振業(yè)橫崗六約項(xiàng)目策劃定位報(bào)告（共43）

振業(yè)集團(tuán)橫橫崗六約項(xiàng)項(xiàng)目前期策劃綱綱要簡(jiǎn)報(bào)提案機(jī)構(gòu)：：深圳市同同致業(yè)房地地產(chǎn)顧問(wèn)有有限公司振業(yè)集團(tuán)第一部分片片區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概況（一）、橫橫崗概況概概況橫崗鎮(zhèn)是深深圳市東部部重鎮(zhèn)，是是深圳通往往惠州、梅梅州、汕頭頭等地的交交通要道，，距深圳市市中心18公里，總總面積81．2平方方公里。分分別與東莞莞市、深圳圳鹽田區(qū)、、羅湖區(qū)、、深圳龍崗崗區(qū)中心城城、布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)等接壤市場(chǎng)概況92年以前前，橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)只有零星星小規(guī)模的的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，初步形成成市場(chǎng)萌芽芽。在92—93年年初始有7個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目取得得土地并登登記開(kāi)發(fā)，，總建筑面面積約26萬(wàn)m2，直到99年以后才才有新世界界廣場(chǎng)、新新亞洲廣場(chǎng)場(chǎng)、康樂(lè)花花園等項(xiàng)目目陸續(xù)推出出并熱銷。。（二）、橫橫崗鎮(zhèn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)概概況橫崗房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)目前前的主力消消費(fèi)群體包包括：消費(fèi)能力較較強(qiáng)的在橫橫崗工作和和生活的企企業(yè)、政府府機(jī)構(gòu)中高高層管理人人員、公務(wù)務(wù)員及其親親朋好友；；與本地有有親緣關(guān)系系的外籍人人士。（三）、市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)群體分分析（四）、按其其家庭年收入入可分：為高收入（12萬(wàn)以上）），中等收入入（7~12）萬(wàn)），中中低收入（7萬(wàn)以下）三三類，其購(gòu)房房意向及現(xiàn)在在居住情況大大致如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。希望購(gòu)買廉價(jià)商品樓和私人房，對(duì)交通、周圍配套要求高。希望購(gòu)買高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、市場(chǎng)場(chǎng)總體評(píng)價(jià)橫崗鎮(zhèn)目前房房地產(chǎn)市場(chǎng)尚尚處于一個(gè)比比較初級(jí)的發(fā)發(fā)展階段。（六）、區(qū)域域市場(chǎng)發(fā)展條條件分析1、優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析（1）

地理理位置優(yōu)勢(shì)逐逐步明顯（（2）交通條件件日益完善（（3）

優(yōu)越越的生態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢(shì)（（4））消費(fèi)市場(chǎng)容容量?jī)?yōu)勢(shì)（（5）

市政、、生活設(shè)施配配套逐步完善善（（6）豐豐厚的土地資資源優(yōu)勢(shì)（（7）價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)2、劣勢(shì)分析析（1）、非規(guī)規(guī)范性市場(chǎng)的的沖擊

（2）、交通瓶瓶頸的限制（（3）、缺缺乏名牌地產(chǎn)產(chǎn)商介入引導(dǎo)導(dǎo)

（4）、、市場(chǎng)形象孤孤立，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同度低認(rèn)同第二部分項(xiàng)項(xiàng)目分析析本地盤(pán)位于橫橫崗鎮(zhèn)六約片片區(qū)，由三塊塊宗地構(gòu)成總總建筑面積416765.9平方米米，規(guī)劃可建建面積541796平方方米。規(guī)劃建建筑容積率小小于1.3，，建筑覆蓋率率小于25%，綠化率要要求高于40%。如此優(yōu)優(yōu)越的規(guī)劃要要素非常符合合開(kāi)發(fā)超大規(guī)規(guī)模居住型社社區(qū)的理想需需要。本地盤(pán)由三塊塊被現(xiàn)有可更更改市政道路路分割的地塊塊構(gòu)成，整體體地塊東側(cè)隔隔路與為大型型舊有居民““統(tǒng)建上樓””住宅社區(qū)““梧桐花園””相臨，西面面和北面為舊舊有居民的部部分民宅和待待開(kāi)發(fā)土地，，東南側(cè)緊鄰鄰深惠公路。。地塊現(xiàn)狀為為生地一、項(xiàng)目地盤(pán)盤(pán)分析二、地盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)條件SWOT分析四、小結(jié)第三部分項(xiàng)項(xiàng)目概念提提示及定位本項(xiàng)目作為““橫崗地王””的超大規(guī)模模住宅項(xiàng)目的的整體市場(chǎng)初初期形象進(jìn)入入市場(chǎng)，如何何樹(shù)立自己鮮鮮明的產(chǎn)品主主題和規(guī)劃主主題是項(xiàng)目成成功領(lǐng)跑市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)鍵。深圳首個(gè)山畔畔休閑超大規(guī)規(guī)模住宅社區(qū)區(qū)一、核心產(chǎn)品品定位1、順應(yīng)區(qū)域域市場(chǎng)發(fā)展走走勢(shì)2、打造項(xiàng)目目個(gè)性含量3、充分利用用先天自然優(yōu)優(yōu)勢(shì)4、擴(kuò)容未來(lái)來(lái)市場(chǎng)吸納空空間5、項(xiàng)目自身身規(guī)劃要求二、定位依據(jù)據(jù)及闡述：三、核心產(chǎn)品品概念結(jié)構(gòu)平平臺(tái)在確定了本項(xiàng)項(xiàng)目核心產(chǎn)品品定位后，面面對(duì)激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)目要要想在市場(chǎng)中中創(chuàng)造出全新新的市場(chǎng)空間間，必須賦予予核心產(chǎn)品更更高層次、更更加豐富的產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵和生生命力?；谟诖耍宜窘ńㄗh搭建本項(xiàng)項(xiàng)目最佳的核核心產(chǎn)品概念念結(jié)構(gòu)平臺(tái)即即四、

核心心主題文化詮詮釋當(dāng)高功能價(jià)值值物業(yè)形成后后，再賦予其其高文化價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)個(gè)價(jià)值標(biāo)高的的理想結(jié)合，，其所產(chǎn)生地地經(jīng)濟(jì)效益和和社會(huì)效益將將無(wú)限提升。。我司提出“新世紀(jì)Sport生活革命”就就是為本項(xiàng)目目創(chuàng)造出的高高價(jià)值增量。。五、核心主題題文化詮釋六、核心主題題文化延展示示例1、Ｓ——Sport運(yùn)動(dòng)（1）在項(xiàng)項(xiàng)目地塊分區(qū)區(qū)組團(tuán)規(guī)劃中中，對(duì)于不同同組團(tuán)確定代表各各自組團(tuán)形象象的運(yùn)動(dòng)主題題項(xiàng)目如：網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)動(dòng)組團(tuán)、高爾爾夫運(yùn)動(dòng)組團(tuán)團(tuán)、水上運(yùn)動(dòng)組團(tuán)等等；（2）設(shè)置置共享社區(qū)體體育運(yùn)動(dòng)空間間如：運(yùn)動(dòng)廣廣場(chǎng)、極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)等；(3)在在社區(qū)文化和和社區(qū)活動(dòng)中中始終圍繞““全民健身”作為中中心；2、Ｐ—Ｐantisocracy理想平等社區(qū)區(qū)（1）完善、、便利、集中中、倉(cāng)儲(chǔ)式的的商業(yè)購(gòu)物設(shè)設(shè)施；（2）便捷的的公共交通配配套；深港直直通巴士；（3）高品牌牌的物業(yè)管理理公司提供高高質(zhì)素的整體體社區(qū)服務(wù)；（4）園林規(guī)規(guī)劃、設(shè)施配配套在不同檔檔次組團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)上實(shí)現(xiàn)均好性性。3、O——Organismshabit生態(tài)（1）利用現(xiàn)現(xiàn)有小山丘設(shè)設(shè)計(jì)小型高爾爾夫果嶺或環(huán)環(huán)型慢跑道；（2）全方位位使用大量的的高科技含量量的環(huán)保型建建筑材料；（3）在整體體規(guī)劃過(guò)程中中充分考慮對(duì)對(duì)地塊現(xiàn)有自自然條件和地勢(shì)勢(shì)地貌的保護(hù)護(hù)。4、R——Recupreate休閑（1）將園林林、建筑設(shè)計(jì)計(jì)和休閑功能能緊密聯(lián)系如：設(shè)計(jì)花花墻迷宮、腳腳底按摩旱泉泉、屋頂花園等等；（2）將部分分會(huì)所功能設(shè)設(shè)施采用特性性設(shè)計(jì)如：利用廢舊的的火車車廂設(shè)設(shè)成酒吧或咖咖啡屋。5、T——Temperament音律（1）將音樂(lè)樂(lè)、藝術(shù)的培培訓(xùn)內(nèi)容加入入未來(lái)社區(qū)配配套學(xué)校的教學(xué)學(xué)內(nèi)容中，引引入知名的藝藝術(shù)學(xué)校加入其中，，成立鋼琴、、舞蹈、繪畫(huà)畫(huà)等豐富內(nèi)容；（2）將音樂(lè)樂(lè)、藝術(shù)主題題融入園林規(guī)規(guī)劃如：設(shè)計(jì)計(jì)小型的音樂(lè)噴噴泉、藝術(shù)畫(huà)畫(huà)廊等等。七、

核心品品牌延展定位位在本項(xiàng)目的初初期規(guī)劃時(shí)以以“亞太村”生生態(tài)住宅品牌牌體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行“亞太村”生生態(tài)住宅品牌牌體系認(rèn)證申申報(bào)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)和強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目在生生態(tài)住宅、環(huán)環(huán)保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目品牌的感召召力?！皝喬濉鄙鷳B(tài)住宅是由由全國(guó)工商聯(lián)聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商商會(huì)和中國(guó)國(guó)太平洋經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作理事會(huì)會(huì)（PECC）中國(guó)委員會(huì)工工商委員會(huì)聯(lián)聯(lián)合發(fā)起的一一個(gè)住宅聯(lián)合合品牌建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目.1、國(guó)際品牌牌國(guó)際會(huì)所國(guó)際學(xué)校國(guó)際開(kāi)發(fā)及管管理模式2、住宅性能能認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家《商品住住宅性能認(rèn)定定管理辦法》》國(guó)家康居示范范工程的有關(guān)關(guān)3、生態(tài)環(huán)境境認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家生態(tài)住宅宅指標(biāo)體系“亞太村”的的國(guó)際生態(tài)指指標(biāo)體系客戶定位客戶群體購(gòu)房目的購(gòu)房偏好已在龍崗長(zhǎng)期居住、家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價(jià)格利好片區(qū)內(nèi)高收入來(lái)源人士及私營(yíng)業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長(zhǎng)期來(lái)往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價(jià)格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名建議：“山?！保旱锰飒?dú)厚的自自然環(huán)境和自自然景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)，暗扣“山海龍龍崗”的整體體區(qū)域特征?！板\”：豐富的生活空空間、居住形形態(tài)、高質(zhì)量量的人文活動(dòng)動(dòng)主題、園林林環(huán)境的創(chuàng)造造力和形象力力，以及社區(qū)區(qū)生活。“城”充分說(shuō)明了本本項(xiàng)目超大規(guī)規(guī)模的生活居居住空間?！吧胶?、城””與“星海名城””、“翠海花園園”在名稱上能夠夠形成連續(xù)性性，進(jìn)而充分分發(fā)揮品牌互互動(dòng)性。振業(yè)---山海錦城第四部分項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建建議一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃戰(zhàn)略思思路我司對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)劃作出了一一個(gè)戰(zhàn)略性構(gòu)構(gòu)想即：以“橫崗片區(qū)第第一社區(qū)”為項(xiàng)目發(fā)展平平臺(tái)，以“SPORT生活革命”為項(xiàng)目整體文文化主題：以“生態(tài)、品味味、精品、品品牌”為核心市場(chǎng)支支持力?！案吲e品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)領(lǐng)跑大旗旗、打造深圳休閑閑地產(chǎn)航母””（一）整體規(guī)規(guī)劃構(gòu)想根據(jù)“山海生生態(tài)家園”的的整體構(gòu)想在在小區(qū)規(guī)劃中中重點(diǎn)考慮“親山水社區(qū)區(qū)”的景觀營(yíng)造。。將山、水、、園林、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)、建筑等等等的一切融融為一體，創(chuàng)創(chuàng)造“天人合一””的生活空間。。將三個(gè)分區(qū)進(jìn)進(jìn)行相互呼應(yīng)應(yīng)、同時(shí)相互互獨(dú)立的整體體規(guī)劃。將各各分區(qū)規(guī)劃為為不同檔次、不不同風(fēng)格、不不同運(yùn)動(dòng)主題題的建筑組團(tuán)，，從而便于分分階段的開(kāi)發(fā)發(fā)推廣。（二）、戶型型設(shè)計(jì)構(gòu)想的的考量因素戶型比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三）、裝修修標(biāo)準(zhǔn)在本項(xiàng)目的銷銷售過(guò)程中以以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交樓，同時(shí)時(shí)提供兩到三三種不同檔次次的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本能夠滿滿足未來(lái)項(xiàng)目目的銷售需要要。（四）、園林林設(shè)計(jì)構(gòu)想注重回歸自然然，強(qiáng)調(diào)環(huán)境境空間以人為為本、創(chuàng)造親親和、自然的的健康生活方方式，結(jié)合““休閑、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、度假、健健康”的核心心主題。（五）、社區(qū)區(qū)配套商業(yè)配套社區(qū)配套社區(qū)健康中心交通條件教育配套設(shè)施社區(qū)會(huì)所（六）、物業(yè)業(yè)管理第五部分營(yíng)營(yíng)銷推廣主主題戰(zhàn)略一、整體推廣廣戰(zhàn)略（二）、推廣廣階段控制（三）、營(yíng)銷銷推廣核心賣賣點(diǎn)總體項(xiàng)目宣傳傳賣點(diǎn)主題：：（綜合概括括，偏重