建設(shè)工程合同的談判技巧

建設(shè)工程合同的談判技巧一、合同談判的基本原則改革開放以后，我國陸續(xù)出臺了相當數(shù)量的法律、法規(guī)、規(guī)章。近幾年，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，新公布的法律逐年增多，當事人面臨著怎樣盡快熟悉、使用這些法律、法規(guī)，維護自己的合法權(quán)益問題。在開展談判、簽定合同、確定合同當事人雙方的權(quán)利和義務(wù)時，要求談判人員除具備必備的相關(guān)專業(yè)知識以外，還必須具備相關(guān)法律知識的儲備。這是合同談判人員應(yīng)具備的最基本條件。如合同法中關(guān)于訂立合同應(yīng)遵循的原則問題、訂立合同的方式問題、締約過失責(zé)任問題、不同合同應(yīng)具備那些條款問題、格式條款與格式合同問題、免責(zé)問題、合同無效問題、合同效力待定問題、合同條款規(guī)定不明應(yīng)遵循的原則問題、合同風(fēng)險轉(zhuǎn)移問題、擔(dān)負違約責(zé)任問題等合同法中的新變化，還要熟悉勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同示范文本的規(guī)定。這樣才能適應(yīng)現(xiàn)代化社會發(fā)展變化，才能在合同談判中依法合理確定雙方的權(quán)利和義務(wù),使合同履行風(fēng)險降到最低。二、合同談判的準備工作工程施工合同具有標的物特殊、履行周期長，條款內(nèi)容多、涉及面廣的特點，往往一個大型工程施工合同的簽訂關(guān)系到一家企業(yè)的生死存亡。所以，應(yīng)給予施工合同談判以足夠的重視，才能從合同條款上全力維護己方的合法權(quán)益。開展合同談判，是簽訂合同、明確合同當事人的權(quán)利與義務(wù)不可或缺的階段。合同談判是工程施工合同雙方對是否簽訂合同以及合同具體內(nèi)容達成一致的協(xié)商過程。通過談判，能夠充分了解對方及項目的情況，為企業(yè)決策提供信息和依據(jù)。合同談判時要有必要的準備工作。談判活動的成功與否,通常取決于談判準備工作的充分程度和在談判過程中策略與技巧的運用。合同談判可以從以下幾個方面入手：（一）談判人員的組成根據(jù)所要談判的項目，確定己方談判人員的組成。工程合同談判一般可由三部分人員組成：一是懂建筑方面的法律法規(guī)與政策的人員。主要為了保證所簽訂的合同能符合國家的法律法規(guī)和國家的相關(guān)政策，把握合同合法的正確方向。平等確實立合同當事人的權(quán)利與義務(wù)，防止合同無效、合同被撤消等情況，發(fā)揮合同的經(jīng)濟效用。二是懂工程技術(shù)方面的人員。建筑工程專業(yè)性比較強，涉及范圍廣，在談判人員中要充分發(fā)揮這方面人員的作用。否則，會給企業(yè)帶來不可估量的損失。三是懂建筑經(jīng)濟方面的人員。因為建筑企業(yè)是要通過承攬項目獲得利潤，所以，要求合用談判人員必須有懂得建筑經(jīng)濟方面專業(yè)知識的人員。（二）注重相關(guān)項目的資料收集工作談判準備工作中最不可少的任務(wù)就是要收集整理有關(guān)合同對方及項目的各種根底資料和背景材料。這些資料的內(nèi)容包括對方的資信狀況、履約能力、發(fā)展階段、已有成績等，還包括工程項目的由來、土地獲得情況、項目目前的進展、資金來源等。這些資料的表達形式可以是我方通過合法調(diào)查手段獲得的信息，也可以是前期接觸過程中已經(jīng)達成的意向書、會議紀要、備忘錄、合同等，還可以是對方對我方的前期評估印象和意見，雙方參加前期階段談判的人員名單及其情況等。（三）對談判主體及其情況的具體分析在獲得了上述根底材料、背景材料的根底上，我方即可作一定分析。孫子兵法道：“知彼知己，百戰(zhàn)不殆"，談判準備工作的重要一環(huán)就是對己方和對方情況開展充分分析。首先是要對己方開展客觀的分析。1、發(fā)包方的自我分析簽訂工程施工合同之前，首先要確定工程施工合同的標的物，及擬建工程項目。發(fā)包方必須運用科學(xué)研究的成果,對擬建項目的投資開展綜合的分析、論證和決策。發(fā)包方必須按照可行性研究的有關(guān)規(guī)定，作定性和定量的分析研究、工程水文地質(zhì)勘察、地形測量以及項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的測算比較，在此根底上論證項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上的可行性，經(jīng)濟方案比較、推算出最正確方案。依據(jù)獲得批準的項目建議書和可行性研究報告，編制項目設(shè)計任務(wù)書并選擇建設(shè)地點。其次要開展招標投標工作的準備。建設(shè)項目的設(shè)計任務(wù)書和選點報告批準后，發(fā)包方就可以開展招標或委托取得工程設(shè)計資格證書的設(shè)計單位開展設(shè)計。隨后，發(fā)包方需要開展一系列建設(shè)準備工作，包括技術(shù)準備、征地拆遷、現(xiàn)場的，，三通一平，，等。一旦建設(shè)項目得以確定，有關(guān)項目的技術(shù)資料和文件已經(jīng)具備，建設(shè)單位便可進入工程招投標程序,和眾多的工程承包單位接觸，此時便進入建設(shè)工程合同簽訂前的實質(zhì)性準備階段。再次要對承包方開展考察。發(fā)包方還應(yīng)該實地考察承包方以前完成的各類工程的質(zhì)量和工期，注意考察承包方在被考察工程施工中的主體地位，是總包方還是分包方。不能僅通過觀察下結(jié)論，最正確的方案是親自到過去與承包方—的建設(shè)單位開展了解。最后，發(fā)包方不要單純考慮承包方的報價，要全面考察承包方的資質(zhì)和能力，否則會導(dǎo)致合同無法順利履行，受損害的還是發(fā)包方自己。2、承包方的自我分析在獲得發(fā)包方發(fā)出招標公告或通知的消息后，不應(yīng)一味盲目的投標。承包方首先應(yīng)該對發(fā)包方作一系列調(diào)查研究工作。如工程項目建設(shè)是否確實由發(fā)包方立項？該項目的規(guī)模如何？是否適合自身的資質(zhì)條件？發(fā)包方的資金實力如何？這些問題可以通過審查有關(guān)文件，如發(fā)包方的法人營業(yè)執(zhí)照、項目可行性研究報告、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等加以解決。其次要注意一些原則性問題不能讓步。承包方為了承接項目，往往主動提出某些讓利的優(yōu)惠條件，但是，這些優(yōu)惠條件必須是在項目是真實的，發(fā)包方主體是合法的，建設(shè)資金已經(jīng)落實的前提條件下開展的讓步。否則，即使在競爭中獲勝，即使中標承包了項目，一旦發(fā)生問題，合同的合法性和有效性很難得到保證，次種情況下受損害最大的往往是承包方。最后要注意到該項目本身是否有效益以及己方是否有能力投入或承接。權(quán)衡利弊，作深入仔細的分析，得出客觀可行的結(jié)論，供企業(yè)決策層參考、決策。3、對對方的基本情況的分析首先是對對方談判人員的分析。了解對方組成人員的身份、地位、權(quán)限、性格、喜好等，掌握與對方建立良好關(guān)系的方法與途徑，進而發(fā)展談判雙方的友誼，爭取在到達談判桌以前就有了一定的親切感和信任感，為談判創(chuàng)造良好的氣氛。其次是對對方實力的分析。主要指的是對對方資信、技術(shù)、物力、財力等狀況的分析。信息時代，很容易通過各種渠道和信息傳遞手段取得有關(guān)資料。外國公司很重視這方面的工作，他們往往通過各種機構(gòu)和組織以及信息網(wǎng)絡(luò)，對我國公司的實力開展調(diào)研。在實踐中，無論發(fā)包方還是承包方都要對對方的實力開展考察。否則就很難保證項目的正常開展，建筑市場上屢禁不止的拖欠工程款和墊資施工現(xiàn)象在所難免。對于無資質(zhì)證書承攬工程或越級承攬工程或以欺騙手段獲取資質(zhì)證書或允許其他單位或個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照取得該工程的施工企業(yè)很難保證工程質(zhì)量，給國家和人民帶來無可挽回的損失。因此，對對方開展實力分析是關(guān)系到項目成敗的關(guān)鍵所在。4、對談判目標開展可行性及雙方優(yōu)勢與劣勢分析分析自身設(shè)置的談判目標是否正確合理、是否切合實際、是否能為對方承受以及承受的程度。同時要注意對方設(shè)置的談判目標是否正確合理，與自己所設(shè)立的談判目標差距以及自己的承受程度等。在實際談判中，也要注意目前建筑市場的實際情況，發(fā)包方是占有一定優(yōu)勢的，承包方往往承受發(fā)包方一些極不合理的要求，如帶資墊資、工期短等，很容易發(fā)生回收資金、獲取工程款、工期反索賠方面的困難。（四）擬訂談判方案在對上述情況開展綜合分析的根底上，考慮到該項目可能面臨的危險、雙方的共同利益、雙方的利益沖突，開展進一步擬訂合同談判方案。談判方案中要注意盡可能的將雙方能取得一致的內(nèi)容列出，還要盡可能的列出雙方在哪些問題還存在著分歧甚至原則性的分歧問題，從而擬訂談判的初步方案，決定談判的重點和難點，從而有針對性地運用談判策略和技巧，獲得談判的成功。三、合同談判的策略和技巧（一）掌握談判議程，合理分配各議題的時間工程建設(shè)這樣的大型談判一定會涉及諸多需要討論的事項，而各談判事項的重要性并不一樣，談判各方對同一事項的關(guān)注程度也不一樣。成功的談判者善于掌握談判的進程，在充滿—的氣氛階段，展開自己所關(guān)注的議題的商討，從而抓住時機，達成有利于己方的協(xié)議。而在氣氛緊張時，則引導(dǎo)談判進入雙方具有共識的議題，一方面緩和氣氛，另一方面縮小雙方距離，推進談判課程。同時，談判者應(yīng)懂得合理分配談判時間。對于各議題的商討時間應(yīng)得當，不要過多拘泥于細節(jié)性問題。這樣可以縮短談判時間，降低交易成本。（二）高起點戰(zhàn)略談判的過程是各方妥協(xié)的過程，通過談判，各方都或多或少會放棄部分利益以求得項目的進展。而有經(jīng)驗的談判者在談判之處會有意識向?qū)Ψ教岢隹燎蟮恼勁袟l件，當然這種苛求的條件是對方能夠承受的。這樣對方會過高估計本方的談判底線，從而在談判中更多做出讓步。（三）注意談判氛圍談判各方既有利益一致的部分，又有利益沖突的部分。各方通過談判主要是維護各方的利益,求同存異，到達談判各方利益的一種相對平衡。談判過程中難免出現(xiàn)各種不同程度的爭執(zhí)，使談判氣氛處于比較緊張的狀態(tài)，這種情況下，一個有經(jīng)驗的談判者會在各方分歧嚴重,談判氣氛激烈的時候采取潤滑措施，舒緩壓力。在我國最常見的方式是飯桌式談判。通過餐宴，聯(lián)絡(luò)談判各方的感情,進而在和諧氛圍中重新回到議題，使得談判議題得以繼續(xù)開展。（四）適當?shù)耐涎优c休會當談判遇到障礙，陷入僵局的時候，拖延與休會可以使明智的談判方有時間冷靜思考，在客觀分析形勢后，提出替代性方案。在一段時間的冷處理后,各方都可以進一步考慮整個項目的意義，進而彌合分歧，將談判從低谷引向高潮。（五）避實就虛談判各方都有自己的優(yōu)勢和略勢。談判者應(yīng)在充分分析形勢的情況下，做出正確的判斷，利用對方的弱點，猛烈攻擊，迫其就范，做出妥協(xié)，而對于自己的弱點，則要盡量注意回避。當然，也要考慮到自身存在的弱點，在對方發(fā)現(xiàn)或者利用自己的弱勢開展攻擊時，自己要考慮到是否讓步及讓步的程度，還要考慮到這種讓步能得到多大利益。（六）分配談判角色，注意發(fā)揮專家的作用任何一方的談判團都由眾多人士組成，談判中應(yīng)利用個人不同的性格特征，各自扮演不