2004年深圳某地鐵商城操作策略

**地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:**

2004/10/18第一部分

市場研判小引本案重點調(diào)查東門、**北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時間極短，故只作一定量的點式調(diào)查，側(cè)重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。東門商圈解讀東門目前在售的商場調(diào)查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2

層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進駐。層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營二層4.5萬元/M2自主經(jīng)營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨立鋪位，多種經(jīng)營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界東門銅羅灣?八達商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負2層。售價：地面1層：10萬M2地下負1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前前已已形形成成繁繁華華商商業(yè)業(yè)街街的的道道路路有有人人民民二二橫橫街街、、風風貌貌街街、、解解放放路路、、東東門門中中路路，，這這些些街街鋪鋪的的價價格格區(qū)區(qū)間間及及經(jīng)經(jīng)營營范范圍圍見見下下表表：：位置租金價格（使用面積）經(jīng)營范圍風貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖商業(yè)業(yè)城一樓鋪位位租金：：5M2鋪1.8萬/月。出租租率100%.售價不祥祥。人氣氣很旺。。主要消消費群為為過境港港人。新銀座（羅湖火火車站側(cè)側(cè)，地鐵鐵口附近近）一樓商鋪鋪售價7.8----14萬M2（目前認認籌中））小結(jié)業(yè)主回報報方式東門商鋪鋪發(fā)展商商的主要要回報方方式為：：以出售售為主，，部分不不好出售售的鋪位位由發(fā)展展商出租租，但個個別發(fā)展展商的表表現(xiàn)不俗俗。部分分商鋪承承諾返租租吸引投投資者。。租金狀狀況東門商商業(yè)區(qū)區(qū)商服服物業(yè)業(yè)各樓樓層平平均租租金約約為：：1樓800元/M2左右，，2樓350元/M2左右，，3樓200元/M2左右，，4樓100元/M2左右。?？罩脿顮顩r東門商商業(yè)區(qū)區(qū)商服服物業(yè)業(yè)各樓樓層平平均空空置率率約為為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。**北北商圈圈解讀讀片區(qū)概概況**北北現(xiàn)有有各類類商家家560多家，，一萬萬平方方米以以上的的大型型商場場有14家。如今的的市場場狀態(tài)態(tài)已由由過去去的單單一工工業(yè)廠廠房變變成以以商業(yè)業(yè)、居居住辦辦公為為主的的新的的市場場局面面。商商業(yè)需需求市市場規(guī)規(guī)模的的擴大大，吸吸引了了各大大商家家紛紛紛入駐駐，形形成以以**北路路為核核心，，振華華、振振興路路兩條條商業(yè)業(yè)街為為輔的的“兩兩橫一一縱””的商商業(yè)區(qū)區(qū)。片區(qū)的的新特特點：：模式新新檔次高高規(guī)模大大業(yè)態(tài)全全片區(qū)熱熱點新亞洲洲電子子商城城面積達達4萬平方方米的的專業(yè)業(yè)電子子市場場一期期已經(jīng)經(jīng)落成成招商商，將將成為為我國國目前前規(guī)模模最大大的品品牌化化電子子元器器件專專業(yè)貿(mào)貿(mào)易與與展覽覽中心心。位于振振中路路與**北北路、、中航航路交交匯路路口的的新亞亞洲電電子商商城,總投資資8.5億元，，總建建筑面面積8萬多平平方米米，其其中一一期4萬平方方米已已經(jīng)落落成，，二期期即將將推出出。商商城定定位于于品牌牌化電電子元元器件件專業(yè)業(yè)展覽覽與貿(mào)貿(mào)易市市場，，力爭爭建成成國內(nèi)內(nèi)一流流的電電子元元器件件交易易平臺臺。此此項項目今今明年年將有有大量量商業(yè)業(yè)面積積推出出租售售,對我形形成很很大壓壓力.茂業(yè)百百貨茂業(yè)百百貨**北北店，，是一一家綜綜合性性百貨貨公司司。**北北店總總營業(yè)業(yè)面積積8萬平方方米。。集購購物、、休閑閑、餐餐飲、、娛樂樂等功功能于于一體體，擁擁有各各種國國際化化標準準設(shè)施施，引引進國國際最最先進進管理理模式式，是是典型型的““一站站式””純美美購物物天堂堂。深圳女女人香香國際際城深圳女女人香香國際際城位位于**北北商業(yè)業(yè)中心心區(qū)——華發(fā)路路與振振華路路交界界處的的黃金金地段段。一一期營營業(yè)面面積3000平方米米。商商場定定位為為“正正規(guī)化化、形形象化化、規(guī)規(guī)?；I(yè)化化、時時尚化化”。。**北北業(yè)態(tài)態(tài)分析析：**北北齊全全的業(yè)業(yè)態(tài)彼彼此依依賴，，形成成了一一個完完整、、成熟熟的商商圈概概念。。**北北是從從專業(yè)業(yè)市場場起家家的，，但在在其發(fā)發(fā)展、、壯大大中，，傍生生于專專業(yè)市市場的的百貨貨業(yè)漸漸露生生機，，甚至至有喧喧賓奪奪主之之嫌。。正當當百貨貨業(yè)有有一統(tǒng)統(tǒng)**北的的野心心時，，以萬萬佳為為首的的百貨貨店的的相繼繼退出出，令令專業(yè)業(yè)市場場再次次獨領(lǐng)領(lǐng)**北。。在專專營與與百貨貨兩種種不同同業(yè)態(tài)態(tài)的反反復沖沖突、、磨合合中，，一種種共生生共榮榮的商商圈模模式和和你中中有我我、我我中有有你的的新業(yè)業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)。。商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀該區(qū)域域已成成為深深圳市市最旺旺的商商業(yè)中中心之之一，，被譽譽為深深圳的的“南南京路路”。。商圈圈以**北北路為為中心心軸，，向振振華路路、振振興路路、振振中路路、華華發(fā)北北路輻輻射成成井字字結(jié)構(gòu)構(gòu)。有有各類類店鋪鋪位近近4000間，200多家酒酒樓食食肆、、30余家大大中型型購物物商城城、20余家銀銀行機機構(gòu)、、40家證券券公司司、39條公交交路線線。周周邊配配套形形成了了以街街區(qū)道道路劃劃分的的特色色街區(qū)區(qū)：金金融街街（振振華路路）、、電子子街（（**北路路）、、美食食街（（華發(fā)發(fā)北路路與振振華路路）、、服飾飾街（（振興興路與與**北路路）。。在經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)方方面主主要形形成服服裝、、電子子、家家具電電器、、鐘表表配套套、燈燈飾、、通迅迅、禮禮品、、綜合合商場場、酒酒樓等等20多個專專業(yè)市市場商商業(yè)街街總戶戶達7000多戶，，從業(yè)業(yè)人員員約12萬人。。日均均客流流量在在50萬人次次以上上，年年銷售售額在在150億以上上。區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商商鋪物物業(yè)大大都是是由廠廠房改改建而而成，，90%以上以以分割割出租租形式式招商商，除除新開開發(fā)物物業(yè)裙裙樓外外極少少有銷銷售的的，租租賃市市場極極其發(fā)發(fā)達，，是深深圳投投資回回報率率較高高的區(qū)區(qū)域。。商業(yè)個個案調(diào)調(diào)查商業(yè)物物業(yè)的的銷售售價格格分析析：**北北路：**北北路是是**北商商圈的的核心心路段段，從從近兩兩年商商圈內(nèi)內(nèi)**北路路兩邊邊繁華華地帶帶的商商業(yè)物物業(yè)的的銷售售價格格來看看，商商業(yè)裙裙樓一一層的的銷售售價格格一般般在4.5-8萬元/M2（二層層價格格區(qū)間間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之之窗、、賽格格廣場場等。。（兩兩年前前價格格）輻射地地帶（以華華發(fā)北北路東東側(cè)為為例））：以**北路路為中中心，，振華華路與與振興興路向向東西西兩邊邊商業(yè)業(yè)鋪位位的價價格逐逐漸下下降，，屬于于**北商商圈輻輻射地地帶，，商業(yè)業(yè)人氣氣已與與**北路路周邊邊有較較大差差距，，以位位于振振興東東路的的格林林網(wǎng)苑苑為例例，一一層商商鋪售售價在在3萬元//M2左右。。都市市.千千匯匯一層層商鋪鋪售價價4—6萬元/M2，租價價550元/M2而對于不臨臨主街（振振華路、振振興路、振振中路、華華發(fā)路、燕燕南路）的的商鋪與臨臨街商鋪在在人流量、、商業(yè)氛圍圍上也有一一定的差距距。**北群星星廣場百佳佳輔營區(qū)經(jīng)營狀況內(nèi)內(nèi)容經(jīng)營特特色購物中中心一層輔輔營區(qū)經(jīng)營營品種珠寶寶鐘表、手手機、煙酒酒、服裝、、女性手袋袋、皮鞋、、化妝品、、被套枕頭頭、眼鏡等等租金狀況600元/平方米*月月嘉匯百貨（屈臣氏超市市）福明路路/上海賓館斜斜對面，都都市e站正對面經(jīng)營面積30000m21F—5F，綜合商場場招商租金金350-500鼎盛時代福虹路經(jīng)營面積5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。租賃價格分分析街鋪租賃價價格：**北路：**北商業(yè)業(yè)街南段：：租金400-750元/M2/月、**北北商業(yè)街北北段：租金金350-650元M2/月、振華路路東段繁華華地帶：租租金350-600元/M2/月、振華路路西段繁華華地帶：租租金350-550元/M2/月、振興路路東段繁華華地帶：租租金350-500元/M2/月、振興路路西段繁華華地帶：租租金350-520元/M2/月、華發(fā)北北路：租金金250-350元/M2/月。輻射地帶：：從各路段街街鋪的租金金價格來看看，街鋪由由于受到路路段繁華程程度的影響響，各路段段租金價格格之間存在在較大差異異，**北北路周邊與與輻射地帶帶最高租金金