國內標桿地產集團-合約規(guī)劃操作指引分享-成本管理部

合約規(guī)劃管理操作指引分享2一、目的及意義類別序號制度編號機制/制度/辦法/指引名稱制度1DCJT-CM-1-01成本管理制度2DCJT-CM-1-02成本類合同履約管理制度3DCJT-CM-1-03非我方操盤項目成本管理制度辦法1DCJT-CM-2-01成本管理考核辦法2DCJT-CM-2-02成本類違規(guī)行為界定與罰則V1.03DCJT-CM-2-03月度成本回顧會工作指引指引1DCJT-CM-3-01成本核算管理操作指引2DCJT-CM-3-02標準成本管理操作指引3DCJT-CM-3-03合約規(guī)劃管理操作指引4DCJT-CM-3-04動態(tài)成本管理操作指引5DCJT-CM-3-05成本數(shù)據(jù)庫作業(yè)指引6DCJT-CM-3-06項目成本管理后評估作業(yè)指引7DCJT-CM-3-07全過程造價咨詢供方管理操作指引8DCJT-CM-3-08土地評審會投前測算資料提報指引9DCJT-CM-3-09土地及工程資金計劃作業(yè)指引10DCJT-CM-3-10成本專項優(yōu)化操作指引A/011DCJT-CM-3-11成本信息化管理系統(tǒng)操作指引12DCJT-CM-3-12成本類檔案管理作業(yè)指引3一、目的及意義成本管理體系標準成本合約規(guī)劃造價體系數(shù)據(jù)庫合約規(guī)劃是對目標成本的分解、落地用來指導和控制招標及簽約；是合同履約業(yè)務管理的載體；是動態(tài)成本管理的有效工具；是拉通運營管理標準化的有效途徑。4合同范圍可能存在差異，合約規(guī)劃口徑保持一致；拉通合約規(guī)劃進行對標，尋找管理差異；反饋設計、工程策劃、招標等前置環(huán)節(jié)；不斷做到設計標準化、管理標準化；產品設計工程策劃供應商庫標準成本招標采購現(xiàn)場管理復盤反饋合約規(guī)劃打通運營各環(huán)節(jié)，實現(xiàn)標準化管理一、目的及意義5二、定義合約規(guī)劃項土方工程樁基支護工程降水工程總包工程費防水供貨保溫工程測算科目土石方工程樁基支護工程降水工程鋼筋工程混凝土工程砌體工程模板工程措施費建筑構配件防水工程保溫工程室內粗裝修保持合約規(guī)劃范圍的基本一致，便于拉通對比；一個合同可以關聯(lián)多個合約規(guī)劃，但一個合約規(guī)劃只能被一個合同關聯(lián)。6二、定義1）預估變更：是指根據(jù)公司下轄各項目平均管理水平，結合歷史項目同類工程的結算變動率而統(tǒng)一設定的變更簽證預留金額，合同簽訂后發(fā)生的變更簽證將占用此預留金額。預估待發(fā)生其他：是在施工合同履行過程中已經知曉發(fā)生但尚未簽訂補充協(xié)議的合同變更、暫估量價調整、索賠、品質提升等合同外事項及其預估增減金額。后期轉簽補充協(xié)議均占用此項預留金額。2）規(guī)劃余量：規(guī)劃余量=合約規(guī)劃金額-動態(tài)成本（已發(fā)生成本+待發(fā)生成本）。各合約規(guī)劃項的余量均統(tǒng)一匯入項目分期余量池，統(tǒng)一調配管理。4）結算調整值：合約規(guī)劃對應的合同完成結算后，結算調整值=結算金額-（合同金額+補充協(xié)議金額+變更簽證金額），是指結算金額中除合同、補充協(xié)議及變更簽證以外的其他變動值。7三、作業(yè)流程示意合同簽約、變更簽證、補充協(xié)議等受合約規(guī)劃控制。實際發(fā)生均需占用預留金額，預留金額不足，必定觸發(fā)余量借用和審批調整；確保動態(tài)成本自動反映。拆分開不同管理單元，有利于精細化監(jiān)控各業(yè)務類型的”余量池“。8四、合約規(guī)劃模板集團模板由集團編制和修訂，內容包括：目標成本科目、合約規(guī)劃標準項、預估變更率比例設置、部分科目管控權限設置（集團級、區(qū)域集團級、區(qū)域級），集團模板作為編制項目合約規(guī)劃的基礎，下發(fā)至項目后根據(jù)項目實際情況進行調整，生成項目合約規(guī)劃。區(qū)域公司所在城市較為成熟的歷史項目合約規(guī)劃可以保存為城市模板，所在城市新獲取項目編制合約規(guī)劃時可以引用歷史項目合約規(guī)劃，在此基礎上結合項目實際情況和公司管理要求進行調整，生成新項目的合約規(guī)劃。89五、合約規(guī)劃版本投后版:項目獲取后，項目（分期）投后版主數(shù)據(jù)建立后，按照投后版目標成本進行分解，并結合集團模板或城市歷史項目模板生成項目投后版合約規(guī)劃，投后版合約規(guī)劃暫不做強控。預備會版：預備會版目標成本審批通過并錄入預備會版主數(shù)據(jù)后，按照預備會版目標成本進行分解，在投后版基礎上調整為預備會版合約規(guī)劃，按照授權審批通過后將進行強控，各項業(yè)務辦理將受合約規(guī)劃項及其金額的控制。調整版：預備會之后操盤過程中，出現(xiàn)合約規(guī)劃超支或平衡調劑時，須追加或調整目標成本并生成調整版合約規(guī)劃，合約規(guī)劃的調整版可根據(jù)實際需求進行多次調整，但每次調整均會生成調整記錄和歷史版本。特殊調整：對于預備會版合約規(guī)劃編制階段，因無方案圖紙尚無法進行準確分解的精裝修、景觀科目下合約規(guī)劃，在預備會階段可以暫拆分為施工合同和材料設備綜合合同兩項，后期方案出具后再進一步拆分。投后版過程調整版預備會版特殊調整項10六、合約規(guī)劃編制原則完全拆分原則：各階段目標成本金額必須100%拆分至合約規(guī)劃，使合約規(guī)劃金額合計等于項目目標成本金額。部門協(xié)作原則：合約規(guī)劃編制需由事業(yè)部總經理組織，由成本部牽頭招采、開發(fā)、設計、工程、營銷等相關各部門協(xié)同編制。名稱統(tǒng)一原則：合約規(guī)劃的命名要簡潔、易懂，須確保唯一性，便于非成本人員選擇；除模板給定的合約規(guī)劃項外，新增合約規(guī)劃項須參照標準合約項樣式進行命名，同類合約規(guī)劃項須新增時可復制標準項后在可編輯區(qū)域進行命名區(qū)分。精細拆分原則：合約規(guī)劃必須拆分至對應的科目下，在對目標成本科目金額進行分配時，不得隨意預估，要嚴格根據(jù)科目種類按歷史經驗數(shù)據(jù)、經濟指標、含量指標、面積指標等方式進行分配。完整預判原則：合約規(guī)劃編制要充分考慮項目情況，對后期發(fā)生合同盡可能在前期規(guī)劃完整，避免出現(xiàn)遺漏、重復等情況。去繁就簡原則：合約規(guī)劃編制，需結合項目招標采購計劃，在保證項目運營計劃各節(jié)點目標前提下，規(guī)范合同界面，精簡合同數(shù)量，減少項目招標采購及合同簽訂工作量。11七、項目合約規(guī)劃編制要點項目合約規(guī)劃的編制須結合項目相應階段的設計成果文件，如概念方案、報規(guī)方案、施工圖紙等。根據(jù)產品類型、空間位置、材料材質、贈送方案等確定如何分判合約規(guī)劃。項目合約規(guī)劃編制前，須由區(qū)域公司常務副總組織完成項目工程策劃、招標策劃、成本策劃工作，確定項目各項工程的范圍界面劃分、標段劃分、主材供貨形式（甲供、甲指乙供、甲限、乙供等）、進場時間等，以作為合約規(guī)劃分判的依據(jù)。項目合約規(guī)劃編制應引用集團模板或所在城市歷史項目模板，減少編制工作量，提升合約規(guī)劃分判的準確性。項目編制合約規(guī)劃時，須將單項合約規(guī)劃金額拆分至待簽約金額和預估變更兩項。其中預估變更金額的設定須按照本指引附件2《合約規(guī)劃預留金比例標準表》中給定的比例進行預留；如超出或減少的，須在合約規(guī)劃審批時專項說明原因。根據(jù)項目特點、開發(fā)周期、工程建設需求、成本最優(yōu)原則分判合約數(shù)量；同一類型及內容的合同須劃分不同標段的在合約規(guī)劃編制時要拆分開來。編制時限：投后版目標成本審批完成后7天內完成投后版合約規(guī)劃的編制審批；預備會版目標成本審批完成后10天內，完成預備會版目標成本的編制審批。12合同主辦部門發(fā)起合同前須咨詢同級成本管理部成本人員，正確選擇應關聯(lián)的合約規(guī)劃項。合同、補充協(xié)議、變更簽證等業(yè)務辦理發(fā)起流程時先按照要求關聯(lián)正確合約規(guī)劃后，還須進行合同及履約業(yè)務單據(jù)金額的拆分，尤其是當一個業(yè)務單據(jù)關聯(lián)多個合約規(guī)劃時，還涉及在合約規(guī)劃之間的拆分。項目成本負責人應定期完成已審批業(yè)務單據(jù)的拆分數(shù)據(jù)核對，并在信息化系統(tǒng)-動態(tài)拆分模塊完成審批流程中拆分數(shù)據(jù)的復核與修正。確保各項業(yè)務單據(jù)數(shù)據(jù)先準確拆分至合約規(guī)劃，再精確拆分至相應成本科目和業(yè)態(tài)。業(yè)務單據(jù)除拆分至合約規(guī)劃須手動拆分外，拆分至科目和拆分至業(yè)態(tài)時可選擇一鍵拆分。12八、合約規(guī)劃關聯(lián)13九、合約規(guī)劃項調整合約規(guī)劃項調整包括：合約規(guī)劃分列、新增、刪除、金額調劑、金額調增。合約規(guī)劃分列：同一四級科目內需將一個合約規(guī)劃分解裂變?yōu)閮蓚€及以上合約規(guī)劃的，如一個標段拆分為兩個標段，或將原合約規(guī)劃拆分后單獨發(fā)標，此時復制原合約規(guī)劃項，直接進行量價調整即可。合約規(guī)劃新增：是指預備會版合約規(guī)劃遺漏未考慮的合約規(guī)劃項，后期發(fā)現(xiàn)須補充時，應在相應科目下新增合約規(guī)劃。該新增合約規(guī)劃的規(guī)劃金額來源包括：①從已釋放規(guī)劃余量池中平衡；②追加目標成本。合約規(guī)劃刪除：是指將原預留的合約規(guī)劃項因不再發(fā)生需做刪除處理的情況，經審批后刪除合約規(guī)劃項的原規(guī)劃金額須釋放至規(guī)劃余量池中，后期如需借用須按照規(guī)劃余量借用相應類型審批。合約規(guī)劃金額調劑：是指合約規(guī)劃間進行規(guī)劃金額平衡調劑但不發(fā)生目標成本總額變動的情況，具體包括如下類型：①四級科目間的調劑可直接進行調劑平衡；②跨四級科目調劑，須先進行審批，具體根據(jù)授權手冊配流。合約規(guī)劃金額調增：合約規(guī)劃金額調增，是指當實際業(yè)務單據(jù)金額大于原規(guī)劃金額但項目規(guī)劃余量不足以消化平衡的情況，此時須先走目標成本追加審批流程，然后將追加后的目標成本變動金額分解至相應合約規(guī)劃，再辦理相關業(yè)務。14十、預估變更調整預估變更調整的類型包括：預估變更金額生成、預估變更金額調增、預估變更金額調減。預估變更金額生成：合約規(guī)劃分判時，須將待發(fā)生合約規(guī)劃分解至預估簽約金額和預估變更金額兩部分，其中預估變更金額的取定須參照《預估變更設定比例明細表》給定比例進行預留。預估變更金額調增：當已簽約合同的合約規(guī)劃原預留的預估變更金額不足時，變更簽證業(yè)務無法繼續(xù)辦理，此時須調增預估變更金額，調增預估變更金額的來源可以為科目自己已釋放的規(guī)劃余量，當對應科目規(guī)劃余量不足時，可從其他科目的規(guī)劃余量借用，此時須走目標成本調劑流程，將借用金額追加至該合約規(guī)劃，再分配至預估變更中；當整個項目分期的規(guī)劃余量也不足時，須走目標成本追加流程，并將追加的目標成本金額分解至該合約規(guī)劃，再分配至預估變更中去。預估變更金額調減：已簽約合同隨著合同履約進度及開發(fā)進程，如判斷原預留的預估變更金額偏大，可做調減，此時須按照授權手冊審批至相應層級；經審批后調減的預估變更金額須釋放至規(guī)劃余量池中，后期如需借用須按照規(guī)劃余量借用相應類型審批。15十一、預估待發(fā)生其他調整預估待發(fā)生其他費用調整類型包括：預估待發(fā)生其他費用生成、調增、調減。預估待發(fā)生其他費用生成：合同未簽約前，原則上不得預留預估待發(fā)生其他費用。合同簽約關聯(lián)相應合約規(guī)劃時，除生成相應預估變更金額外，如判斷后續(xù)會發(fā)生合同外其他增減費用（如暫估量價調增、索賠、品質提升等），須在預估待發(fā)生其他費用模塊預留相關費用，并作備注說明，說明發(fā)生原因及計算方式（做到量價分離）。預估待發(fā)生其他費用調增：同預估變更調增類型的處理方式；調增后方可繼續(xù)辦理相應補充協(xié)議簽訂。預估待發(fā)生其他費用調減：同預估變更調減類型的處理方式。調減后的預估待發(fā)生其他費用金額須釋放至規(guī)劃余量池中，后期如需借用須按照規(guī)劃余量借用相應類型審批。16十二、規(guī)劃余量調整規(guī)劃余量調整的類型包括：規(guī)劃余量釋放、規(guī)劃余量借用（科目內）、規(guī)劃余量借用（科目間）規(guī)劃余量釋放：簽約時釋放：合同關聯(lián)合約規(guī)劃時，除預留相應預估變更、預估待發(fā)生其他費用外，如仍有余量且無法明確用途，須釋放到規(guī)劃預留池中。預估變更金額釋放：詳見預估變更金額調減類型。預估待發(fā)生其他費用金額釋放：詳見預估待發(fā)生其他費用調減類型。預估簽約金額釋放：尚未簽約的待發(fā)生合約規(guī)劃，如經過拉通對比，確實發(fā)現(xiàn)原預估偏高需做調整的，經審批至相應層級后方可釋放。規(guī)劃余量借用（科目內）：包括同一四級科目內合約規(guī)劃項之間的規(guī)劃余量借用，和合約規(guī)劃項自身前期已釋放的規(guī)劃余量借用回來。此種類型須按照授權手冊審批至相應層級后方可借用回來，一般配置短流程審批。規(guī)劃余量借用（科目間）：跨四級科目借用余量的情況詳見9.1-9.3條中相應合約規(guī)劃調整類型，此時須按照授權手冊審批至相應層級后方可借用，審批流程審定根據(jù)跨科目層級、成本科目屬性（如敏感項和功能項成本的余量借用）、合約規(guī)劃單控層級配置審批流程。17十三、其他管理要求17除稅籌需要外，嚴禁為平衡各期區(qū)動態(tài)成本余量而將跨期合同在不同期區(qū)間拆分時未按照核算原則拆分；嚴禁為平衡各業(yè)態(tài)動態(tài)成本而將跨業(yè)態(tài)合同在不同業(yè)態(tài)間拆分時未按照核算原則拆分?！盁o規(guī)劃不合同”，原則上合同或繳費項的訂立需要有相應的合約規(guī)劃項，如無對應合約規(guī)劃的，需要新增合約規(guī)劃。預估變更比例設置：編制時須嚴格按照集團給定的預估變更比例上限計入，如管控過程中出現(xiàn)“已發(fā)生變更簽證+剩余預估變更金額”總額超出原預估變更總額時，須說明原因，按照預估變更金額調增類型經授權權限審批通過后進行調增后，方可繼續(xù)發(fā)起變簽證事項審批及造價確認審批。合約規(guī)劃中已發(fā)生成本不得隨意調整，均須從合同臺賬、已發(fā)生變更簽證臺賬、結算臺賬及相應系統(tǒng)模塊中抓取。區(qū)域公司須根據(jù)《成本類合同履約管理制度》中關于變更簽證審批完成率的相關條款考核下屬項目，督促變更簽證上線審批，確保動態(tài)成本及時準確。集團統(tǒng)一設定的基本預備費、漲價預備費和審批流程中指定的其他專項費用，如需使用、借用余量的，均須審批至授權手冊規(guī)定的審批層級（授權手冊未明確的均須審批至集團運營中心）。18擬定授權方案18十四、后續(xù)動作序號審批類型最高審批層級