物業(yè)保安安全管理課件

物業(yè)安全管理

第一節(jié)物業(yè)安全管理的涵義、目的和意義

一、物業(yè)安全管理的涵義

物業(yè)安全管理:是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，維持正常的生活工作秩序的一種管理工作。具體內(nèi)容包括：治安管理

消防管理

車輛管理

二、物業(yè)安全管理的目的

保證和維持物業(yè)的所有者及使用人有一個(gè)安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。

三、物業(yè)安全管理的意義

1.為業(yè)主和使用人提供安全和秩序保證，創(chuàng)造安寧和諧的生活工作空間。2.提高社會(huì)與城市治安水平。

第二節(jié)治安管理一、物業(yè)管理公司安保與治安聯(lián)防的關(guān)系（一）物業(yè)管理公司安保的內(nèi)容和性質(zhì)

內(nèi)容：物業(yè)轄區(qū)的防火、防盜、防事故、防意外事件。

性質(zhì)：企業(yè)化、專業(yè)化安保服務(wù)。

物業(yè)管理公司安保與公安機(jī)關(guān)治安區(qū)別：（1）職責(zé)的范圍不同（2）職權(quán)不同（3）工作方式不同（4）性質(zhì)不同前者，行政性質(zhì)。后者，企業(yè)專業(yè)性質(zhì)。

物業(yè)安保服務(wù)是介于公安機(jī)關(guān)和自我防范組織之間的一支專業(yè)治安隊(duì)伍。其作用：第一、緩解公安機(jī)關(guān)警力不足第二、擴(kuò)大治安工作社會(huì)化渠道第三、增加群防群治的有效性第四、提高社會(huì)治安防范水平

（三）能動(dòng)性須主動(dòng)選擇、調(diào)整其特定的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式。常見(jiàn)新增服務(wù)項(xiàng)目：高科技監(jiān)控服務(wù)快速反應(yīng)服務(wù)

連鎖服務(wù)及其他特殊服務(wù)等。（二）治安防范與保險(xiǎn)安保費(fèi)的主要使方向：

安保人員的工資、福利；安保設(shè)備和添置及更換費(fèi)；安保部門(mén)的辦公費(fèi)用及管理費(fèi)用等。即主要用于維持安保服務(wù)的一切開(kāi)銷，它與安全防故發(fā)生后的賠償沒(méi)有直接關(guān)系。

保險(xiǎn)費(fèi)是通過(guò)保險(xiǎn)公司的精確計(jì)算，根據(jù)某一風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的概率確定的，保險(xiǎn)費(fèi)的多少與保險(xiǎn)賠償額直接掛鉤。

安保費(fèi)是用于安保服務(wù)經(jīng)營(yíng)的再生產(chǎn)活動(dòng)；而保險(xiǎn)費(fèi)包含著一旦發(fā)生賠案的補(bǔ)償成分。

涉及物業(yè)安全賠償應(yīng)注意的事項(xiàng)：

物業(yè)安保服務(wù)一定要制定嚴(yán)格的合同條款，明確賠償范圍與賠償標(biāo)準(zhǔn)。賠償標(biāo)準(zhǔn)要針對(duì)服務(wù)項(xiàng)目確定損失的一次性最高賠償金額。加強(qiáng)業(yè)主和使用人的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、車輛保險(xiǎn)等。

四、治安管理的內(nèi)容和要求

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理工作，通過(guò)值班、看守和巡邏來(lái)完成。

（一）治安管理的內(nèi)容

1．嚴(yán)格執(zhí)法，維護(hù)業(yè)主、使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全。2．實(shí)行值班和巡邏制度。3．制止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。4．妥善處理突發(fā)事件。5．嚴(yán)格按章辦事，處理違規(guī)人員。

6．進(jìn)行必要的檢查督導(dǎo)。7．制止任何妨害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為.2．建立有效的安保制度（1）按需配齊安保固定崗和巡邏崗的實(shí)際人數(shù)（2）確定保巡邏的崗位和線路，做到定時(shí)定點(diǎn)定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱藏處、倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、車棚等處。（3）建立24小時(shí)固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。

3．日常工作要求（1）與街道、派出所建立密切聯(lián)系，隨時(shí)了解社會(huì)治安動(dòng)態(tài)。（2）采取發(fā)放通行證、出入證、來(lái)訪登記措施，控制人流、物流、車流。（3）加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)檔案的管理，熟悉業(yè)主和使用人基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備性能等情況。（4）及時(shí)、正確處理各種突發(fā)事件。（5）填寫(xiě)每日工作報(bào)告和特別工作報(bào)告。（6）嚴(yán)禁安保人員濫用權(quán)力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。

二、高層建筑消防安全管理（一）高層建筑消防安全管理的重要性

首先高層建筑功能復(fù)雜，火災(zāi)隱患多，失控可能性大。

其次安全疏散及消防撲救困難（50層建筑通過(guò)樓梯疏散全部人員時(shí)間竟長(zhǎng)達(dá)2小時(shí)多）。

（二）加強(qiáng)高層建筑消防管理主要工作：1．做好高層建筑消防管理基礎(chǔ)工作，建立高層建筑消防管理檔案。

管理檔案包括各部分平面圖、建筑時(shí)間、消防重點(diǎn)部位情況、消防設(shè)施分布情況、火險(xiǎn)隱患整改情況、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和自動(dòng)滅火系統(tǒng)的檢測(cè)報(bào)告、高層建筑滅火預(yù)案等內(nèi)容。2．加強(qiáng)消防設(shè)施管理，提高專業(yè)人員素質(zhì)。3．加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格裝修審批和監(jiān)督制度。4．提高消防自救能力，健全制約機(jī)制。（四）一旦發(fā)生火警，物業(yè)管理公司全體員工不管是否當(dāng)班都必須積極投入現(xiàn)場(chǎng)搶救工作，不得借故逃避。（五）發(fā)生火警事故，必須采取下列緊急措施：1．報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并立即向消防單位報(bào)警。2．組織人員搶救險(xiǎn)情，并注意查找起火原因，采取適當(dāng)措施，力爭(zhēng)把火撲滅；3．組織群眾撤離危險(xiǎn)地區(qū)，做好妥善安排；4．做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防不法分子趁火打劫，或搞破壞活動(dòng)；5．協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好善后工作，包括查原因，查損失和安置工作。

第四節(jié)車輛停放與管理一、物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多

原因：一是允許開(kāi)回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購(gòu)買(mǎi)能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多

二、停車場(chǎng)（庫(kù)）的規(guī)劃及設(shè)置

（一）停放場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)置遇到的問(wèn)題

泊車位的預(yù)估不準(zhǔn)。

停泊位置的規(guī)劃沒(méi)有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。

三、車輛停放與車輛管理（一）車輛停放

解決“動(dòng)”和“靜”兩個(gè)問(wèn)題（二）車輛管理

解決兩大問(wèn)題：合理收費(fèi)、防盜合理收費(fèi)是指車管費(fèi)（未含車位費(fèi)），應(yīng)包括維持停車場(chǎng)（庫(kù)）正常使用所必需的開(kāi)支：

管理人員的勞務(wù)費(fèi)支出

管理設(shè)施設(shè)備費(fèi)適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)。

車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。（三）機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定

1．所有外來(lái)車輛，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域.2．進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點(diǎn)停放，并按規(guī)定收取一定的停車費(fèi)，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；3．凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和2．5噸以上的貨車，嚴(yán)禁駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)；4．長(zhǎng)期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請(qǐng)，繳納車輛停放費(fèi)，領(lǐng)取物來(lái)管理公司頒發(fā)的“準(zhǔn)停證”。5．駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)減速行駛、不得鳴號(hào)，如果車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)按價(jià)賠償。6．不準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動(dòng)車或試車。7．車輛管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告，并認(rèn)真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時(shí)，追究交接班雙方責(zé)任。

（四）摩托車、助動(dòng)車和自行車保管規(guī)定

1．摩托車、助動(dòng)車和自行車需要保管時(shí)，必須遵守規(guī)定，服從車輛管理員的管理；2．需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)托管的車輛，必須辦理領(lǐng)取