小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用及應(yīng)注意的問題分析研究 土木工程管理專業(yè)

題目：小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用及應(yīng)注意的問題目錄引言 4（一）本文研究的目的和意義 41.本文研究的目的 42.本文研究的意義 4一、我國小城鎮(zhèn)的建設(shè) 5（一）小城鎮(zhèn)概念的界定 51.小城鎮(zhèn)概念 5（二）我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展 5二、房地產(chǎn)開發(fā)與小城鎮(zhèn)建設(shè)的關(guān)系 6（一）小城鎮(zhèn)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)的辯證關(guān)系 61.房地產(chǎn)開發(fā)可以促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展 72.促進(jìn)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移 73.改善人民生活水平 74.拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展 8（二）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特征 81.與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān) 82.對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)貢獻(xiàn)巨大 9三、小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題 9（一）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的突出問題 91.土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重 92.地下交易突出 103.物業(yè)管理落后 104.風(fēng)險(xiǎn)較大 11總結(jié) 11參考文獻(xiàn) 12小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用及應(yīng)注意的問題摘要：20世紀(jì)90年代，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)由于其高度的相關(guān)性和強(qiáng)大的推動(dòng)力，已成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)需求和政策推動(dòng)使中國小城鎮(zhèn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)的政治，經(jīng)濟(jì)和文化方面取得了很大進(jìn)展。隨著小城鎮(zhèn)的不斷擴(kuò)大和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求以及大城市房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)開始涉足周邊的小城鎮(zhèn)。但是開發(fā)商需要在小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用及應(yīng)注意的問題上進(jìn)行深刻的認(rèn)識(shí)。因此，為了解決小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的一些問題，本文分析了小城鎮(zhèn)的特征和功能，小城鎮(zhèn)建設(shè)的市場(chǎng)機(jī)制以及房地產(chǎn)業(yè)城市化進(jìn)程的發(fā)展機(jī)遇。從宏觀和微觀角度分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的深遠(yuǎn)影響。并將小城鎮(zhèn)的概念、我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀、小城鎮(zhèn)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)的辯證關(guān)系、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特征以及小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的突出問題進(jìn)行了一一闡述。關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)；問題；作用引言小城鎮(zhèn)是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)與城鄉(xiāng)之間聯(lián)系的紐帶。它們是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。小城鎮(zhèn)的發(fā)展具有重要意義。中國共產(chǎn)黨十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，大力發(fā)展小城鎮(zhèn)將是中國未來發(fā)展的重大戰(zhàn)略之一。小城鎮(zhèn)建設(shè)必須依靠小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大地促進(jìn)了中國小城鎮(zhèn)的建設(shè)。農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題是影響當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重大問題。解決三農(nóng)問題的基本思路是大力發(fā)展小城鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)位于城市的盡頭，是農(nóng)村的第一個(gè)城鎮(zhèn)，也是城鄉(xiāng)之間的橋梁和紐帶。這一特征決定了小城鎮(zhèn)在中國現(xiàn)代化和城市化進(jìn)程中的獨(dú)特和不可替代的作用。因此，小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展一直是近年來備受關(guān)注的熱點(diǎn)問題[1]。（一）本文研究的目的和意義1.本文研究的目的本文分析了小城鎮(zhèn)的特征和功能，小城鎮(zhèn)建設(shè)的市場(chǎng)機(jī)制以及房地產(chǎn)業(yè)城市化進(jìn)程的發(fā)展機(jī)遇。從宏觀和微觀角度分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的深遠(yuǎn)影響。城市建設(shè)與小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起。本文的目的是研究在中國城市化和發(fā)展的蓬勃發(fā)展的大環(huán)境下小城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)的機(jī)制，希望這一機(jī)制能夠解決上述問題和小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展所遇到的阻力。為今后中國的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了有意義的參考。2.本文研究的意義城市化是中國“十五”計(jì)劃綱要中提出的重要戰(zhàn)略。它也是當(dāng)今學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)。它對(duì)促進(jìn)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展以及人民生活水平的提高具有重要作用。城市化將不可避免地?cái)U(kuò)大城鎮(zhèn)住房面積，這必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國城市化建設(shè)不可或缺的一部分。與此同時(shí)，小城鎮(zhèn)建設(shè)在整個(gè)城市化進(jìn)程中發(fā)揮著越來越重要的作用。但是，中國小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在諸多問題。首先，小城鎮(zhèn)的發(fā)展?fàn)顩r不足：小城鎮(zhèn)的增長速度太快但規(guī)模小;小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)有一定的發(fā)展，但聚集能力依然薄弱;小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施有所改善，但仍然很薄弱。其次，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在諸多問題：小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)布局不合理，生態(tài)環(huán)境遭到破壞;建筑質(zhì)量低，建筑形式缺乏特色，發(fā)展水平不高;無形的房地產(chǎn)交易活躍，國有資產(chǎn)流失;物業(yè)管理落后。本文的意義實(shí)質(zhì)上就是通過對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)關(guān)系的研究，可以得出一系列有意義的結(jié)論，為小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)提供有意義的指導(dǎo)。處理小城鎮(zhèn)建設(shè)問題和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更好地解決上述小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的問題。一、我國小城鎮(zhèn)的建設(shè)（一）小城鎮(zhèn)概念的界定1.小城鎮(zhèn)概念雖然小城鎮(zhèn)已成為中國的常用名詞，但中國學(xué)術(shù)界對(duì)小城鎮(zhèn)概念的運(yùn)用并不規(guī)范。沒有統(tǒng)一的概念。從事小城鎮(zhèn)研究的學(xué)者從不同角度界定了小城鎮(zhèn)的概念，并出現(xiàn)了不同的表達(dá)方式。中國著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通從社會(huì)學(xué)的角度定義了一個(gè)小鎮(zhèn)。它指的是一個(gè)正在從農(nóng)村社會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槎喈a(chǎn)業(yè)并向現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變的過渡社區(qū)。比農(nóng)村社區(qū)高一級(jí)的社會(huì)實(shí)體。這個(gè)社會(huì)實(shí)體是一群不從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人。地理，人口，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境等因素都是不同農(nóng)村地區(qū)的特點(diǎn)，與農(nóng)村保持著不可或缺的聯(lián)系。與其他觀點(diǎn)相比，這一定義得到了學(xué)術(shù)界的更多認(rèn)可[2]。（二）我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展小城鎮(zhèn)作為農(nóng)村和城市之間的紐帶，是某些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，政治和文化發(fā)展中心。小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展和整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的基本要求。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)也是推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展的重要內(nèi)容。作為城鄉(xiāng)結(jié)合的中轉(zhuǎn)站，小城鎮(zhèn)是某一地區(qū)的政治，經(jīng)濟(jì)和文化中心。它們具有一定的資源優(yōu)勢(shì)和位置優(yōu)勢(shì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施和相對(duì)敏感的信息。強(qiáng)大，是城市與鄉(xiāng)村之間的天然橋梁和紐帶。因此，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)是推動(dòng)城鄉(xiāng)防御發(fā)展的重要途徑，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)也是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系日益深化，其持續(xù)，穩(wěn)定，健康的發(fā)展將對(duì)消費(fèi)，投資，相關(guān)產(chǎn)業(yè)，金融安全和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，全面建設(shè)小康社會(huì)，將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇和新的動(dòng)力，并以此為契機(jī)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的合理性和成熟性。很好地保持其在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位[2]。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅改變了當(dāng)?shù)匦℃?zhèn)的面貌，改善了居民的生產(chǎn)生活條件，也為當(dāng)?shù)鼐用駧砹诵滤悸?，新思路，新生產(chǎn)生活方式。然而，與此同時(shí)，許多與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的問題已經(jīng)開始在這些地方出現(xiàn)。一方面，各級(jí)政府盲目吸引投資，滿足地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，未能對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展公司的實(shí)力和缺乏相對(duì)完整的制度做出科學(xué)判斷。限制開發(fā)人員行為的規(guī)定;另一方面，進(jìn)入小城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商單方面追求利潤最大化。他們不能從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，走小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和合理利潤的協(xié)調(diào)發(fā)展道路。上述兩個(gè)因素相互影響，相互影響，使小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)不同，產(chǎn)品質(zhì)量不同。有一種現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)與小城鎮(zhèn)的發(fā)展背道而馳。改革開放以來，在穩(wěn)定的農(nóng)村政策指導(dǎo)下，隨著農(nóng)村社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，各級(jí)生產(chǎn)要素逐漸通過高等城市的擴(kuò)散和農(nóng)村小城鎮(zhèn)的兩極分化逐步聚集。這方面促進(jìn)了農(nóng)村小城鎮(zhèn)的發(fā)展，使小城鎮(zhèn)成為農(nóng)村生產(chǎn)資料，商業(yè)中心和文化科技交流中心的樞紐。另一方面，小城鎮(zhèn)在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用，提供各種農(nóng)村地區(qū)。生產(chǎn)要素，組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，調(diào)整農(nóng)村經(jīng)濟(jì)周期，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)與小城鎮(zhèn)建設(shè)的關(guān)系（一）小城鎮(zhèn)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)的辯證關(guān)系小城鎮(zhèn)的發(fā)展不僅包括經(jīng)濟(jì)水平的提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還包括社會(huì)進(jìn)步，人口素質(zhì)，資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。小城鎮(zhèn)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須從戰(zhàn)略的角度加以注意。工業(yè)，土地，政策和空間是城市發(fā)展的四個(gè)最重要的方面。大力發(fā)展小城鎮(zhèn)必須依靠房地產(chǎn)的綜合開發(fā)利用，相互促進(jìn)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分。多年來，隨著小城鎮(zhèn)的發(fā)展，它繼續(xù)發(fā)展。但是，由于小城鎮(zhèn)和房地產(chǎn)的起點(diǎn)較低，城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，這使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于相對(duì)落后的階段。另一方面，小城鎮(zhèn)不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和不規(guī)范的經(jīng)營行為在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)初期造成了諸多問題，給小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展帶來了諸多負(fù)面影響。1.房地產(chǎn)開發(fā)可以促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展首先，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)可以為小城鎮(zhèn)建設(shè)節(jié)省土地。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃，指導(dǎo)和分步實(shí)施，有利于節(jié)約土地資源，有利于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，克服單獨(dú)管理和設(shè)施的問題，從而節(jié)約了大量資源。錢。2000年中央委員會(huì)第11號(hào)文件規(guī)定：限制分散宅基地的批準(zhǔn)，鼓勵(lì)農(nóng)民按照計(jì)劃購買城鎮(zhèn)房屋或建房，保存的宅基地可用于建設(shè)小城鎮(zhèn)。這表明國家長期以來認(rèn)識(shí)到小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，集中住房不僅可以給農(nóng)民帶來實(shí)實(shí)在在的利益，也是小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)和平衡生態(tài)環(huán)境，人文社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必由之路[4]。2.促進(jìn)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展可以有效地促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。一些當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)工人可以用于發(fā)展。勞動(dòng)力成本相對(duì)較低。同時(shí)，保障了農(nóng)民生活的基本條件，地方政府保障了勞動(dòng)和基本的社會(huì)保障。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展將使大量人口進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。一些農(nóng)民的收入迅速增加，就業(yè)概念也發(fā)生了變化。同時(shí)，它也解決了大城市大量農(nóng)民工涌入帶來的就業(yè)壓力和交通擁堵問題。安全問題，環(huán)境污染等問題。3.改善人民生活水平小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可以改善小城鎮(zhèn)居民的生活和生活條件。大多數(shù)小城鎮(zhèn)現(xiàn)在沒有很多商業(yè)房屋甚至商業(yè)房屋供給消費(fèi)者購買或租用。在這種情況下，當(dāng)?shù)厝说呐f房或破房已成為“香餑餑”，并由經(jīng)營者或需求者購買或出租。另一方面，小城鎮(zhèn)的大部分房屋都是農(nóng)民。由個(gè)人或單位設(shè)計(jì)，由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的局限，缺乏高層次的設(shè)計(jì)技術(shù)和房屋的長期愿景，需要幾年的時(shí)間來瞧不起它，所以它會(huì)被推翻。金錢，但總是使用不滿意的住房，因此，許多農(nóng)民期待在小城鎮(zhèn)或農(nóng)村地區(qū)發(fā)展先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用住房。4.拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也將促進(jìn)建筑，建材，交通，批發(fā)零售，餐飲，其他服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的共同發(fā)展，促進(jìn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求。它在促進(jìn)中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。（二）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特征1.與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)不僅提供住房等特殊商品，而且其高價(jià)，不可移動(dòng)，使用壽命長等特點(diǎn)決定了其消費(fèi)者必須具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)也是針對(duì)消費(fèi)者的。提供新生活方式的藍(lán)圖。也就是說，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，人們的收入水平和意識(shí)形態(tài)已達(dá)到一定水平。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。在中國，東部小城鎮(zhèn)普遍發(fā)展迅速，而在西部地區(qū)，較發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展迅速，以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)進(jìn)展緩慢，發(fā)展勢(shì)頭良好和發(fā)展水平不平衡[5]。房地產(chǎn)開發(fā)與道路經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切關(guān)系也體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與道路的關(guān)系上。交通便利在很大程度上影響著小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)。在重慶，有這樣的現(xiàn)象。如果高速公路在這個(gè)城鎮(zhèn)有一個(gè)出口，那么該城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將很快獲得。的發(fā)展。道路的平順性不僅使物流更加順暢，而且使信息的傳遞更加方便。這實(shí)際上是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)約束的表現(xiàn)。一般來說，人們的思想中有這樣一種理解-首先致富，即道路的暢通必然會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)增長。因此，通往城鎮(zhèn)的高速公路實(shí)際上給人們，包括房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)將迅速發(fā)展的信息，這使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)立即變得火爆。2.對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)貢獻(xiàn)巨大小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)為城市建設(shè)注入了無限活力。它增加了城鎮(zhèn)建設(shè)，改善了人們的生活環(huán)境，使城鎮(zhèn)的面貌發(fā)生了明顯的變化。它通常表現(xiàn)在小城鎮(zhèn)的整潔街道上，有工廠和建筑物，住宅建筑，商業(yè)繁榮，以及城市氛圍的開始。它有效地促進(jìn)了小城鎮(zhèn)的建設(shè)，并為其提供了財(cái)政保障。它迅速改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的面貌，到達(dá)了水清，舒爾夫等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。它節(jié)省土地、節(jié)省投資。小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)使政府能夠節(jié)省部分資金，同時(shí)利用有限的資金建設(shè)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，改善整個(gè)城鎮(zhèn)。它加強(qiáng)了小城鎮(zhèn)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中心地位，為未來鄉(xiāng)鎮(zhèn)的改革和發(fā)展提供了示范，是實(shí)施小城鎮(zhèn)和大戰(zhàn)略的有效措施。三、小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在許多領(lǐng)域都采取了自己的步驟。作者訪問了涉及房地產(chǎn)開發(fā)商的小城鎮(zhèn)，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀有了深刻的理解和認(rèn)識(shí)。城市房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀。（一）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的突出問題在許多小城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)開發(fā)已逐步進(jìn)入這一領(lǐng)域。小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)不僅給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了繁榮和繁榮，也改變了當(dāng)?shù)匦℃?zhèn)的面貌。居民還住在寬敞漂亮的新房子里，生活和生活條件得到了很大改善。但是，這些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)仍然存在一些不容忽視的問題。值得所有小城鎮(zhèn)開發(fā)商采取預(yù)防措施。這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重在作者調(diào)查的小城鎮(zhèn)中，土地資源的浪費(fèi)非常嚴(yán)重。由于小城鎮(zhèn)的土地相對(duì)便宜，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司急于購買更多，從50英畝到60英畝，以及超過100英畝甚至數(shù)百英畝的購買。在后期開發(fā)過程中，由于開發(fā)公司的資金實(shí)力，大量土地閑置和過度生長，造成巨大浪費(fèi)。在小城鎮(zhèn)的發(fā)展中，開發(fā)公司往往不太關(guān)注舊城改造，而是傾向于開發(fā)新區(qū)域，使老城區(qū)的土地資源得不到合理利用，市區(qū)盲目向外擴(kuò)張，新區(qū)建成，舊城也被毀了。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，重慶市小城鎮(zhèn)的工業(yè)倉儲(chǔ)用地占土地總用量的31.5％，超過了全國平均水平和國家標(biāo)準(zhǔn)，也造成了土地資源的大量浪費(fèi)。此外，土地資源的浪費(fèi)也表現(xiàn)在：一些小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的工廠建筑和住宅樓，工業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)，生活區(qū)混雜在一起，缺乏分層。一些小城鎮(zhèn)被不分青紅皂白地占據(jù)，更少的批次和更多，沒有先發(fā)制人和耕地。2.地下交易突出一些單位和企業(yè)在沒有獲得開發(fā)資格和開發(fā)項(xiàng)目管理權(quán)的情況下從事集體土地開發(fā)和管理，使國家應(yīng)得的土地增值收入喪失;部分單位尚未獲得政府批準(zhǔn)在舊城改造。土地用于補(bǔ)償，剩余的商業(yè)商店和房屋以市場(chǎng)價(jià)格出售或出租，沒有任何變化，收益的土地收益不支付給國家;一些單位出租或使用土地作為房屋或使用的場(chǎng)地。聯(lián)合開發(fā)和運(yùn)營使部分免費(fèi)使用的土地通過私人無形交易轉(zhuǎn)移給其他用戶，并獲得了大量的土地增值收入。甚至兩個(gè)融資合作房屋建筑中的一些也沒有以稅收政策的形式進(jìn)行，而是以“合資”和“租賃”等其他封面形式進(jìn)行。這些企業(yè)沒有處理固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致交易。這一進(jìn)展只體現(xiàn)在雙方的協(xié)議中，稅收沒有征收，土地資產(chǎn)也流失，給國家?guī)砹司薮蟮膿p失[6]。3.物業(yè)管理落后物業(yè)管理才剛剛開始在大中城市。近年來，各大城市都參與了物業(yè)管理糾紛。對(duì)于小城鎮(zhèn)來說，物業(yè)管理幾乎是空白。從目前小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理情況來看：住宅房屋分散，凌亂，而且不是一塊，即使它們集中在住宅社區(qū)。一般來說，家庭數(shù)量少，規(guī)模小，物業(yè)管理難以實(shí)施。居民生活水平參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)難以收集：住房產(chǎn)權(quán)多樣化，公共住房和私人住房，物業(yè)管理難以協(xié)調(diào)，物業(yè)管理責(zé)任不明確，員工人數(shù)減少/業(yè)務(wù)水平低。因此，小城鎮(zhèn)物業(yè)管理基本處于“分離政治”的無序狀態(tài)，如修房，隨意傾倒垃圾，缺乏安全等，更不用說提供家政服務(wù)，商業(yè)服務(wù)，各種代理和支付交易。物業(yè)管理的落后直接影響到居民的生活，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展。4.風(fēng)險(xiǎn)較大隨著城市化戰(zhàn)略的快速推進(jìn)，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)變暖階段，逐漸成為小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)舞臺(tái)的重要組成部分。但是，由于小城鎮(zhèn)具有特殊的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，風(fēng)俗習(xí)慣，其房地產(chǎn)開發(fā)與大城市相比具有一定的特色，其發(fā)展過程也存在著與大城市房地產(chǎn)開發(fā)不