房地產(chǎn)投資分析94

房地產(chǎn)投資分分析第一章房房地產(chǎn)投資分分析概述第二章房房地產(chǎn)投資分分析基本知識識第三章房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境及市場分分析第四章房房地產(chǎn)籌資與與融資第五章房房地產(chǎn)開發(fā)項項目投資估算算第六章房房地產(chǎn)開發(fā)項項目財務評價價第七章不不確定性分析析與風險分析析第八章房房地產(chǎn)開發(fā)項項目投資分析析報告第一章

房地地產(chǎn)投資分析析概述第一節(jié)房房地產(chǎn)投資一、投資概述述（一）投資含含義：投資主主體、投資資目的、投資資方式、投投資的行為過過程（二）投資的的特性二、房地產(chǎn)及及其特性（一）房地產(chǎn)產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關性保值與增值性性投資風險性三、房地產(chǎn)投投資概述（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的概念念（二）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的構(gòu)成成投資主體的構(gòu)構(gòu)成投資的資金構(gòu)構(gòu)成（三）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的要素素時機、地段段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的類型型按投資方式劃劃分按房地產(chǎn)投資資經(jīng)營方式劃劃分按房地產(chǎn)投資資對象劃分按房地產(chǎn)投資資的用途劃分分（五）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的特征征房地產(chǎn)投資對對象的固定性性或不可移動動性房地產(chǎn)投資的的高投入和高高成本性房地產(chǎn)投資的的回收期長、、周期性長房地產(chǎn)投資的的高風險性房地產(chǎn)投資的的環(huán)境約束性性房地產(chǎn)投資的的低流動性（六）房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權的的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)經(jīng)營（七）房地產(chǎn)產(chǎn)投資的作用用帶動相關產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展促進家庭合理理消費改善城市環(huán)境境抵御通貨膨脹脹影響第二節(jié)房房地產(chǎn)投資分分析一、房地產(chǎn)投投資分析概述述（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析的的概念房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市市場分析房地產(chǎn)投資成成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)濟評價房地產(chǎn)投資不不確定性分析析房地產(chǎn)投資風風險分析房地產(chǎn)投資決決策分析二、房地產(chǎn)投投資分析的必必要性三、房地產(chǎn)投投資分析的作作用為投資者指出出投資方向為投資者提供供運作方式為投資者估計計投資收益為投資者分析析風險及提供供避險策略第二章房房地產(chǎn)投資分分析基本知識識第一節(jié)資資金的時間價價值及其計算算一、資金時間間價值的含義義二、資金時間間價值的計算算（一）利息與與利率的概念念（二）計息形形式——單利與復利1、單利計息F=P(1+ni)2、復利計息F＝P(1+i)n（三）名義利利率與實際利利率1、名義利率2、實際利率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資金金的等值計算算一、資金等值值的相關概念念二、資金等值值的計算1.復利終值的計計算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復利現(xiàn)值的計計算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終值的計計算4.償債資金的計計算5.資本回收的的計算6.年金現(xiàn)值的的計算三、資金等等值計算注注意事項1、P是現(xiàn)在第一一計息期開開始時（即即年初）發(fā)發(fā)生；2、F是在考察期期期末發(fā)生生；3、各期的等等額支付A，發(fā)生在各各期期末；；4、當問題包包括P與A時，第一個個A與P隔一期。即即P發(fā)生在A的前一期；；5、當問題包包括A與F時，支付系系列的最后后一個A與F同時發(fā)生。。第三節(jié)現(xiàn)現(xiàn)金流量量與現(xiàn)金流流量圖一、現(xiàn)金流流量的相關關概念二、現(xiàn)金流流量圖及其其繪制（一）現(xiàn)金金流量圖的的含義（二）現(xiàn)金金流量圖的的繪制規(guī)則則第三章房房地產(chǎn)投投資環(huán)境及及市場分析析第一節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析一、投資環(huán)環(huán)境的含義義及其特征征（一）投資資環(huán)境含義義（二）投資資環(huán)境的特特征系統(tǒng)性動態(tài)性主導性區(qū)域性二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境要素分析析政治因素法律因素經(jīng)濟環(huán)境因因素自然環(huán)境因因素基礎設施因因素社會文化因因素三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境分析方法法冷熱對比法法等級尺度法法道氏評估法法閔氏評價法法第二節(jié)房房地產(chǎn)投資資市場分析析一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場場分析的含含義二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析的作用三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析的主要內(nèi)內(nèi)容1.市場分析的的三個層面面2.房地產(chǎn)市場場分析的內(nèi)內(nèi)容第三章房房地產(chǎn)投投資與融資資第一節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金籌集集的方式一、直接融融資二、間接融融資三、權益融融資四、債務融融資第二節(jié)常常見的房地地產(chǎn)融資方方式介紹一、房地產(chǎn)產(chǎn)信貸（一）土地地開發(fā)貸款款1、土地購置置貸款2、土地開發(fā)發(fā)貸款3、土地儲備備貸款（二）商品品房開發(fā)貸貸款（三）持有有經(jīng)營性物物業(yè)貸款（四）房地地產(chǎn)抵押貸貸款1、個人住房房抵押貸款款2、在建工程程抵押貸款款二、證券融融資三、房地產(chǎn)產(chǎn)信托四、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款證券化五、房地產(chǎn)基金金六、其他方方式：聯(lián)建建、參建融融資；房地地產(chǎn)典當融融資；利用用外資第三節(jié)房房地產(chǎn)項目目融資一、房地產(chǎn)產(chǎn)融資方案案（一）融資資組織形式式選擇（二）資金金來源選擇擇（三）資本本金籌措（四）債務務資金籌措措（五）預售售或預租（六）融資資方案分析析1、資金來源源可靠性分分析2、融資結(jié)構(gòu)構(gòu)分析3、融資成本本分析4、融資風險險分析二、金融機機構(gòu)對項目目貸款的審審查（一）企業(yè)業(yè)資信等級級評價（二）貸款款項目評估估（三）房地地產(chǎn)貸款擔擔保方式評評價1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款綜合合評價第五章房房地產(chǎn)開開發(fā)項目投投資估算第一節(jié)房房地產(chǎn)投資資與成本構(gòu)構(gòu)成非生產(chǎn)性建建設項目總總投資構(gòu)成成：建設項目總投資建設投資工程費用工程建設其他費用預備費建設期利息房地產(chǎn)投資資費用及成成本費用組組成：土地費用前期工程費費基礎設施建建設費建安工程費費公共配套設設施建設費費開發(fā)間接費費管理費用銷售費用財務費用其他費用開發(fā)期間稅稅費不可預見費費第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資與成本費費用估算一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目投資與成成本費用估估算的依據(jù)據(jù)與要求二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目投資與成成本估算（一）土地地費用估算算1、土地征用用拆遷費（1）農(nóng)村村土土地地征征用用拆拆遷遷費（2）城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地拆拆遷遷費費2、土土地地出出讓讓地地價價款款3、土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費費4、土土地地租租用用費費5、土土地地投投資資折折價價（二二））前前期期工工程程費費估估算算（三三））基基礎礎設設施施建建設設費費估估算算1、單單元元估估算算法法2、單單位位指指標標估估算算法法3、工程程量量近近似似匡匡算算法法4、概算算指指標標法法（四四））建建筑筑安安裝裝工工程程費費估估算算（五五））公公共共配配套套設設施施建建設設費費估估算算（六六））開開發(fā)發(fā)間間接接費費用用估估算算（七七））管管理理費費用用估估算算（八八））財財務務費費用用估估算算（九九））銷銷售售費費用用估估算算（十十））開開發(fā)發(fā)期期間間稅稅費費估估算算（十十一一））其其他他費費用用估估算算（十十二二））不不可可預預見見費費估估算算第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目收收入入估估算算一、、租租售售方方案案二、、租租售售價價格格三、、租租售售收收入入四、、自自營營收收入入第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目稅稅金金估估算算一、、營營業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加（一一））營營業(yè)業(yè)稅稅營業(yè)業(yè)稅稅＝＝應應納納稅稅收收入入×稅率率（二二））城城市市維維護護建建設設稅稅城市市維維護護建建設設稅稅＝＝營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅額額×稅率率（三三））教教育育費費附附加加教育育費費附附加加＝＝營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅額額×稅率率二、、土土地地使使用用稅稅土地地使使用用稅稅＝＝實實際際占占用用應應稅稅土土地地面面積積（（平平方方米米)×適用用稅稅額額適用用稅稅額額：：大城城市市（（人人口口50萬以以上上））1.5-30元；；中等等城城市市（（人人口口20萬-50萬））1.2-24元；；小城城市市（（20萬以以下下））0.9-18；縣城城、、建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、工工礦礦區(qū)區(qū)0.6-12元三、、房產(chǎn)產(chǎn)稅稅1、從從價價計計征征房產(chǎn)產(chǎn)稅稅＝＝應應稅稅房房產(chǎn)產(chǎn)原原值值×（1－扣扣除除比比例例%）×1.2%2、從從租租計計征征房產(chǎn)產(chǎn)稅稅＝＝租租金金收收入入×12%四、、土土地地增增值值稅稅土地地增增值值稅稅＝＝增增值值額額×稅率率－－扣扣除除項項目目×速算算扣扣除除系系數(shù)數(shù)稅率率：：土地地增增值值稅稅四四級級超超率率累累進進稅稅率率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除除項項目目：：1、取取得得土土地地使使用用權權所所支支付付金金額額2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用4、與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關關的的稅稅金金5、其其他他扣扣除除項項目目6、舊舊房房及及建建筑筑物物的的評評估估價價格格。。第六六章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目財財務務評評價價第一一節(jié)節(jié)財財務務評評價價基基本本概概念念和和評評價價指指標標的的確確定定一、、財務務評評價價的的基基本本概概念念二、、財財務務評評價價指指標標的的確確定定項目目財財務務評評價價主主要要指指標標和和方方法法參參照照表表指標方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目財財務務報報表表的的編編制制一、、輔助助報報表表的的編編制制（一一））投投資資計計劃劃與與資資金金籌籌措措表表1、資資金金籌籌措措來來源源資本本金金（（股股本本金金））預售售收收入入銀行行貸貸款款2、資資金金籌籌措措計計劃劃3、資金金投投資資使使用用計計劃劃（二二））借借款款還還本本付付息息表表1、還還本本付付息息的的資資金金來來源源2、關關于于利利息息的的計計算算（1）借款款時時的的利利息息計計算算每年年應應計計利利息息＝（年初初借借款款本本息息累累計計+本年年借借款款÷2）×利率率（2）還還款款時時的的利利息息計計算算等額額還還本本付付息息的的計計息等額額本本金金償償還還3.借款款還還本本付付息息表表二、、基基本本報報表表的的編編制制（一一））現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表1、全全部部投投資資現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表2、資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表3.投資資者者各各方方現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表（二二））損損益益表表（三三））資資金金來來源源與與運運用用表表（四四））資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債表表三、、報報表表之之間間的的關關系系與與編編制制要要求求第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目財財務務評評價價方方法法一、靜態(tài)財務評價價指標分析（一）靜態(tài)投投資回收期1、含義2、確定靜態(tài)投投資回收期指指標的方法公式法不包括建設期期的投資回收收期（PP’）=原始投資合計計÷投產(chǎn)后前若干干年每年相等等的凈現(xiàn)金流流量包括建設期的的投資回收期期（PP）=不包括建設期期的投資回收收期+建設期列表法包括建設期的的投資回收期期（PP）=(累計凈現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計現(xiàn)金金流量的絕對對值÷當期凈現(xiàn)金流流量)3、靜態(tài)投資回回收期的運用用（二）累計凈凈現(xiàn)金流量（三）投資利利潤率（ROI）投資利潤率=年利潤總額或或年平均利潤潤總額÷總投資×100%2、投資利潤率率的應用和應應注意的問題題1、含義與計算算公式（四）投資利利稅率1、含義與計算算公式2、投資利稅率率的運用（五）資本金金利潤率投資利稅率=年利稅總額÷總投資×100%1、含義與計算算公式資本金利潤率率=利潤總額÷資本金總額×100%2、資本金利潤潤率的運用（六）借款償償還期（七）還本付付息比率借款償還期=借款償還后開開始出現(xiàn)盈余余年份數(shù)-開始借款年份份+當年償還借款款額÷當年可用于還還款的資金額額還本付息比率率=可用于還本付付息金額÷年還本付息總總額（八）資產(chǎn)負負債率1、含義與計算算公式資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額×100%2、資產(chǎn)負債率的的分析（九）流動比比率流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債×100%（十）速動比比率速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨-待攤費用-預付賬款）÷流動負債×100%二、動態(tài)財務務評價指標分分析（一）財務凈凈現(xiàn)值（FNPV）1、含義與計算算公式2、財務凈現(xiàn)值值的作用當凈現(xiàn)值大于于零時，表明明投資項目的的預期收益率率不僅可以達達到基準收益益率所預定的的收益水平，，而且尚有盈盈余。當凈現(xiàn)值等于于零時，表明明投資項目的的收益率想起起恰好等于基基準收益率所所預定的收益益水平。當凈現(xiàn)值小于于零時，表明明投資項目收收益率達不到到基準收益率率所預定的投投資，導致項項目可能出現(xiàn)現(xiàn)虧損。此時時，項目不可可行。3、財務凈現(xiàn)值值指標的優(yōu)缺缺點財務凈現(xiàn)值的的優(yōu)點是：考慮了項目壽壽命期內(nèi)各年年現(xiàn)金流量的的時間價值，，并且，全面面考慮了項目目在整個計算算期內(nèi)的情況況；經(jīng)濟意義明確確，能夠直接接貨幣額表示示項目的盈利利水平；評價標準容易易確定，判斷斷直觀。不足之處有：：不適用于投資資額不相等的的投資項目比比較；折現(xiàn)率（基準準收益率）不不易確定；雖然能夠反映映項目在整個個計算期內(nèi)的的絕對效果，，但不能反映映單位投資的的效果。為了了克服這一缺缺點，我們有有了凈現(xiàn)值率率這一指標；；即使知道了凈凈現(xiàn)值大于零零，我們也無無法判斷項目目的預期收益益率真正是多多少。4、基準準收益益率（（ic）國家投投資項項目，，進行行經(jīng)濟濟評價價時使使用的的基準準收益益率是是由國國家組組織測測定并并發(fā)布布的行行業(yè)基基準收收益率率；非非國家家投資資項目目，由由投資資者自自行確確定，，但應應考慮慮以下下因素素：：資金成成本和和機會會成本本（i1）投資風風險（（i2）通貨膨膨脹率率（i3）資金限限制（二））凈現(xiàn)現(xiàn)值率率（NPVR）凈現(xiàn)值值率=凈現(xiàn)值值÷投資現(xiàn)現(xiàn)值×100%（三））內(nèi)部部收益益率（（IRR）1、含義義與計計算公公式用線性性內(nèi)插插法計計算IRR的近似似值，，公式式如下下：2、內(nèi)部部收益益率法法的優(yōu)優(yōu)缺點點3、凈現(xiàn)現(xiàn)值法法和內(nèi)內(nèi)部收收益率率法的的比較較（三））動態(tài)態(tài)投資資回收收期1、含義義與計計算公公式Pt＝（累累計凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值出現(xiàn)現(xiàn)正值值的年年數(shù)-1）+上一年年累計計凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量現(xiàn)現(xiàn)值的的絕對對值/出現(xiàn)正正值年年份凈凈現(xiàn)金金流量量的現(xiàn)現(xiàn)值2、動態(tài)態(tài)投資資回收收期指指標的的作用用Pt≤Pc（基準準投資資回收收期））時，，說明明項目目（或或方案案）能能在要要求的的時間間內(nèi)收收回投投資，，是可可行的的；Pt＞Pc（基準準投資資回收收期））時，，則項項目（（或方方案））不可可行，，應予予拒絕絕。3、動態(tài)態(tài)投資資回收收期的的優(yōu)缺缺點第七章章不不確確定性性分析析與風風險分分析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項項目的的不確確定因因素一、土土地費費用二、建建安安工程程費用用三、租租售價價格四、開開發(fā)期期與租租售期期五、容容積率率及有有關設設計參參數(shù)六、貸貸款利利率第二節(jié)節(jié)盈盈虧虧平衡衡分析析一、線線性盈盈虧平平衡分分析的的數(shù)學學模型型如果用用B表示利利潤，，p表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品售售價，，Q表示銷銷售量量或生生產(chǎn)量量，t表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品營營業(yè)稅稅金及及附加加，CV表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品可可變成成本，，CF表示固固定成成本，，則可可寫成成如下下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線線性盈盈虧平平衡分分析方方法（一））線性性盈虧虧平衡衡分析析的前前提條條件產(chǎn)量等等于銷銷售量量；生產(chǎn)量量變化化，單單位可可成本本不變變，從從而使使總生生產(chǎn)成成本成成為生生產(chǎn)量量的線線性函函數(shù)；；生產(chǎn)量量變化化，銷銷售單單價不不變，，從而而使銷銷售收收入成成為銷銷售量量的線線性函函數(shù)；；只生產(chǎn)產(chǎn)單一一產(chǎn)品品，或或生產(chǎn)產(chǎn)多種種產(chǎn)品品，但但可以以換算算為單單一產(chǎn)產(chǎn)品計計算。。（二））盈虧虧平衡衡點房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目的盈盈虧平平衡點點（Break-evenPoint，BEP）是項項目恰恰好不不虧損損也不不盈利利的點點1、用產(chǎn)產(chǎn)銷量量表示示的盈盈虧平平衡點點BEP（Q）生產(chǎn)能能力利利用率率BEP（%）項目安安全率率fQ項目安安全率率與風風險狀狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風險安全較安全不很安全需謹慎危險3、用銷銷售單單價表表示的的盈虧虧平衡衡點BEP(p)三、線性盈虧虧平衡分析圖圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利