房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓課件

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房產(chǎn)地產(chǎn)提示:在培訓前需要了解什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)1土地

、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一2土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式

a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：3國有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

國有土地使用權(quán)出讓年限：4土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平:水通、電通、路通和場地平整

（2）五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地

（3）七通一平:通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整

土地的分類：5對一宗土地的基本認識（1）坐落（2）面積（3）形狀（4）四至（5）地勢（6）周圍環(huán)境（7）利用現(xiàn)狀（8）產(chǎn)權(quán)狀況（9）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度（10）地質(zhì)和水文狀況（11）土地使用管制（12）其他對一宗土地的基本認識（1）坐落（2）6對建筑物的基本認識（1）坐落位置（2）面積大小（3）層數(shù)和高度（4）結(jié)構(gòu)（5)裝飾裝修（6）附屬設(shè)備（7）公共配套設(shè)施完備程度（8）空間布局（9）建成年月（10）外觀（11）利用現(xiàn)狀（12）產(chǎn)權(quán)狀況（13）層高和凈高（14）維護情況及完損程度（15）其他對建筑物的基本認識7

房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產(chǎn)業(yè)務咨詢

6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式房地產(chǎn)業(yè)：81、按照房地產(chǎn)用途分2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分3、按是否產(chǎn)生收益劃分4、按經(jīng)營使用方式劃分房地產(chǎn)分類1、按照房地產(chǎn)用途分房地產(chǎn)分類9房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途房產(chǎn)分類10建筑面積計算

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率

建筑面積計算占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的11房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積

套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、12建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類（按建筑材料分）：13建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)

4、其它建筑物的分類（按承重方式分）：14建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下

2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上建筑物的分類（按建筑高度分）：15三、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益與區(qū)位1、房地產(chǎn)的實物房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可分為有形的實體、實體的質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。2、房地產(chǎn)的權(quán)益房地產(chǎn)中無形的，不可觸摸的部分，包括權(quán)利、權(quán)益和收益主要包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等三、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益與區(qū)位1、房地產(chǎn)的實物16房地產(chǎn)的交易：

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃（1）房地產(chǎn)租賃的概念（2）房產(chǎn)出租的性質(zhì)

房地產(chǎn)的交易：17影響房屋價格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

?小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場價格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少?政府因素、土地價格的變動?其它因素影響房屋價格的因素：18我國住房改革的5個時期：

1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段

我國住房改革的5個時期：1980-1985年，國家、企業(yè)、19如何選擇理想的居住住宅

1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間如何選擇理想的居住住宅20如何選擇理想的居住住宅

7.質(zhì)量與細節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施如何選擇理想的居住住宅21商用物業(yè)

1.位置

2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等）4.物業(yè)管理

5.配套設(shè)施（商務中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等）6.其它商用物業(yè)22房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法：

a、房地產(chǎn)開發(fā)b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃）C、中介服務機構(gòu)2、城市私有房屋管理條例3、城市商品房預售管理辦法房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓課件23業(yè)務知識——二手房業(yè)務已購公有住房及已購經(jīng)濟適用房的概念：

已購公有住房——指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價或標準價（含標準價優(yōu)惠辦法）購買的公有住房；已購經(jīng)濟適用房——指按政府規(guī)定的指導價格購買的經(jīng)濟適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房業(yè)務知識——二手房業(yè)務已購公有住房及已購經(jīng)濟適用房的概念：24提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設(shè)置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)

房產(chǎn)地產(chǎn)提示:在培訓前需要了解什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)25土地

、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一26土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式

a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：27國有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

國有土地使用權(quán)出讓年限：28土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平:水通、電通、路通和場地平整

（2）五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地

（3）七通一平:通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整

土地的分類：29對一宗土地的基本認識（1）坐落（2）面積（3）形狀（4）四至（5）地勢（6）周圍環(huán)境（7）利用現(xiàn)狀（8）產(chǎn)權(quán)狀況（9）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度（10）地質(zhì)和水文狀況（11）土地使用管制（12）其他對一宗土地的基本認識（1）坐落（2）30對建筑物的基本認識（1）坐落位置（2）面積大?。?）層數(shù)和高度（4）結(jié)構(gòu)（5)裝飾裝修（6）附屬設(shè)備（7）公共配套設(shè)施完備程度（8）空間布局（9）建成年月（10）外觀（11）利用現(xiàn)狀（12）產(chǎn)權(quán)狀況（13）層高和凈高（14）維護情況及完損程度（15）其他對建筑物的基本認識31

房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產(chǎn)業(yè)務咨詢

6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式房地產(chǎn)業(yè)：321、按照房地產(chǎn)用途分2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分3、按是否產(chǎn)生收益劃分4、按經(jīng)營使用方式劃分房地產(chǎn)分類1、按照房地產(chǎn)用途分房地產(chǎn)分類33房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途房產(chǎn)分類34建筑面積計算

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率

建筑面積計算占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的35房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積

套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和房屋面積的分類使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、36建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類（按建筑材料分）：37建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)

4、其它建筑物的分類（按承重方式分）：38建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下

2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上建筑物的分類（按建筑高度分）：39三、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益與區(qū)位1、房地產(chǎn)的實物房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可分為有形的實體、實體的質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。2、房地產(chǎn)的權(quán)益房地產(chǎn)中無形的，不可觸摸的部分，包括權(quán)利、權(quán)益和收益主要包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等三、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益與區(qū)位1、房地產(chǎn)的實物40房地產(chǎn)的交易：

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃（1）房地產(chǎn)租賃的概念（2）房產(chǎn)出租的性質(zhì)

房地產(chǎn)的交易：41影響房屋價格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

?小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場價格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少?政府因素、土地價格的變動?其它因素影響房屋價格的因素：42我國住房改革的5個時期：

1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進199