物業(yè)安全案例分析課件

案例分析安全管理篇高樓墜窗事件

某日中午，天氣突變，風(fēng)力增強。某廣場E樓17層三塊窗玻璃被大風(fēng)吹落，其中一塊連同鋁合金框架一起墜落，玻璃碎片砸在兩輛停在路邊的小轎車上。一輛尼桑車的前擋風(fēng)玻璃左上角放射型裂縫，一輛奧迪車的擋風(fēng)玻璃裂縫15厘米，車頂、發(fā)動機蓋油漆都不同程度損壞。幸運的是此次玻璃窗墜落未造成人員傷害，不然的話后果不堪設(shè)想。

被砸壞的汽車均有保險，因此協(xié)商賠償?shù)膯栴}比較容易解決。物業(yè)公司賠償了兩輛車的修車補貼總計人民幣2000元。穩(wěn)擒偷車賊（一）６月２７日正值炎炎夏季，已經(jīng)半夜１１點鐘了，白日的喧鬧還沒有徹底的平息。管理處三班班長與另一安全員在北門外維持停車秩序時，發(fā)現(xiàn)兩名衣著不整的小青年共乘一臺自行車進入園區(qū)。這立即引起了班長的警覺，通過對講機通知各崗人員密切注意本崗情況，一旦發(fā)現(xiàn)有兩名小青年騎兩臺自行車的情況，務(wù)必攔截盤問。所有在崗人員已進入待命狀態(tài)，布下了一張無形的網(wǎng)。穩(wěn)擒偷車賊（二）大約半個小時后，果然發(fā)現(xiàn)兩名小青年分騎兩臺自行車向北門駛來。北門安全人員攔截住二人，立即通知了班長。三班班長帶其他班員趕到后對兩名青年進行了認真的盤問，幾番舌戰(zhàn)后，二人承認了偷竊自行車的行為。點評

安全管理員的職業(yè)敏感度較高，安全防范意識及責(zé)任心較強。遇情況冷靜分析，判斷準(zhǔn)確，并合理布置，體現(xiàn)出在安全管理上有較好的專業(yè)水平。發(fā)揚團隊精神，協(xié)同作戰(zhàn)，較好的處理了這起事件。2003年8月25日凌晨零時許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場管理員張某他看見美籍華人愛倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場的消防栓。張某立即上前制止，但愛倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛倫竟動起手來，不停地推打張某。在勸阻無效的情況下，張某只得用對講機呼叫其他同事前來幫忙。張某的同事聞訊前來勸阻愛倫，依然不見效，愛倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫反擊，揮手向愛倫的左眼打管理員防衛(wèi)過當(dāng)坐牢年半

分析:檢察機關(guān)認為，張某故意傷害他人身體，導(dǎo)致他人重傷，其行為已構(gòu)成故意傷害。按照《刑法》規(guī)定，故意傷害他人身體致人重傷的，判處3年以上10年以下有期徒刑。這意味著，張某這一拳將至少給他帶來3年的牢獄之災(zāi)。另一方面，張某及其律師均辯稱：此案的起因是愛倫醉酒后故意損害公共設(shè)施并大聲叫喊，張某是履行職務(wù)上前制止，而愛倫不服并對他進行不法侵害，張某雖然一忍再忍，但在被愛倫掐住脖子往墻角里推這種無路可退的情況下，才進行還擊，順手打了對方一拳。是對方先追打他的。因此，張某的行為是正當(dāng)防衛(wèi)，不應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。最重要的是，如果張某在最初上前勸阻時，就能夠盡量避免發(fā)生肢體沖突，他也就根本不需要“正當(dāng)防衛(wèi)”了。在明知對方醉酒的情況下，張某應(yīng)當(dāng)考慮到勸阻的方法不當(dāng)就有可能導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生，而這沖突究竟會有多大，則是他無法把握的。遺憾的是他并沒有考慮到這一點，最終令自己嘗了苦果?？梢哉f，張某為自己魯莽的行為付出了代價，他的教訓(xùn)告訴人們：任何時候，避免沖突才最重要，因為，事前防范總比事后補救要穩(wěn)妥得多。裝修現(xiàn)場事故（二）當(dāng)值主辦立即命令先將液化氣罐搬離現(xiàn)場，同時疏導(dǎo)室內(nèi)裝修人員撤離，自己則和其他安全員抱起滅火器，頂著火焰和濃煙向燃燒點靠近，輪番噴射，火終于被撲滅了。事后查明起火原因是該室裝修人員用液化氣罐燒烤蠟水，導(dǎo)致蠟水溫度過高，引起火災(zāi)。點評

雖然安全員發(fā)現(xiàn)火情能夠迅速反應(yīng)、及時組織滅火，但卻忘了向119報警。如果火勢發(fā)展兇猛，單靠小區(qū)安全力量控制不了，再想起報119，那將延誤救火，后果不堪設(shè)想。管理處應(yīng)吸取教訓(xùn)，完善突發(fā)事件處置方法的培訓(xùn)，提高安全員的突發(fā)事件處理能力。嚴(yán)格規(guī)定現(xiàn)場必須配備滅火器，禁止違章動火作業(yè)、存放液化氣罐等現(xiàn)象，管理處在辦理裝修手續(xù)時就應(yīng)對裝修現(xiàn)場的消防安全做出明確規(guī)定。無知車主堵塞路口事件（一）某日下午18：00分一外來車輛車主到小區(qū)居住的姐姐家做客，倒車時不慎撞到高干路燈（燈桿松動、駕駛員不知情），當(dāng)時有業(yè)主在大約50米遠處看見撞到撞到路燈的車輛顏色及車牌號碼，并告訴當(dāng)值安全管理人員，19：20分該車離開車輛出入口時，安全員告訴駕駛員撞壞路燈，需要賠償￥50元方能離開，車主感到意外，拒不承認撞壞路燈一事，安全員將事情向當(dāng)值班長、主辦和指揮中心匯報，告知駕駛員不賠償決不放行，車主將車輛停放在出入口后離開。無知車主堵塞路口事件（二）

分析：安全員不應(yīng)在1小時以后才找車主，應(yīng)當(dāng)及時核對；根據(jù)目擊證人提供的線索，及時尋找肇事車輛，并請目擊證人證實；尋找業(yè)主曲線溝通，尋求業(yè)主的支持；聯(lián)系交通主管部門處理，避免車輛停放在出入口，造成不良影響；搶救違規(guī)泳客（一）2003年7月12日下午，75歲高齡的業(yè)主陳先生和42歲的兒子來游泳，在醫(yī)生給其辦理好體檢證后，他們來到淺水區(qū)游玩。救生員小范發(fā)現(xiàn)他們正在做潛水練習(xí)，當(dāng)即果斷制止。而后他們向中水區(qū)游去，小范隨即通知中水區(qū)救生員多加注意。隨后父子兩個分開，陳先生獨自向深水區(qū)游去，中水區(qū)救生員隨即通知深水區(qū)救生員加強注意。點評

救生員發(fā)現(xiàn)問題和隱患及時跟蹤，相互配合，施救及時，體現(xiàn)了預(yù)防為主，防救結(jié)合的工作方法。

物業(yè)公司應(yīng)在泳池現(xiàn)場設(shè)置相應(yīng)的安全提示性標(biāo)識，并在辦理游泳卡時說明各類不適宜于游泳的情況，加強對業(yè)主的各類安全防范知識的宣傳。防止由于宣傳、溝通不到位而承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。同時物業(yè)公司也應(yīng)考慮通過購買保險的方式來規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。擅自更改房屋結(jié)構(gòu)（一）李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺的原狀，并負擔(dān)本案的訴訟費用。

原告觀點：

物業(yè)管理公司認為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。

被告辯詞：

被告李女士認為其對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無權(quán)干涉。業(yè)主表揚領(lǐng)導(dǎo)批評

某日，住在深圳物業(yè)某小區(qū)三摟的一位老阿姨，早上出門時不慎將房門鑰匙反鎖在家里，等到這位老阿姨從商場買了一大堆的東西回來，一摸口袋：沒有鑰匙。而中午家里還有客人來。老太太急得滿頭大汗。正巧，摟下有一位安全員走過，老太太馬上叫住這位安全員，請他幫忙能將房門打開。該安全員一聽，二話不說，從一摟迅速爬到二摟陽臺，又從二摟爬進三摟陽臺，然后進到這位老阿姨家里，把房門打開。

事后，老人非常感激，專門打電話到管理處，對該名安全員大加贊揚。但管理處卻對這位員工進行了批評。點評同一個人所做的同一件事，卻產(chǎn)生了兩種截然不同的反應(yīng)，這是為什么？

在此，我們不妨對安全員的行為進行一下剖析。在該案例中，安全員的服務(wù)意識強，服務(wù)熱情周到，這一點無疑是值得表揚和提倡的，但其翻越陽臺為業(yè)主開門的行為卻應(yīng)受到批評。因為該行為存在著諸多潛在的風(fēng)險：1、該老人是不是該房號的業(yè)主；2、在沒有征得同意的情況下，擅自翻越一摟、二摟業(yè)主的陽臺，可能會導(dǎo)致這兩戶投訴；3、在爬摟中，可能發(fā)生意外；4、安全員爬樓的行為可能會讓業(yè)主缺乏安全感,帶來負面影響。

管理費交納案例（二）

為了繞開中間環(huán)節(jié)，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個新的辦法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)傳真（有道是閻王好見、小鬼難纏，要想解決問題，最好還是繞過中間環(huán)節(jié)，直接去找有權(quán)力解決問題的人），在傳真文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費處罰辦法，敦請迅速結(jié)清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入（設(shè)身處地為債務(wù)人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務(wù)人被人追債所引起的不快）。管理費交納案例（三）

傳真發(fā)過去以后，仍舊杏無音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴(yán)肅。直至發(fā)到第5次，有理有據(jù)的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于使該公司為之所動，補交了全部欠費。點評

追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發(fā)生欠費就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫(yī)”；二是要多渠道，充分運用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業(yè)公司的利益，也是維護廣大業(yè)主的利益。

車輛管理案例（二）

業(yè)主：物業(yè)應(yīng)賠車款

法庭之上李杜生訴稱，1998年8月3日，我購買二輪摩托車一輛。但在2000年1月28日停放在小區(qū)內(nèi)丟失，我向北京市公安局海淀分局海淀派出所報案，該案至今未果。億方物業(yè)管理分公司未能盡到治安管理職責(zé)，小區(qū)外墻的護欄沒有起到防護作用，致使我的摩托車被盜。故起訴要求億方物業(yè)管理分公司賠償摩托車購車款、車輛購置附加費、公路養(yǎng)路費、車船使用稅、車輛牌照費、保險費共計人民幣4667元。車輛管理案例（三）

物業(yè)：治安費只管維持秩序

億方物業(yè)管理分公司則辯稱，認為李杜生居住在海淀區(qū)芙蓉里小區(qū)內(nèi)，我公司負責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理。我公司每月收取住戶治安費人民幣3元，用于維持小區(qū)內(nèi)治安秩序。但是由于李杜生未將摩托車存放于小區(qū)存車處內(nèi)，其任意停放摩托車的后果應(yīng)由其自負。李杜生所稱摩托車被盜一事，屬刑事問題，與我公司無關(guān)。故不同意李杜生的訴訟請求。業(yè)主輸了官司。日前，海