：實(shí)時(shí)時(shí)多語語種翻翻譯系系統(tǒng)、、衛(wèi)星星及光光纖等等多渠渠道接接入系系統(tǒng)；；（2）建議議客房房的請(qǐng)請(qǐng)國際大大師主主筆，讓市市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生比比較，，強(qiáng)化化項(xiàng)目目?jī)?yōu)越越性。。（3）提供供多種風(fēng)風(fēng)格商商務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所，有嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡摹⒂杏休p松松的、、有享享受的的。（4）在打打造上上工藝藝，重重點(diǎn)不不在奢奢華材材料的的選用用，而而是著著重原原創(chuàng)的的高雅雅。產(chǎn)品力力分解解可比性性優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品情情趣體體驗(yàn)服務(wù)超超前（設(shè)施施齊、、選擇擇多））（江景景、高高爾夫夫、園園林））（強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合）攻略（1）利用用現(xiàn)有有江景景資源源，建建議在在江岸岸修一一休閑木木棧道道；建議議修一個(gè)個(gè)座船船塢，，放上上幾艘艘劃艇艇、幾幾條木木船，有浪浪漫也也有品品味。。（2）當(dāng)然然高爾爾夫是是免不不了情情趣主主菜，，但這這更多多是留留給高高爾夫夫設(shè)計(jì)計(jì)去完完善和和處理理了。。（3）本案案占地地3000畝，有有很大大的體體量來來營造園園林，園林林的出出彩同同樣也也是會(huì)會(huì)所情情趣的的加分分點(diǎn)。。建議議參考考凡爾爾賽宮宮的皇皇家浪浪漫故故事設(shè)設(shè)計(jì)園園林景景觀凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所產(chǎn)產(chǎn)品力力建議議合生也也有自自己的的酒店店管理理公司司，而而且也也做得得很優(yōu)優(yōu)秀。。但是是本案案的管管理還還是建建議引入全全球知知名的的品牌牌如：：索菲菲特、、喜來來登等酒店店管理理公司司樹立立最新新的服服務(wù)標(biāo)標(biāo)桿。。主要考考慮是是：預(yù)計(jì)在在未來來南旋旋、富富力都都將在在江北北建立立五星星級(jí)酒酒店，，預(yù)計(jì)計(jì)其管管理也也將是是以自自身的的管理理公司司為主主。如如果本本案同同樣引引用自自身酒酒店管管理公公司，，在服服務(wù)上上本案案則沒沒有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，從而而影響響頂級(jí)級(jí)形象象樹立立。產(chǎn)品力力分解解可比性性優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品情情趣體體驗(yàn)服務(wù)超超前（設(shè)施施齊、、選擇擇多））（江景景、高高爾夫夫、園園林））（強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合）攻略凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所產(chǎn)產(chǎn)品力力建議議凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所形形象再再梳理理第一印印象：：配置置是齊齊備的的、先先進(jìn)的的，在在這里里可以以舉行行世界界性的的商務(wù)務(wù)會(huì)議議；第二印印象：：裝修修精致致、豪豪華，，盡顯顯皇家家禮遇遇；第三印印象：：建筑筑藝術(shù)術(shù)的瑰瑰寶，，氣質(zhì)質(zhì)高雅雅；第四印印象：：27洞江景景高爾爾夫更更是優(yōu)優(yōu)雅人人生的的象征征；物業(yè)定定位：：基于頂頂級(jí)商商務(wù)型型江景景高爾爾夫會(huì)會(huì)所——凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所下下建筑筑群落落也就是是說皇皇家會(huì)會(huì)所的的定位位就是是項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)定位位。如如：觀觀瀾、、中信信、棕棕櫚島島等頂頂級(jí)物物業(yè)其其形象象都是是基于于球會(huì)會(huì)形象象之下下，僅僅根據(jù)據(jù)組團(tuán)團(tuán)區(qū)別別賦于于不同同組團(tuán)團(tuán)名。。有了凡凡爾賽賽·皇家會(huì)會(huì)所的的形象象鋪墊墊，誰誰將是是我們們的買買家？？①【第一圈層】以惠城、惠陽、惠東常住地的富貴人仕②【第二圈層】廣州、深圳、東莞、河源的客戶③【第三圈層】港、澳、臺(tái)以及海外的人仕在惠辦辦廠開開公司司規(guī)模模較大大的企企業(yè)老老板、、老總總。有有臺(tái)灣灣、也也有香香港高爾夫夫球友友，有有較高高投資資眼光光的商商人高爾夫夫球友友，職職業(yè)投投資人人[目標(biāo)客客群]客戶類型物業(yè)功能背景特征價(jià)格敏感度購買性格惠州本地富豪半自住、半投資為主在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展受益最大人群，急需洗刷身暴發(fā)戶形象，通過高品味物業(yè)提升自身氣質(zhì)?！铩铩铩锔S型珠三角有惠州地緣高球愛好者半自住、半投資了解高爾夫稀缺性，對(duì)品牌的認(rèn)知度高，好的管理是他們放心購買的關(guān)鍵有閑錢，半休閑渡假，半投資收益，有空就來住，沒空就交給酒店收租?！铩铩镱I(lǐng)導(dǎo)型／跟隨型港澳臺(tái)及海外投資者投資一般是通過商務(wù)了解項(xiàng)目，有很強(qiáng)的宏觀洞察力，喜歡多套購買，長(zhǎng)線投資，認(rèn)品牌★★領(lǐng)導(dǎo)型目標(biāo)客客戶特特征描描述第一圈圈層：：在惠惠辦廠廠開公公司的的企業(yè)業(yè)主一般以以合資資或外外資企企業(yè)為為主，，在惠惠經(jīng)營營多年年，有有較大大的企企業(yè)規(guī)規(guī)模，，在其其它大大城市市一般般都置置有物物業(yè)，，有較較高的的審美美能力力。關(guān)鍵詞詞：身身份在這些些富豪豪眼里里，開開名車車、住住別墅墅算不不上頂頂級(jí)富富豪，，玩名名車、、玩別別墅才才有富富豪的的氣派派。高高爾夫夫會(huì)籍籍不算算會(huì)什什么，，擁有有閑居居渡假假的高高爾夫夫別墅墅才算算是貼貼上貴貴族標(biāo)標(biāo)簽。。關(guān)鍵詞詞：商商業(yè)交交際大魚大大肉、、桑拿拿夜總總會(huì)式式的交交際已已經(jīng)過過時(shí)玩玩膩，，他們們需要要更能能體現(xiàn)現(xiàn)自我我價(jià)值值，有有更高高品味味的交交際環(huán)環(huán)境。。因此此有不不少富富豪在在高爾爾夫作作為商商務(wù)交交際的的主要要場(chǎng)所所，而而置辦辦一套套高爾爾夫物物業(yè)，，即高高雅脫脫俗，，又可可以在在接待待客戶戶的同同時(shí)展展示自自身的的實(shí)力力和品品味。。關(guān)鍵詞詞：價(jià)價(jià)值多年在在惠的的打拼拼中，，見證證惠州州近年年的迅迅猛發(fā)發(fā)展，，越來來越多多國際際大型型企業(yè)業(yè)投資資惠州州熱土土，土土地、、房屋屋價(jià)格格不斷斷上漲漲，形形勢(shì)一一片大大好。。而高高爾夫夫別墅墅-作為國國家嚴(yán)嚴(yán)格控控制的的商品品，雖雖然投投資門門檻較較高，，但相相比其其它物物業(yè)更更具保保值和和升值值能力力，乘乘著價(jià)價(jià)格還還不算算太高高，他他們會(huì)會(huì)像炒炒股一一樣低低位吸吸納。?？蛻籼靥卣餍男睦砬星衅海旱诙θ樱海褐苓呥吺锌h縣客戶戶目標(biāo)客客戶特特征描描述一般以以高爾爾夫球球愛好好者為為主，，擁有有不只只一家家高爾爾夫球球會(huì)會(huì)會(huì)籍，，常在在惠州州區(qū)域域有商商業(yè)來來往，，對(duì)惠惠州這這幾年年的發(fā)發(fā)展使使他們們對(duì)未未來惠惠州的的發(fā)展展很有有信心心，有有很高高審美美能力力。關(guān)鍵詞詞：新新環(huán)境境新挑挑戰(zhàn)對(duì)于這這類客客戶來來說，，不斷斷的嘗嘗試新新的球球場(chǎng)也也是對(duì)對(duì)自我我新超超越一一種方方式。。1~2個(gè)小時(shí)時(shí)的車車程對(duì)對(duì)他們們來說說并不不算太太長(zhǎng)，，反而而認(rèn)為為正是是體驗(yàn)驗(yàn)駕使使、遠(yuǎn)遠(yuǎn)離工工作煩煩囂的的最佳佳距離離。關(guān)鍵詞詞：度度假地地他們似似乎更更懂得得享受受生活活，擁擁有一一處高高品味味的高高爾夫夫別墅墅居所所，得得空就就和家家人、、和三三五球球友到到遠(yuǎn)離離塵囂囂、生生態(tài)優(yōu)優(yōu)美的的地方方或是是打球球、或或是養(yǎng)養(yǎng)心、、或是是小住住，拿拿得出出手又又很舒舒服。。關(guān)健詞詞：服服務(wù)相對(duì)來來說，，他們們更傾傾向球球會(huì)服服務(wù)舒舒適度度，除除了高高爾夫夫球以以外，，最好好還配配套更更多的的設(shè)施施，如如讓不不玩高高球的的夫人人們SPA一下，，讓孩孩子們們盡情情玩樂樂的小小農(nóng)莊莊、游游樂場(chǎng)場(chǎng)之類類的。。總之之它應(yīng)應(yīng)該是是可以以常來來休閑閑圣地地。第三圈圈層：：省外外或海海外客客戶（（主要要是香香港和和臺(tái)灣灣人））目標(biāo)客客戶特特征描描述該類客客戶表表現(xiàn)最最強(qiáng)的的投資資性，，來訪訪問惠惠州的的時(shí)間間并不不多，，一般般通過過朋友友介紹紹或商商務(wù)旅旅游了了解項(xiàng)項(xiàng)目，，他們們見多多識(shí)廣廣深知知高爾爾夫物物業(yè)比比其它它物業(yè)業(yè)更具具保值值和升升值潛潛力。。只要要球會(huì)會(huì)有好好的管管理，，物業(yè)業(yè)有合合適的的價(jià)格格就可可讓他他們產(chǎn)產(chǎn)生購購買的的理由由。關(guān)鍵詞詞：長(zhǎng)長(zhǎng)線投投資相比其其它客客戶他他們?cè)谠谕顿Y資方面面更為為成熟熟，經(jīng)經(jīng)濟(jì)能能力更更為雄雄厚，，對(duì)政政策及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)等基基本面面更為為關(guān)心心，他他們對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)投資資大多多以長(zhǎng)長(zhǎng)線持持有策策略，，很少少因?yàn)闉橐粫r(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格波波動(dòng)而而出手手放盤盤。關(guān)鍵詞詞：多多套購購買作為成成熟的的投資資者，，高爾爾夫物物業(yè)這這種低低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高回回報(bào)的的商品品，他他們吸吸納的的規(guī)模模更大大，多多套購購買或或團(tuán)購購意識(shí)識(shí)很強(qiáng)強(qiáng)，希希望可可得到到更優(yōu)優(yōu)惠的的價(jià)格格折扣扣。關(guān)鍵詞詞：品品牌信信任因?yàn)楹芎苌倩鼗氐角蚯驎?huì)，，球會(huì)會(huì)運(yùn)營營好壞壞與否否直接接影響響物業(yè)業(yè)的價(jià)價(jià)值，，所以以他們們更為為關(guān)注注發(fā)展展商運(yùn)運(yùn)營商商的球球會(huì)管管理水水平。。知名名品牌牌會(huì)讓讓他們們更為為放心心，更更愿意意掏錢錢購買買。新新世界界的惠惠陽棕棕櫚島島就常常有這這樣整整棟購購買公公寓的的客戶戶。目標(biāo)客客戶特特征小小結(jié)：：一、該該類客客戶相相對(duì)其其它別別墅用用戶更更為高高端，，更為為分散散，客客戶積積累更更長(zhǎng)。。其它它球會(huì)會(huì)的物物業(yè)大大多都都是在在其它它球會(huì)會(huì)有一一定知知名度度且有有一定定的會(huì)會(huì)員積積累后后啟動(dòng)動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)。二、客客戶對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)的購購買基基本是是基于于球會(huì)會(huì)能有有良好好運(yùn)營營情況況發(fā)生生，因因此本本案只只有9洞展示示條件件下要要吸引引該類類客戶戶，存存在