PPT房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險及風(fēng)險管理144

房地產(chǎn)開發(fā)中中的

風(fēng)險及及風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)中中的風(fēng)險及風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)中中的風(fēng)險管理理一、房地地產(chǎn)開發(fā)中的的風(fēng)險1.3投資決策階段段的風(fēng)險1.4土地獲取階段段的風(fēng)險1.5項目建設(shè)階段段的風(fēng)險1.6租售管理階段段的風(fēng)險1.4投資決策階段段的風(fēng)險1.4.1投資決策階段段的任務(wù)投資決策階段段是房地產(chǎn)開開發(fā)過程中一一個最重要的的環(huán)節(jié)。本階階段的任務(wù)是是通過對國家家、地區(qū)和地地方的政治、、經(jīng)濟和社會會發(fā)展趨勢的的研究，綜合合考慮市場的的供應(yīng)、需求求等經(jīng)濟環(huán)境境，制定自己己的房地產(chǎn)開開發(fā)策略，以以確定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的區(qū)域、類型型和時機。即即決定在何地地、何時、開開發(fā)何種房地地產(chǎn)。1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)風(fēng)險開發(fā)區(qū)域風(fēng)險險可能來源于于開發(fā)區(qū)域的的政治環(huán)境、、政策環(huán)境、、社會環(huán)境和和經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)風(fēng)險。1.4.2.1政治環(huán)境風(fēng)險險政治環(huán)境風(fēng)險險主要是指在在一個國家和和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)戰(zhàn)爭、工潮和和社會動蕩等等社會性的政政治事件，以以及當(dāng)?shù)卣牟淮_定性性而給房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶帶來的可能經(jīng)經(jīng)濟損失。（1）戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭爭一旦爆發(fā)，，不但對房地地產(chǎn)業(yè)的打擊擊是沉重的，，對戰(zhàn)爭爆發(fā)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟濟發(fā)展也將產(chǎn)產(chǎn)生毀滅性的的打擊。房地地產(chǎn)經(jīng)營者的的樓房可能毀毀于一旦，房房地產(chǎn)的商品品價格也會急急劇下降，幾幾乎沒有人會會進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)投資和交易易，整個房地地產(chǎn)的市場活活動都會處于于停滯狀態(tài)。。如1990年8月，伊拉克入入侵科威特。。1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)風(fēng)險（2）工潮。工人人罷工形成的的工潮會直接接或間接地給給房地產(chǎn)市場場帶來損失，，比如工人罷罷工會直接導(dǎo)導(dǎo)致建筑工期期的延長和成成本增加，因因而使房地產(chǎn)產(chǎn)商品開發(fā)者者遭受利潤損損失。工人罷罷工是一種嚴(yán)嚴(yán)重的社會渙渙散劑，會使使人們對社會會產(chǎn)生悲觀，，對生產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)濟活動喪失失信心，由此此會間接導(dǎo)致致人們對房地地產(chǎn)市場的冷冷淡，造成房房地產(chǎn)市場活活動的蕭條，，給從事房地地產(chǎn)商品生產(chǎn)產(chǎn)和經(jīng)營的投投資者帶來損損失。1.4.2（3）社會動蕩。。在一個動蕩蕩的社會環(huán)境境里，人們對對經(jīng)濟前景的的預(yù)測是很不不確定的，對對房地產(chǎn)這樣樣的固定商品品投資會保持持在非常有限限的程度。這這種有限性將將會極大地減減少房地產(chǎn)市市場的交易活活動，從而減減少了房地產(chǎn)產(chǎn)商品生產(chǎn)者者和經(jīng)營者獲獲得利潤的機機會。如1992年11月，香港新任任總督制定了了所謂的“政改方案”，使港人對香香港的前途產(chǎn)產(chǎn)生迷茫，房房地產(chǎn)業(yè)受到到嚴(yán)重影響：：寫字樓空置置率上升，樓樓宇無法如期期出售或租賃賃出去，資金金回收期延長長，貸款利息息增多。香港港股市大幅度度跌落，其中中房地產(chǎn)股損損失最為嚴(yán)重重，在損失的的近2000億港元的幣值值中，地產(chǎn)股股占了l／4。這個例子充充分說明了社社會動蕩給房房地產(chǎn)市場帶帶來的嚴(yán)重風(fēng)風(fēng)險。1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)風(fēng)險（4）政府。來源源于政府的風(fēng)風(fēng)險因素可能能有：政局穩(wěn)穩(wěn)定程度，如如朝野爭斗、、政府內(nèi)派系系斗爭；決策1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險險政策環(huán)境風(fēng)險險是指由于政政策的潛在變變化可能給房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營者帶來的的各種形式的的經(jīng)濟損失。。（1）產(chǎn)業(yè)政策。。國家產(chǎn)業(yè)政政策的變化不不僅影響房地地產(chǎn)商品需求求結(jié)構(gòu)的變化化，而且決定定著房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的興衰。國國家強調(diào)大力力發(fā)展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，直接促促進(jìn)了城市商商業(yè)和服務(wù)業(yè)業(yè)樓宇市場的的繁榮；將1.4.2.2政策策環(huán)環(huán)境境風(fēng)風(fēng)險險（2）土土地地政政策策。。土土地地是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，土土地地管管理理政政策策的的變變化化必必然然對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響。。土土地地政政策策風(fēng)風(fēng)險險來來源源于于土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制制度度的的變變更更、、不不確確定定，，不不同同的的土土地地取取得得方方式式（（公公開開拍拍賣賣、、招招標(biāo)標(biāo)和和協(xié)協(xié)議議方方式式））、、土土地地調(diào)調(diào)控控制制度度，，以以及及不不同同的的土土地地政政策策執(zhí)執(zhí)行行力力度度。。如如在在土土地地相相對對過過剩剩的的情情況況下下，，政政府府可可能能采采取取高高地地價價，，或或?qū)r價格格較較低低的的地地塊塊行行使使優(yōu)優(yōu)先先購購買買權(quán)權(quán)，，以以控控制制土土地地出出讓讓數(shù)數(shù)量量和和市市場場土土地地存存量量，，這這1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（3）住房政策策。住房作作為人們生生活的基本本必需品，，是政府為為保持社會會穩(wěn)定需1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（4）稅收政策策。稅收政政策和土地地調(diào)控政策策是市場經(jīng)經(jīng)濟條件下下政府調(diào)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)市市場的兩個個有力工具具，稅收手手段的應(yīng)用用更是直接接、速成。。1993年土地增值值稅出臺，，對房地產(chǎn)1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（5）金融政策策。國家金金融政策的的調(diào)整可使使房地產(chǎn)商商品的開發(fā)發(fā)者和經(jīng)營營者賺取額額外利潤或或遭受額外外損失。國國家連續(xù)幾幾次降息刺刺激了房地地產(chǎn)市場的的繁榮，令令開發(fā)者喜喜笑顏開，，但卻使降降息前貸款款開發(fā)房地地產(chǎn)項目的的開發(fā)商喜喜中有憂：：相對較高高的開發(fā)成成本如何才才能消化?!1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（6）城市規(guī)劃劃。城市規(guī)規(guī)劃的變動動對已經(jīng)建建成的、正正在建設(shè)中中的以及將將要建設(shè)的的房地產(chǎn)商商品的價值值都會產(chǎn)生生影響，使使開發(fā)商和和經(jīng)營者面面臨風(fēng)險。。城市規(guī)劃劃對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響主主要通過規(guī)規(guī)劃指標(biāo)如如規(guī)劃用途途、容積率率、建筑覆覆蓋率、建建筑限高和和道路交通通的變化以以及行政隸隸屬的變更更來引起。。在進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)時時，還應(yīng)考考慮到特殊殊區(qū)域的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)風(fēng)險，如如行滯洪區(qū)區(qū)、文物古古跡保護(hù)范范圍、自然然風(fēng)景保護(hù)護(hù)區(qū)。這些些地區(qū)雖暫暫時沒有具具體規(guī)劃限限制，或僥1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（7）環(huán)保政策策。近幾年年來，人們們環(huán)保意識識逐漸加強強，新的環(huán)環(huán)保政策不不斷制定，，舊的環(huán)保保政策不斷斷強化，這這都對房地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)投資產(chǎn)生生了巨大的的影響。如如城市噪音音防治規(guī)定定的執(zhí)行，1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（1）社會安定定。良好的的社會治安安狀況是人人們安家置置業(yè)、投資資經(jīng)營、購購物消費的的前提條件件。某一地地區(qū)流氓滋滋事、刑事事案件犯罪罪率居高不不下，盜竊竊案件頻發(fā)1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)風(fēng)險1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（3）公眾參與與和素養(yǎng)。。隨著社會會文明的發(fā)發(fā)展，人們們的參與意意識逐漸增增強，公眾眾對開發(fā)項項目的態(tài)度度將通過這這樣或那樣樣的行動表表達(dá)出來。。由此可能能延緩，甚甚至取消項項目的開發(fā)發(fā)。如北京京王府井某某廣場的建建設(shè)，因市市民的廣泛泛關(guān)注促使使政府下令令停工，后后經(jīng)各方努努力，做了了大量說服服解釋工作作，項目才才得以重新新開工建設(shè)設(shè)。1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境境風(fēng)險（1）經(jīng)濟形形勢。區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟形勢是是影響開開發(fā)風(fēng)險險的決定定性因素素。經(jīng)背景知知識識施奈德出出身于一一個普通通家庭導(dǎo)致施奈德最終失敗的原因，是他對德國經(jīng)濟走勢的錯誤判斷。1990年兩德統(tǒng)一以后，施奈德認(rèn)為德國經(jīng)濟會以更快的速度發(fā)展，遂動用數(shù)十億馬克在德國14個城市的黃金地段以高價購入大量房地產(chǎn)，改建成商業(yè)中心、寫字樓或高級公寓，準(zhǔn)備出售或出租。但德國統(tǒng)一后，為了重建東部，出現(xiàn)大量財政赤字，只得采取經(jīng)濟緊縮政策。在此形勢下，已經(jīng)過度膨脹的房地產(chǎn)業(yè)首先受到了嚴(yán)重打擊。處于頂峰的施奈德突然發(fā)現(xiàn)，投資巨款興建的房地產(chǎn)已無人問津，巨額銀行貸款必須償還，在建項目也還需要大量資金繼續(xù)投入，而他的公司已沒有足夠的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般慣例申請破產(chǎn)保護(hù)，而是指使手下人偽造文件，繼續(xù)騙取銀行的大量貸款，以償還舊貸款的本金和利息。但由于全球性經(jīng)濟衰退的影響，德國的房地產(chǎn)業(yè)處于不斷下滑的狀態(tài)，他的債務(wù)也越滾越多。最后，施奈德選擇了逃跑這條路，并于1994年4月6日離開德國前，給德意志銀行董事長寫了告別信，至此，二戰(zhàn)后德國最大的經(jīng)濟丑聞才為世人知曉。1995年5月，施奈德在美國被捕，后被引渡回德國。1996年1月，他因欺詐罪而被起訴，將在獄中度過晚年。

1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境境風(fēng)險（2）區(qū)域發(fā)發(fā)展?？紤]開發(fā)發(fā)區(qū)域風(fēng)風(fēng)險，還還應(yīng)注意意近鄰地近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險是指近鄰地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設(shè)施的變化，給本地區(qū)投資者帶來的風(fēng)險。如近鄰地區(qū)開通交通干線、增設(shè)商業(yè)服務(wù)中心、建設(shè)新公園、增添生活服務(wù)設(shè)施等等，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格便會上升；而當(dāng)近鄰地區(qū)商業(yè)服務(wù)中心遷移別處、生活服務(wù)設(shè)施減少時，該地區(qū)房地產(chǎn)價格將會下降。類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險是指類似地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，一方面有可能形成區(qū)域經(jīng)濟規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，共同繁榮的景象；另一方面，也有可能分散購買力，使項目競爭力下降。例如，現(xiàn)在香港是國際金融中心之一，這使得香港的寫字樓租金保持在較高水平。然而有專家預(yù)測，新加坡有成為國際金融中心的跡象。倘若果真如此，在香港開發(fā)寫字樓便前景不妙。

1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險險（3）市場供求。。市場的供給給與需求都具具有動態(tài)性和和不確定性，，由此導(dǎo)致了了市場中經(jīng)營營者收入的不不確定性。由由于房地產(chǎn)商商品消費的按發(fā)生的形式和影響的方式，房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險又可以分為供給風(fēng)險和需求風(fēng)險。一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩時，房地產(chǎn)商品經(jīng)營者會因大量的商品在市場中沒有顧客而蒙受損失，從而發(fā)生供給風(fēng)險。另一方面，需求量的變化也給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來風(fēng)險。一般來講，市場需求分潛在需求和有效需求兩種。潛在需求是一種無經(jīng)濟購買力的欲念需求。有效需求是具有經(jīng)濟購買能力的現(xiàn)實需求，即既有客觀上的需要，又有經(jīng)濟上的購買能力。因?qū)κ袌龉┣笮蝿菖凶x失誤，洛克菲勒大廈交易就曾使日本三菱地所遭受巨額損失。

三菱地所的悲悲哀1990年，美國洛克克菲勒財團因因金融危機，，公開出售位位于紐約市黃黃金地段的洛洛克菲勒大廈廈群中的12幢大廈(共計14幢，統(tǒng)稱為洛洛克菲勒大廈廈)，當(dāng)時物業(yè)的的總價值約為為17億美元。日本本三菱地所先先出資購入51％的股份，取取得了控股權(quán)權(quán)。一般來說說，許多企業(yè)業(yè)都以取得控控股權(quán)為滿足足，而三菱地地所為炫耀實實力及賺取更更多的利潤，，再次增資，，拿出總計14億美元，在物物業(yè)股份中占占到80％，并且沒有有收回經(jīng)營權(quán)權(quán)，仍由洛克克菲勒財團經(jīng)經(jīng)營。當(dāng)時日日本正處于泡泡沫經(jīng)濟的頂頂峰，國內(nèi)房房地產(chǎn)市場也也正在高潮期期，價格不斷斷攀升，三菱菱地所就是在在這種盲目樂樂觀的情緒支支配下完成了了這筆交易就在于三菱地所在承受市場變化所帶來的經(jīng)營損失的同時，還要承受匯率損失。那些年美元對日元的匯率一直呈下降趨勢，已由交易時的1美元兌160日元，降至后來的的1美元兌80多日元，貶值將近一半。而當(dāng)時三菱是在國內(nèi)發(fā)行日元債券籌集的資金，僅從資金匯兌這一項來看，賬面損失率已近50％。另外，1985年洛克菲勒大廈已被洛克菲勒財團抵押，獲得貸款13億美元，到2000年將是大廈抵押權(quán)轉(zhuǎn)換期。到時如聽由債權(quán)人折價收回大廈，則三菱投資的大部分將化為烏有；如償還抵押款，則還需付出大筆資金，投資總額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大廈的價值。在目前情況下脫手，凈損失額將在10億美元左右，如加上匯兌損失，幾乎可以說是全軍覆沒。在這種進(jìn)退兩難的情況下，三菱地所只好申請破產(chǎn)保護(hù)。

1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險險（4）通貨膨脹。。正常的經(jīng)濟濟環(huán)境都存在在通貨膨脹，，只不過每年1.4.3開發(fā)物業(yè)類型型與風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)存存在著風(fēng)險，，但并非任何何類型開發(fā)項項目的風(fēng)險都都是相同的。。各類開發(fā)項1.4.4開發(fā)發(fā)時時機機與與風(fēng)風(fēng)險險由于于經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展的的

同時時，，開開發(fā)發(fā)項項目目在在年年內(nèi)內(nèi)的的推推出出時時機機也也同同開開發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險險密密切切相相關(guān)關(guān)，，如如一一般般住住宅宅項項1.5土地地獲獲取取階階段段1.5.1土地地獲獲取取階階段段的的任任務(wù)務(wù)①研研究究地地塊塊的的特特性性，，分分析析地地塊塊的的最最佳佳利利用用方方式式；；②進(jìn)進(jìn)行行市市場場分分析析和和預(yù)預(yù)測測，，估估算算開開發(fā)發(fā)成成本本，，初初定定租租金金和和售售價價水水平平，，評評價價開開發(fā)發(fā)項項目目獲獲利利能能力力；；③獲獲取取土土地地使使用用權(quán)權(quán)；；④制制定定規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案，，并并征征得得有有關(guān)關(guān)部部門門許許可可；；⑤拆拆遷遷、、安安置置、、補補償償，，落落實實建建設(shè)設(shè)條條件件；；⑥安安排排短短期期和和長長期期資資金金，，以以滿滿足足征征地地及及開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)需需要要。。在土土地地獲獲取取階階段1.5.2土地地風(fēng)風(fēng)險險土地對開發(fā)商而言，土地的自然屬性風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件應(yīng)注意地基承載力、軟弱土層、地質(zhì)斷裂帶、不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、水質(zhì)污染的不確定性；地下埋藏物應(yīng)注意防空洞、通信、供電、給水、排水、燃?xì)獾鹊叵鹿芫€、文物古跡、墳?zāi)埂U棄礦井等的不確定性。如中房集團某市分公司在住宅小區(qū)開發(fā)中，未對地下埋藏物進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，基礎(chǔ)開挖時，無知的壯工挖斷軍用通訊電纜又不及時匯報，其后幾天惡劣的雨夾雪天氣，使得軍用通訊中斷3天，加上其后遷移軍用電纜，造成開發(fā)商幾十萬元經(jīng)濟損失和近三個月的工期延誤。

1.5.2土地地風(fēng)風(fēng)險險土地地的的社社會會屬屬性性是是指指地地塊塊的的區(qū)區(qū)位位條條件件及及配配套套設(shè)設(shè)施施狀狀況況等等。。海海外外房房地地產(chǎn)產(chǎn)界界認(rèn)認(rèn)為為：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成功功的的要要素素是是Location,Location,Location，這這突突出出強強調(diào)調(diào)了了地地塊塊的的區(qū)區(qū)位位條條件件對對開開發(fā)發(fā)成成敗敗的的重重要要作作用用。。配配套套設(shè)設(shè)施施狀狀況況不規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)的認(rèn)可的不確定性來源于城市規(guī)劃設(shè)計的滯后性和規(guī)劃管理的透明度低。如果開發(fā)商先獲得一塊土地，然后再向有關(guān)部門提交規(guī)劃設(shè)計方案，以求批準(zhǔn)，這樣他就承擔(dān)了使用性質(zhì)不被批準(zhǔn)的風(fēng)險。若要繼續(xù)開發(fā)只有修改項目用途以符合規(guī)劃部門要求，或者是放棄這項地產(chǎn)的開發(fā)，這都會給他帶來損失。有時，開發(fā)商為減少不被規(guī)劃部門認(rèn)可的風(fēng)險，將購買地塊決策推到規(guī)劃部門正式明確地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)之后。但此時，開發(fā)商可能要承擔(dān)土地價格大幅度上升的風(fēng)險，因為規(guī)劃設(shè)計條件明確的土地要升值很多。1.5.3征地地拆拆遷遷風(fēng)風(fēng)險險購買買土土地地使使用用權(quán)權(quán)僅僅是是獲獲取取土土1.5.4籌資資風(fēng)風(fēng)險險房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)所所需需巨巨額額資資金金的的籌籌集集和和融籌資的風(fēng)險發(fā)生在資金籌集過程中。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險。

1.5.4籌資資風(fēng)風(fēng)險險自有有資資金金：：自有有資資金金運運用用銀行貸款：銀行借款具有財務(wù)杠桿效應(yīng)，也具有抵稅功能，彈性較大。但借款數(shù)量有限和限制較多、風(fēng)險較高，有可能沖擊企業(yè)財務(wù)收支安排等不足之處。銀行貸款受國家政治、經(jīng)濟形勢變化和有關(guān)金融政策變動的影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)項目有可能因此而被終止、推遲或調(diào)整。而且，貸款利率隨國家政策變動而浮動。因此，銀行貸款具有利率變動、匯率變動和信用風(fēng)險。

1.5.4籌資資風(fēng)風(fēng)險險發(fā)行行企企業(yè)業(yè)債債券券債券券籌籌資資資資金金使使用企業(yè)發(fā)行債券受許多限制：國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，才有資格發(fā)行企業(yè)債券。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元，累計債券發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40％。要求企業(yè)最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息等。債券利息的固定，使企業(yè)蒙受銀行貸款利率可能下調(diào)產(chǎn)生的風(fēng)險；債券發(fā)行手續(xù)復(fù)雜，耗費時間長，籌資成本高，可能使債券利息率高于企業(yè)資金收益率，由于財務(wù)杠桿作用，降低企業(yè)自有資金收益率；開發(fā)企業(yè)盈利波動較大，有時可能不能按期償付本息，這增加了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，降低了企業(yè)財務(wù)信譽。

發(fā)行行股股票票可獲獲得得使用用方方便便、、來來源源穩(wěn)穩(wěn)定定可可靠靠的的永永久久資資金金，，并并在在資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)困困難難時時不不必必增但是，通常股份公司經(jīng)營狀況都比較好，優(yōu)先股的股息和普通股的紅利比債券利息和存款利息都要高，并需在稅后利潤中支付，這意味著開發(fā)商多支付了籌資成本，增加了稅收負(fù)擔(dān)。而且，股票的發(fā)行和上市手續(xù)復(fù)雜，影響因素多，企業(yè)須定期公布經(jīng)營狀況、財務(wù)報表、重大事項，這也給企業(yè)經(jīng)營帶來一定的不確定性。同時由于股票的特點，在股票發(fā)行數(shù)量、發(fā)行價格、發(fā)行時機、股利分配政策不當(dāng)仍存在一定風(fēng)險。

租賃賃籌籌資資風(fēng)風(fēng)險險租賃賃按按其其性性質(zhì)質(zhì)可可分分為為經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃和和融融資資租租賃賃兩兩種種。。經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃僅融資租賃是由出租人按照承租人的要求融資購買設(shè)備，并在合同規(guī)定的長時期內(nèi)提供給承租人使用的信用業(yè)務(wù)。這種租賃租期較長，一般接近資產(chǎn)經(jīng)濟使用年限的70％左右，我國規(guī)定不低于經(jīng)濟使用壽命的一半，甚至可以是全部物理使用年限。且在租賃期任何一方不得任意中止合同，租賃期結(jié)束承租人既可以退回設(shè)備，也可以采用續(xù)租或留購方式處理。融資租賃可以使企業(yè)不必經(jīng)過購置資產(chǎn)的資金準(zhǔn)備階段而快速形成生產(chǎn)經(jīng)營能力，有利于及時引進(jìn)設(shè)備，加速技術(shù)改造；租金可按期計入成本，租入設(shè)備可計提折舊，承租人可享受稅收減免的收益；租金在租期內(nèi)分期支付，可降低不能償付風(fēng)險。但融資租賃籌資成本較高，大致高于設(shè)備價款的30％左右；需承擔(dān)資產(chǎn)陳舊過時帶來的風(fēng)險；而且固定的租金支出和設(shè)備價款的分期償還對企業(yè)現(xiàn)金流量安排有較高要求。

引進(jìn)進(jìn)外外資資風(fēng)風(fēng)險險引進(jìn)外外資籌籌資風(fēng)風(fēng)險來來源于于投資資資金金逾期1.6項目建建設(shè)階階段的的風(fēng)險險1.6.1建設(shè)階階段的的任務(wù)務(wù)建設(shè)階階段是是進(jìn)行行單體體與群群體建建筑物物的建建造。

(1)進(jìn)行開發(fā)項目設(shè)計。

(2)采用合適的招標(biāo)模式，招標(biāo)選擇承包商。

(3)擬定合同條款，簽訂承包合同。

(4)在施工過程中，采取各種措施，確保開發(fā)項目工期、成本和質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。

1.6.2招標(biāo)模模式與與風(fēng)險險公開招招標(biāo)可在較較大范范圍邀請招標(biāo)可有效地縮短招標(biāo)時間，減少招標(biāo)工作量，節(jié)省費用開支。但這種模式限制了競爭范圍，失去了獲得更低報價、更佳承包商的機會。協(xié)商議標(biāo)可以大大地節(jié)省招標(biāo)費用，減少招標(biāo)時間。但因該方式缺乏競爭，開發(fā)商可能不得不接受較高的報價，且容易出現(xiàn)賄賂行為，使開發(fā)商蒙受損失。

1.6.3承包方方式與與風(fēng)險險建設(shè)全全過程程承包包階段承包可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時也增加了開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度。①包工包料，可以充分利用承包商的材料供應(yīng)渠道，便于建筑材料余缺調(diào)劑，節(jié)約材料費用。但也隱藏有承包商使用劣質(zhì)材料，損害工程質(zhì)量的風(fēng)險。②包工部分包料，可以在建材市場混亂時確保建筑材料質(zhì)量，但同時易導(dǎo)致材料調(diào)劑困難，增加了材料供應(yīng)不及時耽誤施工、承包商索賠的風(fēng)險。③包工不包料，造成材料供應(yīng)同施工生產(chǎn)相脫節(jié)，影響施工單位按建設(shè)程序組織施工，不利于發(fā)揮他們的積極性和主動性，且極易造成承包商索賠。

1.6.4承包合合同風(fēng)風(fēng)險合同風(fēng)風(fēng)險有有兩類類，一一類是是由于于合同同條款款不完完善，，敘述述不嚴(yán)嚴(yán)密，，有漏漏洞，，或部部分條條款與與法規(guī)規(guī)相抵抵觸，，存有有“陷阱”，在執(zhí)執(zhí)行中中可能能給合合同中中某一一方造造成損損失的的可能能，即即合同同不完完善風(fēng)風(fēng)險。。第二二類是是由于于合同同條款款規(guī)定定而引引起的的風(fēng)險險在合合同雙雙方間間的不不同分分配，，即純純合同同風(fēng)險險。本本節(jié)主主要針針對后后一類類風(fēng)險險就施施工承承包合合同予予以分分析。。施工合合同按按計價價方式式的不不同，，可劃劃分為為三大大類型1.6.4承包合合同風(fēng)風(fēng)險固定總總價合合同對開發(fā)發(fā)商而而言，，施工工過程程中管管理較較為簡簡便，，消除除了建建造成成本增增加的的風(fēng)險險。對對承包包商而而言，，如果果圖紙紙和技技術(shù)說說明書為避免此風(fēng)險，承包商通常會加大投標(biāo)報價中的不可預(yù)見費，用來消除不確定因素帶來的風(fēng)險，因而提高了開發(fā)項目報價，這對開發(fā)商又是不利的。針對這種情況可行的辦法是在固定總價合同中，增加一些必要的調(diào)價條款，開發(fā)商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險，從而降低承包商的不可預(yù)見費用，使總承包價下降。固定總價合同的調(diào)價條款大致可歸納為兩種形式，一是開發(fā)商同意對合同簽字日與實際施工安裝時的材料、設(shè)備、人工等價格的差異全部予以補償。二是規(guī)定材料、設(shè)備和人工價格差異在一定幅度內(nèi)，由承包商承擔(dān)；超過一定幅度的風(fēng)險由雙方分擔(dān)或完全有開發(fā)商承擔(dān)，以便于讓承包商有效地降低承包報價。

1.6.4承包合合同風(fēng)風(fēng)險固定單單價合合同①估量量計價價合同同，首先開開發(fā)商商委托托設(shè)計計單位位和專專業(yè)估估算師師，提提出工工程量量估算算表，，列出出分部部分項項工程程量；；然后后，承承包商商以此此為基基礎(chǔ)填填報單單價，，計算算出總總報價價，開開發(fā)商商以總總價和和單價價為依依據(jù)，，確定定中標(biāo)標(biāo)者，，并簽簽訂合合同；；最后后工程程竣工工按實實際完完成的的工程程數(shù)量量和合合同單單價結(jié)結(jié)算工工程價價款。。這種種合同同雙方方承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險均均較小小，但但如遇遇某一一分項項工程程量大大幅度度增減減，可可能影影響工工程成成本，，使某某一方方蒙受受風(fēng)險險。在在實踐踐中，，常規(guī)規(guī)定工工程量量極限限變動動幅度度，某某分項項工程程量變變幅超超過極極限幅幅度時時，允允許適適當(dāng)調(diào)調(diào)整該該分項②純單價合同，開發(fā)商僅開列分部分項工程名稱和計量單位，由承包商逐項填報單價，經(jīng)雙方磋商后簽訂單價合同，工程竣工后，按合同單價和實際完成的工程量結(jié)算工程造價。此時，因為工程量多少直接影響成本高低，雙方均可能要承擔(dān)工程量不確定而引起的成本高或低的風(fēng)險。

1.6.4承包合合同風(fēng)風(fēng)險成本加加酬金金合同同成本加加酬金金合同同是按按開發(fā)發(fā)項1.6.4承包合合同風(fēng)風(fēng)險①成本加加固定定百分分比酬酬金。開發(fā)發(fā)商對對承包包商花花費的的人工工、材材料、、機械械使用用費、、其他他直接接費用用和施施工管管理費費等實實際直直接成成本全全部據(jù)據(jù)實補補償。。同時時，按按照實實際直直接成成本的的固定定百分分比作作為酬酬金付付給承承包商商。這這種合合同，，承包包商所所得酬酬金與與工程程直接接成本本成正正比，，開發(fā)發(fā)商面面臨承承包商商故意意提高高直接接成本本，惡惡意浪

②成本加固定額酬金。開發(fā)商承擔(dān)實際直接成本，酬金是雙方事先商定的一筆固定金額，這種合同雖不會使承包商故意浪費，提高直接成本，但承包商也沒有降低成本的動力和壓力。

③成本加浮動動酬金。作法是承承發(fā)包雙方方事先商定定目標(biāo)成本本，由實際際成本高低低確定承包包商酬金的的數(shù)額。如如果開發(fā)項項目完工后后，實際成成本恰好為為目標(biāo)成本本，承包商商所得為成成本加某一一數(shù)額的酬酬金；如果④限額成本加浮動酬金。采用這種合同，首先，要確定限額成本、報價成本和最低成本。當(dāng)實際成本低于最低成本時，承包商花費的成本和應(yīng)得酬金均可得到支付，并可分享低于最低成本的成本節(jié)約額；如果實際成本在最低成本和報價成本之間，承包商僅能得到成本和酬金；如果實際成本在報價成本與限額成本之間，只有全部成本可以支付，酬金不再考慮；實際成本超過限額成本，超過部分成本不予支付。

1.6.5自然條件風(fēng)風(fēng)險自然條件風(fēng)風(fēng)險是指工工程項目所所在地區(qū)客客觀存在的的惡劣自然然條件，工工程實施期期間可能碰碰到的惡劣劣氣候等因因素可能給給開發(fā)商構(gòu)構(gòu)成的威脅脅。自然條件隨隨不同地域域而異。如如寒帶地區(qū)區(qū)嚴(yán)冬不能能施工，或或施工時會會增加大量量冬季施工工措施成本本；酷暑地

惡劣氣候是指偶爾發(fā)生的超出正常規(guī)律的氣候變化，如暴雨、臺風(fēng)、、暴雪，一旦發(fā)生，會給工程實施帶來不便，導(dǎo)致工期延長、成本增加。

1.6.6工期拖延風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)階段段每個環(huán)節(jié)節(jié)的時間損損失，都會會使工期拖拖延。而1.6.6工期拖延風(fēng)風(fēng)險影響建設(shè)階階段工期的的因素很多多，如人為為因素、技技術(shù)因素、、材料和設(shè)設(shè)備因素、、機具因素素、地基因因素、資金金因素、氣氣候因素、、環(huán)境因素素。其中，，人的因素素是最主要要的干擾因因素。國內(nèi)內(nèi)外專家分分析了上述述干擾因素素，認(rèn)為常常見的有以以下幾種情情況[26]。（1）錯誤估計計了項目的的特點及項項目的實施施條件。包包括低估了了項目實現(xiàn)現(xiàn)在技術(shù)上上的困難，，沒有考慮慮到某些設(shè)設(shè)計和施工工問題的解解決必須進(jìn)進(jìn)行科研和和試驗，而而這既需要要資金，也也需要時間間；低估了1.6.6工期拖延風(fēng)風(fēng)險（2）項目參加加者工作失失誤。包括括：設(shè)計者者拖延設(shè)計計進(jìn)度，未未能在規(guī)定定時間內(nèi)提提供或修訂訂圖紙；承承包商項目目管理水平平低，施工工方法不符符合要求，，機械設(shè)備備落后，人人力材料設(shè)設(shè)備等資源源供應(yīng)不足足；或質(zhì)量量控制不好好，導(dǎo)致返返工、加固固、處理；；勞動糾紛紛引起工人人消極怠工工、罷工；；總承包商商將任務(wù)分分包給了不不合格的分分包商；開開發(fā)商未能（3）不可預(yù)見事件發(fā)生，如工程事故、惡劣氣候條件和政治變動、戰(zhàn)爭與天災(zāi)、人禍?zhǔn)录陌l(fā)生。

1.6.7項目質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)良好的投投資效果要要通過優(yōu)良良的房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量來實實現(xiàn)，地段段只是誘人人的手段，，而房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量才是是留人的法法寶。一個個設(shè)計陳舊1.6.8開發(fā)發(fā)成成本本風(fēng)房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本風(fēng)風(fēng)險險源源于于開開發(fā)發(fā)的的各各個個階階段段，，但但不不同同階階段段對對成成本本影影響響程程度度相相差差懸懸殊殊。。（1）項項目目規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計計深深度（2）規(guī)劃設(shè)計方案陳舊，未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選。設(shè)計中未采用現(xiàn)代優(yōu)化設(shè)計方法，如價值工程、最優(yōu)化方法，對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選等。（3）地基勘測資料不全，地下埋藏物未事先考慮，臨時處理不當(dāng)。（4）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)；合同類型選擇有誤；合同條款遺漏、表達(dá)有誤，不嚴(yán)謹(jǐn)；合同管理不力，引起大量索賠。（5）項目實施期間通貨膨脹，材料、人工費用上漲；或國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資額外大幅增加。如國家規(guī)定從2002年7月1日起禁止在城市使用實心粘土磚。1.6.8開發(fā)（6）匯匯率率變變化化。。當(dāng)（7）不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服的客觀情況。不可抗力包括自然現(xiàn)象，例如地震、火山爆發(fā)、雪崩、暴雨、暴雪、颶風(fēng)、洪水、泥石流等；也包括某些社會現(xiàn)象，如政府禁令、戰(zhàn)爭、爆炸、火災(zāi)等。工程項目施工最易受到自然環(huán)境的影響，特別是異常惡劣的氣候條件，如超出正常年份的雨季、寒冷的冬季等，都會嚴(yán)重影響正常施工，降低生產(chǎn)效率，甚至停工。由不可抗力引起的風(fēng)險，如洪水、地震、泥石流等災(zāi)害雖然出現(xiàn)的機會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。1.6.9施工工索索賠賠風(fēng)風(fēng)險險工程程索索賠賠是是指指承承包包商

（1）工程變動。業(yè)主或工程師指令增加附加工程；設(shè)計和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高而引起的價差，如提高裝飾標(biāo)準(zhǔn)、提高混凝土標(biāo)號；設(shè)計錯誤或業(yè)主、業(yè)主工程師錯誤的指令造成工程修改、返工、窩工，造成工程停滯；業(yè)主要求加快工程進(jìn)度，指令承包商采取加速措施；各項額外試驗和檢查費用。（2）施工條件變化。①不可抗力因素，如洪水、地震、政變、戰(zhàn)爭、禁運等，造成工程中斷或合同終止；②不利自然條件：指在投標(biāo)時經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查及根據(jù)業(yè)主所提供的資料，一個有經(jīng)驗的承包商都無法預(yù)料到的其他不利自然條件，如惡劣的氣候條件（暴風(fēng)雨、雷電、風(fēng)沙）、地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、沉陷等；③客觀障礙：是指經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查無法發(fā)現(xiàn)、業(yè)主提供的資料中也未提到的客觀存在的障礙物，如下水道、地下管線、古墓、古跡、文物化石等；④工程地質(zhì)狀況與合同規(guī)定不一致，如地基實際承載力遠(yuǎn)低于業(yè)主所提供的工程地質(zhì)資料上的數(shù)據(jù)，因而需加固地基。（（4）國家經(jīng)濟狀況及政策變化。通貨膨脹導(dǎo)致物價全面上漲，造成材料價格、工資標(biāo)準(zhǔn)等大幅度上升；國家相關(guān)政策及法律、法令的變更，如限制進(jìn)口、外匯管制、提高稅收等。（5）業(yè)主或其工程師管理不當(dāng)。業(yè)主操作人員使用操作不當(dāng)，造成保修期間的工程損壞；業(yè)主提前使用尚未驗收交付使用的已完或未完工程，造成工程損壞。

1.7租售售管管理理階階段1.7.1租售售物物業(yè)業(yè)管管理理階階段段的的任任項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商面臨的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。同時，為了爭取客戶，提高自身社會信譽，開發(fā)商必須對開發(fā)產(chǎn)品、或企業(yè)形象進(jìn)行廣泛的宣傳，向客戶提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

1.7.2銷售售時時機機風(fēng)風(fēng)房地產(chǎn)預(yù)售。采用預(yù)售可以提前回收房款，因而可以減輕房地產(chǎn)建設(shè)過程中籌集資金的壓力。同時減少項目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。預(yù)售還可以避免房價下跌給開發(fā)商帶來的損失，因而降低了投資風(fēng)險。但應(yīng)注意，一旦房價上升，開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益。且一般為了達(dá)到良好的預(yù)售業(yè)績，需投入一定資金建設(shè)樣板房、辦理預(yù)售手續(xù)，通常預(yù)售房價要低于當(dāng)時市場價，因此預(yù)售也遭受房屋差價的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)預(yù)售有利的前提條件是預(yù)期房地產(chǎn)價格上升速度小于同期的銀行貸款利率。房地產(chǎn)即時銷售。由于房地產(chǎn)市場行情的隨機性，價格有高有低，所以即時銷售時，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇。房地產(chǎn)滯后銷售。由于滯后銷售加劇房地產(chǎn)市場的短缺，且房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性，可能使房地產(chǎn)價格升得更高。滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)者要冒價格由升轉(zhuǎn)跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率，徒增貸款利息的風(fēng)險。

1.7.3租售合同同風(fēng)險房地產(chǎn)租租售交易易的合**大廈廈風(fēng)波深圳市政政府198**大廈位于深圳文錦渡海關(guān)附近，發(fā)展商為深圳市政公用事業(yè)地盤管理公司。該公司于1989年因搬遷，獲市政府補償一幅即錦花大廈現(xiàn)址的土地。深圳市國土局以協(xié)議地價方式簽訂有關(guān)土地使用權(quán)合同。原應(yīng)繳地價如果折合成港幣約為每平方米2800港元，經(jīng)批準(zhǔn)減為每平方米1400港元，并規(guī)定土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。1991年，深圳市政府辦公廳批準(zhǔn)錦花大廈內(nèi)銷經(jīng)營。發(fā)展商在未獲外銷批文的情況下，于1991年第二季度對外預(yù)售，與上百名買家，主要為香港居民簽訂認(rèn)購書，訂金為兩萬港元。此外，大廈252個住宅單位的余數(shù)亦全部在內(nèi)地售出。深圳市有關(guān)部門于1992年3月發(fā)出批文，允許錦花大廈發(fā)展商補辦外銷手續(xù)，同時征收外銷增值費，即補地價合計1370萬元，相當(dāng)于每平方米建筑面積補地價大約1400元。發(fā)展商于4月向香港買家發(fā)出補地價通知，除將外銷增值費如數(shù)轉(zhuǎn)嫁外，另加建筑利息及稅金等，要求簽訂正式買賣合同時，買家按每平方米2500元追補繳付。雙方由此發(fā)生糾紛。5月，發(fā)展商做出讓步?jīng)Q定，愿與買家四、六分擔(dān)，并與香港買家個別洽談，結(jié)果約八成達(dá)成協(xié)議，但仍有約20名買家表示不滿。6月3日，21名人士正式向深圳市法院就此事提出訴訟。

1.7.4自然災(zāi)害害風(fēng)險自然災(zāi)害害風(fēng)險是是指由于于人們對對自然失失去控制制或自然然本身發(fā)發(fā)生異常常變化造造成損失失的可能能性。諸諸如：火火災(zāi)、雷1.7.5意外事故故風(fēng)險意外事故故風(fēng)險是是指由于于人們的的過失行行為或故故意行為為而給房房地產(chǎn)造造成損失失的可能能性。例例如，壞壞人縱火火，或員員工在施施工現(xiàn)場場抽煙，，亂扔煙煙頭，燒燒掉材料料、毀壞壞財產(chǎn)，，從而造造成很大大的損失失。據(jù)公安部部統(tǒng)計，，2001年全年共共發(fā)生火火災(zāi)215863起，死2314人，傷3752人，直接接財產(chǎn)損損失13．9億元。與與上年相相比，火火災(zāi)次數(shù)數(shù)下降42．6％，死亡亡人數(shù)下下降88．5％，受傷傷人數(shù)下下降72．3％，直接接財產(chǎn)損損失下降降58．9％。發(fā)生生在商場場市場、、歌廳舞舞廳、賓賓館飯店店等公眾眾聚集場場所的火火災(zāi)共9890起，死亡亡260人，受傷傷547人，直接接財產(chǎn)損損失16195．9萬元。這這一組數(shù)數(shù)據(jù)，相相信會使使房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者者對意外外事故風(fēng)風(fēng)險有深深深地認(rèn)認(rèn)識。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)風(fēng)風(fēng)險管理理2.1房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險回避避2.2房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險控制制2.3房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)移移2.4房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)移移——保險2.5房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險自留留2.6房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險分散散2.7房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險利用用2.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)風(fēng)險險回避避2.1.1風(fēng)險回回避風(fēng)險回回避（（RiskAvoidance）是根根據(jù)風(fēng)風(fēng)險預(yù)預(yù)測評評價，，經(jīng)過過權(quán)衡衡利弊弊得失失，采采取放放棄、、中止止開發(fā)發(fā)活動動進(jìn)行行，或或改變變開發(fā)發(fā)活動動方案案，以以避開開風(fēng)險險源地地，消消除風(fēng)風(fēng)險隱隱患的的措施施。通常，，當(dāng)開開發(fā)商商發(fā)現(xiàn)現(xiàn)某項項開發(fā)發(fā)活動動風(fēng)險險的潛潛在威威脅發(fā)發(fā)生可可能性性太大大，或或可能能損失失后果果太嚴(yán)嚴(yán)重，，又無無其他他風(fēng)險險管理理措施施可用用時，，常采采用風(fēng)風(fēng)險回回避。。風(fēng)險險回避避的做做法大大體可可分為為兩種種：一一種是是放棄棄或終終止某某項可可能引引起風(fēng)風(fēng)險損損失的的活動動；另另一一種是是改變變活動動方案案、或或改變變工作作方法法。就風(fēng)險險管理理的一一般意意義而而言，，風(fēng)險險回避避是處處理風(fēng)風(fēng)險最最強有有力的的手段段，有有效的的回避避措施施可以以完全全解除除某種種風(fēng)險險，即即完全全消除除遭受受某種種風(fēng)險險損失失的可可能。。2.1.2風(fēng)險回回避的的應(yīng)用用在投資決決策階階段，搞好好開發(fā)發(fā)經(jīng)營營方案案的評評價決決策是是回避避風(fēng)險險的最最佳方方法。。首先，，開發(fā)發(fā)商通通過房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查，對對項目目準(zhǔn)確確定位位，放放棄風(fēng)風(fēng)險較較大的的某些些開發(fā)發(fā)區(qū)域域、某某種房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)類型型。其次，，搞好好項目目各開開發(fā)方方案的的經(jīng)濟濟評價價和風(fēng)風(fēng)險分分析，，選擇擇可靠靠性高高，風(fēng)風(fēng)險隱隱患少少，風(fēng)風(fēng)險程程度低低的開開發(fā)方方案。。2.1.2風(fēng)險回回避的的應(yīng)用用土地獲獲取階階段：：首先，，為回回避土土地、、征地地拆遷遷風(fēng)險險，可可能基基于對對地塊塊自然然屬性性、社社會屬屬性或或有關(guān)關(guān)部門門對地地塊使使用屬屬性的的確認(rèn)認(rèn)情況況，以以及地地塊上上居民民、企企事業(yè)業(yè)單位位、建建筑物物、構(gòu)構(gòu)筑物物狀況況，可可能決決定放放棄對對某一一宗地地的開開發(fā)。。例如如極易易受到到鄰近近河水水泛濫濫的威威脅地地塊；；各種種矛盾盾突出出、交交錯的的地塊塊。其次，，開展展項目目規(guī)劃劃設(shè)計計方案案優(yōu)選選，選選擇滿滿足消消費者者需求求，技技術(shù)先先進(jìn)、、成熟熟，經(jīng)經(jīng)濟合合理的的建設(shè)設(shè)方案案。在在方案案選擇擇中，，拒絕絕采用用風(fēng)險險高的的規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計方方案，，放棄棄風(fēng)險險隱患患多的的結(jié)構(gòu)構(gòu)類型型。例例如商商業(yè)購購物超超市鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)高額額單方方投資資造成成的投投資風(fēng)風(fēng)險，，最后，，通過過融資資方案案的選選擇，，合理理選擇擇資金金來源源、籌籌資手手段，，避免免不合合理融融資方方案可可能帶帶來的的各種種風(fēng)險險。2.1.2風(fēng)險回回避的的應(yīng)用用在項目建建設(shè)階階段，通過過招標(biāo)標(biāo)模式式、承承包方方式、、合同同類型型的選選擇，，可以以避開開某些些風(fēng)險險。或或在項項目施施工方方案選選擇中中，淘淘汰有有缺陷陷、風(fēng)風(fēng)險高高的施施工方方法、、施工工工藝藝。當(dāng)然，在建建設(shè)投資后后期，如果果發(fā)生了種種種威脅自自身安全的的風(fēng)險因素素，企業(yè)生生存面臨重重大考驗，，企業(yè)亦不不能采取有有效的緩和和措施時（（如在海外外進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)時時），也不不排除采用用中止開發(fā)發(fā)投資，從從投資地區(qū)區(qū)全面撤退退的風(fēng)險回回避措施。。正確的撤退退方法是有有秩按序逐逐步進(jìn)行，，如不動聲聲色將所持持股份轉(zhuǎn)售售給合資的的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)；停止母母公司總部部對該子公公司的進(jìn)一一步撥款，，撤銷對該該子公司擔(dān)擔(dān)保義務(wù)，，砍斷母子子公司的臍臍帶；當(dāng)?shù)氐仄髽I(yè)以自自身資產(chǎn)做做抵押，向向當(dāng)?shù)劂y行行借款以取取代母公司司資助，提提前償還母母公司貸款款；清理并并減少庫存存和半成品品數(shù)量，將將庫存商品品、半成品品以低于成成本的價格格返銷給母母公司或親親緣企業(yè)，，即通過價價格轉(zhuǎn)移來來補償母公公司利益損損失；以當(dāng)當(dāng)?shù)卦贤瑖馄髽I(yè)業(yè)進(jìn)行易貨貨貿(mào)易，以以避免外匯匯轉(zhuǎn)移風(fēng)險險。2.1.2風(fēng)險回避的的應(yīng)用在租售管理階階段，為回避企企業(yè)自身營營銷經(jīng)驗不不足、營銷銷手段不當(dāng)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，，可采用營營銷代理，，以充分利利用代理人人豐富的營營銷經(jīng)驗。。同時，通通過銷售時時機的選擇擇，排除不不同時機銷銷售可能存存在的風(fēng)險險。對于房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者，，為避免自自然災(zāi)害和和意外事故故風(fēng)險，可可以采用租租賃房屋、、柜臺或場場地形式，，同時在租租賃合同中中明確約定定，自然災(zāi)災(zāi)害和意外外事故所致致風(fēng)險由物物業(yè)所有者者承擔(dān)。2.1.3風(fēng)險回避的的適用性（1）由于風(fēng)險險回避措施施通常與放放棄、中止止某項活動動相聯(lián)系，，這雖使企企業(yè)遭受損損失的可能能性降為零零，但同時時也使企業(yè)業(yè)獲得收益益的可能成成為泡影。。如果處處處回避風(fēng)險險，確實減減少了風(fēng)險險損失的威威脅，但同同時也失去去了參與競競爭獲得收收益的機會會。因此，，風(fēng)險回避避是一種消消極的風(fēng)險險管理措施施，不宜普普遍采用。。（2）并非所有有的風(fēng)險都都能夠通過過回避來進(jìn)進(jìn)行處理。。如房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程中潛在的的各種經(jīng)濟濟風(fēng)險、社社會風(fēng)險和和自然風(fēng)險險（如經(jīng)濟濟發(fā)展的周周期性危機機、社會動動蕩、氣候候異常）等等都是難以以回避的。。避免一切切風(fēng)險的唯唯一辦法放放棄任何活活動，但這這樣做無異異于停止生生存。（3）風(fēng)險處處處存在，不不同的方案案具有不同同的風(fēng)險。。通過改變變活動方案案避開了某某一種風(fēng)險險卻又會面面臨另一種種新的風(fēng)險險，處處回回避風(fēng)險勢勢必失去培培養(yǎng)鍛煉自自己的機會會，陷入永永遠(yuǎn)落后，，甚至被淘淘汰出局的的更大的風(fēng)風(fēng)險。2.1.3風(fēng)險回避的的適用性一般而言，，作為戰(zhàn)略略，風(fēng)險回回避是下策策，只有在在一些迫不不得已的情情況下，才才使用風(fēng)險險回避措施施。但作為為經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)術(shù)，風(fēng)險回回避大有用用武之地：：①當(dāng)某項活活動風(fēng)險發(fā)發(fā)生概率和和可能損失失程度相當(dāng)當(dāng)高，而活活動的收益益并不太高高時，冒該該風(fēng)險得不不償失；②雖然冒該該風(fēng)險得遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于失，，但一旦損損失發(fā)生，，風(fēng)險損失失的嚴(yán)重后后果開發(fā)商商無力承擔(dān)擔(dān)，或可能能致開發(fā)商商于死地；；③采用其他他風(fēng)險管理理措施處置置風(fēng)險所需需成本太高高。2.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)風(fēng)險控制制2.2.1風(fēng)險控制風(fēng)險控制是是指在風(fēng)險險事件發(fā)生生前、發(fā)生生時及發(fā)生生后，采取取的降低風(fēng)風(fēng)險損失發(fā)發(fā)生概率，，縮小風(fēng)險險損失程度度的措施。。（1）根據(jù)風(fēng)險險控制目的的，風(fēng)險控控制可以分分為風(fēng)險預(yù)預(yù)防和風(fēng)險險抑制。前前者以降低低風(fēng)險損失失發(fā)生概率率為目的；；后者以縮縮小風(fēng)險的的損失程度度為目的。。（2）根據(jù)風(fēng)險險控制措施施的性質(zhì)，，風(fēng)險控制制可以分為為工程法和和行為法。。前者理論論依據(jù)是能能量釋放論論，認(rèn)為當(dāng)當(dāng)事物所承承受的能量量超過了該該事物能夠夠容納的能能量時，就就會發(fā)生風(fēng)風(fēng)險事故，，從而導(dǎo)致致?lián)p失，其其風(fēng)險控制制以控制風(fēng)風(fēng)險單位的的物理性質(zhì)質(zhì)為著眼點點。后者理理論依據(jù)是是多米諾諾骨牌理論論，認(rèn)為人人的錯誤行行為導(dǎo)致了了風(fēng)險損失失，風(fēng)險控控制以人們們的行為為為控制著眼眼點。（3）根根據(jù)據(jù)風(fēng)風(fēng)險險控控制制的的執(zhí)執(zhí)行行時時間間，，風(fēng)風(fēng)險險控控制制可可以以分分為為風(fēng)風(fēng)險險事事件件發(fā)發(fā)生生前前、、風(fēng)風(fēng)險險事事件件發(fā)發(fā)生生中中和和風(fēng)風(fēng)險險事事件件發(fā)發(fā)生生后后的的風(fēng)風(fēng)險險控控制制。。2.2.2風(fēng)險險預(yù)預(yù)防防風(fēng)險險預(yù)預(yù)防防（（RiskPrevention）是是指指在在風(fēng)風(fēng)險險發(fā)發(fā)生生前前，，為為了了消消除除或或減減少少可可能能引引致致?lián)p損失失的的各各項項風(fēng)風(fēng)險險因因素素所所采采取取的的各各種種措措施施。。在投資資決決策策階階段段，預(yù)預(yù)防防風(fēng)風(fēng)險險應(yīng)應(yīng)：：第一一，，建建立立一一支支高高水水平平、、多多學(xué)學(xué)科科的的開開發(fā)發(fā)隊隊伍伍。。從從根根源源上上消消除除或或減減少少房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程中中種種種種風(fēng)風(fēng)險險。。第二二，，樹樹立立風(fēng)風(fēng)險險意意識識。。強強化化對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)風(fēng)風(fēng)險險管管理理理理論論的的研研究究和和學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)，，舍舍得得進(jìn)進(jìn)行行風(fēng)風(fēng)險險管管理理的的投投入入。。第三三，，健健全全風(fēng)風(fēng)險險預(yù)預(yù)警警系系統(tǒng)統(tǒng)。。防防范范風(fēng)風(fēng)險險的的關(guān)關(guān)鍵鍵是是預(yù)預(yù)先先行行動動，，即即主主動動控控制制。。項項目目進(jìn)進(jìn)入入實實施施階階段段時時間間越越長長，，控控制制風(fēng)風(fēng)險險的的成成本本就就越越高高。。最后后，，貫貫徹徹執(zhí)執(zhí)行行風(fēng)風(fēng)險險管管理理責(zé)責(zé)任任制制度度。。制制定定科科學(xué)學(xué)的的考考核核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和獎獎罰罰措措施施，，并并在在實實際際中中嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行在土地地獲獲取取階階段段，為為了了預(yù)預(yù)防防風(fēng)風(fēng)險險，，開開發(fā)發(fā)商商應(yīng)應(yīng)注注意意以以下下方方面面：：（1）履履行行自自己己的的社社會會責(zé)責(zé)任任，，主主動動與與地地方方政政府府、、各各專專業(yè)業(yè)管管理理部部門門、、金金融融機機構(gòu)構(gòu)、、當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝喝罕姳姾秃驮镣恋氐?、、地地上上物物所所有有者者搞搞好好關(guān)關(guān)系系，，密密切切雙雙方方聯(lián)聯(lián)系系，，爭爭取取獲獲得得他他們們對對開開發(fā)發(fā)項項目目的的理理解解、、支支持持和和幫幫助助，，這這樣樣就就可可以以化化解解眾眾多多風(fēng)風(fēng)險險因因素素，，減減少少來來自自各各個個層層面面的的干干擾擾，，確確保保項項目目順順利利進(jìn)進(jìn)行行。。（2）調(diào)查、走訪訪當(dāng)?shù)厝罕姾秃统鞘袡n案、、規(guī)劃、通訊訊、電力、熱熱力、市政、、文物等有關(guān)關(guān)部門，了解解地塊的自然然屬性、使用用屬性及地下下埋藏物情況況；及時同計計劃、規(guī)劃、、土地等部門門溝通，獲得得他們對地塊塊使用意圖的的確認(rèn)；根據(jù)據(jù)地塊具體情情況，制定相相應(yīng)對策。（3）妥善處理征征地、拆遷和和安置補償問問題，既講原原則性，更講講靈活性，防防止矛盾激化化。（4）增強合同意意識，認(rèn)真簽簽訂土地出讓讓合同、勘察察規(guī)劃設(shè)計合合同、拆遷安安置補償合同同、資金使用用合同。盡量量避免合同歧歧義、漏洞、、陷阱。（5）調(diào)查查預(yù)測測房地地產(chǎn)消消費趨趨向，，優(yōu)化化設(shè)計計方案案，采采用優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計、、價值值工程程技術(shù)術(shù)，充充分考考慮項項目防防火、、抗震震、御御災(zāi)、、防盜盜和安安全要要求，，防止止技術(shù)術(shù)風(fēng)險險。項目建建設(shè)階階段，風(fēng)險險預(yù)防防的主主要措措施有有：（1）采用用系統(tǒng)統(tǒng)的項項目管管理方方法。。（2）向開開發(fā)建建設(shè)各各方人人員灌灌輸安安全意意識。。（3）對現(xiàn)現(xiàn)場危危險源源要妥妥善采采取措措施。。（4）留有有余地地，保保持后后備。。（5）及時時協(xié)調(diào)調(diào)，妥妥善處處理建建設(shè)過過程中中設(shè)計計、監(jiān)監(jiān)理、、施工工、材材料設(shè)設(shè)備供供應(yīng)各各方及及總包包與分分包之之間的的各種種矛盾盾，避避免矛矛盾激激化。。（6）合理理布置置施工工現(xiàn)場場。（7）堅持持專人人收聽聽天氣氣預(yù)報報，對對風(fēng)、、雨、、雪、、雹、、霜等等惡劣劣天氣氣及時時采取取防范范措施施。（8）加強強現(xiàn)場場質(zhì)量量監(jiān)控控，通通過督督促施施工技技術(shù)、、組織織、措措施、、人員員、機機械的的落實實，防防止質(zhì)質(zhì)量缺缺陷和和建筑筑工程程質(zhì)量量通病病的發(fā)發(fā)生。。（9）做好好現(xiàn)場場建設(shè)設(shè)日志志，注注意資資料收收集和和保存存，及及時落落實建建設(shè)條條件，，預(yù)防防和減減少施施工索索賠。。（10）盡快快完成成開發(fā)發(fā)項目目，縮縮短建建設(shè)周周期。。在租售管管理階階段，為預(yù)預(yù)防風(fēng)風(fēng)險，，開發(fā)發(fā)商應(yīng)應(yīng)做好好：（1）房地地產(chǎn)租租售合合同應(yīng)應(yīng)由房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)人士士起草草，并并經(jīng)律律師或或法律律工作作者審審查，，做到到合同同條款款明確確、詳詳盡、、合法法。因因房屋屋作為為家庭庭價值值最大大的一一筆財財富，，對消消費者者的重重要性性是不不言而而喻的的。一一旦消消費者者認(rèn)為為合同同中存存在對對自身身有利利的條條款，，就會會奮起起利用用法律律武器器來捍捍衛(wèi)?！，F(xiàn)代代輿論論工具具的發(fā)發(fā)達(dá)和和消費費者作作為弱弱者奮奮起的的事實實，即即使開開發(fā)商商怎樣樣解釋釋，也也難免免形象象受到到巨大大損害害。而而且，，一般般租售售合同同文本本由開開發(fā)商商提供供和起起草，，當(dāng)格格式條條款有有兩種種以上上解釋釋時，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按不不利于于開發(fā)發(fā)商的的解釋釋來執(zhí)執(zhí)行。。（2）定期期檢查查房地地產(chǎn)狀狀況，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和消消除現(xiàn)現(xiàn)有房房地產(chǎn)產(chǎn)存在在的各各種隱隱患。。定期期組織織建筑筑物及及附屬屬設(shè)備備維修修，將將隱患患消滅滅在萌萌芽之之中。。2.2.3風(fēng)險抑抑制風(fēng)險抑抑制（（RiskReduction）是在在風(fēng)險險事件件發(fā)生生時或或發(fā)生生后，，采取取的各各種降降低損損失程程度、、或縮縮小損損失發(fā)發(fā)生范范圍的的措施施。風(fēng)險抑抑制有有兩方方面的的含義義，一一是風(fēng)風(fēng)險發(fā)發(fā)生時時的損損失最最小化化；二二是風(fēng)風(fēng)險發(fā)發(fā)生后后的挽挽救措措施。。如在在賓館館、寫寫字樓樓等采采用自自動噴噴淋設(shè)設(shè)備，，劃分分消防防分區(qū)區(qū)，可可在火火災(zāi)發(fā)發(fā)生時時，將將火災(zāi)災(zāi)損失失控制制在最最小限限度；；災(zāi)后后采用用有效效的補補救措措施，，可使使被損損壞的的財物物恢復(fù)復(fù)到最最高的的可使使用程程度。。在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)中中，，可可采采用用一一系系列列特特殊殊的的手手段段將將開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營中中的的風(fēng)風(fēng)險險損損失失降降低低到到最最低低程程度度。。（1）準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的預(yù)預(yù)警警預(yù)預(yù)報報。。建建立立預(yù)預(yù)警警預(yù)預(yù)報報機機制制，，及及時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險險苗苗頭頭，，采采取取正正確確的的應(yīng)應(yīng)對對措措施施。。（2）制制訂訂詳詳盡盡而而周周密密的的風(fēng)風(fēng)險險應(yīng)應(yīng)急急計計劃劃。。建建立立有有效效的的應(yīng)應(yīng)急急指指揮揮系系統(tǒng)統(tǒng)，，安安排排組組織織搶搶險險救救災(zāi)災(zāi)力力量量，，定定期期進(jìn)進(jìn)行行實實施施訓(xùn)訓(xùn)練練。。一一旦旦出出現(xiàn)現(xiàn)險險情情，，保保證證救救護(hù)護(hù)工工作作有有條條不不紊紊地地進(jìn)進(jìn)行行，，善善后后工工作作妥妥善善得得到到處處理理。。（3）建建立立后后備備措措施施。。一一旦旦項項目目實實際際進(jìn)進(jìn)展展情情況況與與預(yù)預(yù)期期不不同同，，就就動動用用后后備備措措施施。。后后備備措措施施的的制制定定和和執(zhí)執(zhí)行行，，開開發(fā)發(fā)商商不不傷傷元元氣氣，，輕輕松松應(yīng)應(yīng)對對，，迅迅速速恢恢復(fù)復(fù)生生機機。。（4）保保護(hù)護(hù)現(xiàn)現(xiàn)場場，，收收集集證證據(jù)據(jù)，，為為向向有有關(guān)關(guān)各各方方和和保保險險公公司司索索賠賠、、反反索索賠賠準(zhǔn)準(zhǔn)備備充充足足資資料料。。后備備措措施施：：在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程中中，，可可采采取取的的后后備備措措施施有有費費用用后后備備措措施施、、進(jìn)進(jìn)度度后后備備措措施施和和技技術(shù)術(shù)后后備備措措施施三三種種。。不可可預(yù)預(yù)見見費費，，包括括基基本本預(yù)預(yù)備備費費和和價價差差預(yù)預(yù)備備費費。?；颈绢A(yù)預(yù)備備費費用用于于補補償償項項目目在在編編制制投投資資估估算算或或概概算算時時難難以以預(yù)預(yù)料料，，而而在在建建設(shè)設(shè)過過程程中中可可能能發(fā)發(fā)生生的的工工程程費費用用。。價差差預(yù)預(yù)備備費費用用于于補補償償項項目目造造價價編編制制時時與與實實際際實實施施時時，，因因為為設(shè)設(shè)備備、、材材料料價價格格變變動動和和人人工工工工資資