房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算（PPT）

常規(guī)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟測算算租賃項目目經(jīng)濟測測算不動產(chǎn)價價值測算算研討內(nèi)容容導圖基礎知識識需進行經(jīng)經(jīng)濟測算算的三種種常見情情況一、常規(guī)規(guī)開發(fā)項項目經(jīng)濟濟測算項目的開開發(fā)成本本估算、、盈利能能力分析析、現(xiàn)金金流安排排等。二、項目目開發(fā)后后如用于于租賃，，如何評評價項目目的盈利利能力關鍵在于于經(jīng)營期期與建設設期的承承接，以以及對未未來的經(jīng)經(jīng)營收益益的合理理預測。。三、不動動產(chǎn)價值值測算原理為收收益還原原法，即即根據(jù)未未來收益益測算不不動產(chǎn)價價值。項目建設設總投資資對于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目而言言，其建建設總投投資由建建設投資資成本和和財務費費用構成成。根據(jù)據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類房房地產(chǎn)項項目的一一般成本本、委托托方提供供的資料料、當?shù)氐亍督ㄔO工程程價格信信息》以及項目目具體情情況進行行估算。。土地成本本即土地的的取得成成本，一一般是由由購置土土地的價價款和在在購置時時應由買買方繳納納的稅費費構成。。土地地取得的的方式有有三種：：征用農(nóng)農(nóng)地、拆拆遷和直直接市場場購買。?？辈煸O計計和前期期工程費費主要包括括勘察測測量費、、市場研研究、規(guī)規(guī)劃設計計費用、、場地平平整及臨臨時設施施費等。。建筑安裝裝工程費費土建工程程費用、、安裝工工程費用用、裝修修裝飾工工程費。。名詞解釋釋基礎知識識室外工程程和市政政配套城市規(guī)劃劃要求的的區(qū)內(nèi)基基礎設施施配套和和公共配配套建設設費用、、室外工工程主要要是附屬屬工程建建設費用用。其他工程程費包括工程程監(jiān)理費費和竣工工驗收費費。管理費用用指為組織織和管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動動所必要要的費用用。財務費用用財務費用用是指為為項目籌籌集資金金而發(fā)生生的各項項費用，，主要為為借款利利息?？蛇\用資資金指開發(fā)物物業(yè)銷售售、經(jīng)營營帶來的的現(xiàn)金凈凈流入。。名詞解釋釋基礎知識識項目評價價指標體體系靜態(tài)回收收期靜態(tài)分析析指標二二：是指指在不考考慮貨幣幣時間價價值的條條件下，，以項目目的凈收收益回收收全部投投資所需需要的時時間。投資收益益率靜態(tài)分析析指標一一：項目目單位投投資成本本獲得利利潤的能能力，可可以除以以開發(fā)年年數(shù)得出出年投資資收益率率。盈虧平衡衡點靜態(tài)分析析指標三三：指收入等等于全部部成本時時的項目目銷售率率。靜態(tài)評價價指標基礎知識識項目凈現(xiàn)現(xiàn)值率動態(tài)分析析指標三三：亦稱稱動態(tài)投投資收益益率，它它表達了了單位投投資現(xiàn)值值所獲得得的凈收收益現(xiàn)值值的大小小。動態(tài)回收收期動態(tài)分析析指標四四：是指指在考慮慮貨幣時時間價值值的條件件下，以以投資項項目凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值抵償原原始投資資現(xiàn)值所所需要的的全部時時間。動態(tài)評價價指標項目凈現(xiàn)現(xiàn)值動態(tài)分析析指標一一：凈現(xiàn)現(xiàn)值是投投資項目目在壽命命期內(nèi)（（即投資資活動有有效期內(nèi)內(nèi)）的凈凈現(xiàn)金流流量按基基準收益益率折算算到項目目建設期期初的基基準年后后的數(shù)值值。內(nèi)部收益益率動態(tài)分析析指標二二：就是是指在項項目壽命命期內(nèi)使使投資方方案凈現(xiàn)現(xiàn)值為零零的貼現(xiàn)現(xiàn)率。項目評價價指標體體系基礎知識識二常規(guī)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟測算算操作指引引重要假設設在經(jīng)濟測測算時應應首先對對假設前前提予以以說明重要假設設項目基本本經(jīng)濟技技術指標標主要包括括用地面面積、建建筑面積積、可售售面積、、地下室室面積等等。建設工期期安排建設工期期安排主主要根據(jù)據(jù)開發(fā)商商提供的的資料確確定，如如對方?jīng)]沒有提供供資料，，則應依依據(jù)項目目情況和和類似開開發(fā)項目目的工期期安排情情況判斷斷確定。。成本計取取比例其他費用用按建安安工程費費、室外外工程及及市政配配套之和和的3％計??；；管理費用用按前期期工程費費、建安安工程費費、室外外工程及及市政配配套、其其他費用用之和的的3%計??；；不可預見見費一般般按前期期工程費費、建安安工程費費、室外外工程及及市政配配套、其其他費用用、管理理費用之之和的3%-5%計取。銷售回款款假設一次次性付款款比例為為10%，按揭比比例為90%；按揭首付付比例住住宅為三三成，非非住宅為為4成，按揭揭資金在在銷售后后的第三三個月或或下一季季度到位位；可根據(jù)項項目情況況進行調(diào)調(diào)整。資本化率率和銀行行利率資本化率率即基準準折現(xiàn)率率，一般般假設為為8%；而銀行行利率一一般為相相應期貸貸款利率率的1.1倍，即增增加10%融資費用用。銷售安排排在進行測測算前應應明確銷銷售價格格、銷售售期安排排、銷售售率及銷銷售費用用的計提提比例。。資金安排排自有資金金占總投投資比例例不應低低于20%，且假設設在建設設初期一一次性投投入。重要假設設一般由11張表構成成，包括括項目施施工計劃劃表、總總建設成成本估算算表、項項目投資資估算表表、銷售售安排及及回款表表、銷售售收入與與經(jīng)營稅稅金及附附加估算算表、投投資計劃劃與資金金籌措表表、貸款款還本付付息估算算表、資資金來源源與運用用表、損損益及利利潤分配配表、全全部現(xiàn)金金流量表表和敏感感性分析析表。四、如同同一數(shù)據(jù)據(jù)多次出出現(xiàn)，其其余多個個盡量鏈鏈接第一一個，便便于以后后更改；；但如果果此數(shù)據(jù)據(jù)在某處處表現(xiàn)為為多個數(shù)數(shù)字的合合計，為為了核對對計算是是否正確確，在此此處則不不進行鏈鏈接；注意事項項：三、由于于基本沒沒有兩個個項目是是完全相相同的，，最好不不要在已已有表格格上改動動；二、按先先后順序序依次編編制；五、所有有成本、、稅費、、利率數(shù)數(shù)據(jù)要以以當?shù)刈钭钚沦Y料料為準。。一、與委委托方充充分溝通通；操作指引引項目施工工計劃表表：準備階段段勘察設計計項目報建建開工準備備地下部分分主體工程程安裝工程程裝飾工程程室外及配配套工程程竣工驗收收前期準備備階段施工階段段準備階段段、勘察察設計和和項目報報建的時時間一般般為兩個個月，可可同時進進行，一一個季度度內(nèi)結(jié)束束。開工準備備在前期期準備后后一個月月完成，，竣工驗驗收的時時間為3個月，其其余各階階段的完完工時間間與項目目建筑形形式相關關程度較較高，需需根據(jù)項項目的實實際情況況做出判判斷。根據(jù)已確確定的建建設工期期安排繪繪制項目目施工計計劃表。。總建設成成本估算算表序號項目一地價二前期工程費三建安工程費四室外工程及市政配套費五其他費用六管理費用七不可預見費八建設投資九財務費用十建設投資總額其他費用用、管理理費用和和不可預預見費的的計提方方法需在在在重要要假設進進行說明明。建設投資資是前七七項的合合計數(shù)，，財務費費用與建建設投資資的合計計為建設設投資總總額，此此處為為項目建建設發(fā)生生的投入入總額，，沒有包包含銷售售費用、、相關稅稅金等。。項目投資估算算表總建設成本估估算表中各項項成本隨項目目開發(fā)建設進進度分批投入入，主要是為為編制項目投投資計劃與資資金籌措表做做準備。應注意與項目目施工計劃表表在時間上的的對應以及與與總建設成本本估算表在金金額上的對應應。銷售安排及回回款假設中明確了了項目可售面面積和銷售單單價，并對銷銷售時點及進進度做出了安安排，此表計計列出各期實實現(xiàn)的銷售面面積，然后依依據(jù)我們關于于銷售回款方方式的假設統(tǒng)統(tǒng)計各期實際際回款情況。。銷售收入與經(jīng)經(jīng)營稅金及附附加估算各期的銷售收收入與銷售實實際回款由銷銷售安排及回回款表鏈接得得來，銷售稅稅費、土地增增值稅和所得得稅依據(jù)當時時當?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運用資金可運用資金由由銷售實際回回款減去因銷銷售而產(chǎn)生的的所有支出后后得出。支出出項包括銷售售費用、銷售售稅費、土地地增值稅和所所得稅。一般采取先預預征，最后一一期按應征收收金額與預征征金額的差額額多退少補。。投資計劃與資資金籌措表序號項目一建設投資總額1.1建設投資1.2財務費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金財務費用的多多少取決于銀銀行借款金額額，而銀行借借款金額又取取決于每期資資金擁有量與與投資總額之之差，而財務務費用本身也也是投資總額額的一部分，，由此構成了了一個相互引引用的循環(huán)，，為避免這種種循環(huán)我們選選擇根據(jù)判斷斷手動輸入銀銀行借款數(shù)額額。財務費用的計計算結(jié)果來源源于貸款還本本付息估算表表。此表的主要作作用在于通過過判斷項目未未來各期資金金需求和資金金擁有量之間間的差距，決決定何時需要要對外融資。。貸款還本付息息估算表序號項目一期初借款二本期借款三本期計息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計本期利息包括括期初貸款本本期產(chǎn)生的利利息和本期新新增貸款產(chǎn)生生的利息兩部部分。歸還銀行借款款時，如果當當期還款來源源小于期初借借款時，償還還本金的數(shù)額額為還款來源源減去本期計計息；若當期期還款來源大大于期初借款款時，償還本本金的數(shù)額則則等于期初借借款。此表綜合展現(xiàn)現(xiàn)了資金的來來源與運用。。資金有三個個來源，包括括銷售回款、、自有資金和和銀行借款。。資金運用即即資金流向則則包括建設投投資、償還本本金、銷售稅稅費、土地增增值稅、所得得稅五個方面面。資金來源與運運用表序號項目一資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設投資2.2償還本金2.3銷售稅費2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金值得注意的是是，自開始從從銀行借入資資金至還清銀銀行借款期間間，盈余資金金和累計盈余余資金都應該該為零或接近近零。這體現(xiàn)現(xiàn)了開發(fā)資金金不應出現(xiàn)短短缺，同時對對外融入資金金達到充分利利用。損益及利潤分分配表序號項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四建設投資五財務費用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤此表為稅后利利潤的計算表表，清楚列明明了項目的收收入、成本、、稅費及最終終取得的稅后后利潤總額，，反映了項目目的靜態(tài)盈利利能力。利潤總額為銷銷售收入減去去銷售費用、、稅費、建設設投資、財務務費用及土地地增值稅后的的數(shù)額。利潤總額減去去所得稅即為為稅后利潤。。全部現(xiàn)金流量量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設投資2.2財務費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值顯示了項目各各期現(xiàn)金流入入及流出情況況及總體凈現(xiàn)現(xiàn)金流量，并并計算得出考考慮了時間價價值后的項目目凈現(xiàn)值，反反映了項目的的動態(tài)盈利能能力。累計凈現(xiàn)金流流量的最后一一期數(shù)值應等等于總凈現(xiàn)金金流量。將每一期的凈凈現(xiàn)金流量都都折現(xiàn)到項目目的起始點，，合計數(shù)即為為項目的凈現(xiàn)現(xiàn)值。敏感性分析項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減

3財務凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財務凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取的指標可可以根據(jù)項目目實際情況變變更，一般應應包含動態(tài)和和靜態(tài)評價指指標。比較方方案的選擇一一般為成本和和售價各增加加、減少10%，也可根據(jù)項項目需要進行行其他方案的的比較。敏感性分析是是不確定分析析中的一種主主要方法。目目的就是要在在眾多的不確確定性因素中中，找出對項項目評價指標標影響較大的的因素，并判判斷其對開發(fā)發(fā)項目投資效效益影響的程程度。三租賃項項目經(jīng)濟測算算操作指引理論依據(jù)重要假設開發(fā)期的相關關假設參考常常規(guī)項目租賃抵扣項目目主要包括營業(yè)業(yè)稅、教育附附加費、城建建稅、印花稅稅、房屋租賃賃管理費、房房產(chǎn)稅、土地地使用稅、招招租費用、維維修管理費、、保險費等。。租賃期經(jīng)營安安排主要包括租金金及增長率、、出租率。折舊年限及方方法不動產(chǎn)作為固固定資產(chǎn)，應應計提折舊并并有殘值收入入，應確定折折舊年限及方方法、殘值率率。租賃收入與扣扣除項序號項目一租金收入1.1出租率1.2租金增長率二租賃扣除項2.1營業(yè)稅2.2教育費附加2.3城市建設維護稅2.4房屋租賃管理費2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費2.8招租費用2.9保險費2.10土地使用稅三可運用資金此處可運用資資金為租金收收入與扣除項項之差，即因因租賃帶來的的凈收入。投資與資金籌籌措計劃序號項目一建設投資總額1.1建設投資1.2建設期財務費用二經(jīng)營期財務費用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運用資金3.3銀行借款四銀行借款償還

累計償還五盈余資金六累計盈余資金建設期財務費費用應計入固固定資產(chǎn)價值值進行折舊。。銀行借款的借借入及償還為為手動輸入，，原因同常規(guī)規(guī)開發(fā)項目測測算。由于還款期較較長，增加累累計償還項，，此行的最后后一期數(shù)值應應等于銀行借借款總額。貸款還本付息息表序號項目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五期末借款余額本表的主要作作用是計算各各期支付的利利息。本期新增借款款及本金償還還均是從投資資與資金籌措措計劃表中鏈鏈接得來?，F(xiàn)金流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設投資2.2財務費用2.3租賃扣除項2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量

累計現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值

累計凈現(xiàn)值殘值收入在經(jīng)經(jīng)營結(jié)束的最最后一期作為為現(xiàn)金流入。。所得稅的計稅稅基數(shù)應為租租賃收入減去去租賃扣除項項、財務費用用和固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊后的余余額。三不動產(chǎn)產(chǎn)價值測算操作指引重要假設不動產(chǎn)的價值值表現(xiàn)為其為為占有者帶來來的未來收益益，由于資金金具有時間價價值，為了用用未來的收益益體現(xiàn)現(xiàn)時的的價值，必須須將未來收益益進行折現(xiàn)。。常用于兩個方方面，即根據(jù)據(jù)租金測算房房地產(chǎn)價值和和根