房產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)31

房產(chǎn)基基礎(chǔ)知知識培培訓(xùn)房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識建筑基基礎(chǔ)知知識相關(guān)法法律法法規(guī)提綱綱NO.1房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房地產(chǎn)產(chǎn)概念念：房地產(chǎn)產(chǎn)具體體是指指土地地、建建筑物物及其其地上上的附附著物物，包包括物物質(zhì)實(shí)實(shí)體和和依托托于物物質(zhì)實(shí)實(shí)體上上的權(quán)權(quán)益。。又稱稱不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，，是房房產(chǎn)和和地產(chǎn)產(chǎn)的總總稱，，兩者者具有有整體體性和和不可可分割割性。。包括：：土地建筑物物及地地上附附著物物房地產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)權(quán)注：房房地產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)權(quán)除所所有權(quán)權(quán)外，，還有有所有有權(quán)衍衍生的的租賃賃權(quán)、、抵押押權(quán)、、土地地使用用權(quán)、、地役役權(quán)、、典當(dāng)當(dāng)權(quán)等等。房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房地產(chǎn)產(chǎn)的特特征1、房地地產(chǎn)的的自然然特征征2、房地地產(chǎn)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)特征征注：房房地產(chǎn)產(chǎn)增值值就是是房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值在在較長長時(shí)間間序列列上呈呈不斷斷上升升趨勢勢的規(guī)規(guī)律。。其主主要?dú)w歸功于于房地地產(chǎn)的的重要要組成成部分分-----土地。。生產(chǎn)周期相互影響性房地產(chǎn)的增值性資金密集性易受政策限制性房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識按照用用途劃劃分：：房地產(chǎn)產(chǎn)的類類型商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)居住房房地產(chǎn)產(chǎn)工業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)農(nóng)業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識低層建建筑一層至至三層層且高高度不不大于于11米的建建筑為為低層層居住住建筑筑。多層建筑筑4層至6層且建建筑高高度不不大于于24.0米的為為多層層住宅宅。中高層層建筑筑7層至9層且建建筑高高度不不大于于30.0米的為為中高高層住住宅（（不含含6躍7層）。。高層建建筑10層及10層以上上為高高層住住宅。。超高層層建筑筑建筑高高度大大于100米的民民用建建筑為為超高高層建建筑。。點(diǎn)式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長邊邊與短短邊之之比小小于2的建筑。。板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長邊邊與短短邊之之比大大于或或等于2的建筑筑,并且短短邊長長度小小于或或等于于16米。房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識全民所所有制制：所所有權(quán)權(quán)屬于于國家家代表表的全全體人人民，，具體體由國國務(wù)院院代表表國家家行使使；集體所所有制制：村村農(nóng)民民集體體；村內(nèi)兩兩個(gè)以以上農(nóng)農(nóng)村集集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組組織的的農(nóng)民民集體體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）農(nóng)農(nóng)民集集體。。中國大大陸現(xiàn)現(xiàn)行土土地制制度中國大大陸現(xiàn)現(xiàn)行土土地制制度國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓國家家土地使使用者者土地使使用權(quán)權(quán)(一定年年限)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金(提前支支付)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓(土地一一級市市場)由國家家壟斷斷。只擁有有土地地使用用權(quán)，，沒有有所有有權(quán)。。國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓年限限居住用用地：：70年工業(yè)用用地：：50年教育、、科技技、文文化衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地：50年綜合或或其它它用地地：50年商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地：：40年房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識取得國國有土土地使使用權(quán)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房地產(chǎn)產(chǎn)基本本常識識房產(chǎn)術(shù)術(shù)語1、商品房房：由房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)建建設(shè)并并出售售，出出租的的房屋屋。2、經(jīng)濟(jì)適適用住住房：：用地一一般實(shí)實(shí)行行行政劃劃撥的的方式式，免免收土土地出出讓金對對各種種經(jīng)批批準(zhǔn)的的收費(fèi)費(fèi)實(shí)行行減半半征收收，出出售價(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)行政政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)，按按保本本微利利的原原則確確定。。3、期房房：：是指指開開發(fā)發(fā)商商從從取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證開開始始至至取取得得房房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)證證大大產(chǎn)產(chǎn)證證止止，，在在這這一一期期間間的的商商品品房房稱稱為為期期房房。。消消費(fèi)費(fèi)者者在在這一一階階段段購購買買商商品品房房時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)簽簽預(yù)預(yù)售售合合同同。。房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本常常識識房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本常常識識4、現(xiàn)房房：：所謂謂現(xiàn)現(xiàn)房房是是指指開開發(fā)發(fā)商商已已辦辦妥妥房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證（（大大產(chǎn)產(chǎn)證證））的商商品品房房，，消消費(fèi)費(fèi)者者在在這這一一階階段段購購買買商商品品房房時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)簽簽出出售售合合同同。。在成成都都市市通通常常意意義義上上指指的的現(xiàn)現(xiàn)房房是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目已已經(jīng)經(jīng)竣竣工工可可以以入入住住的的房屋屋。。5、準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房：：準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房是是指指房房屋屋主主體體已已基基本本封封頂頂完完工工，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的樓樓宇及及設(shè)設(shè)施施的的大大致致輪輪廓廓已已初初現(xiàn)現(xiàn)，，房房型型、、樓樓間間距距等等重重要要因因素素已已經(jīng)經(jīng)一目目了了然然，，工工程程正正處處在在內(nèi)內(nèi)外外墻墻裝裝修修和和進(jìn)進(jìn)行行配配套套施施工工階階段段的的房房屋。。6、毛坯坯房房是指指沒沒有有裝裝修修的的房房。。7、入伙伙是指指業(yè)業(yè)主主領(lǐng)領(lǐng)取取鑰鑰匙匙，，接接房房入入住住。。房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本常常識識8、住宅宅與與公公寓寓的的區(qū)區(qū)別別：：主要要區(qū)區(qū)別別在在于于日日照照、、采采光光的的區(qū)區(qū)別別。。公公寓寓：：除除日日照照要要求求外外均均滿滿足足《住宅宅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范范》和《住宅宅建建筑筑規(guī)規(guī)范范》其他他強(qiáng)強(qiáng)制制性性內(nèi)內(nèi)容容的的一一類類特特殊殊的的生生活活單單元元，，中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)“公寓寓”的建建筑筑面面積積占占項(xiàng)項(xiàng)目目總總住住宅宅建建筑筑面面積積的的比比例例不不受受限限制制，，除除中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)外外的的其其他他區(qū)區(qū)域域“公寓寓”的建建筑筑面面積積不不得得超超過過項(xiàng)項(xiàng)目目總總住住宅宅建建筑筑面面積積的的20%。銷售售房房屋屋必必須須具具備備的的五五證證：：1、建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證2、建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證3、國國有有土土地地使使用用證證4、建建設(shè)設(shè)工工程程施施工工許許可可證證5、預(yù)預(yù)售售許許可可證證銷售售房房屋屋必必須須具具備備的的兩兩書書：：商品品房房質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書商品品房房使使用用說說明明書書房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本常常識識房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本常常識識開發(fā)發(fā)商商的的資資質(zhì)質(zhì)等等級級（（按按注注冊冊資資本本））1、一一級級企企業(yè)業(yè)為為5000萬以以上上；；2、二二級級為為2000萬以以上上；；3、三三級級為為800萬以以上上；；4、四四級級為為100萬以以上上；；房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本常常識識NO.2建筑基礎(chǔ)知識建筑筑基基本本知知識識一類類居居住住用用地地獨(dú)立立式式住住宅宅集集中中、、擁擁有有齊齊全全的的配配套套設(shè)設(shè)施施、、并并且且布布局局完完整整的的用用地地，，獨(dú)立立式式住住宅宅的的層層數(shù)數(shù)基基本本是是3層或或3層以以下下。。二類類居居住住用用地地涵蓋蓋了了分分布布廣廣泛泛的的以以多多層層、、中中高高層層及及高高層層單單元元式式居居住住建建筑筑為為主主、、配配套套設(shè)施施齊齊全全、、布布局局完完整整的的用用地地，，該該類類用用地地在在全全市市分分布布廣廣泛泛，，在在居居住住用用地地中中占占主導(dǎo)導(dǎo)地地位位。。三類類居居住住用用地地主要要是是針針對對在在工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、倉倉儲儲區(qū)區(qū)和和學(xué)學(xué)校校（（尤尤其其是是大大學(xué)學(xué)））等等功功能能區(qū)區(qū)中中配配套套建建設(shè)的的居居住住建建筑筑物物用用地地，，主主要要容容納納企企業(yè)業(yè)單單身身職職工工或或?qū)W學(xué)校校單單身身師師生生員員工工居居住住，，這類類居居住住建建筑筑物物往往往往作作為為工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、倉倉儲儲區(qū)區(qū)和和學(xué)學(xué)校校的的附附屬屬配配套套設(shè)設(shè)施施出出現(xiàn)現(xiàn)。。建筑筑基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識按建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分類類：：1、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：主要要承承重重構(gòu)構(gòu)件件是是用用磚磚、、木木做做成成。。一一般般層層數(shù)數(shù)較較低低，，通通常常在在3層以以下下。。2、磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：塑向向承承重重構(gòu)構(gòu)件件采采用用采采用用磚磚墻墻和和磚磚柱柱，，水水平平承承重重采采用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土樓樓板板、、屋屋頂頂板板。。一一般般在在6層以以下下。。優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：工程程造造價(jià)價(jià)較較低低廉廉缺點(diǎn)點(diǎn)：：抗震震性性差差，，開開間間，，進(jìn)進(jìn)深深尺尺寸寸及及層層高高都都受受到到一一定定限限制制，，目目前前城城市市六六層層以以上上（（含含六六層層））的的住住宅宅已已禁禁止止采采用用磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。建筑筑基基本本知知識識建筑筑基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識3、鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)建建筑筑：：這類類建建筑筑物物承承重重構(gòu)構(gòu)件件由由鋼鋼筋筋和和混混凝凝土土（（水水泥泥，，剎剎石石，，水水））兩兩大大材材料料組組成成。。特點(diǎn)點(diǎn)：：結(jié)構(gòu)構(gòu)適適應(yīng)應(yīng)性性強(qiáng)強(qiáng)，，抗抗震震性性能能好好，，耐耐久久年年限限較較長長。。適適用用于于多多層層，，高高層層甚甚至至超超高高層層。。常常用用有有框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、框框架架剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等。?？蚣芗芙Y(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：抗抗震震性性能能好好，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)牢牢固固，，使使用用壽壽命命長長，，且且住住宅宅內(nèi)內(nèi)可可以以自自由由分分隔隔，，大大開開間間住住宅宅均均采采用用此此構(gòu)構(gòu)。。缺點(diǎn)點(diǎn)：房梁梁以以及及在在墻墻面面的的拐拐角角處處會會有有柱柱子子，，影影響響美美觀觀。。框剪剪結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：這這種種結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是在在框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中中布布置置一一定定數(shù)數(shù)量量的的剪剪力力墻墻，，是是由由框框架架和和剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)兩兩種種不不同同的的抗抗側(cè)側(cè)力力結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)組組成成的的新新的的受受力力形形式式。。特點(diǎn)點(diǎn)：隱梁梁，，隱隱柱柱。。建筑筑基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識常用用術(shù)術(shù)語語和和指指標(biāo)標(biāo)：：1、層層高高：：一般般所所稱稱的的層層高高是是指指下下層層樓樓板板面面到到上上層層樓樓板板面面之之間間的的距距離離，，層層高高減減樓樓板板厚厚度度為為凈凈高高。。電電梯梯一一般般為為3米，，多多層層2.8-3米。。2、朝朝向向：：其他他朝朝向向的的優(yōu)優(yōu)劣劣順順序序大大致致為為東東南南、、東東、、西西南南、、北北、、西西。。3、開間：：住宅的寬寬度是指指一間房房屋內(nèi)一一面墻皮皮到另一一面墻皮皮之間的的實(shí)際距距離。4、進(jìn)深：：住宅的進(jìn)進(jìn)深又稱稱住宅的的長度，，是指一一間獨(dú)立立的房屋屋或一幢幢居住建建筑從前前墻皮到到后墻皮皮之間的的實(shí)際長長度。房地產(chǎn)基基本常識識建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)知識常用術(shù)語語和指標(biāo)標(biāo)：5、總用地面面積：經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門劃定定的用地地范圍內(nèi)內(nèi)的土地地面積；；6、建設(shè)用用地面積積（凈用用地面積積）：經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門劃定定的建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)的的土地面面積；7、建筑面積積：指建筑物物外墻或或結(jié)構(gòu)外外圍水平平投影面面積之和和，包括括陽臺、、挑廊、、地下室室、室外外樓梯等等。且具具備有上上蓋、結(jié)結(jié)構(gòu)牢固固、層高高2.2m以上（含含2.2m）的永久久建筑。。8、容積率：：地塊總建建筑面積積/地塊面積積9、建筑筑密度：：地塊總建建筑基地地面積/地塊面積積房地產(chǎn)基基本常識識建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)知識常用術(shù)語語和指標(biāo)標(biāo)：10、三通一平平：是指水通通、電通通、路通通及場地地平整；；11、七通一平平：是指水通通、電通通、路通通、排水水通、排排污通、、通訊通通、煤氣氣通及場場地平整整；12、紅線圖：：又叫（宗宗地圖）），是按按一定比比例尺制制作的用用以標(biāo)示示一宗地地的用地地位置、、界線和和面積的的地形平平面圖。。它由政政府土地地管理部部門頒發(fā)發(fā)給土地地使用權(quán)權(quán)受讓者者，受讓讓者只能能在紅線線范圍內(nèi)內(nèi)施工建建房；建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)知識常用術(shù)語語和指標(biāo)標(biāo)商品房銷銷售面積積=套內(nèi)建筑筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺建筑筑面積公攤系數(shù)數(shù)＝分?jǐn)倲偟墓糜媒ㄖ婷娣e／套套內(nèi)建筑筑面積之之和公攤率=分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e／／建筑面面積公用建筑筑面積＝＝整幢建建筑的建建筑面積積－套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和－不應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡慕ㄖ婷娣e將建筑物物整棟的的公用建建筑面積積除以整整棟樓各各套套內(nèi)內(nèi)建筑面面積之和和，得到到建筑物物的公用用建筑面面積分?jǐn)倲傁禂?shù)注意：公公攤系數(shù)數(shù)≠公攤攤率建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)知識復(fù)式：一個(gè)住宅宅占兩個(gè)個(gè)樓層，，有內(nèi)部部樓梯聯(lián)聯(lián)系上下下層，一一般在首首層安排排起居室室、廚房房。餐廳廳、衛(wèi)生生間等。躍式：是一層住住宅但較較普通住住宅高，，可在局局部掏出出夾層，，安排臥臥室或書書