華晨世紀(jì)廣場考察報告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)華晨世紀(jì)廣場考察報告項目概況華晨世紀(jì)廣場位于萬家麗路與長沙大道交匯處西南角；項目規(guī)劃為集大型購物中心、步行商業(yè)街、五星級酒店、甲級寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場于一體的大型城市綜合體?；拘畔⒈眄椖棵Q華晨世紀(jì)廣場項目地址雨花區(qū)萬家麗中路與長沙大道交匯西南角開發(fā)商湖南鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理湖南華晨物業(yè)管理有限公司占地面積80畝總建筑面積36萬方主題一站式家庭休閑場所停車位351個物業(yè)類型酒店、公寓、家居賣場、辦公樓及商業(yè)租售方式主力店部分持有、部分銷售（直接銷售與返租銷售）商業(yè)業(yè)態(tài)超市、影院、百貨、商業(yè)街、餐欽主力店沃爾瑪、今典影院＼項目整體規(guī)劃總建筑面積：㎡;其中包含豪生大酒店、甲級5A寫字、服務(wù)性公寓、緊湊式高端住宅、商業(yè)街商鋪、居然之家旗艦店、華潤萬象城、購物中心。長沙大道負(fù)一層和地上全部樓層出租給居然之家，已開業(yè)，約10萬方萬家麗路住宅33層5A寫字樓25層負(fù)一層：華潤萬家超市；一層~三長沙大道負(fù)一層和地上全部樓層出租給居然之家，已開業(yè)，約10萬方萬家麗路住宅33層5A寫字樓25層負(fù)一層：華潤萬家超市；一層~三層：散賣商鋪143個，三層：KTV四層：整租給一家美食街5~28層：配套酒店公寓住宅底商負(fù)一層：華潤萬家超市；一層：KF，二層~四層：江蘇衛(wèi)視4D影院1~4層裙樓：華潤萬家百貨，共3.5萬方。住宅住宅豪生五星度假酒店商業(yè)部分預(yù)計年底開業(yè)，華潤萬家預(yù)計11月份開業(yè)。商業(yè)產(chǎn)品布局圖：四、項目銷售情況（一）、酒店配套公寓：5—28樓，每層20套，共480套（2012年5月首次的開盤去化率為54%）售后返租方式：1、購房者所購置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運(yùn)營前十年每年固定以實際成交總房款的8%向購房者返租，三個月向購房者支付一次租金。例：總價100萬的公寓，每三個月約能向購房者支付20000元的固定租金。2.酒店前十年每年給予購房者總房款2%的酒店消費券。3.酒店前十年每年贈送購房者12天的免費居住期。4.十年后，豪生大酒店將按照酒店的實際盈利狀況向購房者支付租金。總結(jié)：購房投資者前十年每年將有10%的固定收益，另加12天的免費居住期，投資回報頗豐，計入通脹因素，預(yù)計12-14年將收回當(dāng)年所投入的全部房款。目前去化率達(dá)95%以上。推售房源戶型配比戶型面積套數(shù)占比一房一廳一衛(wèi)65㎡288套60%二房一廳一衛(wèi)71㎡96套20%一房廳一衛(wèi)40㎡-43㎡96套20%合計480套100%開盤價格面價均價16000元/㎡折后均價15000元/㎡價格區(qū)間面價15000-17000元/㎡，優(yōu)惠后14000元/㎡-16000元/㎡開盤優(yōu)惠1.交2萬定金抵4萬2.按揭98折，一次性96折開盤成交戶型面積套數(shù)銷售率一房一廳一衛(wèi)65㎡142套49.3%二房一廳一衛(wèi)71㎡20套20.8%一房廳一衛(wèi)40㎡-43㎡95套99%合計257套53.5%客戶情況客戶積累方式前期通過平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體及自身品牌影響力進(jìn)行宣傳，通過交2萬抵4萬的活動，積累VIP客戶400余批。選房方式VIP辦卡順序選房客戶到場到場客戶：VIP客戶約400批，普通客戶70余人?？蛻魳?gòu)成年齡：30-50歲長沙市本地人群，部分株洲、湘潭客戶。客戶中有較多老板級人物，但主要以長沙本地生意人為主風(fēng)險控制：5A寫字樓物業(yè)做擔(dān)保（華晨物業(yè)管理有限公司）（二）、商鋪產(chǎn)品情況：銷售部分：公寓裙樓商業(yè)中的一二層散鋪，及住宅一樓部分的底商售價：一層5—8萬元/平米；二層3—5萬元/平米，層高4.5—5.5米，25層，目前去化率達(dá)到80%以上。預(yù)計年底開業(yè)。（三）、寫字樓產(chǎn)品：寫字樓報價15000元//平方均價，層高3.6米，面積：120平—1600平,目前去化率60%左右。裝修：可根椐客戶要求調(diào)整。（價格有點偏高），單層1600單層1600平（四）、住宅產(chǎn)品1、2、3棟：在售91平兩房，129平三房，均價9000元/平，毛坯，地下3層，地上33層，層高3米，建筑高度99米，0實景圖寫字樓配套商業(yè)是為了滿足寫字樓商務(wù)、辦公等需求的配套型商業(yè)，相比于綜合體（寫字樓+商業(yè)）中的綜合型商業(yè)而言而言，二者有很大的區(qū)別：

類別配套商業(yè)綜合商業(yè)消費客群以本寫字樓消費客群為主以周邊居民、寫字樓、酒店、學(xué)校等消費客群為主項目定位滿足寫字樓商務(wù)、辦公等需求為滿足周邊消費者購物、休閑、娛樂等需求策劃定位相對簡單，不需要主題及特定主力店比較復(fù)雜，有較明確的主題及主力店業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)相對獨立，商戶與商戶之間的關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)業(yè)態(tài)及商戶組合關(guān)聯(lián)度很大建筑設(shè)計寫字樓底商及地下商業(yè)組成即可，不需要有太多的公共空間及活動空間具有標(biāo)準(zhǔn)的shoppingmall的建筑形態(tài)，留有較大的公共空間及活動空間，設(shè)計明顯的交通及戶外廣告導(dǎo)引，設(shè)計合理的人流動線及車流動線使用面積由于商業(yè)公共面積及活動面積較小，寫字樓配套商業(yè)的租賃使用面積比例較高由于需要較大的商業(yè)公共面積及活動面積，綜合商業(yè)的租賃使用面積比例較低招商進(jìn)度由于業(yè)態(tài)及商戶之間關(guān)聯(lián)度較小，各業(yè)態(tài)商戶可同時進(jìn)行招商由于業(yè)態(tài)及商戶之間關(guān)聯(lián)度十分緊密，主力店招商對其他商戶的進(jìn)駐及租金的影響較大商戶意向商務(wù)型商戶比較喜歡進(jìn)駐寫字樓商業(yè)，比如：由于寫字樓能夠給銀行帶來較多的銀行業(yè)務(wù)，故銀行營業(yè)廳進(jìn)駐寫字樓的傾向較高有些商戶不會進(jìn)駐綜合商業(yè)，比如：由于營業(yè)時間及安全性等因素，銀行營業(yè)廳一般不會開在綜合商業(yè)中管理團(tuán)隊不需要成立單獨的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊，由寫字樓運(yùn)營管理團(tuán)隊直接管理即可需要成立專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊運(yùn)營推廣不需要太多的運(yùn)營推廣渠道或者費用需要較系統(tǒng)的、有效的運(yùn)營推廣渠道以及一定比例的運(yùn)營推廣費用，年度推廣費用一般占年度總租金的3%左右租金差異各業(yè)態(tài)及商戶之間租金差異較小，一些屬于配套功能的商業(yè)業(yè)態(tài)，可能會在租金上有所讓步，但獨立經(jīng)營的業(yè)態(tài)，在