四川威遠(yuǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告及經(jīng)營定位分析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告及經(jīng)營定位分析（討論稿）項(xiàng)目名稱：四川威遠(yuǎn)縣人民大廈項(xiàng)目調(diào)研時(shí)間：2006年8月18日至9月10日第一部分威遠(yuǎn)縣商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析報(bào)告一、威遠(yuǎn)人文地理分析1.1威遠(yuǎn)自然環(huán)境分析威遠(yuǎn)縣位于四川省中南部，隸屬內(nèi)江市。全縣幅員面積1287平方公里，轄20個(gè)鎮(zhèn)、323個(gè)村，總?cè)丝?4.33萬人。改革開放以來，縣域經(jīng)濟(jì)得到了持續(xù)、快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2005年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)億元，比2004年55.47億增長了14.76%，一、二、三產(chǎn)業(yè)比為18：57：25；整體呈現(xiàn)一產(chǎn)降，二、三產(chǎn)升的局面，財(cái)政總收入6.65億元，比上年增長32.56%；工業(yè)增加值28.04億元，規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值億元，比上年增長26.03%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額15.13億元，增長14.33%；農(nóng)民人均純收入3104元，增長7.63%。1.2地域文化分析1．2．1歷史悠久威遠(yuǎn)歷史悠久，隋開皇十一年（公元591年）置縣,取威名遠(yuǎn)震之義，至今已1413年。交通便利，境內(nèi)有三條高等級公路分別與成渝、內(nèi)宜兩條高速公路和成渝、成昆兩條鐵路相銜接。東距內(nèi)江市政府所在地47公里，南距自貢市24公里，北距成都177公里。1．2．2名人輩出地靈人杰，辛亥革命志士胡馭垓、中共地下四川省委書記羅世文、古希臘文學(xué)（翻譯）家和雅典文學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅念生、著名軍旅女詩人楊星火、第27屆奧運(yùn)會(huì)女子柔道78公斤級冠軍唐琳、清華愛迪生邱虹云等英才輩出，使威遠(yuǎn)人民引以為自豪。上世紀(jì)六十年代，鄧小平、賀龍、彭真、彭德懷、薄一波、李富春等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人先后到威遠(yuǎn)氣田視察；1999年元月，國務(wù)院副總理溫家寶到威遠(yuǎn)視察，深入田間院壩，給威遠(yuǎn)人民以莫大鼓舞。1.3人口分析威遠(yuǎn)縣全縣05年度末總?cè)丝跒?4.33萬，人口自然增長率為-0.2%。在總?cè)丝谥?，農(nóng)業(yè)人口59.89萬，非農(nóng)業(yè)人口14.44萬，所占比重達(dá)19.43%。(現(xiàn)在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程,嚴(yán)陵鎮(zhèn)、連界鎮(zhèn)等全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn))，從業(yè)人員總數(shù)3.64萬，05年全縣在崗職工平均工資13272元，比上年增長10.4%。從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額47942萬元。城鎮(zhèn)居民可支配收入5971元，消費(fèi)性支出4663元，年末手存現(xiàn)金2202元，主要用于食品、衣著、醫(yī)療保健、交通通訊、教育文化娛樂、居住等，其中食品占47%，衣著占9%，居住占9%，教育文化娛樂占9%，食品、衣著、居住支出均比上年增長約在12個(gè)百分點(diǎn)左右，教育文化娛樂下降10個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價(jià)中心公布：2004年威遠(yuǎn)縣在第四屆西部百強(qiáng)縣(市、區(qū))排名中列第66位。1.4交通狀況、郵電分析特別是三年交通大會(huì)戰(zhàn)成效斐然，資威路、內(nèi)威路、歸沙路、龍自路、榮威路等先后完成改造，讓威遠(yuǎn)不再“遠(yuǎn)”；花城路、威連路等重點(diǎn)工程順利完工投入運(yùn)行，讓威遠(yuǎn)路更寬；二環(huán)路、球馬路、貢威路建設(shè)全面推進(jìn)，使威遠(yuǎn)公路交通滯后狀況徹底改變。05年末全縣民用汽車已達(dá)6976輛，增長35.85%，私人汽車擁有量4108輛，比上年增長55%；固定用戶達(dá)10.36萬部，移動(dòng)通訊用戶達(dá)10.55萬戶，分別比上年增長17.35%和11.52%，信息傳輸服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá)14501戶，全年郵電業(yè)務(wù)總量達(dá)2.6億元，比去年增長35%。二、威遠(yuǎn)總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析威遠(yuǎn)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形式良好威遠(yuǎn)近年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展加快，經(jīng)濟(jì)增長明顯，綜合實(shí)力大為增強(qiáng)。地區(qū)生產(chǎn)總值63.66億元，同比增長14.76%，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長7.49%，；第二產(chǎn)業(yè)增長18.89%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長11.35%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級一、二、三產(chǎn)業(yè)比為18：57：25；整體呈現(xiàn)一產(chǎn)降，二、三產(chǎn)升的局面，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體提升，進(jìn)一步強(qiáng)化第三產(chǎn)業(yè)，作為現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展空間巨大。金融狀況良好05年末各項(xiàng)銀行存款余額42.96億元，比年初增加5.68億元，增長15.23%。其中企業(yè)銀行存款3.04億，儲(chǔ)蓄存款余額37.07億元，比上年增長17.91%，占存款余額整體86%，儲(chǔ)蓄存款的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類同縣域城市，說明居民有大量儲(chǔ)蓄，投資意識(shí)相對較差，可以選擇的投資項(xiàng)目有限，投資觀念保守。商業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，全年保費(fèi)收入6004萬元，其中壽險(xiǎn)4311萬元，個(gè)人保險(xiǎn)意識(shí)逐步強(qiáng)化，在無更好投資選擇時(shí)，保險(xiǎn)市場卻一路高歌。4、城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)居民分組消費(fèi)情況表項(xiàng)目消費(fèi)支出購房與建房支出社會(huì)保障支出其他轉(zhuǎn)移性支出單位元/人年元/人年元/人年元/人年消費(fèi)金額4663165195858消費(fèi)支出明細(xì)表(單位:元/人年)項(xiàng)目食品衣著家庭設(shè)備及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通信教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)總平均2198440247428399422414112從上表可看出當(dāng)?shù)鼐用裰饕M(fèi)支出在食品，要占整體消費(fèi)比例47%；而服飾衣著的消費(fèi)比例僅9%，根據(jù)其他類城市吃、住、用消費(fèi)的比例，當(dāng)?shù)胤椧轮?、教育文化娛樂等住、行的消費(fèi)還有很大潛力可待挖掘。5．消費(fèi)品市場5.105年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為15.13億元，比上年增長14.33%，市區(qū)零售7億元，其中批零貿(mào)易業(yè)12.63億，比上年增長10.55%，餐飲業(yè)2.48億，增長38.47%，比消費(fèi)品零售總額增幅高24.14個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)了整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長，餐飲業(yè)的發(fā)展在當(dāng)?shù)爻逝畈l(fā)展發(fā)展之勢，主要以特色小吃為主，但在當(dāng)?shù)厝匀狈Υ笮推放撇惋嫷倪M(jìn)駐。5.2商品交易市場成交活躍威遠(yuǎn)零售主要以臨街商鋪經(jīng)營為主，無大型百貨零售企業(yè)，現(xiàn)有自貢及當(dāng)?shù)爻?家。另有以家具經(jīng)營為主的商業(yè)廣場和服務(wù)社區(qū)的城市花園步行街，但目前均慘淡經(jīng)營。6、固定資產(chǎn)投資增長05年全市完成固定資產(chǎn)投資額16.12億元，比上年下降4%。而其中房地產(chǎn)開發(fā)未受國家宏觀調(diào)控的影響，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1.9億元，比上年增長90個(gè)百分點(diǎn)。投資結(jié)構(gòu)調(diào)整技改投資繼續(xù)保持強(qiáng)勢增長，基本建設(shè)投資實(shí)現(xiàn)了快速增長，全年基建投資完成2.5億元，比上年增長259.66%，基本建設(shè)投資的迅猛增長必會(huì)有力的促進(jìn)新區(qū)的形成和加快城鎮(zhèn)一體化建設(shè)的進(jìn)程。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速建筑總產(chǎn)值5.39億元，房屋施工面積144.65萬平方米，房屋竣工面積48.34萬平方米。臨街商鋪目前呈過剩開發(fā)，大量商鋪閑置，新區(qū)配套生活設(shè)施沒有跟上，造成住房空閑，入住不高。三、項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍和商業(yè)狀況分析（一）威遠(yuǎn)縣商業(yè)環(huán)境調(diào)查各街區(qū)業(yè)態(tài)分布（業(yè)態(tài)中的其他主要是指企事業(yè)單位、公司、銀行、干洗店、醫(yī)院、藥店）南大街是威遠(yuǎn)縣最繁華的街道，道路約寬12米，四車道。威遠(yuǎn)縣的中國移動(dòng)營業(yè)廳，聯(lián)通營業(yè)廳，電信營業(yè)廳就在其中心位置。經(jīng)營業(yè)種主要以通訊和服裝為主。蘭草街是威遠(yuǎn)縣比較繁華的老街道之一，兩車道。經(jīng)營業(yè)種主要以服裝、鞋類和餐飲為主。順城街是連接威遠(yuǎn)縣主要街道之一，人流量和車流量一般，經(jīng)營業(yè)態(tài)以美容美發(fā)休閑娛樂、裝飾材料、餐飲小吃為主。杉樹坳街是威遠(yuǎn)縣的主要街道之一，四車道。租金便宜，以經(jīng)營美容美發(fā)、餐飲為主。中心街是威遠(yuǎn)縣老城區(qū)的繁華街道之一。其主要經(jīng)營業(yè)種以裝飾材料、餐飲小吃、電器、小百貨為主。1.6.桂花街的業(yè)種分布桂花街是威遠(yuǎn)縣舊城區(qū)繁華街道，主要經(jīng)營中檔服飾、鞋類。1.7、新市街的業(yè)種分布新市街是威遠(yuǎn)舊城區(qū)的街道，主要經(jīng)營中檔服裝、鞋類、餐飲小吃、小百貨。1.8、外南街的業(yè)種分布外南街是威遠(yuǎn)舊城區(qū)街道之一，主要經(jīng)營中低檔服裝、床上用品、化妝品為主。1.9、蘿卜巷的業(yè)種分布蘿卜巷以經(jīng)營中低檔服裝、餐飲、化妝品為主，人流量比較大，人群較集中。1.10、南街的業(yè)種分布南街是威遠(yuǎn)舊城區(qū)商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔服裝、鞋類、化妝品、內(nèi)衣。1.11、文化街的業(yè)種分布文化街以經(jīng)營通訊產(chǎn)品為主

1.12、西街的業(yè)種分布西街主要以餐飲，娛樂休閑為主2．被調(diào)查街區(qū)業(yè)態(tài)功能詳表商業(yè)業(yè)態(tài)服裝餐飲小吃休閑娛樂建材家居裝飾日雜副食百貨超市商場通訊數(shù)碼電腦廣告化妝品鞋類黃金珠寶首飾家電眼鏡其他（非商業(yè)）縣中心南大街913023172115325蘭草街4657003169430029順城街1327252418272100059（藥業(yè)）杉樹坳街0242149176131101179中心街212518433410013230桂花街160100020120002新市街321050421062101南街153101201901012蘿卜巷359101502230011外南街6110010101000文化街00100016000000西街7719145200002251廣場街553121439480335041荷花街00015001000001總合計(jì)186152102250996310543913288321經(jīng)過對威遠(yuǎn)中心城區(qū)接近1500家街鋪的調(diào)查，明確各經(jīng)營業(yè)種在威遠(yuǎn)縣商業(yè)發(fā)展中的地位。城區(qū)各經(jīng)營業(yè)態(tài)比重圖城區(qū)各經(jīng)營業(yè)態(tài)比重圖050100150200250300350服裝餐飲休閑建材日雜通訊家電化妝鞋類其他威遠(yuǎn)縣最旺盛的業(yè)種餐飲、建材、服裝、通訊等。服裝業(yè)在威遠(yuǎn)的分布圖餐飲業(yè)在威遠(yuǎn)的分布圖休閑娛樂在威遠(yuǎn)的分布圖建材家居在威遠(yuǎn)的分布圖通訊在威遠(yuǎn)的分布圖鞋類在威遠(yuǎn)的分布圖4．調(diào)查區(qū)域商業(yè)容量調(diào)查我司調(diào)查街鋪1409家商鋪，共計(jì)商業(yè)面積約4萬方左右。小結(jié)：按照一般市場規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人均商業(yè)占有量為平方米/人，二級城市的人均商業(yè)占有量則可以達(dá)到0.7平方米/—0.6平方米城市人口及商業(yè)容量（平方米/人）一級市場二級市場三級市場威遠(yuǎn)人口14人均商業(yè)占有量1.00.50.3~0.50.4~0.6商業(yè)容量目前威遠(yuǎn)縣城市城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口14萬人，那么所需要商業(yè)面積約為8萬4千平方米。威遠(yuǎn)縣主要街區(qū)現(xiàn)有商業(yè)街鋪總量已經(jīng)在4萬平方米左右，調(diào)查的范圍比例約占威遠(yuǎn)整體商鋪的60%，即現(xiàn)在商鋪面積約在6萬方。按照三級城市商業(yè)規(guī)律，街鋪商業(yè)占商業(yè)總量的70％推算，按商鋪與大型商業(yè)物業(yè)的比例7：3計(jì)算，商鋪在威遠(yuǎn)已基本趨于市場飽和狀態(tài)甚至過剩（這也是目前大量商鋪閑置的原因），威遠(yuǎn)可容大型商業(yè)約在2萬5千方，在威遠(yuǎn)縣現(xiàn)有大型商業(yè)總量約在5000平方米左右，也就是說目前威遠(yuǎn)縣將近還存在近2萬平方米左右的大型商業(yè)空間。5．各街區(qū)租金水平通過租金水平調(diào)查可以看出，威遠(yuǎn)縣商業(yè)價(jià)值呈現(xiàn)兩級分化。在核心商業(yè)區(qū)，商業(yè)價(jià)值最高。（以35平米，一年租金為基本比較單位）6．街區(qū)空置率從空置面積和空置率可以看出人民路的空置面積和空置率最大。這是由于廣場街的街道比較長，門面?zhèn)€數(shù)多，北面以經(jīng)營建材為主，靠近新區(qū)人氣不旺盛造成的。7．街區(qū)人流量與車流量統(tǒng)計(jì)被調(diào)查街區(qū)主要街道人車流量調(diào)查說明：每條街道，以5分鐘為單位，分別于上午10點(diǎn)和下午15點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)人流和車流，一天以10小時(shí)計(jì)算，綜合得出一天得人流量和車流量。從上圖可以看出以南大街為中心的商業(yè)街區(qū)人流量多，靠近項(xiàng)目地的人民路和順城街人流量較少；杉樹坳街和廣場街車流量較多，靠近項(xiàng)目地的人民路人流量最少。威遠(yuǎn)縣人流流向調(diào)查8．威遠(yuǎn)主要賣場分析8．1飛龍超市名稱面積（㎡）樓層業(yè)態(tài)合作方式服務(wù)狀況本地或連鎖飛龍超市500一層聯(lián)營扣點(diǎn)租賃貨架好隆昌與本地聯(lián)合1500二層好飛龍超市是隆昌飛龍超市的連鎖店，位于威遠(yuǎn)舊城區(qū)核心南大街，其面積大約2000㎡共二層是威遠(yuǎn)目前最大的超市，經(jīng)營狀況良好。主要經(jīng)營家庭日常生活必需品、生鮮食品。品種單一，布置較為凌亂，通道狹窄，客流線不能令人滿意。8．2人民超市名稱面積（㎡）樓層業(yè)態(tài)合作方式服務(wù)狀況本地或連鎖人民超市400一層日常生活用品聯(lián)營扣點(diǎn)租賃貨架一般自貢連鎖300二層一般人民超市位于威遠(yuǎn)西街，緊鄰?fù)h(yuǎn)縣委、縣政府，其面積大約700㎡共二層經(jīng)營狀況一般。一樓主要經(jīng)營中低檔家庭日常生活必需品，二樓設(shè)有兒童娛樂區(qū)。布置凌亂，設(shè)備老化，通道狹窄，購物環(huán)境差8．3九鼎超市名稱面積（㎡）樓層業(yè)態(tài)合作方式服務(wù)狀況本地或連鎖九鼎超市500一層生活用品聯(lián)營扣點(diǎn)、租賃貨架一般自貢連鎖九鼎超市是自貢九鼎百貨的連鎖位于威遠(yuǎn)廣場街，其面積大約500㎡，經(jīng)營中低檔家庭日常生活必需品，經(jīng)營狀況較差。貨架布置較為凌亂，貨源組織不太考究，通道狹窄，客流線不起清晰。8．4家和超市名稱面積（㎡）樓層業(yè)態(tài)合作方式服務(wù)狀況本地或連鎖家和超市500一層家庭生活用品聯(lián)營扣點(diǎn)、租賃貨架良好自貢連鎖家和超市是自貢連鎖位于威遠(yuǎn)桂花街于蘿卜巷之間，其面積大約500㎡，經(jīng)營家庭日常生活用品，經(jīng)營狀況良好。但面積小、品種單一、動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理所以整個(gè)購物的環(huán)境顯得狹小、凌亂、壓抑。（二）威遠(yuǎn)市區(qū)商圈的劃分南大街商圈：是威遠(yuǎn)縣目前輻射能力最強(qiáng)、業(yè)態(tài)最齊全、檔次較高檔、商業(yè)氛圍最濃厚的中心商業(yè)區(qū)，以南大街、蘭草街、桂花街、南街、中心街、蘿卜巷、家和超市、人民超市、飛龍超市、城南商場等為代表，集購物、餐飲功能，每天吸引眾多市民，本區(qū)域已經(jīng)無可爭議地成為城市中心商圈。威遠(yuǎn)順城街、廣場街、人民路商圈（新城區(qū)商圈）位于威遠(yuǎn)政府規(guī)劃新區(qū)和商業(yè)老城區(qū)中間的威遠(yuǎn)新城區(qū)商圈，基本屬于“南大街”商圈的輻射范圍，雖然有威遠(yuǎn)政府的政策扶持，但是由于威遠(yuǎn)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的因素影響，至今威遠(yuǎn)新城區(qū)商圈尚未形成氣候，附近已建成樓盤和在建樓盤的大量街鋪空置率較高、特色市場經(jīng)營狀況較差?？梢灶A(yù)見，毗鄰大面積住宅小區(qū)，擁有本縣中高收入顧客群體，加之政府的各項(xiàng)扶持，威遠(yuǎn)新城區(qū)商圈將在一定程度上和“南大街”商圈形成優(yōu)勢互補(bǔ)，豐富威遠(yuǎn)的商業(yè)格局面貌。經(jīng)過我司綜合比較了解，對威遠(yuǎn)整體商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r有如下認(rèn)知：1、威遠(yuǎn)商業(yè)格局正處于轉(zhuǎn)型期，地域特征明顯，商業(yè)形態(tài)不齊全。雖然各類業(yè)態(tài)在規(guī)模方面還有較大差別——傳統(tǒng)百貨和超市賣場沒有經(jīng)營模式，管理方式也比較陳舊，需要以休閑和大型專賣場為特色的多功能型業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，進(jìn)而推動(dòng)威遠(yuǎn)市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。2、商圈環(huán)境對圈內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目本身的影響力顯而易見，周邊社區(qū)環(huán)境作為商業(yè)項(xiàng)目根植的土壤，對保障項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。以領(lǐng)導(dǎo)型業(yè)態(tài)構(gòu)建成的商圈吸引力遠(yuǎn)大于單一商業(yè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于威遠(yuǎn)新區(qū)黃金地段，如何搭配現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，尊重項(xiàng)目自身客觀條件，實(shí)事求是尋找適合的方向，不進(jìn)行重復(fù)經(jīng)營和重復(fù)競爭，開辦具有鮮明特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，冷靜思考，理性定位，應(yīng)是重點(diǎn)考慮和解決的問題。3、從整體商業(yè)檔次上來看，威遠(yuǎn)仍舊處于一個(gè)中低檔消費(fèi)市場占據(jù)主導(dǎo)地位的消費(fèi)市場，在未來幾年內(nèi)，中低檔消費(fèi)時(shí)常仍將占據(jù)主要消費(fèi)市場。全市商業(yè)中心逐漸由“南大街”商圈向新城區(qū)商圈分布輻射，最終形成以“南大街”商圈和威遠(yuǎn)新城區(qū)商圈相結(jié)合的商業(yè)分布結(jié)構(gòu)；而“南大街”商業(yè)圈、新區(qū)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和自身位置必將帶動(dòng)新老街區(qū)的共同旺盛。而商業(yè)中心的偏移，可以預(yù)見，威遠(yuǎn)縣新城區(qū)商圈在威遠(yuǎn)的時(shí)尚精品商圈地位將逐漸形成。威遠(yuǎn)人民大廈的地理位置，決定了自身強(qiáng)勁的商業(yè)潛力和商業(yè)機(jī)會(huì)。業(yè)態(tài)陳舊經(jīng)營模式不豐富處于轉(zhuǎn)型中的威遠(yuǎn)南大街商業(yè)街區(qū)，多數(shù)屬于傳統(tǒng)百貨店、小型超市、服裝店，而倉儲(chǔ)式商場、大型專賣店、大型品牌折扣店等新興業(yè)態(tài)欠缺，阻礙了該商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。環(huán)境陳舊經(jīng)營理念差距較大威遠(yuǎn)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目大多缺乏前期科學(xué)周密的現(xiàn)場規(guī)劃，定位重復(fù)，結(jié)構(gòu)繁雜，并且本身不具備后期經(jīng)營調(diào)整時(shí)的自我完善和補(bǔ)充能力，大部分商業(yè)物業(yè)依靠陳舊的賣場硬件設(shè)施和雜亂的賣場環(huán)境維持經(jīng)營，明顯不具備聚客能力和突出的競爭力。服務(wù)意識(shí)的落后也是導(dǎo)致威遠(yuǎn)商業(yè)停滯不前的一個(gè)重要因素。規(guī)劃滯后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于集中各區(qū)間城市化發(fā)展的不平衡帶來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布不平衡，而規(guī)劃的滯后更導(dǎo)致商業(yè)盲目向“南大街”中心商業(yè)區(qū)集中，這是“羊群效應(yīng)”的一種體現(xiàn)，一方面中心商業(yè)的輻射力不足以惠及周邊新區(qū)，另一方面以威遠(yuǎn)入城大道為重點(diǎn)的區(qū)域性商業(yè)中心還未成型。定位趨同經(jīng)營主題新意不足商場定位普遍趨同，沒有形成各自的經(jīng)營特色，服飾類經(jīng)營成為大多數(shù)商家的主業(yè)，然而由于市場細(xì)分不夠，造成一方面競爭激烈，一方面又有相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨鬅o法滿足。單店規(guī)模小，缺乏地標(biāo)性商業(yè)。連鎖發(fā)展慢成熟大型商業(yè)品牌少在國內(nèi)商業(yè)連鎖發(fā)展風(fēng)起云涌的形勢下，威遠(yuǎn)本地的連鎖商業(yè)品牌發(fā)展比較緩慢，至今尚未具有一定品牌價(jià)值和連鎖規(guī)模的商業(yè)形式出現(xiàn)。多是單獨(dú)經(jīng)營，沒有明顯的品牌意識(shí)和品牌塑造能力。經(jīng)營理念滯后軟件有待提升威遠(yuǎn)商家的管理水平、服務(wù)意識(shí)、營銷手法方面較為保守和落后，與零售業(yè)發(fā)展成熟的大城市比較還存在相當(dāng)大差異，經(jīng)營商家觀念落后，固守南大街，對大型的賣場經(jīng)營和專業(yè)市場認(rèn)知度不是很高，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念還需引導(dǎo)。地段分析1、本項(xiàng)目地塊位于威遠(yuǎn)人民路和順成街的交匯處，兩面臨街，路面寬闊。為新區(qū)的黃金地段，暫無同價(jià)值商業(yè)口岸；2、商業(yè)規(guī)模較大，能形成規(guī)模經(jīng)營。目前，該區(qū)域尚處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，相對現(xiàn)城市核心地帶和人口密集區(qū)約㏎，幾個(gè)在建項(xiàng)目正加緊建設(shè)。街面店鋪較為冷清，還未形成有商業(yè)氣氛的街道，僅有的小型超市尚處于試營業(yè)階段；定位為專業(yè)市場（家具為主）的商業(yè)廣場（距本案約800米近期上市物業(yè)調(diào)查1、同類物業(yè)1.1美好家園項(xiàng)目名稱：美好家園一期銷售：0832－6899999區(qū)域位置：威遠(yuǎn)縣城中心街開發(fā)商：內(nèi)江長城房地產(chǎn)開發(fā)代理商：重慶華軒房地產(chǎn)顧問公司設(shè)計(jì)單位：內(nèi)江市建筑勘探研究設(shè)計(jì)院物管單位：四川家園商業(yè)管理總建筑面積：31980㎡總占地面積：4488㎡項(xiàng)目屬性：商住樓建筑風(fēng)格：高層電梯公寓棟數(shù)：2層數(shù)：28綠化率：10%住宅總套數(shù)：193銷售率：排號(hào)階段物業(yè)費(fèi)用：戶型結(jié)構(gòu)：商業(yè)面積:銷售起價(jià)：住：1400銷售均價(jià)：?。轰N售最高價(jià)：住：1800商：待定商：待定商：待定付款方式：一次性付款、分期付款裝修標(biāo)準(zhǔn)：通風(fēng)采光：良好建筑結(jié)構(gòu)：框架開工時(shí)間：竣工時(shí)間：交付使用時(shí)間：停車位：170經(jīng)營方式：出租、出售主力戶型三方兩廳兩衛(wèi)，面積100－142㎡兩房兩廳兩衛(wèi)，面積90－98㎡物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施：電影院、商場小區(qū)設(shè)施：待定物業(yè)服務(wù)：待定園林環(huán)境：4層屋頂花園交通情況：有公交車站，車流量大，交通方便項(xiàng)目定位：中高檔電梯公寓客戶群定位分析：中高端人群項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢賣點(diǎn)：城區(qū)中心位置、新式高層電梯公寓、未來的商業(yè)娛樂休閑中心缺點(diǎn)：周邊環(huán)境陳舊，項(xiàng)目開發(fā)周期太長1.2山水印象項(xiàng)目名稱：山水印象銷售：0832－8242366區(qū)域位置：威遠(yuǎn)縣城商業(yè)廣場西側(cè)開發(fā)商：威遠(yuǎn)三益商業(yè)廣場開發(fā)代理商：設(shè)計(jì)單位：物管單位：總建筑面積：約70000㎡總占地面積：27687㎡項(xiàng)目屬性：住宅小區(qū)建筑風(fēng)格：棟數(shù)：11層數(shù)：7綠化率：38.20%住宅總套數(shù)：558銷售率：60%物業(yè)費(fèi)用：戶型結(jié)構(gòu)：商業(yè)面積:銷售起價(jià)：?。?40銷售均價(jià)：住：1200銷售最高價(jià)：?。?300商：未知商：未知商：未知付款方式：一次性付款、銀行按揭（建行4成）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯通風(fēng)采光：良好建筑結(jié)構(gòu)：磚混開工時(shí)間：竣工時(shí)間：交付使用時(shí)間：停車位：140經(jīng)營方式：出租主力戶型四房兩廳兩衛(wèi)，160－190㎡三方兩廳兩衛(wèi)，面積118－130㎡兩房兩廳一衛(wèi)，面積84－90㎡左右物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施：小區(qū)設(shè)施：休閑廣場、康樂中心、噴泉物業(yè)服務(wù)：園林環(huán)境：交通情況：附近有公交車站，車流量少，交通不太方便項(xiàng)目定位：中高檔住宅小區(qū)客戶群定位分析：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢賣點(diǎn)：中高檔住宅小區(qū)、水生態(tài)主題園林缺點(diǎn)：位置比較偏遠(yuǎn)，交通不便，缺乏生活配套設(shè)施1.3城市花園一期項(xiàng)目名稱：城市花園一期銷售：區(qū)域位置：威遠(yuǎn)縣順城街西段開發(fā)商：威遠(yuǎn)萬佳實(shí)業(yè)代理商：設(shè)計(jì)單位：物管單位：總建筑面積：260000㎡總占地面積：235333㎡項(xiàng)目屬性：住宅小區(qū)建筑風(fēng)格：棟數(shù)：69層數(shù)：7綠化率：58.00%住宅總套數(shù)：632銷售率：近100%物業(yè)費(fèi)用：戶型結(jié)構(gòu)：商業(yè)面積:銷售起價(jià)：住：750銷售均價(jià)：住：銷售最高價(jià)：?。?000商：商：商：付款方式：一次性付款、分期付款裝修標(biāo)準(zhǔn)：通風(fēng)采光：良好建筑結(jié)構(gòu)：磚混開工時(shí)間：2001竣工時(shí)間：交付使用時(shí)間：停車位：經(jīng)營方式：主力戶型物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施：小區(qū)設(shè)施：物業(yè)服務(wù)：園林環(huán)境：小區(qū)內(nèi)園林交通情況：附近有公交車站，車流量較大，交通不比較方便項(xiàng)目定位：中檔住宅小區(qū)客戶群定位分析：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢賣點(diǎn)：新建中檔住宅小區(qū)缺點(diǎn)：位置較偏遠(yuǎn)，生活購物不便，缺乏生活配套設(shè)施1.4高升假日廣場項(xiàng)目名稱：高升假日廣場銷售：區(qū)域位置：威遠(yuǎn)縣城廣場街南段開發(fā)商：威遠(yuǎn)嚴(yán)陵房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商：設(shè)計(jì)單位：物管單位：總建筑面積：102539㎡總占地面積：78000㎡項(xiàng)目屬性：住宅小區(qū)建筑風(fēng)格：棟數(shù)：層數(shù)：綠化率：35.00%住宅總套數(shù)：340銷售率：100%物業(yè)費(fèi)用：戶型結(jié)構(gòu)：商業(yè)面積:銷售起價(jià)：?。?40銷售均價(jià)：?。?00銷售最高價(jià)：?。?000商：商：商：付款方式：一次性付款、分期付款裝修標(biāo)準(zhǔn)：通風(fēng)采光：較好建筑結(jié)構(gòu)：磚混開工時(shí)間：竣工時(shí)間：交付使用時(shí)間：停車位：經(jīng)營方式：主力戶型兩房兩廳一衛(wèi)，面積80－97㎡三房兩廳兩衛(wèi)，面積134－160㎡物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施：小區(qū)設(shè)施：物業(yè)服務(wù)：園林環(huán)境：小區(qū)內(nèi)園林交通情況：距公交車站約10分鐘路程，車流量少，交通不方便項(xiàng)目定位：中檔住宅小區(qū)客戶群定位分析：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢賣點(diǎn)：新建中檔住宅小區(qū)缺點(diǎn)：位置較偏遠(yuǎn)，生活購物不便，缺乏生活配套設(shè)施促銷策略：1.5紫荊花園項(xiàng)目名稱：紫荊花園銷售：區(qū)域位置：威遠(yuǎn)縣城南荷花街開發(fā)商：自貢弘基房地產(chǎn)開發(fā)代理商：設(shè)計(jì)單位：物管單位：總建筑面積：總占地面積：項(xiàng)目屬性：住宅小區(qū)建筑風(fēng)格：棟數(shù)：層數(shù)：7綠化率：住宅總套數(shù)：400銷售率：95%物業(yè)費(fèi)用：戶型結(jié)構(gòu)：商業(yè)面積:銷售起價(jià)：住：780銷售均價(jià)：?。?00銷售最高價(jià)：?。?000商：3200商：3400商：4000付款方式：一次性付款裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯通風(fēng)采光：良好建筑結(jié)構(gòu)：磚混開工時(shí)間：竣工時(shí)間：交付使用時(shí)間：停車位：經(jīng)營方式：主力戶型三方兩廳兩衛(wèi)，面積118－130㎡兩房兩廳一衛(wèi)，面積82－100㎡物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施：小區(qū)設(shè)施：配套商業(yè)街物業(yè)服務(wù)：園林環(huán)境：交通情況：距公交車站步行5分鐘左右，車流量少，交通不太方便項(xiàng)目定位：中檔住宅小區(qū)客戶群定位分析：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢賣點(diǎn)：中低檔價(jià)格缺點(diǎn)：位置較偏遠(yuǎn)，交通不便，缺乏生活配套設(shè)施2、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及商業(yè)環(huán)境小結(jié)威遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，人均收入水平增加，居民的購買力增加，消費(fèi)意識(shí)也逐步與二級城市接軌。城市建設(shè)力度逐漸加大，房地產(chǎn)市場逐漸活躍；威遠(yuǎn)縣以蘭草街、南大街、中心街形成核心商業(yè)區(qū)；并輻射整個(gè)威遠(yuǎn)縣城區(qū)；12條主要街道現(xiàn)有臨街商業(yè)面積總量超過40000平方米，而按照目前威遠(yuǎn)縣消費(fèi)品零售總額增長率14%推算，每年新增商業(yè)面積不會(huì)超過4500平方米。目前威遠(yuǎn)縣城比重較大的業(yè)種依次是餐飲、建材、服飾、通訊、日雜等。各街區(qū)業(yè)態(tài)分布雜亂無章，產(chǎn)品檔次參差不齊，門面裝飾格調(diào)很低，還缺乏統(tǒng)一的街區(qū)形象包裝，經(jīng)營品質(zhì)都難以提升，消費(fèi)者選購時(shí)疲困不堪，難以提高消費(fèi)者購物興趣，更無法滿足消費(fèi)者的物質(zhì)需求和心理需求。威遠(yuǎn)縣人流量較大的街區(qū)分別是新市街、南大街、蘭草街、中心街、南街；車流量較大的是杉樹坳街、廣場街、中心街、南大街。威遠(yuǎn)租金水平分布兩極分化較大，核心商圈附近租金水平較高，隨著離核心商圈距離加大，租金水平逐漸降低；租金高的依次為蘭草街、南大街、蘿卜巷、桂花街、南街，租金低的有順城街、杉樹坳街、人民路。3、房地產(chǎn)市場小結(jié)：從商業(yè)發(fā)展市場空間分析得出：目前威遠(yuǎn)縣將近還存在約3萬平方米從消費(fèi)上分析得出：威遠(yuǎn)人民對改善住宅條件的要求較高，住宅物業(yè)的需求量大，住宅銷售很暢，相應(yīng)從銀行存款的比例看，當(dāng)?shù)劂y行存款居民儲(chǔ)蓄存款占絕大多數(shù)的比例，說明投資觀念和投資意識(shí)弱，投資謹(jǐn)慎；從房地產(chǎn)發(fā)展方向分析得出：威遠(yuǎn)縣在整體規(guī)劃上加強(qiáng)新城區(qū)沿線建設(shè)，城市建設(shè)速度加快，城市基礎(chǔ)建設(shè)力度大，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好；從商業(yè)發(fā)展格局分析得出：威遠(yuǎn)縣商業(yè)格局總體一個(gè)小縣城只有一個(gè)商圈，但隨著新城區(qū)的建設(shè)，大型社區(qū)的興起，以人民大廈為中心的新城市商業(yè)圈正在形成當(dāng)中。從商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析得出：在新興的商業(yè)鋪面中近60%的商業(yè)面積位于人民路、順城街和廣場街，威遠(yuǎn)縣未來的商業(yè)將人民路、廣場街和順城街為主。從商業(yè)發(fā)展趨勢分析得出：從威遠(yuǎn)縣商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀上，同時(shí)可以分析出威遠(yuǎn)縣商業(yè)發(fā)展的趨勢，威遠(yuǎn)縣的商業(yè)發(fā)展走勢將依托蘭草街、南大街商圈，逐步向南發(fā)展，最終形成兩大商業(yè)組團(tuán)。從商業(yè)經(jīng)營發(fā)展分析得出：桂花街、南街從整體街道的寬度、鋪面都較為陳舊，主要經(jīng)營一些普通服裝、鞋類、百貨等經(jīng)營檔次都相對較低的產(chǎn)品；而南大街、蘭草街無論從街道形象，還是鋪面檔次都較為高檔，如家和超市、飛龍超市等開門營業(yè)，南大街、蘭草街將成為主營中、高檔產(chǎn)品經(jīng)營街道；而杉樹坳街上大多規(guī)劃經(jīng)營農(nóng)機(jī)產(chǎn)品、五金建材等，故，杉樹坳街商業(yè)經(jīng)營將以專業(yè)市場為主。從建筑形態(tài)上分析得出：南街、蘿卜巷一帶建筑屬于老建筑，顯得較為陳舊；蘭草街商業(yè)鋪面表現(xiàn)得較為寬敞、明亮；杉樹坳街的商業(yè)基本上均還未成形。從建筑形態(tài)上分析，認(rèn)為威遠(yuǎn)縣的商業(yè)建筑形態(tài)均處于原始的買賣環(huán)境上，而還未形成一個(gè)有產(chǎn)品特色文化的建筑。從商業(yè)物業(yè)運(yùn)作手法分析得出：威遠(yuǎn)縣各商業(yè)物業(yè)的推廣手法主要為整體經(jīng)營規(guī)劃運(yùn)作，對后期的經(jīng)營和運(yùn)作沒有明確的思路，已開業(yè)的商業(yè)廣場和城市花園步行街現(xiàn)都慘淡經(jīng)營中，商業(yè)部分基本處于一種死資產(chǎn)狀態(tài)。(三)、主要街道代表品牌調(diào)研分析街道名稱所屬商圈主要代表品牌南大街南大街商圈喬丹專賣、精益眼鏡、飛龍超市、盈達(dá)服飾、千姿服飾、安踏專賣、雙星專賣、精益眼鏡恒業(yè)家電城、花花公子鞋、飛龍超市、鴻星爾克、美邦男裝、蕾妮雅女裝、多愛皮具蘭草街南大街商圈雅戈?duì)?、洛茲、康奈皮鞋、七匹狼、南方寢室、特步鞋業(yè)、威遠(yuǎn)金店、阿迪達(dá)斯、哈哈箱包、花花公子雷迪波爾、馬天奴、夢舒雅、雅芳專賣、艾貝爾服飾、SWK衣服、富貴鳥男裝、卡佛蓮服飾、哥弟服飾、衣之純、利郎男裝、貴人鳥鞋業(yè)桂花街南大街商圈意爾康皮鞋、BOSS服飾、惠特鞋業(yè)、真維斯華倫天奴、紅蜻蜓、森豪皮鞋、奧克斯、歐典男裝、日泰皮鞋、B*9JQJO、盈達(dá)服飾西街南大街商圈人民超市、廣場街南大街商圈九鼎超市蘿卜巷街南大街商圈家和超市、布萊.鮑威服飾、以純專賣、雅鹿專賣、千石戀飾品綜合上表可以分析得出：在商業(yè)結(jié)構(gòu)方面，威遠(yuǎn)的商業(yè)結(jié)構(gòu)尚不成熟，經(jīng)營品種檔次仍然是相對缺乏的零售業(yè)消費(fèi)市場的要求，基本可以滿足本市消費(fèi)者消費(fèi)需求。雖然對于業(yè)種的細(xì)化分類還不夠到位，但是高、中、低檔定位的商業(yè)模式都已大致具備。比較以上商家的經(jīng)營真正定位精確，符合本市消費(fèi)力市場和消費(fèi)市場特色的商業(yè)形式還沒出現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的整體關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)方興未艾的SHOPPINGMALL形式也沒有在威遠(yuǎn)出現(xiàn)，但是市民消費(fèi)層次已由需求型向服務(wù)型轉(zhuǎn)化，表面上看，威遠(yuǎn)商家間的競爭還未夠成熟，但在威遠(yuǎn)商業(yè)浪潮的此起彼伏沖擊下，雖然波瀾不驚，也有商家在做最后的調(diào)整，或關(guān)門整頓，或局部改觀，這預(yù)示激烈的商業(yè)競爭即將出現(xiàn)，威遠(yuǎn)的商業(yè)格局即將重新洗牌。從主要街道代表品牌調(diào)查表來看，品牌相對單一，這也是三四類城市的消費(fèi)不足以支撐一些品牌在當(dāng)?shù)氐纳婧桶l(fā)展，同時(shí)也導(dǎo)致一些中商消費(fèi)群體選擇異地消費(fèi)如內(nèi)江、自貢等地的原因。這也為項(xiàng)目本身的招商和后續(xù)的經(jīng)營是一個(gè)很慎重的課題。威遠(yuǎn)市面上所見到的品牌，多為國內(nèi)的二線品牌。一線品牌甚少。威遠(yuǎn)的主流暢銷品牌以流行時(shí)間較久，以及近年品牌形象宣傳較成功的商業(yè)品牌為主。這反映本地消費(fèi)力市場對于價(jià)位中等，品牌形象成熟的商業(yè)品牌具有一定消費(fèi)能力。當(dāng)前威遠(yuǎn)品牌服飾的市場可以概括為：休閑品牌銷售好過正裝品牌（城市特征決定）；女性品牌銷售好過男裝品牌（男裝品牌本身不多造成）；中價(jià)位品牌銷售好過高價(jià)位品牌（市民整體消費(fèi)能力決定）。第二部分威遠(yuǎn)市商業(yè)消費(fèi)特征及威遠(yuǎn)人民大廈市場定位分析一、威遠(yuǎn)市人居消費(fèi)特征分析市民消費(fèi)習(xí)慣“食為先”與其他同樣是消費(fèi)能力一般的同等規(guī)模城市比較，威遠(yuǎn)市的茶樓、酒吧以及夜間大排檔等數(shù)量之多，是其他城市所無法比擬的，連口味一般的所謂通宵營業(yè)的河堤“夜市街”，經(jīng)營狀況也很好。首先是由于本地市民的原有生活習(xí)慣決定的，城市市民過慣了休閑、散漫的愜意生活。其次這是二三線城市消費(fèi)力市場自身構(gòu)成的低消費(fèi)狀況，隨著自身城市定位的轉(zhuǎn)變，“食為先”的消費(fèi)習(xí)慣必定將得到扭轉(zhuǎn)，而偏向于其他生活消費(fèi)方面。中等偏低收入市民占據(jù)主要消費(fèi)人口比例相關(guān)資料顯示，威遠(yuǎn)市現(xiàn)今中等收入的居民占據(jù)本地消費(fèi)力市場的67%；低等收入市民占據(jù)本地消費(fèi)力市場的23%；高等收入市民占據(jù)本志消費(fèi)力市場的10%。也就是說，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體可以首先定位在占據(jù)消費(fèi)力市場67%的中等收入的居民身上，而中等消費(fèi)人口具有以下幾點(diǎn)明顯消費(fèi)特征：對于昂貴商品不做連續(xù)投資，通常是比較理性地分期消費(fèi)。消費(fèi)具有明顯的重點(diǎn)性和針對性。對于品牌商品具有粗淺認(rèn)識(shí)，但是不具備辨別能力，這種情況導(dǎo)致威遠(yuǎn)市場充斥大量的服飾類套牌、冒牌商品。威遠(yuǎn)縣居民對于品牌有一定了解，但是強(qiáng)烈的品牌消費(fèi)依賴性或依賴不強(qiáng)，品牌的優(yōu)勢還暫時(shí)不能得到發(fā)揮。3、未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)熱潮將改變威遠(yuǎn)市民消費(fèi)觀念消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)是一個(gè)逐漸轉(zhuǎn)變的過程。由于地產(chǎn)持續(xù)升溫因素的影響，威遠(yuǎn)近年來新區(qū)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)力度較大，加之，老城區(qū)的有商業(yè)項(xiàng)目的出爐，將使威遠(yuǎn)的商業(yè)和地產(chǎn)面臨一個(gè)更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。由于地產(chǎn)泡沫因素的影響，威遠(yuǎn)近年空置樓盤的大量再次包裝銷售掀起了一次次地產(chǎn)投資消費(fèi)熱潮。而本地居民是本次浪潮的有力推動(dòng)部分，這就造就一大批新業(yè)主的出現(xiàn)，和地產(chǎn)置業(yè)相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隨之興起，配套購物中心、家私、家電、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、裝修裝飾、建筑材料、家居用品、床飾等輔助行業(yè)必將有一個(gè)上升和成熟的過程。個(gè)人固定資產(chǎn)的投資興起和具備一定消費(fèi)能力的大量新業(yè)主的形成，將在很大程度上促進(jìn)威遠(yuǎn)市消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)意識(shí)的改變和提升。服飾類商品消費(fèi)年齡分段化突出秉承內(nèi)地居民衣簡便隨意的生活習(xí)慣，“重食不重衣”似乎是威遠(yuǎn)市民的消費(fèi)傳統(tǒng)，在威遠(yuǎn)街頭比較少見衣著時(shí)尚鮮艷的人群，少部分具備該特征的人群，是以年輕前衛(wèi)的時(shí)尚一族居多，年齡普遍在17——27周歲之間，通常并不具備較強(qiáng)的服飾購買能力。而30—50周歲之間的收入較高，具備購買力的人群，又不太注重服飾搭配。這個(gè)原因出是造成品牌服裝區(qū)經(jīng)營狀況不盡理想的主要原因。公眾性質(zhì)休閑場所較少就目前威遠(yuǎn)城市建設(shè)及公眾休閑場所而言，就一個(gè)“濱河游園休閑走廊”且該地的娛樂休閑狀態(tài)比較原始和低下，文化涵養(yǎng)和素質(zhì)不高。而這么的一個(gè)城市體量，應(yīng)該有一個(gè)體現(xiàn)自己城市文化名片的更具內(nèi)涵的休閑場所，這是城市發(fā)展的需要和人民大眾素質(zhì)不斷提高的一個(gè)呼聲。將逐步脫離現(xiàn)在的一些休閑狀態(tài)和閑暇消遣模式！威遠(yuǎn)市人居結(jié)構(gòu)情況構(gòu)成分析原居民主要從事的行業(yè)據(jù)調(diào)查，威遠(yuǎn)原住市民主要從事的行業(yè)以從少到多的人口分布來排列依次為：機(jī)關(guān)單位、公司企業(yè)的工薪一族；酒店餐飲商業(yè)等服務(wù)行業(yè)；旅游業(yè)；個(gè)體經(jīng)營業(yè)。從中等收入的工薪族為主的消費(fèi)人口為主。外來人口主在從事行業(yè)外來人口主要從事的行業(yè)以從少到多的人口分布來排列依次為：個(gè)體經(jīng)營業(yè)；酒店餐飲商業(yè)等服務(wù)行業(yè)；旅游業(yè)；機(jī)關(guān)單位、公司企業(yè)的工薪一族；除部分個(gè)體經(jīng)營業(yè)主這外，多為中低收入人群。關(guān)于威遠(yuǎn)市人居環(huán)境的綜合評價(jià)分析：威遠(yuǎn)的居民消費(fèi)水平和現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)狀，均明確顯示威遠(yuǎn)是一個(gè)中低等消費(fèi)人口占據(jù)主打力量的城市。掌握這一部分人群的消費(fèi)特征和消費(fèi)活動(dòng)，是前期定位的關(guān)鍵所在。新城市摩爾商業(yè)廣場的概念與新區(qū)的硬件環(huán)境相符，但是如何最終實(shí)現(xiàn)銷售效益的最大化，卻不一定要全部做完全的地道的高檔品牌，折衷的方式往往是明智的選擇。例如突出品牌形象、賣場環(huán)境的高檔、服務(wù)的檔次，而在品牌方面采取務(wù)實(shí)的態(tài)度，選擇真正適合本項(xiàng)目實(shí)際和威遠(yuǎn)市場現(xiàn)實(shí)的品牌作為主要方向。威遠(yuǎn)人民大廈前景SWOT分析威遠(yuǎn)人民大廈優(yōu)勢分析：·開發(fā)商在威遠(yuǎn)的實(shí)力可謂首屈一指，同時(shí)有一定的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在威遠(yuǎn)成功開發(fā)了商業(yè)步行街?！ぷ鴵沓鞘行聟^(qū)地標(biāo)位置，與周邊城市花園、山水印象等大型社區(qū)共同組成高筍塘組團(tuán)，政府規(guī)劃發(fā)展?！ろ?xiàng)目本身在威遠(yuǎn)是第一個(gè)大型購物場所，建筑規(guī)劃領(lǐng)先市場，外墻形象大氣；·品牌連鎖生活超市+精品百貨+餐飲休閑娛樂的綜合經(jīng)營定位，全面滿足消費(fèi)者多種需要，充分體現(xiàn)一站式購物的時(shí)尚購物概念，以規(guī)模經(jīng)營形成聚合力，從而引領(lǐng)威遠(yuǎn)整個(gè)消費(fèi)觀念，成為威遠(yuǎn)零售市場領(lǐng)跑人！·與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理專家香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理公司合作，吸引其成功經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，“思想力決定行動(dòng)力”，競爭優(yōu)勢明顯?！た呻S時(shí)參照香港、臺(tái)灣、深圳、東莞的先進(jìn)營銷手法，打破本地陳舊而沉悶的市場營銷競爭市場，舉辦效果突出，手法別具一格的營銷活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)延續(xù)性和實(shí)效性?！ご蟓h(huán)境方面，威遠(yuǎn)人民購物缺乏理想購物場所，中高大宗交易去往內(nèi)江、自貢等地，新城市提供一種“購物休閑化、休閑娛樂化、娛樂生活化”的全新購物場所，商業(yè)前景無限?！ば屡d新商業(yè)中心區(qū)針對老商業(yè)區(qū)域的改造是政府及城市規(guī)劃的議事日程中的事情，所以新城區(qū)商業(yè)中心必將在縣域形成新的商業(yè)亮點(diǎn)。威遠(yuǎn)人民大廈劣勢分析：·門前的人民路和順城街沒有斑馬線，且有綠化帶安全護(hù)欄阻隔，對面行人到本項(xiàng)目來需繞行，不便匯聚人流?！さ貕K形狀成狹長形因?yàn)榈乩砦恢玫囊蛩刂萍s了項(xiàng)目內(nèi)部結(jié)構(gòu)，外圍寬，但進(jìn)深淺，在場內(nèi)易形成死角，不利于顧客流動(dòng)?！ろ?xiàng)目開發(fā)歷時(shí)長在06年初就有商業(yè)開盤、開業(yè)運(yùn)營時(shí)間的廣告臨市，距今有9個(gè)月，市場經(jīng)營商戶懷疑和觀望者眾?！け卷?xiàng)目所在的城市新區(qū)，雖建筑密度高，且有好幾個(gè)大型社區(qū)，但目前入住率低，區(qū)域人口少，商業(yè)不旺，配套設(shè)施不全，生活不便利。。項(xiàng)目整體大樓外觀前期規(guī)劃設(shè)計(jì)對店面形象未進(jìn)行專門設(shè)計(jì)，店招的位置和面積不夠大氣和時(shí)尚及特色。。賣場內(nèi)由于地塊因素，異形多場內(nèi)整體不在一個(gè)平面，用臺(tái)階做為輔助，顧客在逛商場時(shí)會(huì)有心理障礙。。商業(yè)新命名，市場知名度差前期市場推廣一直延用人民大廈，現(xiàn)對外推廣用新城市MALL，市場知名度差，形象少有人知。。項(xiàng)目定位采用區(qū)隔性定位項(xiàng)目附近主要經(jīng)營業(yè)種以建材、其他品類為主，街面商鋪?zhàn)饨鹪?—15元之間，項(xiàng)目定位采用領(lǐng)導(dǎo)市場的定位方式，與周邊經(jīng)營區(qū)隔開來，顯得相對孤立。市場機(jī)會(huì)分析威遠(yuǎn)尚無大型購物場所，經(jīng)市調(diào)分析，威遠(yuǎn)市場對大型商業(yè)還有很大的需求量。本項(xiàng)目是威遠(yuǎn)第一個(gè)、大型購物場所，處于市場領(lǐng)導(dǎo)地位；新城區(qū)規(guī)劃建成居住人口可達(dá)5—8人，固定消費(fèi)人流穩(wěn)定；當(dāng)?shù)劂y行存款余額顯示儲(chǔ)蓄存款占非常大的比例，居民投資選擇性大，投資意識(shí)和觀念差，有很大潛力可挖掘；產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)尚屬空白，托管式投資、有保障性投資方式?jīng)]有，只要給投資者以安全保障，對投資者應(yīng)是有非常大的吸引力；市場威脅分析在建的美好家園地理位置好，物業(yè)設(shè)施強(qiáng)，推出時(shí)間在本項(xiàng)目之后，在營銷策略上能有更好的適宜本市場的方式；大型商業(yè)物業(yè)的市場容量大，很快會(huì)有其他項(xiàng)目跟進(jìn)，對項(xiàng)目后期的經(jīng)營管理造成很大的威脅；商業(yè)廣場的慘淡經(jīng)營對投資者已造成一定意義上的傷害，項(xiàng)目在銷售中會(huì)面臨后期的經(jīng)營如何旺場的問題以增加投資者信心；綜上所述，本項(xiàng)目的經(jīng)營優(yōu)勢明顯大于經(jīng)營劣勢。威遠(yuǎn)人民大廈天時(shí)、地利、人和的因素基本具備。本案中陳述的經(jīng)營劣勢，只要在前期招商調(diào)整中注意改進(jìn)，如與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)得力，即可解決斑馬線問題；做好廣場鋪位招商調(diào)整和廣場小項(xiàng)目的設(shè)置，即可解決廣場空曠問題等。市場定位市場定位原則本項(xiàng)目的市場定位，必須對威遠(yuǎn)的商業(yè)環(huán)境做出較準(zhǔn)確的判斷，再結(jié)合自身的特征，最后按上述因素，針對市場需求，進(jìn)行最佳的市場定位。根據(jù)我們前期的市場調(diào)研結(jié)果及對相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場經(jīng)驗(yàn)積累和對目前市場背景與變化規(guī)律的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場定位應(yīng)遵循以下原則：要符合市場需要，符合市場購買力；充分利用市場機(jī)會(huì)，避開環(huán)境威脅；要根據(jù)其街區(qū)現(xiàn)有功能和區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢進(jìn)行商業(yè)定位；擴(kuò)大目標(biāo)市場范圍，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；要有利于本項(xiàng)目銷售推廣和使項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化；要確保物業(yè)經(jīng)營的可操作性。市場定位分析自身優(yōu)劣勢通過我司對項(xiàng)目地塊的SWOT分析，可以看出，項(xiàng)目兩面臨主干道，外部交通良好；同時(shí)項(xiàng)目所處地段人氣、商氣尚待時(shí)日。因此，可以定位于依靠滿足人們?nèi)粘Ｉ钏璧漠?dāng)?shù)刈畲蟮纳罹蛹页袨橹鱽砭奂藲?，百貨、通訊、家電、服飾等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)來贏取利潤，樹立威遠(yuǎn)第一個(gè)大型商業(yè)購物場所的大氣形象。進(jìn)入市場層次通過我司對威遠(yuǎn)商業(yè)市場的調(diào)查，可以看出威遠(yuǎn)的商業(yè)經(jīng)營模式還比較落后，沒有大型的商業(yè)物業(yè)；雖然有自貢的九鼎超市等幾家連鎖超市，但規(guī)模普遍小，品種單一。而本項(xiàng)目占據(jù)了更有利的區(qū)位優(yōu)勢，體量上體現(xiàn)了一站式購物，在市場上更無競爭對手和同業(yè)競爭，因此本案定位為領(lǐng)導(dǎo)威遠(yuǎn)整個(gè)零售業(yè)的發(fā)展，而非單一的區(qū)別競爭策略，體現(xiàn)中高檔消費(fèi)大型商業(yè)區(qū)具有很強(qiáng)的競爭力。進(jìn)入市場方式通過我司對威遠(yuǎn)商業(yè)市場調(diào)查和項(xiàng)目周邊地段的街區(qū)功能調(diào)查，項(xiàng)目緊靠威遠(yuǎn)核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，但老商圈建筑陳舊，經(jīng)營模式陳舊，購物環(huán)境差，購物仍停留在單一的購物功能上，而不能讓消費(fèi)者體會(huì)到購物的樂趣，而僅是生活的一種需要，不能適應(yīng)新興的消費(fèi)需求。因此，我司認(rèn)為：本案定位為集百貨購物商場、超市、餐飲、休閑娛樂為一體的復(fù)合性商業(yè)業(yè)態(tài)。讓消費(fèi)者在購物時(shí)休閑，在休閑時(shí)娛樂。項(xiàng)目目標(biāo)市場定位及描述商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)的營銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系。結(jié)果，物業(yè)雖然實(shí)現(xiàn)了銷售，但由于經(jīng)營定位不當(dāng)，自由招租經(jīng)營等原因，有的物業(yè)根本開不了業(yè)，有的盡管如期開業(yè)卻經(jīng)營不下去，業(yè)主因此停止供樓，投資者信心嚴(yán)重受挫，發(fā)展商面臨回購的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)代商場營銷鏈?zhǔn)牵喊l(fā)展商……投資者……經(jīng)營商家……消費(fèi)市場，這是一個(gè)完整的綜合體系。商鋪營銷首先必須考消費(fèi)市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存和發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個(gè)好價(jià)錢。因此，商業(yè)物業(yè)面對三個(gè)層面的目標(biāo)市場：終端消費(fèi)市場威遠(yuǎn)城區(qū)本地人群；來威遠(yuǎn)游玩或辦公的外來人群威遠(yuǎn)區(qū)鄉(xiāng)人群；威遠(yuǎn)四家大的企業(yè)人群；銷售目標(biāo)市場1）有一定的資金積蓄，有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)并想自己經(jīng)營者；這類投資者要有適合的面積和適合的經(jīng)營業(yè)種，如中等餐飲等2）有一定的資金積蓄，無豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)者；這類投資者可以投資休閑．水吧等經(jīng)營面積較小的業(yè)種，然后租賃給其他人經(jīng)營；3）沒有明確的投資渠道者；這類客戶可以提供帶品牌銷售，以使之獲得明確的投資方向和投資渠道。4）其他目標(biāo)市場。經(jīng)營目標(biāo)市場1、綜合型生活超市和精品購物空間為主要經(jīng)營主線。2、成都或重慶著名娛樂場所；成都、重慶、內(nèi)江、自貢、威遠(yuǎn)著名的餐飲品牌店等作為配套特色經(jīng)營?！镒赓U目標(biāo)市場：品牌超市、精品品牌店等主力營運(yùn)商本地和外埠大型品牌餐飲；品牌快餐和飲吧；威遠(yuǎn)縣及周邊地區(qū)著名的休閑娛樂品牌其他市場類。商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項(xiàng)目的裙樓商鋪從設(shè)計(jì)上、規(guī)模上都適合發(fā)展綜合商場。（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。

這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對性強(qiáng)。但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險(xiǎn)相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴

規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；⑵

規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。⑶

租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項(xiàng)目銷售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪。（三）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營的商業(yè)廣場就是以家居為主的專業(yè)市場，目前在威遠(yuǎn)尚缺家電經(jīng)營的專業(yè)賣場。業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)定位原則符合市場定位符合地塊條件形成產(chǎn)品特色提升產(chǎn)品價(jià)值2、業(yè)態(tài)定位分析從消費(fèi)層次來看，本項(xiàng)目主要針對的目標(biāo)市場為威遠(yuǎn)縣及周邊區(qū)鄉(xiāng)主要的百貨、餐飲、娛樂休閑經(jīng)營人群及投資人群；從目標(biāo)市場的需求特征來看，這類目標(biāo)市場有著對商業(yè)環(huán)境和物業(yè)本身配套有較高的需求；3、業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為：威遠(yuǎn)新城市的商業(yè)休閑中心……案名：新城市MALL休閑購物廣場經(jīng)營組合包括：綜合超大型生活超市、品牌特色餐飲、精品百貨、娛樂休閑等。威遠(yuǎn)人民大廈市場支撐點(diǎn)：·面臨威遠(yuǎn)新一輪經(jīng)濟(jì)振興大潮，經(jīng)濟(jì)的二次起飛必然帶來城市人口的增加和居民收入水平的提高，本案面對的目標(biāo)消費(fèi)群體將會(huì)在一至二年內(nèi)比現(xiàn)在狀況有明顯的擴(kuò)大?！そ陙?，威遠(yuǎn)縣城按中小城市的規(guī)模加快建設(shè)，但現(xiàn)實(shí)的商業(yè)發(fā)展水平和經(jīng)營理念不符合一個(gè)中小城市的真實(shí)需求的，——即高消費(fèi)、高品位、品牌化消費(fèi)群體從大眾型消費(fèi)。群體中脫離出來?！がF(xiàn)實(shí)商業(yè)的經(jīng)營能力低下，購物環(huán)境差、針對高收入階層的購物場所缺位，本案的適時(shí)進(jìn)入滿足了這一市場需求。威遠(yuǎn)人民大廈市場障礙點(diǎn)：·威遠(yuǎn)城市規(guī)模小，現(xiàn)實(shí)的人口基數(shù)不大，可供本案爭取的品牌消費(fèi)人口就更少，市場面受到限制?！ねh(yuǎn)消費(fèi)者的品牌消費(fèi)意識(shí)有待引導(dǎo)，在冒牌貨充斥的市場環(huán)境里，一定時(shí)期內(nèi)本案的中高消費(fèi)定位會(huì)受到質(zhì)疑，商場的品牌形象和誠信形象有賴于通過強(qiáng)化公關(guān)推廣力度來實(shí)現(xiàn)?！ねh(yuǎn)人消費(fèi)習(xí)慣中，“衣”不太受重視，這一現(xiàn)象的改觀有待威遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程的加快，通過對外溝通和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)對人們?nèi)粘Ｉ盍?xí)慣的影響力不斷增加后，才可能使本地高收入階層提升其對品牌消費(fèi)的熱情。·絕對的高檔化品牌消費(fèi)定位不適合威遠(yuǎn)市場情況，短期內(nèi)還是要維持較為模糊化的高、中混合品牌路線，以助本案度過這一市場“混沌期”?！な忻裣M(fèi)者普遍文化素質(zhì)不高，市場還需要培養(yǎng)。及整個(gè)文化階層的誕生會(huì)又一定改觀。4、威遠(yuǎn)人民大廈營銷推廣環(huán)境狀況分析以下是通過近期觀察，得出的威遠(yuǎn)主要商家營銷活動(dòng)條件及頻率情況分析表，也基本代表了威遠(yuǎn)現(xiàn)有商業(yè)活動(dòng)情況。商業(yè)名稱硬件設(shè)施折扣促銷活動(dòng)情況頻度廣場舞臺(tái)舞臺(tái)燈光演出資源城南商場無無無無舉辦小型季節(jié)活動(dòng)，但效果不明顯節(jié)假日舉辦人民超市無無無無有統(tǒng)一折扣活動(dòng)和小型季節(jié)性活動(dòng)季節(jié)性舉辦飛龍超市無無無無有統(tǒng)一折扣活動(dòng)和小型季節(jié)性活動(dòng)頻率很低無計(jì)劃性威遠(yuǎn)百貨商場無無無無甚少舉辦自身活動(dòng)無家和超市無無無無有統(tǒng)一折扣活動(dòng)和小型季節(jié)性活動(dòng)節(jié)假日舉辦新城市摩爾商業(yè)廣場大型街區(qū)型大型街區(qū)型有計(jì)劃設(shè)置有員工演出團(tuán)體及良好的演出合作單位折扣促銷活動(dòng)情況有計(jì)劃的全年隨時(shí)舉辦各類促銷和集聚人流的活動(dòng)從威遠(yuǎn)市主要商家營銷活動(dòng)條件及頻率情況分析表可以看出以下幾點(diǎn)結(jié)論：有計(jì)劃、有目標(biāo)、有任務(wù)、有規(guī)模的事件性促銷在威遠(yuǎn)市場上基本看不到，威遠(yuǎn)市場競爭，還處于各自為政的封閉局面，甚至看不到商家間明顯的價(jià)格戰(zhàn)。除了重要節(jié)假日外，商家很少自發(fā)舉辦大型主題營銷活動(dòng)。作為“活動(dòng)狂”的中國人，在威遠(yuǎn)還暫時(shí)不能得到開心購物的體驗(yàn)，也得不到參與活動(dòng)、享受活動(dòng)中的快感。且具備創(chuàng)意的活動(dòng)太少。當(dāng)商家達(dá)到一定的飽和數(shù)量，激烈的市場競爭必然爆發(fā)，能否在占據(jù)市場主動(dòng)，首先看商家的自身實(shí)力和對于營銷的重視程度。不積極投身營銷活動(dòng)中去的商家必定要吃大虧。七、威遠(yuǎn)人民大廈經(jīng)營定位建議：1、市場分析定位：大規(guī)模商場、綜合超市目前在威遠(yuǎn)整個(gè)市場還是尚待開發(fā)的處女地，觀鑒眾多城市發(fā)展，這是個(gè)必然的發(fā)展趨勢，集購物、休閑、娛樂、健身、餐飲等多業(yè)態(tài)綜合服務(wù)功能的購物場所將成為市民購物的首選，作為威遠(yuǎn)第一家的時(shí)尚休閑大型購物消費(fèi)場所，綜合性的配套、專業(yè)主題精品購物賣場和靈活多變的科學(xué)經(jīng)營管理手法，威遠(yuǎn)人民大廈無疑將引領(lǐng)威遠(yuǎn)消費(fèi)新時(shí)尚，憑借其上萬平米的商業(yè)磁場，絕版的鉆石地段，為廣大市民提供一個(gè)嶄新的購物環(huán)境，從而達(dá)到締造城市巔峰的戰(zhàn)略理念。威遠(yuǎn)人民大廈——威遠(yuǎn)現(xiàn)代商業(yè)的最強(qiáng)音商業(yè)廣場不再是簡單的購物場所，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市消費(fèi)水平的不斷提高，現(xiàn)代人對購物環(huán)境的要求日益提高，在全民倡導(dǎo)“休閑”概念的今天，人民的物質(zhì)需求正在向精神需求轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)代的商業(yè)物業(yè)除了提供生活必須品以外等的購物消費(fèi)外，更要提供豐富的各種商品方便消費(fèi)挑選，同時(shí)還要賦予商場更多的功能，包括全民健身、文化傳播、休閑、娛樂、餐飲等。威遠(yuǎn)人民大廈在規(guī)劃和建設(shè)上均具備以上功能。美食新天地和休閑廣場的價(jià)值核心——人流最大化交叉消費(fèi)據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，現(xiàn)在家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，隨機(jī)消費(fèi)占30%左右，而且隨著生活水平的提高這一比例也逐步提升?？赡茉诠涑械臅r(shí)候順便飽餐一頓西式快餐，也可能在給孩子買玩具的時(shí)候，父親看中了一款新穎的，而媽媽則發(fā)現(xiàn)一件讓自己心儀的時(shí)裝，交叉消費(fèi)的結(jié)果是讓消費(fèi)者過足了癮，而商家賺得盆盈缽滿。威遠(yuǎn)人民大廈（新城市摩爾購物廣場）定位——中高檔品牌商場：高檔領(lǐng)銜，中檔為主以經(jīng)營面積100%的比例劃分，高中低檔經(jīng)營面積比重約為：2：7：1。即高、中檔商品各占總營業(yè)面積的20%、70%、10%；在商業(yè)環(huán)境營造上爭做威遠(yuǎn)一流購物環(huán)境，從而顛覆威遠(yuǎn)現(xiàn)階段購物環(huán)境差的歷史，以一流的購物環(huán)境滿足威遠(yuǎn)消費(fèi)者購到稱心如意的商品。2、項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位策略賣點(diǎn)一：打造出“新城市MALL”一站式休閑體驗(yàn)消費(fèi)廣場概念；

使新城市MALL成為威遠(yuǎn)以“運(yùn)動(dòng)、休閑、青春、時(shí)尚、高品質(zhì)”為主題的體驗(yàn)式休閑購物廣場的第一品牌、威遠(yuǎn)首個(gè)城市摩爾的商業(yè)形態(tài)。從而引領(lǐng)威遠(yuǎn)整個(gè)商業(yè)的時(shí)尚、潮流、高品味發(fā)展趨勢。項(xiàng)目位于人民路城市花園轉(zhuǎn)盤處，毗鄰城市花園、高筍塘假日廣場、遠(yuǎn)鴻世紀(jì)花園、宏福巷，整體高筍塘居住組團(tuán)42.4萬平方米。賣點(diǎn)二：體驗(yàn)式購物，全新的生活方式、品位人生價(jià)值，享受城市新生活新樂趣！賣點(diǎn)三：高檔不失品位、品味但是不排斥大眾，婉約彰顯大氣，藝術(shù)牽手商業(yè)。項(xiàng)目命名名稱：商業(yè)項(xiàng)目可以冠名:新城市MALL商業(yè)廣場整體消費(fèi)檔次定位：中高消費(fèi)群，略微向低收入群體輻射。3、管理模式定位：實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀等十大統(tǒng)一管理模式，有利于整體商業(yè)的培養(yǎng)。休閑娛樂、商業(yè)廣場等實(shí)行統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營、獨(dú)立自主收銀的管理模式。4、營銷策略定位：專業(yè)團(tuán)隊(duì)介入，共同打造威遠(yuǎn)人民大廈：威遠(yuǎn)華夏雙星房地產(chǎn)開發(fā)公司、香港新城市摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)、四川新城市摩爾商業(yè)經(jīng)營管理公司三家已經(jīng)達(dá)成了長期的緊密式戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對威遠(yuǎn)人民大廈的管理專門成立了威遠(yuǎn)新城市商業(yè)經(jīng)營管理。香港新城市摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)的介入，將利用目前最先進(jìn)商業(yè)管理模式對項(xiàng)目進(jìn)行全程整合，打造項(xiàng)目的核心競爭力。全新的企業(yè)形象及企業(yè)文化新城市MALL經(jīng)營管理設(shè)計(jì)出了更具國際潮流的企業(yè)標(biāo)志，同時(shí)也設(shè)計(jì)出了威遠(yuǎn)人民大廈人性化的標(biāo)志。我們還將對整個(gè)企業(yè)的外在形象和內(nèi)在的文化內(nèi)涵進(jìn)行挖掘，對賣場設(shè)計(jì)完全與世界接軌，彰現(xiàn)大家風(fēng)范。包括商城的各類導(dǎo)視系統(tǒng)和VI體系統(tǒng)等等，更加的規(guī)范和人性化，從方方面面的角度來度視和策劃，使得賣場更加清切、自然，充分激起消費(fèi)者的購買欲望，同時(shí)又能將企業(yè)形象深入的扎根于消費(fèi)者心中。完善的物業(yè)管理威遠(yuǎn)人民大廈的保值與否，最關(guān)鍵的是商業(yè)物業(yè)管理。只有專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)式程序化的全過程打理商業(yè)物業(yè)管理，并進(jìn)行持續(xù)的優(yōu)化管理服務(wù)，方能實(shí)現(xiàn)保障投資者和經(jīng)營者的投資不至于貶值，也就是商業(yè)物業(yè)管理是你們的資產(chǎn)增值管家。全方位的招商服務(wù)為了更了的長遠(yuǎn)發(fā)展和吸引人氣，我們在招商方面主要采取三個(gè)層面的工作，一是招商開源，二是平臺(tái)服務(wù)，三是開拓下游！招商開源指的是：成都、重慶、自貢、內(nèi)江等地設(shè)點(diǎn)服務(wù)，同當(dāng)?shù)匾患壙偞砗彤?dāng)?shù)氐钠放茝S家聯(lián)系，免費(fèi)為我們商戶提供商業(yè)資源咨詢服務(wù)，使得我們的商業(yè)資源體系就是非常的競爭力。開拓下游指的是我們將開辟當(dāng)?shù)厣虘艉蜕虡I(yè)資源，同時(shí)又將采取進(jìn)一步的營銷活動(dòng)的措施吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)者也前來購物，傳播我們的企業(yè)形象和服務(wù)理念，也就是從各個(gè)方面著手，免費(fèi)為商戶和商業(yè)資源開拓下游承接者。人性化的營運(yùn)管理如果說招商是打江山的話，那么營運(yùn)管理就成了守江山了。常言道：創(chuàng)業(yè)難，守業(yè)更難。我們要長久地生存下去，我們必須苦練內(nèi)功。我們現(xiàn)在對新城市商業(yè)廣場采取以下措施來進(jìn)行：1\建立商戶學(xué)堂：專門為我們的商戶提供很好的經(jīng)商學(xué)習(xí)平臺(tái)，我們將邀請相關(guān)的專家定時(shí)定期的進(jìn)行有關(guān)的各類培訓(xùn)。同時(shí)也發(fā)動(dòng)商戶參與相互交流經(jīng)商心得，使得人人都能以學(xué)習(xí)和總結(jié)的心態(tài)面對每一天。也為我們的商戶提供營業(yè)員的標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)。2\分片區(qū)定人服務(wù)：定人管理和服務(wù)，我們采取現(xiàn)場式管理和走動(dòng)式管理，對商戶的提出的需求和經(jīng)營存大的問題，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場解決的模式。公司領(lǐng)導(dǎo)將下基層每周定時(shí)定期進(jìn)行現(xiàn)場巡場服務(wù)管理，解決所有應(yīng)該解決的問題，快速拍板。這項(xiàng)工作由我們的營運(yùn)部來負(fù)責(zé)。3\建立電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)平臺(tái)：如今的社會(huì)已經(jīng)是網(wǎng)絡(luò)化、信息化的社會(huì)，電子商務(wù)系統(tǒng)就如同我們的千里眼，我們要用現(xiàn)代化的交易工具來我們的經(jīng)營管理服務(wù)，要跟得上社會(huì)發(fā)展的節(jié)奏，否則就是：落后就得挨打！落后就得淘汰！落后就沒有競爭力！沒有競爭力就沒有生意啊！我們將把港澳商品、全國各地專業(yè)市場信息、行業(yè)情況、供求信息、交易平臺(tái)等等全面引入我們的平臺(tái)，隨時(shí)供我們的商戶使用，為我們商戶進(jìn)一步提供現(xiàn)代化的經(jīng)營管理模式和理念。我們將分為三步走，2-3年的時(shí)間，將整個(gè)新城市MALL購物廣場打造為威遠(yuǎn)一站式休閑消費(fèi)時(shí)尚購物廣場。在市場中時(shí)刻保持最強(qiáng)的核心競爭力。4\建立完整的營銷體系：再好的市場也需要宣傳和文化營銷。我們新城市摩爾商業(yè)廣場也不例外。新城市摩爾商業(yè)廣場在營銷宣傳體系方面總的指的思想是：大節(jié)日大過，小節(jié)日小過，沒節(jié)日咱們造節(jié)日來過。比如：我們在淡季時(shí)創(chuàng)立市民消費(fèi)歡樂年華節(jié)，創(chuàng)立采購大會(huì)，創(chuàng)立港澳商品交易博覽會(huì)等等，再加上平時(shí)的一些大型節(jié)假日活動(dòng)的營銷，再加上我們與政府和社會(huì)型的各類宣傳日、活動(dòng)日等合作，到我們這里來進(jìn)行免費(fèi)的服務(wù)營銷體系組合，以固本吸遠(yuǎn)的模式來吸引各方人氣，再進(jìn)行吸引性強(qiáng)的實(shí)實(shí)在在的特價(jià)商品和競爭力極強(qiáng)的產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)、環(huán)境等優(yōu)勢相結(jié)合。緊扣公益性、公德性和全民參與性，我們相信一定可以達(dá)到人氣旺旺的效果！并且我們將會(huì)把這一計(jì)劃進(jìn)行時(shí)間細(xì)分，詳細(xì)公布！5\創(chuàng)立商戶委會(huì)員：商戶眾多，需要建立一個(gè)合法的有效的市場組織，代表各位商戶的利益，為我們的商業(yè)廣場興旺發(fā)達(dá)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。6\實(shí)行末尾淘汰制：公司內(nèi)部員工和商場商戶都進(jìn)行全面的考核評比，將末尾者進(jìn)行淘汰，對資源進(jìn)行優(yōu)化整合。獎(jiǎng)罰分明！7\優(yōu)秀商戶評比制：對商戶進(jìn)行金牌商戶、誠信商戶、忠誠商戶、功臣商戶等考評，將給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施?？蛻舳ㄎ蛔鳛楫a(chǎn)權(quán)式商城，為了配合統(tǒng)一管理和整體經(jīng)營的發(fā)展方向，對于產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)營人，原則上應(yīng)采取產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)營人分離的辦法。客戶細(xì)分政府公務(wù)員（考慮固定回報(bào)率）企業(yè)中高層管理人員（考慮固定回報(bào)率）大中型商戶（考慮項(xiàng)目的長期發(fā)展與增值）小型商戶（考慮自用與長期發(fā)展）周邊地區(qū)投資者（考慮回報(bào)率和項(xiàng)目的發(fā)展與增值）5、招商定位：根據(jù)我們商業(yè)部分的商業(yè)定位，建議我們的招商定位要貼近我們的商業(yè)營業(yè)需求和滿足現(xiàn)在市場的發(fā)展需求，并且結(jié)合現(xiàn)在項(xiàng)目所在區(qū)域市場的商業(yè)資源的滿足度。滿足項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃的需求的主力運(yùn)營商和主力店、主力品牌；滿足特色經(jīng)營的休閑和餐飲、娛樂項(xiàng)目商業(yè)資源；采取“遠(yuǎn)攻近守”的招商策劃和“大象帶小象”的招商手法實(shí)施全部招商。采取“放水養(yǎng)魚，買水養(yǎng)魚”的招商策略，實(shí)現(xiàn)招商、安商、養(yǎng)商、富商、選商的招商過渡。6、銷售定位：根據(jù)我們項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)和銷售目標(biāo)，結(jié)合威遠(yuǎn)和周邊區(qū)域的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場情況，結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)投資客戶的現(xiàn)在情況，建議該項(xiàng)目的銷售定位為：以租促銷，以招促銷，部分產(chǎn)權(quán)銷售，余下部分的作為投資業(yè)主回報(bào)保障，增強(qiáng)投資者的投資信心，采取“低開高走”“營銷”“關(guān)系營銷”“逐量入市”等的手法，目標(biāo)對象鎖定在以中低投資業(yè)主為主要，提升物業(yè)價(jià)值，高端投資業(yè)主為輔作為項(xiàng)目銷售的品質(zhì)提升。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃以及商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)必須完全符合商業(yè)功能需求。產(chǎn)權(quán)單位的小單位劃分結(jié)合高業(yè)績產(chǎn)生的“金貴”鋪位的劃分（高業(yè)績鋪位以大面積為主）。銷售模式采取全員營銷的銷售組織。銷售推廣以“低投資”和“絕對安全投資”“高收益”，結(jié)合“一站式休閑購物廣場”的營銷概念推廣提升商鋪的商業(yè)增值可行性為主要手法。7、價(jià)格定位:商業(yè)地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評估，收益價(jià)格對物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。威遠(yuǎn)人民大廈租金及售價(jià)定位分析1、項(xiàng)目價(jià)值評價(jià)價(jià)值評價(jià)表序號(hào)評判因素權(quán)重評定分值分值人民超市飛龍超市九鼎超市美好家園人民大廈改造前改造后A周邊環(huán)境(小計(jì))30262820221718A-1商業(yè)位置5454A-2交通便利度55343A-3周邊房屋素質(zhì)55433A-4周邊居民質(zhì)素55433A-5人流54543A-6車流5544B規(guī)劃及建筑(小計(jì))20101092013B-1整體規(guī)劃4424B-2外觀建筑風(fēng)格4444B-3建筑空間規(guī)劃333B-4停車位、便利、大小3133B-5主題廣場30003B-6動(dòng)線組織32233C配套設(shè)施(小計(jì))2066617916C-1公共配套設(shè)計(jì)411112C-2無障礙設(shè)計(jì)411143C-3導(dǎo)購設(shè)施3111313C-4安全設(shè)施31113C-5燈光設(shè)計(jì)3111313C-6其它設(shè)施3111312D營銷管理（小計(jì)）309993030D-1主題形象311133D-2營銷策略3111323D-3主力店4111414D-4業(yè)態(tài)布局4111424D-5人流設(shè)計(jì)（商場內(nèi)）2111212D-6經(jīng)營管理模式3111313D-7商業(yè)管理公司2000222D-8促銷活動(dòng)2111212D-9經(jīng)營管理3111313D-10品牌控制2000212D-11物業(yè)服務(wù)2111212合計(jì)10051534489價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%51%53%44%89%53.5%82.5%價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度人民超市飛龍超市九鼎超市美好家園人民大廈改造前改造后A周邊環(huán)境30262820221718B規(guī)劃及建筑20101092013C配套設(shè)施2066617916D營銷管理309993030價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%51%53%44%89%53.5%82.5%價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位租金統(tǒng)計(jì)及分析價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定商場租金表（元/㎡/月）項(xiàng)目最低租金最高租金平均租金人民超市101814飛龍超市152520九鼎超市81210平均租金111815根據(jù)以上分析：項(xiàng)目租金=平均租金*價(jià)值實(shí)現(xiàn)度/平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度=15*53.5%/49.33%=16.27元(物業(yè)調(diào)整前)=15*82.5%/49.33%=25元(物業(yè)調(diào)整后)年收益：16.27*12=195.24(25*12=300)還原利率：確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為8%即:項(xiàng)目平均售價(jià)=2483.26*0.987(3750*0.987)=2408(元)(3700元)

(此是根據(jù)現(xiàn)有其他商場物業(yè)比較得出的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目具體定價(jià)建議再參照周邊商鋪價(jià)格適當(dāng)提高此價(jià))該項(xiàng)目操作的重點(diǎn)是展示商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，突出商業(yè)的完整性，提升商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)和銷售單價(jià)。在營銷推廣上以“新城市的名片”為基點(diǎn)延伸和擴(kuò)展“威遠(yuǎn)首席一站式休閑購物廣場”的營銷該念，在操作手法上以“新城市”的現(xiàn)有業(yè)態(tài)為基本點(diǎn)按照希有和引領(lǐng)的思路規(guī)劃業(yè)態(tài)，既要完成完整性的組合，同時(shí)要突出本項(xiàng)目的商業(yè)亮點(diǎn)和商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)點(diǎn)！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》內(nèi)容簡介：一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合……二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容包括房地產(chǎn)銷售踩盤、活動(dòng)方案、現(xiàn)場布置、現(xiàn)場管理、銷售方案、銷售管理、銷售計(jì)劃、銷售培訓(xùn)、售樓人員業(yè)績考核、業(yè)務(wù)提成分成等……六、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG（均為常見的資料格式）房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集一、包含四大版塊內(nèi)容：分類景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)集、經(jīng)典案例、優(yōu)秀文本、全球知名公司整套施工圖……二、內(nèi)容涉及景觀設(shè)計(jì)多個(gè)方面：住宅、商城、城鎮(zhèn)、廣場、旅游風(fēng)景區(qū)、濱水區(qū)、院校運(yùn)動(dòng)場……三、景觀實(shí)拍、電腦效果圖、動(dòng)畫、手繪、景觀文本、全套景觀設(shè)計(jì)、施工圖、獲獎(jiǎng)作品、畢設(shè)……四、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、JPG、DWG、TIFF(部分文件需安裝相應(yīng)軟件)，全套容量：80GB……精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件!完全矢量化CDR格式,高質(zhì)量源文件,張張為經(jīng)典之作!內(nèi)容豐富、針對性高.是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方!是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品!由于篇幅所限，以下僅列出2009年以及2010年網(wǎng)站更新的資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系QQ1323556639驗(yàn)證！n.tv<企業(yè)管理2010年09月更新>《某公司組織授權(quán)手冊（標(biāo)準(zhǔn)模板）》--12頁excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)營銷策劃（姚玉蓉）》--214頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《策源工作手冊2010版》--143頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年新湖中寶《商品房買賣合同》法律體系示范文本》--26頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年萊蒙鵬源定制化薪酬分析報(bào)告》--51頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2008年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化》--76頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年6月建設(shè)工程承包合同》--78頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《某地產(chǎn)集團(tuán)綜合治理工作手冊》--19頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《創(chuàng)建客戶型開發(fā)商---企業(yè)轉(zhuǎn)型、制度創(chuàng)新與流程再造》--98頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《績效考核基礎(chǔ)知識(shí)》--40頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《沿海綠色家園2006年房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值管理量化指標(biāo)體系》--59頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2008年4月金地集團(tuán)上海地產(chǎn)南京公司技術(shù)管理部工作制度》--13頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年華潤置地經(jīng)典形象推介：華潤的一天》--27頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年龍湖企業(yè)管理與運(yùn)營管理》--62頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《浙江通和置業(yè)投資預(yù)算管理制度》--9頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)全程解析》--52頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《2009年萬方地產(chǎn)股份資金管理制度》--7頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年8月國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要》--58頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年東旭地產(chǎn)管控資料》--9個(gè)文件word/ppt/excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《拓新集團(tuán)新貴置業(yè)招標(biāo)采購管理規(guī)定》--46頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《某公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、管控模式設(shè)計(jì)》--66頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《某房地產(chǎn)公司制度匯編》--190頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》--115頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《深圳大學(xué)房地產(chǎn)投資分析課件》--6個(gè)文件ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年6月浙江圣大建設(shè)集團(tuán)員工管理手冊》--123頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《浙江千里馬2010年新明集團(tuán)薪酬福利調(diào)查報(bào)告》--49頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《中國建筑股份內(nèi)部控制手冊（2009年版）》--402頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《偉業(yè)大客戶戰(zhàn)略管理》--33頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《萬科企業(yè)股份辦公室規(guī)章制度》--70頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《賽普咨詢房地產(chǎn)集團(tuán)管控》--87頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《《招標(biāo)投標(biāo)法》與《政府采購法》（尹貽林）》--158頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《探討城市社區(qū)建設(shè)與管理（郭學(xué)賢）》--189頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營計(jì)劃解讀與借鑒（黃博文）》--146頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《宏泰2010年8月人力資源戰(zhàn)略建議》--38頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《世聯(lián)2008年濟(jì)南建工集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略》--90頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《如何建立支持順馳商業(yè)模式的工程管理體系》--46頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年政府拆遷整治與土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)務(wù)操作》--28頁pdf<企業(yè)管理2010年09月更新>《園林樹木栽培與養(yǎng)護(hù)》--72頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《沿海地產(chǎn)全面預(yù)算管理介紹及沿地當(dāng)前預(yù)算工作交流探討》--27頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析Excel模型》--5頁excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程》--1頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤測算表》--1頁excel<企業(yè)管理2010年09月更新>《佛奧集團(tuán)運(yùn)作表格》--82個(gè)文件word<企業(yè)管理2010年09月更新>《金地集團(tuán)2011-2014三年戰(zhàn)略規(guī)劃》--37頁ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《眾美地產(chǎn)績效管理手冊》--24頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表》--4頁word<企業(yè)管理2010年09月更新>《客戶活動(dòng)禮品庫》--4個(gè)文件ppt<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營講義》--12個(gè)文件word<企業(yè)管理2010年09月更新>《希望陽光股份2010年7月26日房地產(chǎn)全程營銷學(xué)習(xí)內(nèi)容》--45頁ppt<企業(yè)管理2010年08月更新>《2010年中國城市化空間及其形成機(jī)制（顧朝林